Sonderausgabe: Facilitymanagement Oktober 2011

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1 Zeitschrift Schriftleitung: Prof. Dr. Bachmaier, Dr. Ing. Friedrich, Dipl. Ing. Schulze, Dipl. Volksw. Mollenkotten Sonderausgabe: Facilitymanagement Oktober 2011 Aus dem Inhalt Seite Immobilienbranche trifft sich auf der EXPO REAL Neue Grenzen bei Inhouse-Geschäften 6 Neue Impulse für die Mitte der Stadt von Prof. Johannes Kister 8 TÜV SÜD-Analysen für optimierte Finanzierungen und Klimastrategien 15 Die Wirkungen innerstädtischer Shopping Center 16 Lebenszyklusanalyse und Folgenutzung von Bauwerken 21 Niemand kennt eine Stadt besser als ihre Bürger 24 Über die Hälfte aller Gemeinden prüft ihre Projekte mit fokos bw auf Wirtschaftlichkeit 25 Planungen stets mit den Bürgern statt über sie hinweg 27 Über 800 Kommunen fördern Familien beim Bauen 30 Nachhaltigkeit ist mehr als Energieeinsparung und Energiekosteneinsparung und Gebäudeeffizienzsteigerung durch gering investive Maßnahmen Von Michael Sauerwein und Benjamin von Wolf-Zdekauer 32 Neue Idylle am Main 34 Mehrwert durch Nachhaltigkeit? Neue Wertschöpfungsstrategien in der Immobilienbranche 37 In Deutschland herrscht dringender Bedarf an altersgerechtem Wohnraum 40 Sanierungsstau an kommunalen Gebäuden beheben 42 Die Bevölkerung wächst, die Bauflächen nicht - 1,4 Millionen neue Wohnungen werden künftig allein in Bayern benötigt 43 Oversum Winterberg Leuchtturm des modernen Gesundheitstourismus 45 Über die Hälfte aller Gemeinden prüft ihre Projekte mit fokos bw auf Wirtschaftlichkeit 45 Kürzung des Stadtumbau-Programms kontraproduktiv 47 Aufbruch in die Zukunft: Bergmannsglück wird wieder Unternehmensstandort 47 TLG IMMOBILIEN GmbH feiert Grundsteinlegung für ihr bislang größtes Projekt in Mecklenburg-Vorpommern 48 Wo ist die nächste Toilette? 48 Erfolgreiche Projektentwicklung in der Hamburger Speicherstadt 49 Öffentliche Immobilien effektiv schützen 50 Sonderkündigung von Erdgasverträgen 51 Mehr als Sensen: 300 Jahre Julius Cronenberg Sophienhammer 51 Effiziente Straßenbeleuchtung 52 Immobilien-Preisspiegel für 660 Städte 53 Ein U für Dortmund 54 Stadtentwicklung als Spielball politischer Machtkämpfe 55 ZBI Professional 6 platziert 56 GSW Immobilien AG mit positivem ersten Halbjahr DEGI GLOBAL BUSINESS wird geordnet aufgelöst 57 Commerz Real veräußert kanadische Immobilie 58 MVV Energie und DDIV vereinbaren weitgehende Partnerschaft 58 Energiegewinnung durch Lärmschutz: Grüner Strom aus grüner Hecke 59 Bayerische Hausbau Immobilien Management ist zum zweiten Mal 60 Tristan Capital Fonds erwirbt Wohn- und Einzelhandelskomplex in Deutschland 60 Licht der neuen Generation für Sicherheit und Komfort im Alter 60 HTWG Konstanz - Fb Kommunikationsdesign Prof. Valentin Wormbs Der Neubau für das Kaufhaus Münstertor an der Neue Straße bildet an dieser zentralen Stelle neuen städtischen Raum und schießt die Lücke der Altstadt. Das keilförmige Gebäude in Sichtbeton stellt den historischen Maßstab der umgebenden Gassen und Straßen wieder her. Stefan Braunfels benutzt den Baustoff Beton, um einen Baukörper im wahrsten Sinne des Wortes "aus einem Guss" zu errichten. Die perfekte scharfkantige Ausführung der Sichtbetonfassade, das reduziere Schalungsbild, die glatten Oberflächen sowie die leichte Maserung des Betons - das alles zeigt, wie weit das Büro mit seiner Erfahrung und in Zusammenarbeit mit den ausführenden Firmen die Ästhetik des Sichtbetons treiben kann. Bauherr: August Inhofer Wohnbau, Senden Architekt: Stefan Braunfels Architekten, München/ Berlin; Projektleiterin: Karin Melcher Planungsbüro/Ingenieurbüro: Sailer, Stephan und Partner, München (Tragwerksplanung); August Inhofer Wohnbau, Senden (Bauleitung) Fertigstellung: 2006 Kern-Häuser jetzt mit dena-gütesiegel Effizienzhaus 61 Die neue LivingColors Bloom 62 Machtwort von der Bundesnetzagentur 62 Wo die Kirche im Dorf gelassen wird 63 Expo Real 2011: Camelot präsentiert modernes Konzept für die Zwischennutzung leer stehender Immobilien 64 Catella vermittelt Büroflächen an Personalberatung 65 FUNDUS-Gruppe erzielt in Berlin erfolgreiche Neu- und Anschlussvermietungen mit rund Quadratmeter Flächenumsatz im Bürobereich 65 WISAG zum zehnten Mal dabei 65 TLG IMMOBILIEN revitalisiert ehemaliges Bramschgelände in Dresden - Friedrichstadt 66 Veranstaltungen 66 Personalien 71 Kommunalwirtschaft 08/2011 1

2 2 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

3 Zeitschrift für das gesamte Verwaltungswesen, die sozialen und wirtschaftlichen Aufgaben der Städte, Landkreise und Landgemeinden Organ des Vereins für Kommunalwirtschaft und Kommunalpolitik e.v. Gegründet im Jahre 1910 in Berlin Verlag Kommunal-Verlag Fachverlag für Kommunalwirtschaft und Umwelttechnik Wuppertal Verlagsort Wuppertal Sonderausgabe Oktober 2011 Immobilienbranche trifft sich auf der EXPO REAL 2011 Vom 4. bis 6. Oktober 2011 findet die EXPO REAL, die größte Europäische Fachmesse für Gewerbeimmobilien und Investitionen, auf dem Gelände der Neuen Messe München statt. Von Dienstag bis Donnerstag trifft sich hier die Immobilienbranche, um Kunden und Partner zu treffen, sich über neue Projekte, aktuelle Marktgegebenheiten und Anlagestrategien zu informieren und auszutauschen. Es ist wieder Bewegung im Immobilienmarkt und das zeigt sich auch auf der Messe. Seit ihrer Premiere 1998 im M,O,C, hat sich die EXPO REAL zur größten Gewerbeimmobilienmesse Europas entwickelt mit über Teilnehmern und Ausstellern (Stand 2010). Die Messe ist die bedeutendste Plattformen für das Standortmarketing europäischer Metropolen. Mit sechs Hallen und damit Quadratmetern Ausstellungsfläche, bleibt die Anzahl der Hallen auf Vorjahresniveau, allerdings werden die Messehallen dichter belegt sein. Unternehmen melden zum Teil wieder größere Stände an und Aussteller, die in den letzten Jahren nicht auf der EXPO REAL waren, stellen 2011 wieder aus. Wie bereits in den Vorjahren sind viele Länder auf der EXPO REAL 2011 mit sogenannten Länderpavillons vertreten. Dabei sind zum Beispiel Österreich, Frankreich, Polen, die Niederlande, die Schweiz und Luxemburg. Ein besonderes Augenmerk liegt dieses Jahr auf den ost- und südosteuropäischen Raum. So präsentieren sich unter anderen Kroatien, Montenegro, Serbien, Slowenien, Ungarn und Russland mit neuen Entwicklungsprojekten auf der Messe. Für einige dieser MOE-Länder konnte eine gemeinschaftliche Aufplanung in der Halle A1 realisiert werden. Ein vielseitiges Rahmenprogramm Insgesamt umfasst das Konferenzprogramm auf der EXPO REAL mehr als 100 Veranstaltungen in vier verschiedenen Foren. Im EXPO REAL FORUM (Halle A2) diskutieren namhafte Branchenexperten über Nachhaltigkeit, Investitions- und Finanzierungsstrategien sowie die Veränderung wirtschaftlicher Parameter und deren Auswirkungen auf die Immobilienbranche. Im INVESTMENT & LOCATIONS FORUM (Halle A1) analysieren internationale Experten die Marktpotenziale weltweiter Investitionsstandorte. Im PLANNING & PART- NERSHIPS FORUM (Halle A2) geht es um Facility Management, visionäre Stadtentwicklung und Karrierechancen in der Immobilienbranche. Im SPECIAL REAL ESTATE FORUM (Halle C2) beleuchten Experten die Vielfalt der nutzungsgebundenen Immobilien wie Hotels, Büros, Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Die Zukunft der Immobilienbranche Experten im Dialog Die Folgen der Finanz- und Wirtschaftskrise werden auch auf der diesjährigen EXPO REAL ein wichtiges Konferenzthema sein. Gesetzliche Rahmenbedingungen und deren Auswirkungen auf die Branche, wie zum Beispiel die neuen EU- Direktiven, die AIFM-Richtlinien (Alternative Investment Fund Management) sowie Solvency II und Basel III bilden dabei nur ein Schwerpunkt. Nach wie vor ist die Finanzierung ein viel gefragtes Thema. Welche Varianten werden zukünftig eine starke Rolle spielen? In dem Zusammenhang von Interesse: Wie werden sich Konsortialfinanzierungen entwickeln? Aber auch die Nachhaltigkeit bleibt weiterhin ein wichtiger inhaltlicher Management- Treiber. Doch hier zeichnet sich eine Trendwende ab: Die bloße Zertifizierung verliert an Bedeutung. Statt dessen wächst das Bewusstsein für wirtschaftliche Nachhaltigkeit, Ökologie und Ökonomie müssen zusammen betrachtet werden. All dies stellt die Immobilienbranche vor Herausforderungen. Wie die Branche damit umgeht und welche Veränderungen sich für die Beteiligten abzeichnen, diskutieren Experten im SPECIAL REAL ESTATE FORUM. Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober

4 City Future Dialogue Um Trends und Tendenzen in der Stadtentwicklung dreht sich alles im City Future Dialogue am Mittwoch, den 5. Oktober 2011 im PLANNING & PARTNERSHIPS FORUM. Thematisiert wird das Zusammenspiel unter anderen in Diskussionsrunden: Was macht Städte attraktiv? Und: Für wen? oder auch Anforderungen der Investoren an Städte: Was muss da sein, was muss funktionieren?. Zudem werden weitere Fragestellungen wie beispielsweise Stadtentwicklung und Stadtplanung: Widerspruch oder Ergänzung? und Für die Ewigkeit oder temporär Was hat in der Stadt wie lange Bestand? diskutiert. Mit diesem Schwerpunkt stellt sich die EXPO REAL 2011 der aktuellen Diskussion um die Zukunft von Städten und Regionen vor dem Hintergrund von Themen wie Energieeffizienz im besonderen und Nachhaltigkeit im generellen, aber auch der Identität und dem Wettbewerb von Städten und Regionen. Media Lounge Ein weiteres Highlight auf der Messe ist die Media Lounge in der Halle A1 Stand 440. Mitten im Messegeschehen ist die Media Lounge ein Treffpunkt für Medienschaffende, Aussteller, PR-Fachleute und Fachbesucher. Neben einem Lounge Bereich mit einer großen Auswahl an Fachmagazinen gibt es eine Vortragsbühne, die an allen drei Tagen bespielt wird. Themen sind unter anderen Flächenwandel, Revitalisierung sowie offene Immobilienfonds. Zudem widmet sich das Programm auch dem Investitionspotenzial in Ost- und Südosteuropa. Hospitality Industry Dialogue Seit Jahren ein wichtiger Bestandteil ist die Hotelkonferenz Hospitality Industry Dialogue, die am Dienstag, den 4. Oktober 2011 im SPECIAL REAL ESTATE FORUM in der Halle C2 stattfindet. Hotelbetreiber, -entwickler und -finanzierer diskutieren aktuelle Trends und Themen: Welche Hotel-Segmente bringen die höhere Rendite Hostels, Budget oder Midscale? Wie rechnet sich das Business für asiatische Ketten in Paris und Wien? Interessant sicher auch der Vortrag zu Reputation- Management und der Einfluss von Social Media auf den Wert der Hotelimmobilie. Das Thema Refinanzierung, das nach der Finanz- und Wirtschaftskrise an Brisanz gewonnen hat, wird ebenfalls im Hospitality Industry Dialogue aufgegriffen. Erstmalig wird es auf der Messe ein Gemeinschaftsstand World of Hospitality geben. Folgende Unternehmen präsentieren sich auf dem Stand: Accor Hospitality (Paris/München), InterContinental Hotels Group (London/Frankfurt), Grand City Hotels & Resorts (Berlin), Lindner Hotels & Resorts (Düsseldorf) sowie die Beratungsunternehmen Christie+Co (London/ Berlin) und Hotour Hotel Consulting (Frankfurt). Ebenfalls vertreten ist die WTSH - Wirtschaftsförderung und Technologietransfer Schleswig-Holstein. CareerDay Am letzten Messetag findet erneut der CareerDay statt. Insgesamt acht Aussteller präsentieren sich hier auf der EXPO REAL interessierten Studenten, unter anderen: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG, Bilfinger Berger Facility Services GmbH, Greif & Contzen Immobilien GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH, METRO PROPERTIES, PATRIZIA Immobilien AG sowie Savills Immobilien Beratungs-GmbH. Zusätzlich gibt es zwei Diskussionsrunden, unter anderem zum Thema EXPO REAL and Beyond. Diskussionsteilnehmer werden erörtern, wie die Globalisierung von Immobilien das Geschäftsgebaren verändert hat und teilen ihre Ansichten über die notwendigen Fähigkeiten in der heutigen und zukünftigen - Immobilienwirtschaft in Europa, den USA und Schwellenländern wie der Türkei. Der Titel des zweiten Vortrags lautet Jobseeker sucht Recruiter - Recruiter sucht Jobseeker. Wer sucht eigentlich wen wann wofür? Im Anschluss zu den Diskussionsrunden vergibt der gif e.v. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung den Immobilien Forschungspreis Neu in diesem Jahr ist der CareerDay Bereich auf der Website der EXPO REAL - ein geschlossener Bereich exklusiv für Teilnehmer am CareerDay. Studenten die eine Eintrittskarte zur Messe haben, können sich in diesem Bereich anmelden und ein individuelles Profil anlegen (www.exporeal.net). Damit haben sie bereits vor der EXPO REAL die Möglichkeit mit den am CareerDay teilnehmenden Ausstellern Kontakt aufzunehmen und sich auf Stellenangebote zu bewerben. Andersherum können auch Aussteller die Studenten kontaktieren. Der Career Day findet von bis Uhr im PLANNING & PARTNERSHIPS FORUM in der Halle A2 statt. EXPO REAL Services Den Besuchern der EXPO REAL steht eine neue, benutzerfreundliche Termindatenbank für das Konferenzprogramm zur Verfügung. Eine vereinfachte Benutzerführung hilft, das Gesuchte schneller zu finden. Zudem bietet das neue System mehr Hintergrundinformationen zu Referenten und Themen als bisher. Zusammen mit der kostenlosen Organizer-Funktion my.exporeal.net können diese Termine auch bequem in den persönlichen Outlook-Terminkalender übernommen werden. Auch die EXPO REAL App wird in verbesserter Ausführung den Besuchern und Ausstellern wieder zum Download zur Verfügung gestellt. Das Konferenzprogramm wird weitaus detaillierter dargestellt als im Vorjahr und eine Art virtueller Guide zeigt selbst angelegte Favoriten und Informationen visuell auf dem iphone. Eine mobile Website wird auch die Nutzer anderer mobiler Endgeräte mit Informationen rund um die Messe versorgen. Weitere Informationen zur EXPO REAL 2011 sowie dem Konferenzprogramm finden Sie auf der Webseite: 4 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

5 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober

6 Neue Grenzen bei Inhouse-Geschäften Die ausschreibungsfreie Beauftragung von Tochterunternehmen wird immer schwieriger von Dr. Ute Jasper, Rechtsanwältin und Partnerin Dr. Isabel Niedergöker, Mag. rer. publ., Rechtsanwältin beide HEUKING KÜHN LÜER WOJTEK, Düsseldorf Neue Urteile schränken die Möglichkeiten von Inhouse- Geschäften für Kommunen und kommunale Unternehmen immer weiter ein. Die Rechsprechung legt dabei ihr Augenmerk vor allem auf das Wesentlichkeitskriterium. Nicht allein maßgeblich ist nunmehr die Rechtsbeziehung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Vermehrt tritt die Beziehung zwischen dem Auftragnehmer und (privaten) Dritten in den Vordergrund. ein Kontrollkriterium und ein Wesentlichkeitskriterium, für ein vergabefreies Inhouse-Geschäft erfüllt sein müssen. Der EuGH hatte folgende Voraussetzungen aufgestellt: Inhouse-Geschäfte sind nach wie vor gefragt. Viele Kommunen beauftragen im Wege dieser vergaberechtlichen Ausnahme ihre kommunalen (Eigen-)gesellschaften. Gängig sind Auftragsvergaben oder die Vergabe von Konzessionen von einer Kommunen an eine von dieser beherrschte Gesellschaft, ein Kommunalunternehmen oder einen rein kommunalen Zweckverband. Seit der Teckal-Entscheidung des EuGH stehen Inhouse- Geschäfte im Fokus der Rechtsprechung. Dennoch ist diese Rechtsfigur nach wie vor nicht in allen ihren Fassetten abschließend geklärt. Dies zeigen wieder einmal neue Urteile verschiedener Oberlandesgerichte, insbesondere die neuen Urteile des Oberlandesgerichtes Hamburg vom (Az. I Verg 5/10) und die neuste Entscheidung des Vergabesenates des Oberlandesgerichtes Düsseldorf vom (VII-Verg 20/11). Die Inhouse-Frage wird an 99 GWB und die Definition des öffentlichen Auftrages geknüpft. Ein öffentlicher Auftrag ist ein Vertrag zwischen einem öffentlichen Auftraggeber und einem Unternehmen. Demnach fordert das Vergaberecht zwei von einander verschiedene Rechtssubjekte. Der Gedanke hinter der Inhouse-Rechtsprechung liegt darin, dass innerhalb eines Rechtssubjektes, also bei internen Vorgängen, eben kein öffentlicher Auftrag vorliegt. Das Gleiche muss auch dann gelten, wenn durch eine organisatorische Ausgliederung aus der Kommune eine neue Rechtspersönlichkeit geschaffen wird. Es soll gerade keinen Unterschied machen, ob ein Amt für die Kommune handelt oder eine kommunale Gesellschaft, die dazu gegründet wurde, dieselben Aufgaben zu erfüllen. In beiden Fällen besteht kein Marktbezug, weil unter dem Dach der Kommune, also im Hause beauftragt wird. Der Wettbewerb wird nicht gefährdet. Eine öffentliche Ausschreibung, mit der Begründung zwei Rechtspersönlichkeiten würden handeln, wäre hier reiner Formalismus. Die Grundkonstellation ist klar. Rechtlich von Interesse sind aber die Fälle, in denen zum Beispiel mehrere Gemeinden Anteile am Auftragnehmer halten oder ein oder mehrere Private an diesem beteiligt sind. Der EuGH hat dazu bereits im Jahr 1999 in der Teckal-Entscheidung Stellung genommen. Nach seiner Rechtsprechung reicht allein die Beteiligung der öffentlichen Hand an einer juristischen Person des Privat- oder des öffentlichen Rechts nicht aus, um ein Geschäft dem Anwendungsbereich des Vergaberechts zu entziehen. Grundsätzlich sind nach der Recht-sprechung des EuGH daher auch alle Geschäfte mit diesen anderen Rechtssubjekten zu-nächst dem Vergaberecht zu unterwerfen. Der EuGH hat aber in seiner Teckal-Entscheidung Kriterien aufgestellt, bei deren Vorliegen er eine Ausnahme zulassen will. Einigkeit besteht in Rechtsprechung und Literatur auch heute insoweit, dass die vom EuGH entwickelten Kriterien, Die Teckal-Kriterien lassen Raum für die gegensätzlichsten Auslegungen und Meinungen. Sie geben den Kommunen einen gewissen Spielraum. Zahlreiche Konstellationen wurden dem EuGH in der Folge zur Entscheidung vorgelegt. Maßgebliche Einschränkungen bestehen aus den ergangenen Urteilen bereits seit Jahren. Die Entscheidungen des EuGH sind quasi zu Klassikern geworden: Die folgende Übersicht stellt eine Auswahl der bekanntesten Entscheidungen dar: Die Urteile betreffen sowohl Fragen zum Kontroll- als auch zum Wesentlichkeitskriterium. Heute entscheiden auch vermehrt die Oberlandesgerichte auf nationaler Ebene weitere Anforderungen und Feinheiten, die bei einem Inhouse-Geschäft zu berücksichtigen sind - beziehungsweise einem solchen entgegenstehen. Sowohl das Oberlandesgericht Hamburg (Entscheidung vom Az.: I Verg 5/10) als auch der Vergabesenat des Oberlan-desgerichts Düsseldorf (Entscheidung vom Az.: VII-Verg 20/11) haben sich mit der Frage beschäftigt, welche Rolle Rechtsbeziehungen mit (privaten) Dritten bei der Beurteilung eines vergabefreien Inhouse-Geschäftes spielen. Das Oberlandesgericht Hamburg entschied folgenden Fall: 6 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

7 Die Stadt Hamburg hatte ihre kommunale Stadtwerke-GmbH, an der sie mittelbar (Enkelgesellschaft) vollständig beteiligt war, ohne die Durchführung eines Vergabeverfahrens mit verschiedenen energiewirtschaftlichen Leistungen beauftragt. Die Gesellschaft erzielte nach den Feststellungen des Gerichtes 90,5 % ihres Gesamtumsatzes innerhalb des Hoheitsgebietes der Stadt Hamburg, wovon wiederum ca. 15,91 % der Umsätze durch die Stromlieferungen an Privatkunden erzielt wurde. Die Stadt Hamburg vertrat die Ansicht, dass der Umsatz aus Stromlieferungen innerhalb des Stadtgebietes kein inhouse-schädliches Drittgeschäft darstellen könne. Denn die Leistungen seien als Teil der Daseinsvorsorge der Stadt Hamburg zuzurechnen. Die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft für private Dritte und der hieraus generierte Umsatz in Höhe von 15,91 % sei daher eine Tätigkeit des öffentlichen Auftraggebers. Dies ergebe sich daraus, weil die Gesellschaft gerade zur Sicherung der kommunalen Daseinsvorsorge gegründet worden sei. Die Energieversorgung gehöre seit je her zu den typischen, die Daseinsvorsorge betreffenden Aufgaben. Aus diesem Grund müsse auch der mit der Stromlieferung an private Dritte erzielte Umsatz als Tätigkeit des öffentlichen Auftraggebers, also der Stadt Hamburg, gewer-tet werden. Ein Wettbewerber beanstandete das Inhouse-Geschäft, weil die Voraussetzungen dafür seiner Meinung nach nicht vorgelegen hätten. Das Oberlandesgericht Hamburg hat in dem Verfahren entschieden, dass in dieser Konstel-lation ein inhouse-schädliches Drittgeschäft vorliegt. Denn der Stadt könnten nur solche Um-sätze zugerechnet werden, deren Erzielung sie auch tatsächlich herbeigeführt habe. Die Beauftragung der Gesellschaft zur Erbringung von Energiedienstleistungen erfolge aber gerade nicht durch sie als öffentlichen Auftraggeber, sondern unmittelbar durch die jeweiligen Privatkunden selbst. Deshalb seien diese im Verhältnis zum öffentlichen Auftraggeber Dritte. Die Umsätze mit den Stromlieferungsverträgen seien folglich als Drittumsatz zu qualifi-zieren. Außerdem hat das OLG Hamburg ausgeführt, dass die Stromversorgung den Kommunen auch nicht mehr exklusiv zugewiesen sei, weil auch private Dienstleister am Markt tätig seien. Auch eine Rekommunalisierung ändere nichts daran, dass für die Stromlieferung ein Wettbewerbsmarkt besteht. Gerade dieser Wettbewerb würde durch Inhouse- Geschäfte, wie das vorliegende verfälscht. Solche Geschäfte müssten daher eingegrenzt werden. Für Kommunen, ihre Stadtwerke und andere kommunale Unternehmen bedeutet die Entscheidung: Konzessionen für Strom- und Gasversorger oder für Verkehrsunternehmen dürfen nicht mehr ohne Wettbewerb an die kommunalen Stadtwerke vergeben werden, wenn diese auch ein Drittgeschäft mit privaten Endkunden machen. Dies ist in der Regel der Fall, denn die Verbraucher schließen ihrerseits die Verträge ab und zwar mit den Stadtwerken und nicht mit der Stadt selbst. Vor kurzer Zeit ist nun das aktuellste Urteil durch den Vergabesenat des Oberlandesgerichtes Düsseldorf gefällt worden. In der Entscheidung hat sich das Gericht ebenfalls zur Problematik des Wesentlichkeitskriteriums im Rahmen von Inhouse-Geschäften geäußert. Auch hier waren die Drittgeschäfte der entscheidende Punkt bei der Bewertung. Das Oberlandesgericht Düsseldorf stellte in seiner Entscheidung ebenfalls auf die Umsätze mit Endverbrau-chern oder Unternehmen ab und schloss sich insoweit der Rechtsprechung des EuGH und des Oberlandesgerichtes Hamburg an. Das Oberlandesgericht Düsseldorf verneinte im dem Fall ein zulässiges Inhouse-Geschäft, weil das beauftragte Unternehmen nicht im Wesentlichen für den öffentlichen Auftraggeber tätig war. Das Unternehmen hatte einen Drittgeschäftsanteil von 9,7 %. Eigentlich lag es damit unter der 10%-Grenze, die der EUGH in der Entscheidung Asfemo vom festgelegt hatte. Leider ließen die Düsseldorfer Richter die Frage nach einer konkreten Quote offen und teilten nicht mit, wann ihrer Ansicht nach die Schwelle zur Inhouse-Schädlichkeit überschritten wurde. Das OLG Düsseldorf fokussierte sich auf einen anderen Punkt. Es stellte auf einen zusätzlichen Aspekt bei der Prüfung von Drittgeschäften im Rahmen von Inhouse-Konstellationen ab. Die Überlegung ist nicht ganz neu: denn das Gericht rechnete als weiteren Posten auch Drittgeschäfte anderer Unternehmen hinzu. Bekannt ist diese Betrachtung schon aus dem Urteil des OLG Celle vom (Az. 13 Verg 8/09). Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober

8 des jeweiligen Tochterunternehmens mit Dritten beachten, sondern auch sämtliche weitere Drittgeschäfte. Denn nach der Entscheidung der Düsseldorfer Richter stehen Geschäfte mit Dritten einem Inhouse-Geschäft nicht nur dann entgegen, wenn das kommunale Unternehmen selbst am Markt auftritt. Das Gericht hält unter bestimmten Umständen auch die Drittgeschäfte von Vertragspartnern und verbundenen Unternehmen für ein Hindernis. Neu ist aber Folgendes: Zusätzlich zum dem eigenen Fremdgeschäft des Unternehmens beachtete der Vergabesenat auch die Umsätze des Zweckverbandes, dem das Unternehmen angehörte. Dieser Zweckverband wurde selbst gewerblich tätig und erzielte 38,5 % der Umsätze durch Geschäfte mit Dritten. Aus diesem Grund sei die zulässige Grenze für Drittgeschäfte überschritten. Kommunale Unternehmen müssen nach der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düs-seldorf nun bei der Berechnung des Fremdumsatzes nicht nur den Anteil der Geschäfte Am Rande hat das Oberlandesgericht Düsseldorf auch noch zu einem weiteren Klassiker des Vergaberechts Stellung genommen: das Oberlandesgericht äußerte sich zu Vertragsänderungen im Vergaberecht. Das Gericht hat klar formuliert, dass eine allgemeine Anpas-sungsklausel keine ausschreibungsfreie Vergabe weiterer Leistungen auf der Grundlage eines bestehenden Vertrages rechtfertigen kann. Enthält der Vertrag keine weiteren Angaben, müssen die neuen Leistungen ausgeschrieben werden. Nur wenn der ursprünglich geschlossene Vertrag schon die Umstände und die Richtung für den Fall einer Vertragsänderung vorgibt, können die kommunalen Unternehmen auf ein Vergabeverfahren verzichten. Die Einschränkungen für Direktvergaben an kommunale Unternehmen werden also immer enger. Nicht nur neue sondern auch laufende Verträge müssen schnell dem neuen Recht angepasst werden. Integrierte Innenstadtentwicklung Neue Impulse für die Mitte der Stadt Von Prof. Johannes Kister Gesellschafter von kister scheithauer gross architekten und stadtplaner GmbH, Köln/Leipzig Städte sind Orte ständiger Transformation. Der Stadtumbau bietet vielfältige Chancen, steht aber auch vor zahlreichen Herausforderungen vom Denkmalschutz über die Stärkung der urbanen Vielfalt bis hin zur Bürgerbeteiligung. Wie der Wandel gelingen kann, zeigt das Beispiel Gerling-Areal in Köln. Auf der Basis des Masterplans von kister scheithauer gross (ksg) soll sich der bisherige Bürostandort in ein lebendiges Wohn- und Geschäftsviertel verwandeln. Das Projekt Lageplan des Gerling-Areals: Am südlichen Rand befinden sich Rundbau und Hufeisenbau, in der Mitte der Gereonshof, nördlich das alte Stadtarchiv in der Nachbarschaft zu St. Gereon. ist ein Musterbeispiel für einen nachhaltigen innerstädtischen Transformationsprozess und die Revitalisierung denkmalgeschützter Bauten der 1950er und 60er Jahre. Die Planungslösungen setzen neue Standards und können als Vorbild für vergleichbare Aufgaben in anderen Städten und Kommunen dienen. Die Stärkung der urbanen Zentren als Wohn- und Lebensraum sowie als Ort von Wirtschaft und Handel hat für die städtische Entwicklung besondere Bedeutung. Der Zeitpunkt, mehr für die Innenstädte zu tun, ist günstig. Durch den Strukturwandel entstandene große Brachflächen in der Innenstadt bieten die Chance, hier Neues zu entwickeln, heißt es im Weißbuch Innenstadt das vom Bundesbauministerium im Juni 2011 vorgelegt wurde, um die Debatte um eine nachhaltige Entwicklung der urbanen Zentren zu fördern. Die Innenstädte in Deutschland verkörpern in besonderer Weise die Qualitäten des europäischen Städtebaus. Sie sind Räume des Austauschs und Mittelpunkte des öffentlichen Lebens. Im Idealfall bieten sie Stadträume, die Eigenschaften wie Dichte, Vielfalt, Attraktivität und gute Erreichbarkeit in sich vereinen. Innenstädte benötigen kultivierte Orte und Räume, Schönheit und Kreativität. Eine zukunftsorientierte Innenstadtentwicklung muss sich dem annehmen und muss die Stadt-, Bau- und Planungskultur als zentrales Aktionsfeld wiederentdecken. Individuelles statt Stangenware, maßgeschneiderte Lösungen statt Austauschbarkeit, Qualität statt Durchschnittsware. Die Auseinandersetzung mit Gestalt, Nutzung und Gebrauch der öffentlichen Räume rückt dabei ganz besonders in den Fokus, stellt das Netzwerk Innenstadt NRW treffend fest. 8 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

9 Die Kölner Innenstadt weist besonders hohe Potenziale auf, wie der Masterplan der Rheinmetropole eine städtebauliche Absichtserklärung aus dem Jahr 2009 konstatiert: Verantwortlich für die hohe Vitalität der Innenstadt ist die vertikale und kompakte Schichtung der Einrichtungen von Kultur, Geschichte, Kommerz und vor allem des Wohnens. Diese Besonderheit der Kölner Innenstadt sollte in ihrer Einmaligkeit erhalten beziehungsweise gefördert werden. Weiter heißt es: Auf dem Weg zu einer zukunftstauglichen europäischen Großstadt wird der planerisch intelligente und sensible Umgang mit der baulichen und städtebaulichen Geschichte der Stadt Köln von besonderer Bedeutung sein. Die Transformation des Kölner Gerling-Areals bietet die Chance, diesen intelligenten und sensiblen Umgang mit dem baulichen Erbe unter Beweis zu stellen. Das Gerling-Areal liegt im Nordwesten der Kölner Altstadt im Gereonsviertel in direkter Nachbarschaft der romanischen Kirche Sankt Gereon. Inmitten der Kölner Innenstadt bildet der rund 4,6 Hektar große Komplex einen eigenen Kosmos, der über Jahrzehnte nahezu unverändert erhalten blieb. Es handelt sich um ein architektonisch wie städtebaulich einzigartiges Ensemble aus Bürogebäuden eines der größten Baudenkmäler in Deutschland mit bewegter Geschichte, die bis ins Jahr 1920 zurückreicht (siehe Infokasten). Chronik Meilensteine auf dem Weg zur Revitalisierung April 2007 Juni 2007 Oktober 2007 Auslobung des zweiphasigen städtebaulichen Wettbewerbs 12 Büros nehmen an dem Wettbewerb teil Erste Auswahlsitzung: drei Büros kommen in die zweite Phase Auswahlsitzung der zweiten Phase: ksg gewinnt den Wettbewerb 2008 bis 2009 Mehrere Bürgerbeteiligungen 2010 Beginn der Abbrucharbeiten Dezember 2010 Beschluss des Bebauungsplans März Baubeginn 2014 Geplante Fertigstellung Erneute Offenlegung des Bebauungsplans Nach dem Auszug des Versicherungskonzerns Gerling im Jahr 2009 lag die Bürolandschaft verwaist mitten in der Kölner City und soll nun bis zum Jahr 2014 städtebaulich aufgewertet, umgenutzt und revitalisiert werden. Ziel ist es, das Ensemble weitestgehend zu erhalten und zugleich zeitgemäß weiter zu entwickeln. Geplant sind behutsame Veränderungen durch Neubauten und maßvolle Aufstockungen. Im Kern jedoch bleiben das Erscheinungsbild und die größtenteils denkmalgeschützte Bausubstanz erhalten. Zudem werden die Vorgaben des Höhenkonzeptes für die linksrheinische Kölner Innenstadt eingehalten, um die Wirkung der romanischen Kirche Sankt Gereon nicht zu beeinträchtigen. Darüber hinaus soll die monofunktionale Nutzung des einstigen Bürostandortes durch eine kleinteilige Nutzungsmischung ersetzt werden. Altes und Neues nachhaltig verbinden Menschen lieben ihre Stadt, ihr Quartier. Ausschlaggebend dafür sind Werte, Stimmungen und die Identifikation mit dem Ort. Hier muss der Veränderungsprozess ansetzen und eine Vision entwickeln, die genau auf den betreffenden Raum zugeschnitten ist. Folglich ging es zu Beginn des Pla- Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober

10 Das Gerling-Areal stellt Planer und Architekten vor die Herausforderung, den Blick zu erweitern über das Einzelbauwerk hinaus. Es gilt, in Quartieren zu denken. Das Projekt erfordert wie viele Vorhaben des Stadtumbaus ein neues Zusammenhangsdenken von Stadt und Bauwerk. Nicht Einzelbausteine stehen im Vordergrund, sondern die urbane Vielschichtigkeit. Das Ganze erfordert eine Vision. Ohne eine bildhafte Idee geht es nicht. Orientierung bieten dabei die Leitbilder der europäischen Stadt und der integrierten Stadt. Diese Leitmodelle setzen auf ein ausgewogenes Verhältnis von städtischer Dichte einerseits und Freiräumen andererseits. Zudem zielen sie auf eine Quartiersbildung durch gemischt genutzte Stadtbausteine, die sich gegenseitig ergänzen und im wahrsten Sinne des Wortes ein Stück Stadt europäischer Prägung bilden. Im Gerling-Areal entstehen auf rund Quadratmeter Bruttogeschossfläche insgesamt elf Gewerbeimmobilien für Büros, Gastronomie und Einzelhandel sowie sechs Wohngebäude mit insgesamt 139 Wohnungen. Im Bebauungsplan heißt es treffend: Durch die geplante Nutzungsmischung mit Wohnen und Arbeiten, Einkaufen und Gastronomie wird das Quartier anders als heute nicht nach Büroschluss tot sein, sondern wie die Umgebung sich als lebendiges Stadtquartier in die nördliche Kölner Altstadt einfügen. Eingang zum Hufeisenbau am Hildeboldplatz vor Beginn der Bauarbeiten zur Revitalisierung. Foto: Christian Richters nungsprozesses im Gerling-Areal darum, den Gen-Code des Ortes zu lesen: Das Ensemble zeichnet sich vor allem durch die Gunst der Lage aus, durch die Ikonographie der Bestandsarchitektur sowie die Werte der Nachbarschaft. Für die Revitalisierung muss etwas Neues hinzukommen, etwas Zukunftsweisendes, ein Schuss Wagemut andernfalls wäre es eine reine Sanierung. Gemeint ist damit neben dem Mut des Bauherrn auch der Wagemut der Denkmalpflege, die bewährte Muster im Umgang mit Baudenkmälern erweitert. Zudem der Wagemut von Stadtplanungsämtern, die die Parameter der Dichte und Zulässigkeiten im Einzelfall neu entscheiden. Nicht zuletzt der Wagemut von Politikern, die Veränderungsprozesse, die erfahrungsgemäß großen Beharrungskräften ausgesetzt sind, mehrheitsfähig gestalten. Der Masterplan von kister scheithauer gross für das Gerling- Areal verfolgt die nachhaltige Verbindung von Alt und Neu. Ziel ist es, den Stadtraum zu aktivieren, aber seine Identität im Kern nicht zu verändern. Es geht um die Wiederbelebung bestehender Bauwerte also darum, den Charakter und die Seele eines Bauwerkes oder Ensembles zu erkennen und zu bewahren ohne Dogma, doch mit Sachverstand und nach allen Regeln der Baukunst. Dabei zeigt sich: Oft kann das Alte aktueller sein als das Neue. Bei der Quartiersentwicklung muss es stets Ziel sein, keine Inseln entstehen zu lassen, sondern ein Viertel mit den Potenzialen des Umfeldes zu vernetzen. Im Gerling-Areal findet diese Vernetzung ansatzweise bereits in der Bauphase statt. So stellte der Projektentwickler zum Beispiel im Herbst 2010 der Oper Köln das ehemalige Gerling-Mitarbeitercasino für ausgewählte Aufführungen zur Verfügung. Auf diese Weise gehen vom neuen Gerling-Areal bereits vor der Fertigstellung kulturelle Impulse aus. Entsprechende Zwischenschritte und provisorische Teilzeitnutzungen können sich bei Projektentwicklungen generell als hilfreich erweisen. Denn durch Zwischennutzungen lassen sich Immobilien oder Quartiere, die am Blickfeldrand liegen, neu in den Fokus schieben und an einem Standort verankern. Auf diese Weise ist es möglich, auf die zukünftige Neufassung des Bauwerkes oder des Viertels aufmerksam zu machen und Nutzungsänderungen vorzubereiten. Wenn alle Beteiligten Verwaltung, Planer, Projektentwickler und Investoren die nötige Sensibilität für die genannten Qualitätskriterien mitbringen, lässt sich am Ende ein nachhaltiger Städtebau realisieren. Denn nachhaltig im besten Sinne ist es, wenn ein Projekt sich nahtlos in die jeweilige Stadtgesellschaft integriert und im gewachsenen urbanen Kontext auf Dauer einen Nutzen stiftet. Im Übrigen gilt, dass die Transformation bestehender Substanz per se nachhaltig ist. Denn sinnvolle städtebaulich-architektonische Investitionen sind nie allein auf funktionale Zwecke, sondern auf Dauerhaftigkeit und wachsende Wertentwicklung angelegt. Der Gereonshof als neue Piazza Die städtebauliche Strategie für das Gerling-Areal basiert auf mehreren Grundsatzentscheidungen: Die Eigenart der Architektur das Spiel mit Höhen und Tiefen sowie der städtische Charakter von steinernen Flächen und Volumina soll erhalten bleiben. Alle für den Bestand bedeutsamen Gebäude bleiben bestehen, so dass das Gerling-Areal auch weiterhin die Stadt über eine große Fläche prägt. Zugleich wird eine Erweiterung der m² großen Bestandsfläche von etwa m² angestrebt. Zusätzliche Geschosse und Ergänzungsbauten werden einfühlsam in das Bestehende integriert. Die Nachverdichtung entwickelt sich aus dem Bestand und soll zugleich Stadträume schaffen, Durchgänge öffnen, Binnenräume erlebbar machen und den Schulterschluss an die Umgebung senden. Zahlen & Fakten auf einen Blick Bauherr: FRANKONIA Eurobau Friesenquartier GmbH, Köln Projektentwickler: Aurea-Projektmanagement GmbH, Düsseldorf Projektsteuerer: BMP Baumanagement GmbH, Köln Masterplaner: kister scheithauer gross, Köln Architekten: kister scheithauer gross, Köln Steidle Architekten, München Kahlfeldt Architekten, Berlin Petzinka Pink, Düsseldorf HPP Architekten, Düsseldorf Bauzeit: 2011 bis 2014 Grundstücksfläche: m 2 inklusive Außenanlagen BGF Bestand (gesamt): m 2 BGF Um- und Neubau: ca m 2 10 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

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12 Das Kompositionsprinzip aus hohen und niedrigen Gebäuden soll erhalten bleiben, weil es Teil des Charismas des Viertels ist. Die Aufstockungen reagieren sensibel auf den Rhythmus von Hoch und Tief, thematisieren das Kubische und eine auf den Baukörper bezogene Setzung. Auf diese Weise entwickeln sie die Komposition des Gerling-Areals schlüssig und zeitgemäß weiter. Im Mittelpunkt der Vision für das neue Stadtquartier steht der zentrale Gereonshof. Als Herzstück des gesamten Ensembles diente er früher ausschließlich repräsentativen Zwecken und war durch die umliegende Büronutzung und die Durchgangsstraße kaum belebt. Dieses ungenutzte Potenzial die schlummernde urbane Qualität des Raumes soll zum Leben erweckt werden und künftig den Kern des Quartiers bilden. Ziel ist es, einen mediterranen, lebendigen Platz nach dem Vorbild einer italienischen Piazza zu schaffen mit dem bereits vorhandenen Brunnen, neuem Straßencafé und Restaurant, umgeben von hochwertigen Stadtwohnungen. Die bestehenden Straßenleuchten, Fahnenmasten und Wandreliefs bleiben im Zuge der Revitalisierung erhalten. Durch die Sperrung des Platzes für den Durchgangsverkehr wird der Piazza-Charakter zusätzlich verstärkt. Das 15-stöckige Hochhaus am Gereonshof wird zu einem Wohnturm umgewandelt. Darüber hinaus gibt der Neubau eines Torhauses an der westlichen Seite dem Gereonshof eine zusätzliche Fassung. Das für die Konzeption wichtige Torhaus überzeugt in seinen städtebaulichen Proportionen, seiner gestalterischen Anmutung und seiner Nutzungskonstellation gleichermaßen, lobt die Wettbewerbs-Jury den Entwurf von kister scheithauer gross. In der Würdigung der Wettbewerbs-Jury heißt es außerdem: Die Besonderheit der Arbeit liegt in der konzeptionellen und gestalterischen Sensibilität im Umgang mit den bestehenden Gebäuden. Nach Ansicht der Experten weist der Entwurf ein sehr gutes, dem Charakter der einzelnen Gebäude und Standorte angemessenes Nutzungskonzept auf. Weiter heißt es: Auch das Erschließungs- und das Freiraumkonzept sind schlüssig. Neben dem sensiblen Umgang mit den vorhandenen Gebäuden und ihrer feinsinnigen Weiterentwicklung zeichnet den Entwurf aus, dass er die Schwerpunkte im Neubau dort setzt, wo die Eingriffe verträglich sind. Vor allem im nördlichen Teil des Gerling-Areals entstehen Neubauten, die sich behutsam in den bauhistorischen Kontext integrieren, beispielsweise das Haus von Werth, das Agrippina Palais und die Gereon Lofts. Damit entsteht um das alte Stadtarchiv herum anstelle der alten Siebziger- Jahre-Büros eine neue wunderbare Raumfolge. Eine kleine Kapelle südlich des alten Stadtarchivs soll künftig freigestellt und über eine neue Wegführung für die Öffentlichkeit erreichbar sein. Die Revitalisierung des gesamten Gerling-Areals erfolgt in enger Abstimmung mit dem Denkmalschutz. Die Fachleute fertigen für jedes Gebäude Bestandspläne, Fotodokumentationen und Raumbücher an, die Auskunft über die jeweilige Ausstattung geben. Für alle Bauwerke werden innen wie außen individuelle Lösungen entwickelt, um Denkmalschutz und Neukonzeption sinnvoll zu vereinen. Dies ist eine besondere Herausforderung, denn Ziel ist es, die Bestandsgebäude im Gerling-Areal statisch, energetisch und brandschutztechnisch zu ertüchtigen und nach neuesten technischen und ökologischen Standards auszustatten. Vielfältige neue funktionale Anforderungen werden integriert, bei der energetischen Sanierung erfolgen zum Beispiel Veränderungen der Fassaden wie Loggien und bodentiefe Fenster. Der Leitgedanke der Geschichte des Gerling-Areals Die Vergangenheit des Gerling-Ensembles reicht bis ins Jahr 1920 zurück. Damals erwarb Robert Gerling das Palais Langen am westlichen Rand des heutigen Areals als neuen Sitz für sein Versicherungsbüro. Um dem Wachstum des Unternehmens gerecht zu werden, erwarb Gerling weitere Flächen und plante nach und nach weitere Bürobauten. Nach dem Tod von Robert Gerling übernahm sein Sohn Hans die Geschäfte. Für ihn war Architektur Chefsache. In der Wirtschaftswunderzeit der 1950er Jahre entsteht im Gereonsviertel ein ganzes Ensemble von Gebäuden, die Dr. Hans Gerling nach seinen eigenen Ideen von namhaften Architekten gestalten lässt. In den 1960er-Jahren kommen neue Bauwerke hinzu, etwa der berühmte Rundbau und der Hufeisenbau. Zahlreiche Bauten des Gerling-Ensembles wurden lange Zeit als Nazi-Architektur kritisiert, denn viele der damaligen Planer gehörten schon zum Arbeitsstab des NS-Architekten Albert Speer. Doch in den 1980er-Jahren gab es einen Wandel in der Bewertung der Gerling-Bauten. Und in der Tat: Die Komposition aus Flachbauten und einem Hochhaus hätte man im Dritten Reich so nicht geplant, vielmehr wären durchgehende Traufhöhen entstanden. Die Architektur der Nazis kannte das alleinstehende Hochhaus nicht. Der Kontrast von hoch und tief kommt eher aus den zwanziger Jahren. Im Gerling-Areal wurde eine Mischung realisiert aus traditioneller Stadtbaukunst und moderner Planung mit Solitären und getrennten traditionellen Blocktypologien. Man verband zwei Dinge, die im Widerstreit stehen. Das Gerling-Ensemble dokumentiert eindrucksvoll die Gesellschaftsgeschichte der jungen Bundesrepublik in ihrem Versuch, aus dem Schatten des Krieges zu treten und etwas Neues zu beginnen. Ein Reflex auf die Bautradition Chicagos ist spürbar, zugleich vollzieht sich die Ablösung aus dem totalitären Denken und den damit verbundenen Personen nur langsam und nicht öffentlich. Das Gerling-Ensemble wurde größtenteils unter Denkmalschutz gestellt zum einen aufgrund seiner außergewöhnlichen baulichen Geschlossenheit, zum anderen wegen der reichhaltigen und gut erhaltenden Innenausstattung, die mit ihren vielen durchdachten Details zu dem unverwechselbaren Charakter des Quartiers beiträgt. Die Innenraumgestaltung liefert ein schönes Zeugnis für das Spannungsfeld der Wirtschaftswunderwelt zwischen protzig opulent und verspielt charmant, bemerkt das Magazin Architektur & Wohnen. Die Huldigungen des Interieurs an die weltweiten Erfolge des Konzerns gipfelten in der Bar der Globale- Rückversicherung. Dort waren selbst die Türgriffe Weltkugeln und statt Lampen hing über geschmeidigen pastellfarbenen Ledersesseln ein leuchtender Globus. In der jüngsten Vergangenheit des Quartiers wird die Revitalisierung eingeleitet: In enger Abstimmung mit der Stadt startet der neue Eigentümer des Gerling-Quartiers im April 2007 ein zweistufiges städtebauliches Wettbewerbsverfahren zur Entwicklung und Umsetzung eines Architektur- und Nutzungskonzeptes. Im Oktober 2007 trifft ein Empfehlungsgremium unter dem Vorsitz der früheren Münchener Stadtbaurätin Prof. Christiane Thalgott eine einstimmige Entscheidung zugunsten von kister scheithauer gross. Der städtebauliche Siegerentwurf wird zu einem städtebaulichen Planungskonzept weiterentwickelt, das dem inzwischen genehmigten Bebauungsplan zugrunde liegt. Die Abbrucharbeiten sind größteneils abgeschlossen, die Bauarbeiten haben bereits begonnen. 12 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

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14 Sanierungsmaßnahmen ist dabei stets die baukünstlerische Intention des Originalentwurfs. Am Ende wird man kaum eine Veränderung wahrnehmen aber in Wirklichkeit ist nichts so geblieben wie es war. Dialogorientiertes Verfahren Der Wandel des gebauten Raums geht meist mit Konflikten und Kontroversen einher, weil in der Stadtgesellschaft naturgemäß eine Vielzahl unterschiedlicher Interessen und Bedürfnisse aufeinander treffen. Auch beim Projekt Gerling-Areal wurden verschiedene Fragen der Umgestaltung in den Kölner Öffentlichkeit lebhaft diskutiert umstritten war vor allem die Höhenentwicklung der Gebäude rund um St. Gereon, Kritiker fürchteten eine Beeinträchtigung der Wirkung der Kirche durch die Neuplanungen. Nach langen Debatten konnten schließlich Kompromisse erzielt werden, die schlüssig und konsensfähig sind. Der Stadtentwicklungsausschuss hat den Bebauungsplan für das Gerling-Areal einstimmig befürwortet. Und der Masterplan von kister scheithauer gross überzeugte nicht nur die Stadt Köln und ihre Behörden, sondern auch die Öffentlichkeit und die Denkmalschützer. Das Vorhaben insgesamt stößt auf eine breite positive Resonanz. So betont beispielsweise Kölns Planungsdezernent Bernd Streitberger: Wir gewinnen ein Stück Innenstadt zurück. Das ist eine riesige Chance für Köln. Und Oberbürgermeister Jürgen Roters meint: Dieses Projekt hat alle Chancen, zu einem herausragenden, lebendigen Quartier in der Innenstadt zu werden. Und er fügt hinzu: Das Überführen, und damit auch Sichern, so hochwertiger denkmalgeschützter Gebäude und Arrangements in die Zukunft, ist eine Aufgabe, die von allen Seiten das höchste Maß an Sensibilität und fachlichem Können verlangt. Der Gereonshof: die neue Piazza mit Wohnturm und Torhaus. Masterplaner ksg kister scheithauer gross architekten und stadtplaner (ksg) stehen für den intensiven Dialog von Ort und Typologie. Aus diesem übergeordneten Kontext entwickelt ksg aus abstrakten Visionen konkrete Bauskulpturen, deren Zeichenhaftigkeit Ort und Typus prägt. Als verantwortlicher Generalplaner wie auch als klassischer Architekt in allen Leistungsphasen ist das Büro seit nahezu 20 Jahren erfolgreich im In- und Ausland tätig. Zurzeit arbeitet ksg an zwei Standorten in Köln und Leipzig mit einem Team von etwa 50 Mitarbeitern. Durch die Sanierungen von zwei Speichergebäuden im Kölner Rheinauhafen, dem sogenannten Siebengebirge und Silo, konnte das Büro seine Expertise im Umgang mit Bestandsgebäuden bereits unter Beweis stellen. Prof. Johannes Kister hat sich durch zahlreiche Vorträge und Veröffentlichungen zu Sanierungen von Gebäuden aus den 1950er und 60er Jahren einen Namen gemacht. Erst kürzlich wurde etwa die Fassadensanierung des Kölner Blau-Gold- Hauses abgeschlossen, für die ksg unter Berücksichtigung der denkmalpflegerischen Aspekte das Fassadengutachten erstellt hatte. Die bauliche Entwicklung des Gerling-Areals wurde von Anfang an von einem transparenten Verfahren mit breiter Beteiligung der Öffentlichkeit geprägt. Die Einbindung von Politik, Verwaltung, Fachleuten und Bürgern erfolgte frühzeitig etwa durch Workshops und öffentliche Diskussionsveranstaltungen im betroffenen Stadtbezirk. Es steht außer Frage, dass die Transformation einer Stadt öffentliche Debatten braucht. Es bedarf klarer und offener Angebote zur Mitwirkung, um diese Debatten konstruktiv auszutragen. Meist sind es schwierige, komplexe Prozesse, aber für den Planer und Architekten kann es auch faszinierend und beglückend sein, wenn Gestaltungsfragen so große Teile der Stadtgesellschaft bewegen und auf diese Weise das Bewusstsein für städtebauliche Zusammenhänge steigt. Das Gerling-Areal als Vorbild Die Transformation der Städte ist zur neuen Planungsaufgabe geworden. Das Projekt Gerling-Areal kann als Vorbild nachhaltiger Innen(stadt)entwicklung im Bestand gelten. Denn der demographische und wirtschaftsstrukturelle Wandel hinterlässt in vielen Städten und Kommunen seine Spuren auch und gerade in den Zentren. Leer stehende Ladenlokale, aufgegebene Kaufhäuser, Baulücken und Brachflächen sind Beispiele dafür, dass vielerorts Zentren in ihrer Qualität und Funktion bedroht sind. Es gilt, Innenstädte zu stärken und sie als Orte des Wohnens und Arbeitens, von Versorgung, Freizeit und Kultur zu stabilisieren und zu fördern. Die Stärkung der Zentren trägt in hohem Maße dazu bei, die Identität und das baukulturelle Erbe einer Stadt zu bewahren dafür ist das Gerling-Areal in Köln ein herausragendes Beispiel. Es geht darum, öffentlichen Raum so attraktiv zu gestalten, dass sich Bewohner und Besucher dort gerne aufhalten. Die Potenziale innerstädtischer Brachflächen müssen für neue Funktionen nutzbar gemacht, der Gebäudebestand muss erhalten, gesichert und nicht selten umgenutzt werden. Ein attraktives Stadtbild, reizvolle öffentliche Räume oder neue differenzierte Wohnangebote für Jung und Alt entstehen vorrangig im gewachsenen städtebaulichen Bestand, betont das nordrhein-westfälische Bauministerium. Wenn alle relevanten Akteure Bevölkerung, Wirtschaft, Politik und Verwaltung konstruktiv miteinander kommunizieren, kann ein erfolgreicher Stadtumbau gelingen. Denn die Entwicklung der Innenstädte ist stets eine partnerschaftliche Leistung, die Kooperation und Dialog erfordert. 14 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

15 TÜV SÜD-Analysen für optimierte Finanzierungen und Klimastrategien Vom 4. bis 6. Oktober 2011 präsentiert TÜV SÜD auf der Expo Real in München umfassende Due-Diligence-Leistungen für Investoren, Bauherren und Eigentümer. Erstmals stellt der internationale Dienstleister auch Lösungen zur CO2-Bilanzierung von Gebäuden im Rahmen des sogenannten Carbon Footprint vor (Stände C1.212 und A1.430). Das Thema Refinanzierung in der Immobilienwirtschaft steht im Spannungsfeld zwischen den neuen Eigenkapitelregeln von Basel III und Solvency II, hohen Liquiditätsanforderungen und der Nachhaltigkeit. Alle drei Punkte erhöhen den Druck auf die Bewertung der Nutzungsdauer und der Lebenszykluskosten, sagt Dr. Ulrich Klotz, Geschäftsführer der TÜV SÜD Industrie Service GmbH und Leiter des Geschäftsbereichs Real Estate der TÜV SÜD AG. Mit dem ganzheitlichen Due-Diligence-Ansatz schafft TÜV SÜD Industrie Service für Investoren, Bauherren und Eigentümer eine belastungsfähige Basis für die Einschätzung der Zukunftsfähigkeit von Büro- und Verwaltungsgebäuden im Bestand und stärkt zudem das Vertrauen der Kreditgeber in die finanzierten Liegenschaften. Denn ein strukturelles Element von Basel III sind die steigenden Liquiditätsanforderungen an Banken (u. a. Liquidity Coverage Ratio). Danach müssen die Vermögenswerte ausreichend liquide sein, um auch Krisenzeiten der Märkte sicher überbrücken zu können, sagt Rainer de Vries von der TÜV SÜD ImmoWert GmbH. Die Zeiten langer Lebensdauern ohne angemessene Nachinvestitionen durch sich wandelnde Nutzungsanforderungen gehören der Vergangenheit an. Der von TÜV SÜD entwickelte ganzheitliche Due-Diligence- Ansatz setzt sich zusammen aus der Umwelt Due Diligence, der Technischen Due Diligence und der Real Estate Due Diligence. Wer im Laufe des Lebenszyklus beispielsweise energetisch und nachhaltig modernisiert, senkt zwar die eigenen Nebenkosten. Doch um die Investition zu refinanzieren, ist meistens die langfristige Vermarktungsfähigkeit des Objekts erforderlich. Die enge Spanne zwischen erforderlichen und wirtschaftlichen Nachhaltigkeitsmaßnahmen verdeutlicht die Notwendigkeit einer vorausschauenden Planung und qualitätsgesicherten Umsetzung. Kommen durch fehlerhafte Ausführungen bei der Sanierung noch unvorhergesehene Zusatzkosten hinzu, kann sich die Amortisationszeit deutlich verlängern, wodurch auch die Bewertungsrisiken steigen können. Um solche Faktoren zu berücksichtigen, setzt TÜV SÜD ein ganzheitliches Bewertungssystem ein, das auf Basis zahlreicher Real Estate Due Diligences entwickelt wurde und das rund 150 aussagekräftige Kriterien zu fünf Bewertungsschwerpunkten umfasst, erklärt Dr. Stefan Heuß, Leiter des Center of Competence Energieeffizienz von TÜV SÜD Industrie Service. Zu diesen zählen beispielsweise die Situation bei der Wärmeenergie und elektrischen Energie, die Baukonstruktion und die technische Gebäudeausrüstung aber auch die Umnutzungsmöglichkeiten. Diese Nachhaltigkeitsanalyse bietet zugleich eine aussagekräftige Grundlage für eine mögliche Zertifizierung nach internationalen Standards wie BREAM und LEED.

16 CO2-Fußabdruck von Gebäuden Erstmals präsentiert TÜV SÜD auf der Expo Real 2011 auch Lösungen zur Prüfung der CO2-Bilanzierung von Gebäuden im Rahmen des sogenannten Carbon Footprint. Dabei wird der gesamte Lebenszyklus betrachtet von der Planung und Herstellung, über Nutzung und Instandhaltung, bis zum Recycling, erläutert Thomas Claßen, Projektleiter im Bereich Carbon Management Service von TÜV SÜD. Wichtig für eine belastbare Bilanzierung sind unter anderem die sinnvolle Gliederung der verwendeten Baustoffe, valide Emissionsfaktoren und ein transparentes Reporting. TÜV SÜD unterstützt Eigentümer und Betreiber nicht nur beim nachhaltigen Bauen, sondern auch bei ihren Bestrebungen, die bilanzierten Emissionen klimaneutral zu stellen und zu zertifizieren. Vorträge von TÜV SÜD-Experten auf der Expo Real: - Podiumsdiskussion der Gefma: Nachhaltigkeit im Bestand Wunsch oder Wirklichkeit? Lösungen für die Praxis An der Podiumsdiskussion nimmt Dr. Ulrich Klotz teil, Geschäftsführer der TÜV SÜD Industrie Service GmbH und Leiter des Geschäftsbereichs Real Estate der TÜV SÜD AG , 12:00 bis 12:45 Uhr, Halle A2, Stand Due-Diligence-Lösungen TÜV SÜD SCoRE (Dr. Stefan Heuß) und Carbon Footprint für Gebäude (Thomas Claßen) , 10:00 bis 11:30 Uhr, Konferenzraum B12 Die Wirkungen innerstädtischer Shopping Center auf Angebotsstrukturen, Einkaufslagen und Nachfrageverhalten von Dipl. Geogr. Markus Epple Eigentlich sind innerstädtische Shopping Center im Prinzip ein Gewinn für die Innenstädte. Sie bieten den Kommunen die Chance, Investitionen in die Innenstädte zu lenken, was vor noch nicht ganz so langer Zeit immer gefordert aber selten erreicht wurde. Mit innerstädtischen Shopping Centern kann die Anziehungskraft der Innenstädte erhöht, die Kaufkraftbindung gestärkt und den Kunden ein besseres Angebot offeriert werden. Das alles erhöht die Attraktivität der Innenstadt und nützt letztlich auch den bestehenden Einkaufslagen. Die Bedingungen für diese positive Bewertung sind schnell genannt. Verkaufsflächengröße, Branchenmix, Mikrostandort und die städtebauliche Integration des jeweiligen Shopping Centers müssen passen. Also scheint doch die Investition in neue innerstädtische Shopping Center unter den genannten Bedingungen eine rundum gute Sache für die Innenstädte zu sein. Warum aber sind dann die Forschungsergebnisse über innerstädtische Shopping Center in den letzten Jahren überwiegend negativ? Es fällt auf, dass in den meisten Forschungsarbeiten negative Arbeitshypothesen formuliert werden, was aufgrund der eigentlich positiven Grundtendenz verwundert. Es ist davon auszugehen, dass dies mit dem fachlichen Hintergrund der Verfasser zusammenhängt. Planer und Städtebauer vernachlässigen wirtschaftliche Aspekte oft und überbetonen den planerischen Aspekt, während Ökonomen in der Regel die städtebaulichen Gesichtspunkte hinter die wirtschaftlichen Aspekte anstellen. Hinzu kommt eine sträfliche Verallgemeinerung der Wirkungen innerstädtischer Shopping Center. Es wird ein massives Vordringen zu großer, stereotyp angelegter und suboptimal verorteter Einkaufscenter in die Innenstädte festgestellt und nachhaltiger Schaden für die Innenstädte und Stadtteilcenter konstatierti. Offensichtlich legen die allzu kritischen Geister die Verträglichkeitsgrenzen zu Größe, Branchenmix und Standort für innerstädtische Shopping Center sehr eng an. Dabei wird offenkundig, dass der Wettbewerbsgedanke innerhalb von Innenstädten meist vollkommen ausgeblendet wird. Bestehende Strukturen müssen ohne wenn und aber geschützt werden. Wettbewerbsfähigkeit, Marktfähigkeit, Kundenorientierung oder Innovationskraft des ansässigen Einzelhandels spielen keine Rolle, ja sie werden durch das Prinzip des hundertprozentigen Konkurrenzschutzes unwichtig und faktisch ausgehebelt. Ich möchten nicht bestreiten, dass innerstädtische Shopping Center auch negative Wirkungen für die Innenstädte zeitigen können, aber nicht immer und ganz sicher nicht ab allgemein festzulegender Verkaufsflächengrenzen. Die Wirkungen von innerstädtischen Shopping Centern sind differenziert zu betrachten! Die Wahrheit liegt in der Differenzierung. Jede Innenstadt, jedes Stadtteilzentrum ist anders. Die Unterschiede liegen gleichwohl weniger in den Angebotsstrukturen, wo ein gewisser Grad von Uniformität zunehmend beklagt wird, als vielmehr in den sehr unterschiedlichen städtebaulichen Rahmenbedingungen. Stadtgrundrisse, Flächenpotenziale, Gebäudestrukturen, Verkehrsadern, Durchwegung und Topographie machen jedes städtische Zentrum unique und individuell. Hinzu kommen regionale und gesamtstädtische Rahmenbedingen, die sich in Einzugsbereich und Wettbewerbsituation darstellen und die verfügbaren Potenziale und die Konkurrenzeinflüsse bestimmen. Letztlich ist keine innerstädtische Situation vergleichbar mit einer anderen und damit keine Shopping Center Ansiedlung in ihren Wirkungen auf ihr Umfeld mit einer anderen. Das gleiche Shopping Center dürfte in verschiedenen Innenstädten aufgrund der unterschiedlichen Rahmenbedingungen in anderer Weise wirken. Demnach sind Wirkungszusammenhänge auch nicht auf jede Standortsituation in Innenstädten oder Stadtteilzentren übertragbar. Anhand von sehr unterschiedlichen Einzelfällen kann ich zeigen, dass die von der Fachwelt aufgestellten Thesen zu den Wirkungsmechanismen von innerstädtischen Shopping Centern nicht zwangsläufig gelten und nicht immer übertragbar sind. Dazu liegen aktuelle Ex-Post-Analysenii, vor, die jeweils den Zustand der betreffenden Zentren vor der Errichtung und einige Zeit nach der Eröffnung der analysierten Shopping Center untersuchen und die Veränderungen in den jeweiligen Zentren, die sich innerhalb des betrachteten Zeitraumes zeigen, darlegen. Eine wesentliche Schwierigkeit der Ursachenforschung liegt darin, dass nicht automatisch alle Veränderungen im Vorher-Nachher-Vergleich auf die Errichtung des jeweiligen Shopping-Centers zurückzuführen sind. Auch die Rahmenbedingungen ändern sich innerhalb des Vergleichszeitraumes. Dies ist insbesondere in Berlin zu beobachten, 16 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

17 wo innerhalb des Untersuchungszeitraumes von 1998 bis 2009 eine sehr starke Veränderung der Einzelhandelslandschaft, insbesondere bezüglich der Errichtung von Shopping Centern, stattgefunden hat. Nach einer kurzen Vorstellung der Beispielfälle werden wir die Kernthesen der vorliegenden Forschungsarbeiten an den Beispielen überprüfen und zu Schlussfolgerungen, was die allgemeine Aussagekraft der bisherigen Forschung angeht, gelangen. Spandau-Arcaden in Berlin Spandau, in nicht-integrierter Mikrolage und mit voller Versorgungsfunktion Das Stadtbild der Spandauer Altstadt zeigt ein in sich geschlossenes Altstadtensemble. Die Altstadt ist bestimmt durch einen historisch geprägten Stadtgrundriss sowie die vielfältige und kleinteilige Angebotsstruktur, nicht nur im Einzelhandel sondern auch in der der Gastronomie, den Dienstleistungen und der medizinischen Versorgung. Besonderes Merkmal des Stadtteilzentrums ist die städtebauliche Geschlossenheit durch den Verlauf der ehemaligen Befestigungsanlagen. Anziehungskräftig ist die Fußgängerzone mit attraktiven Magnetbetrieben wie C&A oder Karstadt und dem regelmäßig stattfindenden Bauernmarkt. Standortsituation Spandau Arcaden Der jetzige Standort der Spandau Arcaden liegt südlich des Altstadtensembles, getrennt durch die Bahnunterführung, der stark befahrenen Klosterstraße und rund 300 Meter Distanz zum Rand der Altstadt, auf den ersten Blick ein klassischnegativer Fall von nicht-integriertem Mikrostandort. Mit rund qm Verkaufsfläche verdoppelte sich die Verkaufsfläche im Spandauer Zentrum auf rund qm. Die Versorgungsfunktion des Zentrums umfasst den gesamten Bezirk Spandau und reicht in das östliche Umland von Berlin hinaus. Die Spandau Arcaden wurden im Jahr 2001 eröffnet. Schönhauser-Allee-Arcaden in Berlin Prenzlauer Berg, in voll integrierter Mikrolage und mit begrenzter Versorgungsfunktion Das Stadtbild entlang der Schönhauser Allee zwischen dem Kreuzungsbereich Bornholmer/Wisbyer Straße und Eberswalder/Danziger Straße ist geprägt durch die mehrgeschossige, dichte, größtenteils geschlossene Bebauung. Die Schönhauser Allee ist bestimmt durch die vielfältige und ausschließlich kleinteilige Angebotsstruktur. Neben Einzelhandelsangeboten, die völlig ohne Großflächen auskommen, sind auch Dienstleisterr aber insbesondere gastronomische Angebote im Zentrum etabliert. Insgesamt kann das Zentrum in zwei Teile untergliedert werden. Der mittlere und nördliche Bereich ist deutlich geprägt von Einzelhandel und Gastronomie. Der südliche Teil, welcher im weiteren Verlauf in das Quartier rund um die Kastanienallee übergeht, ist besonders geprägt von für ein Szeneviertel typischen, teilweise alternativen Einzelhandels- und Gastronomiestrukturen. Das Zentrum Schönhauser Allee ist als Besonderes Stadtteilzentrum eingestuft. Der Standort der Schönhauser-Allee-Arcaden ist voll integriert in das Zentrum Schönhauser Allee und verfügt über die unmittelbare Anbindung an S- und UBahn. Das Zentrum öffnet sich funktional in den Erdgeschosslagen zum Zentrum hin, indem die Ladenlokale im Erdgeschoss nicht nur durch die innere Mall sondern auch von außen erschlossen werden. Mit einer aktuellen Gesamtverkaufsfläche von rund qm hat sich auch hier die Verkaufsfläche im Zentrum mit der Eröffnung der Schönhauser-Allee-Arcaden, ausgehend von rund qm Verkaufsflächenbestand, nahezu verdoppelt. Die Versorgungsfunktion des Zentrums Schönhauser-Allee ist für die umliegenden Stadtteile auf die kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufen beschränkt. Die Schönhauser Allee Arcaden eröffneten im Jahr Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober

18 Erlangen Arcaden in der Innenstadt von Erlangen in voll integrierter Mikrolage und ergänzender Versorgungsfunktion Die Innenstadt von Erlangen zeigt sich, entsprechend der historisch gewachsenen Strukturen, in ihrer Funktionsverteilung entsprechend differenziert. Die Teilung zwischen Altstadt und Hugenottenstadt ist ebenso nachzuvollziehen wie die Weiterentwicklung des Zentrums in Richtung Süden bis über den Rathausstandort hinaus. Eine lang gezogene Fußgängerzone verbindet Haupt- und Nürnberger Straße, ergänzt um die eine oder andere Nebenlage in den östlich oder südlich angrenzenden Quartieren. Die räumliche Lagendifferenzierung ist vielfältig und teilweise in ihrer Versorgungsfunktion stark spezialisiert. Das Einzelhandelsangebot ist geprägt durch einige großflächige Magnetbetriebe, einen hohen Filialistenanteil sowie einem immer noch differenzierten und vielfältigen Fachhandel. Die Erlangen-Arcaden liegen voll integriert mit zwei Zugängen zur 1ALage der Fußgängerzone in der Nürnberger Straße. Sie verfügen über insgesamt rund qm Verkaufsfläche, so dass die Innenstadt von Erlangen heute einen Verkaufsflächenbestand von insgesamt qm Verkaufsfläche aufweist. Die Versorgungsfunktion der Erlangen Arcaden innerhalb der Innenstadt kann bei diesen Größenverhältnissen nur ergänzender Art sein. Der Versorgungsbereich der Innenstadt von Erlangen geht deutlich über das gesamte Stadtgebiet hinaus und reicht im Norden weiter als im Süden, wo Nürnberg und Fürth die Ausdehnung des Einzugsbereiches begrenzen. Die Erlangen Arcaden wurden 2007 eröffnet. Durch die kurze Beschreibung der Beispielfälle wird klar, dass Rahmenbedingungen und Centerstrukturen unterschiedlicher nicht sein können. Neben einem nicht-integrierten, durch städtebauliche Zäsuren von der Altstadt getrennten Shopping Center in Spandau, haben wir zwei Shopping Center mit voll integrierten Mikrostandorten, die aber wiederum sehr unterschiedliche Funktionen für die jeweiligen Stadt-, bzw. Stadtteilzentren einnehmen. Einem mit über qm Verkaufsfläche sehr großem Shopping Center stehen mit jeweils unter qm Verkaufsfläche zwei nicht ganz so große Center gegenüber. Während für zwei Stadtteilzentren die Eröffnung der Shopping Center zu einer Verdoppelung der gesamten Verkaufsfläche führte, erhöhte sich in der Innenstadt von Erlangen der Verkaufsflächenbestand mit Eröffnung der Erlangen Arcaden um knapp 20%. Basierend auf den Bestandserhebungen aller Einzelhandelsbetriebe im Jahr 1998 (Berlin) bzw (Erlangen) wurde eine erneute Bestandserhebung in den Jahren 2008/2009 durchgeführt. Somit ist für jedes Gebäude im jeweiligen Zentrum die Nutzungsentwicklung nachvollziehbar. Gleichzeitig wurden die Veränderungen in der Einzelhandelsnutzung im Hinblick auf Angebotsqualität, Preisniveau, Sortiment und andere Qualitätsmerkmale bewertet, um mögliche Trading- Down-Effekte erfassen zu können. Auch die Nutzungswandlung von Einzelhandelsnutzung in andere Nutzungen (Gastronomie, Dienstleistung, Handwerk, Wohnen, etc.) wurde systematisch erfasst, um Funktionsverschiebungen bzw. -verluste bewerten zu können. Alle Bewertungen und Analysen erfolgten nach Straßenabschnitten und ermöglichen so die Darstellung der Lagenveränderungen. Ergänzend wurden in den jeweiligen Shopping Centern die Kunden und teilweise innerhalb der Hauptlagen der Zentren nach ihrem Einkaufs-, insbesondere nach ihrem Kopplungsverhalten befragt, um einen objektiven Maßstab für die funktionale Einbindung des Shopping Centers in das Stadt-/-teilzentrum zu erhalten. Mit Hilfe dieser Datenbasis und auch der langen Betrachtungszeiträume ist eine objektive, umfassende und detaillierte Analyse der Veränderungsprozesse in den Zentren möglich. Sind die negativen Arbeitshypothesen und deren unterstellte Folgen verallgemeinerbar? - Ist es tatsächlich richtig, dass die negativen Auswirkungen von Shopping Centern mit deren zunehmender Größe zwangsläufig steigen? - Stimmt es, dass mit sinkender Integration der Mikrolage des Shopping Centers in das Zentrum die negativen Auswirkungen auf die bestehenden Einkaufslagen notwendig wachsen? - Muss man immer davon ausgehen, dass mit zunehmender Sortimentsüberschneidung zwischen Shopping Center und Bestandslagen sich die negativen Auswirkungen vergrößern? - Schneidet man regelmäßig potenzielle Kopplungseffekte ab, wenn eine städtebauliche Öffnung der Shopping Center den Zentralen Einkaufsbereichen unterbleibt? Führen die genannten Annahmen in den hier untersuchten Fällen wirklich zu - der Verlagerung, bzw. dem Verlust der bisherigen Haupteinkaufslagen, - der Verschiebung von Kaufkraftströme zu ungunsten des Bestandes, - Leerständen und Trading-Down-Effekten, - Wertverlusten von Immobilien und sinkende Mietpreisniveaus in den Zentren? Begriff und Wirkung des Wettbewerbs werden sträflich vernachlässigt! Es scheint, dass den vorliegenden Forschungsarbeiten ein wesentlicher Mangel anhaftet, indem Konkurrenzwirkung und städtebauliche Auswirkung quasi gleichgesetzt werden. Das führt in der praktischen Anwendung dieser Forschungsergebnisse dazu, dass Sortimentsüberschneidungen grundsätzlich und rigoros vermieden werden. Die gute alte Käseglocke lässt grüßen. Begriffe wie Verdrängungswettbewerb, ruinöse Konkurrenz, Kannibalisierungseffekte werden leichtfertig verwendet, ohne zu berücksichtigen wo Konkurrenz aufhört und städtebauliche Auswirkungen beginnen. Wettbewerb in der Marktwirtschaft ist ein wichtiges Regulativ für die Preisfindung, die Qualitätssicherung oder für Innovationen. Dabei liegt das Wesen der Konkurrenz darin, dass mehrere Marktteilnehmer das gleiche tun und im Kampf um Marktanteile sich Wettbewerbsvorteile erarbeiten. Solche Mechanismen funktionieren auch in Innenstädten und sollten nicht leichtfertig außer Kraft gesetzt werden. Die Definition der städtebaulichen Auswirkungen orientiert sich im Gegensatz dazu nicht an Konkurrenzbeziehungen zwischen Betrieben, sondern an den Angebotsstrukturen im Zentrum. Angebotsstrukturen in Innenstadtzentren lassen sich durch Sortiments- und Dimensionierungsmix ebenso beschreiben wie durch Multifunktionalität und den durch sie induzierten Nachfrageströmen (Kaufkraft-, Passanten-, Verkehrsströme). Sind Spandau- und Schönhauser-Allee-Arcaden zu groß? In den beiden Berliner Zentren wurde die Verkaufsfläche des betroffenen Zentrums durch das jeweilige Shopping Center verdoppelt. Die Anwendung der hier kritisierten Arbeitshypothesen hätte beide Shopping Center mit der geplanten Größe als schädlich eingestuft. Sowohl die Spandau Arcaden als auch die Schönhauser-Allee-Arcaden wären in der jetzigen Form nie entstanden. Die Auswertung unserer Vorher-Nach- 18 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

19 her-untersuchung sowohl in Spandau als im Zentrum Schönhauser Allee zeigt, dass die Funktionsfähigkeit beider Zentren durch die Etablierung der Shopping Center nicht beeinträchtigt wurde. Die Verkaufsflächen des Einzelhandelsbestandes liegen jeweils auf dem Niveau von In Spandau etwas niedriger, in der Schönhauser Allee etwas höher, der Betriebsgrößenmix hat sich im Bestand kaum verändert, selbst der Branchenmix des Bestandseinzelhandels weist nur marginale Veränderungen in beiden Zentren auf. Massiv verändert hat sich die Mieterstruktur. Die damaligen Betreiber im Einzelhandel sind nicht mehr die von heute. Hier hat sich in beiden Zentren ein fast vollständiger Austausch ergeben. Diese Fluktuation führte jedoch weder zu einem spürbaren Wandel im Branchenmix noch zu den befürchteten Trading-Down-Effekten. In einigen wenigen Lagen sind Nutzungsänderungen in Richtung Gastronomie und Dienstleistungen zu beobachten, jedoch nicht in einem Ausmaß, der Funktionsverluste im Zentrum befürchten ließe. Im Gegenteil, die Multifunktionalität des Zentrums wurde gestärkt. Die verallgemeinerte Empfehlung, die Verkaufsflächengrößen von Shopping Centern rigoros zu beschränken, kann zu falschen Ergebnissen führen. Im schlimmsten Fall werden dringend notwendige Investitionen in Innenstädten verhindert. Offensichtlich können auch massive Erweiterungen des Angebotes durch Shopping Center verträglich oder gar nützlich für den Bestandshandel in den Zentren sein. Sind die Spandau Arcaden nicht in das Zentrum integriert? Der Mikrostandort der Spandau Arcaden ist geprägt durch die städtebauliche Zäsur der Bahnlinie und der Klosterstraße. Dies sind keine optimalen Voraussetzungen für die funktionale Integration. Hinzu kommt eine fußläufige Distanz bis zum Rand der Altstadt von rund 300 m, bis in die beste Einkaufslage zum Karstadt oder C&A dürften es eher 600 m sein, so dass auch hier die Anwendung der diskutierten Arbeitshypothesen dazu geführt hätte, diesen Standort eher nicht zu realisieren. Die Befragung der Kunden innerhalb der Spandau Arcaden zeigt allerdings ein für die einschlägigen Forscher sicher überraschendes Bild. Trotz der Hemmnisse und Barrieren ist der Anteil derjenigen Kunden, die ihren Einkaufsbesuch regelmäßig sowohl auf die Arcaden als auch die Altstadt ausdehnen mit über 60% der Besucher überraschend hoch. Entscheidend für die gegenseitige Befruchtung von Shopping Center und Einkaufslage ist offenkundig nicht nur die Distanz zwischen beiden, sondern auch die vorgefundenen Strukturen sowohl städtebaulicher als auch angebotsstruktureller Art. Ein Karstadt und ein C&A, kombiniert mit attraktivem Fachhandel, üben eben eine Anziehungskraft aus, die die beschriebenen Barrieren regelmäßig überwindet. Als Bestätigung sind hier die Befragungsergebnisse in den voll integrierten Schönhauser-Allee-Arcaden zu sehen. Hier lag die Kopplungsquote bei nur 45% und das trotz der architektonischen Öffnung und der integrierten Mikrolage des Shopping Centers. Hier fehlen im Zentrum eindeutig die genannten städtebaulichen und angebotsstrukturellen Anziehungspunkte, die für eine größere Zahl von Verbrauchern den Weg über das Shopping Center hinaus attraktiv machen. Dass die Schönhauser-Allee-Arcaden trotzdem städtebaulich und funktional in das Zentrum Schönhauser Allee integriert sind, zeigen die immerhin 45% Kopplungsquote und vor allem die Tatsache, dass nur knapp 14% der Kunden des Shopping Centers mit dem Auto, aber rund 86% mit dem ÖPNV, dem Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober

20 Fahrrad oder zu Fuß kommen, also sich vom Zentrum in die Arcaden bewegen. Damit ist eindrucksvoll bewiesen, dass die Empfehlung, Randlagen von Shopping Centern in Innenstädten grundsätzlich zu vermeiden, zu sehr verallgemeinert und zur Verhinderung von sinnvollen Investitionen in Innenstädten führen kann. Gleichzeitig, belegt eine Passantenbefragung, die im Zentrum, aber außerhalb der Schönhauser Allee-Arcaden durchgeführt wurde, den sehr hohen Integrationsgrad der Arcaden in das Zentrum Schönhauser Allee. Trotz der niedrigeren Kopplungsquote der Arcadenbesucher von 45% im Vergleich zu 63,4% in den Spandau Arcaden erreichen die Synergien zwischen dem Zentrum Schönhauser Allee und den Arcaden ein hohes Niveau. Knapp 65% der befragten Passanten besuchen in der Regel sowohl Betriebe in den Arcaden als auch Betriebe außerhalb, was auf einen hohen Integrationsgrad der Schönhauser Allee Arcaden schließen lässt. Nur 6,4% der Befragten besuchen ausschließlich Betriebe in den Arcaden und lassen das restliche Zentrum außen vor. Die Anziehungskraft der Schönhauser Allee-Arcaden nützt also den übrigen Betrieben im Zentrum. Integrierte und sich zum Zentrum öffnende Shopping Center können erhebliche Synergiepotenziale zugunsten der umliegenden Betriebe erzeugen. Bieten die Erlangen-Arcaden nicht Neues und zeigen zu große Sortimentsüberschneidungen? Der Branchenmix der Erlangen-Arcaden ist geprägt durch die typischen innenstadtrelevanten Sortimente wie Bekleidung, Schuhe, Uhren, Schmuck, Optik und Bücher. Auch Lebensmittel waren bereits vor den Arcaden in der Innenstadt von Erlangen ansässig. Neu für die Innenstadt war nur das Saturn Elektrokaufhaus. In jeder Branche haben die Erlangen-Arcaden einen erheblichen Verkaufsflächenzuwachs geschaffen. Teilweise sind sogar namhafte und große Handelsunternehmen aus Innenstadtlagen in die Arcaden umgezogen. Deutliche Sortimentsüberschneidungen zwischen den Erlangen- Arcaden und den Bestandsbetrieben der Innenstadt sind nicht zu bestreiten. Haben diese Sortimentsüberschneidungen nun zu negativen städtebaulichen Auswirkungen geführt? Eindeutig nein! Freigewordene Flächen wurden durch Umzüge unmittelbar qualitativ gleichwertig bzw. besser wieder besetzt. Die Eröffnung der Erlangen-Arcaden hat einen Investitionsschub in der Innenstadt ausgelöst, der die eigentliche Investition der Arcaden spürbar aufstockte. Leerstände, Lagenverschiebungen oder gar -verluste, wie in den besprochenen Arbeitshypothesen vermutet, gab es bis heute in der Innenstadt von Erlangen nicht. Offensichtlich wurde ein jahrelanger Investitionsstau in der Innenstadt von Erlangen durch die Erlangen-Arcaden aufgelöst. Trotz der massiven Branchenüberschneidung bieten die Erlangen-Arcaden augenscheinlich viel Neues, sonst wäre der Besucherandrang nicht so groß. Diese Art des Einkaufs in einer Shopping Mall, angenehm klimatisiert und attraktiv präsentiert, war für die Erlanger Verbraucher neu und eine willkommene Ergänzung der Absatzformen. Die Innenstadt von Erlangen hat aus Sicht der Verbraucher eine Attraktion gewonnen und der Bestandseinzelhandel, sofern er marktgemäß agierte, hat von der Investition in die Erlangen-Arcaden profitiert. Die Überschneidungen im Branchenmix haben in der Innenstadt von Erlangen zu positiven Konkurrenzwirkungen und daraus resultierenden Zusatzinvestitionen geführt. Sortimentsüberschneidungen zu vermeiden, wäre in Erlangen die falsche Strategie im Umgang mit einem Shopping Center gewesen. Ist das Mietpreisniveau in der Innenstadt Erlangens mit Eröffnung der Erlangen-Arcaden gesunken? Eine beklagte negative Folge der Ansiedlung von Shopping Centern ist der Wertverlust von innerstädtischen Immobilien und eines damit verbundenen Rückgangs der Mietpreise. Das Negative dieser erforschten Folgewirkung von neuen Shopping Centern in Innenstädten ist nicht unmittelbar eingängig. Selbstverständlich sind Immobilienbesitzer negativ berührt, wenn der Wert ihrer Immobilie sinkt. Aber wurde nicht gerade von Stadtplanern die Überhitzung des Vermietungsmarktes in den letzten Jahrzehnten in den Einkaufslagen beklagt? War es nicht die besorgte Fachwelt, die auf die mangelnde Vielfalt und Uniformität der Angebote in den Toplagen aufmerksam machte. Hier wurde eine Wirkungskette aufgezeigt, die davon ausging, dass attraktive Fachhändler die steigenden Mieten nicht mehr finanzieren konnten und statt dessen einförmige und profitorientierte Filialisten die besten Lagen in Konsumschläuche und Konsumentenrennstrecken verwandeln würden. Mancher Toplage in Großstädten könnte im Hinblick auf ihren Geschäftsbesatz nichts Besseres passieren, als sinkende Mieten. Im Übrigen hat in Erlangen, trotz der deutlichen Vergrößerung des Flächenangebotes in der Innenstadt durch die Erlangen Arcaden, der Mietpreis nur leicht nachgegeben, bewegt sich aber nach wie vor auf hohem Niveau. Plädoyer für Individualisierung der Shopping Center Diskussion Wir konnten zeigen, dass Verallgemeinerung schadet. Die empfohlenen Regeln zur Begrenzung von Verkaufsflächen, von überschneidungsfreien Sortimenten und der Vermeidung von Randlagen innerstädtischer Shopping Center sind nicht grundsätzlich falsch, aber eben auch nicht in jedem Fall richtig. Auf den Einzelfall kommt es an! Bei aller Liebe zur städtebaulichen und oft historischen Gestalt unserer gewachsenen mitteleuropäischen Innenstädte und der Kenntnis des enormen Wertes, den sie darstellen. Für ihre wirtschaftliche Funktionsfähigkeit ist die regelmäßige Auffrischung und Wandlung notwendig. Sie sind und waren stets in erster Linie Wirtschaftsstandorte in denen Profit erzielt wurde. Sie sind keine Museen, in denen kleinteilige und maßstäbliche Nutzungsstrukturen unter allen Umständen bewahrt werden müssen und städtebauliche sowie architektonische Standpunkte das Maß aller Dinge sind. Stilvolle und gezielte Maßstabsbrüche waren immer schon ein Mittel der fruchtbaren Weiterentwicklung der Innenstädte. Auf die individuelle Berücksichtigung des Einzelfalles kommt es an. Pauschale Verdammung oder grenzenlose Expansion innerstädtischer Shopping Center sind falsch. Sie stellen die Extrempositionen der agierenden Interessengruppen dar, berücksichtigen aber, wie so häufig in der Stadtplanung, sofern es um Einzelhandelsfragen geht, die Interessen der Verbraucher nicht. Ein rigoroses Beschneiden der innerstädtischen Shopping Center Expansion ohne eine ergebnisoffene individuelle Prüfung ist kurzsichtig, denn unsere Innenstädte benötigen Investitionen mehr denn je! 20 Kommunalwirtschaft / Sonderausgabe Oktober 2011

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