Büroflächen Office Space Marktreport 2015/2016 Berlin

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1 Büroflächen Office Space Marktreport /2016 Berlin

2 Büromarkt Berlin Office market Berlin Rekordmarkt Auf dem Berliner Büromarkt wurde im Jahr mit einem Flächenumsatz von rund m² ein Rekordergebnis erzielt. Im Vergleich zu dem sehr guten Vorjahresergebnis von circa m² ist der diesjährige Flächenumsatz erneut um knapp 24 % gestiegen. Damit zeigt die Hauptstadt die dynamischste Entwicklung aller großen deutschen Bürostandorte. Kennzeichnend für das Vermietungsgeschäft im Jahr sind die zahlreichen Abschlüsse in der Größenklasse ab m², von denen allein zehn über m² lagen. Diese Flächenabsorption hat mit einer Gesamtfläche von rund m² maßgeblich zu dem Spitzenergebnis beigetragen. Zusätzlich führten viele Transaktionen aus der florierenden Start-up-Branche zu überwiegend kleinteiligen Flächenumsätzen. Das spiegelt sich auch in der Anzahl der generierten Abschlüsse wider 85 % der Verträge erfolgten in dem Größensegment bis m². Diese zusammengefasste Größenklasse ( 500 m² und m²) kam auf einen Anteil von 37 % der vermarkteten Gesamtfläche. Größter Abschluss über m² Der größte Abschluss war die Anmietung der Allianz Real Estate Germany GmbH über m² im Mikrostandort Adlershof. Dahinter folgt die Anmietung von Zalando SE über m² in der Valeska-Gert-Straße in der Bürolage. Beide Abschlüsse entfielen auf das 4. Quartal. Der drittgrößte Flächenumsatz wurde bereits im 1. Quartal durch die Rocket Internet AG über m² in der Charlottenstraße registriert. Auffällig waren mehrere Anmietungen des Internet-händlers Zalando über insgesamt m² vorwiegend in der Lage. In nahezu allen Lagen wurde insgesamt mehr Bürofläche vermietet als im Vorjahr, die regionale Verteilung der Marktanteile innerhalb Berlins hat sich jedoch verschoben. Hingegen verzeichnen die Innenstadtund einige Stadtrandlagen aufgrund vermehrter Großabschlüsse höhere Gesamtmarktanteile. Rekord market With a take-up of around 820,000 m² a record result was achieved on the Berlin office market in. In comparison with the excellent result of 662,000 m² in the previous year, this year s take-up has again risen slightly by just under 24 %, meaning that the capital has experienced the most dynamic development of all the major German office locations. Characteristic of the letting business in is the large number of deals in the category from 5,000 m² upwards, of which ten were for spaces of over 10,000 m². With a total area of around 246,000 m² this space absorption has played a major role in the record result. In addition, many transactions with companies in the flourishing start-up segment have led to mainly small-scale take-ups. This is also reflected in the number of deals generated 85 % of the contracts were in the size segment up to 1,000 m². This combined size category ( 500 m² and 501 m² - 1,000 m²) was responsible for a share of 37 % of the total area marketed. Large deal was for 47,000 m² The largest deal was the lease with Allianz Real Estate Germany GmbH for 47,000 m² in the micro-location Adlershof. This was followed by the leasing by Zalando SE of 29,300 m² in Valeska-Gert-Straße in the office location. Both deals were concluded during the 4th quarter. The third-largest take-up was already registered in the 1st quarter by Rocket Internet AG for 22,000 m² in Charlottenstraße. Of particular note in were several leases concluded by the Internet dealer Zalando for a total of 60,000 m² mainly in the. More office space was generally rented in almost all locations than in the previous year, the regional distribution of the market shares within Berlin has, however, shifted. On the other hand, the city centre and some peripheral locations are recording higher overall market shares due to an increase in major deals. Bedeutende Flächenumsätze Berlin* Significant take-ups Berlin* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Allianz Real Estate Germany GmbH m² Stadtrandlage Südost Zalando SE m² Rocket Internet AG m² Innenstadtlage Süd Daimler Real Estate GmbH m² Bundesanstalt für Immobilienaufgaben m² Innenstadtlage West * Jahr /year Büroflächen Marktreport /2016 Berlin

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* in Tsd. m²/in '000s m² * 700 Innenstadtlage Süd City Ost sonstige Stadtrandlagen City West Stadtrandlage Südost Innenstadtlage West Friedrichstraße/U. d. L. Innenstadtlage Ost Potsd. Pl./Leipziger Pl. Innenstadtlage Nord 1 % 2 % 3 % 4 % 4 % 5 % 8 % 9 % 9 % 11 % 10 % 10 % 11 % 13 % 0 % 5 % 10 % 15 % * Prognose/Forecast * Jahr /Year Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* sonstige Dienstleister 1 % Handel 17 % Gesundheits- und Sozialwesen 2 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 3 % Medien, Werbung 3 % Verbände, Interessenvertretungen 5 % Information, Kommunikation 17 % unternehmensnahe Dienstleister 16 % 500 m² m² m² m² 20 % 17 % 17 % 16 % Industrie, Verwaltung 7 % öffentliche Hand, Verwaltung 8 % * Jahr /Year Finanzwesen 12 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 9 % > m² 30 % 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % * Jahr /Year Büromieten (EUR/m²) Office rents (EUR/m²) Leerstand Vacancies in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 24,0 22,0 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 20,10 10,70 20,90 12,20 12,50 12,50 12,50 21,60 22,00 22,00 22,50 13,50 24,00 14,90 in Tsd. m²/in '000s m² , , , , , , ,4 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 Die Lagen sowie rücken zunehmend in den Fokus, da hier gegenwärtig viele Neubauprojekte entstehen. Die Anmietungen der Rocket Internet AG und des Onlinehändlers Zalando haben dazu geführt, dass die Branchen Information, Kommunikation und Handel mit einem Anteil von jeweils 17 % am stärksten vertreten sind. Mit einem Anteil von 16 % positioniert sich die Branchengruppe der unternehmensnahen Dienstleister auf Platz drei. Zunehmend knappes Flächenangebot Die hohe Nachfrage hat zu einer sinkenden Flächenverfügbarkeit geführt. Dabei fehlt nicht nur ein Angebot an großen modernen, zusammenhängenden Flächen in Berlin, die häufig auch nur über zielgerichtete Neubauprojekte zu bekommen sind, sondern auch an älteren Bestandsflächen, die insbesondere im Innenstadtbereich immer seltener verfügbar sind. Neben den boomenden Start-up-Unternehmen absorbieren auch sämtliche Branchen kleinere Flächen im Markt. Die früheren Start-ups der IT-/Multimedia-Branche mieten zahlreiche neue und größere Büroflächen an. Höhere Qualitätsansprüche haben vor allem dazu geführt, dass Kriterien wie ein offener Loft-Charakter, vorhandene Duschen oder ein großzügiger Küchenbereich mit Aufenthaltsmöglichkeiten an Bedeutung gewonnen haben. Entsprechende Flächen in, Kreuzberg, Mitte und dem Zeitungsviertel werden nur selten auf dem Markt angeboten. Folglich hat der Leerstand weiter abgenommen und beträgt rund m². Das entspricht einer historisch niedrigen Leerstandsquote von 4,4 %. Besonders die Umnutzung von Bestandsflächen zu Wohnunterkünften für Flüchtlinge wird den Leerstand weiter sinken lassen und gleichzeitig die Verknappung des Flächenangebots verstärken. Darüber hinaus mietet auch das Land Berlin permanent weitere Büroflächen zur Bewältigung des Verwaltungsaufwands der Flüchtlinge. Da die im Bau befindlichen Projekte größtenteils bereits vorvermietet sind, ist keine nachhaltige Entlastung im folgenden Jahr zu erwarten. There is more and more focus on the locations and Central Station as at present many new projects are being built here. The leases concluded by the Rocket Internet AG and the online dealer Zalando have led to the sectors Information and Communication and Trade being the most strongly represented with a share of 17 % each. The group of corporate service providers lies in third place with a share of 16 %. Increasing shortage of properties available The strong demand has led to a shortage of available office premises. In Berlin there is a lack not only of large, modern, coherent spaces that can often only be generated through target-oriented new construction projects, but also a lack of older existing properties that are more and more rarely available in the city centre region. Besides the booming start-up companies, all sectors are also absorbing smaller spaces on the market. The earlier start-ups of the IT/multi-media segment are renting numerous new and larger office premises. Higher demands on quality have led in particular to criteria such as an open loft character or a spacious kitchen with a dining/break room function becoming more important. Corresponding spaces in, Kreuzberg, Mitte and the newspaper district are only seldom offered on the market. As a result the vacancies have decreased further and amount to around 800,000 m². This corresponds to a historically low vacancy rate of 4.4 %. In particular, the conversion of existing properties to accommodation for refugees will cause the vacancy rate to fall even further and at the same time increasing the shortage of available spaces. In addition, the state of Berlin is also permanently renting more office spaces in order to cope with the extra administrative work connected with the refugees. As the projects already under construction are mostly let in advance, no sustainable relief can be expected during the coming year. Bauprojekte Fertigstellung 2016/2017 (Auswahl) New constructions completion in 2016/2017 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area Bertha Berlin Europacity Becken Development GmbH m² 50Hertz Netzquartier 50Hertz Transmission GmbH m² EUREF-Campus EUREF AG m² Innenstadtlage Süd Marie-Elisabeth-Lüders-Haus, 2. BA Bundesrepublik Deutschland m² City Ost East-Side Office, 1.BA Warburg HIH m² Büroflächen Marktreport /2016 Berlin

5 Starker Anstieg der Mieten Die Durchschnittsmieten sind deutlich um 1,40 EUR auf 14,90 EUR/m² angestiegen, da vermehrt Verträge über 15,00 EUR/m² abgeschlossen wurden. Auch die Spitzenmiete ist erneut um 1,50 EUR auf 24,00 EUR/m² gestiegen. Berlin wandelt sich immer mehr von einem Mietermarkt zu einem Vermietermarkt die Mieterbonität wird wichtiger und bei attraktiven Flächen gehen die Incentives des Vermieters zurück. Great increases in rents The average rents have risen considerably by 1.40 euros to euros/m² as more and more contracts have been concluded at rents in excess of euros/m². There has even been a further high rise in the top rents by 1.50 euros to euros/m². Berlin is increasingly changing from a tenants market to a landlords market the creditworthiness of tenants is tending to play a greater role and the incentives offered by landlords for attractive premises are decreasing. Dynamischer Start in 2016 Der Berliner Büromarkt ist mit einer dynamischen Nachfrage in das Jahr 2016 gestartet. Große Unternehmen sind weiter auf der Suche nach passenden Flächen. Allerdings zeigt sich das begrenzte Angebot zunehmend als limitierender Faktor. Demzufolge rechnet Engel & Völkers Commercial im laufenden Jahr mit einem geringeren Flächenumsatz als, der jedoch die Marke von rund m² erneut überschreiten wird. Dynamic start to 2016 The Berlin office market started the year 2016 with dynamic demand. Large companies are still searching for suitable premises. However, the limited range available is increasingly becoming a restrictive factor. As a result Engel & Volkers Commercial forecasts a lower take-up during the current year than in, but this will again exceed the 700,000 m² mark. Büroflächen Neuzugänge Berlin Office space completion Berlin ,0 in Tsd. m²/in '000s m² ,4 115, ,0 101,0 95,0 78,7 180,0 170,0 150,0 140,0 140, geplante Fertigstellung/scheduled completion 2016* davon vorvermietet/pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport /2016 Berlin

6 Bürolagen Berlin Office locations in Berlin Stadtrandlage West Flughafen Tegel Stadtrandlage Nordwest B5 A115 Innenstadtlage West Engel & Völkers Commercial A111 A100 Stadtrandlage Südwest B1 Innenstadtlage Nord City West A103 B96 Stadtrandlage Nord Potsdamer Platz Leipziger Platz Unter den Linden Friedrichstraße B96 Stadtrandlage Süd B96a Innenstadtlage Süd City Ost B109 Innenstadtlage Ost B2 Stadtrandlage Nordost Stadtrandlage Ost B1/B5 SPREE Stadtrandlage Südost B96a A113 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: 31. December. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Potsdamer Platz/Leipziger Platz Potsdamer Platz/Leipziger Platz 16,00 24,00 EUR/m² 15,00 22,00 EUR/m² City Ost City east 10,00 17,00 EUR/m² Stadtrandlagen Outer-city locations 5,00 12,00 EUR/m² Friedrichstraße/Unter den Linden Friedrichstraße/Unter den Linden 14,00 23,50 EUR/m² 14,00 19,00 EUR/m² City West City west 10,00 16,50 EUR/m² Gewässer Waters 18,00 22,00 EUR/m² 16,00 20,00 EUR/m² Innenstadtlagen Inner-city locations 8,00 16,00 EUR/m² Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com