Maklernetzwerke Seite 7

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1 Juli 2007, 74. Jahrgang, erscheint monatlich, CHF 6. Maklernetzwerke Seite 7 SVIT für Aufhebung der Dumont-Praxis Seite 12 SVIT-Arena 2007 Seite 42

2 Editorial/Editoriale Liebe Leserinnen, liebe Leser, liebe Mitglieder, in diesen Tagen findet in Lausanne die erste Generalversammlung des SVIT Romandie statt. Vor knapp eineinhalb Jahren hat die Westschweizer Mitgliederorganisation als jüngstes Kind der SVIT-Familie ihre Arbeit aufgenommen. Seither tritt der SVIT erstmals in seiner 74-jährigen Geschichte als gesamtschweizerischer Verband auf, der in allen grossen Sprachregionen über eigene Mitgliederorganisationen verfügt. Die Westschweizer Verbandskollegen haben in den vergangenen Monaten zahlreiche Aktivitäten lanciert, um in der regionalen Immobilienbranche und in der breiten Öffentlichkeit auf sich aufmerksam zu machen. Die ersten Erfolge haben denn auch nicht lange auf sich warten lassen. Zwei Publikumsveranstaltungen die Erste zum Thema Bauspar-Initiative, die Zweite zur geplanten Aufhebung der Lex Koller waren sehr gut besucht und erhielten in den Teilnehmerbefragungen ausgezeichnete Noten. Seit vergangenem Dezember führte der SVIT Romandie in Zusammenarbeit mit der realis Swiss Real Estate School bereits zwei Seminare durch, die ebenfalls grossen Anklang fanden. Bis Ende Jahr sind vier weitere realis-seminare ausgeschrieben. Dank den beeindruckenden Anstrengungen der Westschweizer Kollegen ist die Mitgliederzahl kontinuierlich am wachsen. Namhafte Westschweizer Unternehmen unterstützen die Arbeit des SVIT Romandie als Partner, und mit dem Wirtschaftsmagazin Bilan konnte eine Medienpartnerschaft vereinbart werden. Zudem haben bereits über 1100 Personen den elektronischen Newsletter des SVIT Romandie abonniert. Für mich steht heute schon fest: Die Gründung der Westschweizer Mitgliederorganisation war für unseren Verband der richtige Schritt zur richtigen Zeit. Ich danke dem Vorstand und der Geschäftsstelle für ihren grossartigen Einsatz und hoffe, dass sie den eingeschlagenen Weg mit demselben Elan und Engagement wie bisher weitergehen werden. Care lettrici, cari lettori, cari membri, in questi giorni avrà luogo a Losanna la prima assemblea generale della SVIT Romandie. Appena un anno e mezzo fa l associazione romanda è stata accolta nel gruppo SVIT. Da quel momento la SVIT si presenta per la prima volta, nell arco dei suoi 74 anni di esistenza, come associazione nazionale con organizzazioni affiliate in tutte le maggiori regioni linguistiche. I colleghi romandi hanno intrapreso negli ultimi mesi diverse attività allo scopo di attirare l attenzione del settore immobiliare regionale oltre che del grande pubblico. I primi successi non si sono fatti attendere a lungo. Due manifestazione pubbliche una sul tema inerente l iniziativa sul risparmio per la costruzione, l altra sulla prevista abolizione della Lex Koller sono state molto ben frequentate, ottenendo la piena approvazione dei partecipanti. Dal mese di dicembre scorso, SVIT Romandie, in collaborazione con realis Swiss Real Estate School, ha organizzato due seminari che hanno riscontrato un grande interesse. Entro la fine di quest anno sono programmati altri quattro seminari realis. Grazie al considerevole impegno dei nostri colleghi romandi, il numero dei soci aderenti sta continuamente crescendo. Quali partner, importanti imprenditori romandi sostengono l attività di SVIT Romandie, mentre con la rivista Bilan è stata pattuita una stretta collaborazione mediatica. Inoltre già di più di 1100 persone si sono abbonate alla Newsletter elettronica di SVIT Romandie. Per me oggi è già evidente una constatazione: la fondazione della sezione romanda è stata per la nostra associazione un passo giusto al momento giusto. Ringrazio il comitato e la direzione per i loro lodevoli sforzi, sperando che abbiano a continuare la strada scelta con il medesimo entusiasmo anche in futuro. Il vostro Urs Gribi Ihr Urs Gribi Offizielles Verbandsorgan des Schweizerischen Verbandes der Immobilienwirtschaft Erscheinungsweise monatlich, 12x pro Jahr Einzelpreis CHF 6. Redaktion SVIT Schweiz Puls 5, Giessereistrasse Zürich Telefon Telefax Ständige Mitarbeiter Dr. Ivo Cathomen Dr. Boris Grell Satz, Druck und Verlag E-Druck AG, PrePress & Print Lettenstrasse St. Gallen Telefon Telefax ISDN Titelbild Ferit Kuyas, Wädenswil Inserateverwaltung und -verkauf Wincons AG Fischingerstrasse 66 Postfach 8370 Sirnach Telefon Telefax Konzept und Layout luna:mediadesign GmbH Hardturmstrasse Zürich Abo-Preise für Nicht- SVIT-Mitglieder CHF 65. inkl. MWST

3 Inhalt Dossier «Kunden haben primär Vorteile» 5 Betterhomes 6 Maklernetzwerke 7 Best Property Agent Aktuell Dumont-Praxis 12 Immoscout und Banken kooperieren 13 Bausparinitiative lanciert 13 Wohneigentum im Alter 14 Kosten sparen und Umwelt schonen 16 Hypozinsen 16 GU im Aufwind 16 Baubewilligungsgebühren 17 Service Jus-News 18 Aktuelle Literatur 19 Finanzierung von Eigenheimen 20 Veranstaltungshinweise 22 «baublatt»-monatsstatistik 22 CS Immobilien-Monitor 23 Baumeisterverband 25 Organe, Mitgliederorganisationen 26 Aus- und Weiterbildung 27 Einstiegskurse und Branchenkunde 28 Index 29 Aus- und Weiterbildung Neuorganisation SFPKIW 35 Séminare realis 38 Haftungs- und Versicherungsfragen 39 Immobilienbewertung 40 Immobilienfinanzierung 41 Verbandsnachrichten SVIT-Arena 42 STWE 44 Publireportagen 46 Bezugsquellen-Register 49 Unser Erfolgsrezept: starke Partner. Die Qualität eines Netzwerks wird massgeblich von seinen Partnern bestimmt. Deshalb konzentriert sich alacasa.ch ausschliesslich auf etablierte Immobilien-Unternehmen mit Erfolgsausweis. Zusammen mit innovativem Marketing verhilft uns dies zu entscheidenden Wettbewerbsvorteilen. Dr. Roman H. Bolliger, CEO alacasa.ch, Telefon , Eigentumswohnung, Zürich Senn + Kühne Architekten Fotografie: Ferit Kuyas immobilia Juli

4 Aareon Schweiz AG Libernstrasse Otelfingen Tel.:

5 Dossier Interview «Kunden haben primär Vorteile» Ivo Cathomen Für Urs Hausmann, Dr. oec. HSG und Partner des Zürcher Beratungsunternehmens Wüest & Partner, ist die Entstehung von Maklernetzwerken Teil einer grundlegenden strukturellen Veränderung am Immobilienmarkt. Im Interview mit immobilia bestätigt er deren zunehmende Bedeutung. schied hat die Einführung entsprechender Netzwerke verzögert bzw. nicht unbedingt gefördert. Franchisingsysteme und Maklernetzwerke haben ihren Ursprung im angelsächsischen Raum. Augenfällig sind dort die «Galgen», die auf Verkaufsobjekte hinweisen. Maklernetzwerke erfahren eine starke Verbreitung am Schweizer Immobilienmarkt. Bestätigen Ihre Beobachtungen diesen Eindruck? Urs Hausmann: Ja, dieser subjektive Eindruck, den man auf der Strasse gewinnt Maklershops in der Einkaufspassage als Beispiel lässt sich auch objektiv belegen. Typische Vertreter sind Netzwerke à la Remax, alacasa, Engels & Völkers, ERA oder auch Immosky. Diese und andere haben sich in der Schweiz in den letzten zehn Jahren fast flächendeckend etabliert. Wird der Trend Bestand haben? Von einem Trend würde ich nicht sprechen, sondern vielmehr von einer bleibenden strukturellen Veränderung im Markt der Immobilienmakler. Ein Netzwerk bietet die Chance, echte Synergien für alle teilnehmenden Akteure in einem Netzwerk zu generieren. Es ist typischerweise in mehrfacher Hinsicht interessanter, einem Netzwerk als Insider anzugehören als alleine als Outsider dasselbe Geschäft auf eigene Rechnung zu betreiben. Im Unterscheid zum Ausland hat die Entwicklung in der Schweiz eher spät eingesetzt bzw. ist die Verbreitung noch geringer. Worauf ist das zurückzuführen? Die bekannten Netzwerke stammen tatsächlich mehrheitlich aus dem Ausland und sie wurden quasi in die Schweiz «importiert». Der Schweizer Immobilienmarkt ist definitiv attraktiv, zählt aber gleichzeitig im Vergleich zu den Märkten in Nordamerika oder in Westeuropa nicht zu den innovativsten Immobilienmärkten. Es brauchte einerseits seine Zeit, bis die ausländischen Netzwerke den Schweizer Markt als Standort auf ihren Radar genommen haben. Andererseits existierte in der Schweiz bis vor wenigen Jahren eigentlich keine Maklerkultur, der Eigentümer verkaufte seine Immobilie vielmehr selbst. Dieser Kulturunter- Worin liegen Vor- und Nachteile für den Kunden? Der Kunde hat nach meiner Meinung primär Vorteile. Durch das Netzwerk kann er davon ausgehen, dass ein quasi massgeschneiderter Kunde, der einen bestmöglichen Preis für das Objekt bezahlt, auch wirklich weiss, dass das fragliche Objekt im Markt existiert. Über das Netzwerk findet sich elegant der ideale Käufer. Zusätzlich erhält der Kunde einen professionellen Service bei der Ver - kaufsabwicklung. Einen nennenswerten Nachteil sehe ich nicht. Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob man sein Haus mit oder ohne Makler verkaufen möchte....und für das partizipierende Unternehmen? Es sind drei Vorteile, die ich erwähnen möchte. Erstens kann das Netzwerk in der Schweiz oder in einer Region oder in einem Segment (z. B. Luxuswohnungen) als Marke im Markt etabliert werden. Zweitens erhöht sich durch das Netzwerk die Umschlagshäufigkeit der Objekte und drittens dürfte es auch finanziell für das Unternehmen attraktiv sein....und schliesslich für den Markt insgesamt? Durch die Existenz von Netzwerken erhöht sich die Markteffizienz und letztlich auch die Markttransparenz. Die Konsumenten haben einen direkten Zugang zum Angebot und sie können auch Angebote vergleichen. immobilia Juli

6 Dossier Betterhomes Abkehr vom Franchisingsystem Ivo Cathomen Franchisingnetzwerke sind im Trend. Mit Betterhomes hat sich jedoch eines der bisherigen Netze zum umgekehrten Weg entschlossen zurück zu eigenen Niederlassungen mit angestellten Maklern unter einem Firmendach. Im früheren Franchisingnetzwerk von Betterhomes empfand sich Cyrill Lanz, Mitgründer und Vertriebsdirektor des Schweizer Immobilienvermittlers, oft als «Führer einer Pfaditruppe». Bei den Franchisingnehmern war alles etwas unorganisiert, durchgängige Strukturen und Prozesse liessen sich in der Praxis nur schwer durchsetzen, obwohl die Auswahl der Vertragspartner sorgfältig vollzogen wurde und die Verträge die gegenseitigen Leistungen klar umschrieben. Besonders problematisch war aus seiner Warte die Exklusivität in Bezug auf das betreffende Marktgebiet. Erbrachte ein Franchisingnehmer die angestrebten Leistungen nicht, so war der jeweilige Markt für ein weiteres und zielorientiertes Wachstum blockiert. Lizenzen zurückgenommen Lanz empfand die Führbarkeit von selbständigen Franchisingnehmern schliesslich als zu unproduktiv und die Entwicklung als zu schleppend, so dass sich die Unternehmensspitze von Betterhomes schliesslich im vergangenen Jahr dazu entschloss, sämtliche Franchisinglizenzen zurückzunehmen und vollständig kontrollierte Niederlassungen sowie einen mobilen Vertrieb in den verschiedenen Marktregionen aufzubauen. Neben der Zentrale in Zürich ist Betterhomes heute in Basel, Bern/Solothurn, in der Südostschweiz, im Wallis und in Zürich/Aargau mit eigenen Niederlassungen aktiv. Die Ost- sowie Zentralschweiz werden vorderhand noch mit einem mobilen Vertrieb bedient. In Österreich, wo Betterhomes in Wien und Kärnten ebenfalls Vertriebspartnerschaften unterhielt, hat das Unternehmen unlängst ebenfalls eine Wiener Tochtergesellschaft gegründet. Das Franchisingsystem ist gemäss Lanz zwar für den Produktvertrieb ideal, nicht jedoch für Dienstleistungen wie den Verkauf von Immobilien. Hier ist nach seiner Ansicht eine engere Führung mit eigenen Maklern notwendig, wie sie in einem Franchisingsystem mit selbständigen Partnern nicht möglich ist. Auch sieht er die Vorzüge eines Märkte übergreifenden Netzwerks schwinden: Mit dem Internet ist der potenzielle Käufer heute wesentlich besser informiert und deutlich kritischer, auch wenn er oder sie ein Objekt in einer anderen Region sucht. «Ausschlaggebend ist allein das Objekt bzw. die breite Auswahl an Objekten. Welcher Makler eine Immobilie anbietet, ist sekundär.» Starke Technologie- und Vertriebsorientierung Grundlage der Geschäftsphilosophie von Betterhomes ist eine starke Technologie- sowie Vertriebskompetenz. Eine eigene Informatikabteilung sorgt für durchgängige informatikgestützte Prozesse und unterhält ein eigens entwickeltes Intranet. Objekte werden beispielsweise über eine einzige Schnittstelle gleichzeitig auf alle wichtigen Immobilienportale gestellt. Alle relevanten Daten wie Interessenten, potenzielle Neukunden oder bestehende Mandate stehen dem Makler während 24 Stunden online zur Verfügung, ebenso automatisierte Werkzeuge für die rasche Objekterfassung und -mutation sowie diverse CRM-Tools. Ein eigens geschultes Call-Center in der Zentrale akquiriert neue Verkaufsmandate und vereinbart Erstgespräche für die Makler. «Durch eine starke Informatiklösung werden die Niederlassungen und Makler von aufwendigen administrativen Arbeiten entlastet und können sich ganz dem Vertrieb widmen. Für solche durchgängigen Prozesse sind eine klare Hierarchie und Arbeitsteilung wesentlich besser geeignet als das vorherige Franchising». Sämtliche Makler durchlaufen überdies im eigenen Ausbildungszentrum «betterskills» eine praxis- und vertriebsorientierte Einarbeitung. Dabei wird nicht nur Fach-, sondern besonders verkaufsorientiertes Wissen wie Frage- und Abschlusstechnik, «Structogram»-Training sowie der Umgang mit Kunden intensiv geschult. Lanz kann zufrieden auf die vollzogene Strategieänderung zurückblicken: Aktuell über 900 Objekte unter Verkaufsmandat in der Deutschschweiz, 60 angestellte Makler sowie ein voraussichtliches Vermittlungsvolumen von rund 300 Mio. CHF im Jahr 2007 weisen auf ein stetiges und rasantes Wachstum hin. «Damit können wir als Schweizer Immobilienvermittler ausländischen Netzwerken Paroli bieten.» ANZEIGE MATHYS PARTNER VISUALISIERUNG + IMMOPROMOTION Gerne senden wir Ihnen unsere Dokumentation Mathys Partner GmbH Technopark Zürich CH 8005 Zürich Tel immobilia Juli 2007

7 Dossier Maklernetzwerke Stärke im Verbund Ivo Cathomen Maklernetzwerke erfahren am Schweizer Immobilienmarkt eine zunehmende Verbreitung. immobilia nimmt dies zum Anlass, Vertreter der verschiedenen Verbünde zu Wort kommen zu lassen. Effizienzgewinne, Partnergeschäfte und Markenbildung werden mehrheitlich als die grössten Vorzüge von Netzwerken genannt. Für die Antworten auf die Fragen sind die betreffenden Organisationen und Unternehmen verantwortlich. alacasa.ch Dr. Roman H. Bolliger, CEO alacasa.ch AG Wie sind die Unternehmen vertraglich eingebunden? Partnerschaft, Gleichberechtigung, Erfolgsorientierung: Der alacasa-vertrag basiert auf einer Partnerschaft und lässt dem Partnerunternehmen viel Freiheit und garantiert die Wahrung seiner Firmenidentität. Bei ala- Casa.ch sind alle Partner gleichberechtigt, es gibt keine Hierarchiestufen. Der alacasa- Partnerschaftsvertrag berechtigt die Partner zur Verwendung der Marke und der Marketinginstrumente. Die Finanzierung des Netzwerks erfolgt ausschliesslich über erfolgsabhängige Abgaben; es gibt weder fixe Abgaben noch Verpflichtungen zum Einkauf von Instrumenten oder Dienstleistungen. Wie beurteilen Sie die Marktaussichten im Verkauf? Wachstum, Wettbewerbsintensität, Marketing: Der Markt für Wohneigentum wird weiter wachsen, da sowohl Wohneigentumsquote, Mobilität als auch durchschnittliche Kaufkraft in der Schweiz weiter steigen werden. Gleichzeitig steigt die Wettbewerbsintensität bei den Maklern und damit die Bedeutung von professionellem Marketing. Welche Rolle werden die Maklernetzwerke in Bezug auf den Gesamtmarkt in 5 Jahren einnehmen? Branding, Wahrnehmung, Wachstum: Im atomisierten Markt für Makler mit vielen kleinen Anbietern (weniger als 30 Mitarbeiter) kommt der Markenwahrnehmung eine herausragende Bedeutung zu. Deshalb werden Netzwerke den Schweizer Markt dominieren und den angeschlossenen Unternehmen zu einem überdurchschnittlichen Wachstum verhelfen. Was zeichnet Ihr Maklernetzwerk aus? Qualität, Marketing, Networking: alacasa.ch ist das Qualitätsnetzwerk erfolgreicher Maklerunternehmen, die sich durch erfahrene und gut ausgebildete Makler auszeichnen. Dieses in der Schweiz einmalige Qualitätsniveau macht uns zu Experten für Wohneigentum und gibt unseren Kunden die Gewissheit, beim Kauf oder Verkauf von Wohnung oder Haus mit dem richtigen Partner zusammen zu arbeiten. Welche Services erbringen Sie gegen über den angeschlossenen Unternehmen? Akquisition, Absatz, Kosten: alacasa.ch generiert für seine Partner neue Verkaufsmandate und damit zusätzliche Provisionserträge. Professionelles Absatzmarketing führt unseren Partnern zusätzliche Kaufinteressenten zu und beschleunigt den Verkaufserfolg. Durch gemeinsamen Einkauf etwa von Inseraten, Marktplätzen, Lizenzen oder Software werden Kosten eingespart. Beispiele von exklusiven Marketinginstrumenten sind etwa «Kauf mich!», die halbjährliche alacasa-beilage zur Schweizer Illustrierten oder die regelmässig erscheinenden Inserateseiten in der Sonntagspresse. Wie wird sich Ihr Netzwerk in den nächsten Jahren weiterentwickeln? Bedürfnisorientiert, exklusiv, fokussiert: Unsere Dienstleistungen werden laufend ausgebaut und richten sich stets nach den Bedürfnissen der Partner. Ein Schwerpunkt wird die Entwicklung exklusiver Marketinginstrumente bleiben, die unseren Partnern eine positive Abgrenzung zu den Mitbewerbern erlaubt und sie in der Mandatsakquisition unterstützt. alacasa.ch bleibt auf Wohneigentum fokussiert, um sich auf diesem Gebiet weiterhin glaubhaft als Experten positionieren zu können. Da alacasa.ch eine Schweizer Organisation ohne internationale Verpflichtungen ist, können unsere Dienstleistungen auf den Schweizer Markt massgeschneidert werden. alacasa.ch bleibt bis auf weiteres auf die Deutschschweiz fokussiert. Worin liegen allgemein die Vorteile eines Maklernetzwerks? Marktkenntnis + Marketing = Wettbewerbsvorteile. Die Kombination lokaler Marktkenntnisse und schlagkräftigem Marketing führt zu einer glaubhaften Markt- und Marketingkompetenz, welche dem Netzwerkpartner zu zusätzlichen Wettbewerbsvorteilen verhilft. Netzwerke erschliessen Marketingpotenziale, welche einzelne Unternehmen nicht nutzen können. ERA Suisse Beat Seger, COO ERA Fanchise Suisse AG Was zeichnet Ihr Maklernetzwerk aus? Die Netzwerkdienstleistung ist Bestandteil einer prozessorientierten Gesamtdienstleistung, die zum Ziel hat, den an der Transaktion Beteiligten und den eingebundenen Partnern den grösstmöglichen Nutzen zu gene-rieren. Aufgrund unserer Spezialisierung auf die Vermittlung von Wohneigentum sind unsere Unique Selling Position (USP) auf die jeweiligen individuellen Bedürfnisse und die individuelle Immobilie zugeschnitten und stehen im Gesamtkontext zueinander. Jedem Dienstleistungsangebot geht eine Bedarfsermittlung voraus, damit danach eine massgeschneiderte, aktive Ver- immobilia Juli

8 Dossier marktung der Wohnimmobilie vorgenommen werden kann. Welche Services erbringen Sie gegenüber den angeschlossenen Unternehmen? Netzwerkausbau und -koordination; Planungs- und Umsetzungsunterstützung; Aus- und Weiterbildung sowie Coaching; Marketingleistungen; Technologieplattformen und -support; Konzeptionierung, Entwicklung und Erweiterung von Produkten; Aufbau und Pflege von Partnerschaften, Benchmarking und Controlling; Durchführung der internen und externen Kommunikationsmassnahmen; Beratung in den relevanten Geschäftsfeldern; Strategieumsetzung, Qualitätskontrolle und -optimierung; überregionale und internationale Anbindung und Dienstleistungserweiterung. Wie sind die Unternehmen vertraglich eingebunden? Die ERA Partner sind über einen Franchisevertrag in den Verbund integriert, der im Detail auflistet, nach welchen Kriterien und Prozessen die Partnerschaft gelebt wird. Die Geschäftsabläufe sind ISO zertifiziert und werden regelmässig intern und extern überprüft. Eine ERA Partnerschaft unterliegt definierten Standards, die durch die Partner eingehalten werden. Das ERA Servicecenter ist in die Standardprozesse eingebunden und beliefert die ERA Partner mit den, den Vereinbarungen unterliegenden, Dienstleistungen. Wie wird sich Ihr Netzwerk in den nächsten Jahren weiterentwickeln? Wir werden in allen Regionen der Schweiz eine starke Marktdurchdringung erreichen und Marktanteile gewinnen. Die ohnehin schon hohe Qualität der Dienstleistungen wird weiter gesteigert und sichergestellt. ANZEIGE Wir sehen es als Teil unserer Arbeit, Trends und Standards in unserem Branchensegment zu setzen und die Zufriedenheit der Kunden, Partner und Mitarbeiter auf einem hohen Niveau zu garantieren. Die Fokussierung unter unserer Marke wird beibehalten und steigert die «Brand Awareness». Wir bauen auf Nachhaltigkeit und werden in diesem Sinne die Dienstleistungen für unsere externen und internen Kunden und Partner erweitern. Worin liegen allgemein die Vorteile eines Maklernetzwerks? Das hängt von der Art des Netzwerkes, seiner Organisation und der Konsequenz der Umsetzung der versprochenen Leistung ab. Neben einer Effizienzsteigerung durch Kooperationsgeschäfte sind bestimmt das umfassende Dienstleistungsangebot eines Netzwerkes und die hoffentlich durchgeführte Qualitätsüberwachung wesentliche Vorteile. Polyvalenz durch Zusammenarbeit und die sich daraus ergebende Innovationskraft sind nur in einem Team zu erzielen. Der wirtschaftliche Erfolg und damit der Kundennutzen kann in allen Branchen in Zukunft nur noch über Netzwerke gesichert werden. Wie beurteilen Sie die Marktaussichten im Verkauf? In dem von uns bearbeiteten Marktsegment erwarten wir in Bezug auf die Transaktionszahlen Stabilität. Die Volumen dürften hingegen sinkende Tendenz aufweisen. Im Neubaubereich ist eine selektive Auswahl der Investitionen angebracht. Steigende Marktliquidität, technologische Entwicklungen und höhere Transparenz könnten einen Preisdruck auf Bestandsimmobilien nach sich ziehen. Angebot und Nachfrage werden sich mittelfristig annähern. Welche Rolle werden die Maklernetzwerke in Bezug auf den Gesamtmarkt in 5 Jahren einnehmen? Es wird eine weitere Segmentierung durch Spezialisierung geben. International tätige Netzwerke werden in einem sich weiter globalisierenden Markt im Vorteil sein. Neben einer lokalen Durchdringung, begleitet von spezialisiertem Know-how, werden Markenstärke, transparente Prozesse und eine Gesamtdienstleistung rund um das Produktsegment ausschlaggebend sein. Es werden vertiefte Partnerschaften mit spezialisierten Leistungsträgern gelebt. Durch eine klare Positionierung, ihre Präsenz und die Steigerung des Kundennutzens werden die Netzwerke den Grossteil des Marktes unter sich aufteilen. Remax Teddy Keifer, CEO Remax Schweiz Was zeichnet Ihr Maklernetzwerk aus? Die Remax-Makler konzentrieren sich auf die Vermittlung von Wohneigentum, die Remax- Commercial-Makler auf die Vermittlung von Geschäfts- und Rendite-Immobilien. Jeder Makler darf auch die Objekte der Kollegen anbieten. Das bedeutet ein grösseres Angebot für Kaufinteressenten und höhere Effizienz beim Verkauf. Der Makler kann sich auf ein enges geografisches Gebiet konzentrieren. Das führt zu sehr guten lokalen Marktkenntnissen und spart ihm lange Anfahrtswege. Jeder Makler ist selbständiger Unternehmer und hat ein grosses Interesse am eigenen langfristigen Erfolg, sprich Kunden, die ihn weiterempfehlen. Tel. 044/ Welche Services erbringen Sie gegenüber den angeschlossenen Unternehmen? Ausbildung bezüglich Fach- und Sozialkompetenz bspw. in der «Neue Immobilien Maklerschule Schweiz» (NIMS). Regelmässiger Erfahrungsaustausch lokal, regional, international. Starke Marke mit mittlerweile grossem Bewww.naepflinpersonal.ch Tel. 044/ immobilia Juli 2007

9 Dossier kanntheitsgrad in der Schweiz, Dachwerbung zur Stärkung der Marke, Werbemittel für die Kundeninformation; soziale Unterstützung als nationaler Partner der Stiftung Theodora. Vorlagen für die Objektwerbung und die persönliche Eigenwerbung, Coaching, gemeinschaftsgeschäftstaugliche Ma klersoftware EDI-Real. Die Website in Deutsch, Französisch, Italienisch und Englisch. Direktzugriff auf IMBAS (Immobilien Bewertungs- und Analysesystem) von Fahrländer Partner AG. Wie sind die Unternehmen vertraglich eingebunden? Durch eine zweistufige Franchise-Organisation. Broker/Owner erwerben Gebietsfranchise. (Recht in einem Gebiet ein Büro zu eröffnen.) Sie erhalten Leistungsziele bezüglich Marktdurchdringung. Den Gebietsfranchise-Nehmern schliessen sich selbständige Makler an. Diese Makler werden von den Broker/Owners gecoacht und beteiligen sich an den Kosten des Gemeinschaftsbüros. Makler und Broker/ Owner verpflichten sich auf den Remax-Ehrenkodex. Eigeninitiative der Mitglieder des Remax-Netzwerkes wird unterstützt. Für die Maklertätigkeit besteht Gebietsfreiheit. Wie wird sich Ihr Netzwerk in den nächsten Jahren weiterentwickeln? Verdichtung der Zahl der Makler in allen Regionen der Schweiz. Ausbau des Netzwerkes Remax-Commercial, weitere Steigerung des Kundennutzens durch Förderung und Erhöhung der Zahl der Gemeinschaftsgeschäfte. Ausbau des Weiterbildungs-Angebotes. Einführung neuer Dienstleistungen für die Kunden. Worin liegen allgemein die Vorteile eines Maklernetzwerks? Marke, Gemeinschaftsgeschäfte, Erfahrungsaustausch, grössere Auswahl für die Kaufinteressenten, Multiplikation der Verkaufseffizienz. Bündelung der Nachfrage. Bedeutende Kosteneinsparungen in der Infrastruktur. Wie beurteilen Sie die Marktaussichten im Verkauf? Sehr gut. Konzentration auf Maklertätigkeit und Professionalisierung der Makler zahlt sich aus. Der Anteil der Empfehlungsgeschäfte wird im Remax-Netzwerk weiter zunehmen. Welche Rolle werden die Maklernetzwerke in Bezug auf den Gesamtmarkt in 5 Jahren einnehmen? Alle Maklernetzwerke zusammen werden einen Marktanteil von über 50% erreichen. Swisstop Andrea Christoph Burkhardt, eidg. dipl. Immobilienvermarkter, CEO Topswiss Franchise AG Was zeichnet Ihr Maklernetzwerk aus? Topswiss ist ein typisch Schweizerisches Maklernetzwerk. Präzision und Transparenz gegenüber Kunden stehen an erster Stelle. Unsere Partner und Mitarbeiter offerieren in Bezug auf den Verkauf einer Immobilie ein umfangreiches Leistungspaket. Wir sind der Ansicht, dass das wertvollste Gut des Schweizers auch eine optimale Betreuung verdient. Welche Services erbringen Sie gegenüber den angeschlossenen Unternehmen? Unsere Partnerunternehmen profitieren von erfolgserprobten Marketinginstrumenten, zentraler Internetdatenbank, gemeinsamer Auftritt unter dem Brand «Topswiss», interner Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter, Informationsaustausch unter Netzwerkpartnern, Werbeeffekten dank Gemeinschaftsprojekten (Messen usw.), sowie Unterstützung in Sachen Führung und Administration. Wie sind die Unternehmen vertraglich eingebunden? Die Verbindung besteht in Form eines Franchisevertrages, welcher dem Partnerunternehmen das Recht zusichert, den Brand «Topswiss» zu nutzen und die Leistungen des Netzwerkes in Anspruch zu nehmen. Als Pflichten sind das Einhalten des «Code of Ethics», transparentes und korrektes Auftreten gegenüber anderen Partnern und auch Kunden, sowie die Entrichtung der Netzwerkgebühren zu nennen. Wie wird sich Ihr Netzwerk in den nächsten Jahren weiterentwickeln? Topswiss wird von der Ost- und Südschweiz aus weiter nach Westen expandieren. Dabei wird in erster Linie auf Qualität und nicht auf Quantität gesetzt. Die Partnerunternehmen offerieren den Kunden weiterhin den gesamten Leistungskatalog in Bezug auf den Verkauf ihrer Immobilie. Das Marktsegment ist Wohneigentum im mittleren bis höheren Preissegment. Worin liegen allgemein die Vorteile eines Maklernetzwerks? Als Vorteile sind zu nennen: Erleichterung der Objektakquisition und Vermarktung, Steigerung der Bekanntheit dank Auftreten unter einer gemeinsamen Marke, Verbesserung der Mitarbeiterqualifikation sowie Unterstützung in der täglichen Problematik des Immobilienmaklers. Wie beurteilen Sie die Marktaussichten im Verkauf? Die Tendenz der Umsatzzahlen zeigt gute Aussichten für den Verkauf in den kommenden Jahren. Von höchster Priorität ist das Vertrauen der Immobilienbesitzer in die Arbeit seriöser Immobilienvermarkter. Welche Rolle werden die Maklernetzwerke in Bezug auf den Gesamtmarkt in 5 Jahren einnehmen? Das Marktfeld für die Maklertätigkeit wird sich in Zukunft vergrössern. Dank Verbesserung der Professionalität der Makler steigt die Akzeptanz in der Gesellschaft. Speziell werden Unternehmen, welche an Maklernetzwerke angeschlossen sind, von diesen positiven Einflüssen profitieren und ihre Marktstellung ausbauen können. Engel & Völkers Rita Czorny, Geschäftsführerin Masterlizenz Engel & Völkers Schweiz Wohnen AG Was zeichnet Ihr Maklernetzwerk aus? Engel & Völkers fokussiert auf die Vermittlung von hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien und bietet in diesem Bereich Full-Service-Dienstleistungen. Die Kunden werden von Immobilienprofis mit profundem Know-how im Real Estate und Finanzsektor betreut. Einer der wichtigsten USP stellt das internationale Netzwerk mit über 200 Büros in 30 Ländern dar: Gegen- immobilia Juli

10 Gesamtlösungen aus einer Hand

11 Dossier seitige Zuführungen von Kunden und Objekten vergrössern die Marktchancen enorm. Und dass Real Estate Business auch Lifestyle bedeutet, davon zeugt das hauseigene Magazin «Grund Genug» analog zum Brand Engel & Völkers eine starke Marke mit hohem Effekt. Welche Services erbringen Sie gegenüber den angeschlossenen Unternehmen? Die Services können unter den Stichworten Expansion, Schulung, Qualitätsförderung unter Einhaltung der Corporate Identity sowie Integration der Lizenzpartner subsumiert werden: Das Schweizer Engel & Völkers-Netzwerk wird sukzessive ausgebaut Die Lizenzpartner werden intensiv geschult und beraten Mittels standardisierter Tools sorgt die Masterlizenz für die Einhaltung des CI s und bewahrt so die Qualität der Marke Der Lizenzpartner profitiert vom Zugang zur eigenen IT-Lösung, dem standardisierten Dienstleistungskonzept und der Informationspolitik mittels Intranet Eine hauseigene Akademie Wie sind die Unternehmen vertraglich eingebunden? Engel & Völkers schliesst mit seinen Partnern einen Lizenzvertrag ab. Somit steht dem Lizenzpartner in einem vertraglich festgelegten, exklusiven Gebiet die Nutzung der Markenrechte von Engel & Völkers offen. Er betreibt einen eigenen Immobilienshop und unterstützt seine Mitarbeiter im operativen Geschäft. Das standardisierte Shopkonzept führt zu einer unverwechselbaren Präsenz am Markt und dem Zugang zum hochwertigen, internationalen Immobilienmarkt. Diesen Rechten steht die Pflicht gegenüber, der Masterlizenz monatlich eine Lizenzgebühr zu entrichten und die Qualitätsstandards einzuhalten. Wie wird sich Ihr Netzwerk in den nächsten Jahren weiterentwickeln? Engel & Völkers setzt schweizweit auf Expansion. Dabei steht die Qualitätsführerschaft im Bereich der Transaktionen mit hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien im Zentrum. Ziel ist es, den Ausbau von heute 18 auf schweizweit 30 bis 40 Lizenzen im Bereich Wohnimmobilien und deren 10 im Gewerbebereich bis 2010 abzuschliessen. Des Weiteren soll die Ausstrahlung der Marke noch verstärkt werden, indem Engel & Völkers auf das Sponsoring von Top Events wie des «Art on Ice» in St. Moritz setzt. Worin liegen allgemein die Vorteile eines Maklernetzwerks? Ein Maklernetzwerk vereint die Optima aus zwei Welten: Es ist eine perfekte Symbiose zwischen einem einheitlichen Markenauftritt sowie einem standardisierten System und einem lokal verankerten Unternehmer(tum). Selbständigkeit hat ausserdem einen Namen das Netzwerk zieht Investoren und Unternehmer an, welche den Erfolg der Marke weitertreiben und daraufhin mit einem hohen Return on Investment belohnt werden. Wie beurteilen Sie die Marktaussichten im Verkauf? Die Nachfrage nach Wohnimmobilien wird sich in der Schweiz fortsetzen: Einerseits die anhaltend gute Wirtschaftslage und Konsumstimmung, sowie der Strom an qualifizierten ausländischen Arbeitnehmern in die Schweiz mit einer steigenden Nachfrage an Top-Objekten an 1a-Lagen. Getrübt werden kann die Freude nur durch eine neue Zinsanpassung nach oben. Im Umfeld der gewerblich genutzten Liegenschaften fand im 2006 ein veritabler Nachfrageboom von Investoren und Privaten statt. Dieser Trend wird sich fortsetzen, wobei eine deutliche Zweiklassengesellschaft bei den gewerblichen Objekten festzustellen ist. Welche Rolle werden die Maklernetzwerke in Bezug auf den Gesamtmarkt in 5 Jahren einnehmen? Veränderungen im politischen und technologischen Umfeld und dem im Immobiliensektor ausgeprägt stattfindenden Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt haben den Wettbewerb verschärft. Dies bedingt zeitgemässe Vertriebsformen, wie es ein Maklernetzwerk im Franchise-System mit sich bringt hat Engel & Völkers als eines von ganz wenigen europäischen Unternehmen die Erlaubnis erhalten, in den USA Lizenzen zu vergeben, was dem Unternehmen zu einem Aufschwung verhalf. Zeitverzögert macht diese Entwicklung auch nicht vor der Schweiz halt; regionale Einzelanbieter ohne Netzwerk werden kämpfen müssen. «Best Property Agent 2007» Das Maklernetzwerk alacasa.ch hat kürzlich das vom europäischen Immobilienmagazin «Bellevue» verliehene Qualitätssiegel «Best Property Agent 2007» erhalten. Die Bewertungskriterien, die «Bellevue» bei der Vergabe der Auszeichnung berücksichtigt, sind Seriosität, Marktkenntnis, Erfahrung, Angebotsvielfalt und Service. Mit der Aktion «Best Property Agent», die im Jahr 2006 eingeführt wurde, möchte die Zeitschrift zu einer nachhaltigen Qualitätsförderung im Bereich der Immobilienvermittlung beitragen. Die Auszeichnung wird jeweils für ein Jahr vergeben; danach werden die ausgezeichneten Makler erneut geprüft. Für alacasa.ch bedeutet die Auszeichnung eine Bestätigung der seit der Gründung des Netzwerkes im September 2001 verfolgten Strategie: «ala- Casa.ch hat sich von Anfang an einem hohen Qualitätsanspruch verpflichtet: In unserem Netzwerk kann nur Partner werden, wer über fundiertes Fachwissen und hervorragende lokale und regionale Marktkenntnisse verfügt.», erklärt Geschäftsführer Roman H. Bolliger. ANZEIGE Wasserschadensanierungen Bauaustrocknungen Isolationstrocknungen Mikrowellen-Trocknung 24 Std. Notservice Dietikon Boniswil Chur Horw Muttenz immobilia Juli

12 Aktuell Vernehmlassung SVIT für Abschaffung der Dumont-Praxis Urs Gribi und Peter Burkhalter* Der SVIT Schweiz spricht sich in seiner Stellungnahme im Rahmen der Vernehmlassung für die Abschaffung der Steuerpraxis aus, wie sie die nationalrätliche Kommission für Wirtschaft und Abgaben fordert. Vereinfachung der direkten Bundessteuer Der SVIT unterstützt die Kommissionsmehrheit und ist für die Abschaffung der Dumont- Praxis auf dem Gebiet der direkten Bundesfällt ein bedeutendes Hindernis für den Steuerpflichtigen, der eine renovationsbedürftige Altliegenschaft erwerben will. Der SVIT erblickt darin eine Massnahme zur Förderung des Wohneigentums, welche vom Bund laut Art. 108 Abs. 1 BV ausdrücklich gewollt ist. Steuerpflichtige und Behörden müssen in Zukunft nur noch zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Unterhaltsarbeiten unterscheiden können. Die Abklärung, was zu den abzugsberechtigten periodischen Unterhaltsleistungen und gehört, und was zu den Nachholarbeiten zu zählen ist, entfällt. Dadurch bringt die Abschaffung der Dumont- Praxis eine wesentliche administrative Vereinfachung mit sich. Von der Aufhebung der würde auch die Bauwirtschaft generell profitieren können, weil ihr keine Aufträge aus steuertechnischen Gründen mehr entzogen bleiben würden. Die Förderung einer liberalen Immobilienmarktordnung ist eine zentrale Zielsetzung des SVIT Schweiz. Der SVIT Schweiz setzt sich sowohl für die Erhöhung der Wohneigentumsquote ein als auch für ein steigendes Immobilientransaktionsvolumen. Gerade diese Bereiche werden von der «Dumont-Praxis» in entscheidender Weise tangiert. Vor allem der Erwerb günstiger aber renovierungsbedürftiger Liegenschaften verliert durch die Dumont-Praxis deutlich an Attraktivität. Zudem ist sie bei den Steuerpflichtigen zu Recht schon immer auf Unverständnis gestossen, weil die steuerliche Benachteiligung eines Neueigentümers gegenüber dem Alteigentümer im direkten Vergleich nur schwer zu verstehen ist. Aus diesen Gründen beurteilt der SVIT Schweiz die Abschaffung der Dumont-Praxis sowohl auf der Stufe des Bundes als auch auf kantonaler Ebene als durchaus wünschenswert. steuern. Mit der Dumont-Praxis sollte der ungerechtfertigten steuerlichen Ungleichbehandlung des Erwerbers einer bereits renovierten und dem Erwerber einer noch zu renovierenden Liegenschaft entgegengewirkt werden. Gleichzeitig schafft sie aber eine neue ungerechtfertigte Ungleichbehandlung, nämlich diejenige zwischen dem Alteigentümer und dem Neueigentümer einer Liegenschaft. Somit ist die Dumont-Praxis als Instrument zur Wahrung der verfassungsmässigen Grundsätze der Rechtsgleichheit und der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht geeignet und sollte abgeschafft werden. Ein wesentlicher unerwünschter Nebeneffekt besteht darin, dass aus steuertechnischem Motiv gebäudetechnisch notwendige Renovationsarbeiten hinausgeschoben, und z. T. nicht mehr nachgeholt werden. Dies hat unerwünschte Auswirkungen auf den Erhalt des Immobilienparks des Landes, was sowohl aus volkswirtschaftlicher, raumplanerischer als auch umwelttechnischer (insbesondere energietechnischer) Sicht negativ zu beurteilen ist. Mit der Abschaffung ent- Abschaffung auch auf kantonaler Ebene Entgegen der Kommissionsmehrheit, welche es den Kantonen überlassen will, ob sie die Dumont-Praxis anwenden wollen, ist der SVIT auch im Bereich des StHG für eine vollständige Abschaffung. Die Dumont-Praxis wird in den verschiedenen Kantonen ganz unterschiedlich gehandhabt. Einzelne Kantone wenden sie überhaupt nicht an. Vor diesem Hintergrund bringt der vorliegende Gesetzesentwurf vielleicht keine grösseren Änderungen in der Praxis. Aus Sicht des SVIT ist die daraus resultierende von Kanton zu Kanton unterschiedliche Rechtslage nicht befriedigend. Sie widerspricht auch dem Verfassungsauftrag einer formellen Steuerharmonisierung auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene (Art. 129 Abs. 1 und 2 BV). Der SVIT tritt deshalb auch auf der Ebene des StHG für eine vollständige Abschaffung der Dumont-Praxis ein. Für den Steuerpflichtigen kommt es nicht wirklich zu einer administrativen Vereinfachung, wenn ihm die schwierigen Abklärungen zwar auf Bundesebene erlassen werden, er sie aber im Bereich der kantonalen Steuern trotzdem vornehmen muss. * Urs Gribi ist Präsident und Dr. Peter Burkhalter Geschäftsleitungsmitglied des SVIT Schweiz. 12 immobilia Juli 2007

13 Aktuell Internet Immoscout und Banken kooperieren Red. Die Immobilienplattform «immoscout24» und «ImmoMarktSchweiz», die Immobilienlösung von zwölf Kantonalbanken, erweitern ihre Zusammenarbeit. Dank neuer Technologie erfährt der Datenaustausch zwischen den Marktleadern einen entscheidenden Qualitätssprung. Der Datenaustausch zwischen Immoscout24 und den Marktplätzen der Kantonalbanken von St.Gallen und Thurgau (Immodream und Immopage) funktioniert bereits seit 2001 und ist zum unverzichtbaren Bestandteil des Ostschweizer Immobilienmarktes geworden. Die Kooperation konnte nun auf die Kantonalbanken von Baselland, Glarus, Graubünden, Luzern, Nidwalden, Obwalden, Schaffhausen, Schwyz, Uri und Zug ausgeweitet werden. Dank der neuen Technologie ist es möglich, eine höhere Datenmenge pro Inserat mehrmals täglich auszutauschen. Dies führt zu einer besseren Qualität auf der Zielplattform. Damit erhöht sich die Attraktivität der Plattformen nach Einschätzung der beteiligten Unternehmen und verhilft Inserenten zu einer grösseren Reichweite ihres Inserates. Gleichzeitig nimmt ImmoMarktSchweiz den «MediaManager» in Betrieb. Damit können Inserenten ohne Medienbruch in jeder Schweizer Zeitung Print-Inserate platzieren. Bausparinitiative lanciert Red. Das Initiativkomitee unter der Leitung von Nationalrat Hans Rudolf Gysin (FDP BL) hat die Unterschriftensammlung für die Bausparinitiative lanciert. Nach den Vorstellungen der Initianten aus dem bürgerlichen Lager sollen Wohneigentümer steuerfrei während maximal zehn Jahren lang pro Jahr bis zu 5000 CHF (Ehepaare bis CHF) auf ein Bausparkonto einzahlen können. Die Bauspareinlagen sollen der Finanzierung von baulichen Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen am Eigenheim dienen. Gleichzeitig können Bausparer ohne Eigenheim während maximal zehn Jahren pro Jahr bis zu CHF (Ehepaare bis CHF) auf ein Bausparkonto einzahlen. Stowe Verwaltung DMS Portfolio Makler Internet Software

14 Aktuell Wohneigentum im Alter Gerhard E. Walde* Irgendwann in der dritten, spätestens in der vierten Lebensphase müssen sich Eigenheimbesitzer mit der zukünftigen Wohnsituation auseinandersetzen. Wer es frühzeitig tut, blickt gelassener in die Zukunft. der Garten mehr Last als Freude bringt, drängen sich für Eigenheimbesitzer die konkreten Fragen nach der Zukunft auf. Das Wohnen im Alter und der Immobilienbesitz im Alter sind zwei eng miteinander verknüpfte Themen. Sich damit auseinanderzusetzen, fällt den meisten Leuten schwer. Allein der Gedanke an die Veränderung wird oft als persönliche Bedrohung empfunden. Was man über Jahre oder Jahrzehnte lieb gewonnen hat, gibt man verständlicherweise nicht gerne auf. Die Trennung davon ist ein schmerzlicher Prozess. Je länger das Thema aufgeschoben wird, desto schwieriger wird es und desto grösser wird die Wahrscheinlichkeit, dass der Entscheid durch eine Veränderung der Lebenssituation oder der Gesundheit früher oder später aufgezwungen wird. Damit tut man sich in der Regel noch schwerer. Umso wichtiger ist es, sich den Fragen aktiv zu stellen. Wem dies gelingt, dem eröffnen sich neue Horizonte. Wer die Frage «was geben wir auf» mit «was gewinnen wir» ersetzt, bei dem weicht Wehmut der Freude am Neuen. Viele erachten es sogar als äusserst spannend, im Alter den Lebensraum nochmals neu zu definieren, z. B. das Haus zu verkaufen und mit einer Wohnung zu tauschen. Plötzlich stehen mehr Zeit und frei gewordene Mittel für anderes zur Verfügung; für Reisen, vielleicht für ein neues Domizil im Süden, in den Bergen oder auch für eine Anlage in ein Mehrfamilienhaus. Wer sich frühzeitig um die Wohnbedürfnisse im Alter kümmert, kann gelassen in die Zukunft blicken. Während des ganzen Erwachsenenlebens stellt sich immer wieder die Frage nach der persönlich idealen Wohnsituation. Wird sie in jungen Jahren vorwiegend spontan und unbekümmert beantwortet, nimmt sie mit zunehmendem Alter existenziellere Formen an. Soll man Wohneigentum im Alter verkaufen, in eine Mietwohnung ziehen und das frei gewordene Kapital anderweitig anlegen? Soll man die Hypothek soweit wie möglich amortisieren und damit die finanzielle Belastung möglichst tief halten? Oder ist es besser, das Haus oder die Wohnung frühzeitig einem Kind zu überschreiben? Fragen über Fragen, deren Beantwortung sehr individuell ausfällt. Was sinnvoll ist, ist von den persönlichen Verhältnissen, Ansprüchen, Bedürfnissen und Möglichkeiten abhängig. Sowohl rationale Überlegungen, allen voran finanzielle, als auch emotionale wie der Lebensstil, die Wohnqualität etc. spielen eine zentrale Rolle. Daher empfiehlt es sich in jedem Fall, sich frühzeitig mit der persönlichen Situation auseinanderzusetzen und so den Lebensabend mit oder ohne eigene Immobilie seriös zu planen. Chance Veränderung Spätestens, wenn die eigene Mobilität abnimmt, das Treppensteigen Kraft raubt und Wohncheck alle zwei bis drei Jahre Doch wann ist die Zeit reif, sich erstmals mit dem delikaten Thema auseinanderzusetzen und wie macht man das? Idealerweise führt man ab einem gewissen Alter alle zwei bis drei Jahre einen persönlichen Wohncheck durch. Gute Gelegenheiten sind beispielsweise die Zeit, in der die Kinder selbständig werden und das Elternhaus verlassen oder die Zeit, in der man sich erstmals mit dem Ruhestand befasst, also irgendwann zwischen 50 und 60 Jahren. Mit dem Wohncheck wird die Auseinandersetzung mit der Wohnund Lebenssituation zu einem stetigen Prozess, der Veränderung wesentlich einfacher ANZEIGE Verschiedene Kopierpapier und Couvert 14 immobilia Juli 2007

15 Aktuell macht, wenn es zu ihr kommt. Der Wohncheck beinhaltet Fragen wie: Wo will ich/wollen wir den Lebensmittelpunkt? Was ist in den nächsten Jahren wichtig? Welche Vorteile hat die aktuelle Wohnsituation? Wie könnte mich/uns das Wohnen bereits heute entlasten? Was ist an der aktuellen Wohnsituation zunehmend belastend? Was bietet die Wohnumgebung (Einkauf, Dienstleistung, ÖV) Was bietet die Wohnumgebung immer weniger? (Grünflächen, Spaziermöglichkeiten, soziales Netz) Wie viel Platz benötigen wir tatsächlich? Wie wollen wir Leben, wenn ein Partner stirbt? Wie sicher fühlen wir uns hier? Entweder bestätigt die offene und ehrliche Beantwortung die aktuelle Situation oder sie ebnet den Weg für eine Veränderung. Wird eine Veränderung ins Auge gefasst, stellt sich letztlich die Frage, was mit dem Wohneigentum zu tun ist: vermieten, vererben oder verkaufen? Obwohl in vielen Fällen vorzugsweise vermietet oder vorzeitigt vererbt würde, zeigt sich immer wieder, dass der Verkauf die beste Alternative ist. Den Ausschlag dazu geben persönliche, familiäre oder finanzielle Gründe. Selten erweist sich die auf den ersten Blick durchaus attraktive Option der Vermietung längerfristig als sinnvoll. Wohnungen und Einfamilienhäuser sind keine Kapitalanlage und damit kaum rentabel, dafür mehrheitlich nur knapp kostendeckend und mit einigem zeitlichen Aufwand für die Verwaltung verbunden. Auch der Wunsch, das Wohneigentum in der Familie zu behalten, erfüllt sich leider oft nicht. Entweder sind zu viele der Nachkommen interessiert, was zu Streitigkeiten führt, oder niemand bekundet Interesse. Oder derjenige, der es übernehmen möchte, ist finanziell nicht in der Lage, die anderen (marktgerecht) auszuzahlen. Den allfälligen Verkauf planen Gerade weil der Entscheid für die Option «Verkauf» in der Regel alles andere als leicht fällt, ist es umso wichtiger, diesen sorgfältig zu planen. Wann soll verkauft werden und durch wen? Wie wird der bestmögliche Preis erzielt? Es ist wichtig zu wissen, dass der Faktor Zeit eine wesentliche Rolle spielt. Nicht unter zeitlichem Druck verkaufen zu müssen, ist in Bezug auf den Preis von grossem Vorteil. Die Planung ist die Basis für den Verkaufserfolg, weshalb es sich lohnt, sie gemeinsam mit einem anerkannten Immobilienmakler anzugehen. Ein Honorar muss in dieser Phase keines entrichtet werden. Oft kann er auch Hilfestellung bieten bei der Suche nach einem neuen Kauf- oder eben Mietobjekt oder sogar nach einer Renditeimmobilie, wenn durch den Verkauf frei gewordenes Kapital neu investiert werden soll. * Gründer und Mitinhaber von Walde & Partner Immobilien, Zollikon. ANZEIGE Swiss Valuation Standards (SVS) Vorstellung der neuen Schweizer Bewertungsstandards für Immobilien: Dienstag, 21. August, 17 Uhr, Technopark Zürich (Auditorium) Unter Führung von RICS Switzerland wurden in Zusammenarbeit mit der SEK/SVIT, dem SIV sowie der CEI aktuelle und einheitliche Standards für die Immobilienbewertung in der Schweiz geschaffen. Diese neuen Regeln stehen im Einklang mit den internationalen Standards und werden nach dem Anlass im Buchhandel erhältlich sein. Zur Vorstellung sprechen die folgenden Referenten: Andreas Loepfe MRICS, Head Real Estate Research & Strategies, Zurich Kurt Ritz MRICS, Head Corporate Finance Real Estate, PricewaterhouseCoopers Marco Feusi MRICS, Partner, Wüest & Partner Stephan Pfister MRICS, Head Real Estate Switzerland, KPMG Claudio Rudolf MRICS, Head Acquisition and Sales, Credit Suisse; Chairman RICS Switzerland Am Panel unter Leitung von Dr. Andrea Martel, Neue Zürcher Zeitung nehmen teil: Daniel Conca MRICS, Präsident SEK/ SVIT; Jan Eckert MRICS, Sal. Oppenheim; Martin Frei, Gründungsmitglied und Leiter Kompetenzzentrum Schätzungswesen des SIV; Andreas Loepfe MRICS, Zurich; Stefan Schädle MRICS, ZKB. Der anschliessende Apéritiv wird freundlicherweise von KPMG und PricewaterhouseCoopers gestiftet. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Switzerland, +41 (0) , immobilia Juli

16 Aktuell Hypozinsen Red. Als grösste Kantonalbank hat die Zürcher Kantonalbank (ZKB) Anfang Juni eine moderate Erhöhung der variabel verzinslichen Hypothekardarlehen angekündigt. Für Sofortmassnahmen, wie sie in der Folge von Mieterverbandsseite gefordert wurden, besteht aber nach Ansicht des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz kein Anlass. Die Frage, ob künftig die Hypothekar- von den Mietzinsen abgekoppelt werden sollen, wird in einer von Bundesrätin Doris Leuthard eingesetzten Arbeitsgruppe intensiv diskutiert. Auch die Mieterorganisationen sind in dieser Arbeitsgruppe vertreten. Der SVIT Schweiz erachtet es als falsch, dass nun im Zuge der angekündigten Erhöhung der variablen Hypozinsen offenbar politischer Druck auf das zuständige Volkswirtschaftsdepartement und die Arbeitsgruppe ausgeübt werden soll, indem nun Sofortmassnahmen verlangt werden. Vielmehr sollen die Beratungen des Gremiums weiter verfolgt werden. Ferner ist darauf hinzuweisen, dass sich die angekündigten Zinserhöhungen im moderaten Rahmen bewegen und nach Jahren tendenziell fallender Hypozinsen seit Längerem abzusehen waren. GU im Aufwind Red. Der Verband Schweizerischer Generalunternehmer (VSGU) konnte anlässlich der Generalversammlung vom 22. Juni auf ein für die Mitglieder erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken. Die konjunkturelle Situation des schweizerischen Baumarktes dürfe insbesondere aufgrund der Situation im Wohnungsbau als erfreulich bezeichnet werden. Das Anbieten von Gesamtleistungen erfreut sich weiterhin steigender Nachfrage. Im Hochbau dürften nach Einschätzungen des VSGU über Generalunternehmer (GU) abgewickelt werden. Der Inlandumsatz der Mitglieder nahm 2006 um 13,3% (i.v. 3,6%) zu. Unter Berücksichtigung des Mitgliederzuwachses stieg der Umsatz um 12,1%. Die Beschäftigtenzahl der im VSGU zusammengeschlossenen Unternehmen stieg im Inland um 7,2% (i.v. 5,8%). Die unterproportionale Zunahme des Personals ist auf den ausgetrockneten Personalmarkt zurückzuführen. Der Auftragsbestand verzeichnete per Jahresende eine Zunahme um 6,2% (i.v. 11%). Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung (VHKA) Kosten sparen und Umwelt schonen Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung bringt nicht nur wirtschaftliche Vorteile für Mieter. Die Verrechnungsmethode leistet auch einen Beitrag zur Schonung der Ressourcen. Das Verursacherprinzip senkt nachweislich den CO2-Ausstoss. Red. Bei sommerhaftem Frühling und frühlingshaftem Winter wird einem die Klimaerwärmung stark ins Bewusstsein gerufen. Auch wenn sich das Wetter hierzulande wieder den üblichen Klimaverhältnissen nähert, so steht global gesehen (und da ist sich die überwiegende Wissenschaft einig) fest, auf der Erde wird s wärmer - für Viele und Vieles zu heiss. Die Senkung des Kohlendioxidausstosses (CO 2 ) ist ins Zentrum energiepolitischer Diskussionen gerückt. Grosses Sparpotenzial Bei all den modernen Technologien die den Verbrauch senken oder alternative Energien nutzen steht nach wie vor das Nutzerverhalten als eines der grössten Sparpotenziale im Raum. Bleiben die Fenster im Winter gekippt, heizt man im bestisolierten Haus nach draussen. In neueren Mehrfamilienhäusern (ab ca. 1991) ist daher die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung (VHKA) Vorschrift. Aber auch in bestehenden Gebäuden lässt sich mit gerechter Abrechnung der Wärmekosten bares Geld sparen und die Umwelt schonen. Der durchschnittliche Wohnungsnutzer spart bei verbrauchsabhängiger Abrechnung durchschnittlich 200 Liter Heizöl pro Jahr. Bei jährlichen Gesamtkosten von 100 CHF für Geräte und Abrechnungsservice ist die VHKA ab einem Ölpreis von bereits 50 CHF pro 100 Liter wirtschaftlich tiefer ist der Tarif seit 2004 nicht mehr. Das gesamte Sparpotenzial in der Schweiz entspricht einem Tankzug von 47 km Länge und einer Reduktion von Tonnen CO 2. Auch für Wasserverbrauch anwendbar Für die Messung kommen bei Neu- und Umbauten Wärme- und Warmwasserzähler zum Einsatz, welche die Versorgung der einzelnen Wohnungen zentral messen. Bei älteren Gebäuden mit mehreren Steigzonen erfolgt die Messung direkt an den Heizkörpern, mit elektronischen Heizkostenverteilern. Die Ablesung erfolgt mit modernster Technik per Funk oder über eine Datenzentrale, ohne Betreten der Wohnungen. Heutige Technologien erlauben auch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Frisch- und Abwassergebühren. Bei den Wasserkosten ist der Nutzen vielerorts noch grösser, da dort die Konsumdifferenzen und Sparmöglichkeiten besonders gross sind. Die verbrauchsabhängige Abrechnung gewinnt vor allem durch die gerechte Methode an Bedeutung, da Energie und Wasser in Zukunft noch teurer werden. Unter anderem ab 2009, wenn die CO 2 -Abgabe erhoben und der Liter Heizöl noch einmal 6 Rappen teurer wird. 16 immobilia Juli 2007

17 Aktuell Zürich Baubewilligungsgebühren nicht kostendeckend Der Zürcher Stadtrat hat eine Motion abgelehnt, welche verlangte, dass er dem Gemeinderat eine Vorlage zu unterbreiten habe, um die Gebühren für die Prüfung von Baugesuchen um 15% zu senken. Der Stadtrat teilt aber die Meinung der Motionäre, dass die Gebühren nach dem Verursacherprinzip erhoben und nicht auf Kosten der Allgemeinheit verrechnet werden dürfen. hältnis zu den gesamten Baukosten zu stellen. Sie liegen bei Grossprojekten wie etwa Sihlcity bei rund 2,5 Promille und haben somit keinen nennenswerten Einfluss auf erhobene Mietzinse, welche im Wesentlichen durch die Land- und Baukosten plus die Rendite bestimmt sind. Kleine Bauvorhaben nicht kostendeckend Bei der Erhebung der Gebühren für kleinere Bauvorhaben ortet der Stadtrat eine leichte Abweichung vom Verursacherprinzip. Sie decken die anfallenden Kosten oft nicht vollumfänglich. Da der Stadtrat aber überzeugt ist, dass auch kleinere Bauvorhaben wie Renovationen und innovative bauliche Optimierungen zur Bauqualität der Stadt beitragen können, möchte er auf eine Erhöhung in diesem Bereich verzichten, obwohl das Verursacherprinzip nicht vollumfänglich eingehalten wird. Baubewilligungsverfahren von Grossprojekten wie jenes von Sihlcity werden mit 2,5 Promille in Rechnung gestellt. Red. Aufgrund von missverständlichen und zum Teil falschen Zahlen, die in den Medien veröffentlicht wurden, mussten die Motionäre, Daniel Meier und Albert Leiser, annehmen, dass die Stadt für die Prüfung von Baugesuchen mehr verrechnen als Kosten verursacht würden. Der Stadtrat macht in seiner ablehnenden Antwort deutlich, dass dies nicht der tatsächlichen Situation entspricht. Die Stadt schöpft den kantonalen Rahmen für eine Gebührenerhebung gemäss einer Medienmitteilung nicht aus und verrechnet die Kosten nach einem transparenten Schlüssel, der auch auf dem Internet zugänglich ist. Um die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu prüfen und zu garantieren, sind viele Ämter und Fachstellen gefordert. So prüft beispielsweise der Umwelt- und Gesundheitsschutz Zürich die immissionsmässigen und energetischen Belange, das Amt für Städtebau die vom Gesetz geforderte Einordnung und Gestaltung, die Feuerpolizei die brandschutztechnischen Anforderungen, die Dienstabteilung Verkehr die Verkehrssicherheit und das Tiefbauamt die Erschliessung und Parkierung. Das Amt für Baubewilligung koordiniert diese Kontrolle der gesetzlichen Vorgaben und prüft seinerseits die baurechtlichen Belange im engeren Sinne. Kein «Profit-Center» Da die Gebühren beim Amt für Baubewilligungen eingehen, die Kosten der anderen involvierten Ämter und Fachstellen aber nicht erfasst werden, kann der Eindruck entstehen, das Amt für Baubewilligungen sei ein «Profit-Center». Das sei jedoch nicht der Fall, im Gegenteil, teilt die Stadt mit. Eine für das Jahr 2006 durchgeführte Erhebung der tatsächlichen Kosten zeigt, dass die Gebühren knapp nicht kostendeckend sind. Der Stadtrat ist wie die Motionäre der Ansicht, dass anfallende Gebühren bei Baugesuchen den Verursachenden überwälzt werden sollen und nicht von den Steuerpflichtigen zu berappen seien. Zudem ist der anfallende Betrag an Gebühren in ein Ver- Der Stadtrat ist überzeugt, dass mit den erhobenen Gebühren die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften sorgfältig kontrolliert und den Bauwilligen eine fristgerechte Prüfung ihrer Baugesuche garantiert werden kann. Die Einhaltung der Gesetze und Fristen hat ihren Preis. Er soll im Wesentlichen von den Bauwilligen und nicht den Steuerpflichtigen bezahlt werden. ANZEIGE Beratung Verkauf Montage Reparatur Renovation j&p STORAMA SONNEN- UND WETTERSCHUTZ 3664 Burgistein Station Bern immobilia Juli

18 Service Jus-News Weitere rechtliche Überlegungen im Umgang mit Radon-Gas Dr. Peter Burkhalter und Dr. Boris Grell sind Rechtsanwälte bei Hodler & Emmenegger in Bern und Zürich (www.swisslawyersgroup.ch) jus news In der Juni-Ausgabe der immobilia machten wir bereits auf die Radon-Problematik im Zusammenhang mit Immobilien aufmerksam. Im Rahmen dieser Ausführungen möchten wir ergänzend zu den rechtlichen Überlegungen im Zusammenhang mit Liegenschaftstransaktionen speziell die möglichen Konsequenzen für Bauherren und Architekten sowie mietrechtliche Konsequenzen aufgreifen. Allgemeines Nach der Strahlenschutzverordnung aus dem Jahre 1994 gilt für Neu- und Umbauten ein absoluter Radon-Richtwert von 400 Bq/m 3, falls dieser mit einfachen baulichen Massnahmen eingehalten werden kann. Für Wohn- und Arbeitsräume gelten spezifischere Grenzwerte von 1000 Bq/m 3 für Wohnräume respektive 3000 Bq/m 3 für Arbeitsräume, die in jedem Fall zwingend einzuhalten sind, unabhängig davon, ob zur Einhaltung dieser Grenzwerte aufwendige und teure bauliche Massnahmen oder Sanierungen erforderlich sind. Darum sollte mithilfe der im Internet 1 verfügbaren Radon-Karten vor Baubeginn abgeklärt werden, wie hoch die Radon-Konzentration auf dem geplanten Baufeld ist, respektive ob die gesetzlich vorgesehenen Richtwerte ohne besondere bauliche Massnahmen eingehalten werden können. ANZEIGE Konsequenzen für den Bauherrn Aufgrund der Verpflichtung des Bauherrn und Eigentümers einer Immobilie, die Radon-Grenzwerte einzuhalten, ist es zudem ratsam, sich rechtzeitig mit dem Bauunternehmer sowie mit dem Architekten bezüglich der Radon-Problematik abzusprechen. Zudem haben auch der Bauunternehmer und der Architekt ein Interesse daran. Denn diese sind dem Bauherrn gegenüber verpflichtet, ein mängelfreies Bauwerk abzuliefern, wobei ein Neubau mit einer Radon- Konzentration über den gesetzlich (oder vertraglich) vorgesehenen Werten ein mangelhaftes Werk im Sinne der werkvertraglichen Bestimmungen nach Art. 363 ff. OR darstellt. Nach Ablieferung des Werks hat der Besteller (d. h. der Bauherr oder Eigentümer), sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, die Beschaffenheit des Werks zu prüfen und den Unternehmer von allfälligen Mängeln in Kenntnis zu setzen (Art. 367 Abs. 1 OR). Weil das Gesetz für diese Prüfung keine starre, nach Tagen oder Wochen bemessene Frist vorsieht, sind die Umstände des Einzelfalles, eine Branchenübung, die Natur der Kaufsache sowie Art des Mangels massgebend. Bei Liegenschaften ist das Bundesgericht der Ansicht, dass Mängel, die ohne weiteres feststellbar sind, unverzüglich gerügt werden müssen. Bei Nachweis von Radon-Gasvorkommen muss dem Besteller unseres Erachtens etwas mehr Zeit eingeräumt werden, wobei die Rügefrist in diesem Fall drei Monate, die zur Messung benötigt werden, nicht wesentlich überschritten werden dürfte. Jedenfalls ist es zu empfehlen, sofort nach Fertigstellung des Bauwerks respektive nach Abschluss der Renovationsarbeiten eine solche Messung durchzuführen. Wird dabei eine Überschreitung der gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Werte festgestellt, kann der Bauherr nach Art. 368 Abs. 2 und Abs. 3 OR die unentgeltliche Verbesserung des Werks durch den Unternehmer fordern, sofern dadurch dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht werden. Alternativ kann der Bauherr beim Unternehmer einen dem Minderwert des Werkes entsprechenden Abzug am Werklohn geltend machen. Zusätzlich kann der Bauherr bei einem Verschulden des Unternehmers von diesem Schadenersatz verlangen. Die Ansprüche des Bestellers gegenüber dem Unternehmer verjähren mit Ablauf von 5 Jahren seit der Abnahme des Bauwerks (Art. 371 Abs. 2 OR). Vor allem mit Bezug auf die Leistungen des Architekten gilt es jedoch genauer abzuklären, inwiefern für dessen Leistungen nicht Werkvertragsrecht, sondern Auftragsrecht zur Anwendung gelangt. Denn eine Qualifikation des Rechtsverhältnisses mit dem Architekten als Auftragsrecht hätte zur Folge, dass er dem Bauherrn gegenüber während 10 Jah- SCHREINER SERVICE 48 REPARATUREN INNERT 48 STUNDEN Schreiner-Reparaturen und Produktionen Fenster-Service und Ersatz Glas-Reparaturen Schloss-/Schlüssel-Service Einbruch-Reparaturen Einbruchschutz Parkett- und Bodenbeläge 24 STD. PIKETT 365 TAGE IM JAHR IHRE GRATIS HOT LINE immobilia Juli 2007

19 Service ren für die Schlechterfüllung, wozu auch die vernachlässigte oder ungenügende Aufklärung durch den Architekten über die Risiken mit Radon-Gas zählt, verantwortlich bleibt. So vertritt auch das Bundesamt für Gesundheit die Meinung, dass der Unternehmer und Architekt gegenüber dem Bauherrn Aufklärungspflichten haben und es daher unabdingbar sei, die Radon-Gebiete zu kennen sowie den Bauherrn über entsprechende bauliche Massnahmen zu informieren. Interessant ist zudem, dass die SIA-Norm 180 (1999) besondere Vorschriften zum Bauen in Radon-Gebieten enthält. Mietrechtliche Konsequenzen Vermieter von Liegenschaften müssen aufgrund der Radon Problematik vermehrt damit rechnen, von ihren Mietern aufgefordert zu werden, für die fragliche Immobilie eine Radon-Messung durchzuführen. Ein sogenannter Radon-Dosimeter kann für CHF 60 pro Gerät bei einer anerkannten Messstelle bezogen werden. Zuständig hierfür ist im Kanton Zürich die Abteilung Lufthygiene des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL). Sofern sich die Liegenschaft in einem Gebiet mit keinem oder nur einem geringen Radon- Risiko befindet, hat der Mieter keinen Anspruch, eine solche Messung auf Kosten des Vermieters durchführen zu lassen. Es steht dem Mieter aber frei, auf eigene Kosten eine Messstelle mit einer solchen Messung zu beauftragen. Demgegenüber kann der Vermieter in Gebieten mit einem mittleren Radon-Risiko nach Meinung des Bundesamts für Gesundheit angehalten werden, eine entsprechende Radon-Messung durchführen zu lassen, falls konkrete Anhaltspunkte bestehen. Solche Anhaltspunkte sind z. B. ein undichtes Fundament oder ein Naturkeller. In einem Radon-Risikogebiet kann der Mieter grundsätzlich ohne weitere Begründung vom Vermieter eine solche Messung auf dessen Kosten verlangen. Kann eine Grenzwertüberschreitung festgestellt werden, stellen die gesetzlich geforderten Sanierungsmassnahmen nach Einschätzung des Bundesamtes für Gesundheit keine wertvermehrenden Investitionen dar. Deshalb dürfen diese Sanierungskosten auch nicht auf den Mieter überwälzt oder dürfen allein gestützt darauf keine Mietzinserhöhungen angeordnet werden. Zusammenfassung Die Radon-Problematik spielt nicht nur im Bereich von Liegenschaftstransaktionen eine immer grössere Rolle. Auch bei Neuund Umbauprojekten hat der Bauherr bei zu hoher Radon-Belastung vertragliche Ansprüche gegenüber dem Unternehmer oder dem Architekten. Zudem stehen mietrechtliche Ansprüche auf Durchführung einer Radon- Messung und weitergehende mietrechtliche Ansprüche im Raum. 1 Aktuelle Literatur «Investitionsrechnung» Investitionsentscheide haben nachhaltigen Einfluss auf den Erfolg von Unternehmen. Der professionelle Umgang mit den Datengrundlagen und der richtige Einsatz der Methodik der Investitionsrechnung sind zentrale Managementaufgaben. Das Lehrbuch stellt die verschiedenen Methoden der Investitionsrechnung dar. Es werden sowohl die dynamischen Methoden (Gegenwartswertmethode, Methode des internen Ertragssatzes, dynamische Pay-back-Methode, Annuitätenmethode und Profitabilitätsindex) als auch die statischen Methoden (statische Pay-back-Methode, statische Rendite und ökologische Rückzahlungsdauer) behandelt. Da die Analyse der relevanten Daten und die Berücksichtigung der Unsicherheit der Daten eine grosse Rolle spielen, werden diese ebenfalls einbezogen. Der Inhalt des Lehrmittels wurde erweitert und generell aktualisiert. Im Kapitel über Immobilieninvestments und -bewertungen haben die Autoren Erwin Staehelin, Rainer Suter und Norbert Siegwart Ergänzungen eingebracht sowie neue, zusätzliche Aufgaben zum Thema verfasst. Verlag Rüegg, ISBN «EFICAS Langfristige Perspektiven im Schweizer Immobilienmarkt» Pensimo Management AG hat als Herausgeber einen lesenswerten langfristigen Ausblick auf den Immobilienmarkt gewagt. Aus einer Befragung von professionellen Bauträgern und grossen institutionellen Investoren geht hervor, dass sich die meisten Marktteilnehmer, die an der schweizerischen Wohnbauproduktion beteiligt sind, nur wenig konkrete Vorstellungen über die zukünftige Entwicklung der Wohnformen machen. Pensimo nahm dies zum Anlass, zusammen mit den beauftragten Unternehmen Ecoplan und Fahrländer Partner diesen Ausblick zu wa- gen. Entstanden ist ein Werk, das in Trends und Szenarien Entwicklungsmuster aufzeigt. Pensimo Management AG (Hrsg.), ISBN , «Handbuch Facility Management» Nach langer und intensiver Vorbereitung liegt nun eine komplett überarbeitete Version des Handbuchs von Walter Lutz vor. Wiederum bringt die FM-Arena eine exklusive Ausgabe für die Schweiz auf den Markt. Wertvolle Arbeitshilfen aus dem alten Werk, wie z. B. Leistungsverzeichnisse oder Musterverträge, sind in editierbarer Form auf der zum neuen Werk gehörenden CD-ROM enthalten. Das Fachkompendium arbeitet die Themenfelder Gebäudemanagement, Immobilienmanagement, Industrieanlagenmanagement, Facility Management der Kommunen und das Caremanagement auf. Diesen vorangestellt sind Grundlagen und Leitbegriffe sowie übergreifende Anwendungsgebiete wie Energiemanagement oder die Betreiberverantwortung. Die überarbeitete Version findet neu in drei statt wie bisher zwei Ordnern Platz. FM-Arena (Hrsg.), Normalpreis: 185 CHF. immobilia Juli

20 Service Schweizerische Maklerkammer SMK Heutige Finanzierung von Eigenheimen Die SMK führte mit Adriaan Koppejan, Leiter Product Management Hypotheken bei der UBS AG, ein Gespräch über die aktuellen Finanzierungsmöglichkeiten von Eigenheimen. Braucht es überhaupt eine solche Vielzahl von Produkten? Auch Spezialprodukte basieren im Wesentlichen auf den oben genannten Basismodellen. Sie zeichnen sich vor allem durch Zusatzdienstleistungen wie beispielsweise einen integrierten Versicherungsschutz oder Vergünstigungen beispielsweise für Familien aus. Diese Produkte decken spezifische Kundenbedürfnisse und haben daher auf jeden Fall ihre Berechtigung, auch wenn die Bedeutung der einzelnen Produkte im Gesamtvergleich eher gering ist. Welches Produkt würden Sie einer jungen Familie mit zwei Kindern und einem Einkommen von CHF empfehlen? Um diese Frage konkret beantworten zu können, müssten wir die individuelle Situation der Familie kennen. Wie hoch ist die Hypothek und daraus resultierend die Belastung des Einkommens durch die Hypothek? Wie ist die Risikoneigung der Familie? Sind in Zukunft grössere Investitionen geplant? Und weitere mehr. Generell empfehlen wir unseren Kunden, wenn immer möglich verschiedene Produkte und Laufzeiten zu kombinieren. Diese Strategie erlaubt es, das Zinsrisiko zu diversifizieren. Bei jeder Finanzierung interessiert heute die Zinsentwicklung. Wo sehen Sie den Hypothekarzins in den nächsten 12 respektive in den nächsten 24 Monaten? Adriaan Koppejan: Erwartungsgemäss hat die SNB den Leitzins (3-Monats-Libor) im Dezember 2006 erneut um 0.25% erhöht. Die Hypothekarzinsen befinden sich aber trotz dem jüngsten Zinsanstieg immer noch auf einem attraktiven Niveau. Da sich die momentan starke wirtschaftliche Dynamik im Verlauf dieses Jahres etwas abschwächen dürfte, gehen wir davon aus, dass die Zinsen in den nächsten Monaten moderat ansteigen und sich anschliessend eher seitwärts bewegen. Die Produktepalette im Hypothekarbereich ist ja kunterbunt. Zeichnet sich ein Trend bei den Produkten ab? Das Angebot scheint auf den ersten Blick tatsächlich sehr breit. Die Produkte können aber in drei Hauptkategorien eingeteilt werden: In erstens Festhypotheken mit einem festen Zinssatz und fester Vertragslaufzeit. Zweitens variable Hypotheken mit entsprechend variablem Zinssatz und unbefristeter Vertragslaufzeit. Und drittens Adriaan Koppejan Geldmarkt- oder Libor-Hypotheken. Diese sind variabler und der Zinssatz ist an die Entwicklung des LIBOR (CHF 3 oder 6 Monate) gekoppelt. Die Vertragslaufzeit ist bei der UBS unbefristet. Die meisten Institute bieten ihre Geldmarkthypothek jedoch mit einer festen Vertragslaufzeit von 2 bis 3 Jahren und einem maximalen Hypothekarzinssatz an. Die Nachfrage nach den einzelnen Produkten ist abhängig vom jeweiligen Zinsumfeld und der Zinserwartung. Grundsätzlich kann jedoch gesagt werden, dass die Festhypotheken seit Jahren äusserst beliebt sind und sich begünstigt durch das tiefe Zinsniveau die Libor-Hypotheken als Zusatzprodukt etabliert haben. Mit einer Laufzeitenstaffelung kann verhindert werden, dass bei Fälligkeit die gesamte Finanzierung in einer ungünstigen Zinssituation neu geregelt werden muss. Durch eine Produktkombination wird das Zinsänderungsrisiko auf unterschiedliche Basiszinsen verteilt. Gleichzeitig wird vermieden, dass Kunden von Tiefzinsphasen u. U. gar nicht profitieren können. Ist das Produkt mit dem grössten Risiko auch das günstigste? In einem normalen Zinsumfeld kann diese Aussage durchaus so gemacht werden. In einem solchen Zinsumfeld sind die kurzfristigen Zinssätze tiefer als langfristige Zinssätze, entsprechend sind Libor-Hypotheken im Vergleich zu Festhypotheken günstiger, beinhalten jedoch das Risiko bei einem Zinsanstieg rasch teurer zu werden. Aus diesem Grund sind, wie beim Anlagegeschäft auch, bei der Wahl des Hypothekarmodelles die Risiken und Chancen der Produkte gegeneinander abzuwägen und auf die eigene Risikoneigung und Risikofähigkeit abzustimmen. Das günstigste Produkt ist nicht immer das sinnvollste. Eine professionelle Beratung am Anfang einer Finanzierung ist daher wichtig. Der Kundenberater muss zunächst einmal die Bedürfnisse seines Kunden verstehen und den finanziellen Spielraum, mögliche zukünftige Vermögensver- 20 immobilia Juli 2007

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