Verhandlungsverfahren zur Sanierung und Nutzung des Bauteils H2rund - ehemaliges Hotel der US Offiziere am Platz der Luftbrücke, Berlin

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1 Verhandlungsverfahren zur Sanierung und Nutzung des Bauteils H2rund - ehemaliges Hotel der US Offiziere am Platz der Luftbrücke, Berlin Informationsmemorandum Teil 2 (Abschnitt E H) Hintergrundinformationen zum Gebäude

2 Inhaltsverzeichnis E. Allgemeines zum Standort des Bauteils H2rund... 3 E.1 Ziel der Überlassung und Einbindung des Bauteils H2rund... 3 F. Historie... 3 F.1 Ehemaliger Flughafen Tempelhof... 3 F.2 Bauteil H2rund... 5 G. Planungsgrundlagen... 6 G.1 Bestandssituation... 6 G.2 Planung- und Bestandsunterlagen... 6 G.3 Energiekonzept... 7 G.4 Denkmalschutz... 8 G.5 Schadstoffsanierung... 8 G.7 Verkehrserschließung, Individualverkehr... 9 H. Unterlagen... 9 H.1 Unterlagen zum Bauteil H2rund

3 E. Allgemeines zum Standort des Bauteils H2rund E.1 Ziel der Überlassung und Einbindung des Bauteils H2rund Das Verhandlungsverfahren bezieht sich auf das sogenannte Bauteil H2rund im landeseigenen Flughafengebäude Tempelhof am Platz der Luftbrücke in Berlin, zum Zwecke der Sanierung, Nutzung und Öffnung des ehemaligen Flughafengebäudes hin zu den angrenzenden Stadtquartieren durch einen Projektentwickler und/oder Investor. Die Sanierung und künftige Nutzung des Bauteils sind Teil der Entwicklung des ehemaligen Tempelhofer Flughafens. Das Land Berlin, vertreten durch die Tempelhof Projekt GmbH, strebt dabei die Umsetzung verschiedener städtebaulicher, nutzungssystematischer, energetischer und wirtschaftlicher Ziele an. Der Gebäudeteil soll einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung dieser Ziele leisten. Im Fokus der Sanierung und Nutzung des Bauteils steht dabei eine zukunftsweisende und nachhaltige Stadtentwicklung, die zusammenhängende und sich ergänzende Gesamtstrukturen schafft. Das Bauteil ist dafür besonders prädestiniert, da es direkt am Platz der Luftbrücke gelegen als eines der letzten nicht entwickelten Gebäudeteil des prominenten Eingangsbereichs des ehemaligen Flughafens einen Bogen zu den angrenzenden Stadtvierteln schlägt. Ziel ist es, die Eigenheiten dieser besonderen Lage aufzugreifen und das Bauteil zu einem lebendigen Ort inmitten der Stadt werden zu lassen. F. Historie F.1 Ehemaliger Flughafen Tempelhof Die Geschichte des Flughafens Tempelhof ist vielschichtig. Hier schrieben u.a. Pioniere Luftfahrtgeschichte; die Flugzeuge der Alliierten begründeten mit ihrer Luftbrücke den Mythos Tempelhof im Kalten Krieg und machten den Flughafen zum international bekannten Symbol für die Verteidigung der Freiheit. Während des Krieges war er kriegswichtiger Standort des deutschen Flugzeugbaus. Die Nationalsozialisten richteten dafür auf dem ehemaligen Flughafenareal das einzig offizielle Konzentrationslager der SS in Berlin, das sogenannte Columbia Haus ein und setzten Zwangsarbeiter und Zwangsarbeiterinnen aus den von Deutschland besetzten Ländern ein. Die wichtigsten historischen Eckpunkte im Überblick: 1. Anfänge - 3 -

4 ab 1200 Errichtung Komturei (Niederlassung) Tempelhof, Kolonisation durch den Templerorden Urkundliche Erwähnung 1722 Paraden der Berliner Garnison, abgehalten von König Friedrich Wilhelm I. (Soldatenkönig) Exerzierfeld der Berliner Garnison 2. Luftfahrtgeschichte 1909 Flugvorführungen Orville Wright 1924 Gründung der Berliner Flughafengesellschaft m.b.h Gründung der Deutschen Luft Hansa AG 3. Zwangsarbeit Bau der Sturzkampf-Flugzeuge Ju87, Einrichtung eines Zwangsarbeiterlagers 1945 Ende der Flugzeugauslieferung und Zwangsarbeit kurz vor der Übernahme der Alliierten 4. Geschichte Columbia-Haus Gestapo-Gefängnis Columbia-Haus Konzentrationslager Columbia 1938 Abriss Columbia-Haus 5. Baugeschichte 1923 Eröffnung des Flughafens Tempelhof, zunächst Flughafen Tempelhofer Feld Betrieb (alter) Flughafen 1935 Auftrag zum Entwurf eines neuen Flughafens an Ernst Sagebiel Bau Flughafen 1939 Bauarbeiten kommen wegen 2. Weltkrieg zum Erliegen 6. Geschichte des Flughafens Flughafen der US Air Force Luftbrücke 1951 Wiederaufnahme des zivilen Luftverkehrs Kein ziviler Flugverkehr in Tempelhof 1985 Wiedereröffnung des Flughafens Tempelhof 1993 Übergabe des Flughafens durch die US Air Force an die Berliner Flughafengesellschaft 1995 Flughafen Tempelhof wird unter Denkmalschutz gestellt 1996 Konsensbeschluss für Großflughafen Berlin-Schönefeld 2008 Schließung Flughafen Tempelhof - 4 -

5 2012 Das Flughafengebäude erhält die Auszeichnung als Wahrzeichen der Ingenieurbaukunst 2014 Volksentscheid zum Verzicht auf die Bebauung des ehemaligen Flugfeldes Der Flughafen Tempelhof stellt noch heute das größte Baudenkmal Europas dar. Die bauliche Anlage setzt sich zusammen aus der Ellipse des Flugfeldes und dem gewaltigen Gebäudekomplex. Dieser besteht aus einer Abfolge symmetrischer Bauteile: ein von zwei Bürotrakten flankierter Ehrenhof; die Empfangs-und Abfertigungshalle; Transitbereiche und der 1230 Meter lange Bogen der Hangars. (vgl. Übersichtsplan des Gesamtareals) Zumindest innerhalb Europas wurde in den 1930er Jahren keine andere Anlage dieser Größenordnung errichtet. Tempelhof ist weltweit der einzige Flughafen, in dem die Hangars mit den Abfertigungs- und Verwaltungsräumen in einem Gebäude zusammengeführt wurden. Die Architektur des Flughafens ist zugleich monumental und technisch modern. Die Naturstein-Verkleidung und strenge Fassadengliederung verleihen dem Gebäude zur Stadt hin eine wuchtige Anmutung. Auf der zum Flugfeld weisenden Seite hingegen wird die moderne Stahlkonstruktion des Hangarbogens sichtbar. Der 380 Meter lange Flugsteig in der Mitte des Gebäudes wird überspannt von einer 40 Meter breiten, freitragenden Kragkonstruktion. Die Historie des Flughafengebäudes und dessen baukonstruktiven Besonderheiten sind im Rahmen der weiteren Gebäudeentwicklung zwingend zu beachten. F.2 Bauteil H2rund Das Gebäudeteil H2rund am heutigen Platz der Luftbrücke gehörte zu den ersten fertiggestellten Gebäuden des Flughafens Tempelhof. Es setzt sich aus dem als öffentlicher Bereich konzeptionierten Erdgeschoss, den drei als Bürofläche konzeptionierten Obergeschossen und den beiden als Lager bzw. Bunker konzeptionierten Untergeschossen zusammen (vgl. Grundrisspläne des Bauteils H2rund). Zusätzlich verfügt das Bauteil über ein Dachgeschoss. Da die Satteldachkonstruktion zum Schutz vor Bomben in massiver Stahlbetonbauweise ausgeführt wurde, ist dessen Nutzung begrenzt. Erster Mieter war dort die Deutsche Lufthansa, die 1926 in Tempelhof gegründet wurde. Gemeinsam mit ihrer Tochtergesellschaft Hansa Luftbild zog sie 1938 in das Flughafengebäude. Die im 2. Weltkrieg für militärische Zwecke genutzten Räume wurden gegen Kriegsende stark zerstört und brannten weitgehend aus begann die Berliner Flughafen Gesellschaft mit dem Wiederaufbau für die US Air Force. Unter dem Namen Columbia House richtete diese hier ein Offiziershotel ein. Neben den Unterkünften für Angestellte des Militärs und der Fluggesellschaft im 1. Obergeschoss/Ebene 2 beherbergte der Gebäudeteil eine Einliegerwohnung für Offiziere. Im Erdgeschossbereich/Ebene 1 befanden sich der große Speisesaal und verschiedene Bar- und Clubbereiche. Die ursprünglich für Büroräume ge

6 planten Obergeschosse wurden durch die regelmäßige Teilung einzelner Räume und Einrichtung von Sanitärräumen zu Wohnzwecken umfunktioniert. Der Empfangsbereich im Erdgeschoss wurde 1987 aufgrund der militärischen Anforderungen vollständig umgestaltet. Die aus der ursprünglichen Bauzeit stammenden Treppenhäuser sowie der Eichensaal wurden in ihrem ursprünglichen Zustand belassen und sind weitgehend noch im Original erhalten. Das ehemaligen Offiziershotel im Bauteil H2rund hat im Zusammenhang mit dem Denkmalschutz einen besonderer Stellenwert: Hier lässt sich der Nutzungszeitraum durch die US-Air Force noch sehr gut ablesen. G. Planungsgrundlagen G.1 Bestandssituation Städtebauliche Grunddaten : Bauteil H2rund Anschrift: Bauteil H2rund Platz der Luftbrücke Berlin Flurnummer Flur 10/Flurstück 121 Grundstücksgröße ca m² Bruttogeschossfläche ca m² Nettogeschossfläche ca m² GFZ ca. 4,0 Grundfläche ca m² GRZ ca. 0,5 Darstellung im FNP Gemeinbedarfsfläche/Verwaltung Nutzung Leerstand seit 1995 Bodenrichtwert: Teilungsfähigkeit Grundstücksteilung) SF- Fläche, die als Kleingärten, Friedhof, Sportflächen, Flughäfen genutzt werden Derzeit in Prüfung (vgl. Karte vorgesehen G.2 Planung- und Bestandsunterlagen Umbaumaßnahmen am ehemaligen Flughafen Tempelhof sind mit verschiedenen Herausforderungen verbunden. Demzufolge wird dem im Rahmen des Vergabeverfahrens - 6 -

7 vorzulegenden Sanierungskonzept eine hohe Bedeutung zukommen. Neben den nachfolgend aufgeführten Anforderungen an ein späteres Energiekonzept und den Denkmalschutz sowie die im Vorfeld notwendige Beseitigung von Schadstoffen, bestehen insbesondere auch genehmigungsrechtliche Anforderungen. Aufgrund einer fehlenden Baugenehmigung für das Gesamtgebäude kann nicht von einem Bestandsschutz ausgegangen werden. Außerdem ist das Brandschutzkonzept an aktuelle Anforderungen anzupassen. Durch eine Feuerwehr vor Ort während der Flugbetriebszeiten, waren die Brandschutzanforderungen in der Vergangenheit nicht ganz so umfangreich. Die Bestandsunterlagen zum Gebäude sind insgesamt nicht auf dem aktuellen Stand und lückenhaft. Das Land Berlin, vertreten durch die Tempelhof Projekt GmbH, lässt derzeit neue Grundrisspläne erstellen, die zur Angebotsphase übergeben werden können. Außerdem wird für das Bauteil eine Objekt- und TGA-Planung bis Leistungsphase 4 erstellt. Diese werden frühestens zum Jahrsende abgeschlossen sein. Die Ergebnisse wird das Land Berlin, vertreten durch die Tempelhof Projekt GmbH, den Bietern aber bereits in der Angebots- und Verhandlungsphase, soweit möglich, zur Verfügung stellen. G.3 Energiekonzept Für das Areal des ehemaligen Flughafen Tempelhofes wurde 2013/2014 ein Energiegesamtkonzept erarbeitet. Mit dem Energiekonzept wurde aufgezeigt, dass das Areal inkl. des Bestandsgebäude CO2- und energieneutral betrieben werden kann. Zur Erreichung des Zieles hat das Bauteil seinen Beitrag zu leisten. Als Energiebedarf wurden für eine Büronutzung folgende Werte ermittelt: Bestand (theoretisch) Soll (Energiekonzept) Wärme ca kwh/a ca. 210 kwh/m²a ca kwh/a ca. 145 kwh/m²a (NGF) Strom keine Nutzung ca. 25 kwh/m²a (BGF) Der Investor für das Bauteil verpflichtet sich das Gebäude baulich und technisch zu ertüchtigen, so dass die energetischen Vorgaben erreicht werden. Dafür sind voraussichtlich folgende bauliche Maßnahmen durchzuführen, die im Einzelnen noch mit dem Denkmalschutz abzustimmen sind: Dämmung der Geschossdecken zum Dach und zum Keller Dämmung der Heizkörpernischen Einbau von Fensterdichtungen und ggf. Auswechseln der einfach verglasten Fenster Dämmung der Stahlstützen in der Außenwand Niedrige Systemtemperaturen für die Heizung (Vorlauf ca. 65 C) - 7 -

8 Die Erschließung zur Wärme- und Stromversorgung des Gebäudes kann a) autark über die öffentlichen EVUs oder b) über das Arealnetz erfolgen. Wird die Wärme und/oder Strom aus dem Arealnetz bezogen, so ist darauf zu achten, dass das Gebäudesystem in das bestehende Arealnetz integriert werden kann. Bei dem Stromnetz handelt es sich um ein 6kV-Netz als Maschennetz, welches später auf 10-kV umgestellt wird. Wärmeversorgung erfolgt über ein Nahwärmenetz mit Vorlauftemperaturen von ca. 80 C, welche nach Sanierung des Heizsystems auf ca. 60 C reduziert wird. G.4 Denkmalschutz In Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde Tempelhof-Schöneberg und dem Landesdenkmalamt wurden bereits umfangreiche Abstimmungen zum Erhalt zahlreicher Einbauten getroffen. Parallel dazu wird aktuell ein Denkmalpflegeplan erstellt, der in einem Bindungs- und Bauzeitenplan sowie einen daraus abgeleiteten Maßnahmenplan, schützenswerte Gebäudeteile noch mal detaillierten definiert und den weitern Umgang mit diesen festlegt. Im Rahmen der zum Betrieb notwendigen Bauarbeiten sind die denkmalpflegerischen Maßnahmen zwingend nochmals mit den Denkmalschutzbehörden endabzustimmen und von diesen bestätigen bzw. genehmigen zu lassen. Der vorabgestimmte Umfang sieht unter anderen folgenden wesentlichen Maßnahmen vor: Erhalt der Treppenhäuser Erhalt des Eichensaals im 1.OG Erhalt des für die vorgesehene Nutzung als Verwaltungsbau typischen Gestaltungsensembles bestehend aus Oberlicht, Tür und beidseitigen Einbauschränken in ausgewählten Räumen Erhalt des Empfangstresen im Eingangsbereich Erhalt der Offizierswohnung im 1.OG Erhalt der Barbereiche im Erdgeschossbereich Erhalt bzw. Wiedereinbau einzelner Deckenelemente in ausgewählten Bereichen Berücksichtigung von Farbkonzepten G.5 Schadstoffsanierung Im Vorfeld einer Nutzungsüberlassung an einen privaten Investor, werden sämtliche vorhandenen Schadstoffe im Gebäude rückstandslos durch das Land Berlin bzw. der Tempelhof Projekt GmbH, als dessen Vertreter beseitigt. Nach bisherigem Planungsstand wird von einem Abschluss der Arbeiten bis Ende Februar 2015 ausgegangen. Es ist außerdem davon auszugehen, dass im Anschluss daran das Bauteil fast vollständig entkernt sein wird. Der - 8 -

9 überwiegende Anteil an abgehängten Decken, der leichten Trennwänden sowie der Fußbodenbeläge wird entfernt werden müssen, da diese flächendeckend festgebundene Schadstoffe enthalten. Für den Investor ergibt sich dadurch auch eine bessere Ausgangssituation bei der Planung der Herrichtungsmaßnahmen, insbesondere im Hinblick auf die technische Gebäudeausrüstung. G.7 Verkehrserschließung, Individualverkehr Das Bauteil H2rund liegt direkt am Platz der Luftbrücke. Dieser stellt einen wichtigen Verkehrsknotenpunkt in der südlichen Innenstadt dar. In Nord-Süd-Richtung verbindet der Tempelhofer Damm die Stadtautobahn mit dem Zentrum Berlins. In Ost-West-Richtung stellt der Columbiadamm die Verbindung zwischen den Bezirken Tempelhof-Schöneberg und Neukölln her. Die Auffahrt zur Stadtautobahn ist ca.1,6 km, das Zentrum (Brandenburger Tor) ca. 4,0 km entfernt. Der U-Bahnhof Platz der Luftbrücke auf der U-Bahnlinie 6, die die zentrale Nord-Süd- Verbindung im ÖPNV darstellt ist fußläufig in etwa 200 m erreichbar. Die Ringbahn um den Stadtkern ist über den S-Bahnhof Tempelhof in zwei U-Bahnstationen erreichbar und etwa 1,5 km entfernt. Die Bushaltestellen der Busse 104 und 248 sind ca. 50 m - der Nachtbusse N6 und N42 ca. 250 m - entfernt. Stellplätze stehen direkt vor dem Bauteil auf dem öffentlichen Straßenland zur Verfügung. Während der Hauptverkehrszeiten und bei größeren Veranstaltungen kann es vor dem Bauteil vereinzelt zu Verkehrsbeeinträchtigungen kommen. H. Unterlagen H.1 Unterlagen zum Bauteil H2rund Den Bewerbern werden folgende Unterlagen, überwiegend digital (CD-ROM), zur Verfügung gestellt: - Informationsmemorandum Teil1 und 2 - Übersichtsplan des Gesamtareals - Grundrisspläne des Bauteils H2rund - Karte vorgesehene Grundstücksteilung - 9 -