Verkehrssicherungspflicht Die Umlage der Kosten. Volker J. Ziaja Rechtsanwalt Grundmann Immobilienanwälte Berlin/Köln

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Alexandra Beltz
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1 Die Umlage der Kosten Volker J. Ziaja Rechtsanwalt Grundmann Immobilienanwälte Berlin/Köln Prof. Dr. Volker Eichener

2 Was bedeutet Verkehrssicherungspflicht? In 823 Abs. 1 und Abs. 2 BGB ist die allgemeine Verkehrssicherungspflicht geregelt. Hiernach hat diejenige, der durch Eröffnung, Unterhaltung oder mit Einschränkungen auch Duldung eines Verkehrs auf seinem Grundstück oder auf andere Weise Quellen für Gefahren schafft, Vorkehrungen zu treffen, die dem Schutz Dritter vor diesen Gefahren dienen. Andernfalls droht Schadensersatz

3 Die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht in der Wohnungswirtschaft ist geregelt in Gesetzen Verordnungen Satzungen Normen den allgemein anerkannten Regeln der Technik

4 Für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten in der Wohnungswirtschaft sind nicht nur die speziell für den Wohnungsbau geltenden Normen zu beachten, sondern auch weitergehende Regelungen aus dem Gewerbebereich, z.b. Arbeitsstättenrichtlinien, Unfallverhütungsvorschriften und berufsgenossenschaftliche Regeln

5 Beispiel Baumpflege Verkehrssicherungspflicht bei Straßenbäumen BGH Urteil vom Az. III ZR 352 / 13 Eine Gemeinde muss hinsichtlich ihrer Verkehrssicherungspflicht bei gesunden Straßenbäumen auch dann keine besonderen Schutzmaßnahmen ergreifen, wenn bei diesen ein erhöhtes Risiko besteht, dass Äste abbrechen und Schäden verursachen können, wie dies beispielsweise bei Pappeln der Fall ist

6 Beispiel Baumpflege Grundsätzlich erstreckt sich die Verkehrssicherungspflicht auch auf den Schutz vor Gefahren durch Bäume Es reicht aus, wenn regelmäßig auf trockenes Laub, dürre Äste, Beschädigungen oder Frostrisse geachtet wird. Einzeluntersuchung erst dann, wenn Alter, Erhaltungszustand, die Eigenart der Baumstellung oder der statischer Aufbau dies erforderlich machen

7 Beispiel Winterdienst Pflichtaufgabe der Gemeinde Gemeinde erlässt die Satzung, überträgt die Reinigungspflicht auf den Anlieger Grundstückseigentümer haftet, kann die Wegereinigungsund Streupflicht vertraglich auf Mieter oder Pächter übertragen. Voraussetzung: Transparente und klare Klausel im Mietvertrag Übertragung lediglich in der Hausordnung in der Regel unwirksam

8 Wird die Räum- und Streupflicht schuldhaft vom Verkehrssicherungspflichtigen verletzt, haftet er zivilrechtlich für den Schaden, etwa Arzt-und Krankenhauskosten wie auch Verdienstausfall und Schmerzensgeld Kommt es zu einer Verletzung, kann dies strafrechtlich als fahrlässige Körperverletzung verfolgt werden. Auch ein folgenloser Verstoß gegen die Räumen-und Streupflicht kann zu einem Bußgeld führen

9 Beispiel Elektroinstallation Die regelmäßige Überprüfung der elektrischen Anlagen im Haus gehört nicht zu der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters BGH Urteil vom Az. VIII ZR 321 / 07 Nur bei hinreichend konkretem Anlass ist eine Überprüfung der Elektroinstallation vorzunehmen, wie etwa bei wiederholten Kabelbränden oder anderen sicherheitsrelevanten Defekten

10 Aber, völlig inkonsequent BGH, Urteil v Az. VIII ZR 123 / 06 Der Vermieter darf die Revision der Elektroanlage bei entsprechender Vereinbarung mit dem Mieter als Betriebskosten in der jährlichen Betriebskostenabrechnung umlegen. Bis zu dieser Entscheidung war der BG H der Meinung, dass bei derartigen Wartungsmaßnahmen die Erfüllung der Verkehrssicherungspflichten des Vermieters im Vordergrund steht

11 Beispiel Rauchwarnmelder Ausnahme in 49 Abs. 7 S. 4 LBO NRW Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer (Mieter) sicherzustellen. Vermieter muss jedoch im Rahmen seiner vertraglichen Nebenpflichten während der Mietervertragslaufzeit kontrollieren, ob der Mieter die Wartung auch tatsächlich fachlich einwandfrei, physisch und psychisch zuverlässig leisten kann und er dieser Pflicht auch tatsächlich nachkommt. Ausgenommen sind Wartungsverträge, welche vor dem bereits bestanden

12 Umlage der Kosten Beispiel Rauchwarnmelder Gemäß DIN Nr. 6 dienen die hier vorgesehenen Maßnahmen der Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit und sind damit nicht den Instandhaltungskosten, sondern den umlagefähigen Betriebskosten zuzuordnen. Wartungskosten, die erst nach einer duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahme entstehen, sind im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung auf den Mieter umlagefähig

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