Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommern 2016: Preise klettern weiter an der Küste Stabilität in der Fläche. Quo vadis Immobilienmarkt M-V 2017?

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1 PRESSEMITTEILUNG IVD Nord Immobilienmarkt Mecklenburg-Vorpommern 2016: Preise klettern weiter an der Küste Stabilität in der Fläche. Quo vadis Immobilienmarkt M-V 2017? Hamburg/Rostock, Im nordöstlichsten Bundesland Mecklenburg- Vorpommern sind die Immobilienpreise in vielen Bereichen erneut angestiegen. Vor allem Städte wie Rostock, attraktive Lagen am Wasser und die Landeshauptstadt Schwerin verzeichnen erneut eine steigende Nachfrage. Der IVD Nord hat seinen Immobilienpreisspiegel 2016 herausgegeben und stellt diesen heute in Rostock vor. Im IVD Nord-Preisspiegel werden die aktuellen Immobilienkauf- und Mietpreise für rund 120 norddeutsche Städte vom IVD Nord erfasst. Die Nachfrage nach Wohnraum ist in Rostock, Schwerin und in den Küstenstädten in vielen Segmenten weiterhin ungebrochen. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt. In den untersuchten Städten Mecklenburg-Vorpommerns sind die Preise für Baugrundstücke um durchschnittlich 8 Prozent, für Einfamilienhäuser zwischen 4 und 7 Prozent und für Eigentumswohnungen um durchschnittlich 3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist jedoch differenziert zu betrachten. Die Kernstädte mit Rostock an der Spitze stehen für vorwiegend steigend gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen bzw. klassische Feriengebiete an der Ostsee. In der Fläche ist aber lediglich mit stabilen, mancherorts auch mit rückläufigen Preisen zu kalkulieren. 1

2 Einfamilienhäuser begehrt Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern liegt in diesem Jahr höher als im letzten Jahr. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt, berichtet Tom Hübner, stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Immobilienmakler in der Hansestadt Rostock. So sind die Verkaufspreise für freistehende Einfamilienhäuser in einfachen und mittleren Lagen in Rostock um rund 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Auch in Schwerin zogen die Verkaufspreise für Einfamilienhäuser in einfachen Lagen um 8 Prozent an. Damit haben sich freistehende Einfamilienhäuser mit mittlerem Wohnwert (Einfamilienhaus, mittlere Lage, mittlere Ausstattungsqualität, ca. 125 m 2 Wohnfläche, Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück, bezugsfrei, kein Neubau) in der Hansestadt Rostock im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent ( Euro) und in Schwerin um knapp 3 Prozent verteuert ( Euro). In den Vorjahren verzeichneten die IVD-Marktberichterstatter höhere prozentuale Preissteigerungen im guten und sehr guten Segment. In diesem Jahr haben die im städtischen Bereich nicht so häufig zu findenden einfachen Objekte (häufig auch mit größerem Renovierungsbedarf) ebenfalls eine erhöhte Nachfrage erfahren. Sicherlich auch ein Resultat der historisch niedrigen Kreditzinsen, die nun auch unentschlossenen Haushalten eher den Erwerb eines kleinen Hauses mit Garten ermöglichen, erläutert Hübner. Allerdings sollten die Renovierungskosten nicht unterschätzt und die Muskelhypothek nicht überschätzt werden, so Hübner weiter. Objekte in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (EFH, guter Wohnwert, 150 m 2 Wohnfläche) kosten in Rostock durchschnittlich Euro (plus 3 Prozent), in Schwerin Euro (plus 4 Prozent). Ein vergleichbares Einfamilienhaus kostet in Bad Doberan Euro, in Bergen Euro, in Graal-Müritz Euro, in Güstrow Euro, in Kühlungsborn Euro, in Neubrandenburg Euro, Stralsund Euro, in Waren Euro und Wismar Euro. Für das gleiche Objekt zahlt man in Heringsdorf und im Rostocker Ortsteil Warnemünde zwischen bzw Euro. Allerdings sind hier kaum Angebote vorhanden. 2

3 Durchschnittlich haben die Preissteigerungen, die in den letzten vier Jahren beobachtet wurden, von Jahr zu Jahr an Intensität verloren. Diese Entwicklung spricht in Teilen des Marktes für eine Marktberuhigung, so Hübner. Rostock und Schwerin bilden hier in Teilsegmenten des Immobilienmarktes jedoch eine Ausnahme: In Rostock liegen die aktuellen Preissteigerungen für Einfamilienhäuser in einfachen und mittleren Lagen über denen des Vorjahres. In Schwerin bewegen sich die Preissteigerungen für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser ebenfalls über dem Steigerungsniveau des Vorjahres. Vor allem innerstädtisches Wohnen gewinnt weiter an Bedeutung. Attraktive Neubaugebiete werden von Selbstnutzern und Mietern stark nachgefragt. Wohnen am Wasser in der Hansestadt Rostock, wie beispielsweise im Petri-Viertel, in der Rostocker Innenstadt und in Warnemünde hat seit geraumer Zeit einen hohen Stellenwert, ebenso Bestandssanierungen, das Schließen von Baulücken sowie die Revitalisierung von Denkmälern, erläutert Hübner. Eigentumswohnungen stehen hoch im Kurs Der Markt für Eigentumswohnungen liegt weiterhin im Interesse der meist privaten Anleger und konnte im Vergleich zum Vorjahr erneut bei den Verkaufszahlen und Preisen zulegen, so Hübner. Für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert) werden in Rostock momentan durchschnittlich Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgerufen. Das sind rund 8 Prozent mehr als noch im Vorjahr. In der Landeshauptstadt Schwerin werden vergleichbare Wohnungen (guter Wohnwert) mit Euro gehandelt und sind rund 3,2 Prozent teuer als im Vorjahr. Die Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen liegen in Rostock in nahezu allen Lage- u. Ausstattungsqualitäten (einfacher, mittlerer, guter Wohnwert) höher als noch im Vorjahr. Auch in der Landeshauptstadt Schwerin sind die Preissteigerungen in diesem Segment (Bestand und Neubau) durchweg höher als noch im Jahr davor. 3

4 Dieser Preistrend gilt allerdings nicht für die Mehrzahl der untersuchten Städte in denen eine Preissteigerung identifiziert wurde. Wir erleben zwar weiter Preissteigerungen, die Intensität geht aber zurück, erklärt Hübner. Dieser Trend wurde bereits letztes Jahr in M-V als auch bundesweit vom IVD beobachtet. So kostet ein Quadratmeter Eigentumswohnung in Rostock im mittleren Wohnwert Euro (plus 11,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr) und im sehr guten Wohnwert Euro. In Toplagen werden auch vereinzelte Spitzenpreise von bis Euro bezahlt. Im Stadtteil Warnemünde kostet eine Wohnung aus dem Bestand in sehr guter Lage und Ausstattungsqualität (sehr guter Wohnwert) Euro je Quadratmeter; in Toplagen werden auch schon mal Spitzenpreise von Euro erzielt. In Schwerin sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand ebenfalls in fast allen Kategorien gestiegen. Die aktuellen Preissteigerungen betragen (je nach Wohnwert zwischen plus 3 bis plus 7 Prozent). Eine Eigentumswohnung in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) kostet in Rostock durchschnittlich Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Schwerin Euro/m 2. Vergleichbare Wohnungen kosten in Bad Doberan Euro/m 2, Bergen Euro/m 2, in Binz Euro/m 2, in Graal-Müritz 2.400/m 2 Euro, in Kühlungsborn 3.400/m 2 Euro, in Neubrandenburg Euro/m 2, in Stralsund Euro/m 2, in Waremünde 3.000/m 2 Euro und in Wismar Euro/m 2. Neubau-Eigentumswohnungen: Für Neubau-Eigentumswohnungen (in guter Lage und guter Bau- und Ausstattungsqualität = guter Wohnwert) werden in Rostock momentan durchschnittlich Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt. In diesem Neubau-Marktsegment beobachten die Berichterstatter derzeit Preisstabilität auf hohem Niveau. In Schwerin kostet eine vergleichbare Neubau- Eigentumswohnung durchschnittlich Euro je Quadratmeter. In Schwerin sind die Kaufpreise für Neubau-Eigentumswohnungen, je nach Lage, zwischen 3 und 5 Prozent gestiegen. 4

5 Nettokaltmieten in Rostock auf hohem Niveau stabil, Preissteigerungen in der Landeshauptstadt In der zweitgrößten Stadt Mecklenburg-Vorpommerns, Schwerin, beträgt bei Vertragsabschluss die Nettokaltmiete für eine Mietwohnung aus dem Bestand mit gutem Wohnwert (Nettokaltmiete je Quadratmeter monatlich, gute Lage, gute Ausstattungsqualität) 7,20 Euro/m 2 und ist gegenüber dem Vorjahr rund 3,5 Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 8,50 Euro/m 2 unverändert). Die Quadratmetermiete für eine Neubauwohnung bei Erstbezug (guter Wohnwert) beträgt in Schwerin 7,90 Euro/m 2 und ist gegenüber dem Vorjahr rund knapp 4 Prozent teurer als im Vorjahr (Rostock: 9,10 Euro/m 2 unverändert). Die Mietsteigerungen in Rostock und Schwerin sind in den vergangenen 3 Jahren mit Steigerungsraten zwischen 1 bis 5 Prozent als moderat einzustufen. Aktuell verzeichnen die Marktbeobachter in Rostock eine Stabilisierungsphase der Nettokaltmieten bei Neuverträgen. Insbesondere im hochpreisigen Segment wird nicht mehr alles angemietet. Zudem ist die Möglichkeit und Attraktivität des Eigentumserwerb bei hohen Mieten verbunden mit niedrigen Zinsen gegeben, erläutert der Immobilienexperte Hübner. Dies ist ein Indikator für einen funktionierenden Mietwohnungsmarkt, der eine staatlich verordnete Mietpreisbegrenzung (Mietpreisbremse) nicht benötigt. Baugrundstücke in attraktiven Lagen Weiterhin leichte Preiserhöhungen gibt es auch bei Grund und Boden. So entwickelten sich die Preise für Flächen für den Wohnungsneubau in Rostock, und ebenfalls die wenigen Neubau-Grundstückslagen in attraktiven Wasserlagen, weiterhin positiv, erklärt Hübner. Laut IVD Nord kostete der Quadratmeter baureifes Land für ein Einfamilienhaus in Rostock im vergangenen Jahr je nach Wohnlage (mittlere, gute, sehr gute Wohnlage) zwischen 145 und 300 Euro/m 2. Im Ortsteil Rostock-Warnemünde werden auch Preise zwischen 300 und 750 Euro/m 2 bezahlt. In Schwerin ist das Preisniveau im Durchschnitt etwas niedriger als in Rostock und liegt zwischen 100 und 200 Euro/m 2. Weitere vom IVD Nord ermittelte Preise: Für Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser in guter Lage werden in Bad Doberan 100 Euro/m 2, in Bergen 100 Eu- 5

6 ro/m 2, in Binz 300 Euro/m 2, in Graal-Müritz 230 Euro/m 2, Güstrow 75/m 2 Euro, in Kühlungsborn und in den Seebädern auf Usedom rund 300 Euro/m 2, in Neubrandenburg 70 Euro/m 2, in Rostock 200/m 2, in Schwerin 145 Euro/m 2, in Stralsund 130 Euro/m 2 und in Waren/M. und Wismar 120 bzw. 90 Euro/m 2. In der Mehrzahl der Städte haben sich die Preise für Baugrundstücke in den häufig raren guten Lagen zwischen 5 und 10 Prozent verteuert. Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Mecklenburg-Vorpommern: Der Gesamtmarkt Mecklenburg-Vorpommern ist auch im Jahr 2016 weiterhin differenziert zu betrachten. Die Kernstädte mit Rostock und Schwerin an der Spitze stehen für weiterhin gute Nachfrage ebenso wie touristische Hochburgen. Wenn auch noch nicht in allen Orten, in denen der Verband steigende Preise beobachtet, sind jedoch in einer Mehrzahl der Städte die aktuellen Preissteigerungen geringer geworden. Diesen Trend hatte der Verband bereits im Vorjahr identifiziert. In vielen Segmenten wird eine allmähliche Marktberuhigung beobachtet. In der Fläche sind vorwiegend stabile Preise auf niedrigem Niveau zu beobachteten, in Teilsegmenten abseits der Städte und touristischen Zentren ist auch mit rückläufigen Preisen zu rechnen. Die Wertschätzung von Wohneigentum bleibt allgemein hoch. Angesichts fehlender Anlagealternativen, steigender Mieten und einem historisch niedrigen Zinsniveau stimmt auch die Motivation, in sicheres Betongold zu investieren. Das gilt für Selbstnutzer und für private Anleger gleichermaßen. Dies belegt auch die Nachfrage nach Renditeobjekten, insbesondere nach reinen Wohn- bzw. Mehrfamilienhäusern in Rostock, so Hübner. Mecklenburg-Vorpommern profitiert nicht zuletzt davon, dass die Wirtschaft des Bundeslandes weniger abhängig ist vom stark krisenanfälligen Export. Auch die Tourismuszahlen mit einer ständig wachsenden Schar an Ostseeurlaubern geben Anlass zu weiterem Optimismus: Mecklenburg-Vorpommern konnte seinen Anteil am deutschen Inlandstourismus innerhalb eines Jahrzehnts fast verdoppeln und ist das beliebteste Reiseziel in Deutschland. 6

7 Dieser touristische Zuspruch schlägt sich natürlich auch auf die Ferienimmobiliennachfrage nieder. Bei dem ein oder anderen Urlauber bzw. potentiellen Kaufinteressent rückt die Entscheidung für eine Ferienimmobilie weiter verstärkt in den Fokus. Der stellvertretende Vorsitzende des IVD Nord, Tom Hübner dazu: Das bestehende Landesbaurecht erlaubt aber nur eine sehr eingeschränkte Nutzung von Eigentumswohnungen zu Ferienwohnungszwecken in allgemeinen Wohngebieten. Somit findet derzeit auf der einen Seite eine künstliche Erhöhung von gesichert zu Ferienwohnungsnutzung geeigneten Objekten statt, während auf der anderen Seite ein Wertverlust von Eigentumswohnungen, die ehemals zu Ferienwohnungszwecken genutzt wurden, verzeichnet werden kann. Eine Handhabung des Landesbaurechts mit mehr Augenmaß für das praktische Leben und die geschaffenen Werte in unserem Land, die durch dieses Verbot um bis zu 50 Prozent an Wert verlieren könnten, stünde der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung sicher gut zu Gesicht. Für weitere immobilienwirtschaftliche Anfragen stehen Ihnen jederzeit gern unsere IVD-Nord-Vorstandsmitglieder in Mecklenburg-Vorpommern zur Verfügung: Tom Hübner (Stellvertr. Vorsitzender) c/o Immobilienliebling GmbH, Krämerstraße 9, Rostock, Tel. 0381/ , Christiane Bartz (Regionalvorstand) c/o Christiane Bartz Immobilien, Schatterau 45, Wismar, Tel / , Erhard Günzel (Regionalvorstand) c/o EG Immo GmbH, Neue Dünenstraße 6, Ahlbeck, Tel /26957, Andreas Heyder (Regionalvorstand) c/o Dr. Tasler & Partner-Verwaltungsgesellschaft mbh, Barnstorfer Weg 48, Rostock, Tel. 0381/499840, 7

8 Entwicklung der Immobilienpreise in Rostock: Für freistehende Einfamilienhäuser (Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau; einfacher Wohnwert ca. 100 m 2 Wohnfläche/ mittlerer Ww ca 125 m 2 Wohnfl. guter Ww 150 m 2 Wohnfl., sehr guter Ww 200 m 2, Wohnfl.) einfacher Wohnwert: 2016: Euro Veränderung (gegenüber dem Vorjahr): + 14,7 % mittlerer Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 15,2 % guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 3,1 % sehr guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: +/- 0 % Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau) (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei) einfacher Wohnwert: 2016: k.a. Euro Veränderung: k.a. mittlerer Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 11,5 % guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 8,3 % sehr guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: +/- 0 % Renditeobjekte / Zinshäuser (Multiplikatoren) Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator / Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete) Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil) 2016: 13,5 bis 16,5-fach Veränderung: + ca. 1,5 % Vervielfältiger in Toplagen 2016: 18,5-fach Für Mietwohnungen Mietwohnungen (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m 2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete) Bestand einfacher Wohnwert: 2016: 5,80 Euro Veränderung: k.a. mittlerer Wohnwert: 2016: 7,50 Euro Veränderung: +/- 0 % guter Wohnwert: 2016: 8,50 Euro Veränderung: +/- 0 % sehr guter Wohnwert: 2016: 9,50 Euro Veränderung: +/- 0 % Neubau/Erstbezug mittlerer Wohnwert: 2016: 8,50 Euro Veränderung: + 2,4 % guter Wohnwert: 2016: 9,10 Euro Veränderung: +/- 0 % sehr guter Wohnwert: 2016: 10,0 Euro Veränderung: + /- 0 % 8

9 Entwicklung der Immobilienpreise in Schwerin: Für freistehende Einfamilienhäuser (Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau; einfacher Wohnwert ca. 100 m 2 Wohnfläche/ mittlerer Ww ca 125 m 2 Wohnfl. guter Ww 150 m 2 Wohnfl., sehr guter Ww 200 m 2, Wohnfl.) einfacher Wohnwert: 2016: Euro Veränderung (gegenüber dem Vorjahr): + 8,3 % mittlerer Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 2,9 % guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 4,0 % sehr guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 2,7 % Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau) (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei) einfacher Wohnwert: 2016: 925 Euro Veränderung: + 2,8 % mittlerer Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 7,7 % guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 3,2 % sehr guter Wohnwert: 2016: Euro Veränderung: + 5,3 % Renditeobjekte / Zinshäuser (Multiplikatoren) Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator / Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete) Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil) 2016: 11,0 bis 13,5-fach Veränderung: ca. + 5,5 % Vervielfältiger in Toplagen 2016: 17-fach Für Mietwohnungen Mietwohnungen (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m 2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete) Bestand einfacher Wohnwert: 2016: 5,00 Euro Veränderung: + 2,0 % mittlerer Wohnwert: 2016: 6,15 Euro Veränderung: + 4,2 % guter Wohnwert: 2016: 7,20 Euro Veränderung: + 3,6 % sehr guter Wohnwert: 2016: 8,10 Euro Veränderung: - 1,2 % Neubau/Erstbezug mittlerer Wohnwert: 2016: 7,00 Euro Veränderung: + 6,1 % guter Wohnwert: 2016: 7,90 Euro Veränderung: + 3,9 % sehr guter Wohnwert: 2016: 9,00 Euro Veränderung: + 4,7 % 9

10 Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: Immobilienverband IVD Nord e.v. Kontaktdaten IVD Nord: Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.v. Büschstraße Hamburg Telefon: Telefax: Internet: Vereinsregister Hamburg Nr.: VR Amtsgericht Hamburg Vorstand: Axel-H. Wittlinger (Vorsitzender) Jan Gladigau (Stellvertretender Vorsitzender und Schatzmeister) Michael Bruns (Stellvertretender Vorsitzender) Carsten Henningsen (Stellvertretender Vorsitzender - kooptiert) Tom Hübner (Stellvertretender Vorsitzender) Sabine Kölln-Daase (Stellvertretende Vorsitzende) Maria del Carmen Weber (Stellvertretende Vorsitzende) Geschäftsführerin: Carolin Hegenbarth Pressesprecher: Peter-G. Wagner IVD Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger Diese und weitere Pressemitteilungen finden Sie im Internet unter (Pressemitteilungen) sowie unter (Presse) Über den IVD Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist bundesweit mit ca Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Der IVD Nord ist einer der großen regionalen Verbände im IVD und setzt sich aus den Mitgliedern der fünf Bundesländer Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein zusammen. Derzeit sind in ihm rund Mitglieder organisiert. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist im Jahr 2004 als Zusammenschluss aus den bis dahin selbständigen Traditionsverbänden Ring Deutscher Makler (RDM) und Verband Deutscher Makler (VDM) entstanden. Die Aufnahme in den IVD erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. 10