Verwaltervertrag. Hausverwaltung Bluhm GmbH Abtstr. 25a Mehlingen, vertreten durch den Geschäftsführer Peter Bluhm

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1 Verwaltervertrag Wohnungseigentümergemeinschaft: WEG Ort, Straße vertreten durch die Eigentümer Hausverwaltung Hausverwaltung Bluhm GmbH Abtstr. 25a Mehlingen, vertreten durch den Geschäftsführer Peter Bluhm Verwaltungsobjekt: PLZ Ort, Straße Vertragsbedingungen 1 Bestellung und Abberufung des Verwalters 1. Gemäß Beschluß der Eigentümerversammlung vom... wird der Verwalter für die Dauer von 5 Jahren bestellt. 2. Die Verwaltung beginnt am... und verlängert sich stillschweigend von Jahr zu Jahr wenn der Vertrag nicht unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende gekündigt wird. 3. Eine wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Eigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefaßt werden kann und der Zustimmung des Verwalters. 4. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können die Eigentümer nach vorausgegangener Beschlußfassung oder der Verwalter jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist das Vertragsverhältnis beenden.

2 5. Eine Kündigung gilt im Zweifel jeweils als wirksam zugestellt, wenn sie zu Händen eines Mitgliedes des Verwaltungsbeirates bzw. dem Verwalter schriftlich zugegangen ist. 2 Allgemeine Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 1. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), aus der Teilungserklärung /Gemeinschaftsordnung, aus den gültigen Beschlüssen und Vereinbarungen der Eigentümer, aus rechtskräftigen Gerichtsentscheidungen, die zwischen den Parteien Wirkung erlangen und aus dem Inhalt dieses Vertrages. 2. Der Verwalter handelt grundsätzlich namens und für Rechnung der Eigentümer. Er ist bevollmächtigt, die Eigentümer gegenüber Dritten und anderen Miteigentümern gemeinschaftlichen Angelegenheiten der laufenden Verwaltung außergerichtlich auf der Aktiv- wie der Passivseite zu vertreten. Bei gerichtlichen Verfahren gegen die Gemeinschaft - einschließlich Beschluss- und Anfechtungsverfahren - besitzt der Verwalter Vertretungsvollmacht der beklagten Eigentümer bzw. der in Antragsgegnerschaft stehenden Eigentümer. Er ist in diesen Fällen berechtigt, einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der Interessen zu beauftragen. Zur Eröffnung von gerichtlichen Verfahren (Aktivprozesse) und damit verbundener Anwaltsbeauftragung bedarf der Verwalter eines Mehrheitsbeschlusses der Eigentümerversammlung; sofern die Angelegenheit aus Termin- und Fristgründen keinen Aufschub bis zu einer ordentlichen Eigentümerversammlung duldet beruft der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein. Diese ist entbehrlich, soweit der Verwalter innerhalb des Vertrages bereits ausdrücklich zur gerichtlichen Geltendmachung ermächtigt wurde. 3. Der Verwalter kann sein gesamtes Verwalteramt nicht einseitig auf einen anderen Verwalter übertragen. Er ist jedoch berechtigt in Einzelfällen Untervollmacht zu erteilen. 3 Besondere Aufgaben und Befugnisse des Verwalters Der Verwalter hat insbesondere folgende Aufgaben zu erfüllen: 1. Die Versammlungsprotokolle, gerichtliche Entscheidungen, und alle anderen im Eigentum der Gemeinschaft stehenden Verwaltungsunterlagen sind geordnet aufzubewahren. 2. Die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen

3 Maßnahmen größeren Umfangs sind so vorzubereiten, daß die Gemeinschaft die notwendigen Beschlüsse über die Durchführung der Maßnahmen fassen kann. 3. Soweit in der Gemeinschaftsordnung oder durch Mehrheitsbeschluß nicht konkrete Vorgaben zur Auswahl der Versicherer bestehen, hat der Verwalter die Auswahl zu treffen, Verträge abzuschließen bzw. aufrechtzuerhalten und gegebenenfalls zu kündigen. 4. Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden auf der Web Seite des Verwalters veröffentlicht. Jedem Eigentümer wird ein Zugangscode übermittelt. Der Verwalter ist ermächtigt, den Beginn von Versammlungen an Werktagen ab 16:00 Uhr festzulegen. 5. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, ohne ausdrückliche und gesonderte vertragliche Vereinbarung für die Eigentümer Gewährleistungsansprüche gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen. Wird der Verwalter nicht tätig, hat er bei erkennbarem Handlungsbedarf den Eigentümern die Einschaltung von Sonderfachleuten (z. B. Architekt, Ingenieur, Rechtsanwalt) vorzuschlagen. 6. Er hat mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben notwendige Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen; dies gilt auch für etwaige Vertragskündigungen. 7. Der Verwalter ist ermächtigt, rückständige Hausgeldzahlungen zu Gunsten der Eigentümer im fremden oder auch im eigenen Namen mit Wirkung für und gegen die Eigentümer außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich geltend zu machen. In diesen Fällen ist der Verwalter auch ermächtigt, einen Rechtsanwalt einzuschalten. 4 Kontenführung 1. Der Verwalter ist zur ordnungsgemäßen Geldanlage des Verwaltungsvermögens verpflichtet. Das gemeinschaftliche Vermögen hat der Verwalter von seinem eigenen Vermögen getrennt zu halten. 2. Die Bank, bei dem das gemeinschaftliche Geschäfts-Girokonto bzw. die übrigen notwendigen Konten geführt werden, bestimmt der Verwalter. Die Kontenbezeichnung ist so zu wählen, daß die Konten unter der Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft geführt werden, vertreten durch den Verwalter. 3. Mit Ausnahme der Gegenansprüche eines einzelnen Eigentümers aus berechtigter Notgeschäftsführung oder ausdrücklich anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen, ist die Aufrechnung von Hausgeldansprüchen mit anderen Ansprüchen oder die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten grundsätzlich nicht zulässig.

4 4. Instandhaltungsrücklagen werden - spätestens zum Geschäftsjahresende (so weit das Geschäftsgirokonto gedeckt ist, ansonsten nach der Jahresabrechnung) - auf einem gesonderten Konto mit möglichst günstiger Verzinsung angelegt. Die Laufzeit von Anlagen wird vom erkennbaren Bedarf der Eigentümergemeinschaft bestimmt. Über die Anlageart entscheidet der Verwalter, soweit nicht eine ausdrückliche Anweisung durch Beschluß der Eigentümerversammlung erfolgt ist. 5. Das eingezahlte Hausgeld ist einmal jährlich insgesamt und auch gegenüber dem jeweiligen Eigentümer einzeln abzurechnen. Die Jahresabrechnung und der vom Verwalter in Vorschlag gebrachte Wirtschaftsplan für das folgende Abrechnungsjahr sollen den Eigentümern eine Woche vor der Versammlung schriftlich zugegangen sein, in der über Abrechnung und Wirtschaftsplan abgestimmt werden soll. Die erste Jahresabrechnung erfolgt für den ersten Abrechnungszeitraum ab Verwaltungsbeginn. Bei Vertragsende erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum bis spätestens 10 Monate nach Ende der Verwaltertätigkeit, so weit ihm die dazu nötigen Unterlagen noch vorliegen. 6. Liegt kein wirksamer Beschluß als Anspruchsgrundlage für Hausgeldforderungen vor und ist auch in der Gemeinschaftsordnung kein Verteilungsschlüssel vereinbart, erfolgt im Zweifel eine Kostenumlage gemäß 16 Absatz 2 WEG; der erforderliche Beschluß ist jedoch schnellstmöglich nachzuholen. 7. Das Hausgeld ist auf das vom Verwalter dem einzelnen Eigentümer zu benennende Bankkonto der Gemeinschaft monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats kostenfrei im Bankeinzugsverfahren (sofern nicht ausdrücklich anderweitig vereinbart) zu bezahlen. 8. Der Verwalter ist ermächtigt, das Girokonto der Gemeinschaft im Bedarfsfall zu überziehen und für die Gemeinschaft einen Kredit in Anspruch zu nehmen; die Kredithöhe darf die Summe von 3 Hausgeld-Raten aller Eigentümer nicht überschreiten. 9. Ergibt eine Jahresabrechnung für den einzelnen Eigentümer einen Überschuß, so wird dieser ausbezahlt, soweit nicht ein anderslautender Mehrheitsbeschluß der Eigentümerversammlung vorliegt. Ergibt eine Jahresabrechnung einen Fehlbetrag, ist dieser nach zwei Wochen zur Zahlung fällig. 10. Der Verwalter ist berechtigt, auch ohne Beschluß der Gemeinschaft, Maßnahmen der kleineren und laufenden Instandhaltung und Instandsetzung, die im Wirtschaftsplan nicht beinhaltet waren, mit Kosten bis zu EURO 500,-- zu treffen, darüber hinaus nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat.

5 5 Geschäftsbesorgung und Vergütung Soweit im Wohnungseigentumsgesetz, der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und in diesem Vertrag nichts anderes bestimmt ist, gelten für das Verhältnis zwischen den Eigentümern und dem Verwalter ergänzend die Vorschriften des BGB über den entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag 675 BGB. 1. Die Vergütung des Verwalters beträgt monatlich * / Monat / Wohneinheit zzgl. gesetzliche Mehrwertsteuer *= gerne erstellen wir Ihnen ein Angebot. Hierfür sollten wir uns über Art und Umfang der gewünschten Leistungen austauschen. Rufen Sie uns an Die Verwaltervergütung wird von den Eigentümern zusammen mit dem Hausgeld bezahlt und wird mit diesem fällig. Der Verwalter ist ermächtigt, den jeweiligen Vergütungsbetrag monatlich vom Eigentümer-Girokonto abzubuchen. 2. Mit der gezahlten Vergütung sind die üblichen Sachaufwendungen des Verwalters für seine Tätigkeit gemäß den 2 und 3 dieses Vertrages, wie Porto, Telefon, Kopierkosten für den Eigenbedarf, EDV-Buchhaltung u. ä. abgegolten, nicht jedoch etwa anfallende Kosten für Saalmieten, Auslagen an Dritte, Kopien für die Eigentümer etc. 3. Durch die Vergütung wird die Teilnahme an einer Jahresversammlung der Wohnungseigentümer, einschließlich einer etwaigen Fortsetzungsversammlung abgegolten. Für jede weitere Wiederholungsversammlung oder außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung, die sich als notwendig erweist oder von der Eigentümergemeinschaft gewünscht wird, erhält der Verwalter eine zusätzliche Entschädigung von der Gemeinschaft in Höhe der 1,5-fachen Monatsvergütung zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer. 4. Entgelte für besondere Leistungen, z. B. technische Gutachten sowie Architektenund Ingenieurleistungen bei größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind in der Vergütung nicht enthalten. Derartige Leistungen sind gesondert zu vergüten, auch wenn sie mit eigenem Personal des Verwalters ausgeführt werden. 5. Der anläßlich eines Verwalterwechsels erforderliche, anfängliche Mehraufwand des Verwalters ist mit der sonstigen Verwaltervergütung regelmäßig nicht abgegolten. Hierfür kann der Verwalter der Eigentümergemeinschaft einmalig zumindest EURO 150,-- zuzüglich Mehrwertsteuer berechnen. 6. Mit der Verwaltungsvergütung sind nicht abgegolten: Gebühren für Mahnungen an zahlungssäumige Wohnungseigentümer (je Mahnung

6 EURO 10,- zuzüglich Mehrwertsteuer), soweit der Verwalter für die Eigentümer Gelder einzuziehen hat. Kosten für von Eigentümern gewünschten Kopien aus Verwaltungsakten (EURO 0,15 je Seite zuzüglich Mehrwertsteuer + Portokosten). Gutachterkosten, Sachverständigenhonorare, Rechtsanwaltskosten, Architektenkosten, Ingenieurkosten, soweit diese für die Eigentümer tätig geworden sind. Gerichtskosten in Verfahren der Wohnungseigentümer oder in Verfahren, in denen der Verwalter im eigenen Namen für die Wohnungseigentümer tätig wurde. Kopie und Zustellungskosten für notwendige Informationsschreiben an die Eigentümer (EURO, je Seite zuzüglich Mehrwertsteuer). Ausgenommen sind Ladungen zu den Eigentümerversammlungen, Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Protokolle und Verwalterrundschreiben. Kosten für Sonderleistungen gegenüber einzelnen Eigentümern. Kosten für die Erstellung von Abrechnungen für Zeiträume vor Verwaltungsbeginn. Kosten für die Erstellung von Lohn-/Gehaltsabrechnungen für die Angestellten einer Eigentümergemeinschaft (z.b. Hausmeister, Reinigungskräfte, usw.). Diese Abrechnungen können auch von einem Steuerberater oder einem Abrechnungsbüro erstellt werden. 7. Die Verwaltervergütung erhöht sich jährlich um 2,5% wenn nicht das Statistische Bundesamt eine höhere Steigerung der Lebenshaltungskosten ermittelt hat. Falls die ermittelte Lebenshaltungskostensteigerung höher als 2,5% war wird diese höhere Steigerung angesetzt. 6 Mehrheit von Wohnungseigentümern 1. Steht ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Personen zu, so sind diese auf Verlangen des Verwalters verpflichtet, unverzüglich einen mit einer Vollmacht versehenen Bevollmächtigten zu bestellen und diesen Bevollmächtigten dem Verwalter mit ladungsfähiger Anschrift namhaft zu machen. Steht ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Personen zu, so haften für die Verwaltervergütung alle Teilhaber als Gesamtschuldner; für Vergütungsausfälle haften die restlichen Eigentümer dem Verwalter gesamtverbindlich. 2. Mehrere Berechtigte an einem Wohnungs- oder Teileigentum sind hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag Gesamtgläubiger und Gesamtschuldner und bevollmächtigen sich gegenseitig in allen Angelegenheiten, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, Erklärungen mit verbindlicher Wirkung für jeden abzugeben oder zu empfangen. 3. Jeder Eigentümer ist verpflichtet, einen Bevollmächtigten mit inländischem Wohnsitz zu bestellen, und dem Verwalter bekanntzugeben, wenn er mehr als drei Monate abwesend ist und keine ladungsfähige Anschrift

7 hinterlassen kann; er seinen Wohnsitz in das Ausland verlegt; die Zustimmung aller Wohnungseigentümer für bestimmte Maßnahmen notwendig wird und er an der Ausübung seines Zustimmungsrechtes verhindert ist. 7 Veräußerungen von Wohnungseigentum Bei der Veräußerung eines Wohnungs- oder Teileigentums hat der Eigentümer seinen Rechtsnachfolger zum Eintritt in diesen Verwaltervertrag zu verpflichten. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, anläßlich einer Veräußerung von Wohnungs- oder Teileigentum Zwischenabrechnungen zu erstellen. Der veräußernde Eigentümer ist verpflichtet, den jeweiligen Vollzug eines Eigentumswechsels im Grundbuch dem Verwalter unverzüglich zur Kenntnis zu bringen. Der Verwalter hat die jeweilige Gesamt- und Einzelabrechnung dem Eigentümer zu übersenden, der ihm als zuletzt eingetragener Eigentümer bekannt oder genannt war. Der Verwalter ist nicht verpflichtet, sich wiederkehrend im Grundbuch über die Veränderung von Rechtsverhältnissen zu vergewissern. 8 Teilweise Unwirksamkeit Wird ein Teil dieses Vertrages unwirksam oder stehen vorrangige Rechte entgegen (z. B. Teilungserklärung), so bleibt der übrige Vertragsinhalt in vollem Umfang rechtswirksam. Der rechtsunwirksame Vertragsteil ist durch eine Bestimmung zu ersetzen, die in zulässiger Weise dem beabsichtigten Zweck am nächsten kommt. 9 Haftung Schadenersatzansprüche aus leicht fahrlässiger Vertragsverletzung gegen den Verwalter verjähren in 3 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch der Eigentümer insgesamt oder einzelner Eigentümer entstanden ist, spätestens jedoch nach Ablauf von drei Jahren nach Beendigung des Verwalteramtes. Ort, den Mehlingen, den... Hausverwaltung Bluhm GmbH

8 Hausverwaltervollmacht WEG Gemeinschaft: WEG PLZ Ort, Straße Nr. vertreten durch die Eigentümer Hausverwalter: Hausverwaltung Bluhm GmbH Mehlingen, Abtstr. 25a vertreten durch den Geschäftsführer Peter Bluhm Verwaltungsobjekt: Ort, Straße Nr. Der Hauseigentümer bevollmächtigt den Hausverwalter unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des 181 BGB, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen. Der Hausverwalter vertritt den Hauseigentümer gegenüber Mietern, Behörden, Grundpfandgläubigern und sonstigen Dritten, soweit geltend gemachte oder geltend zu machende Ansprüche Angelegenheiten des Verwaltungsobjektes betreffen. Diese Vollmacht erstreckt sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte im Sinne des 174 BGB, insbesondere auf die Anmahnung rückständiger Mieten und Umlagen, auf die Kündigung, Änderung und Abschluss von Mietverhältnissen, Versicherungen und sonstigen Verträgen im Zusammenhang mit den verwalteten Objekten, auf Mieterhöhungsverlangen, sowie auf die Geltendmachung von Mietund Kostenerhöhungen jeglicher Art. Im Falle von Wohnungseigentum vertritt der Hausverwalter den Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung, wenn dieser nicht persönlich anwesend ist und auch keine anderweitige Vollmacht erteilt hat. Die Weisungen des Eigentümers sind zu beachten. Der Hausverwalter ist befugt, Mieten, Nebenkosten, Schadenersatzansprüche oder sonstige Nutzungsentgelte im Namen des Eigentümers, wahlweise auch in eigenem Namen, für Rechnung des Hauseigentümers gerichtlich geltend zu machen. Eine entsprechende Prozessführungsbefugnis wird hiermit erteilt. Entsprechendes gilt auch für die Durchsetzung von Räumungsansprüchen für Rechnung des Vermieters im eigenen Namen des Verwalters. Der Hausverwalter ist berechtigt, Einblick in alle das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere in das Grundbuch, die Grundakte, die steuerlichen Akten des Finanzamtes und in Schuldurkunden zu nehmen. Der Hausverwalter kann geeigneten Dritten Hausverwaltungsaufgaben, die sich aus dem Hausverwaltervertrag ergeben, übertragen oder Untervollmachten erteilen. Er kann sich insbesondere bei Rechtsstreitigkeiten durch Anwälte vertreten lassen. Seine Haftung für die Erfüllung des Hausverwaltervertrages wird hiervon jedoch nicht berührt. Ort, den.. Unterschrift Hauseigentümer

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