Kleinräumige Analyse der Wohnpreise in Konstanz 2010/11. Eine Datenauswertung der Internetplattform ImmobilienScout24.de

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1 Statistik-Info Nr.3a/2013 Mai 2013 Kleinräumige Analyse der Wohnpreise in Konstanz 2010/11 Eine Datenauswertung der Internetplattform ImmobilienScout24.de Der Wohnungsmarkt in der Stadt Konstanz ist durch eine angespannte Situation und damit oft auch durch ein entsprechend hohes Preisniveau gekennzeichnet. In der amtlichen Statistik finden sich hierzu kaum Daten, die ein konkretes, kleinräumiges Bild von Angebot und Nachfrage oder Miethöhe aufzeigen. Daher ist man hier auf alternative Quellen angewiesen. So werden seit 2008 von der Stadt Konstanz im Rahmen des Immobilienbarometers jährlich Expertenbefragungen zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt durchgeführt, jedoch ohne detaillierte Angaben über Miet- oder Kaufpreise. Ergänzend dazu wurde nun das Angebot an Wohnraum des Internet-Immobilienportals ImmobilienScout24 aus den Jahren 2010 und 2011 ausgewertet. Dies ermöglicht eine Ermittlung der durchschnittlichen Mietund Kaufpreise der inserierten Häuser und Wohnungen auf kleinräumiger Ebene. Datenquelle und Datenqualität Zu dem von ImmobilienScout24 gelieferten Datensatz, der als Grundlage für die folgenden Darstellungen dient, ist anzumerken, dass dieser nicht zu einer repräsentativen Darstellung der Immobiliensituation in Konstanz beiträgt. Die Daten spiegeln lediglich einen Ausschnitt des Immobilienmarktes wider, da sie nur einen Teil der im Internet veröffentlichten Angebote aufzeigen und geben Auskunft über eine selbstselektierte Auswahl aus den beiden vergangenen Jahren 2010 und Die Daten können somit als ein Schlaglicht auf das Angebot an neu zu vermietenden bzw. zum Kauf angebotenen Wohnimmobilien gesehen werden. Die Anbieter geben die Daten über die angebotenen Objekte selbst an, und dies ohne Verpflichtung zur Vollständigkeit oder sonstiger qualitätssichernder Vorgaben. Dies bedeutet auch, dass die ausgewiesenen Kaufpreise stets die Wunschvorstellungen der Anbieter wiedergeben, so dass nicht mit Sicherheit gesagt werden kann, ob die Immobilie tatsächlich zu diesem Preis verkauft wurde.

2 Als ein Vorteil der Plattform ist zu nennen, dass ein Überblick über diverse Preisniveaus von Häusern und Wohnungen entsteht, die zur Miete oder auch zum Kauf angeboten werden. Außerdem sind Daten für Praxis- und Gewerbeimmobilien verfügbar; diese Statistik-Info beschränkt sich jedoch auf die angesprochenen Wohnimmobilien. Nicht nur Privatpersonen, sondern auch Makler oder Bauträger stellen freie Wohnungen oder Häuser auf der Internetplattform ein. Für die Datenauswertung kann so das Problem entstehen, dass die beiden zuletzt genannten Gruppen auch mehrere Wohnungen mit den exakt gleichen Daten anbieten. Wenn eine dieser Wohnungen verkauft oder vermietet wird, so bleibt jedoch dasselbe Angebot über einen längeren Zeitraum auf der Plattform sichtbar und im Datensatz wird der Eindruck erweckt, dass die Wohnung beispielsweise in einem bestimmten Stadtteil oder mit einer gewissen Größe nur schwer vermittelbar sei. Ein weiterer qualitätsmindernder Faktor bei den Daten ist die Unvollständigkeit. So fehlen häufig wichtige Angaben, wie zum Beispiel das Vorhandensein von zugehörigem Parkplatz, Balkon oder barrierefreiem Zugang bzw. Wohnraum. Auch weitere für die Auswertung wichtige Informationen wie Stadtteil- oder Größenangaben sind in einigen Fällen nicht vorhanden. Hinzu kommen auch noch einige zusätzlich fehlerhafte Angaben. Diese erscheinen bei näherer Betrachtung bezüglich Größe oder Kaltmiete unglaubwürdig und/oder beschönigt. Zum Beispiel wurden Dreizimmer-Wohnungen für eine Kaltmiete von 80 ausgeschrieben, was kaum realen Bedingungen entspricht. Die Auswertung der Daten wird noch zusätzlich durch andere Faktoren verzerrt. In einem Stadtteil war der durchschnittliche Mietpreis im Verhältnis zu den anderen überraschend hoch. Dieses Angebot bezog sich auf Immobilien mit Sonderformen. In diesem Fall wurden Wohnungen mit betreutem Wohnen und Senioren-WGs angeboten, welche zusätzliche Dienstleistungen in den Mieten beinhalten. Für andere Stadtteile und deren Angaben gibt es somit keine Gewähr, dass nur Wohnungen ohne spezielle Angebote angegeben werden. Neben der Kritik an der Datenqualität ist auch zu bedenken, dass es sich um eine selbstselektierte Auswahl der Wohnangebote auf dieser Internetplattform handelt. Bei Immobilien- Scout24 werden Daten nicht auf repräsentativer Basis abgefragt und dadurch verschiedenste Wohnobjekte nicht auf der Plattform angeboten. Sicherlich werden in einer Stadt mit der Größe von Konstanz viele Wohnungen über persönliche Kontakte vermittelt und somit in vielen Fällen nicht öffentlich ausgeschrieben. Ebenso muss berücksichtigt werden, dass nicht alle Wohnungsanbieter die Internetplattform Immobilienscout24 nutzen und dass die Wohnungen der 14 Studentenwohnheime ebenfalls nicht im Datensatz zu finden sind. Außerdem ist bei der Berechnung des durchschnittlichen Mietpreises noch zu beachten, dass Mieter, die über viele Jahre oder gar Jahrzehnte in derselben Wohnung leben, vermutlich einen niedrigeren Mietpreis zahlen. Der hier dargestellte durchschnittliche Mietpreis bezieht sich somit nur auf Neuvermietungen. Alles in allem müssen die Auswertungen der Daten der Internetplattform vorsichtig betrachtet werden. Jedoch vermitteln die hier dargestellten Ergebnisse einen, wenn auch eingeschränkten, Blick auf das Angebot an Wohnimmobilien in ihrer räumlichen Verteilung in Konstanz, und helfen teilweise Kauf- und Mietpreise einzuordnen, können aber keineswegs als repräsentativ angesehen werden. Seite 2

3 Durchschnittliche Miete je Quadratmeter in Konstanz Im ersten Quartal 2010 lag der durchschnittliche Quadratmetermietpreis der angebotenen Wohnimmobilien bei den ImobilienScout24-Daten bei 9,69. Anfang des Jahres 2011 betrug er 9,76, am Ende lag er bei 10,61. Im Verlauf der Jahre 2010 und 2011 lässt sich jeweils eine steigende Tendenz ausmachen. Die einzige Ausnahme bildet das vierte Quartal 2010, das im Vergleich günstiger ausfiel als das vorherige. Vergleicht man die gleichen Quartale verschiedener Jahre, so ist ebenfalls ein Anstieg zu erkennen. In der Grafik wird der Durchschnitt der Quadratmetermieten in Konstanz in den verschiedenen Quartalen verglichen: Quelle: ImmobilienScout24. Kleinräumige Daten 2010 /2011 Der durchschnittliche Quadratmetermietpreis für Konstanz wurde aufgrund der Angaben der inserierten Angebote berechnet. Hier wurden Mietwohnungen ebenso berücksichtigt wie Häuser, die zur Miete angeboten wurden. Die so ermittelte Quadratmetermiete liegt in Konstanz für die Jahre 2010 und 2011 bei durchschnittlich 10,06. Stuttgart hat auf Grundlage der Immobilenscout24-Daten von 2009/2010 für sich einen durchschnittlichen Quadratmetermietpreis von 9,04 ermittelt 1. Lässt man den unterschiedlichen Zeitbezug außer Acht, ist Konstanz damit im Durchschnitt etwas mehr als einen Euro pro Quadratmeter teurer als Stuttgart. Im Vergleich mit Stuttgart muss erwähnt werden, dass bei der Landeshauptstadt ein wesentlich größeres Einzugsgebiet berücksichtigt wurde, was sich auch in den Fallzahlen widerspiegelt. Als möglicher Grund für den höheren Preis in Konstanz kann beispielsweise die Seelage oder auch die Nähe zur Schweiz genannt werden, die Konstanz zu einem attraktiven Wohnort machen. Der Bodensee, ebenso wie die grenznahe Lage zur Schweiz und die Naturschutzgebiete, die Konstanz umgeben, begrenzen das verfügbare Bauland. 1 Stuttgart: Statistik und Informationsmanagement Monatshefte, 10/2011, S.363. Seite 3

4 Wie auch die Grafik nach Quartalen zeigt (siehe oben), steigen die Quadratmetermieten kontinuierlich an. Dies ist nicht nur darauf zurückzuführen, dass der Stadt nur begrenztes Bauland zur Verfügung steht, sondern auch darauf, dass immer mehr Studierende an den Hochschulen zugelassen werden. Folglich steigt die Nachfrage nach Wohnraum und mit ihr auch die Preise. Angebot und Nachfrage Wie stark sich Angebot und Nachfrage am Konstanzer Wohnungsmarkt unterscheiden, wird anhand des folgenden Diagramms deutlich: Die Anzahl der angebotenen Mietobjekte, hier durch die rote Kurve veranschaulicht, bleibt für Ein- und Zweizimmerwohnungen etwa gleich und fällt dann stark ab. Angebote für Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern werden nur noch vereinzelt auf der Internetplattform gefunden, schon ab vier Zimmern wird das Angebot merklich geringer. Die Klicks pro Angebot zeigen, wie oft Objekte mit der jeweiligen Zimmeranzahl durchschnittlich angeklickt wurden. Die Abbildung verdeutlicht, dass die Klicks pro Angebot mit zunehmender Größe ansteigen: Wohnungen mit vier und mehr Zimmern werden beinahe 40% häufiger angeklickt als Einzimmerwohnungen. Das ist dadurch zu Quelle: ImmobilienScout24. Kleinräumige Daten 2010 /2011 erklären, dass bei vergleichsweise wenigen Wohnungen mit vielen Zimmern die Interessenten länger und intensiver suchen müssen, um ein passendes Objekt zu finden. Außerdem ist hierbei davon auszugehen, dass häufig aus Neugier überdurchschnittlich große Wohnung angesehen bzw. angeklickt werden. Nicht jeder User, der sich auf der Immobilienplattform eine Wohnung anschaut, wird sich auch in diesem Preis- oder Größensegment eine Immobilie mieten oder kaufen können oder wollen. Öfter werden rein aus Interesse und Neugierde, nicht wegen ernsthafter Planung, große und überdurchschnittliche teure Wohnungen angeklickt. Festgehalten werden kann jedoch, dass es eine sehr große Nachfrage an Kleinwohnungen oder einzelnen Zimmern in Konstanz gibt. Seite 4

5 Quadratmetermiete in den Stadtteilen Die Daten der Internetplattform ImmobilienScout24 zeigen Unterschiede bei den angebotenen Mietpreisen in den einzelnen Stadtteilen. Die Quadratmetermiete der angebotenen Wohnimmobilien liegen bis zu zwei Euro auseinander. Die Stadtteile mit eher günstiger Quadratmetermiete sind Allmannsdorf, Königsbau, Litzelstetten, Egg und Wallhausen. Dies ist vor allem auf die durchschnittlichen Größen der auf der Internetplattform angebotenen Objekte zurückzuführen, aber auch darauf, dass hier nur selten Neubauwohnungen angeboten wurden. Ein Unterschied hierzu ist gegenüber den folgenden Stadtteilen erkennbar: Über dem Durchschnittspreis von 9,50 liegen die Quadratmetermieten im Industriegebiet, gefolgt von Petershausen West und Dingelsdorf. Dieser höhere durchschnittliche Mietpreis ist u.a. z.t. durch die Lage und/oder durch das Angebot von Neubauwohnungen zu erklären. In der Altstadt, dem Paradies sowie in Wollmatingen, Staad und Dettingen liegt das Mietpreisniveau zwischen 10,00 und 10,50. Im höchsten Preissegment anzusiedeln sind Fürstenberg und Petershausen Ost. Allgemein gilt für Konstanz: Je größer das Mietobjekt, desto niedriger der durchschnittliche Quadratmeterpreis. Die überdurchschnittlichen Mieten in den zuletzt genannten Stadtteilen können auf die die seenahe und/oder ruhige Lage sowie die gehobenen Wohnviertel zurückgeführt werden. Durchschnittliche Quadratmetermiete in den Konstanzer Stadtteilen (Quelle: ImmbilienScout24. Kleinräumige Daten 2010/2011) Seite 5

6 Mietflächen in den Stadtteilen Bei der Größe der bei ImmobilienScout24 angebotenen Wohnung sind deutliche Unterschiede in den Stadtteilen erkennbar. Die Stadtteile mit den durchschnittlich kleinsten Wohnungen sind in Fürstenberg und dem angrenzenden Stadtteil Petershausen West zu finden. Beide weisen eine Durchschnittsgröße von weniger als 60m² auf. Durchschnittlich etwas größere Wohnungen zwischen 60 und 65m² werden in in Dettingen und Litzelstetten angeboten. Im Industriegebiet, Königsbau, Wollmatingen und Wallhausen sind Wohnungen mit durchschnittlich 65 bis 70m² zu finden. Die inserierten Mietobjekte bei ImmomilienScout24 in Allmannsdorf, im Paradies und in der Altstadt sind mit einem durchschnittlichen Wohnraum von 70m² bis 75m² relativ groß. Die größten Wohnimmobilien mit über 75m² werden in Staad, Dingelsdorf, Egg, und Petershausen Ost angeboten. Durchschnittliche Quadratmeterwohnfläche in den Konstanzer Stadtteilen (Quelle: ImmbilienScout24. Kleinräumige Daten 2010/2011) Seite 6

7 Kaufpreis für angebotene Wohnimmobilien Die durchschnittlichen Kaufpreise von Wohnungen und Häusern liegen nach Berechnungen aufgrund der ImmobilienScout24-Daten relativ nah beieinander. Jedoch ist zu beachten, dass die Fallzahlen von Häusern und Wohnungen sehr weit auseinander liegen und sich so z.b. bei den Kaufpreisen für Häuser Verzerrungen ergeben können. Bei der in den meisten Stadtteilen hohen Anzahl von zu verkaufenden Wohnungen kann hier allerdings von einem realitätsnahen Angebot ausgegangen werden. Insgesamt werden in den Jahren 2010 und 2011 bei ImmobilienScout24 über Wohnungen in Konstanz zum Kauf angeboten. Bis auf Egg gibt es Kaufangebote in allen Stadtteilen, jedoch in sehr unterschiedlich hoher Anzahl: So werden im Königsbau und in Staad nur 30 bzw. 41 Wohnungen angeboten, dagegen in Petershausen West 281 sowie im Paradies und in Petershausen Ost 115 bzw Jedoch können fast ein Viertel (622) der angebotenen Wohnungen keinem Stadtteil zugeordnet werden. Quelle: ImmobilienScout24. Kleinräumige Daten 2010 /2011 Seite 7

8 Im Durchschnitt liegt der Kaufpreis für Wohnungen bei je Quadratmeter. In den meisten Stadtteilen schwankte der Kaufpreis/m 2 zwischen rund und Am günstigsten sind die Wohnungen in Dettingen mit pro Quadratmeter. Auffallend teuer sind die Wohnungen in Dingelsdorf und Petershausen Ost, hier ist der durchschnittliche Verkaufspreis je Quadratmeter mit (Dingelsdorf) und (Petershausen Ost) beinahe doppelt so hoch wie im städtischen Durchschnitt 2. Im Vergleich zum Angebot an Wohnungen war die Zahl der bei ImmobilienScout24 zum Kauf angebotenen Häuser wesentlich geringer: 883 Häuser in allen Stadtteilen, jedoch sind 250 Angebote keinem Stadtteil zuordenbar. Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter für Häuser in Konstanz beträgt und ist somit um 418 höher als der durchschnittliche Preis für Wohnungen. Die günstigsten Häuser gibt es nach den Angeboten von ImmobilienScout24 im Stadtteil Paradies mit nicht einmal pro Quadratmeter. Es muss jedoch auf die sehr niedrige Fallzahl von gerade mal vier angebotenen Häusern im Paradies hingewiesen werden. Die teuersten Verkaufsangebote für Häuser gibt es in Petershausen Ost mit /m² und Egg mit /m². Fazit Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass mit den Berechnungen, basierend auf den von ImmobilienScout24 erhobenen Daten, ein relativ umfassender Einblick in die Angebote des Konstanzer Immobilienmarktes gegeben werden kann. Auch wenn die Daten vor allem durch die selbstselektierten Angebote der Neuvermietung nur einen gewissen Ausschnitt beleuchten, können detaillierte Angaben bezüglich Miet- und Kaufpreisen für Wohnungen und Häuser getroffen werden. Die meist relativ hohen Fallzahlen ermöglichen dabei einigermaßen wirklichkeitsnahe Aussagen. So liegt der durchschnittlichen Mietpreise für neu zu vermietende Wohnungen bei 10,06 /m 2, die Kaufpreise für Wohnungen bei /m 2 und für Häuser bei /m 2. Immer in höheren Preissegmenten zu finden sind die Stadtteile Petershausen Ost, Allmannsdorf und Staad. Bezüglich Angebot und Nachfrage kann aufgrund der Daten von ImmobilienScout24 festgestellt werden, dass die Nachfrage mit zunehmender Größe der Wohnungen zunimmt, das Angebot jedoch sinkt. 2 Im Fall von Dingelsdorf ist zu beachten, dass der errechnete Durchschnittswert durch wenige, sehr hochpreisige Angebote deutlich angehoben wird. Daher ist davon auszugehen, dass der resultierende, hohe durchschnittliche Kaufpreis hier ein etwas verzerrtes Abbild der Realität liefert. Zudem ist stets zu beachten, dass die bei ImmoScout24 ausgewiesenen Kaufpreise jeweils nur den Angebotspreis des Verkäufers darstellen. Ob die angebotene Immobilie dabei tatsächlich zu diesem Preis verkauft wurde, bleibt letztlich unklar. Gleichzeitig kann jedoch davon ausgegangen werden, dass der ebenfalls sehr hohe Wert, der für Petershausen Ost ermittelt wurde, die Marktlage zutreffend wiedergibt. Überarbeitete Version der Statistik-Info 3/2013, Stand Mai Stadt Konstanz Hauptamt Erstellt von: Isabell Weber, Jonathan Jordan, Statistik und Steuerungsunterstützung Christian Heinemann Kanzleistr Seite 8 baier@stadt.konstanz.de Konstanz koehlerm@stadt.konstanz.de Tel. (07531) /-281 Internet: