06 August 2014 EINLADUNG ZUR AUSSERORDENTLICHEN GENERALVERSAMMLUNG

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1 06 August 201 EINLADUNG ZUR AUSSERORDENTLICHEN GENERALVERSAMMLUNG AM 29. AUGUST 201 SpezialAusgabe

2 EINLADUNG 0 kredit mönchaltorf 06 platzhirsch 20 kredit

3 einladung Ausserordentliche Generalversammlung 201 VORWORT Die Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof lädt Sie ganz herzlich zur Teilnahme an der ausserordentlichen Generalversammlung am 29. August 201 ein. Im Anschluss wird Ihnen folgendes Menü serviert: Gemischte Blattsalate mit gerösteten Baumnüssen und Hausdressing; Hausgemachter Hackbraten, Rotweinjus, Kräuterkartoffelstock, glasierte Erbsen und Rüebli; Weisse und dunkle Schokoladenmousse, Fruchtgarnitur ORGANISATION Wann Freitag, 29. August 201, 18:0 Uhr Stimmkartenabgabe: 17:0 bis 18:20 Uhr Wo Hotel Spirgarten Lindenplatz 5, 808 Zürich, grosser Saal Gegen Unterschrift bei der Eingangskontrolle erhalten alle GenossenschafterInnen einen Stimmausweis. Eine Stellvertretung an der Generalversammlung kann ausschliesslich gemäss Art. 27, Abs. 2 der Statuten erfolgen. Das Vollmachtformular für die Stellvertretung wurde mit dieser Einladung verschickt. Anmeldung für die Generalversammlung vom Sunnige Hof am 29. August 201 Sehr geehrte Genossenschafterinnen und Genossenschafter Teilen Sie uns bis am 22. August 201 mit, ob Sie an der ausserdordentlichen GV teilnehmen. Die Stimmkartenabgabe ist von 17:0-18:20 Uhr. Die GV beginnt um 18:0 Uhr! Bitte beachten Sie, dass Sie entweder zeichnungsberechtigter Genossenschafter sind oder über eine Vollmacht verfügen. Name: Adresse: Ich nehme an der GV und dem Nachtessen teil mit Begleitperson Ich nehme nur an der GV ohne Nachtessen teil mit Begleitperson Leider kann ich nicht teilnehmen Datum: Unterschrift: Vollmacht Rechtsmittelbelehrung gemäss Art. 27 der Statuten: Jedes Mitglied hat an der Generalversammlung eine Stimme. Es kann sich mit schriftlicher Vollmacht durch ein anderes handlungsfähiges Mitglied oder durch ein im gleichen Haushalt lebendes handlungsfähiges Familienmitglied vertreten lassen. Niemand kann mehr als ein anderes Mitglied vertreten. Ich bevollmächtige Herr/Frau: wohnhaft: Datum: Name: Unterschrift: Diese Vollmacht ist dem/der Stellvertreter/in mitzugeben und muss bei der Eingangskontrolle zur Generalversammlung vorgewiesen werden. Ohne gültige Vollmacht wird kein Stimmausweis abgegeben!

4 Traktanden der Ausserordentlichen GV 201 Traktanden 1. Wahl der Stimmenzähler 2. Abrechnung des Akquisitionskredits der Generalversammlung Genehmigung der Zukaufs von 20 Neubau-Wohnugen in Mönchaltorf mit einem Gesamtkredit von CHF 1.7 Mio.. Richtungsentscheid für die Akquisition von städtischen Lagen mit langfristigem Umnutzungspotential als Wohnungen am Beispiel der Liegenschaft Hotel Platzhirsch, Spitalgasse, 8001 Zürich 5. Erneuerung des Akquisitionskredits von CHF 0 Mio. zum Zukauf von Immobilien und Land, die unserer Strategie entsprechen bis zur Anpassung der Statuten an der Ordentlichen Generalversammlung 2015 Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Dörflistrasse 1 Postfach 8050 Zürich Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Dörflistrasse 1 Postfach 8050 Zürich Bitte ausreichend frankieren Bitte ausreichend frankieren

5 kredit 2012 Abrechnung des Akquisitionskredits der Generalversammlung 2012 Ausgangslage An der Generalversammlung 2012 wurde ein Rahmenkredit über CHF 0 Mio. zum Zukauf von Land und Liegenschaften bewilligt. Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung, wozu und in welcher Höhe der Rahmenkredit genutzt wurde. Liegenschaften in Akquisition Dübendorfstrasse diverse, 8051 Zürich Ziel: Arrondierung der Siedlungen Altwiesenstrasse 88 & 90, 8051 Zürich Ziel: Arrondierung Dübendorfstrasse -9 Definitiv gekauft Dübendorfstrasse 9, 8051 Zürich: 5 Wohnungen und Gewerbe Verwendung der Liegenschaft: Rückbau und Erstellung von 50 Wohnungen, Rieterstrasse 22, 800 Zürich-Enge: 2 Wohnungen Verwendung der Liegenschaft: Sanierung und anschliessend normaler Betrieb Detaillierte Angaben können wir aus markttechnischen Gründen nicht an dieser Stelle auflisten. Wir werden diese an der Generalversammlung präsentieren. Antrag vom Vorstand Der Vorstand beantragt bei den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern, dass der Kredit geschlossen wird, da in den nächsten Traktanden konkrete Projekte folgen. Ein neuer Kredit wird unter Traktandum 5 an dieser Versammlung beantragt. Altwiesenstrasse 86 & 6, 8051 Zürich 2 Einfamilienhäuser Verwendung der Liegenschaft: 1 Einfamilienhaus zum Grundstück Dübendorfstrasse, 1 Einfamilienhaus allenfalls als Realersatz für Arrondierungen Rahmenkredit CHF Total Ausgaben CHF Noch verfügbar CHF Dialog 06 / 201

6 mönchaltorf Genehmigung des Zukaufs von 20 Neubau-Wohnungen in Mönchaltorf mit einem Gesamtkredit von CHF 1.7 Mio. Ausgangslage Wir besitzen im Zürcher Oberland 86 Wohnungen in Wetzikon. Für diese Wohnungen benötigen wir in etwa dieselbe Infrastruktur wie in unseren grossen Siedlungen, was im Oberland zu unverhältnismässig hohen Betriebskosten führt. Unser Ziel ist es, die Region Zürcher Oberland auszubauen und dadurch die Betriebskosten zu optimieren. Ebenfalls wird dieses Gebiet von den Marktanalytikern und den Banken als gutes Investitionsgebiet eingestuft. Daher haben wir nach Projekten gesucht, die unsere bestehende Siedlung ergänzen. Über das ganze Gebiet Silbergrueb in Mönchaltorf wurde ein privater Gestaltungsplan erstellt, der am 08. April 2010 durch die Gemeinde Mönchaltorf genehmigt wurde und seit 1. Oktober 2010 rechtskräftig ist. Mit Verfügung vom 07. November 2011 wurde dieser von der Baudirektion Zürich genehmigt. Gemeinde und die Grundeigentümer haben im Anschluss sämtliche Erschliessungen der Grundstücke mit Strassen und Werkleitungen sowie Flusslaufführung vorgenommen. Die Totalunternehmung Allco AG hat den Zuschlag seitens der Landeigentümer für das Grundstück erhalten und das Architekturbüro Kaufmann Architekten AG mit der Ausarbeitung einer Vorstudie beauftragt um die Grundlagen zur seriösen Prüfung durch Investoren sicher zu stellen. Aus erster Hand haben wir durch die Allco AG die Möglichkeit erhalten, dieses Investment zu prüfen. Unsere Prüfung ergibt, dass es sich um ein Projekt handelt, das sich sehr gut in unsere Genossenschaft eingliedert. Die Firma Allco AG ist bereit, das Grundstück der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof abzutreten und mittels Totalunternehmervertrag die definierte Qualität zum garantierten Preis schlüsselfertig zu erstellen. Zielgruppe Wir sprechen mit dem Neubau Familien, wie auch Paare und Einzelpersonen an. Durch das schöne Naherholungsgebiet mit Bach, Weiher und Park direkt bei der Siedlung und die Nähe zum Greifensee ist dieser Standort ein Paradies für alle Generationen. Was wir bauen In den verschiedenen Mehrfamilienhäusern sollen 2,5 bis,5-zimmer-wohnungen entstehen, die zu kostengünstigen Preisen angeboten werden können. In der Siedlung sollen ein attraktiver Gemeinschaftsraum und eine Servicezentrale entstehen, die es uns später ermöglicht, unsere Dienstleistungen wie in Albisrieden und Schwamendingen bereits geplant auch in der Region Oberland zu ermöglichen. Die Wohnungen entsprechen dem heutigen Standard. Die Wohnflächen sind bewusst zu Gunsten eines attraktiven Preises kleiner gewählt als im Neubau Mattenhof. Die Ausrüstung wird gleichwertig sein. Die Umgebung wird stark durch den neuen Park mit Spielmöglichkeiten, Bach und Pavillon geprägt. Die Baukosten der allgemeinen Installationen und Erschliessungen (ca. CHF 9 Mio.) wurden von der Gemeinde und bisherigen Grundstückeigentümern übernommen. Der Unterhalt des Parks und sämtlicher Erschliessungen (Strasse und Leitungen) ausserhalb der Grundstücke werden von der Gemeinde Mönchaltorf übernommen. 6 Dialog 06/ 201

7 Wohnungsspiegel und Mietpreise Typ Anzahl Grösse Nettomiete in CHF Nebenkosten in CHF Bruttomiete in CHF 2.5 Zimmer Wohnungen.5 Zimmer Wohnungen.5 Zimmer Wohnungen Total Wohneinheiten m 2 82 m m Garagenplätze Angaben zu den Mietpreisen Im Vergleich zu den aktuellen Neubauten unserer Genossenschaft (Albisrieden und Mattenhof) ist der Preis leicht höher und die Fläche pro Wohnung etwas kleiner. Der Unterschied beruht darauf, dass wir in Albisrieden und im Mattenhof auf Land gebaut haben, das uns seit Jahrzehnten gehört, hingegen hier zum aktuellen Marktwert neu gekauft wird. Trotzdem gelingt es, gute Wohnungen zu günstigen Preisen anzubieten. 7 Dialog 06 / 201

8 Ökologie, Vermietung und Kosten Oekologie, Energie und Nachhaltigkeit Bei den Neubauten achten wir auf Energieeffizienz und nachhaltige Qualität. So wurde der Bau mit einem Zweischalenmauerwerk berechnet. Selbstverständlich führen wir den Bau im Minergie-Standard aus. Sollte sich im Laufe der genaueren Planung abzeichnen, dass wir den Plus-Energie Standard erreichen, werden wir ihn umsetzen. Dazu werden wir mit einer geeigneten Firma (z. B. EKZ) ein entsprechendes Energiecontracting abschliessen. Bei eingekauften Materialien achten wir auf die sogenannte graue Energie. Darunter versteht sich die Energie, die benötigt wurde um einen Baustoff herzustellen, auf die Baustelle zu bringen und einzubauen. Baukosten, Finanzierung und Risiken Um das Land zu erwerben und die Bauten zu erstellen, rechnen wir schlüsselfertig mit einer Investition von total CHF 1,7 Mio.. Diese setzt sich zusammen aus: Investitionskredit Land 71 m 2 * Baukosten inkl. MwSt. Zinsen, Vermietung, Projektleitung Reserven Betrag in CHF In der Garage werden Steckdosen für E-Velos und E-Autos angeboten. Der Strom wird separat verrechnet. Total * inkl. Verzinsung bis Bezug Vermietung und Markt Mönchaltorf Positiv überrascht hat uns die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt in Mönchaltorf. In den Statistiken wird unterschieden von starkem Rückgang über sechs Stufen bis zu starker Zunahme. Um den aktuellen Markt einschätzen zu können, interessiert uns die Veränderung der Nachfrage seit der Annahme der Masseneinwanderungsinitiative. In Mönchaltorf ist die Nachfrage stark gestiegen. Die Busanbindung zwischen den Bahnhöfen Uster und Esslingen, ein hervorragendes Naherholungsgebiet und ein intaktes Dorf stützen die Nachfrage in der Gemeinde Mönchaltorf. Wir betrachten daher das Vermietungsrisiko für Neubauten zu attraktiven Preisen als gering. Trotzdem werden wir die Wohnungen in vier Etappen auf den Markt bringen. Die Finanzierung erfolgt dreistufig: Finanzierungsform Bankfinanzierung Anleihe EGW** Fonds de Roulement*** Anteilscheinkapital Eigene Mittel Total Anteil 60% 20% 6% 1% 1% 100% ** Anleihe mit Bundesgarantie *** Bundesgelder zu Sonderkonditionen Betrag in CHF Dialog 06/ 201

9 Terminplan und Antrag vom Vorstand Terminplan III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II Landkauf Baueingabe Baubeginn 1. Etappe Feld B Bezug 2. Etappe Feld B Bezug 1. Etappe Feld A Bezug 2. Etappe Feld A Bezug Antrag VOM Vorstand Der Vorstand beantragt bei den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern, den Erwerb der Grundstücke (Kataster Nr. 07 und Kataster Nr. 08) in der Silbergrueb in Mönchaltorf/ZH inklusive dem Bau von 20 Wohnungen innerhalb eines Investitionskredits von CHF 1.7 Mio. zu genehmigen. 9 Dialog 06 / 201

10 Eine virtuelle Reise

11

12 Wohnzimmer/Küche 1 Wohnzimmer/Küche 2

13 Balkon Quartierplatz

14 Umgebungsplan und Grundrisse BP BP P P P BP (10) 2 2 Mantellinie FELD A1 Typ 5 Typ 5 2 Typ A2 Typ (105) Etappierung mit Anordunsspielraum (106) P BP 2

15 BP P BP P Typ Typ 5 ESSLINGERSTRASSE Umgebungsplan Silbergrueb in Mönchaltorf (1:1250) 2 Typ Typ Typ 5 Typ 5 Typ FELD B Typ A Typ Typ Typ Typ

16 Grundriss Typ Erdgeschoss (1:100)

17 Grundriss Typ Obergeschoss (1:100)

18 Grundriss Typ 5 Erdgeschoss (1:110)

19 Grundriss Typ 5 Obergeschoss (1:110)

20 Platzhirsch Richtungsentscheid für die Akquisition von städtischen Lagen mit langfristigem Umnutzungspotential als Wohnungen Einleitung und Ziel Als Baugenossenschaft haben wir unter anderem die Aufgabe, Liegenschaften in der Stadt Zürich für bezahlbaren Wohnraum zu sichern und der Spekulation zu entziehen. Normale Wohnliegenschaften zu einem bezahlbaren Preis zu finden ist schwierig. Es gibt Glücksfälle in der Stadt, wie unseren aktuellen Erwerb der 2 Wohnungen von der Heilsarmee in Zürich-Enge. Der Heilsarmee war in erster Linie wichtig, dass Ihre bestehenden Mieter weiterhin gut betreut sind. Daher hat sie das Objekt nicht an den Meistbietenden, sondern an uns verkauft. Leider ist das die Ausnahme. Eine Nische besteht darin, heute gewerblich genutzte Immobilien langfristig wieder in Wohnimmobilien umzunutzen. Gewerbeimmobilien sind einem anderen Preisdruck ausgesetzt als Wohnimmobilien, da sie einerseits ein anderes Risiko bergen und andererseits der Gewerbemarkt in der Stadt Zürich durch den Auszug der Banken und Versicherungen aus der Innenstadt zurzeit in Bewegung ist. Diese Geschäfte sind meist sehr langfristig. Gewerbemietverträge sind zuerst zu erfüllen und dauern meist noch mindestens 5 Jahre. In dieser Zeit können mit den Mietüberschüssen die Immobilien teilweise abgeschrieben werden und es wird möglich, Wohnungen zu attraktiven Preisen anzubieten. Da es sich bei solchen Objekten nicht um klassische Baugenossenschaftsimmobilien handelt, wollen wir einen Richtungsentscheid unserer Genossenschafter. Das Objekt und seine Möglichkeiten Das Hotel Platzhirsch, mitten in der Zürcher Altstadt (Spitalgasse, 8001 Zürich), soll verkauft werden. Die Mietzinseinnahmen ergeben eine Rendite von rund %. Sämtliche Betriebskosten - bis auf die Reparaturen - gehen zu Lasten des Mieters (Gewerbemietvertrag). Der Vertrag läuft bis ins Jahr 2020 zu den heutigen Konditionen, anschliessend hat der Mieter eine Option von weiteren 5 Jahren, dabei kann jedoch der Mietzins angepasst werden. Wir finanzieren heute ein solches Objekt für die Restlaufzeit von 11 Jahren mit rund 1.8% Zinsbelastung). Kalkulieren wir noch Reparaturen und Betreuung ein, verbleibt uns für Abschreibungen rund 1.5% pro Jahr. Damit Wohnungen zu guten Konditionen angeboten werden können, kann es sein, dass wir den Vertrag nochmals verlängern. Anschliessend ist es möglich, mitten in der Zürcher Innenstadt Wohnraum zu günstigen Preisen anzubieten. Umgerüstet in Wohnungen ergibt die Liegenschaft rund 10 sehr gefragte Wohneinheiten und eine Gewerbenutzung im Erdgeschoss. Werthaltigkeit Zurzeit wird viel von einer Immobilienblase gesprochen. Die letzte Immobilienblase ist anfangs der 90er Jahre geplatzt. Die Preise in Zürich und Genf sind trotzdem stabil geblieben. Da die Banken seit geraumer Zeit mit Tragbarkeiten von 5% rechnen und konservativ Kredite vergeben, wird auch die jetzige zusätzliche Bremse mit der Reduktion oder der Streichung der Vorbezüge aus den Pensionskassen nicht den ganzen Markt bremsen. Pensionskassen selbst und andere institutionelle Anleger sind nach wie vor sehr kaufinteressiert auf dem Immobilienmarkt. Sollte trotzdem eine Wertkorrektur erfolgen, wird diese gering ausfallen und temporär sein. 20 Dialog 06/ 201

21 Aus der langfristigen Sicht einer Baugenossenschaft ist dies nicht problematisch. Liegenschaften in der Stadt Zürich werden mittelund langfristig an Wert zunehmen, da trotz möglicher Verdichtung nach wie von nicht einmal die Hälfte der Nachfrage nach Wohnraum befriedigt werden kann. Antrag vom Vorstand Der Vorstand beantragt bei den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern, einen Richtungsentscheid, ob in geringem Masse solche Liegenschaften in der Stadt Zürich erworben werden können und somit das Hotel Platzhirsch (wenn es nach der Generalversammlung noch auf dem Markt ist) erworben werden kann. Hotel Platzhirsch 21 Dialog 06 / 201

22 KREDIT 201 Erneuerung des Akquisitionskredits von CHF 0 Mio. Marktsituation heute Zurzeit ist der Markt durch die neuen Vorschriften der Finma (Finanzmarktaufsicht) und des Bundesrates etwas verunsichert. Vor allem betroffen davon sind Private, die ein Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben wollen. In der Landakquisition ist spürbar, dass Ersteller von Eigentumswohnungen sich merklich zurückgezogen haben. Wir sind in den letzten zwei Jahren mehrfach von Erstellern von Eigentumswohnungen massiv überboten worden. Dies hat sich schlagartig geändert und wird die nächsten zwei bis drei Jahre anhalten, bis sich wieder alle an die neuen Regeln und den Umgang damit gewöhnt haben. Nicht zurückgezogen haben sich institutionelle Anleger und private Mehrfamilienhaus-Investoren. Ebenfalls historisch tief sind die Hypothekarzinsen. Auch sehr langfristige Absicherungen kosten heute für 0 Jahre unter 2,5% Zins. Wie lange das anhalten wird, weiss niemand. So wollen wir die Situation in den nächsten Jahren für unsere Genossenschaft nutzen und sinnvoll arrondieren. Strategie der Zukäufe Wir haben unsere Strategie (Netz des Zürcher Verkehrsverbunds) durch die aktuellen Marktentwicklungen und im Sinne optimierter Betriebskosten eingeschränkt. Unter optimierten Betriebskosten verstehen wir eine Konzentration auf vier Hauptgebiete (Albisrieden, Schwamendingen, Zürcher Oberland, Innenstadt). Jede dieser Regionen hat eine minimale Betriebsgrösse von mindestens 00 Wohnungen. In Albisrieden wie in Schwamendingen ist diese bereits erreicht. Dort versuchen wir Arrondierungen der bestehenden Siedlungen durch Zukäufe von Grundstücken und Liegenschaften in der Nähe der bestehenden Siedlungen. Im Oberland können wir durch die Realisierung des Projekts Mönchaltorf fast die kritische Grösse erreichen. Im Bogen zwischen Schwamendingen, Uster über Wetzikon bis Rapperswil wollen wir noch weiter arrondieren. Das Gebiet Innenstadt umfasst heute rund 200 Wohnungen (Wehntalerstrasse, Krokusdörfli und Enge). In diesem Gebiet wollen wir ebenfalls weitere Immobilien erwerben. Von Zukäufen ausserhalb dieses Gebiets sehen wir vorläufig ab. Sollte sich ein ganz spezielles Projekt anbieten, werden wir es an einer Generalversammlung zur Abstimmung bringen. 22 Dialog 06/ 201

23 AkquisitionsPlanung Wie bereits in der Abrechnung in Traktandum 2 sind folgende Projekte in der Akquisitionsplanung: Dübendorfstrasse diverse, 8051 Zürich Ziel: Arrondierung der Siedlungen Altwiesenstrasse 88 & 90, 8051 Zürich Ziel: Arrondierung Dübendorfstrasse -9 Noch offen ist die Akquisition der 0 Loftwohnungen in der alten Spinnerei Schönau in Wetzikon. Die HIAG, die heutige Eigentümerin, plant auf dem Areal 62 Eigentumswohnungen. Trotz Baubewilligung sind noch politische Rekurse hängig. Die HIAG will diese auf dem Rechtsweg beseitigen. Wir rechnen damit, dass sich dieses Projekt noch mindestens 2 Jahre hinziehen wird. ANtrag vom Vorstand Der Vorstand beantragt bei den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern, die Erneuerung des Akquisitionskredites für den Zukauf von Liegenschaften und Grundstücken in der Höhe von maximal CHF 0 Mio. Der Vorstand hat die Kompetenz, innerhalb des heutigen Gebietes der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof (Stadt Zürich und Einzugsgebiet Richtung Zürcher Oberland bis Rapperswil) über Immobilienkäufe bis zum Kreditbetrag zu entscheiden. Dieser Kredit gilt als Zwischenlösung bis zu einer Anpassung der Statuten (Artikel 25h) der Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof (geplant auf die ordentliche Generalversammlung 2015). STIMMEN SIE AB! Impressum Herausgeberin Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Dörflistrasse 1, Postfach, 8050 Zürich T Redaktion & Gestaltung Tabea Vilforth, Verantwortliche Medien Mitarbeit an dieser Ausgabe Markus Bleiker, Allco AG, Kaufmann Architekten AG Druck Printoset, 807 Zürich Ausgabe August Dialog 06 / 201

24 Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Dörflistrasse 1 Postfach 8050 Zürich T

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