Grundstücksmarktbericht - Landkreis Parchim -

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1 Grundstücksmarktbericht - Landkreis Parchim Mecklenburg-Vorpommern Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Parchim

2 2 Impressum Herausgeber: Kontakt: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Parchim Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Parchim Anschrift: Sitz: Postfach 1263 Landratsamt Parchim (beim Kataster- und Vermessungsamt) Putlitzer Straße Parchim Telefon: Herr Gehrke Leiter der Geschäftsstelle / Frau Klieme / Frau Walter / Telefax: / Internet: gutachterausschuss@lkparchim.de Sprechzeiten: Di und Do 9 Uhr 12 Uhr, 13:30 17:00 Uhr Fr 9 Uhr 12 Uhr und nach Vereinbarung Gebühr: 30,00 Stand: Titelfoto: Landkreis Parchim mit den 13 neu gebildeten Zonen für Acker- und Grünland Vervielfältigung und Verbreitung des Grundstücksmarktberichtes, auch auszugsweise, sind nur mit Genehmigung des Herausgebers gestattet.

3 3 Vorwort Sehr geehrte Leserinnen und Leser, Sie halten den Grundstücksmarktbericht des Jahres 2009 für den Landkreis Parchim in der Hand. Für das Geschäftsjahr 2009 ( ) werden Ihnen wertvolle Informationen und umfangreiche statistische Angaben zum Grundstücksmarkt des Landkreises Parchim angeboten. Grundlage hierfür bildet die Kaufpreissammlung. Mit einer enormen Datenmenge aus einigen tausend Grundstücksverträgen ausgestattet, stellt sie ein einzigartiges Fundament für Aussagen zum regionalen Grundstücksmarkt dar. Die Kaufpreissammlung konnte durch einige, im Jahr 2009 getroffene Maßnahmen weiter qualitativ verbessert und quantitativ erhöht werden. So wurde etwa die Integration und Verschneidung mit den Informationen aus dem Geoinformationssystem kvwmap, wie z.b. Luftbildern und bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten weiter forciert. Zudem erfolgte eine kontinuierliche Bereinigung der Kaufpreis-Datenbank. In der Folge kann der interessierte Nutzer nun auf weiter aufgefächerte und unterlegte Grundstücksmarktinformationen zurückgreifen! Erstmalig wurden Umrechnungskoeffizienten bzgl. der Größenanpassung für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus ermittelt. Bei den Landwirtschaftlichen Flächen hat der Gutachterausschuss den Einfluss der Bodengüte und der Flächengröße auf den Quadratmeterpreis untersucht. Viele weitere Neuerungen warten auf Sie! Darüber hinaus hält die Kaufpreissammlung ein Vielfaches an relevanten Angaben zum Grundstücksmarkt bereit. Für die Zukunft ist es zwingend notwendig, dieses Potential noch wesentlich umfangreicher und intensiver zu nutzen, um so den steigenden Bedarf im Informationszeitalter abzudecken und die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen zu gewährleisten! Mit diesem Bericht soll zur Orientierung und Transparenz auf dem Grundstücksmarkt des Landkreises Parchim beigetragen werden. In Verbindung mit den Bodenrichtwertkarten wird der Grundstücksmarktinteressierte in die Lage versetzt, das Werteniveau, Tendenzen und Zusammenhänge auf den Grundstücksteilmärkten des Landkreises zu erkennen und für sich zu nutzen. gez. Peter Delgmann - Vorsitzender des Gutachterausschusses -

4 4 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkungen Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rechtsgrundlagen der Wertermittlung Der Gutachterausschuss im Landkreis Parchim Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, Regionale Rahmenbedingungen Wirtschaftliche Entwicklung Überblick über den Grundstücksverkehr Anzahl der Erwerbsvorgänge Geldumsatz Flächenumsatz Umsätze der Kreisstadt Parchim Unbebaute Grundstücke Bauland Individueller Wohnungsbau Umrechnungskoeffizienten - Individueller Wohnungsbau Gewerbliche Bauflächen Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Landwirtschaftliche Flächen Forstwirtschaftliche Flächen Sonstige land- und forstwirtschaftliche Flächen Landwirtschaftliche Betriebe Gartenland Sonstige Flächen Verkehrsflächen Ver- und Entsorgungsanlagen Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien Flächen für Abbauland Gewässerflächen Flächen zur Sport- und Freizeitnutzung Bebaute Grundstücke Freistehende Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Reihenhäuser/Doppelhaushälften Mehrfamilienhäuser Gemischt genutzte Objekte Gewerbeobjekte Wochenend- und Ferienhäuser Landwirtschaftliche Objekte...38

5 5 6. Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum Teileigentum Bodenrichtwerte Ermittlung und Darstellung Übersicht über die Bodenrichtwerte typischer Orte (Stichtag ) Anhang Bevölkerungsstand Anschriften der benachbarten Gutachterausschüsse Zusammensetzung des Gutachterausschusses...48

6 6 1. Vorbemerkungen 1. Vorbemerkungen 1.1 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Mit der Herausgabe des Grundstücksmarktberichtes kommt der Gutachterausschuss seiner gesetzlichen Aufgabe nach, zur Transparenz des Grundstücksmarktes beizutragen. Im Bericht werden u. a. Aussagen zu Entwicklungen, Umsätzen und zum Preisniveau spezieller Teilmärkte getroffen. Der Grundstücksmarkt vollzieht sich grundsätzlich nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten und wird wie jeder Markt von Angebot und Nachfrage bestimmt. Die Faktoren, die die Preisbildung beeinflussen, sind jedoch gerade auf dem Grundstücksmarkt sehr vielschichtig und somit z. T. nicht ohne Weiteres von jedermann nachvollziehbar. Die gesetzlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die begrenzte Verfügbarkeit und die Immobilität des Grund und Bodens sowie die jeweilige individuelle Interessenlage der Vertragsparteien sind nur einige von vielen Einflussgrößen, die auf das Preisniveau und die Preisentwicklung einwirken. Das Marktgeschehen wird wertungsfrei dargestellt. Es werden keine Prognosen gegeben. Der jeweilige Nutzer des Marktberichtes soll aus den Informationen sein individuelles Verhalten am Grundstücksmarkt ableiten können. Grundlage aller Auswertungen bildet die von der Geschäftsstelle geführte Kaufpreissammlung. In diese Sammlung gehen alle Kaufverträge über Grundstücke im Landkreis Parchim ein. Dem hier vorgestellten 15. Bericht über den Grundstücksmarkt des Landkreises Parchim liegen neben den Kauffalldaten des Geschäftsjahres 2009 auch Daten zurückliegender Jahre zugrunde. Diese letztgenannten Daten dienen dem Aufzeigen von Tendenzen und der Ermittlung durchschnittlicher Preise für einzelne Grundstücksarten, soweit aus 2009 keine oder eine nur unzureichende Anzahl von verwertbaren Kauffällen vorliegen. Der Grundstücksmarktbericht ist an alle Interessierten gerichtet, ganz besonders an den mit Grundstücksmarktdaten befassten Nutzerkreis, wie z. B. Banken, Bau- und Immobiliensachverständige und öffentliche Verwaltungen. 1.2 Rechtsgrundlagen der Wertermittlung Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken - Wertermittlungsverordnung (WertV) - vom 6. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209), zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081)

7 1. Vorbemerkungen 7 Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken - Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) - in der Fassung März 2006 (BAnz. Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz. Nr. 121 S. 4798) Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte Gutachterausschussverordnung (GutAVO) - vom 6. Juli 1992 (GVOBl. M-V S. 401), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 20. Juli 2006 (GVOBl. M-V S. 576) Kostenverordnung für Amtshandlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und deren Geschäftsstellen - Gutachterausschusskostenverordnung (GAKostVO M-V) - vom 12. Juli 2007 (GVOBl. M-V S. 254) 1.3 Der Gutachterausschuss im Landkreis Parchim Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind gem. 192 des Baugesetzbuches eingerichtet. Im Landkreis Parchim wurde der Gutachterausschuss auf Grundlage der Funktionalreform des Landes Mecklenburg-Vorpommern durch den Landrat des Landkreises im Jahr 2007 neu bestellt. Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Fachgremium mit besonderer Kenntnis und Erfahrung in der Grundstücks- und Gebäudewertermittlung. Die Amtszeit der ehrenamtlich tätigen Gutachter beträgt 4 Jahre. Die Gutachter sind hauptberuflich als Sachverständige der Grundstücksbewertung sowie in den Bereichen Architektur/ Bauwesen, Bank- und Finanzwesen, Flurneuordnung, Katasterund Vermessungswesen sowie Landwirtschaft tätig (vgl. Anhang 8.3). Die gesetzlichen Grundlagen zur Tätigkeit der Gutachterausschüsse sind in den des Baugesetzbuches (BauGB), in der Wertermittlungsverordnung (WertV) und in der Gutachterausschussverordnung des Landes Mecklenburg-Vorpommern (GutAVO) festgeschrieben. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören: - die Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung - die Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen zur Wertermittlung erforderlichen Daten - die Erarbeitung des Grundstücksmarktberichtes - die Erteilung von Auskünften - die Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Zur Vorbereitung und Unterstützung seiner Arbeit bedient sich der Gutachterausschuss der Geschäftsstelle. Sie ist beim zuständigen Kataster- und Vermessungsamt eingerichtet.

8 8 1. Vorbemerkungen Die Kaufpreissammlung ermöglicht der Geschäftsstelle und dem Gutachterausschuss einen umfassenden Marktüberblick. Anhand der entsprechend 195 BauGB an die Geschäftsstelle übersandten Abschriften von Verträgen über den Eigentumswechsel an Grundstücken wird die Kaufpreissammlung eingerichtet und geführt. Zur Auswertung der Kaufverträge verschickt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses an die Erwerber von Grundstücken Fragebögen, um aktuelle und zuverlässige Basisdaten für die Ermittlung von Grundstücks- und Gebäudewerten zu erhalten. Denn der Grundstücksmarkt wird in der Regel auch von Umständen beeinflusst, die aus den Kaufverträgen nicht hervorgehen. Zur Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten ist die Geschäftsstelle daher auf die Mithilfe der Käufer angewiesen. Je höher der Rücklauf der Fragebögen ist, um so mehr erhöht sich die Transparenz des Grundstücksmarktes. Personenbezogene Daten unterliegen den datenschutzrechtlichen Bestimmungen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Darlegung eines berechtigten Interesses in anonymisierter Form gegen Gebühr erteilt. Im Allgemeinen machen Sachverständige zur Vorbereitung von Verkehrswertgutachten von diesen Auskünften Gebrauch.

9 2. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 9 2. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 2.1 Berichtsgebiet, Regionale Rahmenbedingungen Der Landkreis Parchim mit seiner gleichnamigen Kreisstadt liegt im westlichen Teil Mecklenburg-Vorpommerns zwischen dem Schweriner See und dem Plauer See. In seinen heutigen Grenzen entstand der Landkreis im Zuge der Kreisgebietsreform des Jahres 1994 aus den ehemaligen Landkreisen Lübz und Parchim sowie Schwerin (tlw.) und Sternberg (tlw.). Das Kreisgebiet umfasst 76 Gemeinden und ist in 8 Ämter und 1 amtsfreie Stadt aufgeteilt (Stand: Juni 2009). Mit einer Fläche von km² ist der Landkreis Parchim der zweitgrößte Mecklenburg-Vorpommerns. Die Einwohnerzahl im Bereich des Landkreises ist weiterhin rückläufig. Im Jahr 2009 (Stand: ) wies der Landkreis Parchim einen Bevölkerungsstand von Einwohnern auf (Stand: ) waren es noch Einwohner (vgl. Anhang 8.1). Mit einer Bevölkerungsdichte von 44 Einwohnern/ km² zählt der Landkreis zu den am dünnsten besiedelten im Bundesland. Die Kreisstadt Parchim ist mit Einwohnern die größte Stadt des Landkreises und zugleich das Mittelzentrum der Region. Als Grundzentren dienen die Städte Lübz, Plau am See, Crivitz, Sternberg, Goldberg und Brüel. Ansonsten ist der Landkreis jedoch überwiegend durch ländliche Gemeinden geprägt. Überregionale Verkehrsverbindungen über die Bundesautobahnen A24 (Berlin Hamburg), A14 (A24 Wismar) und A19 (Rostock A24), mehrere Bundesstraßen und Eisenbahnlinien sowie der Flughafen Schwerin-Parchim gewährleisten günstige Wege in den Landkreis. Von nicht unerheblicher Bedeutung für den Grundstücksmarkt im westlichen Teil des Landkreises ist die Entfernung zur Landeshauptstadt Schwerin. Im Stadt-Umland-Raum ( Speckgürtel ) des Oberzentrums steigt das Bodenwertniveau ländlicher Gemeinden an. Diese Gebiete sind durch Wohnen im Landkreis und Arbeiten in der Landeshauptstadt Schwerin gekennzeichnet. Der Landkreis Parchim setzt sich u. a. aus ca. 61 % landwirtschaftlicher Nutzfläche, über 20 % Wald und ca. 12 % Binnenwasserfläche zusammen. Die eiszeitlich geprägte Naturlandschaft mit ihrer reichen Flora und Fauna ist ein begehrtes Ausflugs- und Reiseziel für Naturfreunde und Erholungssuchende und bietet zahlreiche Möglichkeiten der Freizeitgestaltung. So kann der Landkreis u. a. mit einer Vielzahl reizvoller Natur- und Landschaftsschutzgebiete, der Mecklenburger Seenplatte, einem gut ausgebauten Radwegenetz und der Müritz-Elde- Wasserstraße aufwarten. Auf letzterer lassen sich Schwerin, Hamburg und Berlin zu Wasser erreichen. Im Süden des Landkreises befinden sich die Ruhner Berge mit 178 m die höchste Erhebung Mecklenburgs.

10 10 2. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Abb. 2a: Verwaltungsstruktur des Landkreises Parchim

11 2. Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Wirtschaftliche Entwicklung Der Landkreis Parchim wird überwiegend durch landwirtschaftliche und mittelständische Betriebe geprägt. Neben dem produzierenden und verarbeitenden Gewerbe sind hierbei die Wirtschaftsbereiche Land- und Forstwirtschaft sowie Fischerei zu nennen. Eine immer größere Rolle spielt auch der Fremdenverkehr. So stieg die Anzahl der Gästeübernachtungen im Landkreis Parchim im Zeitraum 2005 bis 2008 um auf Übernachtungen pro Jahr. Von großer wirtschaftlicher Bedeutung für den Landkreis ist die weitere Entwicklung des Flughafens Schwerin-Parchim, der sich auf dem Territorium der Kreisstadt Parchim befindet. Durch seinen 24-Stunden Flugbetrieb an 7 Tagen in der Woche für alle Flugzeugklassen bietet er entscheidende Argumente für eine wichtige Rolle in der überregionalen Logistikkette. Das Jahr 2009 stand - nicht nur in Deutschland - im Zeichen der durch die Krise auf den Kapitalmärkten hervorgerufenen Wirtschaftskrise. Durch das Instrument der Kurzarbeit wurden die negativen Folgen für den Arbeitsmarkt abgefedert. Im Landkreis Parchim konnte im Jahr 2009 sogar eine geringfügig verbesserte Beschäftigungslage verzeichnet werden. Die 12,8 % Arbeitslosenquote des Jahres 2009 stellen den niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre dar. Abb. 2b: Arbeitslosenquote im Landkreis Parchim Jahr Arbeitslosenquote in [%] Frauen Männer Gesamt ,7 16,9 18, ,0 17,3 18, ,8 18,0 18, ,9 19,4 19, ,7 19,8 18, ,1 20,2 18, ,3 19,0 19, ,0 15,6 16, ,5 13,4 13, ,8 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Statistik-Service Nordost, Januar 2010 Die Berechnung der Arbeitslosenquote erfolgt auf der Basis der Arbeitslosen in % der abhängig zivilen Erwerbspersonen (sozialversicherungspflichtig und geringfügig Beschäftigte, Beamte, Arbeitslose).

12 12 3. Überblick über den Grundstücksverkehr 3. Überblick über den Grundstücksverkehr In die Ermittlung der Umsatzzahlen 2009 wurden alle Vertragsvorgänge einbezogen, die bei der Geschäftsstelle innerhalb des Geschäftsjahres 2009 ( ) eingegangen sind. Der Parchimer Grundstücksmarkt wird in die folgenden 5 Teilmärkte gegliedert: a) Unbebaute Bauflächen (ub) b) Bebaute Bauflächen (bb) c) Wohnungs- und Teileigentum (ei) d) Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (lf) e) Sonstige Flächen (sf) 3.1 Anzahl der Erwerbsvorgänge Im Geschäftsjahr 2009 wurden in der Geschäftsstelle für den Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Landkreis Parchim Erwerbsvorgänge registriert. Gegenüber dem Geschäftsjahr 2008 bedeutet dies einen Rückgang um 217 Erwerbsvorgänge (- 12 %). Damit befindet sich die Anzahl der Vorgänge wieder auf dem Niveau des Geschäftsjahres Die Erwerbsvorgänge setzten sich aus Kauffällen, 64 Zwangsversteigerungen sowie 88 Vorgängen betreffend Schenkung, Erbauseinandersetzung, Tausch oder Übertragung von Grundstücken zusammen. Grundlage hierfür bildeten der Geschäftsstelle übersandte Grundstücksverträge. Abb. 3a: Entwicklung der Anzahl der Erwerbsvorgänge ( ) Anzahl Jahr

13 3. Überblick über den Grundstücksverkehr 13 Abb. 3b: Entwicklung der Erwerbsvorgänge in den Teilmärkten Teilmärkte Anzahl der Vorgänge Unbebaute Bauflächen (ub) Bebaute Bauflächen (bb) Wohnungs- und Teileigentum (ei) Land- und forstwirtschaftliche Flächen (lf) Sonstige Flächen (sf) Gesamt Abb. 3c: Anteile der Grundstücksarten am Marktgeschehen lf 34 % sf 6 % ub 11 % ei 3 % bb 45 %

14 14 3. Überblick über den Grundstücksverkehr 3.2 Geldumsatz Im Territorium des Landkreises Parchim sind im Geschäftsjahr 2009 auf dem Grundstücksmarkt rd. 79,6 Millionen umgesetzt worden. Gegenüber dem Geschäftsjahr 2008 bedeutet dies ein Rückgang um rd. 4 Millionen (- 5 %). Der höchste Geldumsatz pro Kauffall betrug 11,3 Millionen. Abb. 3d: Entwicklung des Geldumsatzes ( ) Geldumsatz [Mio ] Jahr Anmerkung: Aufgrund technischer und statistischer Probleme nach der Einführung einer neuen Kaufpreis-Datenbank im Jahre 2004 wurden insbesondere die Umsatzzahlen der Geschäftsjahre 2005 und 2006 in den Grundstücksmarktberichten der Vorjahre nicht richtig wiedergegeben. Die Probleme wurden behoben und die Kaufpreis-Datenbank bereinigt. So dass nun die richtig gestellten Umsatzzahlen dargestellt werden können.

15 3. Überblick über den Grundstücksverkehr 15 Abb. 3e: Entwicklung des Geldumsatzes in den Teilmärkten Teilmärkte Geldumsatz [Mio ] Unbebaute Bauflächen (ub) 7,0 5,2 4,7 4,9 17,4 * Bebaute Bauflächen (bb) 41,4 70,0 76,9 57,9 43,0 Wohnungs- und Teileigentum (ei) 2,5 2,2 4,6 2,4 2,0 Land- und forstwirtschaftliche Flächen (lf) 14,4 12,2 14,3 17,8 15,5 Sonstige Flächen (sf) 0,5 3,6 1,1 0,7 1,7 Gesamt 65,8 93,2 101,6 83,7 79,6 * Im Geschäftsjahr 2009 ist ein auffällig hoher Geldumsatz beim Teilmarkt Unbebaute Bauflächen zu verzeichnen. Dieser begründet sich im Wesentlichen auf 2 Kauffällen bzgl. des Parchimer Flughafengeländes. Sie machen mit rd. 13,6 Mio den Löwenanteil am dargestellten Geldumsatz (17,4 Mio ) aus. Abb. 3f: Anteile der Grundstücksarten am Geldumsatz lf 19 % sf 2 % ub 22 % ei 3 % bb 54 %

16 16 3. Überblick über den Grundstücksverkehr 3.3 Flächenumsatz Im Geschäftsjahr 2009 haben im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses im Landkreis Parchim rd ha Grundstücksfläche die Eigentümer gewechselt. Das sind ca. 1,7 % der Gesamtfläche des Landkreises Parchim. Gegenüber dem Geschäftsjahr 2008 bedeutet dieser Flächenumsatz einen Rückgang um rd. 962 ha (-21 %). Damit setzt sich der Trend geringerer Jahresflächenumsätze im Landkreis Parchim fort. Abb. 3g: Entwicklung des Flächenumsatzes ( ) Flächenumsatz [ha] Jahr Anmerkung: Aufgrund technischer und statistischer Probleme nach der Einführung einer neuen Kaufpreis-Datenbank im Jahre 2004 wurden insbesondere die Umsatzzahlen der Geschäftsjahre 2005 und 2006 in den Grundstücksmarktberichten der Vorjahre nicht richtig wiedergegeben. Die Probleme wurden behoben und die Kaufpreis-Datenbank bereinigt. So dass nun die richtig gestellten Umsatzzahlen dargestellt werden können.

17 3. Überblick über den Grundstücksverkehr 17 Abb. 3h: Entwicklung des Flächenumsatzes in den Teilmärkten Teilmärkte Flächenumsatz [ha] Unbebaute Bauflächen (ub) * Bebaute Bauflächen (bb) Wohnungs- und Teileigentum (ei) Land- und forstwirtschaftliche Flächen (lf) Sonstige Flächen (sf) Gesamt * Im Geschäftsjahr 2009 ist ein auffällig hoher Flächenumsatz beim Teilmarkt Unbebaute Bauflächen zu verzeichnen. Dieser begründet sich im Wesentlichen auf 2 Kauffällen bzgl. des Parchimer Flughafengeländes. Sie machen mit rd. 282 ha den Löwenanteil am dargestellten Flächenumsatz (308 ha) aus. Abb. 3i: Anteile der Grundstücksarten am Flächenumsatz sf 2 % ub 8 % bb 14 % lf 76 % Aufgrund des sehr geringen Anteils des Wohnungs- und Teileigentums (ei) am Flächenumsatz erfolgt keine Darstellung dieses Teilmarktes in Abb. 3i.

18 18 3. Überblick über den Grundstücksverkehr 3.4 Umsätze der Kreisstadt Parchim Der Immobilienmarkt der mit Einwohnern (Stand: ) größten Stadt des Landkreises stellt einen speziellen Markt innerhalb des Kreisgebietes dar und wird daher im Folgenden bzgl. seiner Umsätze näher beleuchtet: Abb. 3j: Umsatzentwicklung der Stadt Parchim Teilmarkt Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Geld Fläche Geld Fläche Geld Fläche Geld Fläche Geld Fläche [Mill. ] [ha] [Mill. ] [ha] [Mill. ] [ha] [Mill. ] [ha] [Mill. ] [ha] Unbebaute Grundstücke Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser Bauflächen für Mehrfamilienhäuser Bauflächen für Gewerbeobjekte ,05 0,6 0,6 1,0 0,7 2,5 1,0 5,4 0,2 0, ,005 0,5 0,1 0, * 0,7 3,3 0,9 4,1 0,2 2,8 0,03 1,0 11,34 53,2 Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke Gewerbegrundstücke Wohnungs- und Teileigentum ,5 3,0 6,1 17,2 3,7 4,2 2,7 2,2 2,3 1, ,1 0,1 1,8 0,5 0,7 0,5 3,9 0,9 0,5 0, ,5 0,2 1,1 4,3 5,2 5,2 3,7 0,6 1,3 10, ,6 1,9 0,5 2,0 0,2 0,5 1,4 1,2 0,4 1,1 * darunter 1 Kauffall bzgl. des Parchimer Flughafengeländes (Geldumsatz 11,32 Mio, Flächenumsatz 53,1 ha)

19 4. Unbebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke 4.1 Bauland Der Grundstücksmarkt für unbebaute Bauflächen wurde im Geschäftsjahr 2009 durch 2 Kauffälle bzgl. des Parchimer Flughafengeländes dominiert. Dadurch stieg der Geld- und Flächenumsatz in diesem Teilmarkt um ein Vielfaches. Die Anzahl der Erwerbsvorgänge hingegen verringerte sich erneut im Vergleich zum Vorjahr. Somit setzt sich der Trend der sinkenden Nachfrage in diesem Teilmarkt fort Individueller Wohnungsbau Um eine grobe Orientierung über das Bauplatzangebot im Landkreis Parchim zu erhalten, werden im Folgenden die noch freien Bauplätze - nach kommunalen und privaten Anbietern gesplittet zum Stand März 2010/ März 2009 tabellarisch dargestellt. Abb. 4a: Bauplatzangebot im Landkreis Parchim Amt/amtsfreie Gemeinde Gemeinde Bauplätze März 2010 März 2009 kommunal privat kommunal privat Amt Banzkow Amt Crivitz davon Crivitz, Stadt Amt Eldenburg Lübz davon Lübz, Stadt Amt Goldberg-Mildenitz davon Goldberg, Stadt Stadt Parchim Amt Parchimer Umland Amt Plau am See davon Plau am See, Stadt Amt Ostufer Schweriner See Amt Sternberger Seenlandschaft davon Brüel, Stadt davon Sternberg, Stadt Quelle: Angaben der Städte und Ämter des Landkreises Bei der oben dargestellten Tabelle handelt es sich um privates und kommunales Bauland einschließlich Baulücken nach 34 Baugesetzbuch (BauGB). Die Bauplätze sollten sich innerhalb einer angemessenen Zeit in einem erschlossenen, baureifen Zustand befinden.

20 20 4. Unbebaute Grundstücke Umrechnungskoeffizienten - Individueller Wohnungsbau Es wurde mit Hilfe statistischer Methoden untersucht, ob ein signifikanter Einfluss der Grundstücksgröße auf den Kaufpreis ( /m²) im individuellen Wohnungsbau besteht. Dazu wurden die verwertbaren Kauffälle einer Regressionsanalyse unterworfen. Selektionsansatz: Gebiet: Nutzungsart: Landkreis Parchim baureifes Land für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser) Zeitraum: Geschäftsjahre 2005 bis 2009 Grundstücksgröße: 400 m² m² Sonstiges: keine Zukäufe/Nachbarschaftsverkäufe (soweit bekannt), keine ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnisse (soweit bekannt) Es ergeben sich 323 verwertbare Kauffälle für die statistische Untersuchung. Ergebnisse: Die Ergebnisse dieser Untersuchung lassen eine Abhängigkeit der Kaufpreise ( /m²) von der veräußerten Grundstücksgröße vermuten. Danach wird im Mittel für größere Grundstücke ein geringerer Kaufpreis je Quadratmeter erzielt. Um Grundstücke verschiedener Größe vergleichbar zu machen, wurden daher Umrechnungskoeffizienten ermittelt (siehe folgende Seite). Hinweise:: 1. Der im Zuge der Regressionsanalyse ermittelte Korrelationskoeffizient r (Maß für die Abhängigkeit von Größen zueinander) lässt auf einen Einfluss der Grundstücksgröße auf den Kaufpreis ( /m²) schließen. 2. Da die Kaufpreise auch von anderen Einflüssen (Bodenrichtwertniveau, Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien etc.) überlagert werden, können die Ergebnisse der Analyse nur eine Hilfestellung für den Anwender darstellen!

21 4. Unbebaute Grundstücke 21 Abb. 4b: Umrechnungskoeffizienten bzgl. der Abhängigkeit des Bodenwertes ( /m²) von der Grundstücksgröße im individuellen Wohnungsbau Fläche [m²] ,26 1,23 1,20 1,16 1,13 1,10 Fläche [m²] ,07 1,03 1,00 0,97 0,93 0,90 Fläche [m²] Umrechnungskoeffizient Umrechnungskoeffizient Umrechnungskoeffizient 0,87 0,84 0,80 0,77 0,74 0,71 0,67 Korrelationskoeffizient (Fläche zu Kaufpreis/m²) r = -0, Gewerbliche Bauflächen Im Geschäftsjahr 2009 wurden für das Territorium des Landkreises Parchim neben einem dominanten Kauffall bzgl. des Parchimer Flughafengeländes 10 weitere Kaufverträge über unbebaute baureife Gewerbegrundstücke in der Geschäftsstelle registriert. Die Kaufpreise liegen in der Spanne 3,50-35,00 bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von m². Zusätzlich wurden im Berichtsjahr 4 unbebaute baureife Grundstücke zum Zwecke der Errichtung/Erweiterung von Einkaufsmärkten erworben. Die Grundstücke befinden sich in Städten. Das Kaufpreismittel beträgt 30,35 /m² (Spanne: 11,50 /m² - 60,00 /m²) bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von m² (Spanne: m² m²). Vergleicht man die einzelnen Kaufpreise mit dem jeweiligen Bodenrichtwert des umliegenden Baulandes (Wohnbauflächen/gemischte Bauflächen) ergibt sich ein mittlerer Prozentsatz von 132 % (Spanne: 64 % %). D.h. im Mittel wurden für Flächen, die der Errichtung/Erweiterung von Einkaufsmärkten dienen, 32 % mehr gezahlt.

22 22 4. Unbebaute Grundstücke 4.2 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke Nachdem im Geschäftsjahr 2008 eine besonders hohe Anzahl an Vertragsvorgängen für landund forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke im Landkreis Parchim in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses registriert wurde, sank ihre Anzahl im Berichtszeitraum wieder auf das Niveau der Vorjahre ab. Ähnlich verhielt es sich mit dem Geldumsatz, obwohl sich die im Geschäftsjahr 2009 veräußerte Gesamtfläche stark verringerte Landwirtschaftliche Flächen Zu den landwirtschaftlichen Flächen zählen die Ackerlandflächen und die Grünlandflächen. Für das Gebiet des Landkreises Parchim wurden 13 zonale Bodenrichtwerte für Ackerland sowie 13 zonale Bodenrichtwerte für Grünland beschlossen (vgl. Kapitel 7.1). Diese Bodenrichtwerte sind in der Regel für die Bewertung konkreter Flächen wesentlich besser geeignet als die nachfolgend aufgeführten allgemeinen statistischen Kaufpreisangaben! Ackerland 192 Kaufverträge für die Veräußerung von Ackerland sind bei der Geschäftsstelle im Geschäftsjahr 2009 eingegangen. Davon wurden 36 Kaufverträge von der Auswertung ausgeschlossen. Bei Ihnen lag mindestens einer der nachfolgend aufgeführten Ausschlussgründe vor: - ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse - Größe der veräußerten Fläche < m² - Verkauf nach Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz (EAGL) - Lage: Nähe Siedlungsgebiet - zukünftige Gemeinbedarfsfläche Es ergeben sich 156 Kauffälle für die Auswertung. Das Kaufpreismittel beträgt 0,51 /m² (Spanne: 0,12 /m² - 1,33 /m²) bei einer durchschnittlichen Flächengröße von 7,0 ha (Spanne: 0,2 ha 63,0 ha). Abb. 4c: Kaufpreise für Ackerland nach Bodenklassen Bodengüte Kaufpreis Fläche Mittel Spanne Anzahl Mittel Spanne Bodenklasse Ackerzahl [ /m²] [ /m²] [ha] [ha] leichte Sandböden ,49 0,12-1, ,3 0,2-63,0 mittlere Böden ,48 0,15-0, ,9 0,2-39,6 lehmhaltige Böden ,64 0,17-1, ,5 0,4-40,7

23 4. Unbebaute Grundstücke 23 Einfluss der Bodengüte und der Flächengröße Es wurde mit Hilfe statistischer Methoden untersucht, ob ein signifikanter Einfluss der Bodengüte (Ackerzahl) und/oder der Flächengröße auf den Kaufpreis ( /m²) besteht. Dazu wurden die 156 verwertbaren Kauffälle für reines Ackerland des Geschäftsjahres 2009 einer Regressionsanalyse unterworfen. Hinweis: Da die Kaufpreise auch von anderen Einflüssen (Topographie, Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien, betriebswirtschaftliche und steuerrechtliche Erwägungen etc.) überlagert werden, können die Ergebnisse der Analysen nur eine Hilfestellung für den Anwender darstellen! Es lassen sich ohne Weiteres keine endgültigen Aussagen ableiten! Abb. 4d: Untersuchung zum Einfluss der Bodengüte auf den Kaufpreis ( /m²) 1,40 1,20 1,00 y = 0,0066x + 0,3012 R 2 = 0,0404 Kaufpreis [ /m²] 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Ackerzahl Die Untersuchung ergab keine statistisch nachweisbare signifikante Abhängigkeit der Kaufpreise ( /m²) von der Bodengüte (Ackerzahl). Auch die Untersuchung zum Einfluss der Bodengüte auf den Kaufpreis ( /m²) innerhalb von Flächenklassen (alle Kauffälle > 5 ha oder > 2 ha) brachte keine besseren statistischen Ergebnisse.

24 24 4. Unbebaute Grundstücke Abb. 4e: Untersuchung zum Einfluss der Flächengröße auf den Kaufpreis ( /m²) 1,40 1,20 1,00 Kaufpreis [ /m²] 0,80 0,60 0,40 0,20 y = 0,0131x + 0,4235 R 2 = 0,1907 0,00 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 40,0 45,0 50,0 Fläche [ha] Die Ergebnisse der durchgeführten Regressionsanalyse lassen eine Abhängigkeit der Kaufpreise ( /m²) von der Größe der veräußerten Fläche vermuten. Danach wird im Mittel für größere Flächen ein höherer Kaufpreis je Quadratmeter erzielt. Grünland Von den 88 Kaufverträgen für die Veräußerung von Grünland konnten 55 Kauffälle dieser Auswertung zugeführt werden (Ausschlussgründe: siehe Auswertung Ackerland). Es ergibt sich ein Kaufpreismittel von 0,37 /m² (Spanne: 0,10 /m² - 0,83 /m²) bei einer durchschnittlichen Flächengröße von 3,7 ha (Spanne: 0,2 ha 27,4 ha). Abb. 4f: Kaufpreise für Grünland nach Standortklassen Kaufpreis Fläche Standortgüte Mittel Spanne Anzahl Mittel Spanne Standortklasse Grünlandzahl [ /m²] [ /m²] [ha] [ha] ungünstig ,29 0,10-0, ,7 0,4-16,8 durchschnittlich ,39 0,10-0, ,9 0,3-27,4 gut ,41 0,23-0,60 5 2,7 0,2-6,0

25 4. Unbebaute Grundstücke 25 Einfluss der Bodengüte und der Flächengröße Es wurde mit Hilfe statistischer Methoden untersucht, ob ein signifikanter Einfluss der Bodengüte (Grünlandzahl) und/oder der Flächengröße auf den Kaufpreis ( /m²) besteht. Dazu wurden die 55 verwertbaren Kauffälle für reines Grünland des Geschäftsjahres 2009 einer Regressionsanalyse unterworfen. Hinweis: Da die Kaufpreise auch von anderen Einflüssen (Topographie, Verhandlungsgeschick der Vertragsparteien, betriebswirtschaftliche und steuerrechtliche Erwägungen etc.) überlagert werden, können die Ergebnisse der Analysen nur eine Hilfestellung für den Anwender darstellen! Es lassen sich ohne Weiteres keine endgültigen Aussagen ableiten! Abb. 4g: Untersuchung zum Einfluss der Bodengüte auf den Kaufpreis ( /m²) 0,90 0,80 0,70 y = 0,0141x - 0,0969 R 2 = 0,1139 0,60 Kaufpreis [ /m²] 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, Grünlandzahl Die Ergebnisse der durchgeführten Regressionsanalyse lassen eine Abhängigkeit der Kaufpreise ( /m²) von der Bodengüte (Grünlandzahl) vermuten. Danach wird im Mittel für Flächen höherer Bodengüte auch ein höherer Kaufpreis je Quadratmeter erzielt.

26 26 4. Unbebaute Grundstücke Abb. 4h: Untersuchung zum Einfluss der Flächengröße auf den Kaufpreis ( /m²) 0,80 0,70 0,60 Kaufpreis [ /m²] 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 y = 0,0102x + 0,3093 R 2 = 0,1068 0,00 0,0 2,5 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 17,5 20,0 22,5 Fläche [ha] Die Ergebnisse der durchgeführten Regressionsanalyse lassen eine Abhängigkeit der Kaufpreise ( /m²) von der Größe der veräußerten Fläche vermuten. Danach wird im Mittel für größere Flächen ein höherer Kaufpreis je Quadratmeter erzielt Forstwirtschaftliche Flächen Die Nachfrage von Waldflächen ist im Geschäftsjahr 2009 zurückgegangen. Es wurden im Landkreis Parchim 39 Kaufverträge über die Veräußerung von Waldflächen geschlossen (Geschäftsjahr 2008: 69 Kaufverträge). Davon konnten 36 für eine Auswertung herangezogen werden. Im Durchschnitt wurden, ohne Berücksichtigung des Holzwertes, 0,38 /m² gezahlt. Die Kaufpreisspanne beträgt 0,15 /m² - 0,78 /m² bei einer durchschnittlich verkauften Fläche von 1,6 ha.

27 4. Unbebaute Grundstücke Sonstige land- und forstwirtschaftliche Flächen Im Folgenden werden die verwertbaren Verkäufe von sonstigen land- und forstwirtschaftlichen Flächen des Geschäftsjahres 2009 dargestellt. Abb. 4i: Kaufpreise sonstiger land- und forstwirtschaftlicher Flächen Ackerland Art der Nutzung Kaufpreis Anzahl Fläche Mittel Spanne der Kauffälle Mittel [ /m²] [ /m²] [ha] - Erwerb nach EAGL 1 0,44 0,34-0, ,7 - Verkäufe durch BVVG 2 0,67 0,56-0, ,2 Grünland - Erwerb nach EAGL 1 0,45 0,27-0, ,0 - Verkäufe durch BVVG 2 0,56 0,43-0,70 4 3,8 Mischflächen - Acker- und Grünland 0,54 0,19-1, ,0 - land- und forstwirtschaftliche Flächen 0,34 0,13-0, ,6 Ödland / Unland / Moor 0,22 0,03-0, ,2 Dauer- und Sonderkultur (z. B. Obstplantage, Baumschule) 0, ,2 1 Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz 2 Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH, ohne Verkäufe nach EAGL Es sind Bestandsflächen (Pächterverkauf) als auch Ausschreibungsflächen enthalten. 3 Hinweis: Aufgrund der geringen Kauffallanzahl ist die Aussagekraft des angegebenen Wertes sehr eingeschränkt!

28 28 4. Unbebaute Grundstücke Landwirtschaftliche Betriebe Im Berichtsjahr 2009 wurden 10 Kaufverträge über unbebaute landwirtschaftliche Betriebsflächen abgeschlossen; davon waren 7 verwertbar. Sie dienten überwiegend der Erweiterung des Betriebsgeländes. Ihr Kaufpreismittel beträgt 2,82 /m² (Spanne: 1,36 /m² - 7,00 /m²). Die durchschnittliche Flächengröße liegt bei m² (Spanne: m² m²) Gartenland Für das Geschäftsjahr 2009 ist ein Rückgang der Kauffallzahlen für Haus- und Eigentumsgärten zu verzeichnen. Hatten noch und 2008 sogar 183 verwertbare Kauffälle den Verkauf von Gartenland zum Inhalt, so waren es im vergangenen Jahr nur 42 Kauffälle (aus 52 Kaufverträgen). Im Gegensatz zum Vorjahr hat der Gutachterausschuss zum Stichtag keine Bodenrichtwerte für Gartenland beschlossen. Statt dessen werden im Folgenden die Kaufpreisdaten für den ländlichen Bereich sowie für die Städte aufgeführt. Auf den ländlichen Bereich entfallen 23 verwertbare Kauffälle. Die Auswertung ergab hier einen durchschnittlichen Kaufpreis von 2,92 /m² bei einer durchschnittlichen Fläche von m². Die Kaufpreisspanne beträgt 0,61 /m² 8,00 /m². Für den Bereich der Städte im Landkreis Parchim wurde aus 19 verwertbaren Kauffällen ein Kaufpreismittel von 4,01 /m² (Spanne: 1,08 /m² 8,00 /m²) bei einer durchschnittlichen Fläche von 757 m² ermittelt.

29 4. Unbebaute Grundstücke Sonstige Flächen Verkehrsflächen Straßen Im Geschäftsjahr 2009 beinhalteten 25 verwertbare Kaufverträge den Ankauf von Straßenverkehrsflächen. Davon betreffen 13 Kauffälle abgetretene Flächen aus dem Teilmarkt land- und forstwirtschaftliche Flächen. Sie wurden im Mittel zu 0,39 /m² (Spanne: 0,10 /m² - 0,78 /m²) verkauft. Die durchschnittliche Größe der veräußerten Flächen beträgt m² (Spanne: 14 m² m²). Weitere 12 Kauffälle betreffen abgetretene Flächen aus dem Teilmarkt unbebaute Bauflächen (Hausvorgärten) bzw. dem nachträglichen Grunderwerb von Straßenflächen. Die Kaufpreisspanne beträgt hier 1,50 /m² - 25,00 /m² Die durchschnittliche Flächengröße liegt bei 85 m² (Spanne: 6 m² m²). Bei den Verkäufen aus dem Teilmarkt unbebaute Bauflächen orientierten sich die Vertragsparteien häufig am jeweiligen Bodenrichtwert für Bauland. Radwege 9 verwertbare Verkäufe von Flächen, die der Errichtung bzw. dem Ausbau eines Radweges dienen, konnten im vorangegangenen Geschäftsjahr registriert werden. Dabei handelt es sich um Flächen, die aus dem Teilmarkt land- und forstwirtschaftliche Flächen abgetreten wurden. Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt 0,44 /m² (Spanne: 0,32 /m² - 0,56 /m²). Die durchschnittliche Flächengröße liegt bei 392 m² (Spanne: 42 m² m²) Ver- und Entsorgungsanlagen Im Geschäftsjahr 2009 gab es keinen Kaufvertrag bzgl. der Veräußerung von Flächen für Kläranlagen/Wasserwerke. In den Geschäftsjahren konnten dagegen 6 Kauffälle für derartige Fläche registriert werden. Sie wurden im Mittel zu 1,95 /m² (Spanne: 0,38 /m² - 4,55 /m²) verkauft. Die durchschnittliche Flächengröße liegt bei 257 m² (Spanne: 22 m² m²).

30 30 4. Unbebaute Grundstücke Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien Windkraftanlagen Im Berichtsjahr 2009 fand 1 verwertbarer Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen für die Errichtung von Windkraftanlagen statt. Abb. 4j: Kaufpreise von Flächen für Windkraftanlagen Zeitraum Kaufpreis Ø Grundstücks- Spanne [ /m²] Anzahl größe [ha] ,72-1, , ,36 1 k. A ,66-0,77 6 k. A ,75 1 k. A , ,3 k. A.: keine Angaben Biogasanlagen Im Geschäftsjahr 2009 konnte 1 verwertbarer Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen für die Errichtung von Biogasanlagen in der Geschäftsstelle registriert werden. Der Kaufpreis betrug rd. 5,00 /m² bei einer Fläche von rd. 1,0 ha. Hinweis: Aufgrund der geringen Kauffallanzahl ist die Aussagekraft des angegebenen Wertes sehr eingeschränkt! Flächen für Abbauland 2009 gingen 4 verwertbare Kaufverträge für Abbauland zur Kies- und Tongewinnung bei der Geschäftsstelle ein. Im Durchschnitt wurde ein Kaufpreis von 0,56 /m² (Spanne: 0,20 /m² 0,88 /m²) gezahlt bei einer mittleren Flächengröße von 2,2 ha. Die betreffenden Flächen wurden zuvor landwirtschaftlich genutzt.

31 4. Unbebaute Grundstücke Gewässerflächen Im Jahr 2009 kam es zu 7 Verkäufen von Wasserflächen im Landkreis Parchim. Sie dienen nicht der Fischzucht. Der durchschnittliche Kaufpreis beträgt 0,11 /m² (Spanne: 0,06 /m² 0,30 /m²) bei einer mittleren Flächengröße von m². Des Weiteren wurden im Berichtsjahr 2 Gräben veräußert. Ihr mittlerer Kaufpreis lag bei 0,08 /m² (Flächenmittel: m²). Im Geschäftsjahr 2008 betraf 1 Vertrag den Verkauf eines - der Fischzucht dienenden - Gewässers. Hier wurden 0,25 /m² gezahlt. Die Größe des veräußerten Gewässers beträgt 1,1 ha. Hinweis: Aufgrund der geringen Kauffallanzahl ist die Aussagekraft der angegebenen Werte für Gräben und des - der Fischzucht dienenden - Gewässers sehr eingeschränkt! Flächen zur Sport- und Freizeitnutzung 2009 wurden 3 Verkäufe von Flächen für Golfplätze registriert. Der mittlere Kaufpreis beträgt 2,53 /m² (Spanne: 2,50 /m² 2,60 /m²) bei einer mittleren Flächengröße von 9,6 ha (Spanne: 0,2 ha 21,1 ha). Ebenfalls im zurückliegenden Geschäftsjahr kam es zum Verkauf einer Campingplatzfläche zu einem Kaufpreis von 5,88 /m² (Fläche m²). Im Jahr 2006 wurde eine gleichartige Fläche für 3,29 /m² veräußert (Fläche 11,3 ha). Außerdem konnte 1 Kauffall bzgl. eines Wasserwanderrastplatzes im Geschäftsjahr 2009 in die Kaufpreissammlung aufgenommen werden. Der Kaufpreis beträgt 1,93 /m² bei einer veräußerten Fläche von rd. 1,3 ha wurden 2 Zukäufe für das Gelände eines Seglerhafens (landseitig) registriert. Das Kaufpreismittel beträgt 7,00 /m² bei einer durchschnittlichen Flächengröße von m² kam es zum Verkauf eines Sportplatzes zu einem Kaufpreis von rd. 5,00 /m². Hinweis: Aufgrund der geringen Kauffallanzahl ist die Aussagekraft der angegebenen Werte dieses Kapitels eingeschränkt!

32 32 4B5. Bebaute Grundstücke 5. Bebaute Grundstücke Der Grundstücksmarkt für bebaute Bauflächen weist bzgl. der Anzahl der Erwerbsvorgänge im Geschäftsjahr 2009 wieder eine nahezu konstante Nachfrage auf. Der Geld- und Flächenumsatz ist hingegen wieder deutlich gesunken (um rd. 25 % bzw. rd. 10 %). 5.1 Freistehende Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser In der folgenden Tabelle wird die Kaufpreisentwicklung von Grundstücken, die mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind, getrennt nach Baujahresklassen aufgezeigt. Abb. 5a: Kaufpreise von Grundstücken, die mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind Baujahresklasse Jahr Objektzustand Anzahl Ø Kaufpreis [ ] Ø Wohnfläche [m²] Ø Wohnflächenpreis [ /m²] bis unsaniert teilsaniert saniert unsaniert teilsaniert saniert

33 4B5. Bebaute Grundstücke 33 Abb. 5b: Kaufpreise von Grundstücken, die mit freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern bebaut sind Baujahresklasse Jahr Objektzustand Anzahl Ø Kaufpreis [ ] Ø Wohnfläche [m²] Ø Wohnflächenpreis [ /m²] unsaniert teilsaniert saniert ab Hinweis: Für die oben dargestellte Auswertung der Wohnflächenpreise wurden nur diejenigen Kauffälle aus der Kaufpreissammlung herangezogen, von denen das Baujahr und die Wohnfläche des Gebäudes bekannt waren! Grundstücke mit Wasserzugang wurden nicht explizit von der Auswertung ausgeschlossen. Die Veränderungen der durchschnittlichen Wohnflächenpreise zu den Vorjahren zeigen sich über die verschiedenen Baujahresklassen uneinheitlich. Insgesamt kann man bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken aber von einem in etwa gleich bleibenden Kaufpreisniveau sprechen.

34 34 4B5. Bebaute Grundstücke 5.2 Reihenhäuser/Doppelhaushälften In der folgenden Tabelle wird die Kaufpreisentwicklung von Grundstücken, die mit Reihenhäusern/Doppelhaushälften bebaut sind, getrennt nach Baujahresklassen dargestellt. Abb. 5c: Kaufpreise von Grundstücken, die mit Reihenhäusern/Doppelhaushälften bebaut sind Baujahresklasse Jahr Objektzustand Anzahl Ø Kaufpreis [ ] Ø Wohnfläche [m²] Ø Wohnflächenpreis [ /m²] bis unsaniert teilsaniert saniert

35 4B5. Bebaute Grundstücke 35 Abb. 5d: Kaufpreise von Grundstücken, die mit Reihenhäusern/Doppelhaushälften bebaut sind Baujahresklasse Jahr Anzahl Ø Kaufpreis [ ] Ø Wohnfläche [m²] Ø Wohnflächenpreis [ /m²] ab Hinweis: Für die oben dargestellte Auswertung der Wohnflächenpreise wurden nur diejenigen Kauffälle aus der Kaufpreissammlung herangezogen, von denen das Baujahr und die Wohnfläche des Gebäudes bekannt waren! Die Anzahl der verwertbaren Kauffälle von Grundstücken, die mit einem Reihenmittelhaus, Reihenendhaus oder einer Doppelhaushälfte bebaut sind, ist im Geschäftsjahr 2009 gestiegen. Die durchschnittlichen Wohnflächenpreise sind zum überwiegenden Teil gegenüber dem Vorjahr gesunken.

36 36 4B5. Bebaute Grundstücke 5.3 Mehrfamilienhäuser Die Kauffallanzahl der mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke fällt generell im Flächenlandkreis Parchim relativ gering aus. Lediglich bei den Mehrfamilienhäusern der Baujahresklasse bis 1949 ist in den vergangenen Jahren und auch im Geschäftsjahr 2009 eine höhere Anzahl von verwertbaren Kauffällen zu verzeichnen. Im Geschäftsjahr 2008 konnten seit längerer Zeit wieder Verkäufe für den Geschosswohnungsbau (Wohnblöcke) der Statistik hinzugefügt werden. In der folgenden Tabelle wird die Kaufpreisentwicklung von Grundstücken, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind, getrennt nach Baujahresklassen aufgezeigt. Abb. 5e: Kaufpreise von Grundstücken, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind Baujahresklasse Jahr Anzahl Ø Kaufpreis [ ] Ø Wohnfläche [m²] Ø Wohnflächenpreis [ /m²] bis 1949** * Nicht- Geschosswohnungsbau * Die Gebäude dieser Objektklasse weisen überwiegend einen unsanierten Zustand auf. ** In dieser Objektklasse sind sanierte und teilweise sanierte Gebäude enthalten.

37 4B5. Bebaute Grundstücke 37 Abb. 5f: Kaufpreise von Grundstücken, die mit Mehrfamilienhäusern bebaut sind Baujahresklasse Jahr Anzahl Ø Kaufpreis [ ] Ø Wohnfläche [m²] Ø Wohnflächenpreis [ /m²] * Geschosswohnungsbau * Geschosswohnungsbau ab * Die Gebäude dieser Objektklassen weisen überwiegend einen unsanierten Zustand auf. Hinweis: Für die oben dargestellte Auswertung der Wohnflächenpreise wurden nur diejenigen Kauffälle aus der Kaufpreissammlung herangezogen, von denen das Baujahr und die Wohnfläche des Gebäudes bekannt waren!

38 38 4B5. Bebaute Grundstücke 5.4 Gemischt genutzte Objekte Als Gemischt genutzte Objekte werden in dieser Abhandlung diejenigen Objekte bezeichnet, die sowohl aus einem wohnlich genutzten als auch aus einem gewerblich genutzten Teil bestehen. Für das Geschäftsjahr 2009 liegen 17 Kauffälle für mit gemischt genutzten Objekten bebaute Grundstücke mit einem Gesamtwert von rd. 2,14 Mio und einer Gesamtfläche von rd. 7,3 ha vor. Davon sind 14 Kauffälle verwertbar. Im Mittel wurden gezahlt (Spanne: ). Die durchschnittlich veräußerte Grundstücksfläche betrug m². 5.5 Gewerbeobjekte In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses konnten im Geschäftsjahr 2009 erheblich mehr Verkäufe von Gewerbeobjekten registriert werden. Im Berichtszeitraum wurden im gesamten Landkreis Parchim 56 mit Gewerbeobjekten bebaute Grundstücke im Gesamtwert von rd. 5,26 Mio und einer Gesamtfläche von rd. 70,3 ha gehandelt. Bei diesen Objekten handelt es sich im Wesentlichen um Gewerbe- und Lagerhallen, Werkstatt- und Bahngebäude sowie Verwaltungsgebäude. Für die Darstellung des Kaufpreisniveaus konnten 45 Kauffälle herangezogen werden. Sie wurden, sofern vorhanden und preislich im Kaufvertrag ausgewiesen, um die mobilen mitveräußerten Gegenstände (Maschinen, Geräte, Inventar) bereinigt. Die einzelnen Kaufpreise liegen in der Spanne rd. 1,22 Mio bei einer durchschnittlich veräußerten Grundstücksfläche von rd. 1,4 ha. 5.6 Wochenend- und Ferienhäuser Für das Geschäftsjahr 2009 liegen 52 Kauffälle für mit Wochenendhäusern/Ferienhäusern bebaute Grundstücke mit einem Gesamtwert von rd. 1,81 Mio und einer Gesamtfläche von rd. 4,2 ha vor. Davon sind 45 Kauffälle verwertbar. Im Mittel wurden gezahlt (Spanne: ). Die durchschnittlich veräußerte Grundstücksfläche betrug 790 m². 5.7 Landwirtschaftliche Objekte Für das Geschäftsjahr 2009 liegen 16 Kauffälle über landwirtschaftliche Betriebe vor. Der Gesamtwert beläuft sich auf rd. 1,19 Mio bei einer Gesamtfläche von 5,2 ha. Die Kauffälle beinhalten neben dem Grund und Boden auch die Gebäude. Hierbei handelt es sich um Stallanlagen, Scheunen, Silos o. Ä.