Stadt Grünstadt Einzelhandelskonzeption

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1 Projektleitung: Dipl.-Geogr. Jürgen Lein Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Timo Cyriax Stuttgart, Februar 2011 CIMA Beratung + Management GmbH Neue Weinsteige Stuttgart Tel.: Fax: Internet: KÖLN LEIPZIG LÜBECK MÜNCHEN RIED (A) STUTTGART Die Inhalte und Überlegungen seitens der Auftragswerber sind nur für die Auftrag gebende Stelle bestimmt. Eine Weitergabe an unbeteiligte Dritte ist nicht erlaubt. Wirtschafts- und Technologieförderung Immobilien- und Projektentwicklung Organisations- und Personalberatung

2 2011 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche -Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 Inhaltsverzeichnis 1 GRUNDLAGEN Auftrag Datengrundlagen 8 2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG Allgemeine Trends Trends im Verbraucherverhalten Entwicklung der Betriebsformen 11 3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT GRÜNSTADT Zentralörtliche Einstufung Bevölkerungsverteilung Einzelhandelskennziffern 16 4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL Einzugsbereich und Bevölkerungspotential Kaufkraftpotential im Marktgebiet 18 5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN GRÜNSTADT Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Grünstadt Veränderungen des Einzelhandelskennziffern der Stadt Grünstadt seit Wirtschaftsgruppe konsumnahe Dienstleistungen und Gastronomie 29 6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR BZW. DES BRANCHENMIX IN DER GRÜNSTADTER EINKAUFSINNENSTADT Lageabgrenzungen in der Grünstadter Innenstadt Bewertung der Situation nach qualitativen Kriterien Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt 37 7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Grünstadt Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Grünstadt 40 8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS-STANDORT GRÜNSTADT Standortfaktoren der Stadt Grünstadt für Einzelhandelsnutzungen 43 CIMA Beratung + Management GmbH

4 8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix Standortkonzept Grundlagen Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion Rhein- Neckar) Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung Grünstadter Liste der innenstadt- und nicht innenstadtrelevanten Sortimente 65 9 ANHANG Grundlagen und Methodik der Einzelhandelsuntersuchung Begriffsdefinitionen Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen (Orientierungswerte) Erläuterungen zur Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie der stadtteilbezogenen und nahversorgungsrelevanten Standortlagen 75 CIMA Beratung + Management GmbH

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 12 Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden 13 Abb. 3 Zentrale Orte innerhalb der Region Rheinpfalz (Mittelbereich Grünstadt hervorgehoben) 15 Abb. 4 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Grünstadt* 16 Abb. 5 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 17 Abb. 6 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich 17 Abb. 7 Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels 20 Abb. 8 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt 23 Abb. 9 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Grünstadt (ohne räumlich abgesetzte Stadtteile) 24 Abb. 10 Anzahl der Betriebe in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen 26 Abb. 11 Verkaufsfläche in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm 26 Abb. 12 Umsätze in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio. 27 Abb. 13 Abgrenzung und Klassifizierung der Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Grünstadt 32 Abb. 14 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Grünstadter Innenstadt 34 Abb. 15 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt 35 Abb. 16 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt 36 Abb. 17 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt36 Abb. 18 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Grünstadt im Jahr Abb. 19 Regionalplanerische Abgrenzung des Versorgungskerns, des Zentralen Einkaufsbereichs, der Ergänzungs- und sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) in Grünstadt 52 Abb. 20 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt in Anlehnung an Plansatz des RROP Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistung, Handel) 54 Abb. 21 Abgrenzung des Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung im nördlichen Stadtgebiet, Baugebiet Battenbühl in Asselheim 55 Abb. 22 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Grünstadt vor dem Hintergrund der Einstufung als schützenswerte Bereiche im Sinne des Baurechts 56 Abb. 23 Darstellung der 500m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Grünstadt 59 Abb. 24 Einzelhandelssteuerung in den Gewerbegebieten der Stadt Grünstadt (schematische Übersicht) 60 Abb. 25 Sonstige großflächige Einzelhandelsstandorte (Bestand) gemäß Plansatz RROP Rheinpfalz 2004 sowie Ergänzungsstandorte 65 CIMA Beratung + Management GmbH

6 Tabellenverzeichnis Tab. 1 Zum monozentralen Mittelbereich Grünstadt zugeordnete Gemeinden 14 Tab. 2 Das Kaufkraftpotential nach Bedarfsgruppen im Marktgebiet Grünstadt in Mio. 19 Tab. 3 Tab. 4 Tab. 5 Tab. 6 Tab. 7 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Grünstadt nach Branchen und Bedarfsgruppen 22 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Grünstadt nach Standortlagen 25 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittelzentralen Vergleich 27 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittelzentralen Vergleich 28 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt insgesamt im Vergleich zwischen 2006 und Tab. 8 Konsumnahe Dienstleistungen in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) 29 Tab. 9 Gastgewerbe in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) 30 Tab. 10 Veränderung der Handelszentralitäten im zeitlichen Vergleich 38 Tab. 11 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Grünstadter Einzelhandels 41 Tab. 12 Kriterien zur Einstufung der Sortimente hinsichtlich ihrer Innenstadtrelevanz 66 Tab. 13 Grünstadter Sortimentsliste 67 Tab. 14 Verbrauchsausgaben in Deutschland 68 Tab. 15 Die CIMA-Branchen 69 Tab. 16 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im kurzfristigen Bedarfsbereich 73 Tab. 17 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im mittelfristigen Bedarfsbereich 73 Tab. 18 Marktfähige Mindestbetriebsgrößen von Einzelhandelsnutzungen im langfristigen Bedarfsbereich 74 CIMA Beratung + Management GmbH

7 1 GRUNDLAGEN 1.1 Auftrag Im Mai 2010 wurde die CIMA Beratung + Management GmbH, Stuttgart, von der Stadt Grünstadt mit der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahr 2006 beauftragt. Die Aktualisierung des Einzelhandelskonzeptes ist vor dem Hintergrund der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche in der Stadt Grünstadt erforderlich. Mit dem Einzelhandelskonzept werden folgende Themenbereiche bearbeitet: Analyse der marktstrukturellen Ausgangssituation für die Stadt Grünstadt Aufnahme und Bewertung der gegenwärtigen Angebotsstruktur in den Wirtschaftsgruppen Einzelhandel und Ladenhandwerk Abgrenzung des Einzugsgebietes für den Einzelhandel, Berechnung der Kaufkraftpotentiale und der gegenwärtigen Marktposition des Grünstadter Einzelhandels Ermittlung der Umsatz- und Verkaufsflächenpotentiale am Standort Grünstadt Qualitative Bewertung der Angebotsstruktur und des Branchenmix für die Innenstadt von Grünstadt Erarbeitung einer Konzeption für die künftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Grünstadt (Standortkonzept, Branchen- und Betriebstypenkonzept, Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte) Das vorliegende Einzelhandelskonzept bildet die Basis für die Entwicklung des Einzelhandels in einem Zeitraum von ca. fünf bis zehn Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann eine Fortschreibung der Konzeption erforderlich sein, um die Datengrundlagen zu aktualisieren sowie die in dieser Konzeption vorgenommenen Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte ggf. anzupassen. CIMA Beratung + Management GmbH

8 1.2 Datengrundlagen Neben der Auswertung zahlreicher sekundärstatistischer Materialien (Bevölkerungsstatistik, FNP, B-Pläne etc.) und vorhandener Untersuchungen zum Einzelhandel (z.b. CIMA-Marktuntersuchung 2006) wurde von der CIMA im August 2010 eine Totalerhebung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Grünstadt durchgeführt. Darüber hinaus ist darauf hinzuweisen, dass in der Stadt Grünstadt derzeit im Innenstadtbereich (Hauptstraße und angrenzende Lagen) ein förmliches Sanierungsgebiet abgegrenzt ist, in dem städtebauliche Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt werden. Parallel hierzu erfolgt die Begleitung der Sanierungsmaßnahmen durch ein Integriertes Handlungskonzept. Die in diesem Konzept erarbeiteten Maßnahmen (Handlungsfelder Wohnen und Leben in der Innenstadt; Stadtgestaltung; Kultur & Freizeit; Gewerbe, Einzelhandel und Gastronomie) wurden im Rahmen der berücksichtigt und aufgegriffen. CIMA Beratung + Management GmbH

9 2 ÜBERGEORDNETE RAHMENBEDINGUNGEN SOWIE TRENDS IN DER HANDELSENTWICKLUNG 2.1 Allgemeine Trends Zur Einordnung der einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Stadt Grünstadt sollen einige wesentliche Trends in der Handels- und Standortentwicklung dargestellt werden. Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen. Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch Belastungen im Bereich Steuern und Abgaben und durch die allgemeine Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Einkommensschere immer weiter auseinander. Auf Verbraucherseite stehen zudem Aspekte wie Konsumverzicht und Preissensibilität im Vordergrund. Die langfristige Entwicklung auf der Anbieterseite wird von Verdrängungswettbewerb und preisaggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Andererseits profilieren sich insbesondere in größeren Städten die erlebnisorientierten Einkaufsformen (z.b. innerstädtische Shopping- Center). Aufgrund der demographischen und politischen Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven. Ein langfristiger Rückgang der Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung Eine Veränderung der Bevölkerungsstruktur vor allem im Bereich der älteren Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment der Jungen Alten wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgruppe für den Handel werden. Durch politische Rahmensetzung wie z.b. die Flexibilisierung der Arbeitszeiten werden sich in weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder ebenfalls Einflüsse ergeben. Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige Wachstumsunterschiede. Die Ausgaben für Unterhaltungs und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der globalen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Von ähnlichen Entwicklungen ist im Gesundheitsund Fitnessbereich auszugehen. Der Markt für persönliche Ausstattungen, darunter sind die Warenbereiche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren zu verstehen, wird dagegen ein eher durchschnittliches Wachstum zu verzeichnen haben. CIMA Beratung + Management GmbH

10 2.2 Trends im Verbraucherverhalten Die Kunden reagieren unterschiedlich auf gesellschaftliche Trends. Die Voraussagen über das Verhalten des Verbrauchers von morgen sind teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind jedoch zu erkennen: Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden in Zukunft kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum aufrecht erhalten. Der hybride Käufer erwartet ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung der Anbieter und ganzer Standortgemeinschaften zwischen Luxus und preiswert muss immer klarer herausgearbeitet werden. Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt. In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der Witterung. Convenience hat viele Facetten. Auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional- Consumer-Goods (z.b. Fertiggerichte), auf der Standortebene durch eine Ballung kopplungsintensiver Branchen (z. B. One-Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Betriebsformenebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z. B. Convenience-Stores für den täglichen Bedarf in Bürovierteln). Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an einem Ort) beim Einkauf bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung. Öffnungszeiten sind weiterhin ein Kernthema des Einzelhandels (Zunahme der Attraktivität von Sonderverkäufen, Sonntagseinkauf, Night-Shopping). Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der Marke wird ein Image und Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken werden dabei immer wichtiger. CIMA Beratung + Management GmbH

11 2.3 Entwicklung der Betriebsformen Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Strukturwandels und einer weiteren Polarisierung und Positionierung. Folgende wesentliche Muster sind dabei marktbestimmend: Der Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigt. Die Flächenproduktivität sinkt. Eine weitere Polarisierung zwischen Discount- und Premium-orientierten Angebotsformen. Die Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft. Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen mit mehr als 2,5 Mrd. Jahresumsatz steigt mittelfristig auf 85 %. Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship- Stores an wenigen Standorten das Prestige der Marke. Die traditionellen Fachgeschäfte mit unklarem Profil und Multimarken-Image oder klassische Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile. Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene Handels- und Vertriebsnetze. Der nicht kooperierende Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung sein. Der moderne Facheinzelhändler ist gleichzeitig Franchise-Nehmer der verschiedensten Anbieter in seiner Stadt oder Region. Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund. Die Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser bleiben weiterhin akut (siehe Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser). Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei den Klein- und Mittelstädten angekommen. Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mischung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel ist. Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je vollständiger das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche Zielgruppen können angesprochen werden. Trading up: Die zunehmende Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzelhandel bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzentrum oder ländliche Strukturen) hervor, die mit einer Aufwertung im Ladenbau (größerer Platz- CIMA Beratung + Management GmbH

12 bedarf) und auf Serviceebene und damit insgesamt neuen Angebotsphilosophien (gesunde, regionale Lebensmittel) einhergehen. Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien Marktanteile (ALDI: Frischfleisch, Test von Markensortimente, Backautomaten / LIDL: zunehmende Frischekompetenz, Convenience-Produkte etc.). Abb. 1 Entwicklung der Betriebstypen des Handels 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 14,6 15,0 15,4 15,7 15,8 15,8 15,7 16,4 16,4 14,8 16,6 16,8 17,4 13,2 13,0 12,9 12,6 12,3 11,8 11,7 11,5 11,5 11,4 11,0 10,4 10,5 8,3 8,6 9,0 9,1 9,3 9,7 10,2 11,3 12,1 13,1 13,3 13,6 14,0 9,9 10,3 10,5 10,7 10,8 10,9 11,2 11,8 12,3 12,4 5,3 12,3 12,2 5,0 12,1 5,0 4,6 4,5 4,2 4,2 4,0 6,7 7,3 3,9 3,8 7,5 3,7 3,5 8,5 3,3 11,4 11,7 12,0 12,2 11,5 12,5 13,2 11,6 13,1 13,3 13,4 11,5 11,5 12,0 12,1 12,4 12,1 12,0 11,9 11,8 11,9 12,1 Sonstige (Versender, Online-, Convienince-, Ambulanter-Handel etc.) Supermärkte / trad. LEH Discounter SB-Warenhäuser / V-Märkte Kauf- und Warenhäuser Fachmärkte Filialisten des Fachhandels 10% 30,5 29,2 28,2 27,3 23,9 23,8 22,6 20,7 19,3 19,4 18,2 18,3 17,2 Fachhandel (nicht-filialisiert) 0% Quelle: BBE Retail Experts/BAG/HDE Factbook Einzelhandel 2009; Bearbeitung: CIMA 2010 Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte möglicherweise überschritten ist, bleibt festzuhalten: Neue Konzepte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte Konzepte müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden wieder aus dem Markt aus. CIMA Beratung + Management GmbH

13 Abb. 2 Betriebstypen und deren Kunden Luxus- und Statusmärkte (Smart- /Success- Shopper) Convenience und Dienstleistungs märkte die tote Mitte Erlebnis- und Entertainment- Märlte Discount- und Trashmärkte (Smart-/Success- Shopper) Quelle und Bearbeitung: CIMA GmbH, 2010 Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommenden Jahren das unternehmerische Problem Nr. 1. Der Trend zur Filialisierung und Professionalisierung der Unternehmensstruktur nimmt zu. Weitere ausländische Anbieter werden versuchen, den deutschen Markt zu erschließen (Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv). Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (vgl. Scheitern von Marks & Spencer oder GAP). Der Trend zur Vertikalisierung. Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der Produktion bis zum Einzelhandel (z.b. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu. Das Shopping mit Ambiente: Der Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping- Center-Standards haben am Markt keine Chance mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen oder geplant, müssen trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden auch emotional ansprechen (z.b. Themen-Center von Sonae Sierra). CIMA Beratung + Management GmbH

14 Restlicher Mittelbereich Grünstadt Stadt Grünstadt 3 AUSGEWÄHLTE STRUKTURDATEN DER STADT GRÜNSTADT 3.1 Zentralörtliche Einstufung Im Landesentwicklungsprogramm IV Rheinland-Pfalz 2008 ist die Stadt Grünstadt als Mittelzentrum in der Region Rheinpfalz ausgewiesen. Zum mittelzentralen Verflechtungsbereich Leininger Land sind folgende Nahbereiche (inkl. zugehörige Gemeinden) zu zählen: Tab. 1 Zum monozentralen Mittelbereich Grünstadt zugeordnete Gemeinden Gemeinden Grünstadt Battenberg (Pfalz) Bissersheim Bockenheim Dirmstein Ebertsheim Gerolsheim Großkarlbach Kindenheim Kirchheim Kleinkarlbach Laumersheim Mertesheim Neuleiningen Obersülzen Obrigheim Quirnheim Hettenleidelheim Altleiningen Carlsberg Tiefenthal (Pfalz) Wattenheim Mittelbereich Grünstadt insgesamt Bevölkerungspotential (nur Hauptwohnsitze) Einwohner 421 Einwohner 441 Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner 898 Einwohner 881 Einwohner 389 Einwohner 822 Einwohner 630 Einwohner Einwohner 764 Einwohner Einwohner Einwohner Einwohner 837 Einwohner Einwohner Einwohner Quelle: Angaben der Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: ; Gemeindestatistik Rheinland-Pfalz; Stand: CIMA Beratung + Management GmbH

15 Abb. 3 Zentrale Orte innerhalb der Region Rheinpfalz (Mittelbereich Grünstadt hervorgehoben) Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 CIMA Beratung + Management GmbH

16 3.2 Bevölkerungsverteilung Siedlungsstrukturell setzt sich die Stadt Grünstadt aus der Kernstadt sowie den Stadtteilen Asselheim und Sausenheim zusammen. Insgesamt wohnen in Grünstadt derzeit Einwohner 1. Hierbei weist die Kernstadt selbst eine Einwohnerzahl von ca auf, die weiteren Stadtteile verfügen insgesamt über ca Einwohner. Abb. 4 Bevölkerungsverteilung in der Stadt Grünstadt* Sausenheim; Asselheim; Kernstadt; * nur Hauptwohnsitze Quelle: Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: Einzelhandelskennziffern Mit einem regionalen Kaufkraftkoeffizienten (bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft) von 106,2 bewegt sich Grünstadt deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100 (Indexwert). Im Vergleich zu den umliegenden Kommunen (Ausnahmen Eisenberg/Pfalz mit 94,5 bzw. Göllheim mit 98,3) sowie zum gesamten Landkreis Bad Dürkheim ist ein ähnlicher Kaufkraftkoeffizient festzuhalten. 1 Nur Hauptwohnsitze; Quelle: Stadtverwaltung Grünstadt; Stand: CIMA Beratung + Management GmbH

17 Abb. 5 Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Grünstadt Eisenberg (Pfalz) Göllheim Bad Dürkheim Weisenheim am Sand Bockenheim an der Weinstraße Frankenthal (Pfalz) Landkreis Bad Dürkheim 94,5 98,3 100,9 106,2 105,4 104,6 106,3 109, Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2010; Bearbeitung: CIMA Die Zentralitätskennziffer (Verhältnis zwischen Einzelhandelsumsatz je Einwohner und einzelhandelsrelevanter Kaufkraft) als Maß für die Handelszentralität einer Stadt bzw. Gemeinde liegt für Grünstadt bei 227,2 und damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von 100,0. Im bundesweiten Vergleich rangiert Grünstadt damit bezogen auf die Handelszentralität unter den Top 30-Kommunen. In Relation zur Einwohnerzahl von Grünstadt ist damit eine weit überdurchschnittliche überörtliche Marktausstrahlung festzuhalten, welche auf Einzelhandelsbetriebe mit einer hohen Magnetfunktion zurückzuführen ist (u.a. Globus und Kaufland SB-Warenhäuser, Globus und toom-baumärkte, Bekleidungshaus Jost). Abb. 6 Zentralitätskennziffern im regionalen Vergleich Grünstadt 227,2 Frankenthal (Pfalz) 105,5 Bad Dürkheim 97,4 Worms 120,6 Kaiserslautern 167,6 Mannheim 147,3 Ludwigshafen am Rhein 111, Quelle: BBE!CIMA!MB Research, 2009; Bearbeitung: CIMA CIMA Beratung + Management GmbH

18 4 MARKTGEBIET UND KAUFKRAFTPOTENTIAL Zur Einordnung der Entwicklungsmöglichkeiten für Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Grünstadt werden die relevanten Daten zum Nachfragepotential nachfolgend dargestellt. 4.1 Einzugsbereich und Bevölkerungspotential Die Abgrenzung des Marktgebietes der Stadt Grünstadt orientiert sich zum einen am landesplanerisch definierten mittelzentralen Verflechtungsbereich. Zum anderen erfolgte bei der Abgrenzung Marktgebietes die Berücksichtigung des überdurchschnittlichen Einzelhandelsbesatzes in der Stadt Grünstadt selbst sowie die Analyse der umliegenden Konkurrenzstandorte. Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels, welches bei den Magnetbetrieben über den landesplanerisch definierten mittelzentralen Verflechtungsbereich hinausgeht, kann in etwa wie folgt abgegrenzt und untergliedert werden: Marktzone Zugehörige Kommunen/Nah- und Mittelbereiche Bevölkerungspotential Zone I Gesamtstadt Grünstadt ca Einwohner Zone II Restlicher Mittelbereich Grünstadt ca Einwohner Zone I-II Mittelbereich Grünstadt insgesamt ca Einwohner Zone III Erweitertes Marktgebiet ca Einwohner Marktgebiet insgesamt (Zone I III) ca Einwohner In der Zone III ( erweitertes Marktgebiet) ist aufgrund der Nähe zu weiteren Zentralen Orten / Einkaufsstädten wie z.b. Ludwigshafen am Rhein, Worms, Kaiserslautern von einer etwas geringeren Marktdurchdringung auszugehen. Dennoch sind gewisse Einkaufsverflechtungen vorhanden. 4.2 Kaufkraftpotential im Marktgebiet Unter Zugrundelegung der regionalisierten Pro-Kopf-Ausgaben wird das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential berechnet. Auf die einzelnen Zonen des engeren Marktgebietes (= Mittelbereich Grünstadt) verteilt sich das gesamte einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotential wie folgt: Zone I: Gesamtstadt Grünstadt ca. 74,3 Mio. Zone II: restlicher Mittelbereich Grünstadt ca. 173,9 Mio. Aufgrund der Einkaufsbeziehungen zu den angrenzenden Mittelbereichen sind ca. 175,7 Mio. als zusätzliches Kaufkraftpotential im weiteren Marktgebiet vorhanden. CIMA Beratung + Management GmbH

19 Vom gesamten Kaufkraftpotential im gesamten abgegrenzten Marktgebiet von 423,9 Mio. entfallen auf den überwiegend kurzfristigen Bedarf: ca. 228,0 Mio. den überwiegend mittelfristigen Bedarf: ca. 81,5 Mio. den überwiegend langfristigen Bedarf: ca. 114,4 Mio.. Die Verteilung der Kaufkraftpotentiale ist in der nachfolgenden Tabelle nach Branchen/ Bedarfsbereichen und Marktzonen detailliert dargestellt. Tab. 2 Das Kaufkraftpotential nach Bedarfsgruppen im Marktgebiet Grünstadt in Mio. Sortimente Marktzonen Stadt Grünstadt (Zone I) engeres Marktgebiet Restlicher Mittelbereich Zone II Gesamter Mittelbereich (Zone I+II) weiteres Marktgebiet (Zone III) Zone I-III Lebensmittel 27,9 65,2 93,0 65,9 158,9 Restl. kurzfr. Bedarf 1 12,1 28,4 40,5 28,6 69,1 Kurzfr. Bedarf insg. 40,0 93,5 133,5 94,5 228,0 Bekleidung/ Textilien 7,9 18,5 26,3 18,6 45,0 Schuhe und Sport 2,4 5,7 8,2 5,8 13,9 Bücher, Schreib- und Spielwaren 2,6 6,0 8,5 6,0 14,6 restl. mittelfr. Bedarf 2 1,4 3,3 4,7 3,3 8,0 Mittelfr. Bedarf insg. 14,3 33,5 47,7 33,8 81,5 Einrichtung+ Zubehör 9,3 21,8 31,1 22,0 53,1 Elektrowaren/Medien 5,4 12,7 18,2 12,9 31,0 Foto/Optik, Uhren/ Schmuck 1,9 4,5 6,4 4,6 11,0 restl. langfr. Bedarf 3 3,4 7,9 11,3 8,0 19,3 Langfr. Bedarf insg. 20,1 46,9 67,0 47,4 114,4 Einzelhandel gesamt 74,3 173,9 248,2 175,7 423,9 1 Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen 2 Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf 3 Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf Quelle: CIMA Berechnungen, leichte Rundungsdifferenzen möglich CIMA Beratung + Management GmbH

20 Abb. 7 Das Marktgebiet des Grünstadter Einzelhandels Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA CIMA Beratung + Management GmbH

21 5 ANGEBOTSSTRUKTUR DES EINZELHANDELS IN GRÜNSTADT Die Bestandsdaten des Einzelhandels in Grünstadt basieren auf einer Totalerhebung der Betriebe des Ladeneinzelhandels (inkl. Ladenhandwerk) im August Neben der Erfassung der wesentlichen Betriebsdaten erfolgten eine Einschätzung des äußeren Erscheinungsbildes und der Ladengestaltung/Warenpräsentation sowie eine Einordnung der Betriebe in der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt hinsichtlich ihrer Zielgruppen- und Qualitätsausrichtung. 5.1 Betriebs- und Branchenstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt In der Gesamtstadt Grünstadt wurden folgende Daten zum Einzelhandelsbestand erhoben: Anzahl der Ladengeschäfte: 185 Betriebe Gesamtverkaufsfläche: ca qm Umsatzleistung (brutto) im Jahr 2009: ca. 169,5 Mio.. Nach Bedarfsbereichen gegliedert entfallen von den insgesamt 185 erhobenen Betrieben auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ca. 41 % aller Betriebe, ca. 25 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 55 % des Gesamtumsatzes auf den mittelfristigen Bedarfsbereich ca. 24 % aller Betriebe, ca. 24 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 20 % des Gesamtumsatzes auf den langfristigen Bedarfsbereich ca. 35 % aller Betriebe, ca. 51 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 25 % des Gesamtumsatzes. Die Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt zeichnet sich hinsichtlich der Anzahl der Betriebe sowie der Umsatzleistung durch einen Schwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich (Lebensmittel, Drogeriewaren etc.) aus. Hierbei fallen insbesondere die größeren Märkte im Lebensmittelbereich (SB-Warenhäuser, große Supermärkte) ins Gewicht. Der Schwerpunkt der Verkaufsflächen liegt dagegen auf dem langfristigen Bedarfsbereich. Dies ist vor allem auf die ansässigen Bau- und Gartenfachmärkte (Globus, toom) und Möbelhäuser (Möbel Gehrmann, Huthmacher Wohnstudio etc.) zurückzuführen. CIMA Beratung + Management GmbH

22 Tab. 3 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Stadt Grünstadt nach Branchen und Bedarfsgruppen Branche Bestandsdaten Anzahl der Betriebe* Verkaufsfläche in qm** Umsatz in Mio. ** Lebensmittel ,8 restlicher kurzfristiger Bedarf ,3 kurzfristiger Bedarf gesamt ,1 Oberbekleidung, Wäsche, Textilien ,7 Schuhe und Sport ,1 Bücher, Schreib- und Spielwaren ,2 restlicher mittelfristiger Bedarf ,1 mittelfristiger Bedarf gesamt ,1 Einrichtung und Zubehör ,8 Elektrowaren/Medien ,9 Foto/Optik, Uhren/Schmuck ,1 restlicher langfristiger Bedarf ,5 langfristiger Bedarf gesamt ,3 Einzelhandel gesamt ,5 * Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt **Zuordnung nach Teilsortimenten Quelle: CIMA Bestandserhebung, August Einzelhandelsbestand nach Standortlagen Der Einzelhandelsbestand in Grünstadt ist nachfolgend in der räumlichen Untergliederung dargestellt. Hierbei wird nach den Standortlagen Einkaufsinnenstadt, den Gewerbe- und Sondergebietslagen sowie den sonstigen integrierten Lagen (z.b. Stadtteile) unterschieden. Die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt kann unter Berücksichtigung des bestehenden Einzelhandelsbesatzes wie folgt abgegrenzt werden, wobei innerhalb der Innenstadtabgrenzung durchaus unterschiedliche Lagen hinsichtlich des Einzelhandelsbesatzes, der Passantenfrequenz etc. festzuhalten sind. Eine detaillierte Lageabgrenzung wird in einem getrennten Kapitel vorgenommen. CIMA Beratung + Management GmbH

23 Abb. 8 Abgrenzung der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt Quelle: Google Earth Pro ; Bearbeitung: CIMA, September 2010 Neben der Einkaufsinnenstadt sind folgende strukturprägende einzelhandelsrelevante Standortlagen in Grünstadt zu nennen: Gewerbegebiet Süd: Standortbereich östlich der Bahnlinie / Kirchheimer Straße, nördliche Begrenzung: Obersülzer Straße Gewerbegebiet Nord: Standortbereich Obersülzer Straße / In der Haarschnur / Carl-Zeiss-Straße Bereich Kirchheimer Straße / Sondergebiet Fachmarktzentrum : Nord-Süd-Ausdehnung von Sankt-Kilian-Straße / Verladeplatz bis Talweg CIMA Beratung + Management GmbH

24 Abb. 9 Schematische Übersicht über die Einzelhandelsstandortlagen in der Kernstadt Grünstadt (ohne räumlich abgesetzte Stadtteile) Gewerbegebiet Nord Einkaufsinnenstadt Sondergebiet Fachmarktzentrum / Bereich Kirchheimer Straße Gewerbegebiet Süd Quelle: Google Earth Pro; Bearbeitung: CIMA Innerhalb der Gesamtstadt Grünstadt stellen bezogen auf den Betriebsbesatz die städtebaulich integrierten Lagen (inkl. Einkaufsinnenstadt) den Schwerpunkt dar. Der Besatz in den Gewerbegebietslagen ist hinsichtlich der Anzahl der Betriebe aber ebenfalls vergleichsweise stark ausgeprägt. Der Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt dagegen liegt auf den Standortlagen außerhalb der Einkaufsinnenstadt (Gewerbegebietslagen Süd, Südost und Nord). Die hohen Flächenanteile außerhalb der Innenstadt werden im kurzfristigen Bedarfsbereich durch zahlreiche Lebensmittelmärkte (u.a. Globus, Kaufland, zahlreiche Supermärkte und Discounter) beeinflusst. Der mittelfristige Bedarfsbereich (z.b. Bekleidung, Schuhe etc.) ist hinsichtlich der Verkaufsflächenverteilung zwischen Einkaufsinnenstadt und Gewerbegebietslagen in etwa gleich verteilt. Als prägend sind hier v.a. die innerstädtischen Magnetbetriebe Bekleidungshaus Jost, Modehaus Zahn sowie die zahlreiche Fachmarktbetriebe im Segment Bekleidung & Zubehör in den Gewerbegebietslagen zu nennen. CIMA Beratung + Management GmbH

25 Der Flächenüberhang außerhalb der Innenstadt beim langfristigen Bedarf ergibt sich insbesondere durch die Baumärkte (Globus, toom) und den Möbelanbieter Gehrmann. Tab. 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsatzleistung des Einzelhandels und Ladenhandwerks in der Gesamtstadt Grünstadt nach Standortlagen Bestandsdaten Lage Einkaufs- Innenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen Grünstadt gesamt Betriebe* kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf EH-Insgesamt Verkaufsflächen** kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf EH-Insgesamt Umsatz** kurzfristiger Bedarf 8,6 57,2 28,3 94,1 mittelfristiger Bedarf 21,0 9,9 2,1 33,0 langfristiger Bedarf 11,0 28,6 2,8 42,4 EH-Insgesamt 40,6 95,7 33,2 169,5 * Zuordnung erfolgte nach Sortimentsschwerpunkt **Zuordnung nach Teilsortimenten Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

26 Abb. 10 Anzahl der Betriebe in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 Abb. 11 Verkaufsfläche in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in qm Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

27 Abb. 12 Umsätze in Grünstadt nach Standortlagen und Bedarfsbereichen in Mio ,6 60 9, ,0 2,8 2,1 57, ,3 8,6 Einkaufsinnenstadt Gewerbegebietslagen sonstige integrierte Lagen kurzfristiger Bedarf mittelfristiger Bedarf langfristiger Bedarf Quelle: CIMA Bestandserhebung, August Kennziffernvergleich für die Gesamtstadt Grünstadt Die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner beträgt für die Gesamtstadt Grünstadt ca. 5,45 qm VK je Einwohner und liegt somit deutlich über dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,3-1,4 qm VK je Einwohner. Auf den Food-Bereich entfallen ca. 1,12 qm (Bundesdurchschnitt: ca. 0,45 qm) und auf den Non-Food-Bereich ca. 4,33 qm VK je Einwohner (Bundesdurchschnitt: ca. 0,95 qm). Der Wert liegt sowohl im Food als auch im Non-Food-Bereich deutlich über dem Bundesdurchschnitt sowie vergleichbarer Mittelzentren (vgl. Tab. 5). Tab. 5 Verkaufsfläche des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittelzentralen Vergleich Warengruppen Grünstadt 2006 Grünstadt 2010 Verkaufsfläche je Einwohner in qm Ausgewählte Mittelzentren Bundesdurchschnitt Food 1,26 1,12 0,62 0,4-0,5 Non-Food 3,75 4,33 2,17 0,9-1,0 Einzelhandel insgesamt 5,01 5,45 2,89 1,3-1,4 Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010; CIMA 2006 CIMA Beratung + Management GmbH

28 Die Umsatzleistung je Einwohner liegt für die Gesamtstadt Grünstadt bei ca ,- pro Einwohner. Im Bundesdurchschnitt beläuft sich der Wert auf ca ,- pro Einwohner. Auf den Food- Bereich entfallen 5.653,- pro Einwohner in Grünstadt (Bundesdurchschnitt 1.982,- ) und auf den Non-Food-Bereich 7.156,- (Bundesdurchschnitt 3.306,- ). Damit sind im Vergleich zu anderen Mittelzentren als auch dem Bundesdurchschnitt deutlich überdurchschnittliche Umsatzleistungen im Verhältnis zur Bevölkerung festzuhalten. Tab. 6 Umsatzleistung des Einzelhandels je Einwohner in der Stadt Grünstadt im zeitlichen und mittelzentralen Vergleich Warengruppen Grünstadt 2006 Grünstadt 2010 Umsatzleistung je Einwohner in Euro Ausgewählte Mittelzentren Bundesdurchschnitt Food 5.707, , , ,- Non-Food 6.844, , , ,- Einzelhandel insgesamt , , , ,- Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010; CIMA 2006 Im Vergleich zur Marktuntersuchung aus dem Jahre 2006 hat sich die sowohl die Pro-Kopf- Verkaufsfläche als auch die Umsatzleistung je Einwohner im Food-Bereich leicht verringert, während im Non-Food-Bereich ein leichter Zuwachs festzuhalten ist. In den nachfolgenden Darstellungen wird diese Entwicklung der Einzelhandelsstruktur näher beleuchtet. 5.4 Veränderungen des Einzelhandelskennziffern der Stadt Grünstadt seit 2006 Im Rahmen der Fortschreibung der Bestandsdaten aus der Marktuntersuchung für die Stadt Grünstadt von 2006 haben sich folgende Veränderungen in der Einzelhandelsstruktur ergeben: Zunahme der Zahl der Betriebe um ca. 5 % Anstieg der Gesamtverkaufsfläche um insgesamt 8 %, Leichter Zuwachs bei der Umsatzleistung um ca. 1-2 %. Der Anstieg der Verkaufsfläche um ca. 8 % liegt insbesondere in der Ansiedlung weiterer Betriebe in den Gewerbegebietslagen begründet. Hier sind bspw. Betriebe wie Garten kreativ, Zickgraf Holzund Gartenbedarf oder ATU seit der letzten Erhebung (2006) neu angesiedelt geworden. Weggefallen sind dagegen u.a. die Betriebe Tengelmann im Weinstraßen-Center, der Supermax Nonfood- Discounter oder der Presenta Spielwaren-Supermarkt. CIMA Beratung + Management GmbH

29 Tab. 7 Veränderungen der Einzelhandelsstruktur in der Gesamtstadt Grünstadt insgesamt im Vergleich zwischen 2006 und 2010 Basisjahr Kriterien Veränderung abs. in % Anzahl der Betriebe % Verkaufsfläche in qm % Umsatz in Mio. 166,9 169,5 +2,6 + 1,6 % Quelle: CIMA 2006 und August Wirtschaftsgruppe konsumnahe Dienstleistungen und Gastronomie Neben dem Einzelhandel stellen insbesondere die konsumnahen Dienstleistungen (z.b. Friseur, Reisebüro) sowie die Gastronomie frequenzerzeugende Nutzungen dar, welche die Gesamtattraktivität einer Innenstadt beeinflussen. In der Innenstadt von Grünstadt sowie den angrenzenden Lagen wurden zusätzlich zu den Betrieben des Einzelhandels und des Ladenhandwerks die konsumnahen Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe erhoben. Konsumnahe Dienstleistungen Insgesamt wurden in der Innenstadt 29 Betriebe im Segment konsumnahen Dienstleistungen aufgenommen. Mit 10 bzw. 8 Betrieben (ca. 34 % bzw. ca. 28 %) ist der größte Teil den Bereichen Banken/Versicherungen sowie Körperpflege (z.b. Friseur, Kosmetiksalon) zuzuordnen. Tab. 8 Konsumnahe Dienstleistungen in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) Betriebstypen Innenstadt Grünstadt Sparkasse/Bank/Versicherungen/Krankenkasse 10 Friseur/Kosmetik/Sonnenstudio 8 Reinigung/Änderungsschneiderei 3 Fahrschule 2 Reisebüro 2 Schuhmacher/Schlüsseldienst 1 Sonstige Dienstleistungen 3 Konsumnahe Dienstleistungen gesamt 29 Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

30 Gastgewerbe Im Gastgewerbe wurden in der Innenstadt insgesamt 33 Betriebe erhoben. Der Angebotsschwerpunkt liegt dabei auf Cafés / Eiscafés sowie Imbiss / Fast-Food und Spielotheken / Sportwetten, gefolgt von Restaurants mit einheimischer und ausländischer Küche. Tab. 9 Gastgewerbe in der Innenstadt von Grünstadt (Anzahl der Betriebe) Betriebstypen Innenstadt Grünstadt Café / Eiscafé / Internetcafé 10 Imbiss / Fast-Food 5 Spielothek / Spielhalle / Sportwetten 5 Restaurant mit einheimischer Küche 4 Restaurant mit ausländischer Küche 4 Kneipe 3 Bistro 2 Gastgewerbe gesamt 33 Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 In der Gesamtheit kann eine angemessene Nutzungsdurchmischung mit Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen festgehalten werden, wobei der Schwerpunkt in der Innenstadt eindeutig auf den Einzelhandelsnutzungen liegt. CIMA Beratung + Management GmbH

31 6 BEWERTUNG DER ANGEBOTSSTRUKTUR BZW. DES BRAN- CHENMIX IN DER GRÜNSTADTER EINKAUFSINNENSTADT 6.1 Lageabgrenzungen in der Grünstadter Innenstadt Die Abgrenzung von Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Innenstadt wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.b. an die 1A-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an die 1A-Lagen in Mittelund Unterzentren. Die CIMA zieht bei der Einstufung von Einkaufslagen folgende Kriterien in Betracht: Passantenfrequenz Besatz mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte, Mindernutzungen. In Grünstadt wird der Bereich der 1A-Lage insb. durch die Hauptstraße sowie den Bereich des Luitpoldplatzes repräsentiert. In diesem Bereich ist eine erhöhte Passantenfrequenz und ein dichter Besatz mit Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben vorhanden. In den 1B-Lagen (bspw. Bereiche Bahnhofstraße, Poststraße, Ringgasse) ist dagegen neben einem quantitativ verminderten Besatz auch eine Zunahme der Leerstände zu beobachten. CIMA Beratung + Management GmbH

32 Abb. 13 Abgrenzung und Klassifizierung der Einzelhandelslagen in der Innenstadt von Grünstadt 1A-Lage 1B-Lage Quelle: Stadtplan der Stadt Grünstadt; Bearbeitung: CIMA 6.2 Bewertung der Situation nach qualitativen Kriterien Neben der Bestandserhebung wurde in der Grünstadter Innenstadt eine qualitative Bewertung des Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Nach folgenden Kriterien wurde das Einzelhandelsangebot beurteilt: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung Warenpräsentation/Ladengestaltung Fassaden- und Schaufenstergestaltung. Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache CIMA Beratung + Management GmbH

33 und Unternehmen mit einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung mit Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels eindeutiger Discountorientierung v.a. der Preis als Marketinginstrument eingesetzt wird. Insgesamt werden drei Kategorien unterschieden: Gehobene Mitte, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie profilieren sich ebenfalls über eine Qualitätsorientierung. Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Einkommensniveaus an. Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung auf. Standardisiert, konsumig (2): Shopkonzepte dieser Kategorie wenden sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Im Bekleidungssektor fallen die meisten Young Fashion Konzepte in dieses Segment. Discountorientiert (3): Discountprinzipien stehen bei diesen Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt von Eigenmarken und no name -Produkten. Für die Innenstadt von Grünstadt können bei der Betrachtung der Zahl der Betriebe folgende wesentlichen Punkte festgehalten werden: Der Großteil der Innenstadtbetriebe ist der Kategorie standardisiert, konsumig (ca. vier Fünftel) zuzuordnen, welche eine relativ breite Käuferschicht anspricht. Immerhin knapp ein Fünftel der Betriebe ist durch einen qualitätsorientierten Marktauftritt mit einer gehobenen Zielgruppenausrichtung gekennzeichnet. CIMA Beratung + Management GmbH

34 Abb. 14 Bewertung der Qualitäts- und Zielgruppenausrichtung der Betriebe in der Grünstadter Innenstadt 2% 17% gehobene Mitte, qualitätsorientiert standardisiert, konsumig 81% discountorientiert Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 Die Warenpräsentation und die Ladengestaltung stellen die Visitenkarte des Unternehmens dar. Folgende vier Kategorien werden unterschieden: Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine professionelle Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet, welche die Angebotskompetenz des Betriebes unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig bemüht, durch pfiffige Ideen aufzufallen. Modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen die Kundenerwartungen einer breiten Käuferschicht. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem gepflegten Zustand. Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung. Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Betriebe dieser Kategorie machen einen alles in allem ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert. CIMA Beratung + Management GmbH

35 Für die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden: Insgesamt mehr die Hälfte der Betriebe (56 %) weist im Bereich Ladenbau, Warenpräsentation ein durchschnittliches / normales inneres Erscheinungsbild ohne Highlights auf und ist diesbezüglich als austauschbar einzustufen. Etwas über ein Drittel der Betriebe ist hinsichtlich der Warenpräsentation und Ladengestaltung als positiv, also top / allen Ansprüchen genügend bzw. modern / zeitgemäß einzustufen. In einem veralteten und renovierungsbedürftigen Zustand befinden sich ca. 9 % der Betriebe. Abb. 15 Bewertung Warenpräsentation und Ladengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt 9% 6% top, allen Ansprüchen genügend 29% Modern, zeitgemäß 56% normal ohne Highlights veraltet, renovierungsbedürftig Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 Neben der Warenpräsentation und der Ladengestaltung spielt die Fassaden- und Schaufenstergestaltung eine wichtige Rolle für die Kundenanziehung. Dabei werden folgende vier Kategorien unterschieden: Top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe in dieser Kategorie sind durch eine einfallsreiche und ansprechende Schaufenstergestaltung sowie eine attraktive Fassadengestaltung gekennzeichnet. Modern, zeitgemäß (2): Schaufenstergestaltung und Fassade bzw. das äußere Erscheinungsbild sind in einem gepflegten Zustand. Normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, in der Regel nicht besonders auffallende Schaufenstergestaltung. Veraltet, renovierungsbedürftig (4): Diese Betriebe vermitteln einen ungepflegten Eindruck. Die Schaufenstergestaltung ist ideenlos und das äußere Erscheinungsbild weist deutliche Defizite auf. CIMA Beratung + Management GmbH

36 Für die Einkaufsinnenstadt von Grünstadt können folgende wesentliche Punkte festgehalten werden: Ca. 30 % der Betriebe zeichnen sich durch ein modernes und zeitgemäßes äußeres Erscheinungsbild aus. Über die Hälfte der Betriebe sind als normal, ohne Highlights einzustufen. Ca. 15 % der Betriebe sind als veraltet und renovierungsbedürftig einzustufen. Abb. 16 Bewertung Schaufenster- und Fassadengestaltung der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt 5% 15% top, allen Ansprüchen genügend 25% Modern, zeitgemäß normal ohne Highlights 55% veraltet, renovierungsbedürftig Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 Auf Basis der Bewertung der Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Lage des Betriebes innerhalb der Einkaufsinnenstadt, der Zugänglichkeit sowie weiteren gewerbeimmobilienspezifischen Aspekten kann die Wettbewerbsfähigkeit des einzelnen Betriebes abgeschätzt werden. Die Wettbewerbsfähigkeit wird nach Kategorien hoch, mittel und gering eingestuft. Abb. 17 Bewertung Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsbetriebe in der Grünstadter Innenstadt 14% hohe Wettbewerbsfähigkeit 30% mittlere Wettbewerbsfähigkeit 56% geringe Wettbewerbsfähigkeit Quelle: CIMA Bestandserhebung, August 2010 CIMA Beratung + Management GmbH

37 Die Innenstadtbetriebe bewegen sich durchschnittlich auf dem Niveau einer mittleren Wettbewerbsfähigkeit. Folgende Aspekte sind bei der Bewertung festzuhalten: Etwa 70 % der Betriebe weisen eine hohe bzw. mittlere Wettbewerbsfähigkeit auf - diese Einschätzung verdeutlicht nachhaltige bzw. derzeit abgesicherte Betriebsstrukturen. Bei knapp einem Drittel der Betriebe kann eine nachhaltige Absicherung der Wettbewerbsfähigkeit in Frage gestellt werden. 6.3 Leerstandssituation in der Einkaufsinnenstadt In der Innenstadt von Grünstadt wurden zum Zeitpunkt der Erhebung (August 2010) 19 Leerstände (überwiegend Einzelhandelsimmobilien) ermittelt. Die Leerstandsquote in der Innenstadt belief sich zu diesem Zeitpunkt auf ca. 18 %, wobei in den meisten Kommunen dieser Größenordnung eine gewisse Fluktuationsreserve vorhanden ist. Die Leerstände sind überwiegend dem kleinflächigen Bereich (insb. jene in der Hauptstraße) zuzuordnen. Daneben sind jedoch auch einige größerflächige Immobilien vorhanden, die derzeit nicht genutzt werden. Insb. ist auf den prägenden Leerstand im Weinstraßen-Center (u.a. ehemaliger Tengelmann Markt; Geschäftsaufgabe im August 2010) sowie ebenfalls im Bereich Luitpoldplatz auf den City-Supermarkt hinzuweisen. In der Gesamtschau der ermittelten Leerstände sind damit sowohl mehrere Leerstände im Bereich des ausgewiesenen Sanierungsgebietes (Hauptstraße usw.), aber auch in den 1B-Lagen (bspw. Kirchheimer Straße) verortet. Die leerstehenden Gewerbeimmobilien kommen zum Teil hinsichtlich der Marktfähigkeit durchaus für eine Wiederbelegung durch Einzelhandel bzw. Dienstleistungen in Frage. Der Nachnutzung der prägenden Leerstände im Bereich Luitpoldplatz kommt dabei besonderes Gewicht zu. Geeignete Nachnutzungen im Einzelhandelssegment werden im Abschnitt Branchen- und Standortkonzept im Detail dargestellt. CIMA Beratung + Management GmbH

38 7 MARKTPOSITION UND VERKAUFSFLÄCHENPOTENTIALE Zur Einordnung der künftigen Entwicklungspotentiale für den Einzelhandel erfolgt eine Bewertung der gegenwärtigen Marktposition der Stadt Grünstadt als Einkaufsstadt sowie eine Ermittlung des realistischen und wirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenpotentials. 7.1 Marktposition und Zentralität des Einzelhandels in der Stadt Grünstadt Die Handelszentralität der Stadt Grünstadt lag in der Marktuntersuchung 2006 in allen Bedarfsbereichen bei ca. 222 %, d.h. für das Mittelzentrum Grünstadt kann von einem deutlichen Kaufkraftzufluss ausgegangen werden. Für das Basisjahr 2010 ist von einem weiteren leichten Anstieg der Zentralität auf ca. 228 % auszugehen. Tab. 10 Veränderung der Handelszentralitäten im zeitlichen Vergleich Einzelhandel insgesamt 2006 Umsatz in Mio. 166,9 Mio. Kaufkraft in Mio. 75,3 Mio. Zentralität in % 222 % 2010 Umsatz in Mio. 169,5 Mio. Kaufkraft in Mio. 74,3 Mio. Zentralität in % 228 % Quelle: Marktuntersuchung 2006; CIMA-Modellrechnung 2010 Mit der Gegenüberstellung des Umsatzes mit dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen wird die regionale Kaufkraftabschöpfung durch den Grünstadter Einzelhandel verdeutlicht. Die Zentralitätswerte sind nach Sortimente/Branchen in nachfolgender Grafik dargestellt. Die Zuordnung der Umsatzleistung erfolgt sortimentsgenau. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt Kaufkraft aus dem Umland in die Standortkommune hinzu, so dass die Gesamtumsatzleistung über der rechnerischen Kaufkraft liegt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. CIMA Beratung + Management GmbH

39 In der Gegenüberstellung des Umsatzes mit der Kaufkraft in der Stadt Grünstadt ergibt sich für den gesamten Einzelhandel eine Handelszentralität von ca. 228 %. Dieser Wert ist für ein Mittelzentrum als sehr guter Wert einzustufen. Als Besonderheit ist der vergleichsweise niedrige Zentralitätswert im Segment Elektrowaren/Medien zu nennen. In diesem Sortimentsbereich ist das Fehlen von größeren bzw. großflächigen Betrieben (Elektrofachmärkten o.ä.) festzuhalten. Für die weiteren Sortimentsgruppen sind ganz überwiegend deutliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen, die die hohe Marktposition der Stadt Grünstadt als Einkaufsstadt unterstreichen. Abb. 18 Sortimentsspezifische Handelszentralität der Gesamtstadt Grünstadt im Jahr 2010 Sortimentsgruppen Oberbekleidung, Wäsche, Lebensmittel Einrichtung und Zubehör Foto/Optik, Uhren/Schmuck restlicher langfristiger Bedarf *** 100 % 275% 268% 268% 264% 250% Schuhe und Sport 213% Bücher, Schreib- und Spielwaren restlicher kurzfristiger Bedarf * restlicher mittelfristiger Bedarf** 160% 148% 162% Elektrowaren/Medien 72% Bedarfsbereiche kurzfristiger Bedarf gesamt mittelfristiger Bedarf gesamt Einzelhandel gesamt langfristiger Bedarf gesamt 235% 231% 228% 212% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% Kaufkraftabfluss Kaufkraftzufluss * Im restlichen kurzfristigen Bedarf sind enthalten: Reformwaren, Apothekerwaren, Drogerien, Parfümerien, Blumen ** Im restlichen mittelfristigen Bedarf sind enthalten: Sanitätsbedarf, Zoobedarf *** Im restlichen langfristigen Bereich sind enthalten: u.a. Musikalien, Lederwaren, Kfz - Bedarf, Gartenbedarf Quelle: CIMA- Berechnungen CIMA Beratung + Management GmbH

40 7.2 Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für die Stadt Grünstadt Vor dem Hintergrund einer in vielen Einzelhandelsbranchen bereits gesättigten Marktsituation in Grünstadt selbst sowie der starken Marktposition konkurrierender Einkaufsstädte im Umfeld (Oberzentren wie Mannheim/Ludwigshafen und Kaiserslautern, Worms als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums) steht bei der Bewertung der weiteren Potentiale für den Einzelhandelsstandort Grünstadt ein branchenbezogener und oftmals nur punktueller Ausbau des Angebotes im Vordergrund. Im Folgenden wird in einem Prognoseansatz das Umsatz- und Verkaufsflächenpotential für den Grünstadter Einzelhandel ermittelt. Bei der Ermittlung der Umsatzpotentiale werden Zielwerte für die künftige Handelszentralität in Abgleich mit der bereits vorhandenen hohen Handelszentralität angesetzt, wobei die gegenwärtige Einzelhandelsausstattung in Grünstadt (inkl. bekannte Wettbewerbsplanungen) sowie die regionale Wettbewerbssituation berücksichtigt wurden. Während für den kurz- und mittelfristigen Bedarfsbereich realistischerweise nur noch eine geringe Steigerung der jeweiligen Handelszentralität angenommen werden kann, ist beim langfristigen Bedarf v.a. auf den Bereich Elektrowaren / Medien hinzuweisen, in dem aufgrund der derzeit niedrigen Handelszentralität noch eine Ergänzung des Angebotes möglich bzw. sinnvoll erscheint. Die nachfolgend ausgewiesenen Flächenpotentiale sind auch als Ersatzflächen für mittlerweile zu kleine bzw. in die Jahre gekommene Anbieter und als Anpassung an den allgemeinen Strukturwandel im Einzelhandel einzuordnen. Die ausgewiesenen Verkaufsflächenpotentiale sind vorrangig als Orientierungsrahmen für die künftige Entwicklung des Einzelhandels (Prognosezeitraum ca Jahre) in der Stadt Grünstadt einzustufen. Die branchen- und standortbezogene Beurteilung wird im Branchenkonzept vorgenommen. CIMA Beratung + Management GmbH

41 Tab. 11 Ziel-Zentralität und Prognose-Umsatz des Grünstadter Einzelhandels Bedarfsbereiche Umsatz aus dem Einzugsgebiet Kaufkraft IST- Zentralität Ziel- Zentralitäten Prognose- Umsatz ZUSATZ- Umsatz Ø Umsatz/qm VK VK-Potential* in Mio. in Mio. in % in % in Mio. in Mio. in / qm VK in qm Lebensmittel 74,8 27,9 268% 270% 75,2 0, restlicher kurzfr. Bedarf 19,3 12,1 159% 185% 22,4 3, kurzfristiger Bedarf gesamt 94,1 40,0 235% 244% 97,6 3, * 900 Oberbekleidung, Wäsche, Textilien 21,7 7,9 275% 280% 22,1 0, Schuhe und Sport 5,1 2,4 208% 250% 6,1 1, Bücher, Schreib- und Spielwaren 4,2 2,6 165% 200% 5,1 0, restlicher mittelfr. Bedarf 2,1 1,4 148% 185% 2,6 0, mittelfristiger Bedarf gesamt 33,1 14,3 232% 251% 35,9 2, * Einrichtung und Zubehör 24,9 9,3 267% 275% 25,6 0, Elektrowaren/Medien 3,9 5,4 72% 200% 10,9 7, Foto/Optik, Uhren/ Schmuck 5,1 1,9 264% 275% 5,3 0, restlicher langfr. Bedarf 8,5 3,4 251% 275% 9,3 0, langfristiger Bedarf gesamt 42,3 20,1 211% 255% 51,1 8, * Einzelhandel gesamt 169,5 74,3 228% 248% 184,6 15, * * gerundete Werte; Rundungsdifferenzen; Quelle: CIMA-Prognoserechnung CIMA Beratung + Management GmbH

42 Bei der Ermittlung des zusätzlichen Verkaufsflächenpotentials wurde eine Einzelhandelsentwicklung ohne nennenswerten Verdrängungswettbewerb für den Einzelhandel innerhalb der Stadt Grünstadt angenommen. Bei einer gegenwärtigen Umsatzleistung in Höhe von etwa 169,5 Mio. beläuft sich das zusätzliche rechnerische Umsatzpotential für den Einzelhandel in der Stadt Grünstadt damit auf insgesamt 15,1 Mio.. In der Differenzierung nach Bedarfsbereichen entfallen auf den kurzfristigen Bedarf: 3,5 Mio. auf den mittelfristigen Bedarf: 2,8 Mio. auf den langfristigen Bedarf: 8,7 Mio.. Bei einem Umsatzpotential in Höhe von ca. 15,1 Mio. errechnet sich unter Zugrundelegung der branchenüblichen Flächenleistungen ein Hiervon entfallen: rechnerisches zusätzliches Verkaufsflächenpotential von ca qm. auf den kurzfristigen Bedarf: 900 qm auf den mittelfristigen Bedarf: qm auf den langfristigen Bedarf: qm. Neben den quantitativen Aspekten der Verkaufsflächenprognose sind auch qualitative Aspekte (z. B. verschiedene Betriebstypen und Betreiberkonzepte) sowie räumliche Aspekte (z. B. Verteilung der wohnnahen Versorgungsstandorte in der Gesamtstadt Grünstadt von Bedeutung. So können, unabhängig vom aufgezeigten Verkaufsflächenpotential, innovative Betreiberkonzepte, die bislang noch nicht in Grünstadt ansässig sind, durchaus eine Bereicherung der Einzelhandelslandschaft darstellen. Weiterhin können zusätzliche Angebote der kurzfristigen Bedarfsdeckung (insb. Lebensmittelanbieter) trotz der bereits gesättigten Marktsituation an den richtigen Standorten für Stadtbereiche, die bislang unterversorgt sind, zu einer Verbesserung der Nahversorgungsqualität beitragen. CIMA Beratung + Management GmbH

43 8 ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDELS- STANDORT GRÜNSTADT Unter Berücksichtigung der bereits heute hohen Verkaufsflächenausstattung der Stadt Grünstadt besitzen insbesondere qualitative Aussagen bei der branchen- und betriebstypenbezogenen Entwicklung einen hohen Stellenwert. Weiter wird auf die verschiedenen Standortbereiche innerhalb der Gesamtstadt Grünstadt dezidiert eingegangen. 8.1 Standortfaktoren der Stadt Grünstadt für Einzelhandelsnutzungen Die wesentlichen Standortfaktoren, welche die künftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Grünstadt maßgeblich beeinflussen, sind nachfolgend stichpunktartig aufgeführt. Die vorgenommene Untergliederung in positive und negative Standortfaktoren ist dabei in einigen Fällen ambivalent zu sehen. Als positive Standortfaktoren/Chancen sind folgende Punkte hervorzuheben: Gute Verkehrsanbindung an das regionale und überregionale Verkehrsnetz (A6, B 271) Multifunktionalität der Innenstadt mit ergänzenden Nutzungen wie Gastronomie und konsumnahe Dienstleistungen Hohe Marktposition über fast alle Branchen/Sortimente und Bedarfsbereiche hinweg Strukturprägende innerstädtische Magnetbetriebe (Modehaus Jost, Modehaus Zahn ) vorhanden Quantitativ zufriedenstellendes Parkplatzangebot in der bzw. rund um die Innenstadt Gute ÖPNV-Anbindung der Innenstadt (fußläufige Entfernung zum Bahnhof, Bushaltestellen Luitpoldplatz, Rathaus, Stadthaus, Nordring/Peterspark etc.) Als negative Standortfaktoren/Risiken können folgende Punkte angeführt werden: Überlagerung des Marktgebietes des Grünstadter Einzelhandels und Zunahme der Wettbewerbsintensität durch attraktive konkurrierende Einkaufsstädte im regionalen Umfeld (u.a. Oberzentren Mannheim/Ludwigshafen, Kaiserslautern; Mittelzentrum Worms) In der jüngsten Vergangenheit Wegfall des letzten größeren Lebensmittelmarktes in der Innenstadt (Tengelmann im Weinstraßen-Center) Stadtinterne Überlagerung des Angebotes der Einkaufsinnenstadt durch zahlreiche großflächige Anbieter in den Gewerbegebietslagen (insb. Gewerbegebiete Nord, Süd, Südost etc.) CIMA Beratung + Management GmbH

44 8.2 Bewertung des Branchen- und Betriebstypenmix Aufbauend auf den Ergebnissen der Marktpotentialanalyse erfolgt eine Bewertung der künftigen Entwicklungsmöglichkeiten für die einzelnen Branchen bzw. Betriebstypen in Grünstadt. Daneben werden Aussagen, zur branchenbezogenen Entwicklung der Grünstadter Einkaufsinnenstadt getroffen. Hierbei werden u.a. folgende Kriterien berücksichtigt: gegenwärtiger Branchen- und Betriebstypenmix in der Einkaufsinnenstadt bzw. in der Gesamtstadt Grünstadt, insb. den Gewerbegebieten Wettbewerbsdichte und Wettbewerbsfähigkeit der bestehenden Angebote erschließbares Kaufkraftpotential regionale Wettbewerbssituation. Grundsätzlich ist an dieser Stelle auf die Disparität von wünschenswerten Nutzungen in der Innenstadt einerseits und den unter standortbezogenen und unter wirtschaftlichen Tragfähigkeitsaspekten realistischen Nutzungen hinzuweisen. CIMA Beratung + Management GmbH

45 Ausgangssituation Nahrungs- und Genussmittel Deutlich überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung insgesamt Angebotssituation: zwei SB-Warenhäuser, zahlreiche Supermärkte (Vollsortimenter) und Discounter Grad der Verkaufsflächenausstattung im Food-Bereich mit 1,12 qm VK/EW deutlich über dem Bundesdurchschnitt Vielfältige Angebotssituation im Lebensmittelhandwerk (Bäckereien und Metzgereien) sowie im Segment Spezialanbieter (Feinkost, Weine etc.) Konzentration der größeren Lebensmittelmärkte auf den südlichen Teilbereich der Kernstadt, insb. auf die Gewerbegebietslagen Entwicklungs- und Ergänzungsmöglichkeiten Kaum rechnerischer Zusatzbedarf vorhanden Ergänzung des Angebotes im nördlichen Stadtgebiet aufgrund der bestehender räumlichen Konzentration im südlichen Kernstadtbereich zur Optimierung der Nahversorgungsqualität in der Einkaufsinnenstadt Wiederansiedlung eines Lebensmittelanbieters (Hinweis auf Nachnutzung der ehem. Tengelmann-Fläche im Weinstraßen-Center) wünschenswert: Ergänzung der Angebotsstruktur durch alternative Betreiberkonzepte, bspw. der Firmen CAP & Bonus Reformwaren Derzeit lediglich als Teilsortiment vorhanden Ergänzung durch Reformhauses mit Standort Einkaufsinnenstadt wünschenswert (ggf. als Nachnutzung der ehem. Tengelmann-Fläche im Weinstraßen-Center) Apotheken Im Durchschnitt können ca bis Einwohner pro Apotheke als Richtwert angenommen werden. Mit sieben Apothekenstandorten deutlich überdurchschnittliche Ausstattung vorhanden. Übergewicht bei der Standortverteilung für die Einkaufsinnenstadt gegenüber den dezentralen Lagen (Standorten in Konzessionärszeilen der SB-Warenhäuser) Zusatzbedarf rechnerisch wie räumlich kaum vorhanden CIMA Beratung + Management GmbH

46 Drogerie/Parfümerie Bereich Drogeriewaren derzeit durch die Drogeriefachmärkte dm & Schlecker durchschnittlich abgedeckt. Abrundung des Angebotes durch die Drogerieabteilungen der Lebensmittelmärkte Parfümeriewaren werden neben den Angeboten der Drogeriefachmärkte auch in zwei Parfümerien in der Innenstadt angeboten Blumen/Pflanzen Blumenfachgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt sowie im weiteren Stadtgebiet vorhanden Bekleidung, Wäsche Zwei größere Magnetbetriebe durch die Bekleidungshäuser Jost und Zahn sowie weitere Fachgeschäfte in der Innenstadt vorhanden an nicht integrierten Standortlagen Textil-Fachmärkte und Shops sowohl im hochwertigen als auch im Discount-Segment ansässig (u.a. Trendfabrik, S.Oliver, Takko, KiK) Segment Wäsche wird durch Teilsortimente in den Bekleidungshäusern, Fachmärkten und durch ein Fachgeschäft abgebildet Schuhe, Sport Mehrere Fachgeschäfte im Sportsegment ansässig (überwiegend innerhalb des Versorgungskerns) Anbieter im Schuhsegment sowohl in der Einkaufsinnenstadt (bspw. Bachmann Schuhe & Sport) als auch an dezentralen Standorten (u.a. Fachmärkte Deichmann, Schuhoutlet) ansässig Gesamtstadt: gewisses Zusatzpotential beim Betriebstyp Drogeriefachmarkt vorhanden Angebotsergänzung durch bislang nicht vertretene Betreiberfirmen (u.a. Müller Drogerie, Rossmann, Ihr Platz) denkbar Ansiedlung insbesondere an innerstädtischen Standorten / im Versorgungskern vorstellbar (ggf. als Nachnutzung der ehem. Tengelmann- Fläche im Weinstraßen-Center) Ansiedlung weiterer Fachgeschäfte nicht zwingend, kein dringender Ergänzungsbedarf vorhanden Durch Bekleidungshäuser sowie ergänzendes Sortiment bereits umfangreiches Angebot vorhanden Ausbau der Angebotssituation im Textil- und Wäschesegment insb. durch qualitative Ergänzung bislang nicht vertretener Betreiberfirmen möglich Versorgungskern als Standortpräferenz Insgesamt kein dringender Handlungsbedarf gegeben Betriebstyp Sportfachmarkt bislang nicht vertreten Ergänzung des Angebotes durch Spezialanbieter (bspw. Tauchsport, Angelsport) denkbar Ausbau der Angebotssituation im Schuhsegment durch bislang nicht vertretene Betreiberfirmen denkbar Versorgungskern als Standortpräferenz für weitere Angebote im Sportund Schuhsegment. CIMA Beratung + Management GmbH

47 Bücher/ Schreib- und Spielwaren Segment Bücher in zwei Buchhandlungen sowie als Teilsortiment im Globus SB-Warenhaus vorhanden Im Bereich Schreibwaren zwei Fachgeschäfte (Einkaufsinnenstadt) ansässig. Angebot darüber hinaus durch Teilsortimente in SB-Warenhäusern etc. Im Segment Spielwaren drei Fachgeschäfte in der Einkaufsinnenstadt sowie Randsortimente in SB-Warenhäusern etc. Sanitätswaren Derzeit ein Sanitätshaus in Grünstadt ansässig (Standort Einkaufsinnenstadt) Zoobedarf Fachmarkt der Fa. Fressnapf sowie Spezialanbieter in Grünstadt ansässig (räumlicher Schwerpunkt auf den Gewerbegebietslagen) Einrichtung und Zubehör Segment Möbel durch großflächige Anbieter in der Einkaufsinnenstadt (Huthmacher Wohnstudio) sowie in den Gewerbegebietslagen (insb. Möbel Gehrmann; Dänisches Bettenlager) vertreten Darüber hinaus Spezialanbieter (Küchenstudio, Badausstellung, Raumdecor, Farbenhaus) in Gewerbegebietslagen und im Versorgungskern vorhanden Branchen Glas/Porzellan/Keramik und Hausrat durch zahlreiche kleinflächige Anbieter sowohl im Versorgungskern als auch in den Gewerbegebietslagen (Teilsortimente in SB-Warenhäusern etc.) Ergänzung des Angebotes ggf. durch eine größere Sortimentsbuchhandlung denkbar, rechnerisches Zusatzpotential hierfür jedoch nur bedingt vorhanden (Hinweis auf wirtschaftliche Tragfähigkeit) Ergänzung des Angebotes durch ein weiteres Sanitätshaus denkbar Kein dringender Handlungsbedarf gegeben Punktuelle räumliche Ergänzungen für den Versorgungskern denkbar kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf gegeben ggf. Ergänzung durch Nischenanbieter in Verbindung mit Handwerk möglich CIMA Beratung + Management GmbH

48 Bau- und Heimwerker-, Gartenmarktbedarf Im Segment Bau- und Heimwerkermarkt toom- und Globus-Baumarkt ansässig Ergänzend Fachbetriebe bspw. in den Bereichen Baustoffe, Eisenwaren, Farben, Kamine vorhanden Gartenmarktbedarf durch Teilsortimente der Baumärkte und Fachmarktangebot (insb. GartenCreativ) mit dem räumlichen Schwerpunkt auf dezentralen Lagen abgedeckt Elektrowaren, Computer/Medien kleinere Anbieter (Fachgeschäfte Elektrowaren, Telekommunikation, PC) in Verbindung mit Service- und Handwerksleistungen ansässig Foto/Optik, Uhren/Schmuck Zahlreiche Fachgeschäftsanbieter (räumlicher Schwerpunkt: Versorgungskern) ansässig Sonstiger Einzelhandel Im Segment Lederwaren ein Fachgeschäft sowie Teilsortimente in den größeren Bekleidungshäusern vorhanden Segment Fahrräder durch Fachbetrieb und Teilsortimente in Kaufland und Toom-Baumarkt abgedeckt KFZ-Zubehör: Fachbetriebe (insb. ATU) sowie Teilsortimente in den Baumärkten vorhanden Angebotslücken in einzelnen Branchen (Musikalien/Musikinstrumente- Handel, Antiquitäten sowie Campingartikel) vorhanden kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf gegeben Ausbaufähige Situation: Betriebstyp Elektrofachmarkt derzeit in Grünstadt nicht ansässig, Zusatzpotential vorhanden Ergänzung durch weitere Spezialanbieter im Telekommunikations- und Computersegment (auch in der Innenstadt) möglich Kein nennenswerter rechnerischer Zusatzbedarf vorhanden Komplettierung der Branchenmix durch Ergänzung mit Nischenbetrieben in den Sortimenten Musikalien/ Musikinstrumente, Antiquitäten und Campingartikel denkbar Ergänzung des Angebotes in den Segmenten Lederwaren und Fahrräder punktuell möglich Im Bereich KFZ-Zubehör kein nennenswerter Zusatzbedarf vorhanden CIMA Beratung + Management GmbH

49 8.3 Standortkonzept Grundlagen Auf der Grundlage der landesplanerischen Zielsetzungen und den weiteren relevanten planungsrechtlichen Festlegungen ( 11 Abs. 3 BauNVO; 34 BauGB, LEP IV des Landes Rheinland-Pfalz, Regionalplan der Metropolregion Rhein-Neckar sowie der Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004) können für die künftige Standortentwicklung im Einzelhandel in Grünstadt folgende übergeordnete Zielsetzungen festgehalten werden: Negative Auswirkungen auf die zentralen innerstädtischen Einzelhandelslagen bzw. auf die wohnnahen Versorgungsstandorte, welche speziell durch (großflächige) Handelsansiedlungen mit innenstadtrelevanten Sortimenten an städtebaulich nicht integrierten Lagen auftreten können, sind zu minimieren. Speziell bei den sog. innenstadtrelevanten Sortimenten und Betriebstypen sollte der Entwicklungsschwerpunkt auf der Innenstadt sowie auf geeigneten Innenstadterweiterungslagen bzw. ausgewählten und planerisch gewollten Standorten liegen. Bei den nicht innenstadtrelevanten Sortimenten (z.b. Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf etc.), welche bezüglich der Flächenansprüche und der Sortimentsstruktur nur noch bedingt in die zentrale innerstädtische Einkaufslage integrierbar sind, sind auch Standortlagen außerhalb der Innenstadt möglich. Die Abschätzung möglicher Auswirkungen auf die städtebauliche und handelsbezogene Entwicklung der Stadt Grünstadt, welche durch mögliche Ansiedlungsvorhaben größerer Handelsbetriebe induziert werden können, ist ggf. in Form von Einzelfallbeurteilungen anhand der konkreten Plandaten für die jeweiligen Haupt- und Randsortimente vorzunehmen. Für die sog. innenstadtrelevanten Sortimente, insbesondere im Non-Food-Bereich (vgl. Abgrenzung der Sortimente nach Innenstadtrelevanz), sollte über entsprechende Flächen- und Sortimentsfestsetzungen in den Bebauungsplänen eine kontrollierbare Entwicklung an städtebaulich nicht integrierten Lagen gewährleistet sein. Bei den nachfolgenden konzeptionellen Überlegungen ist zum einen die räumliche Komponente (bestehende Einzelhandelsschwerpunkte, Nahversorgung und Lage der wesentlichen Wohngebiete, Grundstücksverfügbarkeit, Verkehrsanbindung etc.) von Bedeutung, welche zumindest in Teilen über die Planung gesteuert und beeinflusst werden kann. Als geeignete planerische Instrumente sind hier CIMA Beratung + Management GmbH

50 u.a. die Grundstückspolitik der Kommunen, die gezielte Anwendung des planungsrechtlichen Instrumentariums und die Optimierung der städtebaulichen Rahmenbedingungen (z.b. Verkehrsführung, Parkplatzangebot und Parkplatzorganisation, Stadtgestaltung) zu benennen. Zum anderen ist die einzelbetriebliche bzw. ökonomische Komponente von Bedeutung, welche durch die Handelsbetriebe selbst beeinflusst wird. Neben der ökonomischen Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben sind die betrieblichen Standortanforderungen hinsichtlich Erreichbarkeit, Einsehbarkeit, Qualität der Handelsimmobilien (z.b. Verkaufsflächenzuschnitt und -größe) zu benennen Vorgaben des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion Rhein- Neckar) Die Teilfortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans Rheinpfalz (Metropolregion Rhein- Neckar) aus dem Jahr 2004 weist den Versorgungskern (= Innenstadt) als Teil des zentralen Einkaufsbereiches und Standort für innenstadtrelevante regionalbedeutsame Einzelhandelsgroßbetriebe aus. Der Regionale Raumordnungsplan führt folgendes zur Gebietskategorie Versorgungskern aus: Der Versorgungskern ist Teil des zentralen Einkaufsbereiches. Es handelt sich um die Innenstadt, das Stadt-/Ortszentrum oder den Siedlungskern mit den Hauptgeschäftslagen/Fußgängerzonen. Hier konzentrieren sich räumlich die öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen. Von Einzelhandelsgroßprojekten an anderer Stelle dürfen keine wesentlichen Beeinträchtigungen auf die gebietsscharf abgegrenzten Versorgungskerne zu erwarten sein (vgl. 34 Abs. 3 i.v.m. Abs. 3a BauGB). Im Mittelzentrum Grünstadt umfasst diese Gebietskategorie räumlich den Bereich rund um die Hauptstraße. Die Begrenzungen erfolgt dabei in West-Ost-Richtung durch den Westlichen und Östlichen Graben sowie in Nord-Süd-Richtung durch die Jakobstraße und die Obergasse. Über den Versorgungskern hinaus ist im Regionalen Raumordnungsplan ein zentraler Einkaufsbereich definiert, der neben dem Versorgungskern noch ergänzende Standortlagen umfasst. Der Regionale Raumordnungsplan führt folgenden zu dieser Gebietskategorie aus: Bei dem zentralen Einkaufsbereich handelt es sich den zusammenhängenden, städtebaulich gewachsenen Siedlungsbereich, in dem neben dem Einzelhandel auch andere zentralörtliche Funktionen konzentriert sind. Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Sortimentsliste) sind nur in den in der dargestellten zentralen Einkaufsbereichen zulässig. Andere Einzelhandelsgroßprojekte in dem Oberzentrum Ludwigshafen am Rhein und den Mittelzentren kommen nur in Betracht, wenn sie im Rahmen eines kommunalen oder interkommunalen Einzelhandelskonzeptes mit der Regionalplanung abgestimmt werden und in das örtliche bzw. regionale ÖPNV-Netz eingebunden sind sowie ein Verfahren zur Zulässigkeit einer Zielabweichung mit positivem Ergebnis durchgeführt wurde. CIMA Beratung + Management GmbH

51 In der Stadt Grünstadt betrifft dies v.a. die Bereiche östlich des Versorgungskerns. In West-Ost- Richtung wird der zentrale Einkaufsbereich erweitert um den Bereich vom Östlichen Graben bis zur Bitzenstraße / Friedrich-Ebert-Straße in West-Ost-Richtung sowie von der Poststraße bis zur Turnstraße in Nord-Süd-Richtung. Des Weiteren enthält die Teilfortschreibung des Regionalen Raumordnungsplans die Möglichkeit der Ausweisung von Ergänzungsstandorten. Für deren Abgrenzung eines solchen Standortes [ ] bildet die räumliche und funktionale Zuordnung zum zentralen Einkaufsbereich ein wesentliches Kriterium. Hier sind vorrangig Einzelhandelsgroßprojekte mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zulässig. Ein solcher Ergänzungsstandort ist derzeit für die Stadt Grünstadt nicht ausgewiesen. Abschließend definiert des Regionale Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 die Kategorie der sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) und führt hierzu aus: Vorhandene Standorte von Einzelhandelsgroßprojekten genießen grundsätzlich Bestandsschutz. Eine Erweiterung der Verkaufsflächen bei diesen Betrieben bzw. zusätzliche Einzelhandelsansiedlungen an diesen Standorten sollten jedoch vermieden werden, um die innerstädtischen Versorgungsstrukturen zu stabilisieren und bereits eingetretene Fehlentwicklungen nicht weiter zu verfestigen. Dabei handelt es sich in Grünstadt um mehrere Standortbereiche: Standortbereich Obersülzer Straße / In der Haarschnur (u.a. Aldi/Lidl/Netto) Standortbereich Kirchheimer Straße (Kaufland) Standortbereich Sondergebiet Fachmarktzentrum / Kirchheimer Straße (Leininger Center, Rewe/dm/Fressnapf) Standortbereich Kirchheimer Straße / Industriestraße (Möbel Gehrmann sowie Leerstand des ehem. Rewe-Marktes / Non-Food-Discounters) Standortbereich Daimlerstraße (Globus, Globus Baumarkt) Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass im Arbeitsentwurf des einheitlichen Regionalplans für die Region Rhein-Neckar 2020 die Kategorien des Versorgungskerns und des zentralörtlichen Einkaufsbereiches derzeit in der neuen Gebietskategorie des Zentralörtlichen Standortbereiches für Einzelhandelsgroßprojekte zusammengefasst wurden. Dieser Bereich wird nach derzeitigem Entwurfsstand für die Ausweisung, Errichtung und Erweiterung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen. CIMA Beratung + Management GmbH

52 Die nachfolgende Übersicht über alle genannten Standortkategorien aus dem Regionalen Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 verdeutlicht die räumliche Situation in der Stadt Grünstadt. Abb. 19 Regionalplanerische Abgrenzung des Versorgungskerns, des Zentralen Einkaufsbereichs, der Ergänzungs- und sonstigen großflächigen Einzelhandelsstandorte (Bestand) in Grünstadt Quelle: Regionaler Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004, 1. Teilfortschreibung Dienstleistungen/Handel CIMA Beratung + Management GmbH

53 Auf der Basis der bereits vorliegenden Abgrenzungen wird nachfolgend eine Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche sowie Ergänzungsstandorte in der Stadt Grünstadt vorgenommen Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde ein stärkeres Augenmerk auf die zentralen Versorgungsbereiche als Schutzgegenstand innerhalb der Handelsstruktur von Städten und Gemeinden gelegt. Bei den zentralen Versorgungsbereichen nach 34 Abs. 3 BauGB handelt es sich um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Zentrale Versorgungsbereiche können sowohl einen umfassenden als auch nur einen eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Neben Innenstadtzentren und Stadtteilzentren können auch Bereiche für die Grund- und Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche i.s.v. 34 Abs. 3 BauGB darstellen. Das LEP IV sieht die Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche und Ergänzungsstandorte durch die Kommunen in Abstimmung mit der Regionalplanung vor (vgl. Z 58 des LEP IV). Im Einzelhandelskonzept wurde zuvor die Einkaufsinnenstadt abgegrenzt, welche die Lage des vorhandenen Einzelhandelsbestandes darstellt. Räumlich großzügiger dimensioniert gilt die Abgrenzung des Versorgungskerns sowie des Zentralen Einkaufsbereiches, welcher im Regionalen Raumordnungsplan Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistungen, Handel) deutlich über die eigentliche Einkaufsinnenstadt hinausgeht und Bereiche östlich der Haupteinkaufslage mit einschließt. Nachfolgend wird in der Vereinheitlichung der Begriffe und Definitionen gemäß LEP IV in der Abbildung 19 die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt in einer Übersichtkarte der Stadt Grünstadt umgesetzt. In Erweiterung der Abgrenzung der Teilfortschreibung des RROP Rheinpfalz 2004 wird von Seiten der CIMA die Erweiterung des bisherigen Versorgungskerns um den Bereich Luitpoldplatz / Weinstraßencenter sowie um einen östlichen Abschnitt (Östlicher Graben, Bahnhof und Umfeld) sowie einen südlichen Abschnitt (Obersülzer Straße, Sausenheimer Straße, Vorstadt etc.) empfohlen. Im Vorgriff auf die Entwicklung des einheitlichen Regionalplanes für die Region Rhein-Neckar 2020 wird diese Abgrenzung auch für die Ausweisung des Zentralörtlichen Standortbereiches in der Stadt Grünstadt vorgeschlagen. CIMA Beratung + Management GmbH

54 Abb. 20 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt in Anlehnung an Plansatz des RROP Rheinpfalz 2004 (1. Teilfortschreibung Dienstleistung, Handel) Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA; in Anlehnung zur Abgrenzung im RROP Rheinpfalz 2004, Plankapitel Neben dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (bisher Versorgungskern und Zentraler Einkaufsbereich ) ist derzeit für Grünstadt kein weiterer zentraler Versorgungsbereich ausgewiesen. Vorgeschlagen wird daher im Vorgriff auf die geplante Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im nördlichen Stadtgebiet (Asselheim, Baugebiet Battenbühl) die Abgrenzung eines Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung. Aufgrund von laufenden Grundstücksverhandlungen ist eine exakte Lokalisierung des geplanten Standortes derzeit noch nicht möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

55 Abb. 21 Abgrenzung des Versorgungsbereiches Lebensmittel-Nahversorgung im nördlichen Stadtgebiet, Baugebiet Battenbühl in Asselheim Versorgungsbereich Nahversorgung-Lebensmittel Quelle: Google Earth Pro, Bearbeitung: CIMA Empfehlungen zur künftigen Standortentwicklung Auf der Grundlage der gegenwärtigen Einzelhandelsstruktur (u.a. räumliche Verteilung, Branchenmix, Verkaufsflächenausstattung, Qualität des Einzelhandelsangebotes) in der Gesamtstadt Grünstadt und den marktwirtschaftlichen Bedingungen (z.b. erschließbare Kaufkraftpotentiale, Wettbewerbssituation) werden Leitlinien für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung dargestellt und auf deren Umsetzungsfähigkeit geprüft. CIMA Beratung + Management GmbH

56 Zentrenhierarchie Neben der Darstellung der konkreten Entwicklungsleitlinien soll in einem ersten Schritt vor dem Hintergrund der bauplanungsrechtlichen Regelungen eine allgemeine Einstufung der unterschiedlichen einzelhandelsrelevanten Standortlagen im Sinne einer Zentrenhierarchie vorgenommen werden. Abb. 22 Darstellung der Zentrenhierarchie in der Stadt Grünstadt vor dem Hintergrund der Einstufung als schützenswerte Bereiche im Sinne des Baurechts Zentraler Versorgungsbereich "Innenstadt" Schützenswerte Zentrale Versorgungsbereiche Stadtteilzentrum Versorgungsbereich "Nahversorgung - Lebensmittel" weitere Standortbereiche (Bestands- und Ergänzungsstandorte) Sonstige Standortlagen Quelle: CIMA Entwicklung der Einkaufsinnenstadt Für die Betriebstypen, die aufgrund ihrer Standortanforderungen (z.b. Verkaufsflächen- und Stellplatzbedarf) städtebaulich integrierbar sind, sollte das Prinzip City first gelten und durch flankierende Maßnahmen zur planungsrechtlichen Steuerung (z.b. durch Sortimentsfestsetzungen in Bebauungsplänen in Lagen im Außenbereich) unterstützt werden. Der Ausschluss bzw. die Beschränkung der innenstadtrelevanten Sortimente an städtebaulich nicht integrierten Lagen ist auch vor dem Hintergrund der Erhaltung der Investitionsbereitschaft für Gewerbeimmobilien im innerstädtischen Bereich zu sehen. CIMA Beratung + Management GmbH

57 Ein grundsätzliches Problem für die gewerbliche Weiterentwicklung der Einkaufsinnenstadt von Grünstadt stellt die kleinteilige Baustruktur und die begrenzten Flächenreserven, insb. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen dar. 2 Bei der Beurteilung der Entwicklungsmöglichkeiten der Haupteinkaufslage bzw. der Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt in der Stadt Grünstadt sind diese Standortfaktoren zu berücksichtigen. Für die weitere Entwicklung der Einkaufsinnenstadt bzw. des Versorgungskerns stehen aufgrund der genannten Faktoren die nachhaltige Sicherung und qualitative Aufwertung der derzeit bestehenden Einzelhandelsstruktur im Vordergrund. Hierzu ist auch die Gewinnung von attraktiven Nachnutzungen für die derzeit leerstehenden Ladenlokale, v.a. im Bereich Hauptstraße sowie insb. des leerstehenden ehem. Tengelmann-Marktes im Weinstraßen-Center am Luitpoldplatz von Bedeutung. Mit dem Wegfall des Tengelmann-Marktes ist eine Lücke im Bereich der Nahversorgung entstanden, die ggf. durch alternative Betreiberkonzepte im Lebensmittelbereich wie CAP-Markt, Bonus-Markt etc. oder in Kombination mit gastronomischem Angebot (u.a. Markthallenkonzept etc.) geschlossen werden kann. Alternativ hierzu sind an dieser zentralen Innenstadtlage auch Fachgeschäfte/Fachmärkte mit typischen Innenstadtbranchen möglich. Darüber hinaus können neben der Ausweitung bzw. Ergänzung der bestehenden Gastronomie- und Dienstleistungskonzepte als komplettierende Nutzungen noch folgende (vorwiegend) städtebauliche Aspekte zur Aufwertung der Einkaufsinnenstadt beitragen, die mit den Empfehlungen des Integrierten Handlungskonzeptes für den Stadtkern in Grünstadt korrespondieren: Verbesserung der Erreichbarkeit der Einkaufsinnenstadt (sowohl durch Prüfung der Erweiterung des ÖPNV-Angebotes; ggf. Etablierung weiterer Parkmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung zur Haupteinkaufslage) Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit des Versorgungskerns / des zentralen Einkaufsbereiches (bspw. durch Verbesserung der Wegebeziehungen zur Neugasse oder zum Bereich Kirchheimer Straße) Ausbau der Beschilderung für Radfahrer und Fußgänger, auch mit Hinweisen auf die innerstädtischen Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe 2 Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang darauf, dass derzeit die bauliche Restaurierung und Aufwertung der Bausubstanz innerhalb dieses Standortbereiches durch ein förmlich abgegrenztes Sanierungsgebiet nachhaltig gesichert werden soll. CIMA Beratung + Management GmbH

58 Aufwertung der Stadtgestaltung (bspw. der Beleuchtung, Stadtmöblierung, Begrünung, Schaffung von Entrée-Situationen zur Einkaufsinnenstadt) Aufwertung des Standortbereiches Schillerplatz (bspw. durch Prüfung der Etablierung eines Shop-In-Shop-Konzeptes) Auch können die nachfolgenden stadtmarketingbezogenen Aspekte zur Attraktivierung der Haupteinkaufslage in Grünstadt beitragen: Verbesserte Kommunikation des guten Parkplatzangebotes durch Flyer, Hinweise im Internetangebot der Stadt Grünstadt etc.) Harmonisierung der Ladenöffnungszeiten in Einzelhandel und Gastronomie Ggf. Erarbeitung einer Gestaltungssatzung (Harmonisierung/Beschränkung von Außenwerbung, Markisen, Außengastronomie etc.) Entwicklung der Nahversorgungslagen Eine flächendeckende Nahversorgung ist gegenwärtig in der Gesamtstadt Grünstadt nicht in allen Teilräumen vorhanden. Im nördlichen Bereich der Kernstadt Grünstadt ist eine Entfernung von mehr als 500 m zum nächsten Lebensmittelmarkt vorhanden, ab der noch von einer fußläufigen Erreichbarkeit ausgegangen werden kann (vgl. nachfolgende Abbildung). Bei der Etablierung zusätzlicher Nahversorgungsstrukturen sollte aufgrund der bisherigen räumlichen Konzentration im südlichen Kernstadtbereich daher darauf geachtet werden, dass neben der wünschenswerten erneuten Etablierung eines Lebensmittelmarktes im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt auch für die Bewohner des nördlichen Kernstadtbereiches bzw. den Stadtteil Asselheim die Schaffung von fußläufig erreichbaren Nahversorgungsangeboten möglich wird. CIMA Beratung + Management GmbH

59 Abb. 23 Darstellung der 500m-Radien um die Lebensmittelmarktstandorte in der Stadt Grünstadt Quelle: MapPoint; Bearbeitung: CIMA Entwicklung der Sonder-/Gewerbegebietslagen Der Stellenwert der Sonder- und Gewerbegebietslagen in der Gesamtstadt Grünstadt kann als vergleichsweise hoch eingestuft werden. Auf die Sonder- und Gewerbegebietslagen entfallen derzeit 68 % der Gesamtverkaufsfläche sowie 56 % des Gesamtumsatzes des Grünstädter Einzelhandels. CIMA Beratung + Management GmbH

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