Teil I: Grundlagen. Grundlagen 1.

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1 Grundlagen 1. Teil I: Grundlagen Boden ist für landwirtschaftliche Betriebe ein besonderer Produktionsfaktor, da er weder vermehrbar noch beweglich ist. Er bildet die wesentlichste Grundlage und damit eine knappe Ressource, auf der an Ort und Stelle gewirtschaftet wird. Insbesondere die Entwicklungsmöglichkeit für Ackerbaubetriebe hängt unmittelbar an der Fläche und begründet, warum diese seit jeher gefragt und begehrt ist. Die Nachfrage nach Ackerland hat sich stark verändert in den letzten Jahren. Es hat sich eine Dynamik entwickelt, bei der sich die Preisentwicklung nicht absehen lässt. Neue Verkehrsprojekte bedürfen genauso der Fläche wie Ausgleichsmaßnahmen, die der Gesetzgeber im Gegenzug zur Versiegelung auferlegt. Und wir sind Teil einer wachsenden Weltbevölkerung, die jährlich um über 80 Mio. Menschen steigt und gleichzeitig höhere Ernährungs- und Lebensansprüche entwickelt. Darin begründet sich ein gesteigerter Grundoptimismus in den Agrarsektor, denn der Bedarf an Lebensmitteln, Futtermitteln und Energierohstoffen steigt kontinuierlich. Zugleich schwanken die Erntemengen insbesondere der kritischen Klimazonen beachtlich. Aufgrund dieser Abhängigkeiten, Unsicherheiten und dieses Kalküls bewegt sich das Preisniveau für Agrarprodukte an den Weltmärkten inzwischen auf einem bemerkenswerten Niveau, auf dem mitgehalten und mitgeboten werden muss. Neben steigenden Agrarpreisen erfährt auch das Land gewinnbringende Wertsteigerungen. Längst interessieren sich nicht mehr nur ausschließlich aktive Landbewirtschafter für Agrarflächen. Land- und forstwirtschaftliche Fläche ist zur Kapitalanlage geworden. In einem Anlage-Portfolio ist der Grundbesitz einer der sichersten Wert- 5

2 1. Pacht und Kauf von Ackerflächen Abb. 1: Die Verkaufspreise für Ackerland sind im letzten Jahrzehnt stark gestiegen. In Westdeutschland kontinuierlich, im Osten fast exponentiell. bestände. Dass sich eine Rendite nicht nur über den Mehrerlös beim Wiederverkauf der Flächen erzielen lässt, sondern auch Verpachtung oder Bewirtschaftung bezeichnende Erträge einbringen, ist auf dem Markt längst kein Geheimtipp mehr. Wer will, und wenn ja, bis zu welcher Höhe wird geboten? ist nur zu oft die Devise, wenn es um Agrarflächen geht. Dabei ist nahezu unwesentlich, ob selbige verkauft oder verpachtet werden sollen. Man hat das Gefühl, ein jeder reißt sich darum und verliert dabei zusehends das opportune Maß. Koste es, was es wolle? Trotz teils intensiver Beratungen stellt man fest, dass auf dem landwirtschaftlichen Flächenmarkt immer wieder Preise jenseits einer Schallmauer gezahlt werden, die weit davon entfernt sind, angemessen zu sein. Es scheint allein um das Haben zu gehen und nicht um den sinnvollen Einsatz 6

3 Grundlagen 1. betrieblicher Mittel. Warum Letzterer jedoch so wichtig ist und insbesondere beim Landkauf und bei der Pacht von Flächen eine nachhaltige Rolle spielt, zeigt dieser Praxisratgeber. Anhand von Beispielen wird anschaulich gezeigt, was nach der Bewirtschaftung von Flächen übrig bleibt für den Kapitaldienst bzw. die Pachtzahlung. Es wird eingegangen darauf, wie man beispielsweise Preishöhe und optimale Finanzierung wählt, die neben Liquidität auch Rentabilität versprechen und nicht die Vernichtung von Kapital zur Folge haben. Was du ererbt von deinen Vätern hast, erwirb es, um es zu besitzen, sagte schon von Goethe. Das heißt nicht, dass man am Ende keinen Flächenzuwachs für den eigenen Betrieb generieren sollte. Aber bitte nur dann, wenn Sie damit ein wirklich einträgliches Geschäft machen können und den Wert Ihres Vermögens steigern. 7

4 1. Pacht und Kauf von Ackerflächen 1. Pacht- und Bodenmarkt In den letzten Jahrzehnten hat sich der deutsche Bodenmarkt stark entwickelt. Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Grundstücke hierzulande sind seit 2006 im Schnitt um mehr als 25 Prozent gestiegen (BLG). Dabei wird ein zweigeteilter Bodenmarkt deutlich, der sich in Ost und West teilen lässt. Während die westdeutschen Länder in diesem Zeitraum eine durchschnittliche Preissteigerung von 13 Prozent erfahren haben, stieg der Wert im Osten Deutschlands um 85 Prozent nach oben (ebenda). Bis 2007 verlief die Entwicklung im alten Bundesgebiet mit wenig Dynamik. Durchschnittlich wechselten hier jährlich Hektar den Besitzer und die Kaufpreise bewegten sich seit 1991 bei durchschnittlichen /ha. Dies hatte stabilisierende Auswirkungen auf die Pachtpreise und ließ selbige jährlich um ca. 0,5 Prozent steigen (ebenda). Der Osten Deutschlands machte eine progressivere Entwicklung mit. Hier wechselten von 1991 bis 2010 etwa 25 Prozent der landwirtschaftlichen Fläche ihren Besitzer. Während die Kaufwerte bis 2007 bei durchschnittlich /ha lagen, stiegen die Bodenpreise innerhalb der darauffolgenden drei Jahre bis 2010 auf /ha an. In dieser Zeit legte auch die Dynamik im westdeutschen Bodenmarkt etwas zu. Hierfür sind verschiedene Begründungen anzuführen. Zum einen hat sich in Westdeutschland in Gegenden hoher Veredlungsdichte und durch das politische Instrument des EEG die Nachfrage nach Ackerflächen erhöht. Zum anderen konnten durch neue Privatisierungsgrundsätze im Bodenmarkt Ostdeutschlands die dortigen Werte der Verkäufe durch die Bodenverwertungs- und -verwaltungsgesellschaft (BVVG) deutlich gesteigert werden. Im Weiteren geht landwirtschaftliche Nutzfläche durch einen stetigen Zuwachs an Siedlungs- und 8

5 Pacht- und Bodenmarkt 1. Abb. 2: Ein knappes Gut: Produktionsfaktor Ackerland Verkehrsfläche verloren, der zudem mit zusätzlichen, gesetzlich vorgeschriebenen Ausgleichsmaßnahmen einhergeht. Aufgrund der Unsicherheiten in der Finanzbranche bemühen sich auch außerlandwirtschaftliche Investoren, landwirtschaftliche Fläche als sichere Kapitalanlage zu erwerben. Mittels sogenannten Share-Deals ist der Erwerb landwirtschaftlicher Geschäftsanteile für jedermann möglich; damit eröffnet sich auch für Nichtlandwirte der Einstieg als Gesellschafter in ein als Gesellschaft geführtes Unternehmen mit Eigentumsflächen und kann unter derzeitiger Gesetzgebung nicht verhindert werden. Es fällt auf, dass einzelne Regionen Deutschlands regelrechte Sprünge bei den Pacht- und Bodenpreisen gemacht haben. Die Betriebe sind unter diesen Bedingungen nicht mehr in der Lage, ihr Wachstum durch ausreichende Eigenkapitalbildung im landwirtschaftlichen Betriebsvermögen zu generieren, um daraus einen Flächenkauf zu tätigen. 9