Geschäftsbericht 2013

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1 Geschäftsbericht 2013

2 Geschäftsbericht 2013 Geschäftsstelle: Stuttgart (Feuerbach) St.-Pöltener-Straße 38 Telefon (07 11) Telefax (07 11) Internet: Sprechzeiten: Montag von 14 bis 16 Uhr jeden 1. Mittwoch im Monat von 15 bis 17 Uhr oder nach Vereinbarung 3

3 Achtung! Bitte den geänderten Versammlungsort beachten! Das Kongresshotel Europe erreichen Sie mit der Stadtbahnlinie U6, Haltestelle Maybachstraße, mit dem PKW über die B 295 in Richtung Feuerbach. Parkmöglichkeiten gibt es in der hoteleigenen Tiefgarage. 2

4 Einladung zur Mitgliederversammlung Die 85. ordentliche Mitgliederversammlung findet am Donnerstag, 05. Juni 2014, um 18 Uhr im Kongresshotel Europe, Siemensstraße 26, Stuttgart (Feuerbach), statt. Wir gestatten uns, Sie hierzu freundlichst einzuladen. Tagesordnung 1. Berichte a) Geschäftsbericht des Vorstandes für das Jahr b) Bericht des Aufsichtsrates für das Jahr c) Bericht über die gesetzliche Prüfung für das Geschäftsjahr Beschlussfassung über a) Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember b) Verwendung des Bilanzgewinnes 2013 c) Entlastung von Vorstand und Aufsichtsrat 3. Ergänzungswahlen in den Aufsichtsrat gemäß 23 der Satzung 4. Beschlussfassung über die Anträge gemäß 32 Abs. 3 und 4 der Satzung (Anträge sind bis spätestens 22. Mai 2014 der Ge schäftsstelle einzureichen) Der Geschäftsbericht des Vorstandes für das Jahr 2013 sowie der Jahresabschluss (Bi lanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang einschließlich Erläuterungen) und der Bericht des Auf sichtsrates, jeweils für das Jahr 2013, sind vom 26. Mai bis 05. Juni 2014, 13 Uhr, auf der Geschäftsstelle der Genossenschaft zur Einsichtnahme durch die Mitglieder ausgelegt Stuttgart, den 12. Mai 2014 Baugenossenschaft Feuerbach-Weilimdorf eg Die Aufsichtsratsvorsitzende Ulrike Zich 3

5 Verwaltungsorgane n Vorstand Kadner, Klaus Dieter, Dipl. Betriebswirt (FH), Geschäfts führer, Vorsitzender Riegger, Margot, Dipl.-Sparkassenbetriebswirtin/ Direktorin, stellvertretende Vorsitzende Stuckenbrock, Uwe, Dipl.-Ing., Stadtbaudirektor i. R., stellvertretender Vorsitzender n Aufsichtsrat Zich, Ulrike, Bezirksvorsteherin, Vorsitzende Würstl, Andreas, Dipl.-Kaufmann, Dipl.-Betriebswirt (BA), Steuerberater, stellvertretender Vorsitzender, Prüfungskommission Winckler, Reinhold, Bauingenieur, Schriftführer Maurer, Ulrich, Rechtsanwalt Schön, Siegfried, Bankvorstand, stellvertretender Schriftführer Prof. Dr. Peters, Stefan, Bauingenieur n Geschäftsstelle Kadner, Klaus Dieter, Dipl. Betriebswirt (FH), Geschäftsführer Andia, Johanna, Sekretärin Munninger, Ilona, Sachbearbeiterin für die Hausbewirtschaftung Lüer, Romana, Buchhalterin König, Silke, Buchhalterin Wolf, Bianca, Verwaltungsmitarbeiterin Sparakowski, Achim, Werkstudent Geiger, Norbert, Hausverwalter, z. Zt. im Krankenstand Bündert, Hans, nebenberuflicher Hausverwalter Gerz, Jolante, nebenberufliche Hausverwalterin Gerz, Mark, nebenberuflicher Hausverwalter Nahlik, Helmut, nebenberuflicher Hausverwalter Schreiner, Hermann, nebenberuflicher Hausverwalter Schreiner, Regina, Raumpflegerin Schulter, Fritz, nebenberuflicher Hausverwalter Suver, Jacov, nebenberuflicher Hausverwalter Tramm, Andreas, nebenberuflicher Hausverwalter 4

6 Ehrentafel Im Jahre 2013 sind folgende Mitglieder durch Tod von uns gegangen: Mitgl.-Nr. Walther, Alfred Korntal 1458 Görblich, Helmut Stuttgart-Weilimdorf 1677 Schmauder, Günter Stuttgart-Feuerbach 2775 Holewa, Otto Stuttgart-Feuerbach 3652 Hilpert, Frieda Stuttgart-Feuerbach 3981 Muß, Gerda Stuttgart-Weilimdorf 4047 Götz, Johann Stuttgart-Feuerbach 4545 Becker, Lidia Stuttgart-Weilimdorf 4578 Gette, Georg Stuttgart-Weilimdorf 4675 Bugl, Inge Stuttgart-Weilimdorf 4702 Meiser, Wolf-Dieter Stuttgart-Feuerbach 4713 Falk, Doris Stuttgart-Feuerbach 5016 Hoffmann, Fabian Stuttgart-Weilimdorf 5129 Rock, Veronika Stuttgart-Weilimdorf 5131 Karp, Alexander Stuttgart-Weilimdorf 5325 Ehre den Toten! 5

7 Die Genossenschaft im Überblick n Gründung n Eintragung n Verschmelzung 6. Februar 1922 als Heimstättenkolonie Feuerbach egmbh 15. April 1922 in das Genossenschaftsregister des Amtsgerichtes Stuttgart unter der Nummer 344 Im Jahr 1941 mit der Gemeinnützigen Baugenossenschaft Weil im Dorf zur Baugenossenschaft Feuerbach-Weilimdorf egmbh n Geschäftsstelle Stuttgart-Feuerbach, St.-Pöltener-Straße 38 n Vorstand n Aufsichtsrat n Geschäftsanteil n Wohnungsbestand 3 Mitglieder 6 Mitglieder 160, Euro Die Genossenschaft vermietet Wohnungen in den Stuttgarter Stadtbezirken Feuerbach und Weilimdorf Gut und sicher wohnen im Stuttgarter Norden mit der Baugenossenschaft Feuerbach-Weilimdorf eg 6

8 Geschäftsbericht Mit dem vorliegenden Geschäftsbericht wollen wir über die wichtigen Punkte des Geschäftsjahres 2013 informieren. Mit unseren Ausführungen orientieren wir uns an den Erfordernissen eines Lageberichtes, welchen wir auf Klaus-Dieter Kadner Grund unserer Größenordnung und den Satzungsbestimmungen nicht erstellen müssen. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Das Wirtschaftswachstum in Deutschland hatte im Berichtszeitraum lediglich eine leichte Steigerung aufzuweisen. Nach einer Stagnation zum Jahresbeginn stellte sich erst im Jahresverlauf eine Zunahme des Bruttoinlandsproduktes ein. Insgesamt ist die Steigerung mit 0,4 % niedriger ausgefallen als im Vorjahresberichtszeitraum, in welchem ein Wachstum von 0,7 % zu vermerken war. Das rückläufige wirtschaftliche Ergebnis ist auf die abgeschwächte Weltwirtschaft sowie auf die anhaltende Rezession einiger europäischer Länder zurückzuführen. Der Export, welcher in den letzten Jahren maßgeblich zur gesamtwirtschaftlichen Leistung beigetragen hat, konnte im Berichtszeitraum lediglich eine Zunahme von 0,6 % (Vorjahr 3,7 %) verzeichnen. Dagegen sind die Importe um 1,3 % angestiegen. Der private Konsum, welcher ca. 57 % des Bruttoinlandproduktes ausmacht, konnte den schwächeren Export nicht ausgleichen. Für das laufende Jahr erwarten die Fachleute der Wirtschaftsinstitute ein Wachstum von ca. 1,2 %. Für 2015 wird nochmals mit einer ansteigenden Wirtschaftsleistung gerechnet. Die prognostizierte Zunahme des Bruttoinlandsproduktes wird durch die Zahlen des Ifo-Geschäftsklimaindex bestätigt. Im Februar 2014 erreichte dieser Wert mit 111,3 Punkten seit Juli 2011 einen neuen Höchststand. Zwischenzeitlich ist dieser Index wieder leicht zurückgegangen, was auf die Krisen in den Schwellenländern und die Krimkrise zurückzuführen ist. Weiter ist zu beachten, dass die Einzelergebnisse in den verschiedenen Branchen unterschiedlich ausfallen. Die Exportaussichten werden wieder besser bewertet. Dagegen sind im Bauhauptgewerbe die positiven Prognosen für die nächsten 6 Monate etwas zurückgenommen worden, wobei die Steigerungsraten noch immer deutlich über dem langfristigen Durchschnitt liegen. In der Europäischen Union ist das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2013 mit einem Minus von 0,4 % negativ ausgefallen. Die Prognosen für die Jahre 2014 und 2015 lassen eine positivere Wirtschaftsleistung mit einem Wachstum von ca. 1,2 % bis ca. 1,7 % erwarten. In Baden-Württemberg hat sich die Konjunktur analog zum Bund entwickelt. Die Wirtschaft ist nach einem schwachen Start im ersten Halbjahr letztendlich um 0,5 % gewachsen. Es wird erwartet, dass im Jahr 2014 ein Wachstum des Bruttoinlandproduktes von 1,75 % eintritt. Damit liegen die Zahlen unseres Bundeslandes etwas höher als in Gesamtdeutschland. Auf dem deutschen Arbeitsmarkt hat sich die Anzahl der Arbeitsplätze in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. Gegenüber dem Jahr 2012 konnte nochmals eine leichte Steigerung von 0,6 % erreicht werden. Insgesamt waren im Berichtsjahr ca. 41,8 Millionen Menschen beschäftigt. Die Zunahme an Arbeitsplätzen führte aber nicht zu einem weiteren Rückgang der Arbeitslosenzahlen. Diese haben sich im Geschäftsjahr leicht erhöht. Insgesamt waren ca. 2,95 Millionen Menschen arbeitslos, was einer Arbeitslosenquote von durch- 7

9 Geschäftsbericht schnittlich 6,9 % entspricht. Mit 4,1 % Arbeitslosigkeit hat Baden-Württemberg ein deutlich besseres Ergebnis zu verzeichnen. Unverändert hoch sind die Arbeitslosenzahlen in der Europäischen Union. Die Arbeitslosenquote beträgt 10,9 % und weist noch immer ein deutliches Nord-Süd-Gefälle auf. Die Inflationsrate betrug im Jahr 2011 bundesweit noch 2,3 %. Ein Jahr später reduzierten sich die Preissteigerungen auf 2,0 % und zuletzt im Berichtsjahr auf 1,5 %. Im Monat März 2014 war eine Inflationsrate von nur noch 1 % festzustellen. Es wird damit gerechnet, dass die Inflation zukünftig wieder leicht zunehmen wird. Entsprechend diesem Trend entwickelte sich die Teuerungsrate in Baden-Württemberg. Das Zinsniveau ist weiterhin auf einem äußerst niedrigem Stand. Im Mai 2013 senkte die Europäische Zentralbank den Leitzins von 0,75 % auf 0,5 %, welcher dann im November 2013 auf 0,25 % festgelegt wurde. Diese Zinspolitik wirkt sich weiterhin auf das Zinsniveau in Deutschland aus. Zwar waren in den ersten Monaten des Jahres 2013 die Zinsen leicht angestiegen. Im Herbst 2013 entwickelten sich die Zinsen wieder rückläufig. Das günstige Zinsniveau wirkt sich positiv auf die Immobilienwirtschaft sowie die Bautätigkeit aus. Das Bauhauptgewerbe hat sein wirtschaftliches Ergebnis im Berichtsjahr nochmals erhöhen können. Die Auftragseingänge sind bundesweit um 1,9 % angestiegen. Im Hochbau nahm die Baunachfrage um 2,2 % und im Tiefbau um 1,7 % zu. Die Zahl der Beschäftigten ist ca. um Menschen auf ca Menschen angestiegen. Der Gesamtumsatz betrug im Jahr 2013 insgesamt 96,6 Milliarden Euro, was einer Zunahme von 3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Zu dieser positiven Entwicklung hat sicherlich der milde und trockene Monat Dezember 2013 mit beigetragen. Die Bauwirtschaft in Baden-Württemberg blickt ebenfalls auf ein erfolgreiches Jahr 2013 zurück. Dabei hat der Wohnungsbau mit einem kräftigen Plus von 6,3 % stark zugenommen. Der öffentliche Bau hat mit einer Steigerung von 6 % zu dem guten Gesamtergebnis beigetragen. Mit einer Zunahme in Höhe von 5,4 % hat der Wirtschaftsbau nach einem verhaltenen Jahresanfang doch noch ein gutes Ergebnis erzielen können. Die Bevölkerungsentwicklung und die Anzahl der Haushalte haben eine große Auswirkung auf die Wohnungsnachfrage. In Baden-Württemberg hat die Bevölkerung im Jahr 2012 um ca Personen zugenommen. Dieses ist seit 2002 der stärkste Zuwachs. Für das Geschäftsjahr lagen bei der Erstellung dieses Geschäftsberichtes noch keine aktuellen Zahlen vor. Ausschlaggebend für die Bevölkerungszunahme ist der Wanderungsgewinn in Höhe von ca Personen, welche hauptsächlich aus EU-Staaten nach Baden-Württemberg gekommen sind. Das nochmals höhere Geburtendefizit wirkte diesem Bevölkerungsanstieg entgegen. Mit ca Personen wurde im Jahr 2012 ein neuer Höchststand beim Geburtendefizit seit Bestehen des Bundeslandes erreicht. Auch für 2014 wird wieder mit Wanderungsgewinnen zu rechnen sein. Auf der Basis einer zwischen dem Statistischen Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend von nahezu 4,95 Millionen im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Millionen im Jahr 2020 erhöhen wird. Diese Entwicklung wird wesentlich durch den Trend zu kleineren Haushalten, welcher sich wahrscheinlich auch weiterhin fortsetzen wird, mit beeinflusst. Durch 8

10 Geschäftsbericht die sinkende Alterssterblichkeit und der unverändert höheren Lebenserwartung von Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Diese vorgenommenen Prognosen beziehen sich lediglich auf einen groben Gesamtrahmen. Bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale Unterschiede. Die Wohnungsnachfrage in Stuttgart ist unverändert groß. In allen Marktsegmenten überwiegt die Nachfrage das Angebot. Insbesondere bezahlbare Wohnungen werden gesucht. Jahresabschluss Im Berichtsjahr wurde ein sehr gutes Jahresergebnis erwirtschaftet. Nach den vorgenommenen Einstellungen in die Ergebnisrücklagen in Höhe von ,00 verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von ,73. Durch die ganzjährige Auswirkung bei den Mieteinnahmen für den Neubau Matthäusstr. 2-6 sowie Mietanpassungen an den Mietspiegel konnten die Mieteinnahmen gesteigert werden. Ferner wirkt sich ein Teilschulderlass der KfW-Bank für energetische Modernisierungsmaßnahmen positiv auf den Jahresabschluss 2013 aus. Beim Anlagevermögen sind als Zugänge bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten lediglich noch angefallene Baukosten für den Neubau Matthäusstr. 2-6 zu vermerken. Die planmäßigen Abschreibungen übersteigen die Zugänge, was zu einer Reduzierung der Bilanzsumme führt. Bei den Unfertigen Leistungen wirken sich die gestiegenen abzurechnenden Betriebskosten aus, was neben Kostensteigerungen auch auf den Neubau Matthäusstr. 2-6 zurückzuführen ist. Die Sonstigen Vermögensgegenstände haben sich wegen des Teilschulderlasses deutlich erhöht. Die Verrechnung erfolgt mit den hierfür gewährten Darlehen im Jahr Beim Eigenkapital der Genossenschaft haben sich die Geschäftsguthaben erhöht. Die Ergebnisrücklagen konnten durch die vorgenommenen Zuweisungen weiter gestärkt werden. Die Eigenkapitalquote der Genossenschaft verbesserte sich somit von 34,7 % auf 36,9 %. Die Rückstellungen wurden im erforderlichen Umfang gebildet. Die Art und Höhe der Sonstigen Rückstellungen ist im Anhang zum Jahresabschluss vermerkt. Die Verbindlichkeiten der Genossenschaft sind im Berichtszeitraum zurückgegangen. Durch planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen wurden die Darlehen für den Wohnungsbau reduziert. Die erhaltenen Anzahlungen betreffen die Vorauszahlungen für Betriebskosten, welche bei Fälligkeit mit den Mietern abgerechnet werden. Auch hier sind Steigerungen durch den Neubau Matthäusstr. 2-6 sowie Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen eingetreten. Die anderen Verbindlichkeiten ergeben sich stichtagsbedingt insbesondere für Bau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsleistungen. In der Gewinn- und Verlustrechnung konnten die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung weiter gesteigert werden. Neben höheren Mieteinnahmen sind auch Erlössteigerungen aus Betriebskostenabrechnungen, denen der entsprechende Betriebskostenaufwand entgegensteht, zu vermerken. Gegenüber dem Vorjahr sind die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung, insbesondere durch höhere Instandhaltungs- und Betriebskosten, angestiegen. Die Abschreibungen erfolgten planmäßig. Der höhere Ausweis ergibt sich durch die Neubau- und die energetischen Modernisierungsmaßnahmen im Wohngebiet Matthäusstr./Gotthilf-Dreher-Str. Das Zinsergebnis sowohl im Aufwand als auch 9

11 Geschäftsbericht bei den Erträgen ist geprägt durch das historisch niedrige Zinsniveau. Die Sonstigen Steuern betreffen im Wesentlichen die Grundsteuer. Lage der Genossenschaft, Vermögenslage Veränderung T$ v. H. T$ v. H.. T$ Vermögensstruktur Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen ,9 90, ,8 90,5 954,9 Finanzanlagen 8,3 0,0 8,3 0,0 0,0 Umlaufvermögen Unfertige Leistungen 1.228,2 4, ,9 3,7 90,3 Flüssige Mittel/Bausparguthaben 1.558,9 5, ,6 5,3 86,7 Übriges Umlaufvermögen 192,6 0,6 127,7 0,4 64,9 Rechnungsabgrenzungsposten 14,1 0,1 17,5 0,1 3,4 Gesamtvermögen ,0 100, ,8 100,0 889,8 Kapitalstruktur Eigenkapital ,1 36, ,4 34,7 355,7 Fremdkapital Rückstellungen 669,7 2,2 642,1 2,1 27,6 Verbindlichkeiten gegen Kreditinstituten u. a. Kreditgebern ,9 54, ,4 56,3 918,5 Erhaltene Anzahlungen 1.314,3 4, ,6 4,0 58,7 Übrige Verbindlichkeiten 420,5 1,4 847,0 2,7-426,5 Rechnungsabgrenzungsposten 73,5 0,2 60,3 0,2 13,2 Gesamtkapital ,0 100, ,8 100,0-889,8 Die Bilanzsumme hat sich um T 889,8 auf T ,0 vermindert. Die Minderung ergibt sich durch den Rückgang beim Sachanlagevermögen von T 954,9 sowie einer Erhöhung des Umlaufvermögens um T 68,5. Die Vermögenslage wird durch das Anlagevermögen bestimmt. Die Minderung des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus der Vornahme der laufenden Abschreibungen. Der Erhöhung der unfertigen Leistungen um T 90,3 ergibt sich aus der Erhöhung der umlagefähigen Betriebskosten. Die Erhöhung des übrigen Umlaufvermögens um T 64,9 gegenüber dem Vorjahr resultiert im 10

12 Geschäftsbericht Wesentlichen aus Forderungen an die KfW auf Teilschulderlass für abgeschlossene Baumaßnahmen in der Gotthilf-Dreher-Str. 1 und in der Matthäusstr Die Zunahme des Eigenkapitals um rund T 355,7 ist auf das positive Jahresergebnis des laufenden Geschäftsjahres bei gleichzeitigem Abfluss der Dividendenausschüttung für das Vorjahr in Höhe von T 65,9 zurückzuführen. Die Anzahl unserer Mitglieder hat sich gegenüber dem Vorjahr um 13 auf erhöht. Die Zahl der Geschäftsanteile der verbleibenden Mitglieder hat sich um 168 Anteile auf insgesamt Anteile erhöht. Die Geschäftsguthaben sämtlicher verbleibender Mitglieder haben sich um ,13 auf ,30 erhöht. Die Rückstellungen haben sich, insbesondere wegen der Pensionsrückstellung um T 27,6 auf insgesamt T 669,7 erhöht. Die Verminderung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern um T 918,5 auf T ,9 ergibt sich ihv. T 793,7 aus planmäßigen sowie ihv. T 124,8 aus Sondertilgungen der Darlehen. Der Verminderung der anderen Verbindlichkeiten in Höhe von T 426,5 resultiert im Wesentlichen aus gegenüber dem Vorjahr geringeren Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Finanzlage Die finanzielle Entwicklung der Genossenschaft wird anhand einer Cash-Flow-Rechnung nach DVFA/SG dargestellt: T$ T$ Jahresüberschuss (+)/Jahresfehlbetrag (-) 403,0 206,8 + Abschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 1.030,7 969,1 +/- Veränderung langfristiger Rückstellungen 17,1 22,7 + Abschreibungen auf Mietforderungen 9,6 22,2 + Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten 3,6 3,6 Cash-Flow nach DVFA/SG 1.464, ,4 Die Verbesserung des Cash-Flow um T 239,6 ergibt sich insbesondere aus dem, gegenüber dem Vorjahr, um T 196,2 höheren Jahresüberschuss sowie aus der um T 49,0 erhöhten Abschreibung des Anlagevermögens und der Mietforderungen. Der nach DVFA/SG ermittelte Cash-Flow reicht aus, um die planmäßigen Tilgungen zu decken. Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben. 11

13 Geschäftsbericht Ertragslage Die Ertragslage wurde unter Verzicht auf Verrechnung des Verwaltungsaufwands auf die einzelnen Betriebsfunktionen dargestellt. Die Ergebnisse stellen sich demnach als Deckungsbeiträge aus den einzelnen Betriebsfunktionen, denen der gesamte Verwaltungsaufwand gegenübergestellt wird, wie folgt dar: Veränderung T$ T$ T$ Deckungsbeitrag aus Hausbewirtschaftung 962,8 864,2 98,6 Kapitaldienst 2,9 9,0-6,1 Deckungsbeiträge insgesamt 965,7 873,2 92,5./. gesamter Verwaltungsaufwand 709,7 714,2 4,5 Betriebsergebnis 256,0 159,0 97,0 übrige Rechnung 147,0 47,6 99,4 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,0 0,0 0,0 Jahresüberschuss (+)/Jahresfehlbetrag (-) 403,0 206,6 196,4 Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung hat sich 2013 gegenüber dem Vorjahr um T 98,6 erhöht. Dies resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung der Mieterlöse um T 297,1, den um T 100,0 gestiegenen Instandhaltungskosten, den um T 61,6 höheren Gebäudeabschreibungen sowie den mit T 36,9 höheren übrigen Aufwendungen. Die Hausbewirtschaftung erfolgte weitgehend ohne Probleme. Erlösschmälerungen von insgesamt rd. T 42,4 ergaben sich hauptsächlich auf Grund der modernisierungsbedingten Leerstände von Wohnungen bei Mieterwechseln. Die notwendigen Abschreibungen auf uneinbringliche Mietforderungen ehemaliger Mieter betragen T 9,6 nach T 22,2 im Vorjahr, und liegen damit bei lediglich 0,23 % der Sollmieten. Der Deckungsbeitrag aus dem Kapitaldienst hat sich auf Grund des allgemein gesunkenen Zinsniveaus und rückläufiger Festgeldanlagen gegenüber dem Vorjahr um T 6,1 auf T 2,9 vermindert. Die Summe der Deckungsbeiträge aus allen ordentlichen Betriebsfunktionen ergibt im Jahr 2013 einen Überschuss von T 965,7 und erhöhte sich damit gegenüber dem Vorjahr um insge samt T 92,5, was auf der Erhöhung des Deckungsbeitrages aus der Hausbewirtschaftung beruht. Der Verwaltungsaufwand blieb gegenüber dem Vorjahr stabil und verminderte sich leicht um T 4,5 auf nunmehr T 709,7. Das Ergebnis aus der übrigen Rechnung hat sich mit T 147,0 gegenüber dem Vorjahr um T 99,4 verbessert, was insbesondere auf den Ertrag aus Tilgungszuschüssen zurückzuführen ist. 12

14 Geschäftsbericht Finanzielle Leistungsindikatoren Folgende finanzielle Leistungsindikatoren können für unser Unternehmen ermittelt werden: % % Vorjahr Langfristiger Fremdkapitalanteil Langfristiges Fremdkapital 54,8 56,2 Bilanzsumme Rentabilitätskennzahlen % % Vorjahr Gesamtkapitalrentabilität Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen 2,9 2,2. Bilanzsumme Eigenkapitalrentabilität Jahresüberschuss 3,6 1,9. Eigenkapital + 50% Sonderposten Return On Investment Jahresüberschuss 1,3 0,7. Bilanzsumme Anlagendeckungsgrad Eigenkapital + 50% Sonderposten + langfristige Rückstellungen + langfristiges Fremdkapital 103,8 102,3 Anlagevermögen Sachanlagendeckungsgrad Eigenkapital + 50% Sonderposten + langfristige Rückstellungen + langfristiges Fremdkapital 103,9 102,3 Sachanlagevermögen Eigenkapitalquote Eigenkapital + 50% Sonderposten 36,9 34,7 Bilanzsumme Vermögens- und Finanzierungskennzahlen % % Vorjahr Anlagenintensität Anlagevermögen 90,1 90,6 Gesamtvermögen (Bilanzsumme) Sachanlagenintensität Sachanlagevermögen 90,1 90,6 Gesamtvermögen (Bilanzsumme) Umlaufintensität Umlaufvermögen 9,9 9,4 Gesamtvermögen (Bilanzsumme) Weitere Kennzahlen /% /% Vorjahr Durchschnittsmiete Sollmieten 6,3 6,1 m² Wohn- und Nutzfläche x 12 Fluktuationsrate Mieterwechsel p. a. 8,5 6,6 Anzahl der Mieteinheiten (ME) Durchschnittliche Leerstandsquote Durchschn. Leerstand von ME 1,0 1,3 Anzahl der ME Langfristiger Verschuldungsgrad Langfristiges Fremdkapital 148,3 161,9 Eigenkapital + 50% Sonderposten Instandhaltungskosten je m² Instandhaltungsaufwendungen 2,29 2,18 m² Wohn- und Nutzfläche x 12 13

15 Geschäftsbericht Geschäftsverlauf und Lage Wohnungsbestand: Der genossenschaftliche Wohnungsbestand hat sich im Geschäftsjahr nicht verändert. Insgesamt sind im Eigentum der Genossenschaft 860 Mietwohnungen, 3 gewerblich genutzte Einheiten, 1 Mietertreff, 1 Begegnungs- sowie 1 Kindertagesstätte und die genossenschaftliche Geschäftsstelle zusammen mit einer weiteren eigengenutzten gewerblichen Einheit. Die Anzahl der Tiefgaragen- und Einzelgaragenplätze umfasst insgesamt 417 Stellplätze. Modernisierung und Instandhaltung: Die Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sind im Berichtsjahr planmäßig durchgeführt worden. Schwerpunktmäßig fanden in der Banzhaldenstr. 2A-2D Fassadenarbeiten sowie Fenstererneuerungen und Gestaltungsmaßnahmen an den Außenanlagen statt. Im Jahr 2014 haben wir mit den Vorbereitungen für die energetische Modernisierung sowie Balkonanbauten am Haus Weilimdorfer Str. 13 begonnen. Weitere zahlreiche Einzelmaßnahmen bis zu kompletten Wohnungsmodernisierungen bei Mieterwechsel sind vorgesehen. Die Bestandserhaltung sowie Anpassungen an die gestiegenen Anforderungen des Wohnungsmarktes sind eine kontinuierliche Aufgabe, welche wir durch die Bereitstellung der erforderlichen Geldmittel weiterhin als Schwerpunkt verfolgen. Die zahlreichen gesetzlichen Vorgaben erhöhen die Kosten nicht unwesentlich bzw. führen zu Betriebskostensteigerungen, welche von den Mietern zu bezahlen sind. Dividende: Aus dem Bilanzgewinn soll wieder eine Dividende in Höhe von Brutto 4 % ausgeschüttet werden. Vorstand und Aufsichtsrat schlagen wie in der Vergangenheit die entsprechende Beschlussfassung durch die Mitgliederversammlung vor. 73 Mieterwechsel davon 23 Mieterwechsel in preisgebundenen Wohnungen Mieterwechsel 2013 Mieterwechsel Mieterwechsel davon 17 Mieterwechsel in preisgebundenen Wohnungen Mieterwechsel: Insgesamt waren im Geschäftsjahr 73 Mieterwechsel (Vorjahr 57) sowie 1 Mieterwechsel einer gewerblichen Einheit (Vorjahr 0) zu bearbeiten. Davon entfallen 23 Mieterwechsel (Vorjahr 17) auf preisgebundene Wohnungen. Die Fluktuationsrate beträgt 8,5 % (Vorjahr 6,6 %). Die Gründe für die Wohnungsaufkündigungen sind in der nachfolgenden Tabelle (Seite 14) aufgeführt. In Klammern sind die Vorjahreswerte vermerkt. Wohnen im Quartier: Das Projekt in der Banzhaldenstr. 2B, welches im Jahr 2011 begonnen wurde, hat sich auch im Berichtsjahr positiv weiterentwickelt. Besonders für unsere älteren Mitglieder und Mieter bieten wir in diesem Wohnquartier die Versorgungssicherheit ohne Vorsorgepauschale an. Der Pflegedienst Stehr ist unser Kooperationspartner für pflegerische und hauswirtschaftliche 14

16 Geschäftsbericht Mieterwechsel/Einzüge 2013 (Vorjahr in Klammern) 17 (7) 9 (5) 9 (14) 23 (11) 14 (17) 1 (3) altersbedingt 2 Eigentum 3 Tod 4 Tausch 5 kl./gr. Wohnung 6 Sonstiges Tätigkeiten. Es werden zwischen dem Kunden und dem Pflegedienst nur die Leistungen abgerechnet, welche tatsächlich in Anspruch genommen werden. Eine Vorsorgepauschale wird nicht erhoben. Ein wichtiges Hilfsmittel ist der Hausnotrufdienst für den Fall, dass jemand in der Wohnung alleine ist und z.b. stürzt, einen Schlaganfall oder Herzinfarkt bekommt. Der Malteser Hilfsdienst bietet unseren Genossenschaftsmitgliedern ein speziell auf die individuellen Bedürfnisse abgestuftes Modell zu attraktiven Konditionen an. Das Wohncafè im Haus Banzhaldenstr. 2B steht im Mittelpunkt für gemeinsames selbstgekochtes Essen, Kuchennachmittag, Vorträge, unterhaltsame Veranstaltungen oder einfach zum gemeinsamen Treff. Alle Aktivitäten, einschließlich gemeinsamem Mittagstisch, sind ehrenamtlich organisiert und durch Spendenbeiträge finanziert. Fachlich begleitet wird das Wohncafè vom Verein Integrative Wohnformen e.v., welcher von der Stuttgarter Wohnungswirtschaft gegründet wurde und zwischenzeitlich auch Projekte in der Region Stuttgart betreut. Unsere Genossenschaft gehört zu den Gründungsmitgliedern. Zur Abfassung dieses Geschäftsberichtes waren insgesamt 14 Wohnungsbaugenossenschaften bzw. Wohnungsbaugesellschaften Vereinsmitglieder, von welchen zur Zeit insgesamt 10 Wohnprojekte mit Wohncafè betrieben bzw. geplant werden. Marketinginitiative: Das Wohnen bei einer Wohnungsbaugenossenschaft bietet vielfältige Vorteile. Es ist aber immer wieder festzustellen, dass Wohnungsbaugenossenschaften unbekannt sind oder mit alten Strukturen in Verbindung gebracht werden. Bundesweit haben sich viele regionale Genossenschaftsverbünde mit insgesamt 426 Wohnungsbaugenossenschaften mit 15

17 Geschäftsbericht über Genossenschaftswohnungen im Dachverbund Die Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland zusammengeschlossen. In Stuttgart gibt es schon seit vielen Jahren die Marketinginitiative Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften. Durch gemeinsame Werbeaktivitäten wird das genossenschaftliche Wohnen bekanntgemacht. Das gemeinsame Klötzchenlogo steht für leistungsstarke, moderne und zukunftsorientierte Wohnungsunternehmen. Das Web-Magazin der Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften finden Sie unter Mieterzeitung: Im Berichtsjahr sind wieder drei Ausgaben unserer beliebten Mieterzeitung erschienen. Diese Mieterzeitung wird zwischenzeitlich von 13 Stuttgarter Wohnungsunternehmen herausgegeben. Wir freuen uns, dass neben allgemeinen und informativen Artikeln auch regelmäßig auf den genossenschaftsinternen Seiten über die neuesten Entwicklungen bei unserer Baugenossenschaft berichtet wird. Kooperation: Im letzten Geschäftsbericht informierten wir über die Kooperation mit der Volksbank Stuttgart eg. Wir wollen unseren Mitgliedern die Möglichkeit geben, sich bei einem genossenschaftlichen Bankunternehmen über wichtige Themen wie Geld- und Bankgeschäfte, Altersvorsorge usw. zu informieren. An dieser Kooperation beteiligen sich 10 Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften. Chancen- und Risikenbericht Prognosebericht: Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland zeigt trotz vieler weltweiter Probleme wichtige positive Impulse auf. Die Wirtschaft in der Region Stuttgart hat leistungsstarke Unternehmen mit einer Branchenvielfalt, welche für eine stabile wirtschaftliche Entwicklung stehen. Hierzu werden Arbeitskräfte und Wohnungen benötigt. Die Wohnungsnachfrage ist in Stuttgart unverändert hoch. In der Verwaltung und im Gemeinderat der Landeshauptstadt Stuttgart hat jetzt eine wohnungspolitische Diskussion mit der Zielsetzung begonnen, neue Impulse für den Wohnungsbau zu setzen. Wir hoffen, dass der genossenschaftliche Wohnungsbau, als dritte tragende Säule unserer Wohnungsversorgung, die entsprechende Berücksichtigung findet. Unsere Genossenschaft verfügt über ein breites Angebot von Wohnungen. Durch die kontinuierliche Modernisierung und Instandhaltung passen wir unsere Genossenschaftswohnungen an die heutigen Wohnbedürfnisse an. Neubaumaßnahmen erfolgten dort, wo alte Gebäude aus baulichen und wirtschaftlichen Gründen nicht mehr zu modernisieren waren. Diese Strategie hat sich als richtig erwiesen. Der demographische Faktor unserer Gesellschaft wird durch entsprechende Projekte und bauliche Maßnahmen an Häusern und Wohnungen berücksichtigt. Risikomanagement: Die Genossenschaft verfügt über ein Risikomanagement, welches sich an der Größe unseres Unternehmens orientiert. Durch organisatorische Maßnahmen ist sichergestellt, dass Risiken der Geschäftsführung entsprechend kommuniziert werden. Das Risikomanagement ergibt sich durch die eingesetzten Controllinginstrumente wie dem Wirtschaftsplan und das interne Kontrollsystem. Mit Hilfe von Checklisten werden mögliche Risiken bewertet. Mit diesem System sollen Risiken erkannt und Strategien zu deren 16

18 Geschäftsbericht Vermeidung bzw. Absicherung entwickelt werden. Innerhalb des Unternehmens sind die Verantwortlichkeiten und Abläufe klar definiert. Hierzu wird auch das Programm Viflow, welches die Arbeitsabläufe und die vielfältigen Aufgabenbereiche regelt, eingesetzt. Mit dem Programm BTS verfügen wir für die laufende Instandhaltung, die Auftragsüberwachung sowie für die Bestandserfassung und das Bestandsmanagementsystem ein aussagekräftiges elektronisches System. Die Bankverbindlichkeiten betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Zur Vermeidung eines langfristigen Zinsrisikos wird darauf geachtet, dass eine breite Streuung bei den Auslaufzeiten gegeben ist. Die günstigen Konditionen sind durch langfristige Vertragsabschlüsse gesichert. Variabel verzinsliche Darlehen sowie Fremdwährungsdarlehen haben wir nicht abgeschlossen. Derivative Finanzinstrumente werden von uns nicht eingesetzt. Die bei uns bestehenden Finanzinstrumente umfassen im Wesentlichen die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände, liquide Mittel sowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Es bestehen vielfältige Kontakte zu verschiedenen Banken. Es wird auf eine aktive Kommunikation geachtet, damit eine gewisse Kontinuität und Unabhängigkeit bei den Finanzierungen gewährleistet ist. Der Finanzierungsbereich ist ein weiterer Schwerpunkt unseres Risikomanagements. Als Vermietungsgenossenschaft werden von uns keine Eigentumsmaßnahmen durchgeführt. Somit ergibt sich für uns kein Risiko, welches das Bauträgergeschäft mit sich bringt. Wir konzentrieren uns auf die langfristige Vermietbarkeit unserer Wohnungsbestände. Die schon erwähnte stabile Wohnungsnachfrage sowie die Zukunftsprognosen auf dem Wohnungsmarkt und die laufenden Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen lassen kein Risiko in der Hausbewirtschaftung erkennen. Sonstige Angaben: Vorgänge die von besonderer Bedeutung sind, haben sich im Geschäftsjahr nicht ergeben. Auch aktuell liegen keine derartigen Vorgänge vor. Die Baugenossenschaft Feuerbach-Weilimdorf eg kann auf ein breites Fundament gewachsener Geschäftsbeziehungen zu den Banken, Handwerkern und zu den Behörden sowie zu den Politikern auf kommunaler und regionaler Ebene setzen. Wir sind bei Mietern und Mietinteressenten als zuverlässiger und seriöser Partner bekannt. Die geplanten Aktivitäten für das Jahr 2014 und die Folgejahre lassen keine außergewöhnlichen Risiken für die Genossenschaft erkennen. Es bestehen keine abgeschlossenen Rechtsgeschäfte, welche über den Jahresabschluss hinaus entsprechende Risiken darstellen. Auf den folgenden Seiten wollen wir in Ergänzung zu diesem Geschäftsbericht noch einige weitere Informationen über das Geschäftsjahr 2013 und die Genossenschaft geben. Stuttgart, den 14. April 2014 Der Vorstand Kadner Riegger Stuckenbrock 17

19 ELEKTRO-INSTALLATIONS-BETRIEB SCHWACH- UND STARKSTROMANLAGEN PHOTOVOLTAIKANLAGEN IT- UND KOMMUNIKATIONSANLAGEN GEBÄUDETECHNIK KUNDENDIENST Zahn-Nopper-Straße Stuttgart Telefon + 49 (0)7 11 / Fax + 49 (0)7 11 /

20 Fachbetrieb nach 19 IWHG, TÜV geprüft - seit 1973 infeuerbach M e i s t e r b e t r i e b GOBS GmbH Rohr- und Kanalreinigung Bregenzer Str Stuttgart Telefon Telefax w w w. g o b s. de Kanal TV Kanalsanierungen Dichtigkeitsprüfungen Absaugungen Gute Ware. Hübsche Preise. 19

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