Besteuerung von Immobilien und Kapital

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1 Besteuerung von Immobilien und Kapital - Alles Neu - Dr. Bernhard Arming DBA Treuhand GmbH Mag. Ehrenfried Eder Raiffeisenverband Salzburg

2 Besteuerung von Immobilien und Kapital Die Unkenntnis von Steuergesetzen befreit nicht von der Pflicht, Steuern zu zahlen. Die Kenntnis aber häufig. Amschel Meyer Rothschild ( ) 2

3 Wertpapiergewinn- KESt Wer ist von der neuen Wertpapiergewinn-KESt betroffen? Inländische Privatanleger Abfuhr der Wertpapiergewinn-KESt durch: Die österreichischen Banken ab automatisch bei Realisierung von Kursgewinnen Wann fallen die Anlageklassen unter die WP-KESt (Neubestand)? Aktien und Fonds: seit Anleihen, Zertifikate und Derivate : seit Realisierungstatbestand: Verkauf von Wertpapieren Schenkung Depotüberträge Erbschaft 3

4 Verlustausgleich für den inländischen Privatanleger für inländische Privatanleger (Betriebsvermögen ausgenommen) automatische Verlustverrechnung durch die Bank von Kapitaleinkünften innerhalb eines Jahres Gegenverrechnung von Kursverlusten möglich mit Dividenden aus Alt- und Neubeständen Zinsen realisierten Kursgewinnen aus Neubeständen 2. nicht möglich mit Einlagenzinsen (Sparbuch- und Festgeldzinsen) 4

5 Verlustausgleich für den inländischen Privatanleger Hinweis: Kursverluste können nur innerhalb eines Jahres ausgeglichen werden Berücksichtigung sämtlicher Depots, die ein Kunde bei einer Bank hält Ausgenommen sind: Betriebsdepots, Treuhanddepots, voraussichtlich auch Gemeinschaftsdepots Termine: am : rückwirkender Verlustausgleich für den Zeitraum bis KESt - Gutschrift am bei verrechenbaren Verlusten ab : laufender Verlustausgleich Vorteil für den Anleger: Die KESt wird nur von den tatsächlichen Einkünften berechnet die KESt Bemessungsgrundlage von ordentlichen Erträgen und Kursgewinnen wird um Verluste verringert 5

6 Verlustausgleich für den inländischen Privatanleger 1. Anleger Eder hat auf seinem Depot Aktien und Anleihen. In 1/2013 verkauft er Aktien mit Verlust ihv EUR 500, in 9/2013 verkauft er Anleihen mit Gewinn ihv EUR /2013 VK Aktie Verlust: EUR KESt 9/2013 VK Anleihe Gewinn: EUR KESt nach Verlustverrechnung Gewinn: EUR KESt 2. A hat im Jahr 2011 Aktien angeschafft. In 1/2013 erhält er daraus eine Dividende ihv EUR 1.000, in 9/2013 veräußert er die Aktien mit Verlust: 1/2013 Div. Aktie Gewinn: EUR KESt 9/2013 VK Aktie Verlust: EUR (+375 KESt) nach Verlustverrechnung Verlust: EUR KESt keine weitere KESt-Gutschrift über die EUR 250 KESt möglich - (Deckelung! 500 EUR nicht verwertbarer Verlust bleibt) 6

7 Verlustausgleich Praxisbeispiel Depotoptimierung (1) Privatanleger Eder hat auf seinem Depot Aktien und Anleihen. In 5/2012 bezieht er eine Dividende ihv EUR In 7/2012 bekommt er Zinsen aus einer in 05/2012 angeschafften Unternehmensanleihe ihv EUR /2012 Zinsen 4% Thyssen Krupp AG Ertrag: EUR EUR KESt 5/2012 Dividende OMV AG Ertrag: EUR EUR 250 KESt Ertrag & Steuer: Ertrag: EUR EUR KESt Ein Blick auf seinen Depotstand in 12/2012 ergibt einen Bewertungsverlust aus der Verbund Aktie ihv von EUR

8 Verlustausgleich Praxisbeispiel Depotoptimierung (2) Privatanleger Eder hat folgende Möglichkeiten: 1. Er verkauft die Aktien der Verbund AG, da er sich keine wesentlichen Kursgewinne mehr erwartet und den automatischen Verlustausgleich nutzen will: 4/2012 Zinsen 4% Thyssen Krupp AG Ertrag: EUR EUR KESt 5/2012 Dividende OMV AG Ertrag: EUR EUR 250 KESt 12/2012 Verkauf Verbund AG Verlust: - EUR EUR KESt Ertrag & Steuer nach Verlustverrechnung Ertrag: EUR 0 - EUR 0 KESt KESt - Gutschrift von EUR am Die vorhergehenden Zinsen und Dividenden werden rückwirkend steuerfrei gestellt, der Verlust aus der Verbund AG wird von EUR auf EUR reduziert 8

9 Verlustausgleich Praxisbeispiel Depotoptimierung (3) Privatanleger Eder hat folgende Möglichkeit: 2. Er hält die Aktien der Verbund AG über 2012 hinaus, da er auf eine Kurserholung hofft : 4/2012 Zinsen 4% Thyssen Krupp AG Ertrag: EUR EUR KESt 5/2012 Dividende OMV AG Ertrag: EUR EUR 250 KESt Ertrag & Steuer: Ertrag: EUR EUR KESt KESt Belastung von EUR bleibt für 2012 bestehen Kursverluste können in 2012 nicht mehr genutzt werden 9

10 Verlustausgleich Praxisbeispiel Depots bei zwei Banken Privatanleger Eder hat zwei Wertpapierdepots bei zwei verschiedenen Banken. Auf seinem Depot bei Bank X hat er Aktien und Anleihen. In 5/2012 bezieht er eine Dividende ihv. EUR In 7/2012 bekommt er Zinsen aus einer in 05/2012 angeschafften Unternehmensanleihe ihv. EUR Bei Bank Y hat er ein Aktiendepot, wo er heuer Verluste ihv EUR gemacht hat. 4/2012 Zinsen 4% Thyssen Krupp AG Ertrag: EUR EUR KESt 5/2012 Dividende OMV AG Ertrag: EUR EUR 250 KESt 12/2012 Verkauf Verbund AG Verlust: - EUR EUR 0 KESt Eine automatische Verlustverrechnung durch die Bank ist nicht möglich KESt - Gutschrift von EUR kann nur im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung geltend gemacht werden 10

11 Stichtagsbewertung zum gilt für Aktien und Investmentfondsanteile, die ab dem angeschafft wurden Ansatz der Anschaffungskosten zum gemeinen Wert per Endbesteuerungswirkung Nachweis der tatsächlichen AK im Rahmen der Veranlagung möglich Rückerstattungsantrag gem. 240 BAO nicht möglich 11

12 80 70 KAUF: 58, KAUF: 49, Stichtag: 67, Stichtag: 45, Jän.11 Feb.11 Mär.11 Apr.11 Mai.11 Jun.11 Jul.11 Aug.11 Sep.11 Okt.11 Nov.11 Dez.11 Jän.12 Feb.12 Mär.12 Apr.12 Mai.12 Jun.12 Jul.12 Aug.12 Sep.12 Stichtagsbewertung zum Daimler BMW

13 Stichtagsbewertung zum Kurskorrektur bei Aktien und Fonds im Neubestand - Anschaffungen seit ) tatsächlicher Erwerbskurs liegt über dem Kurs vom Nachweis der tatsächlichen Anschaffungskosten mittels Depotauszug per Rückerstattung der zuviel bezahlten KESt von EUR 60,90 im Jahr des Verkaufes in der ESt-Erklärung 2) tatsächlicher Kurs liegt unter dem Kurs per der Steuervorteil für den Kunden von EUR 117,88 wird vom BMF akzeptiert 13

14 Fazit und (Steuer)Tipps Führen Sie zumindest einmal jährlich (z.b. im Herbst) des Jahres einen Depotcheck durch, um Ihr Depot in Hinblick auf den Kapitalmarkt und die automatische KESt - Verrechnung zu optimieren! Ihr(e) Raiffeisen Berater(in) unterstützt Sie dabei gerne! Finden Sie gemeinsam mit Ihrem(er) Raiffeisen-Berater(in) die für Sie passende Lösung für eine mögliche Depotkonsolidierung! Informieren Sie sich bei Ihrem(er) Raiffeisen-Berater(in) über die Auswirkungen der Stichtagsbewertung auf Ihr Depot! 14

15 Immobilien Vermögenszuwachssteuer Abschaffung der Spekulationsfrist bei Immobilienveräußerung bisher 2, 10 bzw. 15 Jahre Einführung einer 25 %igen Sonder-Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn von Immobiliengeschäften keine progressionserhöhende Wirkung Unterscheidung zwischen Altvermögen und Neuvermögen Stichtag: ; es gilt Zeitpunkt des Kaufvertrages. Bei unentgeltlichem Erwerb gilt Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers. Möglichkeit zur Option zur Regelbesteuerung (=Tarif-Steuersatz) Verlustausgleich nur mit Gewinnen aus Immobilienveräußerungen Verlustvortrag ist nicht möglich Abzugsverbot für Werbungskosten izm Kauf und Verkauf Selbstberechnung der Steuer und Abfuhr durch Notare oder Anwälte im Zuge der GrESt-Berechnung ab 2013 (sog. Immobilien-Ertragsteuer) Abgeltung der ESt für Verkäufer; Korrektur im Wege der Veranlagung möglich 15

16 Steuerbefreiungen Hauptwohnsitz durchgehend 2 Jahre seit der Anschaffung oder durchgehend 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung und Aufgabe des Hauptwohnsitzes Keine Zusammenrechnung der Besitzzeiten von Erblasser und Erben im Todesfall Selbst errichtete Gebäude nicht jedoch, wenn Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkünften (z.b. Vermietung) gedient hat Befreiung gilt nicht für Grund und Boden Veräußerungsgewinne aufgrund behördlichen Eingriffs liegt aufgrund gesetzlicher Vorschriften vor, die in einem auf Antrag des Steuerpflichtigen eingeleiteten Verfahren anzuwenden sind Tauschvorgänge im Rahmen von Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren Baulandumlegungsverfahren Abgeltung von Wertminderungen von Grundstücken aufgrund von Maßnahmen im öffentlichen Interesse ist steuerfrei 16

17 Immobilien Altvermögen Bemessungsgrundlage für 25 %ige Steuer ist der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und 86% der in Höhe des Veräußerungserlöses pauschal angesetzten Anschaffungskosten. Es werden somit 14 % des Veräußerungserlöses der Besteuerung unterworfen. Der effektive Steuersatz beträgt somit 3,5% des Veräußerungserlöses (14% * 25% ESt). gilt auch für Umwidmungen vor Der Steuerpflichtige hat jedoch die Möglichkeit anstatt der pauschalen Besteuerung, den Veräußerungsgewinn auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten unter Berücksichtigung eines Inflationsabschlages zu ermitteln. 17

18 Immobilien Neuvermögen Bemessungsgrundlage für die 25 %ige Steuer ist Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und den tatsächlichen Anschaffungskosten, Reduktion Veräußerungsgewinn nach Ablauf von 10 Jahren (d.h. ab dem 11. Jahr seit der Anschaffung) jährlich um 2%, maximal jedoch um 50% verringert (sog. Inflationsabschlag). Bei maximalem Inflationsabschlag resultiert daher ein effektiver Steuersatz von 12,5%. 18

19 Immobilien Altvermögen/Umwidmung Umwidmung von Liegenschaften nach dem insbesondere von Grünland in Bauland; Umwidmungen innerhalb einer Widmungskategorie sind nicht erfasst; gilt auch für Umwidmungen kurz nach Veräußerung; bei späterem Verkauf durch Erben ist auf Anschaffungszeitpunkt des Erblassers abzustellen. Bemessungsgrundlage für 25 %ige Steuer ist Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und 40% der in Höhe des Veräußerungserlöses pauschal angesetzten Anschaffungskosten Es werden somit 60 % des Veräußerungserlöses der Besteuerung unterworfen. Der effektive Steuersatz beträgt somit 15% des Veräußerungserlöses (60% * 25% ESt). Möglichkeit der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten unter Berücksichtigung eines Inflationsabschlages anstatt Pauschalbesteuerung 19

20 Steuerbefreiungen Herr Eder erwarb am eine Wohnung in Salzburg, die er als Hauptwohnsitz nutzt. Am zieht Herr Eder beruflich bedingt nach Wien, kauft in Wien eine Wohnung und gibt den Wohnsitz in Salzburg auf und verkauft die Salzburger Wohnung Jahre Hauptwohnsitz sind erfüllt 2. Herr Eder gibt den Hauptwohnsitz in Salzburg auf, deshalb steht die Wohnsitzbefreiung zu Varianten: Herr Eder erbt die Wohnung am und nutzte die Wohnung als Hauptwohnsitz bzw. vermietete die Wohnung; Verkauf am

21 Beispiel Verkauf ALTE Immobilie Ein im Jahr 1990 um Euro angeschafftes Ferienhaus (= Altvermögen) wird im Herbst 2012 um Euro veräußert. die Steuerbelastung beträgt 3,5% des Verkaufspreises (!) Euro * 3,5 % = Euro 21

22 Beispiel Verkauf NEUE Immobilie Ein im Jahr 2004 um Euro angeschafftes Ferienhaus (=Neuvermögen) wird im Herbst 2012 um Euro veräußert. die Steuerbelastung beträgt 25 % des Veräußerungsgewinnes (!) Euro * 25 % = Euro 22

23 Beispiel Umwidmung Immobilie Herr Eder erbte am von seinem Großvater (Anschaffung im Jahr 1990) ein unbebautes Grundstück in Salzburg, das der Großvater 1990 gekauft hat. Eine Umwidmung von Grün- in Bauland war bereits 1989 erfolgt. Das Grundstück wird im Juni 2012 um EUR veräußert. Umwidmung erfolgte nach , aber vor dem letzten entgeltlichen Erwerb des Grundstücks durch den Großvater Herr Eder hat beim Erwerb Grunderwerbssteuer zu zahlen (2% vom Einheitswert unter nahen Angehörigen) und die 3,5%ige ImmoESt bei Veräußerung (idf EUR) 23

24 Abkehr von Einheitswerten Grundbuchseintragungsgebühr Einheitswert als Bemessungsgrundlage für Eintragungsgebühr (1,1%) Grundbuch bei unentgeltlichem Rechtsgeschäft verfassungswidrig ab : Bemessungsgrundlage: Verkehrswert Ausnahme: unentgeltliche Übertragungen im Familienverband Grunderwerbsteuer Neuregelung analog Grundbucheintragungsgebühr? Änderung Hauptfeststellungszeitpunkt EW mit

25 Danke für Ihre Aufmerksamkeit!!! Dr. Bernhard Arming DBA-Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft Neutorstraße Salzburg T F E office@dba-treuhand.at Mag. Ehrenfried Eder Raiffeisenverband Salzburg reg. Gen.m.b.H Schwarzstrasse Salzburg T E ehrenfried.eder@rvs.at 25

26 Disclaimer Diese Unterlage wurde von der DBA-Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft und dem Raiffeisenverband Salzburg reg. Gen.m.b.H erstellt und gestaltet. Die darin enthaltenen Angaben dienen, trotz sorgfältiger Recherchen, lediglich der unverbindlichen Information, basieren auf dem Wissensstand der mit der Erstellung betrauten Personen zum Zeitpunkt der Ausarbeitung und können jederzeit von der der DBA-Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft und dem Raiffeisenverband Salzburg reg. Gen.m.b.H ohne weitere Benachrichtigung geändert werden. Jegliche Haftung der der DBA-Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft und des Raiffeisenverbandes Salzburg reg. Gen.m.b.H im Zusammenhang mit dieser Unterlage oder der darauf basierenden Verbalpräsentation, insbesondere betreffend Aktualität, Richtigkeit oder Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen bzw. Informationsquellen oder für das Eintreten darin erstellter Prognosen, ist ausgeschlossen. Ebenso stellen allfällige Prognosen bzw. Simulationen einer früheren Wertentwicklung in dieser Unterlage keinen verlässlichen Indikator für künftige Wertentwicklungen dar. Weiters wird darauf hingewiesen, dass im Falle von Fremdwährungsprodukten die Rendite zusätzlich aufgrund von Währungsschwankungen steigen oder fallen kann. Die Inhalte dieser Unterlage stellen weder ein Angebot, eine Kauf- oder Verkaufsempfehlung noch eine Anlageanalyse dar. Sie dienen insbesondere nicht dazu, eine individuelle Anlage- oder sonstige Beratung zu ersetzen. Jede konkrete Veranlagung sollte erst nach einem Beratungsgespräch erfolgen. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Wertpapiergeschäfte zum Teil hohe Risiken in sich bergen und die steuerliche Behandlung von den persönlichen Verhältnissen abhängt und künftigen Änderungen unterworfen sein kann. Performanceergebnisse der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung von Investmentfonds, Portfolios oder Wertpapieren zu. Die Vervielfältigung von Informationen oder Daten, insbesondere die Verwendung von Texten, Textteilen oder Bildmaterial aus dieser Unterlage bedarf der vorherigen Zustimmung der DBA-Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft und des Raiffeisenverbandes Salzburg reg. Gen.m.b.H 26

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