MARKT- UND STANDORTANALYSE

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1 research analysis consulting MARKT- UND STANDORTANALYSE Potenzielle Entwicklungsstandorte für größere Einzelhandelsflächen in der Tübinger Innenstadt Charlottenburg HRB B HypoVereinsbank München: Konto , BLZ Vorstand: Ralf-Peter Koschny, Andreas Schulten, Thomas Voßkamp Vorsitzender des Aufsichtsrates: Hartmut Bulwien Förderndes Mitglied der gif e. V., Member of Plan 4 21, Member of GCSC e. V., Nymphenburger Straße München Tel. (089) Fax (089) info@bulwiengesa.de

2 research analysis consulting erstellt für: Stadt Tübingen Brunnenstraße 3, Tübingen Projekt-Nr.: München, 11. Juni 2010 Nymphenburger Straße München Tel. (089) Fax (089) info@bulwiengesa.de

3 VERZEICHNIS DER ABKÜRZUNGEN AV ALQ ASB BA BAB BfLR BBR BGF BIP BHM DIY EFH EG EH EKZ EW EZG FGZ FM GE GfK GG GPK GVZ GZ HAKA HWS KES KIKA Kfz KKZ Konz. LEP Ausgabenvolumen Arbeitslosenquote Allgemeiner Siedlungsbereich Bauabschnitt Bundesautobahn Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (jetzt: BBR) Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bruttogeschossfläche Bruttoinlandsprodukt Bau- und Heimwerkermarkt Do-it-yourself (Bau- und Heimwerkersortiment) Einfamilienhaus Erdgeschoss; auch Einheitsgemeinde bzgl. Gebietsgliederung Einzelhandel Einkaufszentrum Einwohner Einzugsgebiet Fußgängerzone Fachmarkt Gewerbe Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg Gebrauchsgüter Glas, Porzellan, Keramik Güterverkehrszentrum Grundzentrum Herrenoberbekleidung Hauptwohnsitz Komplexer Einzelhandelsstandort Kinderbekleidung Kraftfahrzeug Kaufkraftkennziffer Konzessionär Landesentwicklungsplan, Landesentwicklungsprogramm (Bayern, Baden-Württemberg LK/Lkr. Landkreis LM/VG Lebensmittel/Verbrauchsgüter LROP MA MF MI MIV MZ NLS OG ÖPNV OTZ PH Pkw PP qm ROG SBWH SG SM SO SVP UE UKZ VA VG VKF VM VZ WA WPR WZ ZVB ZUP Landes-Raumordnungsprogramm Marktanteil Mietfläche Mischgebiet Motorisierter Individualverkehr Mittelzentrum Niedersächsisches Landesamt für Statistik Obergeschoss Öffentlicher Personennahverkehr Ortsteilzentrum Parkhaus Personenkraftwagen Parkplätze/Stellplätze Quadratmeter Raumordnungsgesetz Selbstbedienungswarenhaus Samtgemeinde Supermarkt Sondergebiet Sozialversicherungspflichtige Beschäftigte Unterhaltungselektronik Umsatzkennziffer Verbrauchsausgaben Verkehrsgemeinschaft (süddeutsch: Verwaltungsgemeinschaft) Verkaufsfläche Verbrauchermarkt Versorgungszentrum Allgemeines Wohngebiet Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Wohnnahes Zentrum Zentraler Versorgungsbereich Zentraler Umsteigepunkt

4 WARENGRUPPEN-ERLÄUTERUNG Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* ,1 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,2 1,21 1,22 1,23 1,3 1,4 2 2,1 2,11 2,12 2,13 2,14 2,15 2,16 A A B B B B B B B B C C C C B B D D D D D D D Mischbetriebsformen Warenhäuser (z. B. Kaufhof, Hertie) SB-Warenhäuser (z. B. Kaufland) Periodischer Bedarf Nahrungs- und Genussmittel (NuG) Supermarkt Discounter Verbrauchermarkt/SB-Warenhaus Sonstige LM-Märkte (GC, Sopo, Bio) LM-Kleinhandel LM-Handwerk: Bäcker LM-Handwerk Fleischer Drogerie/Gesundheit Drogerie-Markt Drogerie/Parfümerie Apotheke Zeitungen/Tabak Zoobedarf periodisch Aperiodischer Bedarf Modischer Bedarf Vollsortiment Damenoberbekleidung (DOB) HAKA (Herrenoberkleidung) Sportbekleidung Wäsche/Kurzw./Kinderbekleidung//Sonst. Schuhe inkl. Sportschuhe 2,2 F Elektro, Technik 2,21 F Weiße Ware 2,22 F Braune Ware/Tonträger (UE) 2,23 F Foto/Video 2,24 F EDV 2,25 F Telekommunikation * EHI = Euro Retail Institute GmbH, Köln Warengruppen-Code Warengruppen-Code BulwienGesa EHI* BulwienGesa EHI* 2 Aperiodischer Bedarf (Fortsetzung) 4 L Gastronomie 2,3 2,31 F F DIY/Garten/Freizeit Bau- und Heimwerker-Sortiment 4,1 4,2 L L Restaurants Kneipe/Bar 2,32 2,33 F G Holzhandel Eisenwaren/Beschläge 4,3 4,4 L L Café/Coffee Shop/Bistro/Eisdiele Imbiss/Take Away/Systemgastronomie ohne Gastraum 2,341 2,342 G G Zimmerpflanzen/Blumen/Floristik Freilandpflanzen/Gartenbedarf 4,5 4,6 L L Fast-Food/Systemgastronomie mit Gastraum Food-Court 2,35 G Zweirad 4,7 L Sonst. Einrichtungen, z. B. Saftbar, Brezelverkauf, Weinstand 2,36 G KFZ-Zubehör 2,37 G Sport/Campingartikel (Hardware) 5 M Entertainment 5,1 M Multiplexkino, Kino, Sonderprojektionskino 2,4 2,41 E E Einrichtungsbedarf Möbel, Küchen, Gartenmöbel 5,2 5,3 M M Fitness-/Wellness-Center Bowling/Billard/Dart 2,42 2,43 E E Leuchten Heimtextilien inkl. Bettwaren 5,4 5,5 M M Spielhallen/Automatenspiel/Casino Kinderspielecenter/Indoor-Spielplatz 2,44 E Bodenbeläge, Teppiche 5,6 M Besucherattraktionen, z. B. Science-Center, Aquarium, Modelleisenbahnwelten 2,5 Sonstige Hartwaren/Persönlicher Bedarf 5,7 M Sonstige Angebote 2,51 E GPK/HHW 2,52 F Bücher, Poster SONSTIGE NUTZUNGEN/LEERSTÄNDE 2,53 G Spielwaren 2,54 G Musikalien 6 Separate Lagerflächen/Separate Nebenräume 2,55 H Schreibwaren, Bürobedarf 2,56 2,57 H C Schmuck, Uhren, Edelmetalle Sanitätsbed., Akustik, Optik 7 7,1 Leerstand Leerstand Einzelhandelsflächen 2,58 2,59 H G Sonstige Gebrauchsgüter Zoobedarf (aperiodisch), Haustiere 7,2 7,3 Leerstand Lagerflächen Leerstand Sonstige Flächen 3 K Einzelhandelsnahe Dienstleister 8 3,1 K Friseur 3,2 K Reinigung/Reinigungsannahme 3,3 K Änderungsschneiderei 9 3,4 K Sonnenstudio/Kosmetiksalon 9,1 3,5 K Schuh-/Schlüsseldienst 9,2 3,6 K Reisebüro 9,3 3,7 K Bank-/Sparkasse-/Postfiliale 3,8 K Automaten, z. B. EC-/Fotoautomaten 3,9 K Sonst. Angebote, z. B. Theaterkasse, T-Shirt-Druck Vermietete Werbeflächen, z. B. Fassadenwerbung, Leuchtreklame, Vitrinen in der Mall Sonstige Flächen Büroflächen Wohnflächen Hotel

5 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 VORBEMERKUNG 1 2 METHODIK UND VORGEHENSWEISE 3 3 CHARAKTERISTIK MAKROSTANDORT Lage und zentralörtliche Funktion Siedlungsstruktur Verkehr Einwohnerentwicklung und Soziodemographie Kaufkraftniveau, Einkommensstruktur und ladeneinzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Tübingen Beschäftigung Universitätsentwicklung Touristische Entwicklung 14 4 TÜBINGEN ALS EINZELHANDELSSTANDORT Überblick Einzelhandelslagen in Tübingen Angebotsstruktur Einzelhandel Auslastung und innerörtliche Marktverteilung Einzelhandelsstruktur der Tübinger Innenstadt Ausgewählte sonstige Einzelhandelslagen Innenstadtfrequentierung 23 Seite 4.5 Kundenherkunftsermittlung und Kurzbefragung Innenstadt Kundenherkunft, Einzugsgebiet und Nachfragevolumina nach Teilräumen Soziodemografische Besuchermerkmale Aktueller Besuchsanlass in der Innenstadt Aufgesuchte Zentrumsbereiche Aktuell nachgefragte Warengruppen und aufgesuchte Geschäfte in der Innenstadt Einkaufshäufigkeiten in der Tübinger Innenstadt Aktuell genutzte Verkehrsmittelwahl Aktuelle Einkaufsbeträge (nur Besucher mit Einkaufsabsicht) Zufriedenheit mit der Tübinger Innenstadt Zufriedenheit mit dem Einzelhandelsangebot in Tübingen Exkurs zur Parkplatzsituation Wettbewerbsstandorte in Tübingen und im Umland- Einzugsgebiet Umland-Wettbewerb und Umland-Orientierung Einzelhandelszentralität und Kaufkraftbindung Einzelhandelszentralität Kaufkraftbindung in Tübingen Ausgangslage und Spielräume Entwicklungsspielräume für zusätzliche Verkaufsflächen

6 INHALTSVERZEICHNIS Seite 5 UNTERSUCHTE STANDORTE Europaplatz (inkl. Neuentwicklung ZOB), südliche Innenstadt Stadtbücherei, Altstadt "Foyer" (Bauruine Konzerthaus an der Blauen Brücke) 74 6 KONZEPTIONELLE ABLEITUNGEN Entwicklungsoption 1: Gleichrangige Entwicklung der beiden Standortbereiche Altstadt und Zinser Dreieck Entwicklungsoption 2: Nur Entwicklung der Stadtbücherei unter Einbindung des Markt am Nonnenhaus (keine Entwicklung am Zinser Dreieck) Entwicklungsoption 3: Entwicklung Europaplatz sowie Bestandsoptimierung bzw. Ausbau der bereits konkret vorhandenen Flächenpotenziale in der Altstadt (Post, Pfleghofstraße Alnatura, jedoch keine Entwicklung der Stadtbücherei) 83 7 ABSCHLIESSENDE BEURTEILUNG

7 1 VORBEMERKUNG Auftraggeber und Problemstellung Die Stadt Tübingen, FB Planen Entwickeln Liegenschaften, hat die mit der Erarbeitung einer Markt- und Standortanalyse für drei potenzielle Entwicklungsstandorte für größere Einzelhandelsflächen in der Innenstadt von Tübingen beauftragt. Die Tübinger Innenstadt erstreckt sich beiderseits des Neckars und umfasst weite Teile der historischen Altstadt, wobei hier mit wenigen Ausnahmen (u. a. H & M) vor allem kleinteilige Ladengeschäfte vorhanden sind, sowie den Bereich Europaplatz/Zinser Dreieck südlich des Neckars mit den Einzelhandelsgroßflächen wie Müller, Modehaus Zinser und Intersport. Beide Bereiche sind fußläufig durch die Eberhardsbrücke miteinander verknüpft. Insgesamt stehen in der Innenstadt nur begrenzte Flächenressourcen zur Verfügung. Daher hat in der Vergangenheit vor allem eine Erweiterung der Verkaufsflächen außerhalb der Innenstadt stattgefunden. Weiterhin zeigt die Zentralitätskennziffer, wie sie für Tübingen von der GfK Nürnburg ausgewiesen wird, einen negativen Index von 81 auf. Vor dem Hintergrund, dass Tübingen als (Teil-)Oberzentrum ausgewiesen ist und Versorgungsfunktionen für ein ländlich geprägtes Umfeld ausüben soll, erscheint dieser Wert auf Sicht unangemessen. Vor diesem Hintergrund möchte die Stadt Tübingen die Zentralität und auch die Kaufkraftbindung des lokalen Einzelhandels stärken und auch ausbauen. Gleichzeitig soll jedoch diese Stärkung nicht zu Lasten der Altstadt gehen oder diese in ihrer Funktionsfähigkeit beeinträchtigen. Eine Erweiterung des Einzelhandelsangebotes in der Tübinger Innenstadt könnte an drei Standorten erfolgen: Stadtbücherei in der Altstadt Europaplatz (inkl. Neuentwicklung des ZOB) in der südlichen Innenstadt Sog. "Foyer" (Bauruine Konzerthaus an der Blauen Brücke), Randlage südliche Innenstadt Zusammenfassend soll die Untersuchung klären, welche Angebote in der Innenstadt derzeit noch fehlen bzw. in welcher Weise der Branchenmix ergänzt und verbessert werden kann, inwieweit die vorgegebenen Standorte für Handelsentwicklungen geeignet sind und welche Branchen, Betriebsformen und Flächenpotenziale dort sinnvoll, d. h. tragfähig, innenstadtverträglich und nach Möglichkeit innenstadtstärkend angesiedelt werden können, wobei dem Schutz der Altstadt als Handelsstandort Priorität einzuräumen ist, inwieweit die Entwicklungsfläche der Stadtbücherei an das Haus am Nonnenmarkt angebunden werden kann bzw. dies sinnvoll ist, welche Veränderungen im Umfeld für eine Handelsentwicklung erforderlich sind, welche Bedeutung der Standortfaktor "Bücherei" mit seinem eigenen Frequenzaufkommen für eine Handelsentwicklung hat und inwieweit daher auch künftig ein gemeinschaftlicher Standort mit der Bücherei sinnvoll und möglich ist Seite 1

8 Darüber hinaus sollen Empfehlungen zur Betreiber- und Investorenansprache gegeben werden. Untersuchungsinhalt Die wichtigsten Bausteine des Analysedesigns sind: Kurzanalyse des Makrostandortes Tübingen, u. a. Besonderheiten der Lage- und Siedlungsstruktur, Bevölkerungsentwicklung und -prognose, Pendlerverflechtungen etc. Erhebung und Analyse der Einzelhandelsstrukturen in Tübingen. Innenstadtanalyse mit Funktion- und Lageanalyse der Innenstadt, Klassifikation von Geschäftslagen, Stellplatzsituation, Erschließung etc. und Ermittlung eines tragfähigen Verkaufsflächenrahmens mit Empfehlungen zum Branchen-/Betriebstypenmix. Zusammenfassende Bewertung und Ableitung eines nach Prioritäten gegliederten Empfehlungs- und Maßnahmenkatalogs zur Einzelhandelsentwicklung der projektierten Standorte. Empfehlungen zur Betreiber- und Investorenansprache mit Hinweisen dazu, ob eine gemeinschaftliche oder eher getrennte Vermarktung/Entwicklung der Untersuchungsstandorte anzustreben ist. Interpretiert und bewertet werden die Ergebnisse vor dem Hintergrund der Erfahrungen der in ihrer deutschland- und europaweiten Forschungs- und Beratungstätigkeit. Definition des Einzugsgebietes, u. a. auf Basis der Kundenbefragung in der Tübinger Innnenstadt und Ermittlung des Nachfragevolumens. Beurteilung der Eignung der drei möglichen Entwicklungsstandorte. Darstellung und Einschätzung der relevanten regionalen Wettbewerbssituation und -entwicklung. Berechnung und Bewertung der Tübinger Marktleistungen, Ermittlung der Einzelhandelszentralitäten und der tatsächlichen Marktdurchdringung, Ableitung von Soll-Kaufkraftbindungsquoten Seite 2

9 2 METHODIK UND VORGEHENSWEISE Bestandsanalyse Die Bestandsanalyse bildet die gegenwärtige Nachfrage- und Angebotssituation in Tübingen, die Kaufkraftbindung im Stadtgebiet sowie den Umsatzbeitrag externer Kunden aus der weiteren Region ab. Zunächst erfolgte eine Totalerhebung des aktiven Einzelhandelsbesatzes im Stadtgebiet durch erfahrene Mitarbeiter der. Zusätzlich wurde die im städtischen Auftrag durchgeführte Innenstadterhebung mit den eigenen Befunden abgeglichen. Die Flächenerhebung beinhaltet den gesamten stationären Einzelhandel inkl. Apotheken und Verkaufsstellen des Lebensmittelhandwerks. Erhobene Merkmale sind Lage (Standort), Branche, Betriebstyp/Betreiber sowie die Verkaufsfläche, bei größeren Betrieben zudem auch die Stellplatz- und Kassenausstattung als leistungsrelevante vertriebliche Merkmale. Die Belegung der erhobenen Verkaufsflächen mit branchen- bzw. betreiberspezifischen Flächenproduktivitäten, ggf. gewichtet um Objektund Standortmerkmale, und ihre Aggregation nach Standortbereichen und Branchen führt zur Ableitung des Gesamt-Einzelhandelsumsatzes für die Stadt Tübingen. Bei Mehrsortimentern (z. B. Rewe Kleinverbrauchermarkt, aber auch sämtliche Discounter) ist eine anteilige Sortimentsdifferenzierung vorgenommen worden. Hinsichtlich der Branchengliederung erfolgt eine Unterscheidung nach folgenden sechs Hauptwarengruppen (vgl. Warengruppen-Erläuterung am Beginn des Gutachtens): Periodischer Bedarf (Lebensmittel, Drogerieartikel, Zeitschriften, Heimtiernahrung, Arzneimittel), bildet in etwa das nahversorgungsrelevante Sortiment ab Modischer Bedarf (Bekleidung, Bekleidungsaccessoires, Schuhe) Elektro/Technik (Elektrogeräte, HiFi, EDV, Telekommunikation, Foto) DIY ("Do It Yourself"), Garten/Freizeit (Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf, Pflanzen/Blumen, Kfz-Zubehör, Fahrräder, Sportund Campingartikel) Einrichtungsbedarf (Möbel, Leuchten, Heimtextilien, Bodenbeläge) Hartwaren/Persönlicher Bedarf (Bücher, Schreibwaren, Spielwaren, Uhren/Schmuck, Optik/Hörgeräteakustik, Haushaltswaren etc.) Diese Sortimentsgliederung ist angebots- wie nachfrageseitig identisch und ermöglicht so die Berechnung der spezifischen Einzelhandelszentralitäten und der Kaufkraftbindungen in Tübingen. Sie geht auf die Warengruppen-Systematik der alle fünf Jahre durchgeführten Einkommens- und Verbrauchs-Stichprobe des Statistischen Bundesamtes zurück Seite 3

10 Repräsentative Kunden-Herkunftsermittlung Zur empirischen Verifikation der analytischen Befunde wird die Bestandsanalyse durch eine repräsentative Herkunftsermittlung zufällig ausgewählter erwachsener Besucher (ab 18 Jahren) im Stadtzentrum unterstützt. Bei dieser Gelegenheit wurden auch Fragen zum aktuellen Besuchsverhalten gestellt. Stichprobenumfang: n = 502 ausgewertete Interviews Befragungszeitraum: Donnerstag bis Samstag von ca. 9:15 bis ca. 18 Uhr. Davon wurden 296 Interviews in der Altstadt durchgeführt und 206 im Bereich Zinser Dreieck/Europaviertel. Die Stichprobenanteile zwischen Altstadt und Zinser Dreieck/Europaviertel verteilen sich 59 % zu 41 % und wurden aus den Ergebnissen der Passantenzählung abgeleitet. Während des Befragungszeitraums herrschte Schneefall und es gab zeitweilig eine nahezu geschlossene Schneedecke. Themen der Erhebung sind die Ableitung der Kundenstruktur, die Ermittlung der Herkunft der Besucher und daraus abgeleitet des Einzugsgebietes, die Abbildung des aktuellen Einkaufsverhaltens, u. a mit aufgesuchten Geschäften/Standortbereichen, Einkaufsbetrag, einschließlich einer Abfrage konkurrierender Einkaufsorte, die Erhebung der Mobilität und aktuellen Verkehrsmittelnutzung beim Einkaufen, Meinungsbild zum Tübinger Stadtzentrum, Zufriedenheit mit dem Einzelhandelsangebot im Tübinger Stadtzentrum und Verbesserungswünsche. Die Ausführung der Feldarbeiten und die Datenerfassung führte der BulwienGesa-Kooperationspartner Koch & Gartner GmbH, Lindlar, unter Aufsicht der aus. Frequenzzählung Innenstadt Die Höhe des werktäglichen Kundenaufkommens, insbesondere jedoch die Innenstadtfrequentierung im Tagesverlauf und ihre Verteilung auf einzelne Lagebereiche, sind im Rahmen einer ganztägigen Zählung an einem Wochentag gemessen worden. Die Messung wurde am Donnerstag, den an elf Zählpunkten von 9:00 bis 19:00 Uhr durchgeführt. Es wurde pro Stunde an jedem Standort jeweils 9 Minuten gezählt und die Werte wurden dann auf eine Stunde hochgerechnet 1. Besuchsgründe des Tübinger Stadtzentrums, 1 Mit Ausnahme der Pausenzeiten von 13 bis 14 Uhr und von 17 bis 18 Uhr, hier wurden nur 3 Minuten gezählt und entsprechend hochgerechnet Seite 4

11 Es herrschte eine trockene Witterung. Witterungsbedingte verfälschende Einflüsse sind insoweit auszuschließen. Die Zählung musste noch während der vorlesungsfreien Zeit durchgeführt werden, da ansonsten durch eine größere Baustelle in der Innenstadt die Zählung behindert worden wäre. Ermittlung des Einzugsgebietes Basierend auf den Ergebnissen der Kundenherkunftsermittlung wird das Einzugsgebiet für die Tübinger Innenstadt abgegrenzt und in Marktzonen mit unterschiedlicher, in sich jedoch in etwa vergleichbarer Einkaufsorientierung auf das Stadtzentrum gegliedert. Dieses Einzugsgebiet gibt die tatsächlichen Marktverhältnisse wieder und folgt insoweit keinen raumordnerisch vorgegebenen Verflechtungsbereichen. Für das Einzugsgebiet erfolgt eine Berechnung des darin enthaltenen ladenhandelsrelevanten Nachfragevolumens (basierend auf Einwohnern mit Hauptwohnsitz), differenziert nach den vorstehend genannten Hauptwarengruppen. Kaufkraftstrom-Modellrechnung Die Standort- und Marktanalyse schließt mit einer Kaufkraftstrom-Analyse. Sie führt Nachfrage- und Umsatzberechnung sowie die Befunde der Kundenherkunftsermittlung zu einer schlüssigen Modellrechnung zusammen, in der die Umsatzherkunft des Einzelhandels in Tübingen erklärt wird. Erst die Ermittlung der Kaufkraftbindung gestattet eine abschließende Bewertung der Leistungsfähigkeit bzw. der aktuellen Marktleistung des Handelsstandortes. Darauf aufbauend erfolgt anhand üblicherweise erzielbaren Soll-Kaufkraftbindungsquoten und etwaiger Umsatzzuschläge ein nach Warengruppen differenzierter tragfähiger Verkaufsflächenrahmen, der anschließend der tatsächlichen Handelsausstattung gegenübergestellt wird. Analyse und Standortbeurteilung von drei Projektgrundstücken Es erfolgt eine vergleichende Analyse der Entwicklungstandorte hinsichtlich ihrer Standorteignung für Einzelhandelsflächen. Konzeptteil/Handlungsempfehlungen Aufbauend auf den Resultaten der Standort- und Marktanalyse erfolgt die Ableitung eines nach Prioritäten gegliederten Empfehlungs- und Maßnahmenkatalogs zur (Einzelhandels-)Entwicklung der projektierten Standorte, soweit eine positive Empfehlung für eine Einzelhandelsnutzung ausgesprochen werden kann. Diese umfasst auch die Ableitung eines standort- und marktadäquaten Branchen- und Flächenmixes und Empfehlungen zur Dimensionierung für die zu untersuchenden Projektgrundstücke, welche auch in einen Anforderungskatalog im Rahmen der Investorensuche als Grundlage einfließen können. Darüber hinaus werden auch Empfehlungen zu Entwicklungsprioritäten gegeben. Zusätzlich erfolgt eine Aufstellung von Entwicklern/Investoren mit Expertise in innerstädtischen Einzelhandelsentwicklungen im Vorgriff auf ein ggf. folgendes Investorenauswahlverfahren, die separat übergeben wird Seite 5

12 Datengrundlagen Neben den eigenen Primärerhebungen basiert die Untersuchung auf der Auswertung verfügbarer statistischer Daten 2 zu Wirtschaft, Sozioökonomie und Einwohnerentwicklung, Parkplätzen, der Führung von explorativen Gesprächen mit Planungsbehörden, Institutionen und Marktkennern vor Ort sowie der Heranziehung geeigneter Sekundärquellen. An Sekundärquellen sind u. a. hervorzuheben: Eigene Untersuchungen der in Tübingen und Umgebung aus dem Jahr Struktur und Entwicklung des Tübinger Einzelhandels, Gutachten der Arbeitsgruppe Einzelhandelsforschung an der Professur für Anthropogeographie und Landeskunde Südwestdeutschlands, Geograpisches Institut der Universität Tübingen, Prof. Dr. Winfried Schenk, Oktober Unterlagen zu den drei zu untersuchenden Potenzialstandorten. 2 V. a. Stadt Tübingen, Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Statistisches Bundesamt, Kraftfahrt-Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit, Gesellschaft für Konsumforschung Nürnberg (GfK), RIWIS Regionaldatenbank der Seite 6

13 3 CHARAKTERISTIK MAKROSTANDORT 3.1 Lage und zentralörtliche Funktion Die rund Einwohner zählende und dem gleichnamigen Landkreis angehörende Universitätsstadt Tübingen erstreckt sich beiderseits des Neckars. Tübingen liegt ca. 20 km nordwestlich der Schwäbischen Alb und wird im Norden vom Naturpark Schönbuch begrenzt. Das Stadtgebiet ist von mehreren Bergen umgeben. Tübingen ist im baden-württembergischen Landesentwicklungsprogramm zusammen mit der Nachbarstadt Reutlingen als (Teil-)Oberzentrum ausgewiesen. Benachbarte Zentren sind (Auswahl, Distanz von Stadtkern zu Stadtkern Straßenentfernung, Einwohnerzahl): 3.2 Siedlungsstruktur Tübingen erstreckt sich nördlich und südlich des Neckars, dieser stellt eine natürliche Barriere innerhalb des Stadtgebiets dar. Die Stadt umfasst insgesamt 22 Stadtteile, wobei hier in äußere und innere Stadtteile unterschieden wird. Von den zehn äußeren Stadtteilen wurden acht erst bei der letzten Gemeindereform in den 1970er Jahren dem Stadtgebiet Tübingens angegliedert. Im Nordwesten der Stadt liegt die Universität Tübingen und die dazugehörigen Universitätskliniken. Nördlich des Neckars ist auch die historische Altstadt mit ihrem kleinteiligen Einzelhandel vorzufinden. Rottenburg am Neckar, Mittelzentrum, ca. 13 km entfernt, Einwohner Reutlingen (Teil-)Oberzentrum mit Tübingen, ca. 14 km entfernt, Einwohner Metzingen, Mittelzentrum, 24 km entfernt, Einwohner Sindelfingen, Mittelzentrum mit Böblingen, ca. 34 km entfernt, Einwohner Stuttgart, Oberzentrum, ca. 44 km entfernt, Einwohner Seite 7

14 3.3 Verkehr Straßenverkehr Tübingen liegt an der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Bundesstraße B 27 (Stuttgart - Schweizer Grenze). Über die B 27 erfolgt auch die Anbindung an die BAB 8 (Stuttgart - München). Durchquert wird das Stadtgebiet von der B 28 (Ulm - Landesgrenze Frankreich), welche auch die Verbindung zur nächsten Auffahrt der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden BAB 81 (Würzburg - Gottmadingen an der Schweizer Grenze) in ca. 16 km Entfernung herstellt. Obwohl die beiden Bundesstraßen größtenteils vierspurig ausgebaut sind, verfügt die Stadt aufgrund des fehlenden direkten Autobahnanschlusses nur über eine ausreichende Anbindung an den Straßenverkehr. Seit Ende 2009 gibt es mit einer InterCity-Anbindung einen täglichen und direkten Anschluss an das Fernverkehrsnetz in Deutschland. In Tübingen gibt es noch einige weitere Haltepunkte für die Regionalbahnen. Weiterhin wird die Anbindung an den ÖPNV im Stadtgebiet durch zahlreiche Buslinien gewährleistet, welche von Donnerstag bis Sonntag auch als Nachtbusse verkehren. Als innerörtliche Barrieren für die Straßeninfrastruktur erweisen sich der Neckar und die parallel dazu verlaufende Eisenbahntrasse, welche Tübingen in Ost-West-Richtung durchziehen. Im Stadtgebiet gibt es drei wichtige Nord-Süd-Überquerungen der oben genannten Barrieren: die B 28, die Route Friedrichstraße/Eberhardbrücke/Mühlstraße (jedoch für den Individualverkehr nur in nördlicher Richtung freigegeben) und die L 1208, welche im Süden in die B 27 mündet. Die B 28 ist auch innerhalb des Stadtgebietes vierspurig ausgebaut und somit eine wichtige Entlastung für die zweite nicht ausbaufähige Achse geworden. Öffentlicher Personen-Nahverkehr Vom Tübinger Hauptbahnhof aus werden Bahnverbindungen in mehrere Richtungen unterhalten, größtenteils Regionalbahnen, welche auch eine Anbindung an Stuttgart und den Fernverkehr herstellen Seite 8

15 3.4 Einwohnerentwicklung und Soziodemographie Einwohnerentwicklung Die Stadt Tübingen zählte zum Einwohner, welche in Tübingen mit Hauptwohnsitz gemeldet sind. Seit 1998 gab es einen stetigen Bevölkerungszuwachs, wobei es in den Jahren 2001 und 2008, aber auch im letzten Jahr, einen äußerst hohen Zuwachs gegeben hat. Einwohner in Tsd. Einwohnerentwicklung in Tübingen im regionalen Vergleich Tübingen Reutlingen Sindelfingen Der Zuwachs im Jahre 2008 lässt sich auf die Einführung der Zweitwohnsitzsteuer zurückführen, wodurch sich viele Studenten mit Hauptwohnsitz in Tübingen angemeldet haben. Index 1998 = 100 Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stand jeweils zum des Jahres Landkreis Tübingen Baden-Württemberg Im langjährigen, regionalen Vergleich liegt Tübingen etwa im Entwicklungsschnitt von Baden-Württemberg. Während sich die Bevölkerungszahlen im Landkreis Tübingen positiver entwickelten als in der Stadt selber, hat die Einwohnerzahl in der Nachbarstadt Reutlingen nicht ganz so stark zugenommen. Haushaltsstruktur Haushaltsstruktur in Tübingen im regionalen Vergleich Tübingen Reutlingen Quelle: GfK 2009 Stuttgart Anteil in % 40,6 31,9 27,5 1,92 Index D= ,2 104,1 88,3 14,8 129,3 20,2 115,7 14,1 66,4 7,6 45,6 43,2 130,5 Landkreis Tübingen 2,24 Anteil in % 34,5 30,0 35,5 Index D=100 90,4 98,0 113,8 12,8 111,7 21,0 21,8 120,3 102,3 13,5 80,9 30,9 93,3 Die Stellung Tübingens als Universitätsstadt lässt sich auch an der Haushaltsstruktur ablesen. Mit durchschnittlich zwei Personen pro Haushalt weist Tübingen eine Struktur wie deutsche Großstädte auf (vgl. Stuttgart: 1,92 Personen). Weiterhin gibt es überdurchschnittlich viele junge Haushaltsvorstände (unter 40 Jahren). Diese Indizien las- Ø-Haushaltsgröße 2 2,14 Haushaltsstruktur Anteil Index Anteil Index in % D=100 in % D=100 Single 38,3 100,4 35,8 93,7 Mehrpers. 32,6 106,4 30,0 98,1 kinderlos Mehrpers. 29,0 93,2 34,1 109,6 m. Kindern Haushaltsvorstand (Alter in Jahren) < 30 17,2 149,5 11,1 96, ,4 128,2 19,3 110, ,6 78,1 20,6 96, ,5 39,2 12,8 76,8 > 60 37,3 112,6 36,2 109,3 Baden- Württemberg 2,2 Anteil in % 35,9 29,8 34,3 Index D=100 94,0 97,3 110,1 10,8 94,5 18,0 21,6 103,0 101,4 16,7 100,2 32,9 99, Seite 9

16 sen auf den großen Einfluss der Universität auf die Stadt schließen, welche ein Anziehungspunkt für Studenten und junge Akademiker ist. Verglichen mit Tübingen sehen die Haushaltsstrukturen in Reutlingen und dem Landkreis Tübingen etwas anders aus. In beiden Gebieten ist die durchschnittliche Haushaltsgröße mit 2,14 bzw. 2,20 erheblich größer als in der Stadt Tübingen und die Verteilung der Haushaltsvorstände, bezogen auf ihr Alter, ist ausgeglichener. Mobilität tagsüber zur Arbeitsstätte mitgenommen wird, ist die Auswahl der Einkaufsstätten stark eingeschränkt. Bei dieser Konstellation hat der Sonnabend als "Familien-Einkaufstag" einen besonders hohen Stellenwert und ist regelmäßig mit hohen Einkaufsmengen verbunden. Auf obige Argumente bezogen weist Tübingen eine sehr untypische Pkw-Dichte mit 405 Pkw pro Einwohner auf. Dieser niedrige Wert liegt weit unter der Pkw-Dichte von Stuttgart und dem etwas größeren Reutlingen und ist auf den großen Studentenanteil zurückzuführen. Private Pkw-Dichte in Tübingen im regionalen Vergleich Tübingen Reutlingen Stuttgart Landkreis Tübingen 527 Baden- Württemberg Quelle: GfK 2009 Die Pkw-Ausstattung privater Haushalte liegt in ländlichen Räumen durchweg deutlich über städtischem Niveau. Ursächlich hierfür sind u. a. die weitmaschigeren ÖPNV-Netze, längere Arbeitswege sowie das Erfordernis, auch für die Grundversorgung größere Entfernungen zurückzulegen. Zweitwagen sind in ländlichen Haushalten weit verbreitet, und wo der Pkw des Hauptverdieners als alleiniges Fahrzeug Seite 10

17 3.5 Kaufkraftniveau, Einkommensstruktur und ladeneinzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in Tübingen Kaufkraftindex Deutschland = Quelle: GfK 2009 Kaufkraftkennziffer 2009 in Tübingen im regionalen Vergleich 99,5 107,4 112,6 103,2 Tübingen Reutlingen Stuttgart Landkreis Tübingen 107,1 Baden- Württemberg Das Niveau der konsumrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft wird auf lokaler Ebene durch die Kaufkraftindices der GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg, abgebildet, wobei 100 der durchschnittlichen Kaufkraft in Deutschland entspricht. Baden-Württemberg, Stuttgart, Reutlingen und der Landkreis Tübingen weisen eine überdurchschnittliche Kaufkraft auf. Demgegenüber hat die Stadt Tübingen selber mit 99,5 eine leicht unter dem bundesdeutschen Durchschnitt liegende Kaufkraft. Auch hier kommen die hohen Studentenzahlen zum Tragen, die für die leicht unterdurchschnittliche Kaufkraftkennziffer verantwortlich sind. Einkommensstruktur Haushaltseinkommen im Vergleich (pro Monat) Tübingen Index D= ,4 121,6 111,2 86,0 81,8 69,9 Reutlingen Anteil in % 10,9 9,7 12,8 14,4 27,8 24,5 Index D=100 77,2 79,3 95,0 97,4 111,0 119,6 Stuttgart Anteil in % 11,5 13,2 16,8 15,3 27,8 15,4 Index D=100 81,7 108,1 125,1 103,7 110,9 75,3 Haushaltsnettoeinkommen in % Anteil bis ,7 Euro bis 14, Euro bis 14, Euro bis 12, Euro bis 20, Euro über ,3 Euro Quelle: GfK 2009 Landkreis Tübingen Baden- Württemberg Anteil in % Index D=100 Anteil in % Index D=100 13,3 94,9 10,3 73,4 10,0 82,1 Die Einkommensstruktur im regionalen Vergleich unterstreicht noch einmal die Verteilung der Kaufkraft in der Region. Während in der Stadt Tübingen überdurchschnittlich viele Haushalte ein Nettoeinkommen von unter Euro haben, ist der Einkommensschwerpunkt in den Vergleichsstädten bzw. -gebieten nach oben verschoben. Der Landkreis Tübingen insgesamt und das Land Baden-Württemberg haben einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Haushaltsnettoeinkommen von über Euro. 11,9 12,6 27,0 25,2 88,7 85,2 107,6 123,0 10,1 12,7 13,4 27,0 26,5 83,2 94,3 90,5 107,5 129, Seite 11

18 Ladeneinzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen Das Nachfragevolumen in Tübingen beläuft sich auf ca. 408 Mio. Euro, was einer Pro-Kopf-Nachfrage von Euro 3 entspricht. Einzelhandelsrelevante Nachfragevolumina in Tübingen Warengruppen Periodischer Bedarf Modischer Bedarf Elektro/Technik DIY/Garten/Freizeit Einrichtungsbedarf Sonstige Hartwaren/Persönl. Bedarf Nachfrage gesamt Nachfragevolumen je Einwohner p. a. Euro gesamt p. a. Mio. Euro , , , , , , ,8 Gesamt Anteil 47,1 % 12,9 % 8,3 % 12,0 % 10,3 % 9,4 % Beschäftigung Während die SVP-Beschäftigtenzahl in den regionalen Vergleichsstandorten bzw. -gebieten von 2001 bis 2006 rückläufig war, kam es in Tübingen nur zwischen 2002 und 2006 zu einem Rückgang. Dieser positive Trend hält in Tübingen und dem gleichnamigen Landkreis trotz Wirtschafts- und Finanzkrise bis 2009 an, während es bei den regionalen Vergleichsstandorten nach 2008 wieder einen leichten Rückgang der Beschäftigtenzahl gegeben hat. Größter Arbeitgeber der Stadt ist die Universität, welche ca Beschäftigte hat. Des Weiteren hat Tübingen mit dem Landratsamt und dem Regierungspräsidium des Verwaltungsbezirks wichtige administrative Einrichtungen, die weitere Arbeitsplätze im Stadtgebiet sichern. SVP-Beschäftigte in Tübingen im regionalen Vergleich Beschäft. in Tsd. 38,0 37,5 37,0 36,5 36,0 35, Tübingen Reutlingen Sindelfingen Index 2000 = Landkreis Tübingen Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stand jeweils zum des Jahres 3 Anteilige Berücksichtigung der Apothekenumsatze (ohne rezeptflichtige Medikamente) Seite 12

19 Mit einem Pendlersaldo von ca hat Tübingen eine hohe Arbeitsplatzzentralität in der Region. Die größten Pendlerströme kommen aus Rottenburg und Reutlingen, wobei Reutlingen aber auch das häufigste Ziel für Tübinger Auspendler ist, noch vor der Landeshauptstadt Stuttgart. Im Gegensatz zu den Einpendlern nimmt Rottenburg bei den Auspendlerströmen eine untergeordnete Rolle ein. Hohe positive Pendlersalden bestehen neben den Städten Rottenburg, Reutlingen und Mössingen auch noch mit dem Landkreis Tübingen, was noch einmal die hohe Bedeutung der Stadt für die sie umgebende Region widerspiegelt. Negative Pendlersalden bestehen nur mit der Landeshauptstadt Stuttgart und der Stadt Sindelfingen. Pendlerverflechtungen der Stadt Tübingen (SVP-Beschäftigte) Wohnort/Arbeitsort Rottenburg am Neckar, Stadt Einpendler aus Auspendler nach 478 Saldo Mössingen, Stadt Kirchentellinsfurt Krusterdingen Ammerbuch Dettenhausen Dußlingen Gomaringen Sonstiger Landkreis Tübingen Reutlingen, Stadt Stuttgart, Landeshauptstadt Böblingen, Stadt Sindelfingen, Stadt Sonstiges Baden-Württemberg Sonstige Ein-/Auspendler gesamt Wohn-/Arbeitsort Tübingen Beschäftigte am Wohn-/Arbeitsort Tübingen Quelle: Bundesanstalt für Arbeit, Nürnberg, Stichtag Universitätsentwicklung Ein wesentlicher Faktor in Tübingen ist die ansässige Universität mit ihren 14 Fakultäten. Hier haben vor allem die medizinische Fakultät und die dazugehörigen Kliniken deutschlandweit einen hohen Stellenwert Studenten an der Eberhard-Karls-Universität Tübingen Quelle: Statistik der Eberhard-Karls-Universität Tübingen Nach einem Rückgang der Studentenzahlen zwischen 1993 und 1998 um ca Personen wurde die Talsohle durchschritten und die Studentenzahlen stiegen in den Folgejahren wieder an. Nach einem kurzen Rückgang in den Jahren 2007 und 2008 liegt die Zahl aktuell bei und weist schon fast wieder das Niveau von Anfang der 1990er Jahre auf Seite 13

20 3.8 Touristische Entwicklung Der Tourismus ist für die Universitätsstadt Tübingen ein nicht zu vernachlässigender Wirtschaftsfaktor. Dieser hat sich in den letzten Jahren auch überaus positiv entwickelt. Zwischen 2003 und 2008 haben die Übernachtungszahlen in Tübingen um ca. 30 % zugenommen. Dieser Aufwärtstrend konnte zwar im Jahr 2009 nicht fortgesetzt werden, aber trotz eines Rückgangs der Übernachtungszahlen liegen diese in 2009 noch ca. 25 % höher als im Jahr Dieser Zuwachs liegt im selben Größenbereich wie in der Landeshauptstadt Stuttgart. absolut in Tsd. Übernachtungszahlen in Tübingen im regionalen Vergleich Index 2000 = um ca. 7 % höher. Mit einer Übernachtungszahl von 2,6 Übernachtungen pro Einwohner erreicht Tübingen einen doppelt so hohen Wert wie die Nachbarstadt Reutlingen. Aufenthaltsdauer (in Tagen) Bettenauslastung Übernachtungen pro Einwohner Ausländische Touristen Tourismus im regionalen Vergleich Tübingen 2 38,3 % 3 Reutlingen 2 34,7 % 1 24,3 % 27,8 % Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stuttgart 2 40,7 % 5 Region Neckar-Alb 3 31,7 % 2 28,9 % 12,1 % Baden- Württemberg 3 32,6 % 4 17,6 % Tübingen Reutlingen Stuttgart Region Neckar-Alb Baden-Württemberg Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg Stand jeweils zum des Jahres Beim Vergleich mehrerer Indikatoren hat Tübingen größtenteils ähnliche Werte im Tourismus wie Stuttgart aufzuweisen. Verglichen mit der Region Neckar-Alb und Baden-Württemberg ist die Bettenauslastung Seite 14