EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Stadt Dülmen (Fortschreibung)

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1 EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPT für die Stadt Dülmen (Fortschreibung) Untersuchung im Auftrag der Stadt Dülmen August 2009

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3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dülmen (Fortschreibung) Untersuchung im Auftrag der Stadt Dülmen Endbericht Stefan Kruse Andrée Lorenzen Andreas Mayer Stadtforschung Planung Markt Dortmund Tel Fax info@junker-kruse.de Dortmund, August 2009

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5 Im Sinne einer einfacheren Lesbarkeit verzichten wir darauf, stets männliche und weibliche Schriftformen zu verwenden. Selbstverständlich sind immer gleichzeitig und chancengleich Frauen und Männer angesprochen. Der Endbericht sowie die Entwurfsvorlagen unterliegen dem Urheberrecht ( 2 Absatz 2 sowie 31 Absatz 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte). Soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart wurde, sind Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung (auch auszugsweise) nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt.

6 Inhaltsverzeichnis 1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung Methodische Vorgehensweise Angebotsanalyse Nachfrageanalyse Städtebauliche Analyse Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Nachfrageseitige Rahmenbedingungen Standortrelevante Rahmenbedingungen Einzugsbereich des Dülmener Einzelhandels Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich Angebotssituation in Dülmen Einzelhandelsrelevante Kennziffern Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots Die Dülmener Innenstadt Wohnortnahe Grundversorgung in Dülmen Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse Entwicklungsoptionen des Dülmener Einzelhandels Leitbild und Zielsetzung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung Übergeordnetes Leitbild der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Dülmen Räumliches Standortmodell Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Dülmen Zentrale Versorgungsbereiche Der Zentrale Versorgungsbereich Dülmener Innenstadt Das Grundversorgungszentrum im Ortsteil Buldern Das perspektivische Grundversorgungszentrum Dernekamp Sonderstandorte des Einzelhandels Nahversorgung außerhalb der Zentren

7 8 Dülmener Sortimentsliste Umsetzungsempfehlungen Ansiedlungsregeln zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in Dülmen Prüfschema Anhang Glossar Definitionen einzelhandelsrelevanter Fachbegriffe

8 1 Ausgangssituation und Zielsetzung der Untersuchung Nur wenige Wirtschaftsbereiche zeigen in der jüngeren Vergangenheit derart dynamische Veränderungen wie der Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Durch Unternehmenskonzentrationen, steigende Betriebsgrößen und Verkaufsflächenansprüche sowie eine vorwiegende Ausrichtung am mobilitätsbereiten Autokunden entstanden und entstehen immer noch zahlreiche Einzelhandelsstandorte außerhalb der gewachsenen Zentrenstrukturen, was in zahlreichen Fällen dazu geführt hat, dass die gewachsenen Innenstädte in ihrer Attraktivität und ökonomischen Funktion an Bedeutung verloren haben und auch das ehemals dichte Netz der wohnungsnahen Grundversorgung in vielen Regionen Deutschlands erheblich ausgedünnt ist. Während Fachmärkte, Einkaufscenter sowie discountorientierte Vertriebsschienen nach wie vor massiv auf den deutschen Einzelhandelsmarkt drängen, ist parallel dazu ein immer größer werdender Leerstand von kleinen und großen Ladenlokalen zu beobachten. Traf dies bis Mitte der 90er Jahre in der Regel auf Rand- oder Streulagen zu, so gehören zugeklebte Schaufenster mittlerweile zum Erscheinungsbild der zentralen Geschäftslagen. Den betrieblichen/konzernimmanenten Entwicklungen auf Betreiber- bzw. Investorenseite stehen raumordnerische und städtebauliche Zielvorstellungen und gesetzliche Grundlagen auf Bundes- wie auf Landesebene gegenüber, die nicht immer mit den Vorstellungen der Ansiedlungsinteressenten in Einklang zu bringen sind. Auch die Stadt Dülmen sieht sich vor der Aufgabe, im Spannungsfeld zwischen betreibermotivierten Standortanforderungen auf der einen und volkswirtschaftlich/städtebaulich/stadtentwicklungsrelevant motivierten Zielvorstellungen auf der anderen Seite einen auf die spezifische Situation in der Stadt abgestimmten, konstruktiven Umgang mit den erwähnten Strukturentwicklungen zu finden. Nur ein klares Konzept mit verbindlichen Aussagen zur zukünftigen räumlichen, quantitativen und qualitativen Steuerung der Einzelhandelsentwicklung kann verhindern, dass die zentralen Versorgungsbereiche und insbesondere die Dülmener Innenstadt als Einzelhandelsstandorte an Bedeutung verlieren und ihrer Versorgungsfunktion nicht mehr gerecht werden können. Das vorliegende gesamtstädtische Einzelhandels- und Zentrenkonzept wurde als Fortschreibung des im Jahr 1999 erarbeiteten Einzelhandelsstrukturgutachten für die Stadt Dülmen entwickelt. Das Konzept soll sowohl eine fundierte Bewertungsgrundlage für aktuelle Planvorhaben liefern, als auch mögliche Entwicklungsperspektiven und erforderliche (insbesondere baurechtliche) Handlungsnotwendigkeiten aufzeigen, so dass sowohl Stadtverwaltung als auch Politik in die Lage versetzt werden, eine stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidung zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die Dülmener Versorgungsstrukturen einschätzen zu können. Die auch insbesondere rechtliche Notwendigkeit (im Sinne der späteren bauleitplanerischen Umsetzung) eines solchen städtebaulichen Konzeptes i.s.v. 1 (6) Nr. 11 8

9 Baugesetzbuch (BauGB) ist in jüngsten Urteilen des OVG Münster nochmals hervorgehoben worden: Denn erst solche konzeptionellen Festlegungen, die dann gem. 1 (6) Nr. 11 BauGB n.f. (früher: 1 (5) Satz 2 Nr. 10 BauGB) auch bei der weiteren Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, lassen in aller Regel die Feststellung zu, ob das Angebot bestimmter Warensortimente an bestimmten Standorten in das städtebauliche Ordnungssystem der jeweiligen Gemeinde funktionsgerecht eingebunden ist. 1 Die Erarbeitung eines entsprechenden Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Dülmen ist somit konsequent und vor dem Hintergrund der seit der letzten Bearbeitung eingetretenen veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen (in erster Linie 34 (3) und 2 (2) BauGB sowie die jüngst in Kraft getretene erneute Novellierung des BauGB - 9 (2a)), aber auch im Hinblick auf die im Juni 2007 durch den Landtag NRW mehrheitlich beschlossene Novellierung der landesplanerischen Zielvorgaben zur Steuerung des Einzelhandels in NRW ( 24a LEPro) sowie in Teilen darauf aufbauender aktueller Rechtsprechungen zahlreicher Obergerichte und auch des Bundesverwaltungsgerichts zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung auch zwingend erforderlich. Für die aktualisierende Fortschreibung stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt des Untersuchungsinteresses: Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in Dülmen dar? Welche darüber hinaus gehenden (regionalen) angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen sind für Dülmen relevant? Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort Dülmen (differenziert nach Angebots- und Nachfrageseite) auf? Wie stellen sich die (aus Einzelhandelssicht relevanten) städtebaulichen Rahmenbedingungen der wesentlichen Dülmener Einkaufsbereiche (Hauptgeschäftszentrum, Nahversorgungszentren (wie z.b. Buldern), Sonderstandorte (wie z.b. Quellberg) dar? Wie kann die wohnungsnahe Versorgung der Bürger nachhaltig gesichert werden? Wie sind die Nahversorgungsbereiche abzugrenzen und welche Maßnahmen sind zur Aufwertung der Nahversorgungsstandorte insbesondere in den Ortsteilen erforderlich? Welche Entwicklungsperspektiven lassen sich für den Einkaufsstandort Dülmen formulieren? Welche Ziele und grundsätzlichen bau- und planungsrechtlichen Strategien sind zur zukünftigen stadt- und regionalverträglichen Steuerung des Einzelhandels in der Stadt erforderlich? 1 OVG NRW, Urteil vom 30. Januar D 8/04.NE; hier Seite 16; vgl. zur Notwendigkeit eines Einzelhandelskonzepts auch OVG NRW, Urteil vom 28. August D 112/05.NE 9

10 Welches räumliche Zentrenmodell braucht die Stadt Dülmen zur Sicherung und ggf. Stärkung ihrer Versorgungsfunktion? Wie sind die zentralen Versorgungsbereiche in Dülmen abzugrenzen? Welche Strategien müssen ergriffen werden, um den Einkaufsstandort Dülmen zu stärken bzw. die Defizite abzubauen? 10

11 2 Methodische Vorgehensweise Das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dülmen stützt sich sowohl auf die Ergebnisse primärstatistischer Erhebungen wie auch auf sekundärstatistische Quellen. Die primärstatistischen Erhebungen bilden im Rahmen des vorliegenden Einzelhandelskonzepts eine wichtige Datengrundlage und Berechnungsbasis, anhand derer eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Beurteilung derzeit aktueller und zukünftig anstehender Einzelhandelsansiedlungen ermöglicht wird. Zu den primärstatistischen Erhebungen zählen angebotsseitig eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im gesamten Stadtgebiet Dülmens sowie eine Kundenherkunftserhebung. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Programme, Veröffentlichungen) zurückgegriffen, die in erster Linie dem interregionalen und intertemporären Vergleich der für die Stadt Dülmen gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch verschiedene Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern der BBE Retail Experts GmbH & Co. KG, Köln. Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange ausgerichtete Erarbeitung und Beurteilung städtebaulicher und qualitativer Aspekte, die unter anderem die wesentlichen Kriterien zur Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche i.s.d. 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie 11(3) BauNVO und 24a LEPro NRW darstellen und somit auch planungsrechtlich zwingend erforderlich sind. Darüber hinaus rundet dieser Arbeitsschritt die quantitativen Bausteine sinnvoll ab, so dass sich in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation auf Dülmen ergibt. 2.1 Angebotsanalyse Bestandserhebung Der Analyse der Angebotssituation in Dülmen liegen Daten aus einer umfassenden Bestandserhebung aller Einzelhandelsbetriebe (inkl. Leerstände) im Dülmener Stadtgebiet zugrunde. Hierzu wurde im Mai/Juni 2008 eine flächendeckende Begehung des gesamten Dülmener Stadtgebiets mit gleichzeitiger Erfassung und Kartierung aller Ladengeschäfte des funktionellen Einzelhandels 2 (inkl. Leerstände) durchgeführt. 2 Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel im engeren Sinne auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckereien, Metzgereien, Konditoreien) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet, wohl aber Tankstellenshops, Kiosks und Apotheken. 11

12 Im Rahmen dieser Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und dazugehörigen Verkaufsflächen 3 der einzelnen Anbieter unter Zuhilfenahme lasergestützter Flächenerfassungsgeräte erhoben und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen. Unterschieden wurden in diesem Zusammenhang die drei Lagekategorien: Zentrale Bereiche: Zentrale Lagen zeichnen sich durch städtebauliche und funktionale Kriterien aus. Sie besitzen eine Versorgungsfunktion für ein über den unmittelbaren Nahbereich hinaus gehendes Einzugsgebiet. Kennzeichnend ist insbesondere eine Multifunktionalität, d.h. Mischung von unterschiedlichen Nutzungen wie Einzelhandel und Dienstleistungen, aber auch Gastronomie, Kultur und Freizeit. Diese Bereiche sind schützenswert im Sinne der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB und 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW. städtebaulich integrierte Lagen: Dazu zählen Lagen, in denen die Einzelhandelsdichte und -konzentration nicht ausreicht, um sie als Zentrum zu bezeichnen. Die oft solitär gelegenen Einzelhandelsbetriebe befinden sich aber dennoch im Siedlungsgefüge integriert und besitzen einen unmittelbaren räumlichen Bezug zu Wohnsiedlungsbereichen. städtebaulich nicht-integrierte Lagen: Als nicht integrierte Lage gelten sämtliche Standorte, die nicht im Zusammenhang mit Wohnbebauung stehen, z.b. Einzelhandelsbetriebe in peripheren Lagen an Hauptausfallstraßen bzw. Bundesstraßen oder sonstige rein autokundenorientierte Standorte wie Gewerbegebiete. Eine solche primärstatistische Erhebung ist als wichtige Datenbasis und fundierte Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelangebots sowohl auf gesamtstädtischer als auch auf der Ebene einzelner Ortsteile von Bedeutung. Insbesondere mit Blick auf die jüngste Rechtsprechung zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung im Rahmen der Bauleitplanung ist jedoch eine sehr dezidierte Bestandserfassung erforderlich. So müssen insbesondere auch relevante Nebensortimente erfasst werden, die neben den klassischen Hauptsortimenten zentrentragende Funktion einnehmen können. Um eine sortimentsgenaue Differenzierung der Verkaufsflächen gewährleisten zu können, wurden daher alle geführten Sortimentsgruppen differenziert erfasst (rund 90 Sortimente und Branchen) und die jeweils dazugehörigen Verkaufsflächen ermittelt. In der späteren Auswertung und Analyse wurden diese Sortimentsgruppen den der 3 Zur Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes zählt die Fläche, die dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge und Treppen in den Verkaufsräumen, der Standflächen für Einrichtungsgegenstände, der Kassen- und Vorkassenzonen, Schaufenster und sonstige Flächen, soweit sie dem Kunden zugänglich sind sowie Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend genutzt werden. Dabei können aufgrund unterschiedlicher Definitionen des Begriffs Verkaufsfläche durchaus Differenzen zwischen den nach dieser Methodik ermittelten Verkaufsflächenzahlen und anderen Datenquellen entstehen (z.b. durch Nicht-Berücksichtigung von Kassenzonen und/oder gewichteten Außenflächen). Die Zugehörigkeit solcher Flächen zur Verkaufsfläche wurde jedoch durch ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts bestätigt (vgl. BVerwG 4 C Beschluss vom 24. November 2005). 12

13 nachfolgend aufgeführten Tabelle 1 zu entnehmenden 17 Hauptbranchen zugeordnet. Tabelle 1: Branchenschlüssel zur Einzelhandelserhebung Dülmen Hauptbranchen Sortimente (Erhebungsgrundlage) Überwiegend kurzfristige Bedarfsstufe: 1. Nahrungs- und Genussmittel Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren) Bäckerei-/Konditoreiwaren Metzgerei-/Fleischereiwaren Getränke 2. Blumen/Zoo Blumen Zoologischer Bedarf 3. Gesundheit und Körperpflegeartikel Drogeriewaren, Körperpflegeartikel Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Parfümerieartikel Reformwaren Apothekenwaren 4. Schreibwaren / Papier / Bücher Bücher Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend mittelfristige Bedarfsstufe: 5. Bekleidung/Wäsche Herren, Damen- und Kinderbekleidung Sonstige Bekleidung und Textilien Wäsche / Miederwaren / Bademoden Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren 6. Schuhe/Lederwaren Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile) 7. Glas, Porzellan, Keramik / Haushaltswaren / Geschenkartikel Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel 8. Spielwaren/Hobbyartikel Spielwaren, Modellbau und Modelleisenbahnen Musikinstrumente und Musikalien Künstler- und Bastelbedarf Babybedarf / Kinderwagen Sammlerbriefmarken, -münzen Pokale / Sportpreise 9. Sport und Freizeit Sportbekleidung und -schuhe Sportartikel und -geräte Campingartikel (o. Möbel) Fahrräder und Zubehör Waffen, Angler und Jagdbedarf 13

14 Überwiegend langfristige Bedarfsstufe: 10. Wohnungseinrichtungsbedarf Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Bilderrahmen Bettwaren / Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche 11. Möbel Möbel allgemein Badmöbel Küchenmöbel Büromöbel Gartenmöbel, Polsterauflagen 12. Elektrohaushaltsgeräte/Leuchten Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) Elektrobedarf, Elektrohaushaltsgeräte, Leuchten 13. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation / Fotoartikel Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte Bild- und Tonträger Videokameras, Fotoapparate und Zubehör Mobiltelefone, Telefone und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software 14. Medizinische und orthopädische Artikel Augenoptik, Hörgeräte, Sanitätsbedarf, Orthopädische Artikel 15. Uhren, Schmuck Uhren/Schmuck 16. Bau- und Gartenmarktsortimente Baustoffe, Bauelemente Tapeten, Lacke, Farben Eisenwaren und Beschläge Sanitär- und Installationsbedarf Bodenbeläge, Teppiche (Auslegeware) Werkzeuge, Bau- und Gartengeräte und Zubehör Pflanzen, Sämereien, Gartenbedarf, Pflanzgefäße Kfz- und Motorradzubehör, Kindersitze 17. Sonstiges Aktionswaren, Erotikartikel, Esoterikartikel Eigene Zusammenstellung Die unter Berücksichtigung der vorstehend erläuterten Kriterien durchgeführte flächendeckende Vollerhebung des Dülmener Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des gesamtstädtischen Einzelhandelsangebotes, als auch auf Ebene einzelner Ortsteile bzw. Siedlungsbereiche dar. Auf Basis der Verkaufsflächendaten der Einzelhandelsbetriebe sowie der im Rahmen der städtebaulichen Analyse durchgeführten räumlichen Einordnung der Betriebe in verschiedene Lagekategorien können die absatzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ermittelt werden, die in die zukünftigen Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen. Gleichzeitig ist diese detaillierte Vorgehensweise im Hinblick auf die im Rahmen dieses Konzeptes zu erarbeitenden Dülmener Sortimentsliste zwingend geboten. 14

15 Umsatzberechnung Bei der Ermittlung der aktuellen Umsatzdaten des Dülmener Einzelhandels werden nicht nur die ermittelte Verkaufsfläche pro Warengruppe und bundesdurchschnittliche Umsatzkennwerte angesetzt, sondern vielmehr die konkrete Situation vor Ort mit berücksichtigt. Dazu zählen insbesondere die unterschiedliche Flächenproduktivität der Vertriebsformen, die spezifischen Kennwerte einzelner Anbieter sowie die Berücksichtigung der detaillierten Angebotsstrukturen in Dülmen. Diese werden schließlich auf den Verkaufsflächenbestand für die einzelnen Warengruppen hochgerechnet. 2.2 Nachfrageanalyse Einen zweiten wichtigen Baustein der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfragesituation dar. Sie liefert ein umfassendes Bild über das spezifische einzelhandelsrelevante Kaufkraftvolumen der Bevölkerung Dülmens und der Region und ermöglicht in der Gegenüberstellung zur Angebotssituation Rückschlüsse über den Angebotsund Leistungsstand des Einzelhandels. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden. In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u.a. auf Werte der BBE, Retail Experts GmbH Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich aktualisiert veröffentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Kommune) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Ergänzend dazu bilden die Literaturanalyse und sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung. 15

16 Kundenherkunftserhebung Ein wichtiger Baustein zur Betrachtung der Nachfrageseite ist eine Kundenherkunftserhebung, welche in Kooperation mit ausgewählten Dülmener Einzelhändlern durchgeführt wurde. Hierzu wurden in einem Zeitraum von einer Woche (Montag, 03. November bis Samstag, 08. November 2008) Postleitzahlen-Listen in exemplarisch ausgewählten Ladenlokalen ausgelegt, in denen für den Kassiervorgang zuständige Personen die jeweils zahlenden Kunden nach ihrem Wohnort bzw. der entsprechenden Postleitzahl gefragt haben. Berücksichtigt wurden rund 50 Einzelhandelsbetriebe unterschiedlicher Hauptbranche und Größenordnungen im gesamten Dülmener Stadtgebiet, wobei räumliche Schwerpunkte in der Dülmener Innenstadt gesetzt wurden. Hierdurch sowie aus der Gegenüberstellung ergibt sich ein realistisches Bild über das derzeitige Einzugsgebiet der Stadt Dülmen (vgl. Kap. 3.2). 2.3 Städtebauliche Analyse Die städtebauliche Analyse zielt darauf ab, Stärken und Schwächen der Versorgungsstandorte Dülmens im Kontext der Siedlungsstruktur zu erfassen. Dabei liegt ein Schwerpunkt der Betrachtungen auf den zentralen Bereichen. Durch die Lage im Zentrum einer Stadt bzw. eines Ortsteils sind für die Prosperität eines Zentrums neben dem Einzelhandelsprofil auch städtebauliche Belange und die Organisationsstruktur verantwortlich. Für eine tiefergreifende Analyse von Geschäftszentren sind daher insbesondere die Verknüpfung und die wechselseitigen Beeinflussungen der oben beschriebenen Themenbereiche Einzelhandel, Organisation und Städtebau von Belang. Nur dadurch ist auch gewährleistet, dass im abschließenden Schritt, bei der Erstellung des Einzelhandelskonzepts, die richtigen Maßnahmen für eine nachhaltige Aufwertung und Qualifizierung der Zentren genannt werden. Im Einzelnen werden folgende Themenfelder zur Beurteilung herangezogen: Einzelhandelsdichte Lage der Einzelhandelsmagneten Verteilung der Geschäfte Ausdehnung und Kontinuität der Einzelhandelslagen Qualität und Erhaltungszustand der Architektur Qualität und Erhaltungszustand des öffentlichen Raumes Nutzungsmischung mit Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben sowie kulturellen Einrichtungen Einkaufsatmosphäre Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr 16

17 Die städtebauliche Analyse ist ein wichtiger integraler Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Dülmen. Sie liefert die Grundlage zur Ableitung städtebaulicher Handlungsempfehlungen für die Einzelhandelsstandorte der Stadt. Gleichzeitig stellt sie aber auch einen unbedingt notwendigen Arbeitsschritt zur räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Sinne der 2 (2) und 34 (3) BauGB und des 11 (3) BauNVO und 9 (2a) BauGB dar. In diesem Zusammenhang ist deutlich darauf hinzuweisen, dass die Fixierung der räumlichen Ausdehnung eines Zentrums vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung 4 keine planerische Abgrenzungsübung sondern ein notwendiger Schritt ist, um eine rechtsichere Grundlage für spätere Entscheidungen im Rahmen kommunaler Einzelhandelsentwicklungen zu bieten. Definition Nahversorgung Der Zuordnung von Einzelhandelsbetrieben zu verschiedenen Lagekategorien kommt insbesondere auch vor dem Hintergrund einer wohnungsnahen Grundversorgung eine hohe Bedeutung zu, die im Rahmen der Einzelhandelsstruktur und kommunalen Daseinsvorsorge einen besonderen Stellenwert einnimmt. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird hier die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden. Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit- und Körperpflegeartikel, Schreibwaren/Papier/Bücher sowie Blumen/Zoo gezählt (s.o.). Ergänzt werden diese Warengruppen häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandel- und Dienstleistungsangebote. In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Stadt insbesondere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel/Lebensmittel herangezogen. Dabei kann es sehr unterschiedlich ausgestattete Nahversorgungsstandorte geben. Neben einer rein quantitativen Betrachtung sind vor allem räumliche und qualitative Aspekte (Erreichbarkeit und Betriebsformenmix) von Bedeutung, die ergänzend bei der Bewertung der Angebotssituation berücksichtigt werden. Geht es bei der qualitativen Betrachtung vor allem um die warengruppenspezifische Angebotsstruktur und vielfalt, wird bei der räumlichen Betrachtung die (fußläufige) Erreichbarkeit von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Die kleinste Einheit der Nahversorgungsstandorte bilden solitäre Verkaufseinrichtungen in Wohngebieten, die eine fußläufig erreichbare, wohnstandortnahe Versorgung im Quartier gewährleisten sollen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben diesbezüglich ein Entfernungsmaß von ca. 600 m als akzeptierte Distanz herausge- 4 vgl. dazu u.a. Urteile des BVerwG vom (AZ 4 C 7.07) sowie des OVG NRW vom (AZ 7A 1059/06) 17

18 stellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-Wegschwelle für Fußgängerdistanzen 5. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als anzusetzende Entfernung zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten. Davon zu unterscheiden sind zentrale Versorgungsbereiche wie Nahversorgungszentren oder Stadtzentren, die eine über die reine fußläufige Erreichbarkeit hinaus gehende Versorgungsfunktion mit Gütern und Dienstleistungen auf Ebene einzelner Orts- bzw. Stadtteile einnehmen. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe Nahversorgung bezeichnet werden: Tabelle 2: Angebotsbausteine wohnungsnahe (Grund-)Versorgung Quelle: Eigene Zusammenstellung 5 Dies geht von einer maximal zumutbare Grenze von 10 Gehminuten aus. Legt man eine Laufgeschwindigkeit von durchschnittlich 5,4 km/h bzw. 1,5 m/s zu Grunde, wird in 10 min eine Distanz von rd. 900 m zurückgelegt! 18

19 2.4 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Abbildung 1: Untersuchungsaufbau Begleitung des Arbeitsprozesses durch Arbeitskreis und Beteiligung der Öffentlichkeit Analyse Aufnahme Einzelhandelsbestand Analyse der Nachfragesituation Städtebauliche Analyse Auswertung Auswertung der Empirie Bewertung / Einordnung Absatzwirtschaftliche Spielräume Räumliche Entwicklungsoptionen Empfehlung und Umsetzung Leitbild / Ziele Räumliches Steuerungskonzept Einzelhandel Sortimentsliste Umsetzungsempfehlung und Prüfkriterien Ziel: Grundlagen und Handlungsempfehlungen für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels Eigene Darstellung Zusätzlich zu einer umfassenden Analyse der Angebots- und Nachfragestruktur ist es erforderlich, die Akteure von Einzelhandels- und Stadtentwicklung auf lokaler Ebene in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein solcher fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und soll einen Diskussionsprozess anstoßen, der auch nach Ablauf der begleiteten Untersuchung anhält. Eine konstruktive Fortsetzung der Arbeit im Anschluss an die Untersuchung ist nur zu gewährleisten, wenn der angesprochene Dialog bereits während der Strukturuntersuchung beginnt und die Akteure somit Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können. Wenn aus der Beteiligung eine Mitwirkung wird, kann demnach mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. Die Zwischenergebnisse der Untersuchung wurden in zwei Arbeitsrunden der Zukunftsinitiative Dülmen (ZID), in einer Diskussionsrunde mit Vertretern öffentlicher Institutionen und Behörden (IHK, Einzelhandelsverband, Handwerkskammer, Bezirksregierung) sowie in einer öffentlichen Informationsveranstaltung durch den Gutachter vorgestellt. Es bestand die Möglichkeit, die Ergebnisse zu diskutieren, den lokalen Sachverstand in die Untersuchung mit einzubringen und somit letztendlich eine größere Transparenz der Ergebnisse und ihre Transformation an die entsprechenden Akteure bzw. die Institutionen und Gremien zu gewährleisten. Allen Mitwirkenden und Diskutanten, ohne deren tatkräftige Hilfe und Unterstützung das Einzelhandels- und Zentrenkonzept in der hier vorliegenden komplexen Form nicht zu zustande gekommen wäre, sei auch an dieser Stelle ausdrücklich gedankt. 19

20 3 Nachfrageseitige Rahmenbedingungen 3.1 Standortrelevante Rahmenbedingungen Zur grundsätzlichen Einordnung der Einzelhandelssituation in der Stadt Dülmen erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch die Prosperität des Einzelhandelsstandorts Dülmen auswirken können. Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Die rund Einwohner zählende Stadt Dülmen liegt im Nordwesten Nordrhein- Westfalens in der überwiegend ländlich strukturierten Region des westlichen Münsterlandes. Als größte Stadt des rund Einwohner zählenden Kreises Coesfeld nimmt sie neben der Kreisstadt Coesfeld (rd Einwohner, ca. 15-PKW-Minuten entfernt) die landesplanerische Versorgungsfunktion als Mittelzentrum für das dünn besiedelte Umland ein. Aus regionaler Sicht liegt Dülmen im Spannungsgeflecht zwischen dem ca. 30 km nordöstlich gelegenen Oberzentrum Münster (rd Einwohner) und dem südlich gelegenen städtischen Agglomerationsraum des Ruhrgebiets und hier insbesondere dem nahegelegenen Oberzentrum Recklinghausen (rd Einwohner, rd. 35 km Entfernung). Auch das niederländische Enschede (ca Einwohner, 70 km) ist mit dem PKW in weniger als einer Stunde Fahrtzeit erreichbar. Innerhalb dieses Dreiecks konkurriert Dülmen als Wirtschaftsstandort vor allem mit der benachbarten Kreisstadt Coesfeld, wo in den vergangenen Jahren eine dynamische Entwicklung im Einzelhandelssektor stattgefunden hat (z.b. Modernisierung Kupferpassage, Errichtung eines Fachmarktzentrums am Bahnhof). Hinzu kommen weitere Mittelzentren in der Region, wie das südwestlich gelegene Haltern am See (rd Einwohner, ca. 12 km entfernt) und das südöstlich liegende Lüdinghausen (rd Einwohner, ca. 17 km entfernt). Daneben grenzen die Grundzentren Senden (ca EW, 17 km) und Nottuln (ca EW, 14 km) im Nordosten sowie Reken (ca EW, 20 km) im Westen an das Dülmener Stadtgebiet. Die räumlich-funktionalen Verflechtungen Dülmens mit der Region werden durch eine sehr gute verkehrliche Anbindung begünstigt: Mit den Anschlussstellen Dülmen- Nord und Dülmen besteht Anbindung an die Bundesaustobahn A 43 (Münster Wuppertal), die das Stadtgebiet von Südwest nach Nordost durchquert. Über diesen Anschluss sind Münster und Recklinghausen in Minuten Fahrtzeit zu erreichen. Ferner ergeben sich durch die B 474 (in Richtung Coesfeld-Gronau-Enschede bzw. Lüdinghausen) sowie die L 551 gute überörtliche Straßenverbindungen innerhalb der Region. Mit den DB-Haltepunkten Dülmen und Dülmen-Buldern besteht ebenfalls ein guter Anschluss an den regionalen Schienenverkehr. Im Dülmener Bahnhof kreuzen sich die Bahnstrecken Münster (Essen) - Mönchengladbach sowie Dortmund (Gronau) - Enschede. Die Regionalexpresslinie 2 und Regionalbahn 42 bieten in halbstündigem Takt Verbindungen nach Münster (20 Minuten Fahrtzeit) sowie ins Ruhrgebiet nach Reck- 20

21 linghausen (20 Min. Fahrtzeit) und Essen (40 Min. Fahrtzeit) an. Durch die Regionalbahnlinie 51 besteht eine stündliche Direktverbindung nach Dortmund (50 Minuten Fahrtzeit sowie in entgegengesetzter Richtung nach Coesfeld (13 Minuten Fahrtzeit), Gronau (50 Minuten) und Enschede (70 Minuten). Das innerkommunale ÖPNV- Netz in Dülmen ist hingegen wie in ländlich strukturierten Regionen mit geringer Bevölkerungsdichte üblich kaum von Bedeutung. Tagesbuslinien stellen hier in erster Linie Verbindungen zwischen den Ortsteilen her. Diese sehr gute verkehrliche Anbindung stellt jedoch nicht nur die Erreichbarkeit Dülmens her, sondern begünstigt aus einzelhandelsseitiger Sicht auch Kaufkraftabflüsse an andere Einkaufsstandorte. So bietet der Bahnhof zwar schnelle Verbindungen zu den Oberzentren der Region, begünstigt jedoch aufgrund der Entfernung zur Dülmener Innenstadt kaum zum Besuch Dülmens als Einkaufsstandort. Durch die naturräumlich attraktive Lage in der münsterländischen Parklandschaft und dem umfassenden Netz an Radwanderwegen ist die Region ein attraktiver Naherholungsraum. Touristische Attraktionen in Dülmen sind ferner der jährlich stattfindende Wildpferdefang sowie der 250 ha große Wildpark. Positive Synergieeffekte für den Einzelhandel in Dülmen lassen sich durch entsprechende Besucher und Tagestouristen jedoch in nur geringem Maße ableiten. Siedlungsstruktur und Bevölkerungsverteilung Die Stadt Dülmen entstand in ihrer heutigen Form im Zuge der Gebietsentwicklungsreform im Jahr 1975 durch den Zusammenschluss von sieben ehemals selbstständigen Gemeinden. Heute ist Dülmen mit rund Einwohnern die größte Stadt im Kreis Coesfeld und ist Wohnsitz für mehr als ein Fünftel der Bevölkerung des Kreises. Das weitläufige Stadtgebiet umfasst rund 184 km² und ist größtenteils durch landwirtschaftliche Freiflächen genutzt, so dass eine insgesamt geringe Siedlungsdichte von rund 257 EW/km² vorherrscht. Siedlungsschwerpunkt ist der Kernort Dülmen mit rund Einwohnern (rd. 60 % der gesamtstädtischen Bevölkerung) im südlichen Stadtgebiet. Historischer Siedlungskern sowie wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Stadt ist die zentral im Kernort gelegene Dülmener Innenstadt mit ihrer Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie sowie öffentlichen Einrichtungen. Um diesen multifunktionalen Kernbereich im Schnittpunkt der Hauptverkehrsachsen B 474 (Coesfelder Straße / Lüdinghauser Straße) und L 551 (Münsterstraße / Halterner Straße) schließen sich Wohnsiedlungsbereiche unterschiedlicher Struktur und Bauart an, die sich vor allem zwischen der nordwestlich verlaufenden Autobahnlinie A 43 und der südöstlich verlaufenden Bahnlinie Münster Essen erstrecken. Innerhalb dieser durch Wohnnutzung dominierten Siedlungsbereiche finden sich gewerbliche Nutzungen vor allem entlang der Hauptverkehrsachsen Münsterstraße / Halterner Straße sowie Coesfelder Straße / Lüdinghauser Straße. In den Siedlungsrandbereichen schließen sich vorwiegend gewerblich geprägte Bereiche an, insbesondere an der Münsterstraße nordöstlich des Kreuzungsbereichs zu Nordlandwehr / Ostlandwehr sowie an der Halterner Straße zwischen dem Kernort Dülmen und dem Ortsteil Hausdülmen. Das größte zusammenhängende Gewerbegebiet befindet sich südöstlich des Ker- 21

22 norts im Bereich Dernekamp, der durch den Verlauf der Bahnlinie Münster Essen leicht abgesetzt von den Siedlungsbereichen des Kernorts liegt. Zweitgrößter Stadtteil mit rund Einwohnern ist das nordöstlich an der L 551 in Richtung Münster liegende Buldern. Eine Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen befindet sich hier vor allem entlang der Durchfahrtsstraße Weseler Straße, in deren östlichem Teilabschnitt sich um die Gewerbestraße ein Gewerbegebiet befindet. Der übrige Siedlungsbereich ist in erster Linie durch Wohnnutzung, insbesondere Einfamilienhausbebauung geprägt. Die übrigen Ortsteile Rorup (rd Einwohner), Merfeld (rd EW), Hiddingsel (rd EW) und Hausdülmen (rd EW) dienen überwiegend als Wohnstandorte und sind dörflich strukturiert. Trotz der z.t. deutlich abgesetzten Lage vorm Kernort Dülmen weisen diese Ortsteile kaum eigenständige Versorgungsstrukturen auf, da sich aufgrund der vergleichsweise geringen Einwohnerzahlen keine ausreichende ökonomische Basis für größere Lebensmittelmärkte und umfassende Einzelhandelsangebote bietet. Vereinzelte gewerbliche Nutzungen befinden sich hier vor allem entlang der Hauptstraßen sowie in den jeweiligen Dorfkernen. Durch die abgesetzte Lage vom Kernort und die gleichzeitige räumliche Nähe zu Nachbarkommunen bestehen hier teilweise enge räumliche Verflechtungen und Orientierungen an Einkaufsstandorte außerhalb des Dülmener Stadtgebiets. Rund Einwohner leben im Kirchspiel, d.h. den Bauernschaften zwischen den Ortsteilen 6. 6 Einwohnerstatistik der Stadt Dülmen unter Stand

23 Karte 1: Siedlungsstruktur Dülmens Eigene Darstellung Durch die gute verkehrliche Erreichbarkeit und die attraktive naturräumliche Lage ist Dülmen ein beliebter Wohnstandort. Dementsprechend war bis vor einigen Jahren ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum zu verzeichnen, so dass im Jahr 2006 eine Einwohnerzahl von rund zu verzeichnen war. Zuletzt waren jedoch leicht rückläufige Bevölkerungszahlen zu beobachten 7. Für die kommenden 10 Jahre kann von weitgehend konstanten Bevölkerungszahlen ausgegangen werden Einzugsbereich des Dülmener Einzelhandels Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität im Rahmen der Versorgung mit insbesondere mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Einzelhandelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Ver- 7 Stand ; Stadt Dülmen, Statistik und Strukturdaten, S. 5 ff. 8 Quelle: Bertelsmann-Stiftung, Wegweiser Kommunen, Absolute Bevölkerungsentwicklung

24 größerung des Einzugsgebietes einer Kommune als Einzelhandelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit- Distanzen aufweisen. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient zum einen als Indikator zur Bewertung der derzeitigen Ausstrahlungskraft des Dülmener Einzelhandels, zum anderen als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Die in der Kundenherkunftserhebung ermittelten absoluten Kundenzahlen wurden in Relation zur Bevölkerungsanzahl des jeweiligen Herkunftsortes gesetzt, um die relative Bedeutung Dülmens als Einkaufsort ermitteln zu können. Auf Grundlage der so berechneten Kundenherkunftskoeffizienten sowie der Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung / Bewertung von Konkurrenzstandorten /-zentren lässt sich das Einzugsgebiet der Stadt Dülmen wie folgt abgrenzen: Abbildung 2: Einzugsgebiet des Dülmener Einzelhandels Eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung im November 2008 sowie verschiedener weiterer Kriterien Kerneinzugsgebiet Das Stadtgebiet Dülmens mit seinem Kundenpotenzial von rund Einwohnern wird als Kerneinzugsgebiet definiert, da mit 79 % der überwiegende Anteil der Kunden 24

25 des Untersuchungsgebiets aus diesem Bereich stammt. Dieser deutliche Schwerpunkt deutet auf vergleichsweise geringe Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland und somit auf eine eingeschränkte räumlich-funktionale Ausstrahlungskraft bzw. mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt hin. Dies ist insbesondere auf die eingangs erwähnte, ausgeprägte regionale Konkurrenzsituation, insbesondere der Nähe und Erreichbarkeit der Oberzentren Münster und Recklinghausen zurückzuführen. Das Angebot an diesen Standorten weist, insbesondere in den mittel- und langfristigen Bedarfsstufen eine deutlich höhere Breite und Tiefe auf. Auf der anderen Seite ist insbesondere bei Gütern des täglichen Bedarfs und ergänzenden Grundversorgungsangeboten eine hohe Kundenbindung der Dülmener Bevölkerung an den Einzelhandelsstandort Dülmen gegeben, was bereits auf eine gute diesbezügliche Angebotsausstattung hindeutet. Näheres Einzugsgebiet Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zur Untersuchungsregion liegen und aufgrund des mittelzentralen Verflechtungsbereichs noch eine starke Orientierung zum Einkaufsstandort Dülmen aufweisen. Dazu zählen in erster Linie die Gemeinden Haltern (ca. 5 % der Kunden des Dülmener Einzelhandels stammen hierher) und Nottuln (3 %) sowie ferner Lüdinghausen und Coesfeld (jeweils ca. 2 %) und Senden (1 %), die jedoch gemessen an den Einwohnerzahlen bereits deutlich geringere Bindungen an den Dülmener Einzelhandel aufweisen. Das Kundenaufkommen aus den Nachbarkommunen wird vor allem durch einzelne Anbieter mit regionaler Ausstrahlungskraft generiert und gilt je nach Lage und Branche dieser Betriebe entsprechend nur für bestimmte Angebotssegmente des Dülmener Einzelhandels. Eingeschränkt wird der mittelzentrale Einzugsbereich Dülmens vor allem durch die Ausstrahlungskraft der Oberzentren Münster und Recklinghausen und das dort verortete deutlich größere und somit attraktivere Angebot sowie ferner durch die benachbarten Mittelzentren (z.b. Coesfeld). Insgesamt sind rund 14 % der Kunden des Dülmener Einzelhandels dem näheren Einzugsgebiet zuzuordnen. Ferneinzugsgebiet Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den Dülmener Einzelhandel mit einer gewissen Regelmäßigkeit aufsuchen, jedoch eine wesentlich deutlichere räumliche Einkaufsorientierung auf andere Standorte aufweisen und demnach nicht hauptsächlich auf den Einzelhandel in Dülmen ausgerichtet sind. Dementsprechend gering ist das Kundenaufkommen aus solchen Herkunftsgebieten. Es ist zu berücksichtigen, dass die Anteile an dem Kaufkraftpotenzial, der durch den Einzelhandel in Dülmen abgeschöpft wird, sich mit zunehmender Entfernung von Dülmen verringern. Dies gilt insbesondere für die Gebiete, die eine vergleichsweise geringe Entfernung zum nahegelegenen Oberzentrum Münster bzw. zu den Oberzentren des Ruhrgebiets sowie ferner zu den starken Mittelzentren der Region aufweisen. 25

26 Insgesamt stammen rund 6 % der Kunden aus dem Ferneinzugsgebiet. Im Bereich der kurzfristige Bedarfsstufe spielen die Herkunftsorte des Ferneinzugsgebiets jedoch eine untergeordnete Rolle. Hier umfasst lediglich das SB-Warenhaus Real einen Einzugsbereich, der nennenswerte Kaufkraftbindungen aus diesen Gebieten aufweisen kann. Überwiegend werden jedoch Warengruppen der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe gekauft, wobei auch hier Einzelanbieter eine wichtige Rolle spielen. Als sogenannte Streuumsätze des Einzelhandels in Dülmen werden daneben Zufallskäufe von Personen von außerhalb des eigentlichen Einzugsgebietes bezeichnet. 3.3 Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich Zur Abbildung der aktuellen Nachfragesituation wird auf sekundärstatistische Rahmendaten der BBE-Retail Experts (Köln) zurückgegriffen. Diese werden durch die BBE- Marktforschung bundesweit ermittelt und aktuell fortgeschrieben. Anhand der Bevölkerungszahlen und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in einem Gebiet vorhandene Kaufkraftpotenzial im Einzelhandel gesamt und nach Fachsparten bzw. Warengruppen ermitteln. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in der Stadt Dülmen stellt sich derzeit wie folgt dar: 26

27 Tabelle 3: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale in Dülmen Warengruppe Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Dülmener Wohnbevölkerung Pro Kopf (in Euro/Jahr) Gesamt (in Mio. Euro) Nahrungs- und Genussmittel ,7 Blumen / Zoo 72 3,4 Gesundheits- und Körperpflegeartikel* ,7 Papierwaren / Schreibwaren / Bücher 195 9,2 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,9 Bekleidung / Wäsche ,0 Schuhe / Lederwaren 111 5,2 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel 72 3,4 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 112 5,3 Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel 80 3,8 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,6 Wohneinrichtungsbedarf 118 5,5 Möbel ,5 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten 129 6,1 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Foto ,2 Medizinische und orthopädische Artikel 71 3,3 Uhren / Schmuck 52 2,5 Bau- und Gartenmarktsortimente ,5 Überwiegend langfristiger Bedarf ,6 Kaufkraftpotenzial Gesamt (inkl. Sonstiges ) ,2 Quelle: BBE Köln Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale 2008 * inkl. freiverkäuflichen Apothekenwaren Diesem monetären Kaufkraftpotenzial von rd. 236 Mio. Euro liegt unter Berücksichtigung der Einwohnerzahlen das örtliche Kaufkraftniveau in der Stadt Dülmen zu Grunde. Die sogenannte Kaufkraftkennziffer beschreibt das Verhältnis der örtlich vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft pro Einwohner zur einzelhandelsrelevanten einwohnerbezogenen Kaufkraft in der gesamten Bundesrepublik. Dabei gibt sie die Abweichung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Kaufkraft in Dülmen vom Bundesdurchschnitt (D=100) an. Derzeit ergibt sich in der Stadt Dülmen eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 100,2, d.h. dass die Dülmener Bevölkerung über ein in etwa auf Höhe des Bundesdurchschnitts liegendes Kaufkraftniveau verfügt. Im Vergleich zum Jahr 2003 (98,2) ist ein leichter Anstieg des Kaufkraftniveaus zu beobachten. Auch im regionalen Vergleich wird deutlich, dass sich das einzelhandelsrelevante 27

28 Kaufkraftniveau in Dülmen in etwa auf dem Niveau der benachbarten Kommunen bewegt. Innerhalb der Region liegen z.t. leichte Schwankungen des Kaufkraftniveaus vor. Überwiegend sind jedoch leicht höhere Kaufkraftkennziffern als in Dülmen zu verzeichnen. Tabelle 4: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Stadt Einzelhandelrelevantes Kaufkraftniveau (Kaufkraftkennziffer) Dülmen 100,2 Münster 104,9 Senden 102,4 Lüdinghausen 103,8 Haltern 106,8 Coesfeld 103,5 Nottuln 101,8 Reken 99,8 BBE Köln Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2008; (Indexwert: Bundesdurchschnitt D = 100) Das Kaufkraftpotenzial im oben definierten näheren Einzugsgebiet um Dülmen beträgt insgesamt rund 800 Mio. Euro. Es sei an dieser Stelle jedoch noch einmal deutlich darauf verwiesen, dass aufgrund regionaler Kaufkraftverflechtungen und Wettbewerbssituation nur gewisse Teile dieses Kaufkraftvolumens im Einzugsgebiet durch den Dülmener Einzelhandel abgeschöpft werden können, die mit steigender Entfernung zu Dülmen (und zunehmender Nähe zu Konkurrenzstandorten) deutlich sinken. Zudem hängt der Anteil der zufließenden Kaufkraft stark von den einzelnen Sortimenten (und den üblichen Einzugsbereichen der jeweiligen Anbieter) ab. Nähere Hinweise zum Kaufkraftzufluss aus den Umlandkommunen des Einzugsbereichs geben die im Rahmen der nachfolgenden Angebotsanalyse des Dülmener Einzelhandels sortimentsspezifisch ermittelten Zentralitätswerte (vgl. Kap. 4). 28

29 4 Angebotssituation in Dülmen Unter Berücksichtigung der standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstandorte und Einzelhandelsstrukturen in Dülmen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt eine räumliche Differenzierung sowie eine Betrachtung der Grundversorgungssituation im Stadtgebiet erfolgt. 4.1 Einzelhandelsrelevante Kennziffern Auf Basis der vorhandenen Datengrundlage aus der sortimentsspezifischen flächendeckenden Erhebung aller Anbieter können differenzierte Aussagen zur Versorgungssituation in Dülmen getroffen werden. Zum Erhebungszeitpunkt stellen sich die wesentlichen Kennwerte des Einzelhandels in Dülmen wie folgt dar: Es bestehen 323 Betriebe des Einzelhandels im engeren Sinne (d.h. ohne KFZ- und Brennstoffhandel, vgl. Kap. 2) mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund m². Die durchschnittliche Verkaufsfläche pro Betrieb beträgt etwa 316 m² und liegt damit über dem bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m², was auf einen gewissen Verkaufsflächenanteil großflächiger Anbieter im Dülmener Stadtgebiet hindeutet. Dem in der Stadt Dülmen vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von ca. 236 Mio. Euro steht ein geschätztes Jahresumsatzvolumen von rund 253 Mio. Euro gegenüber. Daraus ergibt sich eine Einzelhandelszentralität von 1,07 über alle Warengruppen, d.h. der erzielte Einzelhandelsumsatz übersteigt das örtliche Kaufkraftvolumen um ca. 7 %. Per Saldo übersteigen die Kaufkraftzuflüsse aus der Region also die Kaufkraftabflüsse an Standorte außerhalb Dülmens. Dies entspricht zunächst einmal unabhängig von warengruppenspezifischen und räumlichen Betrachtungen der mittelzentralen Versorgungsfunktion Dülmens und ist angesichts der regionalen Angebots- und Konkurrenzsituation grundsätzlich als zufriedenstellender Wert einzuordnen. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt etwa 2,2 m² und liegt damit unabhängig von branchenspezifischen Betrachtungen über dem bundesdeutschen Referenzwert von ca. 1,4 m²/ew und ist auch im Vergleich zu anderen Kommunen ähnlicher Größenordnung als guter Ausstattungsgrad festzuhalten (Vergleichsdaten aus aktuellen Erhebungen in der Region: Ahaus: 3,0 m², Ahlen: 1,9 m², Borken: 3,0 m², Warendorf: 2,5 m²; Der Durchschnittswert aller Kommunen zwischen und aus der Datenbank beträgt 1,95 m²). Erwartungsgemäß liegen quantitative Angebotsschwerpunkte in den flächenin- 29

30 tensiven Branchen Bau- und Gartenmarktsortimente (rd m² Verkaufsfläche) und Möbel (rd m²) sowie der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel (rd m²). Auch im Bekleidungsbereich (rd m²) liegt ein besonderer Angebotsschwerpunkt. Aber auch in allen anderen Warengruppen finden sich entsprechende Angebote in der Stadt Dülmen. Zum Erhebungszeitpunkt bestehen im Stadtgebiet rund 39 Leerstände von Ladenlokalen mit einer Verkaufsfläche von rund m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von etwa 11 % der Ladenlokale und rund 6 % der Verkaufsfläche, was bereits leicht über dem Rahmen üblicher Fluktuationsraten einzuordnen ist und einen gewissen Handlungsbedarf signalisiert. Die Ladenleerstände befinden sich zudem knapp zur Hälfte (17 Ladenlokale, ca m²) in der Dülmener Innenstadt und betreffen auch größere Ladeneinheiten mit mehr als 150 m² Verkaufsfläche, was vergleichsweise unüblich ist. Eine Konzentration an Leerständen ist insbesondere in der Münsterstraße zu beobachten, was auf strukturelle Probleme dieser Einzelhandelslage, aber auch der Innenstadt insgesamt gegenüber anderen Wettbewerbsstandorten im Dülmener Stadtgebiet hindeutet. Insgesamt ist seit der letzten gesamtstädtischen Untersuchung im Jahr 1998 ein leichter quantitativer Angebotszuwachs von ehemals rund m² Verkaufsfläche um rund 4 % zu verzeichnen. In diesem Zusammenhang ist neben kleinteiligen Entwicklungen und Verkaufsflächenerweiterungen vor allem die Ansiedlung des Kaufhauses Am Schlosspark zu nennen. Während der Erarbeitung dieses Gutachtens ist zudem die Verkaufsfläche des SB-Warenhauses Real auf rund m² erweitert worden. Im Einzelnen stellt sich die Angebotssituation des Einzelhandels in Dülmen, untergliedert in verschiedene Warengruppen, wie folgt dar: 30

31 Tabelle 5: Einzelhandelssituation in Dülmen nach Sortimentsbereichen Warengruppe Verkaufsfläche (in m²) Umsatz (in Mio. Euro) Kaufkraft (in Mio. Euro) Zentralität Nahrungs- und Genussmittel ,4 94,0 1,03 Blumen / Zoo ,3 3,4 0,97 Gesundheits- und Körperpflegeartikel* ,2 14,7 0,97 Papierwaren / Schreibwaren / Bücher ,4 9,2 0,81 Überwiegend kurzfristiger Bedarf ,4 121,2 1,00 Bekleidung / Wäsche ,0 22,0 1,50 Schuhe / Lederwaren ,8 5,2 1,30 GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel ,7 3,4 2,26 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente ,2 5,3 1,37 Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel ,7 3,8 1,50 Überwiegend mittelfristiger Bedarf ,4 39,7 1,52 Wohneinrichtungsbedarf ,5 5,6 1,00 Möbel ,0 13,5 1,11 Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten ,6 6,1 0,92 Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation / Foto ,1 17,2 0,70 Medizinische und orthopädische Artikel 350 2,1 3,3 0,62 Uhren / Schmuck 360 2,6 2,5 1,06 Bau- und Gartenmarktsortimente ,4 25,6 1,11 Überwiegend langfristiger Bedarf ,3 73,8 0,97 Summe / Durchschnitt ,3 236,7 1,07 Quelle: Eigene Zusammenstellung (Anmerkung: Werte sind gerundet. Eine Abweichung der aufgeführten Gesamtsumme zu den addierten Einzelwerten der jeweiligen Warengruppen sind auf Rundungsdifferenzen zurückzuführen.) Die Verkaufsflächenerweiterung des Real-Marktes ist nicht enthalten. Das Einzelhandelsangebot in Dülmen weist auf gesamtstädtischer Ebene folgende strukturelle Merkmale auf: Mit ca m² entfällt ein großer Einzelanteil (23 %) an der Gesamtverkaufsfläche Dülmens auf die nahversorgungsrelevante Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Auch der mit Abstand größte Teil der Betriebe (106 Betriebe, ca. 32 %) ist dieser Hauptbranche zuzuordnen, wobei in diesem Zusammenhang insbesondere die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien, Metzgereien) eine wichtige Rolle spielen. Dies unterstreicht einerseits die Grundversorgungsfunktion des Einzelhandelsstandorts Dülmens für die eigene Bevölkerung sowie die hohe Bedeutung dieser Sortimentsgruppen innerhalb der privaten Verbrauchsausgaben der Haushalte. Mit einem SB-Warenhaus, zwei Verbrauchermärkten, sechs Supermärkten und sieben 31

32 Lebensmitteldiscountern, diversen Getränkefachmärkten sowie zahlreichen Lebensmittelläden, Fachgeschäften und Betrieben des Lebensmittelhandwerks besteht eine sehr gute Angebots- und Betriebsformenmischung. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in dieser Warengruppe von ca. 0,5 m² liegt deutlich über dem bundesdurchschnittlichen Orientierungswert von etwa 0,35 0,40 m² pro Einwohner und zeigt einen sehr guten Ausstattungsgrad. Entsprechend nimmt der Bereich Nahrungs- und Genussmittel mit rund 96 Mio. Euro den mit Abstand größten Einzelanteil am Umsatz in den verschiedenen Warengruppen ein. Die Zentralität von 1,03 zeigt per Saldo leichte Kaufkraftzuflüsse und verdeutlicht die gute sortimentsspezifische Angebotsausstattung in dieser Warengruppe. Diese ist nicht zuletzt auf das SB-Warenhaus Real und dessen regionalen Einzugsbereich zurückzuführen. Auch die Werte in den weiteren Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs spiegeln eine gute Angebotsausstattung in der Stadt Dülmen wider. Rund m² Verkaufsfläche entfällt auf die ebenfalls nahversorgungsrelevante Warengruppe Gesundheits- und Körperpflegeartikel, die sich im Wesentlichen auf das Kaufhaus Müller, einige Fachdiscounter und Apotheken im Stadtgebiet, einzelne Fachgeschäfte sowie die Randsortimente der größeren Lebensmittelanbieter verteilt. Auch hier zeigt die Zentralität von 0,97 eine gute Angebotsausstattung mit einer Vollversorgung der Bevölkerung. In der Warengruppe Blumen/Zoo konzentriert sich das Angebot von insgesamt rund m² Verkaufsfläche vor allem bei einzelnen Fachmärkten, wie z.b. dem Gartencenter Lohmann (Teilsortiment Blumen) und den Anbietern Fressnapf und Raiffeisenmarkt (Zoologischer Bedarf). Ansonsten finden sich überwiegend kleinflächige Angebote in Fachgeschäften (insbes. Blumen) und Randsortimente größerer Lebensmittelbetriebe und Drogeriefachdiscounter (Tierfutter und Blumen). In der Warengruppe Schreibwaren/Papier/Bücher entfällt ebenfalls rund die Hälfte des sortimentsspezifischen Verkaufsflächenanteils auf Randsortimentsangebote (u.a. Zeitungen und Zeitschriften), es sind jedoch auch diverse Fachgeschäfte vorhanden. Größte Anbieter sind Askania und Bücher Sievert in der Innenstadt. Insgesamt entfallen mit fast m² rund 30 % des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebots und fast der Hälfte des Umsatzes auf die Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe. Dies liegt vor allem an dem hohen Anteil der Warengruppen dieser Bedarfsstufe (v.a. Lebensmittel) an den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben, verdeutlicht aber auch die Bedeutung dieser Warengruppen für den Einkaufsstandort Dülmen. Die Gesamtzentralität der Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs liegt bei 1,03 und zeigt entsprechend leichte Kaufkraftzuflüsse. Insgesamt ist eine gute strukturelle Angebotsmischung zu verzeichnen. Im Bereich der mittelfristigen Bedarfsstufe liegt der quantitative Angebotsschwerpunkt mit mehr als m 2 Verkaufsfläche (ca. 13 % der Gesamtverkaufsfläche), 48 Betrieben (ca. 15 % aller Dülmener Betriebe) und rund 33 Mio. Euro Umsatz vor allem in der zentralen Leitbranche des innerstädtischen Einzelhandels Bekleidung und Wäsche. Ein Großteil (rd m², 70 %) dieses Verkaufsflächenangebots entfällt auf Anbieter in der Dülmener Innenstadt. Das übrige Angebot entfällt überwiegend auf preisorientierte Fachmarkt- (z.b. Ferno, Takko etc.) 32

33 und Randsortimentsangebote (z.b. Aktionswaren der Lebensmitteldiscounter) außerhalb der Innenstadt und nur vereinzelt auf kleinteilige Anbieter in integrierten Lagen. Das innerstädtische Angebot ist überwiegend kleinteilig strukturiert und weist teilweise eine hohe Angebots- und Servicequalität auf. Entsprechend zeigt die Zentralität von 1,50 auch deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem mittelzentralen Verflechtungsbereich auf. Größte Magnetbetriebe sind das Modehaus Ahlert in der Marktstraße sowie das Kaufhaus Kress an der Halterner Straße. Die Warengruppe Schuhe / Lederwaren ist ebenfalls in nennenswertem Umfang (rd m² VKF) vertreten. Beim Großteil der Hauptsortimentsanbieter handelt es sich um mehrere Fachgeschäfte in der Dülmener Innenstadt (z.b. Reinermann, Robers, Janning, Pumpe), der flächenmäßig größte Anbieter ist jedoch der Fachmarkt Deichmann am Standort Hüttenweg. Die Zentralität von ca. 1,30 zeigt eine quantitativ gute Angebotsausstattung in der Warengruppe mit deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Dülmener Umland. Ein weiterer Angebotsschwerpunkt ist die Warengruppe Glas, Porzellan, Keramik/ Hausrat/Geschenkartikel mit rund m 2 Verkaufsfläche. Dieses Angebot beinhaltet neben einigen qualitativ hochwertigen Fachgeschäften in der Innenstadt vor allem auch Angebote von preisorientierten Billiganbietern und Randsortimente (Haushaltswaren) von Lebensmittelanbietern und Drogeriediscountern. Mit einer hohen Zentralität (2,26) und Verkaufsflächenausstattung ist hier insgesamt dennoch eine sehr gute Angebotsausstattung festzuhalten. Auch die Warengruppen Spielwaren/Hobbyartikel/Musikinstrumente und Sportartikel/Fahrräder/Camping sind mit jeweils mehr als m² Verkaufsfläche in nennenswertem Umfang vertreten und weisen mit Zentralitäten von 1,37 bzw. 1,50 Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland auf. Als wichtige Anbieter sind hier vor allem Greiving und das Dülmener Musikhaus sowie Fahrrad Schmitz und Intersport Uepping in der Innenstadt zu nennen. Weitere Fachangebote befinden sich auch außerhalb der Innenstadt sowie als Randsortimente bei großflächigen Anbietern (z.b. real). Mit insgesamt rund m 2 Verkaufsfläche, 87 Betrieben und einem Umsatz von mehr als 60 Mio. Euro (Zentralität: 1,52) haben die Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs einen für ein Mittelzentrum angemessenen Anteil am gesamtstädtischen Einzelhandelsangebot Dülmens bei einer guten Angebotsausstattung auf. Aus quantitativer Sicht kann zunächst kein nennenswertes Angebotsdefizit festgestellt werden, aus dem sich ein Nachholbedarf ableiten ließe. Insgesamt besteht eine recht ausgewogene Angebotsmischung mit einem guten Anteil kleinteiliger Fachangebote, wobei hier insbesondere die Dülmener Innenstadt eine wichtige Rolle spielt. Aber auch preisorientierte Fachmarkt- und Randsortimentsangebote, auch außerhalb der Innenstadt, weisen nennenswerte Angebotsanteile auf. Mit insgesamt fast m 2 Verkaufsfläche nehmen auch die Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe einen hohen Anteil (rd. 46 %) am Gesamtverkaufsflächenangebot in Dülmen ein. Insbesondere die Warengruppen Bau- und Gartensortimente mit rd m 2 Verkaufsfläche und ca. 28 Mio. Euro Umsatz sowie Möbel mit rd m² Verkaufsfläche und 15 Mio. Euro Umsatz weisen einen hohen Angebotsanteil auf. Diese Flächenanteile deuten jedoch nicht auf einen besonderen Angebotsschwerpunkt innerhalb der Dülmener Einzelhandelsstrukturen hin, 33

34 sondern sind auf die flächenintensive Angebotsform der Anbieter dieser Sortimentsgruppe zurückzuführen. Die sortimentsspezifischen Zentralitäten liegen hier jeweils bei 1,11, so dass per Saldo leichte Kaufkraftzuflüsse aus der Region erzielt werden, die jedoch angesichts der üblicherweise regionalen Einzugsbereiche der Einzelanbieter vergleichsweise moderat ausfallen. Auch im Bereich Uhren/Schmuck (rd. 350 m² Verkaufsfläche, Zentralität 1,06) und Wohneinrichtungsbedarf (rd m² Verkaufsfläche, Zentralität 1,0) liegt ein relativ ausgeglichenes Verhältnis von Umsatz und örtlicher Kaufkraft vor, so dass hier per Saldo nur geringe Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland zu erkennen sind. In den Warengruppen Medizinische und orthopädische Artikel sowie Elektrohaushaltsgeräte/Leuchten und Unterhaltungselektronik liegen sogar Zentralitäten von weniger als 1 und somit per Saldo Kaufkraftabflüsse vor. Dementsprechend ist hier am ehesten Potenzial zu zusätzlicher Kaufkraftbindung zu erkennen, die auf ein derzeitiges Angebotsdefizit hinweist. Insgesamt zeigt sich sowohl anhand der sortimentsspezifischen Verkaufsflächenausstattung, als auch anhand der Angebotsschwerpunkte (Hauptbranchen) der Betriebe, dass nicht nur in jeder Branche ein gewisses Angebot in Dülmen vorhanden ist, sondern überwiegend ein umfangreiches und gut strukturiertes Angebot vorliegt. Gleichwohl sind in gewissen Branchen leichte Defizite in der vorhandenen Angebotsbreite und - tiefe festzustellen, die einen gewissen Entwicklungsspielraum erkennen lassen. Überwiegend handelt es sich jedoch um Arrondierungsspielräume, aus denen kein akuter Handlungsbedarf abgeleitet werden kann. Der Vergleich einzelner einwohnerbezogener Verkaufsflächenausstattungsgrade zu Kommunen ähnlicher Struktur bzw. Größenordnung verdeutlicht die insgesamt gute Angebotsausstattung: Tabelle 6: Einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattungen im Vergleich Warengruppe Dülmen Ahaus Ahlen Borken Warendorf Nahrungs- und Genussmittel 0,50 0,45 0,38 0,53 0,48 Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papierwaren / Bücher / Schreibwaren Bekleidung / Wäsche 0,08 0,04 0,28 0,07 0,05 0,32 0,07 0,03 0,14 0,08 0,03 0,27 0,08 0,05 0,26 Schuhe / Lederwaren 0,05 0,05 0,04 0,05 0,06 GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,09 0,10 0,08 0,08 0,11 Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente 0,05 0,05 0,03 0,02 0,04 Sportartikel / Fahrräder / Camping 0,05 0,11 0,06 0,08 0,06 Möbel 0,22 0,33 0,22 0,35 0,30 Unterhaltungselektronik / IT / Telekomm./ Foto 0,04 0,06 0,04 0,04 0,04 Bau- und Gartenmarktsortimente 0,59 1,20 0,57 1,13 0,56 Summe 2,17 3,06 1,90 2,98 2,47 Eigene Darstellung So liegt der Ausstattungsgrad in der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel mit 0,50 m²/ew nicht nur deutlich über dem bundes- 34

35 weiten Durchschnittswert von 0,35 0,40 m² Verkaufsfläche pro Einwohner, sondern überwiegend auch über den Werten der aufgeführten Vergleichsstädte der Region. Gute Ausstattungsgrade zeigen sich auch im interkommunalen Vergleich in den ebenfalls nahversorgungsrelevanten Warengruppen Gesundheits- und Körperpflegeartikel und Schreibwaren/Papier/Bücher. Auch in den Leitbranchen Bekleidung/Wäsche, Schuhe/Lederwaren sowie GPK/Hausrat/Geschenkartikel, Spielwaren/Hobbyartikel/Musikinstrumente und Sportartikel/Fahrräder/Camping weist Dülmen im interkommunalen Vergleich einen guten einwohnerbezogenen Ausstattungsgrad auf. Es sind zunächst keine quantitativen Angebotsdefizite zu verzeichnen. Unterschiede in der einwohnerbezogenen Gesamtverkaufsflächenausstattung ergeben sich vor allem aus den in einzelnen Vergleichsstädten umfangreichen Angeboten in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente, die in erster Linie auf Einzelanbieter (Gartenmärkte) zurückzuführen sind und ebenfalls nicht auf ein Angebotsdefizit in Dülmen hinweisen. Die aufgeführten Vergleichswerte bewegen sich überwiegend innerhalb eines üblichen Spektrums und verdeutlichen eine normale Angebotsausstattung in diesen Warengruppen. Insgesamt ergibt sich ein hoher gesamtstädtischer Ausstattungsgrad von fast 2,2 m² pro Einwohner. Die sortimentsspezifischen Werte weisen überwiegend gute Werte auf und lassen keine relevanten Angebotsdefizite erkennen, aus denen sich entsprechender Handlungsbedarf ableiten ließe. Entwicklungsspielraum ist am ehesten in den Branchen Elektrogeräte/Leuchten bzw. Unterhaltungselektronik/IT/Telekommunikation zu erkennen. Aus rein quantitativer Sicht wird der Einzelhandelsstandort Dülmen seiner Versorgungsfunktion unter Berücksichtigung der regionalen Konkurrenzsituation durchaus gerecht. Neben dieser überwiegend quantitativen Betrachtung spielen für die Bewertung eines Einzelhandelsstandorts jedoch vor allem auch qualitative und räumliche Aspekte eine entscheidende Rolle. In einem weiteren Schritt wird das Dülmener Einzelhandelsangebote daher unter diesen Gesichtspunkten näher betrachtet. 4.2 Räumliche Differenzierung des Einzelhandelsangebots Die konkrete räumliche Verteilung des Einzelhandels im Dülmener Stadtgebiet ist insbesondere mit Blick auf die strukturellen Aussagen zur weiteren Einzelhandelsentwicklung von grundlegender Bedeutung. In Dülmen kristallisieren sich mehrere räumlichfunktionale Angebotsschwerpunkte heraus, die in besonderem Maße durch Einzelhandelsnutzungen geprägt sind. Hierbei handelt es sich in erster Linie um den Hauptgeschäftsbereich in der Dülmener Innenstadt, die den siedlungsräumlichen, wirtschaftlichen und kulturellen Mittelpunkt der Stadt Dülmen bildet. Dieser erstreckt sich auf einen flächenmäßig relativ weitläufigen Bereich zwischen Coesfelder Straße, Münsterstraße, Lohwall und Südring. Der Einzelhandel dort ist eingebettet in die dichten, überwiegend 35

36 kleinteiligen Bebauungsstrukturen der Innenstadt mit ihrer Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnen. Eine jüngere großformatige Erweiterung der Innenstadt schließt sich südlich an der Halterner Straße mit dem Standort Am Schlosspark an. Detailliertere Einschätzungen zur Dülmener Innenstadt befinden sich im nachfolgenden Kapitel 4.3, eine parzellenscharfe Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt in Kapitel 7.1 dieser Untersuchung. Trotz der polyzentralen Siedlungsstruktur Dülmens existieren keine klassischen Nebenzentren im Stadtgebiet. Die überwiegend geringen Einwohnerzahlen der einzelnen Ortsteile bieten überwiegend keine ausreichende ökonomische Basis für nennenswerte, zentrale Angebotskonzentrationen. Lediglich der Ortsteil Buldern verfügt über einen zentralen Einzelhandels- und Dienstleistungsschwerpunkt im Kernbereich des Ortsteils, an dem die Betriebe untereinander von Synergieeffekten profitieren. Dieses Grundversorgungszentrum übernimmt Versorgungsfunktionen für den Ortsteil und teilweise die angrenzenden Bereiche und weist diesbezüglich eine relative Zentralität auf. Gleichwohl umfasst das Angebotsspektrum in erster Linie Sortimente der Grundversorgung, mit Schwerpunkten in nahversorgungsrelevanten Warengruppen der kurzfristigen Bedarfsstufe, so dass dieses Zentrum als Nahversorgungszentrum einzustufen ist. Neben diesen zentralen Bereichen sind aus einzelhandelsseitiger Sicht vor allem die peripher gelegenen Fachmarktstandorte Quellberg, nördliche Münsterstraße und Hüttenweg im Kernort Dülmen zu nennen. Die dort angesiedelten überwiegend großformatigen, autokundenorientierten Betriebe bilden hier jeweils funktionale Standortbereiche in gewerblich geprägter Umgebung. Ferner gibt es neben diesen räumlichen Agglomerationen von Einzelhandelsbetrieben auch verschiedene Einzelbetriebe von hoher Bedeutung für die Dülmener Einzelhandelsstruktur. Dies sind unter anderem solitäre Nahversorgungsstandorte (Einzelbetriebe), die aufgrund ihrer städtebaulichen und funktionalen Strukturen zwar keinen Zentrencharakter aufweisen, dennoch aber einen wichtigen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung im Dülmener Stadtgebiet leisten. 36

37 Karte 2: Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels im Dülmener Stadtgebiet Zentrale Bereiche: z.b: Konzentration von zentrenbedeutsamen Funktionen Multifunktionalität (Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur, Freizeit, Verwaltung etc.) Städtebauliche und gestalterische Einheit Innenstadt: gesamtstädtische bzw. überörtliche Bedeutung Ortsteilzentrum: ortsteilbezogene Bedeutung Sonderstandorte des Einzelhandels: z.b: Konzentration von überwiegend großflächigen und autokundenorientierten Betrieben Gewerblich geprägte bzw. periphere (städtebaulich nicht integrierte) Lagen Quellberg, nördliche Münsterstraße, Hüttenweg: gesamtstädtische und z.t. überörtliche Bedeutung Quelle: Eigene Darstellung Somit wird deutlich, dass vor allem die Angebote im Kernort Dülmen Versorgungsfunktionen für das gesamte Stadtgebiet und den darüber hinaus reichenden regionalen Verflechtungsbereich übernehmen. Die Angebote in den vorgelagerten Ortsteilen dienen fast ausschließlich der Grundversorgung der Bevölkerung. Entsprechend liegt der quantitative Angebotsschwerpunkt im Kernort Dülmen: Tabelle 7: Verteilung der Betriebe und Verkaufsfläche auf die Dülmener Ortsteile Stadtteil Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in m² Anteil an Gesamtverkaufsfläche Anzahl großflächiger Betriebe (> 800 m²) VKF pro Einwohner (in m²) Dülmen ,4 % 28 3,2 Buldern ,3 % 2 0,9 Hiddingsel ,7 % - 0,4 Rorup ,5 % - 0,2 Merfeld ,4 % - 0,2 Hausdülmen ,2 % - 0,1 Kirchspiel ,6 % 1 1,2 Gesamt ,0 % 34 2,2 Quelle: Einzelhandelserhebung Dülmen, Mai/Juni 2008 Insgesamt ist mit rund m² Verkaufsfläche und 263 Einzelhandelsbetrieben eine eindeutige räumliche Konzentration des Einzelhandelsangebots auf den Ker- 37

38 nort Dülmen festzustellen. Mehr als 87 % des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebots und rd. 81 % der Betriebe sind hier angesiedelt. Auch 28 der insgesamt 31 großflächigen Betriebe im Stadtgebiet befinden sich innerhalb der Kernstadt. Dies verdeutlicht die Funktion Dülmens als Siedlungsschwerpunkt sowie die überörtliche Versorgungsfunktion einzelner, hier verorteter Einzelhandelsstandorte. Hervorzuheben ist in diesem Zusammenhang vor allem der Hauptgeschäftsbereich in der Dülmener Innenstadt. Dieser zentral in der Stadtmitte gelegene, räumlich-funktionale Angebotsschwerpunkt ist in hohem Maße durch Einzelhandelsnutzungen geprägt und übernimmt als bedeutendste Dülmener Einzelhandelsagglomeration wichtige Versorgungsfunktionen für Stadt und Umland. Weitere räumliche Angebotskonzentrationen bestehen an verschiedenen, verkehrsgünstig gelegenen Standorten, wie z.b. am nördlichen Siedlungsrandbereich am Quellberg bzw. der nördlichen Münsterstraße sowie im Bereich Halterner Straße / Hüttenweg. An diesen Standorten befinden sich überwiegend autokundenorientierte Fachmärkte und großflächige Anbieter. Der rund Einwohner zählende Ortsteil Buldern weist mit einer Verkaufsfläche von ca m² und 28 Betrieben das zweitgrößte Einzelhandelsangebot der Dülmener Ortsteile Stadtteile auf. Der Großteil der überwiegend kleinteilig strukturierten Einzelhandelsbetriebe liegt entlang der Durchfahrtsstraße Weseler Straße, wobei die höchste Konzentration und Dichte im Kernbereich des Ortsteilzentrums festzustellen ist. Mehr als die Hälfte der Verkaufsfläche des Stadtteils entfällt auf grundversorgungsrelevante Angebote der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. In dem südöstlich von Buldern am Ostrand des Dülmener Stadtgebiets gelegenen Ortsteils Hiddingsel existieren 7 Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von insgesamt rd. 700 m², was weniger als 1 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entspricht. Davon entfällt rund die Hälfte auf ein Fachgeschäft für Musikinstrumente. Das übrige Angebot verteilt sich auf kleinere Betriebe mit vorwiegend nahversorgungsrelevanten Sortimenten zur Deckung des Grundversorgungsbedarfs im Ortsteil. Eine räumliche Konzentration der Betriebe zu einem Grundversorgungszentrum ist nicht vorhanden. Im Ortsteil Rorup im nördlichen Stadtgebiet sind ebenfalls 7 Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, die eine Verkaufsfläche von zusammen rund 500 m² aufweisen. Die Anbieter befinden sich überwiegend innerhalb des Dorfkerns, wobei sich das Angebot überwiegend aus kleinteiligen, nahversorgungsrelevanten Anbietern zusammensetzt, die Grundversorgungsfunktionen für den Ortsteil übernehmen. In Merfeld im Westen des Stadtgebietes sind lediglich rund 0,4 % der Gesamtverkaufsfläche angesiedelt. Auch dieser Ortsteil verfügt über kein kompaktes, zusammenhängendes Zentrum, sondern lediglich über sechs Einzelbetriebe in Streulage, die insgesamt ein Verkaufsflächenangebot von rund 350 m² aufweisen. Größter Anbieter ist ein Antiquitätengeschäft, ein größeres Lebensmittelangebot besteht lediglich in einem Tankstellenshop. Das quantitativ geringste Einzelhandelsangebot befindet sich mit 3 Betrieben auf 38

39 rund 200 m² Verkaufsfläche im Ortsteil Hausdülmen. Wichtigster Anbieter ist ein kleines Lebensmittelgeschäft für den Grundbedarf der Bevölkerung des Ortsteils. Im Kirchspiel befinden sich lediglich vereinzelte Betriebe in Streulage, wobei hier insbesondere auch Hofläden eine Rolle spielen. Das vergleichsweise umfangreiche Verkaufsflächenangebot ist auf eine Baumschule in der Bauerschaft Welte zurückzuführen. Insgesamt spiegelt die Verteilung des Einzelhandelsangebots sowie die einwohnerbezogenen Ausstattungsgrade in den Ortsteilen eine hierarchisch gegliederte Versorgungsstruktur des Dülmener Einzelhandels wider. Das Einzelhandelsangebot im Kernort Dülmen dient in diesem Zusammenhang sowohl der Versorgung der gesamtstädtischen Bevölkerung wie auch des mittelzentralen Verflechtungsbereichs der Region. Im Ortsteil Buldern kann ein relativ umfangreiches Angebot zur Deckung des Grundversorgungsbedarfs in den Warengruppen der überwiegend kurzfristigen Bedarfsstufe angeboten werden. Das Angebot in den Ortsteilen Rorup, Hiddingsel und Hausdülmen dient fast ausschließlich der grundlegenden Nahversorgung der Bevölkerung der Ortsteile, während in Merfeld kein Lebensmittelgeschäft mehr vorhanden ist. Zur Beurteilung der lokalen Einzelhandelssituation und möglichen Handlungsbedarfs in den Themenfeldern wohnortnahe Grundversorgung der Bevölkerung sowie der Vitalität der multifunktionalen städtebaulichen Zentren spielt jedoch vor allem die siedlungsräumliche und städtebauliche Integration der Betriebe eine bedeutende Rolle. In den folgenden Betrachtungen soll daher die diesbezügliche räumliche Verteilung des Einzelhandelsangebots näher betrachtet werden. Dabei spielt insbesondere die räumlich funktionale Konzentration der Einzelhandelseinrichtungen zu verschiedenen Standortbereichen sowie die Einordnung der einzelnen Einzelhandelsbetriebe hinsichtlich ihrer städtebaulichen Lage, d.h. ihrer siedlungsräumlichen und städtebaulichen Integration in zentrale Versorgungsbereiche oder Wohnsiedlungsbereiche eine besondere Rolle. Eine differenzierte Betrachtung der räumlichen Verteilung des Einzelhandelsangebots hinsichtlich der städtebaulichen Integration, d.h. der Unterscheidung zwischen der Lage in einem zentralen Versorgungsbereich im Sinne der 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie 11(3) BauNVO (z.b. Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt, Grundversorgungszentren in den Ortsteilen) sonstigen städtebaulich integrierten Lagen, d.h. umliegenden Wohnsiedlungsbereichen unmittelbar zugeordnete Standorte oder städtebaulich nicht integrierten Lagen, d.h. Gewerbe- und Industriegebieten, Grüne-Wiese -Standorte, Standorte im Außenbereich, zeigt folgendes Bild 9 : 9 Eine detailliertere Abgrenzung und Betrachtung der zentralen Versorgungsbereiche und räumliche Definition der Sonderstandorte erfolgt im Kapitel 7.1 dieser Untersuchung. 39

40 Abbildung 3: Räumliche Verteilung der gesamtstädtischen Verkaufsfläche nach Lagen nicht integrierte Lage m² 52% Innenstadt m² 24% integrierte Lage m² 23% Ortsteilzentrum m² 2% Quelle: Einzelhandelserhebung in Dülmen im Mai/Juni 2008 Abbildung 4: Räumliche Verteilung der gesamtstädtischen Verkaufsfläche nach Lagen sortimentsspezifische Betrachtung Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Papier / Bücher / Schreibwaren Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobbyartikel / Musikintrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekommunikation medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Sonstiges m² 2.300m² m² 300 m² 400 m² 200 m² m² 1.800m² m² m² m² m² 3.800m² m² m² Gesamtverkaufsfläche m² m² m² Quelle: Einzelhandelserhebung in Dülmen im Mai/Juni Innenstadt Ortsteilzentrum integrierte Lage nicht integrierte Lage Mit mehr als m² Verkaufsfläche entfällt rund ein Viertel des gesamtstädtischen Verkaufsflächenangebots auf den Hauptgeschäftsbereich in der Dülmener Innenstadt, wobei dort mehr als 40 % aller Dülmener Einzelhandelsbetriebe angesiedelt sind. Dies spiegelt die Konzentration kleinteiliger (Fach-)Einzelhandelsbetriebe in der Dülmener Innenstadt wider, die ein besonderes Qualitätsmerkmal der Dülmener 40

41 Innenstadt bilden. Der Anteil am gesamtstädtischen Angebot zeigt derzeit noch eine wichtige Position der Innenstadt gegenüber anderen Standorten im Stadtgebiet und ist der städtebaulichen (Versorgungs-)Funktion der Innenstadt unabhängig von qualitativen Bewertungen des innerstädtischen Angebots durchaus angemessen. Positiv zu werten ist insbesondere der Angebotsanteil der zentrenrelevanten Leitbranchen Bekleidung/Wäsche sowie Schuhe/Lederwaren in der Innenstadt. Ein fast ebenso großer Einzelanteil (23 %) der gesamtstädtischen Verkaufsfläche entfällt auf städtebaulich integrierte Streulagen. Über die Hälfte dieses Angebots entfällt auf nahversorgungsrelevante Angebote der kurzfristigen Bedarfsstufe und somit Angebote der wohnortnahen Grundversorgung. Mit rund m² Verkaufsfläche entfallen lediglich rund 2 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche auf das Grundversorgungszentrum im Ortsteil Buldern. Auch dieses Angebot umfasst vor allem grundversorgungsrelevante Sortimente der kurzfristigen Bedarfsstufe und verdeutlicht die Nahversorgungsfunktion dieses Standorts. Auffällig ist der in einigen Sortimenten vergleichsweise hohe Angebotsanteil der nicht integrierten Lagen. Mit fast m² befindet sich mehr als die Hälfte der Gesamtverkaufsfläche außerhalb der Zentralen Bereiche und Wohnsiedlungsbereiche. Ist diese Feststellung für die in der Regel als nicht-zentrenrelevant einzuordnenden und sehr flächenintensiven Angebote in den Warengruppen Möbel sowie Bau- und Gartenmarktsortimente typisch, so ist der Anteil der in der Regel als zentren- bzw. nahversorgungsrelevant einzuordnenden Warengruppen, wie z.b. Nahrungs- und Genussmittel, Unterhaltungselektronik/IT/Telekommunikation oder Glas/Porzellan/Keramik und Wohneinrichtungsbedarf kritisch zu bewerten. Angesichts der insgesamt guten Angebotsausstattungen in Dülmen lässt diese räumliche Verteilung auf einen Konkurrenzwettbewerb zwischen diesen überwiegend autokundenorientierten Standorten zu Standorten in zentralen Lagen und Nahversorgungsstandorten schließen. Derzeit besteht insgesamt noch eine recht ausgewogene räumliche Angebotsverteilung in Dülmen mit einer positiv zu wertenden Konzentration auf ausgewählte Angebotsstandorte. Dies ist nicht zuletzt eine positive Folge der konsequenten Ansiedlungs- und Steuerungspolitik von Politik und Verwaltung in Dülmen in der jüngeren Vergangenheit. Auch zukünftig ist diese Ansiedlungspolitik fortzusetzen, um eine räumliche Schieflage und innerkommunale Konkurrenzsituation zwischen Innenstadt und Sonderstandorten in städtebaulich nicht integrierten Lagen zu vermeiden. Gerade Angebotsüberschneidungen in zentrenrelevanten Angeboten können nicht selten städtebaulich negative Auswirkungen auf zentrale Bereiche wie z.b. die Dülmener Innenstadt mit sich bringen. 41

42 Großflächiger Einzelhandel in Dülmen Aktuell bestehen in Dülmen 31 großflächige Anbieter 10 mit einer Verkaufsfläche von ca m². Obwohl diese Betriebe weniger als 10 % aller Anbieter präsentieren, weisen sie mehr als 60 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche auf. Mit 14 Betrieben und rund m² Verkaufsfläche, d.h. rund einem Drittel der Verkaufsfläche der großflächigen Anbieter entfällt der bedeutendste Anteil der großflächigen Betriebe auf Anbieter der Hauptbranche Nahrungs- und Genussmittel. Hier sind in erster Linie die großen Lebensmittelanbieter (SB-Warenhaus Real, Verbrauchermärkte, Supermärkte sowie Lebensmitteldiscounter) zu nennen, die sowohl in der Innenstadt (Combi), als auch in städtebaulich integrierten Lagen (z.b. Kaufpark) wie nicht-integrierten Lagen (z.b. Real) zu finden sind. Etwa 40 % dieses Angebots entfällt auf die Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortimente, was auf die flächenintensiven Angebotsformen in dieser Warengruppe zurückzuführen ist. Größte Anbieter sind das SB-Warenhaus Real (mittlerweile rd m²; Erweiterung während der Erarbeitung des Konzeptes) sowie der Möbelfachmarkt Lehmkuhl und der Bau- und Gartenmarkt BayWa (jeweils rund m² Verkaufsfläche). Mit rund zwei Dritteln befindet sich Großteil des Verkaufsflächenangebots der großflächigen Betriebe an peripher gelegenen, städtebaulich nicht integrierten Standorten. 4.3 Die Dülmener Innenstadt Die Dülmener Innenstadt bildet den siedlungsräumlichen, wirtschaftlichen und kulturellen Mittelpunkt der Stadt Dülmen. Sie erstreckt sich im Wesentlichen auf den vergleichsweise weitläufigen Bereich zwischen Münsterstraße, Lohwall, Königswall und Südring. Dieser kleinteilig strukturierte Bereich ist geprägt durch eine Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, öffentlichen Einrichtungen und Wohnen. Die meisten der auf dem historischen Stadtgrundriss errichteten Gebäude stammen aus der Nachkriegszeit und befinden sich in einem guten baulichen Erhaltungszustand. Prägend ist der im Zentrum gelegene, weitläufige Doppelplatz um das Rathaus und die Viktorkirche, der als Stadtmittelpunkt und Treffpunkt für Besucher und Einheimische fungiert. 10 Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgte bislang nach 11 (3) BauNVO ab einer Bruttogeschossfläche von rund m². Die aktuelle Rechtsprechung besagt dazu, dass der Tatbestand der Großflächigkeit ab einer Verkauffläche von 800 m² zutrifft (Vgl. Urteil vom : BVerwG 4 C 10.04, 4 C 14.04, 4 C 3.05 und 4 C 8.05). 42

43 Gleichzeitig ist die Innenstadt ein Schnittpunkt wichtiger Verkehrsachsen, so dass Teilbereiche der Innenstadt von Durchgangsverkehren in Nord- Süd- und Ost-West- Richtung geprägt sind. Diese hohe Verkehrsbelastung geht mit einer erheblichen Minderung der Aufenthaltsqualitäten in weiten Bereichen des Zentrums einher. Abbildung 5: Die Dülmener Innenstadt mit Einzelhandelsdichten Quelle: Eigene Darstellung Die Einkaufslagen der Dülmener Innenstadt verteilen sich vor allem auf den Teilbereich zwischen Lohwall, Coesfelder Straße, Münsterstraße und Borkener/ Lüdinghauser Straße. Wichtigste Einzelhandelslage ist die Fußgängerzone um die Marktstraße, die die zentrale Achse des Hauptgeschäftsbereichs bildet. Der nördliche Teilabschnitt der Marktstraße weist den dichtesten Geschäftsbesatz innerhalb der Dülmener Innenstadt auf. In den meisten Einkaufsstraßen der Dülmener Innenstadt herrschen deutlich geringere Einzelhandelsdichten vor und es dominieren Dienstleistungs- und Wohnnutzungen. Leicht abgesetzt von der Hauptlage liegt der innerstädtische Ergänzungsbereich östlich des Lüdinghauser Tores an der Lüdinghauser Straße sowie das Kaufhaus Am Schlosspark an der Halterner Straße. 43

44 Exkurs: Die Einzelhandelsdichte Ein wichtiges Kriterium für die Abgrenzung eines Hauptgeschäftsbereichs und die Differenzierung in Haupt-, Neben- und Ergänzungs-/ Streulagen ist die vorhandene Nutzungsstruktur. Die Darstellung der Einzelhandelsdichten und relevanter Magnetbetriebe (vgl. Abbildung 5) ergibt dabei ein anschauliches und vergleichbares Bild des Zentrums und seiner unterschiedlichen Lagen. Die Einzelhandelsdichte beschreibt das Verhältnis von Einzelhandelsnutzungen zu anderen Nutzungen wie Dienstleistungen, Wohnen oder auch Leerständen in den Erdgeschossen der straßenbegleitenden Bebauung. Mit diesem Gradmesser lassen sich Unterschiede, Wertigkeiten und Konzentrationspunkte des Einzelhandels einfach und plakativ herausarbeiten. Die Hauptlage (A-Lage) ist die beste Adresse und das Aushängeschild eines Hauptgeschäftsbereichs. Sie zeichnet sich grundsätzlich durch eine hohe Einzelhandelsdichte aus. In Toplagen größerer Städte und in Einkaufszentren beträgt diese meist zwischen 90 und 100 %. Als gut sind auch noch Werte zwischen 75 und 90 % einzustufen, die in vielen Hauptgeschäftslagen mittlerer und größerer Städte vorzufinden sind. Die Zentren vieler kleinerer Städte, Stadtteilzentren oder auch die Randbereiche der Hauptlagen weisen Einzelhandelsdichten von % auf. Darüber hinaus sind an Hauptlagen hohe Anforderungen an Qualität und Darstellung der Einzelhandelsbetriebe und des öffentlichen Raums zu stellen. Auch in Nebenlagen (B-Lagen) stellt der Einzelhandel in der Regel noch die Leitnutzung dar und steht in deutlichem funktionalen und städtebaulichen Zusammenhang mit der Hauptlage. Gute Nebenlagen weisen Einzelhandelsdichten über 50 % auf und ermöglichen damit noch einen Einkaufsbummel entlang von Geschäftsauslagen. Die Qualität des Einzelhandels und des öffentlichen Raumes lassen meist etwas nach, es gelten diesbezüglich weniger strenge Anforderungen. Vor allem in größeren, teilweise auch in stark touristisch geprägten Geschäftszentren existieren Nebenlagen mit hohen Einzelhandelsdichten und teilweise hochwertigen Spezialanbietern. Ergänzungslagen (C-Lagen) und Streulagen werden nicht mehr durch Einzelhandelsnutzungen dominiert; vielfach existiert ein dichter Dienstleistungsbesatz. Dementsprechend liegen die Werte für die Einzelhandelsdichte unter 50 %. Teilweise weisen Streulagen nur noch vereinzelt oder gar keine Einzelhandelsnutzungen mehr auf und sind ausschließlich durch Dienstleistungsanbieter geprägt. Die Qualität der Angebote sowie des öffentlichen Raums lässt in der Regel deutlich nach. Wichtige Ergänzungslagen von Geschäftszentren sind u.a. gastronomisch geprägte Abschnitte oder auch Altstadtbereiche. Generell gilt es, möglichst hohe Einzelhandelsdichten in einer kompakten Anordnung anzustreben. Insbesondere die Hauptlagen der gewachsenen Geschäftszentren sollten sich dabei an den hohen Werten der Toplagen und Einkaufszentren orientieren. Das Einzelhandelsangebot in der Dülmener Innenstadt Mit mehr als m² Verkaufsfläche umfasst das Einzelhandelsangebot in der Dülmener Innenstadt rund 24 % des gesamtstädtischen Angebots. Dies ist für eine Kommune der Größenordnung Dülmens ein durchschnittlicher Wert (Vergleich: Junker und Kruse Datenbank, Anteil der Innenstadtverkaufsfläche in Kommunen zwischen und Einwohner: durchschnittlich 24,8 %). Entsprechend ergibt sich mit rund 44

45 0,51 m² Innenstadtverkaufsfläche pro Einwohner ein guter Ausstattungsgrad (durchschnittlich 0,48 m² in Vergleichskommunen). Gleichzeitig befinden sich mit rund 130 Einzelhandelsbetrieben mehr als 40 % aller Dülmener Betriebe innerhalb der oben definierten Bereichs der Innenstadt. Dülmen (rd EW) Ahlen (rd EW) Borken (rd EW) J+K Datenbank ( EW) Warengruppe Innenstadt -VKF je EW (in m²) Anteil Innenstadt an Gesamt Innenstadt- VKF je EW (in m²) Innenstadt- VKF je EW (in m²) Anteil Innenstadt an Gesamt Anteil Innenstadt an Gesamt Innenstadt- VKF je EW (in m²) Anteil Innenstadt an Gesamt Nahrungs- und Genussmittel 0,06 12,0 % 0,08 20,5 % 0,10 18,8 % 0,06 16,4 % Gesundheits- und Körperpflege 0,03 39,7 % 0,03 41,9 % 0,03 42,6 % 0,03 37,4 % Papier / Bücher / Schreibwaren 0,02 48,2 % 0,02 60,0 % 0,02 61,0 % 0,02 54,4 % Bekleidung / Wäsche 0,20 70,4 % 0,11 79,4 % 0,23 83,0 % 0,14 72,4 % Schuhe / Lederwaren 0,03 65,1 % 0,03 98,0 % 0,04 79,8 % 0,03 66,2 % GPK / Hausrat / Geschenkartikel 0,04 45,8 % 0,02 27,7 % 0,03 34,3 % 0,03 36,1 % Spielwaren / Hobbyartikel 0,04 67,2 % 0,02 61,2 % 0,01 49,5 % 0,02 53,8 % Sportartikel und Freizeit 0,02 43,6 % 0,00 5,4 % 0,02 25,5 % 0,02 30,5 % Wohneinrichtung 0,01 18,2 % 0,04 46,0 % 0,02 21,1 % 0,02 31,3 % Unterhaltungselektronik / Foto 0,02 83,6 % 0,03 76,7 % 0,01 41,5 % 0,03 52,2 % Gesamt 0,51 23,6 % 0,43 22,4 % 0,62 20,7 % 0,48 24,8% Angebotsschwerpunkte finden sich erwartungsgemäß in den Leitbrachen des Innenstadthandels Bekleidung / Wäsche und Schuhe / Lederwaren; aber auch andere zentrenprägende Angebote, insbesondere auch attraktive Bausteine wie Spielwaren / Hobbyartikel und Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat, sind vertreten. Fast 60 % der Betriebe weisen weniger als 100 m² Verkaufsfläche auf. Eine solch kleinteilige Betriebsgrößenstruktur ein typisches Merkmal innerstädtischer Einzelhandelsangebote und spiegelt den hohen Anteil kleiner Fachgeschäfte wieder. Aber auch mittlere und vereinzelte größere Verkaufsflächeneinheiten sind in üblichem Maß vorhanden, so dass insgesamt ist eine ausgewogene Mischung von verschiedenen Betriebstypen und -größen zu vermerken ist. Größte Anbieter im Innenstadtbereich sind die Textilkaufhäuser Ahlert und Kress, der Drogeriemarkt Müller und der Verbrauchermarkt Combi. Die Angebotsqualität weist ebenfalls ein breites Spektrum auf. Es finden sich sowohl hochwertige Fachangebote, als auch preisorientierte Discountangebote. Ein Qualitätsmerkmal des Dülmener Innenstadthandels ist der Anteil individueller Angebote, u.a. in Form von inhabergeführten, mittelständischen Betrieben. Auf der anderen Seite sind die vorhandenen Filialbetriebe jedoch mehrheitlich der einfachen bis preisorientierten Vertriebsschiene zuzuordnen, so dass höherwertige Filialisten als Frequenzerzeuger und wichtiger Attraktivitätsbaustein fehlen. Zudem sind Teile der innerstädtischen Einzelhandelslagen durch hohe Anteile von Dienstleistungsunternehmen und Wohnnutzungen sowie zahlreiche Leerstände geprägt, so hier nur einschränkte Einkaufsatmosphäre aufkommt. Im folgenden sollen die einzelnen Teilbereiche des Hauptgeschäftsbereichs differenziert betrachtet werden. 45

46 Der Einkaufsbereich um die Marktstraße (Fußgängerzone und verkehrsberuhigter Bereich) Die Marktstraße weist insbesondere im nördlichen Abschnitt die größten Einzelhandelsdichten auf und bildet die zentrale Einkaufslage der Dülmener Innenstadt. Der Verkaufsflächenbestand beträgt knapp m². Neben einigen Filialbetrieben wie den Textilanbietern Street One, Bonita, Engbers und Cecil, liegen auch wichtige Magnetbetriebe in der Marktstraße. Das Textilkaufhaus Ahlert (VKF: m²), der Drogeriemarkt Müller (VKF: m²) sowie der Lebensmittelanbieter Kaisers (VKF: 790 m²) sind die größten Betriebe und tragen maßgeblich für Passanten- und Besucherfrequenzen in diesen Einkaufslagen bei. Daneben finden sich auch mehrere kleinteilige Anbieter, wobei insbesondere der Anteil inhabergeführter Fachgeschäfte und mittelständischer Betriebe ein Qualitätsmerkmal des innerstädtischen Angebots gegenüber Wettbewerbsstandorten bildet. Zugleich ist unter den kleinteiligen Ladenlokalen in der Marktstraße jedoch auch eine hohe Konzentration an Telekommunikationsanbietern zu verzeichnen, die hier den Eindruck einer tendenziell einseitigen Angebotsstruktur vermitteln. Weitere zentrenprägende Einzelhandelsangebote befinden sich in der angrenzenden Tiber- bzw. Marktgasse, der Viktorstraße und in der südlichen Tiberstraße (zusammen mehr als m² VKF). Auch hier ist der Einzelhandelsbesatz überwiegend durch kleinteiligen Fachhandel geprägt, jedoch finden sich mit den Anbietern Jeans Fritz, ABC-Schuhe, M+H Fashion sowie Ernsting s Family auch einige Filialbetriebe. Das Angebotsniveau dieser Geschäftslage lässt sich im Vergleich mit Städten ähnlicher Größenordnung als durchschnittlich bezeichnen. Die Anzahl der vorhandenen Filialisten in der Fußgängerzone ist insgesamt vergleichsweise gering, was einerseits auf ein individuelles Fachangebot mit zahlreichen mittelständischen Betrieben und einer im Schnitt hohen Angebots- und Servicequalität hindeutet. Auf der anderen Seite sind unter den vorhandenen Filialisten jedoch zahlreiche discount- bzw. preisorientierte Anbieter vorhanden, was für eine zentrale Geschäftslage eher untypisch ist. Die vorhandenen Filialbetriebe entsprechen einem eher durchschnittlichen bis einfachen Standard, während gleichzeitig höherwertigere filialisierter Anbieter bzw. solche mit hoher Modekompetenz - wie z.b. die Textilanbieter Esprit oder H&M - fehlen. Die Einzelhandelslagen in der Fußgängerzone sind sehr kurz: die Marktstraße weist mit ca. 230 m die größte Längenausdehnung auf. Allerdings befinden sich nur auf einer Länge von 90 m auf beiden Seiten der Straße Einzelhandelsnutzungen. Die Gestaltung des öffentlichen Raums in der Marktstraße wirkt zudem insbesondere im nördlichen Abschnitt veraltet. Im Vergleich zu anderen Kommunen ist die einzelhandelsseitige Hauptlage bzw. erste Adresse der Dülmener Innenstadt somit wenig ausstrahlungskräftig. Mit den bestehenden Planungen zur Gestaltung des Königsplatzes und der Marktstraße sind hier entscheidende Schritte zur Verbesserung dieser Situation in der Bearbeitung bzw. Umsetzung. Die Tiber- bzw. Marktgasse mit 130 Metern und die 46

47 Viktor und südliche Tiberstraße mit jeweils nur 80 Metern Länge lassen aufgrund des unregelmäßigen Geschäftsbesatzes nur begrenzt Geschäftsatmosphäre aufkommen und wirken auf den ersten Blick unscheinbar. Der Markt und der angrenzende Viktor- Kirchplatz bilden die städtebauliche Mitte der Innenstadt. Die Weitläufigkeit der beiden Platzanlagen und die grüne Gestaltung des Viktor-Kirchplatzes bilden einerseits einen angenehmen Kontrast zu den engen Gassen und den lauten Verkehrsstraßen des Zentrums. Die vorhandenen Gastronomiebetriebe sowie der Wochenmarkt beleben den Platz jedoch nur temporär. Insgesamt wirken beide Platzbereiche aufgrund des einseitigen, bzw. nicht vorhandenen Einzelhandelsbesatzes als funktionale Zäsur, auch im Hinblick auf die geringen Größen der einzelnen Geschäftslagen. Sieht man von der erneuerungsbedürftigen Gestaltung der Marktstraße ab, bietet die Fußgängerzone im Dülmener Zentrum insgesamt recht abwechslungsreiche Strukturen und gute Aufenthaltsqualitäten. Das Einzelhandelsangebot weist jedoch ein schwaches Profil auf: Es fehlt eine starke Hauptlage als Aushängeschild des innerstädtischen Geschäftszentrums. Die einzelnen Geschäftslagen sind klein, teilweise wenig zusammenhängend, die Anzahl der attraktiven Filialisten ist gering. Die Münsterstraße / Halterner Straße Die Münsterstraße ist als zentrale Verkehrsachse der Stadt eine historisch gewachsene Einkaufsstraße. Der einzelhandelsrelevante Bereich zwischen Lüdinghauser Straße und Königswall weist jedoch heute geringe Einzelhandelsdichten mit insgesamt weniger als m² Verkaufsfläche auf. Als Magnetbetriebe fungieren der Textildiscounter Kik (VKF: m²) und der Haushaltswarendiscounter Kodi (VKF: 620 m²). Weitere größere Anbieter sind der Sportmarkt Intersport (VKF: 230 m²), der Discounter Tedi (VKF: 200 m²) und der Elektronikanbieter Digiland (VKF: 400 m²) auf der Ecke Halterner/ Lüdinghauser Straße. Daneben existieren wenige inhabergeführte Betriebe, Spezialanbieter und Dienstleistungsbetriebe. Das Angebotsniveau lässt als überwiegend preisorientiert und discountlastig beschreiben. Die Dichte der Einzelhandelsnutzungen ist gering und der Bereich weist das Profil einer typischen Nebenlage auf. Mit zum Zeitpunkt der Erhebung knapp m² Gesamtfläche fallen die Leerstände besonders ins Gewicht. Die bis zu 500 m² großen, leerstehenden Ladenlokale prägen den Standort nachhaltig negativ. Der öffentliche Raum ist stark verkehrsdominiert und weist kaum Aufenthaltsqualitäten auf. Die Verbindungen zur benachbarten Fußgängerzone sind undeutlich. Die Gebäudesubstanz ist bzgl. Qualität und Erhaltungszustand im Vergleich mit den anderen Innenstadtbereichen einfach, insbesondere der eingeschossige Baukörper des ehemaligen 47

48 Woolworth-Kaufhauses wirkt schwach. Die Münsterstraße hat sich mittlerweile als Standort für discount- und preisorientierte Anbieter im Geschäftszentrum etabliert. Gleichzeitig steht dort aktuell mehr als ein Viertel der vorhandenen Ladenlokalflächen leer. In Kombination mit den geringen Aufenthaltsqualitäten wird dadurch eine massive Abwertung der alteingesessenen Einkaufsstraße Dülmens evident. Ein zügiges und aktives Gegensteuern ist erforderlich. Das in der jüngeren Vergangenheit erbaute Kaufhaus Am Schloßpark an der Halterner Straße weist insgesamt m² Verkaufsfläche auf. Der Modemarkt Kress (2.200 m²) und der Verbrauchermarkt Combi (VKF: m²) stellen die Frequenzbringer. Ankerpunkt an der Halterner Straße ist der Vorplatz zu dem mit Ziegel verkleideten, städtisch wirkenden Baukörper, der gleichzeitig auch die Orientierung zur Stadt herstellen soll. Aufgrund der Zäsur durch die Verkehrsstraßen und des fehlenden Einzelhandelsangebots in den angrenzenden Baublöcken ist der Standort vom den übrigen Lagen des Hauptgeschäftsbereichs leicht abgesetzt und wirkt wie ein Solitärstandort. Das Center trägt insgesamt jedoch erheblich zur quantitativ guten Ausstattung der Dülmener Innenstadt bei und stellt einen modernen Einzelhandelsbaustein dar. Zukünftig soll die gestalterische und funktionale Anbindung des Kaufhauses Am Schloßpark an die anderen Geschäftslagen der Innenstadt verbessert werden, um Synergieeffekte zwischen diesen Standorten / Lagen weiter zu fördern. Weitere innerstädtische Geschäftslagen Der Straßenzug Lüdinghauser/ Borkener Straße weist insgesamt knapp m² Verkaufsfläche auf und ist ebenfalls stark verkehrlich geprägt. Das Fachgeschäft Homann an der Borkener Straße stellt den größten Anbieter dar. Ansonsten ist die Geschäftsstruktur kleinteilig. Relevante Einzelhandelsdichten finden sich lediglich im Bereich der abzweigenden Marktstraße. Insgesamt prägen geringe Einzelhandelsdichten und Wohnnutzungen das Bild, so dass eine wenig ausgeprägte Einkaufsatmosphäre festzustellen ist. Aus Einzelhandelssicht ist der Straßenzug eher als Streulage einzuordnen. Östlich des Lüdinghauser Tores befindet sich eine Agglomeration kleinteiliger Ladenlokale im Kreuzungsbereich an der Kreuzkirche, der jedoch baulich abgesetzt vom Hauptgeschäftsbereich liegt. Die Coesfelder Straße ist ebenfalls stark vom Durchgangsverkehr geprägt. Der abschnittsweise dichte Einzelhandelsbesatz beläuft sich auf insgesamt rund m² Verkaufsfläche, so dass der westliche Abschnitt der Coesfelder Straße und insbesondere der Einmündungsbereich zur Marktstraße und Victorstraße zur Hauptlage der Dülmener Innenstadt zu zählen sind. Größter Anbieter ist die Möbelgalerie Frins. Weitere größere Anbieter sind das Zweiradzentrum Schmitz, das Fachgeschäft Baby Bang sowie 48

49 das Schuhhaus Robers. Aufgrund der starken Verkehrsbelastung ist auch in diesem Abschnitt die Aufenthaltsqualität jedoch deutlich eingeschränkt. Insgesamt wird kein innerstädtisches Einzelhandelsprofil erkennbar, die Coesfelder Straße bleibt trotz des vorhandenen Besatzes als Einkaufsstraße unscheinbar. Der Bereich Westring/ Overbergplatz und der Lohwall weisen wenig mehr als m² Verkaufsfläche auf. Größte Betriebe sind Greiving Spielwaren am Overbergplatz und der Schreibwaren-Fachmarkt Askania am Lohwall. Insgesamt ist in dieser Randlage des Hauptgeschäftsbereichs eine äußerst geringe Einzelhandelsdichte festzustellen. Neben Wohnnutzungen prägen vor allem zahlreiche Dienstleistungsangebote das Bild. Der südlich der Lüdinghauser Straße gelegene, leicht abgesetzte Abschnitt der Marktstraße besitzt lediglich ergänzenden Charakter. Auch hier prägen Wohnnutzungen und Dienstleistungsangebote mit z.t. geringen Besucherfrequenzen das Bild. 4.4 Wohnortnahe Grundversorgung in Dülmen In der Gesamtschau zeigt sich für die Stadt Dülmen eine quantitativ sehr gute Angebotsausstattung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel beträgt 0,5 m² pro Kopf und liegt somit deutlich oberhalb des bundesweiten Vergleichswerts. Auch der Zentralitätswert von 1,03 übertrifft den Orientierungswert einer Vollversorgung (Zielzentralität: 1,0). Die qualitative Angebotsmischung aus SB-Warenhaus, Verbrauchermärkten, Supermärkten, Lebensmitteldiscountern und kleineren Lebensmittelläden ist grundsätzlich positiv zu bewerten. Ergänzt werden die größeren Anbieter durch zahlreiche kleinteilige Lebensmittelfachgeschäfte und Lebensmittelhandwerksbetriebe. In einem nächsten Schritt muss nun vor allem die räumliche Verteilung des nahversorgungsrelevanten Angebots näher betrachtet werden. Bei einer solchen räumlich differenzierten Betrachtung der Angebotssituation wird deutlich, dass es im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung im Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel deutliche räumliche Unterschiede in den Ortsteilen gibt: Wohnungsnahe Grundversorgung im Kernort Dülmen Der Angebotsschwerpunkt des nahversorgungsrelevanten Angebots befindet sich mit fast m² Verkaufsfläche (84 %) im Kernort Dülmen und dort speziell bei den Angeboten der großflächigen Anbieter (u.a. SB-Warenhaus Real, Verbrauchermärkte Combi und Kaufpark, etc.). Dies entspricht einer überdurchschnittlichen Angebotsausstattung von 0,7 m² VKF je Einwohner und einer Zentralität von mehr als 1,4. Darin 49

50 wird deutlich, dass das vorhandene Angebot auch stadtweite und z.t. darüber hinaus gehende Versorgungsfunktionen hat. Im Hinblick auf eine möglichst flächendeckende und wohnortnahe Grundversorgung muss neben der quantitativen Ausstattung jedoch vor allem die fußläufige Erreichbarkeit der Lebensmittelbetriebe als Bewertungsmaßstab herangezogen werden. In der nachfolgenden Karte sind die strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Kernort Dülmen mit einem Luftlinienradius von 600 m dargestellt. Karte 3: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Kernort Dülmen mit fußläufigen Einzugsbereichen (600 m-radius) Quelle: Eigene Darstellung anhand der Einzelhandelsbestandserhebung mit Stand Mai/Juni 2008 Auffällig ist eine starke räumliche Konzentration der größeren Lebensmittelanbieter entlang der Achse Halterner Straße / Münsterstraße, die auf Standortvorteile wie die zentrale Lage im Kernort, eine gute verkehrliche Erreichbarkeit und das hohe Kundenaufkommen durch die Frequentierung der Straße zu erklären ist. Die Radien der fußläufigen Einzugsbereiche der Anbieter überlappen sich hier zum Teil mehrfach, so dass in den angrenzenden Siedlungsbereichen eine sehr gute Angebotsausstattung und eine gute Erreichbarkeit der Anbieter gegeben ist. Räumliche Angebotslücken zeigen sich im nordwestlichen Siedlungsbereich zwischen dem Einzugsbereich des Edeka-Markt am Standort Auf der Flage und den Anbietern an der Kernachse Münsterstraße, in einigen Siedlungsrandbereichen sowie im östlichen Siedlungsbereich Dernekamp. 50

51 Wohnungsnahe Grundversorgung im Ortsteil Buldern Auch im Ortsteil Buldern ist eine insgesamt gute Angebotsausstattung zu konstatieren. Mit fast m² Verkaufsfläche in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ergibt sich eine gute einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung von rund 0,5 m² und einer sortimentsspezifischen Zentralität von 1,1. Mit einem Lebensmittelvollsortimenter (Supermarkt K+K), zwei Lebensmitteldiscountern (Aldi und Lidl), einem Getränkemarkt sowie zahlreichen kleinteiligen Anbietern (Bäcker, Metzger, Kiosks, etc.) besteht ein gutes Angebotsspektrum mit einer guten qualitativen Angebotsmischung. Wichtigster Versorger ist der K+K-Markt an der Weseler Straße, der durch seine integrierte Lage innerhalb des Grundversorgungszentrums auch als Frequenzerzeuger fungiert. Die räumliche Verteilung der Anbieter ist grundsätzlich positiv zu bewerten. Nahezu das gesamte Wohnsiedlungsgebiet liegt innerhalb der fußläufigen Einzugsbereiche größerer Lebensmittelmärkte, so dass hier kein Defizit hinsichtlich der wohnortnahen Versorgung festgestellt werden kann. Karte 4: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Ortsteil Buldern mit fußläufigen Einzugsbereichen (600 m-radius) Quelle: Eigene Darstellung anhand der Einzelhandelsbestandserhebung mit Stand Mai/Juni 2008 Wohnungsnahe Grundversorgung im Ortsteil Rorup Im Ortsteil Rorup übernehmen im Wesentlichen zwei kleine Lebensmittelläden bzw. Bäckereien im Dorfkern sowie wenige ergänzende kleinteilige Angebote die Nahversorgung für die ansässige Bevölkerung. Mit einem sortimentsspezifischen Angebot von rund 250 m² Verkaufsfläche ergibt sich eine geringe einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung von lediglich 0,1 m² pro Einwohner und eine Zentralität von rund 0,20. Angesichts der geringen Bevölkerungszahl im Ortsteil müssen diese geringen 51

52 Werte dennoch positiv gewertet werden. Bei rund Einwohnern ist eine ökonomische Tragfähigkeit für einen größeren Lebensmittelmarkt nicht gegeben. Vor allem im Lebensmittelbereich schlägt sich der Strukturwandel im Einzelhandel durch Verkaufsflächenwachstum und Unternehmenskonzentrationen auf der einen und einen Rückgang der Betriebszahlen und ein Ausdünnen des wohnortnahen Versorgungsnetzes auf der anderen Seite nieder. Marktübliche Eintrittsgrößen von neuen Lebensmittelmärkten liegen derzeit bei mindestens bis m² Verkaufsfläche. Solche Märkte benötigen ein Kundenpotenzial von wenigstens Einwohnern als Mantelbevölkerung, d.h. im unmittelbaren Einzugsbereich ihrer Märkte, um branchenübliche Sollumsätze erzielen zu können. Somit ist das Vorhandensein kleinerer Lebensmittelläden als derzeit bestmögliche Nahversorgungssituation zu werten. Die Betriebe sind nach Möglichkeit am Standort zu sichern. Karte 5: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Ortsteil Rorup mit fußläufigen Einzugsbereichen (600 m-radius) Quelle: Eigene Darstellung anhand der Einzelhandelsbestandserhebung mit Stand Mai/Juni 2008 Wohnungsnahe Grundversorgung im Ortsteil Hausdülmen Die Nahversorgung im Stadtteil Hausdülmen konzentriert sich ebenfalls auf einen kleinen Lebensmittelladen (Edeka aktiv Bäckerei Unterberg) im Dorfkern an der Halterner Straße. Insgesamt ist ein sortimentsspezifisches Verkaufsflächenangebot von wenig mehr als 100 m² in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel vorhanden, so dass hier eine einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung von weniger als 0,1 m²/ew und eine Zentralität von lediglich 0,1 vorliegt. Angesichts der geringen Einwohnerzahlen sowie der räumlichen Nähe zum Kernort Dülmen ist das bestehende Angebot jedoch positiv zu werten. Die ortsteilspezifische Nachfrage bietet keine Tragfähigkeit für einen größeren Lebensmittelmarkt. 52

53 Karte 6: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Ortsteil Hausdülmen mit fußläufigen Einzugsbereichen (600 m-radius) Quelle: Eigene Darstellung anhand der Einzelhandelsbestandserhebung mit Stand Mai/Juni 2008 Wohnungsnahe Grundversorgung im Ortsteil Merfeld Im Ortsteil Merfeld ist mit deutlich weniger als 100 m² Verkaufsfläche die niedrigste Angebotsausstattung in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel innerhalb des Dülmener Stadtgebiets zu verzeichnen. Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung in dieser Warengruppe liegt bei lediglich 0,03 m², die Zentralität bei weniger als 0,1. Lediglich eine Bäckerei und ein Tankstellenshop bieten Sortimente der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel an. Somit ist zwar ein Defizit hinsichtlich der wohnortnahen Versorgung zu konstatieren, die Ansiedlung eines größeren Marktes ist aus oben genannten Gründen jedoch unrealistisch. Die Neuansiedlung entsprechender Angebote in einer ökonomisch tragfähigen Größenordnung von weniger als 400 m² erscheint angesichts derzeitiger Marktlage und geringer Rentabilitäten ebenfalls unwahrscheinlich, so dass eine Angebotsausweitung bestehender Anbieter die noch am ehesten praktikabelste Lösung wäre. 53

54 Karte 7: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Ortsteil Merfeld mit fußläufigen Einzugsbereichen (600 m-radius) Quelle: Eigene Darstellung anhand der Einzelhandelsbestandserhebung mit Stand Mai/Juni 2008 Wohnungsnahe Grundversorgung im Ortsteil Hiddingsel Der Ortsteil Hiddingsel weist mit rund Einwohnern die geringste Einwohnerzahl unter den Dülmener Ortsteilen auf. Dennoch ist mit der einem kleinen Lebensmittelmarkt (Nah & Gut) sowie einer Bäckerei mit ergänzendem Lebensmittelsortiment noch ein relativ gutes Nahversorgungsangebot zu verzeichnen. Trotz der im stadtweiten Vergleich geringen sortimentsspezifischen Angebotsausstattung von rund 170 m² Verkaufsfläche (0,1 m² pro Einwohner) und einer Zentralität von rund 0,2 ist demnach eine gute Versorgungssituation für den Ortsteil festzuhalten. 54

55 Karte 8: Räumliche Verteilung der strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Ortsteil Hiddingsel mit fußläufigen Einzugsbereichen (600 m-radius) Quelle: Eigene Darstellung anhand der Einzelhandelsbestandserhebung mit Stand Mai/Juni 2008 Zwischenfazit Insgesamt ist die räumliche Nahversorgungssituation der Bevölkerung, gemessen an den siedlungsstrukturellen Voraussetzungen, als zufriedenstellend zu beurteilen. Trotz der quantitativ und qualitativ guten Angebotsausstattung zeigen sich jedoch noch vereinzelte räumliche Versorgungslücken in den Siedlungsbereichen. Vor allem einige vorgelagerte Ortsteile sowie Teilbereiche des Dernekamps und die westlichen Wohnsiedlungsbereichen des Kernorts Dülmen liegen nicht im fußläufigen Einzugsbereich größerer Lebensmittelanbieter. Der Aufbau eines adäquaten, wohnortnahen Angebots in der Warengruppe Nahrungsund Genussmittel ist gerade in den dünn besiedelten Lagen und kleineren Ortsteilen jedoch deutlich erschwert. Die polyzentrale Siedlungsstruktur und die z.t. geringen Bevölkerungszahlen im direkten Umfeld möglicher Betriebsstandorte stehen dem Aufbau eines flächendeckenden wohnortnahen Nahversorgungsangebots teilweise entgegen. Die mit der Bevölkerungszahl verbundene sortimentsspezifische Kaufkraft in den einzelnen Ortsteilen bietet aus betriebswirtschaftlicher Sicht überwiegend keine ausreichende ökonomische Basis für die Ansiedlung bzw. Etablierung größerer Lebensmittelanbieter derzeit üblicher Markteintrittsgrößen. Eine diesen Siedlungsbereichen zugeordnete Nahversorgung kann somit über (z.t. noch vorhandene) kleinteilige Betriebe (z.b. Lebensmittelläden, Betriebe des Lebensmittelhandwerks) bestmöglich gewährleistet werden. Der Aufbau eines darüber hinaus gehenden adäquaten, wohnortnahen Angebotes in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel ist hier deutlich erschwert. 55

56 Die Vergleichsweise dicht besiedelten Wohnsiedlungsbereiche des Kernorts und Randbereiche zeigen jedoch ebenfalls eine räumliche Versorgungslücke, die nicht durch die unmittelbaren fußläufigen Einzugsbereiche des Edeka-Markts sowie der Anbieter an der Münsterstraße abgedeckt werden. Die Ansiedlung eines weiteren Marktes ist sowohl angesichts der bestehenden dichten Bebauungsstrukturen in diesem Bereich, als auch der insgesamt hohen Angebotsausstattung im Kernort und der somit eingeschränkten marktwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume als schwierig zu beurteilen. Die Neuansiedlungen oder Verlagerungen von Lebensmittelanbietern sind kritisch hinsichtlich möglicher Auswirkungen auf die bestehende Nahversorgungsstruktur zu überprüfen. Grundsätzlich ist eine qualitative Verbesserung der fußläufigen Erreichbarkeit der bestehenden Standorte sowie ggf. eine maßvoll dimensionierte, räumlich gezielte Verbesserung der räumlichen Nahversorgungssituation durch Angebotsarrondierungen anzustreben. Defizitär erscheint hingegen die Versorgungssituation im Dernekamp. Dieser Stadtbereich ist siedlungsräumlich und verkehrlich durch den Verlauf der Bahnlinie relativ deutlich vom Kernort getrennt. Mit dem Penny-Markt am Baumschulenweg ist hier nur ein größerer Lebensmittelmarkt in der Randzone dieses Siedlungsbereichs vorhanden. Angesichts der Einwohnerzahl von mehr als Personen, des nach Osten angrenzenden ländlichen Einzugsbereichs und der weiteren Entwicklung der dort vorhandenen mittel- bis langfristigen Wohnbauflächenpotenziale ist für diesen Bereich ein Angebotsdefizit festzustellen, das die Ansiedlung eines weiteren Lebensmittelmarktes rechtfertigen würde. 4.5 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse Mit 323 Einzelhandelsbetrieben auf rund m² Verkaufsfläche präsentiert sich die Stadt Dülmen derzeit als gut strukturierter Angebotsstandort mit einer guten Angebotsausstattung über fast alle Warengruppen. Es sind Angebote aus allen Hauptbranchen zu finden, Angebotsschwerpunkte liegen gemäß der landesplanerischen Versorgungsfunktion in den Warengruppen der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe. Insgesamt zeigen sich kaum signifikante Angebotslücken. Entwicklungspotenzial deutet sich am ehesten in den Warengruppen Unterhaltungselektronik/Informationstechnologie/Telekommunikation sowie medizinische und orthopädische Artikel an. Umsatzschwerpunkte ergeben sich insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel und Bekleidung/Wäsche sowie Bau- und Gartenmarktsortimente. Insgesamt werden derzeit jährlich rund 250 Mio. Euro im Dülmener Einzelhandel umgesetzt. Mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial von ca. 236 Mio. Euro weist Dülmen ein im bundesweiten wie regionalen Vergleich durchschnittliches Kaufkraftniveau auf. Die regionale Ausstrahlungskraft Dülmens als Mittelzentrum ist aufgrund der verkehrlichen und siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen sowie der regionalen Konkurrenzsituation eher eingeschränkt, was sich auch in der Gesamtzentralität 56

57 von 1,07 wiederspiegelt. Hauptkonkurrenzstandorte aus Einzelhandelssicht sind vor allem die nahegelegenen Oberzentren Münster und Recklinghausen sowie das benachbarte Mittelzentrum Coesfeld. Der Hauptgeschäftsbereich in der Dülmener Innenstadt ist ein gut ausgestattetes Zentrum mit Angebotskonzentrationen in den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs, insbesondere Sortimenten der Warengruppen Bekleidung/Wäsche und Schuhe / Lederwaren. Der Anteil des individuellen Facheinzelhandels bildet eine besondere Stärke des Standorts gegenüber anderen Standorten im Stadtgebiet. Trotz der guten quantitativen und qualitativen Ausstattung und der insgesamt freundlichen Atmosphäre offenbaren sich jedoch auch deutliche Attraktivitätsdefizite in der Innenstadt. Es existiert in Teilen der weitläufigen Innenstadt eine nur geringe Einzelhandelsdichte und Geschäftsatmosphäre. Eine starke Hauptlage ist nicht zu erkennen, und es fehlen qualitativ hochwertigere Filialbetriebe, die zur regionalen Positionierung Dülmens im Wettbewerb beitragen können und entsprechende Kundenfrequenzen erzeugen. Verbesserungsfähig ist vor allem die Außendarstellung der Innenstadt, die von auswärtigen Besuchern vor allem über die Hauptverkehrsstraßen (u.a. Münsterstraße) wahrgenommen wird. Dort herrschen überwiegend nur geringe Einzelhandelsdichten, einfache bis unattraktive Gestaltungen des öffentlichen Straßenraums und teilweise prägnante Leerstandssituationen sowie Konzentrationen von Billiganbietern mit schwacher Außendarstellung vor. Das Dülmener Geschäftszentrum wird funktional ergänzt durch die grundversorgungsrelevanten Angebote im Grundversorgungszentrum Buldern sowie mehrere solitär gelegene Nahversorgungsstandorte im Stadtgebiet und die Sonderstandorte Quellberg, nördliche Münsterstraße und Hüttenweg. Insgesamt weist der Dülmener Einzelhandel (noch) eine räumliche Konzentration auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt auf. Eine Verschiebung an städtebaulich nicht integrierte Standorte hat bislang nur in Teilen stattgefunden. Vor allem in zentrenrelevanten Angeboten der kurz- und mittelfristigen Bedarfsstufe hat sich in der Vergangenheit allerdings ein nicht unbeträchtliches Angebot an autokundenorientierten bzw. städtebaulich nicht-integrierten Lagen etabliert. Diese drohende innerkommunale Konkurrenzsituation zwischen städtebaulichfunktionalen Zentren (insbesondere der Dülmener Innenstadt) auf der einen Seite und peripher gelegenen Standorten in städtebaulich nicht integrierten Lagen auf der anderen Seite bleibt weiterhin zu steuern. Angesichts der überwiegend guten Angebotsausstattungsgrade im Einzelhandel haben Angebotsüberscheidungen, insbesondere in üblicherweise zentrenrelevanten Warengruppen, einen verschärften Konkurrenzwettbewerb dieser unterschiedlich strukturierten Standorte zur Folge. Insgesamt ist festzuhalten, dass der Dülmener Einzelhandel eine quantitativ ausgewogene Angebots- und Nachfragestruktur aufweist. Es bestehen kaum nennenswerte Angebotsdefizite. Hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen ist vor allem die bestehende funktionale Konzentration des Einzelhandelsangebots auf sich gegenseitig ergänzende Standortbereiche (insbesondere die Dülmener Innenstadt) weiter herauszuarbeiten und eine qualitative Optimierung der Angebotsstruktur anzustreben. 57

58 Wenngleich innerhalb der vergangenen Jahre eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung konsequent vorangetrieben wurde und viele Standorte entsprechend überplant wurden, ist die im Einzelhandel allgemein zu beobachtende Entwicklungstendenz zur zunehmenden Angebotsverschiebung an städtebaulich nicht integrierte Standorte ist auch in Dülmen teilweise zu beobachten, was sich auch in wiederkehrenden Ansiedlungs- bzw. Erweiterungsanfragen von Investoren in der jüngeren Vergangenheit widerspiegelt. Mit den landesplanerischen Regelungen des 24a LEPro NRW zur Steuerung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ist in diesem Zusammenhang eine bedeutende Weiche zur Sicherung und Entwicklung der Funktionalität der Zentren gestellt worden. In fast allen Industrie- und Gewerbegebieten Dülmens ist eine (weitere) Einzelhandelsansiedlung mittlerweile bauleitplanerisch ausgeschlossen worden. Eine weitere Verschiebung zentrenrelevanter Angebote an Standorte in Gewerbegebieten oder Grüne-Wiese -Standorten, droht jedoch weiterhin v.a. auch durch die mögliche Neuansiedlung oder Verlagerung nicht-großflächiger Anbieter. Gerade Lebensmittel- und Fachdiscounter operieren oft bewusst unterhalb der Grenze der Großflächigkeit, um nicht gemäß 11 (3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW kern- oder sondergebietspflichtig zu werden. Abhängig von den angebotenen Sortimenten kann dies eine ruinöse Konkurrenzsituation dieser Standorte zu zentralen und integrierten Einzelhandelslagen und eine damit einhergehende Verschärfung der Wettbewerbssituation bedeuten, die v.a. die Funktionsfähigkeit der empfindlichen Angebotsstrukturen in der Dülmener Innenstadt bedroht und zudem in der Regel eine Ausdünnung der Grundversorgung zur Folge hat. Die prägnante Leerstandsituation in Teilbereichen der Dülmener Innenstadt und die z.t. noch immer ausbleibende Investitionsbereitschaft in solche Immobilien sind nicht zuletzt auch Anzeichen eines verschärften absatzwirtschaftlichen Wettbewerbs zwischen diesen unterschiedlich gearteten Standorten. Mit Blick auf die zukünftige Stadt-, Einzelhandels- und Zentrenentwicklung ist die Konzentration des Einzelhandelsangebots auf bestimmte städtebaulich-funktionale Zentren und eine Entschärfung der vorherrschenden Konkurrenzsituation stärker zu forcieren. Insbesondere die Konzentration und Struktur des Einzelhandelsangebots im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich gilt als wichtiges Indiz für die Ausstrahlungskraft und Stärke des Einkaufsstandorts Dülmens. Vor diesem Hintergrund ist der zentrale Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich in der Innenstadt als wichtigster Versorgungsstandort im Stadtgebiet zukünftig zu sichern und zu fördern, ergänzende Standorte sind zentrenverträglich zu gestalten. 58

59 5 Entwicklungsoptionen des Dülmener Einzelhandels Im Folgenden werden die absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume in Dülmen auf gesamtstädtischer Ebene sowie die daraus resultierenden Entwicklungsoptionen für einzelne Standorte dargestellt. Diese Betrachtung der absatzwirtschaftlichen Spielräume (und des daraus abzuleitenden Verkaufsflächenbedarfs) für den Einzelhandel in der Stadt Dülmen bildet eine wichtige Entscheidungsbasis für Politik, Stadt und Einzelhandel. Eine Ausweitung der bestehenden Einzelhandelsflächen kann bei entsprechender Dimensionierung und Standortfindung zusätzliche Kaufkraft an den Standort Dülmen binden. Grenzen sind einer solchen Ausweitung jedoch dadurch gesetzt, dass zusätzliche Kaufkraft in Dülmen nur in bestimmtem Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Darüber hinausgehende Vorhaben führen durch die Wahl ungeeigneter Standorte, Verkaufsflächengrößen und Sortimente gegebenenfalls zu Umsatzumverteilungseffekten innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft, die in der Folge zu einer Schwächung der Dülmener Zentren- und Nahversorgungsstruktur führen können. Solche Entwicklungen, die sowohl generell als auch sortiments- und größenspezifisch den Zielen der Stadtentwicklung entgegen stehen, können anhand dieser Berechnungen ermittelt und ggf. planerisch unterbunden werden. Sinn und Zweck der Berechnungen ist es jedoch nicht, bestehende Betriebe vor der Konkurrenz neuer bzw. vergrößerter Anbieter zu schützen oder zusätzliche, die Verkaufsflächenpotenziale überschreitende Anbieter grundsätzlich auszuschließen. Zu den möglicherweise kritischen Standorten bzw. Entwicklungsabsichten zählen unverhältnismäßige Angebotsausweitungen in nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten an Standorten, die nicht den zentralen Versorgungsbereichen oder ergänzenden Nahversorgungsstandorten zugeordnet sind. Die damit einhergehenden Veränderungen in der räumlichen Angebotsstruktur hätten unweigerlich eine Schwächung der Zentren sowie der wohnortnahen Grundversorgung zur Folge. Auf der anderen Seite können größere Vorhaben, eventuell auch bei Überschreiten der aufgezeigten Spielräume, an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten sowie bei der Wahl der richtigen Sortimente zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebotes in Dülmen führen. Im günstigsten Fall kann dies auch zu Lasten weniger geeigneter Standorte erfolgen und damit insgesamt zur besseren räumlichen Gliederung des Einzelhandels in der Stadt beitragen. Alle diese generellen Aussagen stehen jedoch unter der Prämisse, dass Vorhaben und Planungen mit den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 11 vereinbar sind! 11 Die Ziele werden im Kapitel 6.2 explizit dargestellt. 59

60 Bei der Ermittlung der absatzwirtschaftlichen Spielräume fließen folgende Parameter mit in die Berechnungen ein: Die prognostizierte Einwohnerentwicklung in der Stadt Dülmen, wobei von weitgehend konstanten Bevölkerungszahlen (vgl. Kap. 3) ausgegangen werden kann. Die Entwicklung der Kaufkraft, wobei hier inflationsbereinigt insgesamt ein nahezu gleichbleibendes Volumen zugrunde gelegt wurde. Die aktuelle Angebotssituation (Verkaufsflächenausstattung, Umsätze) und die Kaufkraftbindung, die je nach Warengruppe unterschiedlich zu beurteilen ist. Die Zentralitätswerte, die sich aus der Gegenüberstellung der lokal vorhandenen Kaufkraft zu den Umsätzen der bestehenden Dülmener Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung verschiedener weiterer Einflussfaktoren ergeben und einen Maßstab für die Ausstrahlungskraft des sortimentsspezifischen Angebots in Dülmen darstellen. Darüber hinaus werden auch qualitative Aspekte in die Bewertung der Verkaufsflächenspielräume mit eingestellt, da rein quantitative Ergebnisse nicht ausreichen, der Situation in Dülmen gerecht zu werden. Unter Berücksichtigung dieser Faktoren ergibt sich auf gesamtstädtischer Ebene in der Stadt Dülmen nur in ausgewählten Warengruppen ein nennenswerter absatzwirtschaftlicher Spielraum. Angebotsausweitungen sind daher nur in einer maßvoll dimensionierten Größenordnung und allenfalls an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten zu befürworten. In den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs ergeben sich lediglich kleinteilige Arrondierungsspielräume, die in erster Linie Verkaufsflächenerweiterungen und kleinteilige Angebotsausweitungen beinhalten. Im Vordergrund sollte die Stärkung und Entwicklung der Zentren und der wohnortnahen Versorgung stehen. Unter Nahversorgungsgesichtspunkten kann auch die Ansiedlung weiterer Angebote im Bereich Nahrungs- und Genussmittel trotz rechnerisch fehlender absatzwirtschaftlicher Entwicklungsspielräume auf gesamtstädtischer Ebene durchaus sinnvoll und wünschenswert sein, sofern dadurch eine Verbesserung der wohnortnahen Grundversorgung zu erwarten ist. Dies gilt beispielsweise für Standorte mit räumlichen Angebotsdefiziten (vgl. Kapitel 4.4). Die Größenordnung solcher Angebotsausweitungen muss sich jedoch an den Nachfragestrukturen im unmittelbaren Einzugsbereich orientieren, damit keine Auswirkungen auf die sonstigen Nahversorgungsstrukturen sowie die zentralen Versorgungsbereiche Dülmens zu vermuten sind. Die Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs bilden in Dülmen einen wichtigen Bestandteil der Angebotsstruktur. Aufgrund der bereits bestehenden Angebotsausstattung und der hohen Zentralitätswerte und Bindungsquoten ergeben sich jedoch auch hier rein rechnerisch keine Nachholbedarfe, die auf einen nennenswerten Entwicklungsspielraum schließen lassen. Vor diesem Hintergrund ist in erster Linie eine zentrenverträgliche Sicherung und Ergänzung des Bestandes anzustreben, die 60

61 Erweiterungen im üblichen Rahmen durchaus beinhalten. Oberste Prämisse ist, dass zusätzliche Angebote zu einer Attraktivierung der Angebotsstruktur beitragen, beispielsweise durch eine qualitative Verbesserung oder räumliche Konzentration des Angebots. Der Vorrangstandort für solche Angebotserweiterungen ist in jedem Fall der Hauptgeschäftsbereich in der Dülmener Innenstadt, da dieser den Hauptgeschäftsbereich der Stadt mit Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet sowie des regionalen Einzugsgebiets darstellt. Unter den Warengruppen der langfristigen Bedarfsstufe weisen am ehesten die Branchen Unterhaltungselektronik und Zubehör und medizinische und orthopädische Artikel ein nennenswertes Entwicklungspotenzial auf. In den übrigen Branchen bestehen ebenfalls eher kleinteilige Arrondierungsspielräume. Potenziale in den Sortimenten Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Computer und Zubehör sowie medizinische und orthopädische Artikel sind für Ergänzungen in den zentralen Versorgungsbereichen (insbesondere der Innenstadt) vorzusehen. Ergänzungen in den Bereichen Möbel oder Bau- und Gartenmarktsortimente können auch außerhalb der Zentren zulässig und sinnvoll sein, wobei hier jedoch auf eine maßvolle Entwicklung von zentrenrelevanten Randsortimenten geachtet werden muss (vgl. dazu Kap. 9.1). Hier sind in erster Linie die bestehenden Sonderstandorte als Vorrangstandorte für solche Angebotsausweitungen zu nennen. Tabelle 8: Absatzwirtschaftliche Spielräume in den einzelnen Warengruppen Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Schreibwaren / Papier / Bücher Gesamtstadt Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten UE / PC / Telekommunikation / Foto und Zubehör medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Eigene Berechnungen auf Basis verschiedener Kennwerte Quantitativ begrenzte absatzwirtschaftliche Spielräume sollen nicht dazu dienen, qualitative und räumliche Angebotsverbesserungen zu verhindern. Entscheidend ist stets, 61

62 Vorhaben nach Lage, Art und Maß und der daraus resultierenden Verträglichkeit mit der örtlichen Einzelhandelssituation zu beurteilen. Ein übergeordnetes Leitmotiv der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sollte daher weniger der quantitative Ausbau als vielmehr die räumlich-strukturelle Sicherung und Verbesserung der Angebotssituation sein. Um ein Einzelhandelsentwicklungskonzept aufzustellen, ist es nicht nur erforderlich, die Angebotsstrukturen quantitativ und räumlich darzustellen sowie die absatzwirtschaftlichen Spielräume zu ermitteln, sondern insbesondere auch zu untersuchen, ob, und wenn ja, welche Bereiche im Stadtgebiet zukünftig für die Fortführung von Einzelhandelsnutzungen bzw. neue Einzelhandelseinrichtungen geeignet erscheinen (Entwicklungsbereiche) bzw. wo im Umkehrschluss keine Einzelhandelsansiedlungen zu befürworten sind (Tabubereiche). Hierzu wurden während der Erarbeitung des vorliegenden Einzelhandelskonzepts bereits konkrete stadtentwicklungspolitische Zielvorstellungen formuliert. Einzelhandelsansiedlungen sind unter anderem sinnvoll, wenn......sie die zentralörtliche Funktion Dülmens als Mittelzentrum sichern...sie die zentralen Versorgungsbereiche (insbesondere die Innenstadt) stärken...sie zu einer räumlichen Konzentration des Einzelhandels auf ausgewählte Standorte beitragen...bestehende Anbieter gesichert werden (z.b. wohnortnahe Versorgung)...neuartige oder spezialisierte Anbieter zu einer Diversifizierung des Angebotsspektrums beitragen 62

63 6 Leitbild und Zielsetzung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung Die Betrachtung der Angebots- und Nachfragesituation sowie die Überlegungen zu bestehenden Entwicklungsspielräumen zeigen, dass eine Ausweitung der bestehenden Einzelhandelsflächen bei entsprechender Dimensionierung und Standortfindung grundsätzlich zusätzliche Kaufkraft an den Einzelhandelsstandort Dülmen binden kann. Grenzen sind einer solchen Ausweitung jedoch dadurch gesetzt, dass zusätzliche Kaufkraft in Dülmen nur in bestimmtem Maße und in bestimmten Branchen mobilisiert werden kann. Darüber hinausgehende Vorhaben führen durch die Wahl ungeeigneter Standorte, Verkaufsflächengrößen und Sortimente gegebenenfalls zu Umsatzumverteilungseffekten innerhalb der lokalen Einzelhandelslandschaft, die in der Folge zu einer Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet und gleichzeitig auch der Einzelhandels- und Nahversorgungsstruktur in Dülmen insgesamt führen kann. Sinn und Zweck der Berechnungen ist es jedoch nicht, bestehende Betriebe vor der Konkurrenz neuer bzw. vergrößerter Anbieter zu schützen oder zusätzliche, die Verkaufsflächenpotenziale überschreitende Anbieter grundsätzlich auszuschließen. Entwicklungsspielräume ergeben sich jedoch nur für stadtentwicklungspolitisch wünschenswerte Standorte im Sinne einer räumlichen und qualitativen Verbesserung der Angebotssituation. Zu den möglicherweise kritischen Standorten bzw. Entwicklungsabsichten zählen unverhältnismäßige Angebotsverschiebungen in zentrenrelevanten Sortimenten an Standorte, die nicht den zentralen Versorgungsbereichen i.s.d. 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB sowie 11 (3) BauNVO (der Innenstadt bzw. dem Grundversorgungszentrum) oder ergänzenden Nahversorgungsstandorten zugeordnet sind. Die damit einhergehenden Veränderungen in der räumlichen Angebotsstruktur hätten unweigerlich eine Schwächung dieser zentralen Versorgungsbereiche sowie der wohnortnahen Grundversorgung zur Folge. Auf der anderen Seite können größere Vorhaben, eventuell auch bei Überschreiten der aufgezeigten Spielräume, an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten sowie bei der Wahl der richtigen Sortimente zur Verbesserung und Attraktivierung des Einzelhandelsangebotes in Dülmen führen. Im günstigsten Fall kann dies auch zu Lasten weniger geeigneter Standorte erfolgen und damit insgesamt zur besseren räumlichen Gliederung des Einzelhandels im Stadtgebiet beitragen. 6.1 Übergeordnetes Leitbild der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung Auf Basis der geschilderten Überlegungen können bereits allgemeine Handlungsempfehlungen ausgesprochen werden. Diese sollen dazu dienen, den Einzelhandelsstandort 63

64 Dülmen seinen Potenzialen entsprechend zu fördern. Insbesondere gilt es, eine klare räumliche Angebotsstruktur mit Konzentration auf bestimmte Standortbereiche zu bewahren und weiter zu profilieren. In diesem Zusammenhang ist eine weitere Verschärfung der innerkommunalen Konkurrenzsituation zu vermeiden und ein Entwicklungsfokus auf die integrierten Zentren sowie die wohnortnahe Grundversorgung zu setzen. Einzelhandelsansiedlungen und erweiterungen sind sinnvoll, wenn......sie die Versorgungssituation in Dülmen sichern und verbessern,...sie die zentralen Versorgungsbereiche (v.a. Innenstadt) stärken,...sie zu einer räumlichen Konzentration des Einzelhandels auf stadtentwicklungspolitisch sinnvolle Standorte beitragen,...die wohnungsnahe Grundversorgung verbessert bzw. gesichert wird,...neuartige oder spezialisierte Anbieter zu einer Diversifizierung des Angebotsspektrums beitragen. Das Leitbild Räumlich-funktionale Gliederung schafft diesbezüglich einen klaren räumlichen wie funktionalen Rahmen für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung: Der Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, der ökonomischen Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf ausgewählte Einzelhandelsschwerpunkte im Dülmener Stadtgebiet konzentriert. Die stringente Steuerung seitens der Stadt Dülmen innerhalb dieser Leitplanken ermöglicht die Chance einer sinnvollen und zukunftsfähigen räumlich-funktionalen Entwicklung des Einzelhandels. Aus ökonomischer Sicht wird durch die Berücksichtigung des vielfach ausgeschöpften absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielraums durch klare sortiments- und größenspezifische Zielvorstellungen ein ruinöser Verdrängungswettbewerb vermieden. Durch klare räumlich-funktionale Strukturen und Vorgaben kann die Ausstrahlung des Einzelhandels verbessert werden und zu einer besseren Ausschöpfung des Kaufkraftvolumens der Bevölkerung beitragen. Durch diese Zielvorgaben seitens der Stadt Dülmen bleiben Investitions- und Ansiedlungsinteressen, insbesondere auch in den städtebaulichfunktionalen Zentren, erhalten. Mögliche Entwicklungsimpulse zur Stärkung bzw. Erweiterung des Einzelhandelsstandorts Dülmen können entsprechend planerisch gefördert und gelenkt werden. Es besteht die Chance einer zukunftsfähigen Verstärkung von sinnvollen und tragfähigen Einzelhandelsstrukturen. Aus politischer und planerischer Sicht ist die Anwendung des Leitbilds mit einer stringenten Planungs- und Steuerungspraxis verbunden und Planungs- und Investitionssicherheit sowohl auf Seiten der Investoren als auch der bestehenden Betreiber somit weiterhin gegeben. Die Stadtplanung wird ihrer übergreifenden Steuerungsfunktion für die Stadtentwicklung gerecht und die aktive Rolle der Politik und Verwaltung in der Stadtplanung bleibt erhalten. Durch die Förderung einer in sich verträglichen und ergänzenden Arbeitsteilung im Dülmener Einzelhandel wird das Entwicklungsziel von attraktiven und lebendigen städtebaulich-funktionalen Zentren unterstützt. Eine stringente Anwendung des Leitbilds setzt sowohl positive Signale nach innen als auch nach außen. Einzelinteressen werden der Stadtentwicklung nachgeordnet und es entstehen diesbezüglich keine Abhängigkeiten. 64

65 Aus rechtlicher Sicht nutzt die Stadtplanung auch weiterhin ihre umfangreichen gesetzlichen Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten, was eine zielgerichtete und konsequente Anwendung des rechtlichen Instrumentariums bedeutet. Für Betreiber und Investoren ist Planungs- und Rechtssicherheit im Stadtgebiet gegeben. Städtebauliche Begründungen, z. B. im Rahmen von Bauleitverfahren werden erleichtert. In rechtlichen Streitfällen ist durch die klare Linie eine verbesserte rechtliche Position gegeben. Karte 9: Leitbild Räumlich-funktionale Gliederung Annahme: Der Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortimentsund Größenstrukturen, der zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf ausgewählte Standorte im Dülmener Stadtgebiet konzentriert. Innenstadt: Entwicklungsschwerpunkt für zentrenrelevante Angebote mit gesamtstädtischer und regionaler Bedeutung Funktionale Ergänzung Ortsteilzentrum Buldern: Sicherung der Grundversorgung für den Ortsteil / Stadtbereich Funktionale Ergänzung Sonderstandorte: Zentrenverträgliche Weiterentwicklung als Ergänzungsstandorte mit mittelzentraler Bedeutung Schematische Darstellung Fazit Das Leitbild ist in sich konsequent. Es erfolgen klare räumliche Begrenzungen und Zuweisungen von Einzelhandelsfunktionen im Stadtgebiet. Dadurch wird eine direkte und stringente Ansprache von Betreibern und Investoren ermöglicht, die auch die städtebaulichen Zielvorstellungen der Gemeinde berücksichtigt! Aus der Sicht des Gutachers bleibt die Stadt Dülmen durch das Leitbild Räumlichfunktionale Gliederung als gut strukturierter Angebotsstandort mit multifunktionalen Zentren erhalten. Durch eine derartige Steuerung der Einzelhandelsentwicklung seitens der Stadt wird ein ruinöser Wettbewerb ausgeschlossen, der ausschließlich zu Lasten der Innenstadt und Nahversorgungsstandorte und der dort jeweils vorhandenen, funktionsfähigen Einzelhandelsstrukturen geht. Bei einer Vernachlässigung des Steuerungsauftrags seitens der Stadt wäre langfristig ein nachhaltiger Bedeutungsverlust nicht zu verhindern. 65

66 6.2 Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Dülmen Die übergeordneten Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung leiten sich aus der einzelhandelsspezifischen Situation in der Stadt Dülmen, den daraus resultierenden Bewertungen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.b. Bevölkerungsentwicklung und verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) für die Stadt ab. Auf dieser Grundlage werden Ziele und Maßnahmen definiert, die eine positive und zukunftsorientierte Entwicklung der Einzelhandels- und Zentrenstruktur der Stadt gewährleisten sollen. Es sei an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass es in diesem Zusammenhang nicht darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung davon profitieren. Als übergeordnetes Handlungsziel für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Dülmen können die Sicherung und der Ausbau der raumordnerischen Versorgungsfunktion als Mittelzentrum sowie eines attraktiven Einzelhandelsangebots in der Stadt festgehalten werden. Die Attraktivität eines Einkaufsstandorts bestimmt sich durch die Quantität des Einzelhandelsangebots (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche), seine strukturelle Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und - konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen) sowie die Qualität des vorhandenen Angebots. Nur durch ein Miteinander dieser Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Dülmen attraktiv zu gestalten und auch längerfristig zu erhalten bzw. zu sichern. Ziel muss es daher sein, ein im oben genannten Sinne vielfältiges und gut strukturiertes Angebot zu erlangen bzw. zu erhalten, das der übergeordneten Versorgungsfunktion der Stadt Dülmen gerecht wird. Von grundlegender Relevanz ist in diesem Zusammenhang die Formulierung klarer räumlich-struktureller Prioritäten. Voraussetzung für ein Konzept zur räumlichen Lenkung des Einzelhandels ist ein Zielsystem für die funktionale Entwicklung der Gesamtstadt, der Dülmener Innenstadt und der Stadtteile. Im Folgenden wird daher ein Zielkatalog vorgeschlagen, welcher der zukünftigen Einzelhandels- und Zentrenentwicklung in der Stadt Dülmen zugrunde zu legen ist. Diese Zielvorschläge beziehen sich räumlich zum einen auf die Gesamtstadt mit ihrer zentralörtlichen Funktion und zum anderen auf das Hauptgeschäftszentrum der Innenstadt und die Ortsteile. Die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels im Dülmener Stadtgebiet sollte gewährleistet werden durch eine Funktional gegliederte Standortstruktur mit funktionsfähigen Versorgungszentren sowie zentrenverträgliche Ergänzungsstandorte. 66

67 Es geht primär darum, die gewachsenen Zentren in ihren Versorgungsfunktionen so zu stärken, dass sie nicht nur überleben, sondern ihrer zentralörtlichen Bedeutung uneingeschränkt gerecht werden können. Erhaltung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Ein bedeutendes stadtentwicklungsrelevantes Ziel für die Stadt Dülmen muss die Erfüllung ihrer raumordnerisch zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum sein. Diese wird, rein quantitativ und ohne jede (allerdings zwingend erforderliche) räumliche Differenzierung betrachtet, derzeit eingeschränkt erfüllt (Einzelhandelszentralität von 1,07). Die räumliche Angebotssituation innerhalb der Stadt und jüngere Ansiedlungsanfragen offenbaren zudem insbesondere auch im Bereich der zentrenrelevanten Angebote tendenzielle Angebotsverschiebungen von gewachsenen Zentren an Standorte in städtebaulich nicht-integrierten Lagen. Ein vordringliches Ziel der Stadt Dülmen muss es sein, einer solchen drohenden räumlichen Schieflage und ausgeprägten innerkommunalen Konkurrenzsituation innerhalb der Stadt zu begegnen und die mittelzentrale Versorgungsfunktion gesamtstädtisch, jedoch mit Fokussierung auf die Entwicklung der gewachsenen städtebaulich funktionalen Zentren und insbesondere der Dülmener Innenstadt als Aushängeschild der Stadt, zu erhalten und wo erforderlich auszubauen. Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität sowie der Funktionsvielfalt der Innenstadt Die europäische Stadttradition weist innerstädtischen Geschäftszentren eine herausgehobene Funktion zu. Oberste Priorität im Rahmen der weiteren Einzelhandelsentwicklung besitzt die Sicherung und Stärkung der Dülmener Innenstadt. Die Konzentration städtebaulicher und infrastruktureller Investitionen auf das Hauptgeschäftszentrum in der Dülmener Innenstadt zeigt den Stellenwert, den die Stadt dem Ziel der Entwicklung der Innenstadt bereits in der Vergangenheit zugemessen hat. Neben der Zentralität also der vorrangig quantitativen Komponente soll aber auch die Vielfalt an Funktionen in der Innenstadt erhalten werden: Eine Mischung von Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie und Kultur. Das Dülmener Hauptzentrum besitzt mit dem dort vorhandenen Facheinzelhandel sowie den über den Einzelhandel hinausgehenden zentrenprägenden Nutzungen (Dienstleistung, Gastronomie, Gesundheit etc.) eine hohe Bedeutung für die städtische und entsprechend der raumordnerischen Versorgungsfunktion für die regionale Versorgung der Bevölkerung. Zudem bildet sie den siedlungsräumlichen, städtebaulichen und kulturellen Mittelpunkt der Stadt. Um dieser Rolle in Dülmen auch weiterhin gerecht zu werden, muss als bedeutendes Ziel der Ausbau und die Sicherung der einzelhandelsrelevanten Versorgungsbedeutung dieses zentralen Versorgungsbereichs festgehalten werden. Der Einzelhandel soll von verschiedenen Betriebstypen geprägt sein, welche die eigene Identität der Dülmener Innenstadt erhalten und wo erforderlich wieder herstellen und stärken. Die Identität des Hauptgeschäftsbereichs wird durch verschiedene Faktoren (historische Strukturen, Einzelhandels- und Dienstleistungsmix etc.) geprägt, die es zu erhalten und zu stärken gilt. Vor allem im Hinblick auf den zunehmenden kommunalen Wettbewerb ist die Entwicklung bzw. Stärkung eines klaren Profils von wesentlicher Bedeu- 67

68 tung. Funktional gegliedertes, aufgabenteiliges Netz von funktionsfähigen Versorgungsstandorten Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzelhandelssituation ist die Sicherung und Stärkung einer ausgewogenen, funktional gegliederten Versorgungsstruktur. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den verschiedenen Einzelhandelsstandorten ist unabdingbar, um Doppelungen im Einzelhandelsangebot sowie Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negativen Folgewirkungen auszuschließen. Eine bedeutende Rolle spielt hier insbesondere die bestehende Konzentration von zentrenrelevantem Einzelhandelsangebot in der Innenstadt sowie grundversorgungsrelevanten Sortimenten im Grundversorgungszentrum Buldern und ergänzenden Nahversorgungsstandorten. Dabei liegt die Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich insbesondere in der räumlichen Dichte und Vielfalt des seiner Versorgungsfunktion entsprechenden Einzelhandelsund Nutzungsangebots. Aufgabenteilung / Ergänzung der zentralen Versorgungsbereiche durch vorhandene Einzelhandelsstandorte außerhalb der Zentrenstruktur (zentrenverträglicher Sonderstandort und Einzelbetriebe mit überörtlicher Bedeutung) Die bestehenden Sonderstandorte (Quellberg, nördliche Münsterstraße, Hüttenweg) stellen einerseits zwar Konkurrenzstandorte, andererseits aber auch eine sinnvolle und notwendige Ergänzung des Einzelhandels in den integrierten Dülmener Zentren dar. Im Sinne einer Arbeitsteilung sind diese Standorte als Vorrangstandorte für (großflächigen) Einzelhandel außerhalb der gewachsenen Zentren der Stadt und als Ergänzungsstandorte für Betriebe mit nicht-zentrenrelevantem Hauptsortiment aufzufassen. Dies hat zwingend zur Folge, dass hier eine gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe angestrebt werden muss. Neuansiedlungen großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten sind vorrangig an diesen Sonderstandorten zu konzentrieren. Dazu müssen diese gemäß der landesplanerischen Vorgaben des 24a LEPro in der Regionalplanung als ASB (Allgemeiner Siedlungsbereich) ausgewiesen sein. Bei Erweiterungen oder Umnutzungen bestehender Betriebe ist jeweils die Verträglichkeit des Vorhabens anhand der formulierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen zu überprüfen. Insbesondere vor dem Hintergrund der für den Großteil der Warengruppen guten Angebotsausstattung und der beschränkten absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume in der Stadt Dülmen ist die Entwicklung von neuen Einzelhandelszentren (bzw. Sonderstandorten) zu vermeiden. Eine Öffnung neuer (in der Regel autokundenorientierter) Einzelhandelsstandorte, in denen insbesondere zentrenrelevante Sortimente vorgehalten werden, außerhalb der gewachsenen Strukturen, bewirken in der Regel eine Schwächung bestehender Zentrenstrukturen und haben einen ruinösen Wettbewerb zur Folge. Hierbei gilt es vor allem zu berücksichtigen, dass ein einmal für Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann. Die Umsetzung der bestehenden Entwicklungsspielräume ist somit vorwiegend auf die bestehenden Sonderstandorte auszurichten. 68

69 Verkürzung der Wege ("Stadt der kurzen Wege") Ein kompaktes Hauptgeschäftszentrum mit kurzen Wegen ist eine wichtige Voraussetzung für die Entwicklung und das Entstehen lebendiger urbaner Räume. Eine Verkürzung der in der Stadt erforderlichen Wege dient zum einen umwelt- und verkehrspolitischen Belangen. Zum anderen ist eine "Stadt der kurzen Wege" aber auch für die immobileren Teile der Bevölkerung von erheblicher Bedeutung. Erhaltung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung Der Verkürzung der Wege dient auch eine flächendeckende Versorgung mit Gütern des kurzfristigen Bedarfs (Nahversorgung) - insbesondere im Bereich Nahrungs- und Genussmittel: Es soll eine wohnungsnahe (und somit auch fußläufige) und möglichst flächendeckende Versorgung ermöglicht werden. Bislang werden nahversorgungsrelevante Waren in einem hohe Maße an städtebaulich nicht integrierten Standorten angeboten. Diese bestehende (städtebaulich und versorgungsstrukturell nicht wünschenswerte) Abschöpfung kann zukünftig nicht als Argument für fehlende Investitionen / Ansiedlungen an städtebaulich sinnvollen Standorten (wie z.b. innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche) herangezogen werden. Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines zukunftsfähigen Einzelhandelskonzepts, häufig bilden Lebensmittelanbieter in kleineren Zentren eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere Nutzungen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung). Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftlichen Notwendigkeiten (Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments haben entsprechende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich bedingen) gegenüber, die eine Umsetzung dieser Ziele erschweren. Daher muss darauf geachtet werden, eine räumlich (Standort) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur im Dülmener Stadtgebiet zu sichern. Eine höhere Kaufkraftbindung eines zentralen Versorgungsbereichs soll also vorrangig aus dem Einzugsbereich (und dann ggf. auch in bewusster Konkurrenz zu einem nicht integrierten Standort) und nicht durch eine Verlagerung von bislang auf andere Nahversorgungsstandorte gerichteten Kaufkraftströmen erreicht werden. Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und Produzierendes Gewerbe Schließlich ist ein Ziel, dass die mit Hilfe des Baurechts geschaffenen Gewerbegebiete der eigentlichen Zielgruppe, nämlich Handwerk und Produzierendem Gewerbe zur Verfügung stehen. Diese sind häufig nicht in der Lage, mit den preislichen Angeboten des Einzelhandels für Grund und Boden mitzuhalten. Diesbezüglich hat in den vergangen Jahren eine konsequente Überplanung der Bebauungspläne in den Stadt Dülmen stattgefunden, die auch zukünftig fortgesetzt werden soll. Schaffung von Planungs- und Investitionssicherheit insgesamt Jede potenzielle Investition ist in erheblichem Ausmaß von den Rahmenbedingungen abhängig, die z.t. von der Stadt geschaffen werden können. Dabei werden Investitionen wahrscheinlicher, wenn (politische) Risiken "ungerechtfertigter Wettbewerbsvortei- 69

70 le" vermieden werden. Damit kann (und soll) jedoch keine Renditesicherheit erreicht werden: Im wettbewerblichen Wirtschaftssystem bleibt jede Investition mit unternehmerischen Risiken verbunden. Wenn also mit dem Zentrenkonzept ein Schutz der zentralen Versorgungsbereiche assoziiert wird, so nur in dem Sinne, dass diese vor "unfairem Wettbewerb" geschützt werden soll. Grundsätzlich hat das Planungsrecht ohnehin wettbewerbsneutral zu sein. Eng mit diesem Ziel verbunden ist die Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen (z.b. Gebäudesanierung). Zur Förderung solcher Investitionen ist ein verlässlicher Rahmen erforderlich. Im Folgenden gilt es, diese Handlungsstrategien räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei das Hierarchiesystem der für Dülmen ermittelten Einzelhandelszentren und Versorgungsstandorte dar. 6.3 Räumliches Standortmodell Ausgangspunkt für die Überprüfung und Überarbeitung des räumlichen Standortkonzepts im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Dülmen ist die vorhandene Standortstruktur im Dülmener Stadtgebiet. Als Grundgerüst dient eine zweistufige Gliederung der Zentren. Diese sollen sich vor allem hinsichtlich ihres Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots dahingehend unterscheiden, dass das Zentrum der Stufe I (Innenstadt) für die gesamte Stadt (und auch die Region) von Bedeutung ist, während das Zentrum der Stufe II (Grundversorgungszentrum) auf Ebene eines Ortsteils (z.b. Buldern) bzw. eines Stadtbereichs (z.b. Dernekamp) wirken und in erster Linie der wohnortnahen Versorgung des täglichen Bedarfs dient. Maßgeblichen Einfluss auf die Einstufung eines Zentrums in eine Zentrenhierarchie hat das vorhandene Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot sowie die städtebauliche Gestalt des Zentrums. Hierbei fließen als Kriterien u.a. der Verkaufsflächenbestand und die Anzahl von Einzelhandelsbetrieben sowie die städtebauliche Gestaltung in die Beurteilung ein. Ein weiterer wesentlicher Gesichtspunkt zur Einordnung ist die städtebauliche und stadtentwicklungsrelevante Zielvorstellung, die mit dem jeweiligen Zentrum verbunden sein soll. Dazu zählt zum Beispiel auch die Zielvorstellung einer tragfähigen, wohnortnahen Grundversorgung, die durch eine räumlich möglichst nahe Zuordnung von Versorgungseinrichtungen zu Bevölkerungsschwerpunkten gewährleistet werden kann. Ferner ist eine räumlich ausgewogene Verteilung der unterschiedlichen Zentrentypen im Stadtgebiet berücksichtigt. Ausgehend von diesen übergeordneten Bewertungskriterien lassen sich für die Typisierung der einzelnen Zentren folgende weitere Kriterien definieren: 70

71 Zentrentyp I Hauptgeschäftsbereich in der Dülmener Innenstadt (Hauptzentrum i.s.d. 24a LEPro NRW) Art und Umfang des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebots ist im Vergleich zum Grundversorgungszentrum deutlich größer. Das Einzelhandelsangebot im Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt liegt hinsichtlich Gesamtverkaufsfläche und Umsatz deutlich vor dem Grundversorgungszentrum. Vor allem die Angebote der Sortimente des mittelfristigen Bedarfs weisen relevante Bindungsquoten für die Gesamtstadt und darüber hinaus auf. Das Einzelhandelsangebot des Hauptgeschäftsbereichs umfasst sämtliche zentrenrelevante Sortimente, teils in großer Sortimentsbreite und tiefe. Ebenso ist die Anzahl und Vielfalt der Dienstleistungen im Stadtgebiet im Vergleich zu den anderen Standorten führend. Dieser Zentrentyp zeichnet sich durch folgende Merkmale aus: Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsbereich - mit Wettbewerbssituationen, Breit gefächertes und umfangreiches, in Wettbewerbssituationen befindliches einzelhandelsnahes Dienstleistungs-, Kultur- und Gastronomieangebot sowie öffentliche Einrichtungen. Zentrentyp II Grundversorgungszentrum (z.b. Ortsteilzentrum Buldern (Nahversorgungszentrum i.s.d. 24a LEPro NRW) Der Innenstadt nachgeordnet sind die Grundversorgungszentren (z.b. das Ortsteilzentrum Buldern). Im Vergleich zur Dülmener Innenstadt verfügt ein Grundversorgungszentrum über einen deutlich geringeren Verkaufsflächenbesatz und einen kleineren Einzugsbereich. Das Grundversorgungszentrum erfüllt keine gesamtstädtische oder regionale Funktion, dennoch verfügt es über eine hohe Angebotsrelevanz auf Ebene eines Stadtbereichs (z.b. für Buldern und angrenzende Gebiete, d.h. das Ortsteilzentrum erfüllt z.t. auch über den Ortsteil hinausgehende Versorgungsfunktionen (z.b. für den Ortsteil Hiddingsel). Er ist vor allem durch folgende Merkmale gekennzeichnet: Vollständiges Einzelhandelsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich teilweise mit Wettbewerbssituation, ergänzende Einzelhandelsangebote im mittel-/langfristigen Bedarfsbereich nur teilweise mit Wettbewerbssituation, manche lediglich als Rand- oder Nebensortimente einzelhandelsnahes Dienstleistungsangebot (z.b. Reisebüros, Gastronomie etc.). Im Grundversorgungszentrum Buldern werden bereits sämtliche Sortimentsgruppen angeboten, die in Art und Umfang hauptsächlich der Versorgung der umliegenden Siedlungsbereiche im Ortsteil dienen. Der Schwerpunkt der Einzelhandelsangebote liegt überwiegend im kurzfristigen Bedarfsbereich und ist in der Regel geprägt von einem starken und ausdifferenzierten Nahversorgungsangebot. Perspektivisch soll auch im Bereich Dernekamp ein Grundversorgungszentrum entwickelt werden, um das dort bestehende Versorgungsdefizit (vgl. Kap. 4.4) für den Siedlungsbereich und das östlich angrenzende, ländliche Umland auszugleichen. Dazu ist neben der Ansiedlung eines 71

72 entsprechenden Einzelhandelsangebots (mit Schwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich) auch ein städtebaulich-gestalterischer Anspruch zu stellen, damit ein solcher Versorgungsstandort eine zentrenbildende Funktion erfüllen kann. Neben den zentralen Versorgungsbereichen Innenstadt Dülmen, Grundversorgungszentrum Buldern und dem perspektivischen Grundversorgungszentrum sind solitäre Nahversorgungsstandorte und Sonderstandorte Bestandteile des zukünftigen Standortkonzepts. Alle unterschiedlichen Standorttypen übernehmen eine wichtige Versorgungsfunktion in der Stadt Dülmen. Da eine flächendeckende (wohnungsnahe) Grundversorgung innerhalb Dülmens jedoch nicht allein durch die zentralen Versorgungsbereiche sichergestellt werden kann, decken die solitären Nahversorgungsstandorte diese vorhandenen räumlichen Lücken ab. Dies sind strukturprägende Einzelbetriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment (i.d.r. Lebensmittel), die durch ihre städtebaulich integrierte Lage einen Bezug zu umliegenden Wohnsiedlungsbereichen aufweisen und somit eine Nahversorgungsfunktion für ihr unmittelbares Umfeld übernehmen. Erst unter Berücksichtigung dieser Standorte wird eine flächendeckende und umfassende wohnungsnahe Grundversorgungsstruktur in Dülmen gewährleistet. Auch wenn diese Standorte nicht als zentrale Versorgungsbereiche gelten und somit nicht unter das Schutzregime der 2 (2), 9 (2a) und 34 (3) BauGB) fallen, dienen sie dennoch einer (schützenswerten) wohnortnahen Grundversorgung der Bevölkerung (z.b. i.s.v. 11 (3) BauNVO). Als räumliche Ausprägung eines übergeordneten Ziels im Rahmen des Zentrenkonzepts werden sie somit als bedeutendes Abwägungskriterium für die zukünftige städtebauliche und bauleitplanerische Steuerung von Einzelhandelsentwicklungen herangezogen. Dieser Umstand hat bei der Formulierung der Ziele und Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung entsprechende Berücksichtigung gefunden. Auch die Sonderstandorte bilden einen wichtigen Baustein der Dülmener Einzelhandelsstruktur. Diese verkehrliche gut erreichbaren Standorte für überwiegend großflächige Betriebseinheiten mit Angebotsschwerpunkt in nicht-zentrenrelevanten Hauptsortimenten weisen eine gesamtstädtische und teilweise auch überörtliche Versorgungsfunktion auf. Sie dienen somit als wichtige Ergänzungsstandorte zu den zentralen Versorgungsbereichen im Dülmener Stadtgebiet und tragen maßgeblich zur mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt Dülmen bei. Gleichwohl können diese Standorte aufgrund ihrer siedlungsräumlichen Lage sowie städtebaulichen, gestalterischen und funktionalen Struktur nicht als schützenswerte Bereiche i.s.v. 34 (3) oder auch 2 (2) bzw. 9 (2a) BauGB eingestuft werden. Ausgehend von dieser Typisierung wird mit Blick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen einerseits und unter Berücksichtigung der dezidierten quantitativen und städtebaulichen Analysen sämtlicher Einzelhandelstandorte in Dülmen andererseits folgendes Standortmodell vorgeschlagen: 72

73 Abbildung 6: Zielorientiertes Standortmodell der Stadt Dülmen Sonderstandort des Einzelhandels Zentrenverträglicher Ergänzungsstandort mit lokaler und regionaler Ausstrahlung Innenstadt Hauptgeschäftsbereich mit gesamtstädtischer und teilregionaler Versorgungsfunktion Grundversorgungszentrum Grundversorgung mit vorwiegend kurzfristigen Bedarfsgütern; Bedeutung für einzelne Stadtbereiche Solitäre Nahversorgungsstandorte Funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter, Bedeutung für umliegende Wohngebiete Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i.s.d. 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie 11(3) BauNVO Eigene Darstellung Karte 10: Perspektivische Zentren- bzw. Standortstruktur (einschließlich Sonderstandorte) in der Stadt Dülmen Zentrale Bereiche: z.b: Konzentration von zentrenbedeutsamen Funktionen Multifunktionalität (Nutzungsmischung aus Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur, Freizeit, Verwaltung etc.) Städtebauliche und gestalterische Einheit Innenstadt: gesamtstädtische bzw. überörtliche Bedeutung Grundversorgungszentrum: ortsteilbezogene Bedeutung perspektivisches Grundversorgungszentrum Sonderstandorte des Einzelhandels: z.b: Konzentration von überwiegend großflächigen und autokundenorientierten Betrieben Gewerblich geprägte bzw. periphere (städtebaulich nicht integrierte) Lagen Eigene Darstellung Quellberg, nördliche Münsterstraße, Hüttenweg: gesamtstädtische und z.t. überörtliche Bedeutung 73

74 7 Entwicklungsbereiche des Einzelhandels in Dülmen Vor dem Hintergrund der guten bestehenden Angebotssituation und der somit insgesamt begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume in Dülmen ergeben sich im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung nur für bestimmte Standorte im Stadtgebiet Entwicklungsperspektiven. Diese Standorte bilden die Entwicklungsbereiche, an denen der vorhandene Einzelhandel gesichert und seine Entwicklung abhängig von der zukünftigen Rolle des Standorts im Rahmen des definierten räumlichen Zentrenmodells (vgl. Kap. 6.3) gefördert oder auch restriktiv behandelt wird. Im Umkehrschluss umfassen Tabubereiche vom Prinzip her all diejenigen Standorte, die nicht im Rahmen der Entwicklungsbereiche angesprochen werden. Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung werden hier insbesondere Flächen ausgeschlossen, an denen eine einzelhandelsrelevante Ansiedlung kontraproduktiv den formulierten Entwicklungszielen entgegenstehen würde. 7.1 Zentrale Versorgungsbereiche Die beiden bestehenden Zentren in Dülmen sind sehr unterschiedlich strukturiert. Um eine Vergleichbarkeit untereinander zu ermöglichen, aber auch um neben den überwiegend quantitativen Aspekten der Analyse auch qualitative (städtebauliche) Kriterien bei der Bewertung verstärkt mit einfließen zu lassen und somit eine fundierte Grundlage für zukünftige Beurteilungen im politischen wie im planungsrechtlichen Sinne (z.b. im Hinblick auf 2(2) und 34(3) BauGB, 11(3) BauNVO sowie 24a LEPro NRW) zu erhalten, wurden umfangreiche städtebauliche Analysen durchgeführt, die Aufschluss geben über Stärke, Ausstrahlung und Bedeutung der jeweiligen zentralen Versorgungsbereiche. Dabei kommt insbesondere dem Begriff Zentraler Versorgungsbereich eine besondere Bedeutung zu, nimmt er doch durch die Novellierungen des BauGB in den Jahren 2004 und 2007 und hier insbesondere die neu gefassten 2(2), 34(3) und 9(2a) BauGB sowie des 24(a) LEPro NRW im Hinblick auf die Einzelhandelssteuerung eine zentrale Stellung als schützenswerter Bereich ein. Begriffsdefinition Unter Zentralen Versorgungsbereichen sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde zu verstehen, denen aufgrund von Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt. 12 Dabei kann es innerhalb einer Kommune durchaus mehr als nur einen zentralen Versorgungsbereich geben (z.b. 12 vgl. u.a. BverwG, Urteil vom 11. Oktober C

75 Innenstadt und Nebenzentren). Auch Grund- und Nahversorgungszentren können zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass in diesen Bereichen mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und/oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, die einen bestimmten Einzugsbereich, wie etwa Quartiere größerer Städte oder auch gesamte kleinere Orte, vorwiegend mit Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs und ggf. auch teilweise mit Waren des mittelfristigen Bedarfs versorgen. Zudem muss die Gesamtheit der vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sein, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs und sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- und Nahversorgung zu erfüllen. 13 Sonderstandorte und solitäre Nahversorgungsstandorte gehören demnach nicht zu den schützenswerten zentralen Versorgungsbereichen im Sinne der Gesetzgebung, auch wenn sie eine beachtliche Versorgungsfunktion für ihr Umfeld erfüllen. Unstrittig sowohl in der bisherigen Rechtsprechung als auch der aktuellen Literatur 14 ist, dass sich zentrale Versorgungsbereiche ergeben können aus planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen), raumordnerischen und / oder städtebaulichen Konzeptionen (wie z.b. dem Zentrenkonzept) oder auch tatsächlichen örtlichen Verhältnissen. Dabei müssen entsprechende Standortbereiche nicht bereits vollständig als zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein. Somit ist also auch das Entwicklungsziel ein zu prüfendes Kriterium! Es muss aber zum Genehmigungszeitpunkt eines (in der Regel großflächigen) Einzelhandelsansiedlungs- oder auch -erweiterungsvorhabens im Rahmen von Planungskonzeptionen eindeutig erkennbar sein! Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche Nicht abschließend geklärt ist dahingegen jedoch die Frage, welche Kriterien an die (räumliche) Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche anzulegen sind. Die Abgrenzung sowie funktionale Definition zentraler Versorgungsbereiche unter Berücksichtigung möglicher Entwicklungsperspektiven im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt Dülmen dient als unentbehrliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels im Rahmen der Bauleitplanung. Vorrangiges Ziel ist dabei die Sicherung / Entwicklung einer funktional gegliederten Zentrenhierarchie unter besonderer Berücksichtigung (städtischer) gewachsener Zentrenstrukturen. In diesem Zusammenhang sei nochmals darauf hingewiesen, dass im Sinne der aktuellen Rechts- 13 vgl. u.a. OVG NRW, Urteil vom A 1392/07 14 vgl. u.a. Olaf Reidt, Die Genehmigung von großflächigen Einzelhandelsvorhaben die rechtliche Bedeutung des neuen 34 Abs. 3 BauGB. In: UPR 7/2005, Seite 241ff sowie Kuschnerus, Ulrich; Der standortgerechte Einzelhandel; Bonn,

76 grundlage (u.a. i.s.v. 2 (2) BauGB, 9 (2a) BauGB und 34 (3) BauGB sowie 24a LEPro NRW) sogenannte zentrale Versorgungsbereiche als schützenswerte Bereiche einzustufen sind. Im Sinne des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Dülmen sind als zentrale Versorgungsbereiche jene Bereiche im Stadtgebiet zu verstehen, die eine funktionale Einheit aus Einkaufen, Versorgen und Dienstleistungen bilden, also in erster Linie der Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt sowie das Grundversorgungszentrum im Ortsteil Buldern. Wichtige Abgrenzungskriterien sind der Besatz der Erdgeschosszonen mit Geschäftsnutzungen, fußläufige Erreichbarkeit und funktionale Verknüpfungskriterien, die z.b. auch anhand von Passantenströmen festgehalten werden können. Die Fixierung der räumlichen Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche ist nicht als planerische Abgrenzungsübung zu sehen, sondern ein notwendiger Schritt, um die Vorraussetzungen für Dichte, räumliche Entwicklungsmöglichkeiten und letztendlich Prosperität zu schaffen. Es wird somit deutlich, dass neben funktionalen Aspekten auch städtebauliche Kriterien zur Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche heran zu ziehen sind. Funktionale Kriterien: Einzelhandelsdichte im Erdgeschoss Passantenfrequenz Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger) Multifunktionalität der Nutzungen Städtebauliche Kriterien Baustruktur Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsinfrastruktur Gestaltung des öffentlichen Raums Ladengestaltung und -präsentation Flächen für den Gemeinbedarf wie z.b. Schulen, Kindergärten oder auch Kirchen sind dabei zu den zentralen Versorgungsbereichen hinzugenommen worden, sofern ihre Grundstücke unmittelbar an die Straßen der jeweiligen Einzelhandelslagen heranreichen und von Einzelhandelsnutzungen im weiteren Verlauf umgeben sind. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die zentralen Versorgungsbereiche in der Regel nur einen Teil einer Innenstadt bzw. eines Ortsteils etc. darstellen. Kerngebietsausweisung können z.b. über diese räumlichen Grenzen hinausgehen. Bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche sind auch künftige Entwicklungsperspektiven (Folgenutzungen angrenzender Flächen, Nachnutzungen von Leerständen etc.) berücksichtigt worden. Hierbei handelt es sich um perspektivische Ansiedlungs- bzw. Ergänzungsflächen, die im unmittelbaren räumlichen Kontext zum ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich stehen und diesen - im Falle einer Ansiedlung / Bebauung - sinnvoll ergänzen können. Eine aktuelle Bebauung / Nutzung 76

77 auf dieser Fläche ist nicht als Ausschlusskriterium zu werten. Grundsätzlich ist in jedem Fall eine Einzelfallprüfung auf der Basis der relevanten Kriterien durchzuführen. Der Vorteil dieser einheitlich zu Grunde gelegten Kriterien liegt sowohl in der Transparenz der Vorgehensweise, aber auch in der Tatsache, dass für zukünftige Diskussionen und Entscheidungen ein entsprechender Kriterienkatalog vorliegt, so dass im Falle kleinräumiger Veränderungen die Kompatibilität zu den anderen Abgrenzungen in der Regel gewährleistet bleibt. Abschließend sei in diesem Zusammenhang noch darauf hingewiesen, dass eine Verständigung über die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche einerseits sowie der Sonderstandorte auch und insbesondere im Hinblick auf die bauleitplanerische Feinsteuerung zwingend geboten ist, stellen sie doch die räumliche Bezugsebene für die Differenzierung der einzelhandelsrelevanten Sortimente in zentren- und nicht zentrenrelevante Sortimente dar. Hierfür ist die Herleitung und der Beschluss einer ortsspezifischen Sortimentsliste (sog. Dülmener Sortimentsliste; siehe Kapitel 8) unabdingbar. In den folgenden Karten werden die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Dülmen auf mikroräumlicher Ebene möglichst parzellenscharf abgegrenzt. Die Abgrenzungen wurden auf Basis der vorgestellten Kriterien vorgenommen und sind als klarer räumlicher Bezugsrahmen für zukünftige Einzelhandelsentwicklungen ( Entwicklungsbereiche ) heranzuziehen. Im Einzelnen wurde von der parzellenscharfen Abgrenzung abgewichen, da vor allem die Ausrichtung der zentralen Nutzungen zur Erschließungsachse hin ausschlaggebend ist. Durch diese Generalisierung soll deutlich werden, dass das Entwicklungsziel darin besteht, eine Dichte zentraler Nutzungen in der linearen Ausrichtung zu erlangen, nicht aber weiter in die Tiefe ( zweite Reihe oder Erschließung von hinten ). Im Folgenden wird wie bereits in Kapitel 6.3 beschrieben unterschieden zwischen Der Dülmener Innenstadt (Zentrentyp I) dem Grundversorgungszentrum Buldern (Zentrentyp II) Empfehlungen zur zukünftigen Entwicklung und die Bewertung aktueller Planungen werden vor dem Hintergrund der in Kapitel 6.2 konkretisierten Ziele der Einzelhandelsentwicklung und der in Kapitel 4 dargestellten Versorgungssituation in den einzelnen Ortsteilen vorgenommen. Grundsätzlich gelten die Zentralen Versorgungsbereiche als Entwicklungsbereiche für zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandel, wobei sich die spezifische Notwendigkeit einer quantitativen Erweiterung an den Entwicklungsempfehlungen zur zukünftigen Versorgungsfunktion und der Angebotssituation im jeweiligen Ortsteil orientiert. 77

78 7.1.1 Der Zentrale Versorgungsbereich Dülmener Innenstadt Karte 11: Zentraler Versorgungsbereich Dülmener Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: Hauptgeschäftsbereich Innerstädtischer Ergänzungsbereich Eigene Darstellung Lage und Struktur: Lage in der Stadtmitte innerhalb des Kernorts Dülmen im Schnittpunkt der Hauptverkehrsachsen Münsterstraße / Halterner Straße, Borkener Straße / Lüdinghauser Straße und Coesfelder Straße. Flächig ausgedehnte, netzartige Struktur innerhalb des Bereichs Münsterstraße, Lohwall, Königswall und Südring. Abwechslungsreiches Geflecht aus Straßen, Plätzen und Gassen um die Kernachse Marktstraße mit dem Marktplatz als räumlichem Mittelpunkt der Innenstadt. Hauptlage in den Fußgängerzone um die Kernachse Marktstraße mit kleinteiligem Einzelhandelsangebot und ergänzenden zentralörtlichen Nutzungen; Nebenlage in verkehrsberuhigtem Bereich in angrenzenden bzw. parallel verlaufenden Straßen und Gassen mit ebenfalls kleinteiligem, jedoch deutlich aufgelockerterem Einzel- 78

79 handelsbesatz. Stark befahrende Verkehrsachsen Münsterstraße / Halterner Straße, Borkener Straße / Lüdinghauser Straße und Coesfelder Straße überwiegend als Randbereiche der Innenstadt mit nur abschnittsweise dichterem Einzelhandelsbesatz; Zentrum Am Schloßpark als moderne Ergänzung leicht abgesetzt zum Geschäftszentrum an der Halterner Straße ebenso wie kleinteiliger Einzelhandelsbesatz östlich des Lüdinghauser Tores im Bereich um die Kreuzkirche. Der Innenstadtbereich wird aus städtebaulicher Sicht heute in erster Linie durch die Dichte und Kontinuität zentrenrelevanter Nutzungen innerhalb des Walls (Nonnenwall, Lohwall, Königswall, Südring) definiert. Innerhalb der Innenstadt sind insbesondere im Hauptgeschäftsbereich (rot) Einzelhandelseinrichtungen in einer gewissen Nutzungsdichte vorhanden. Alle größeren Magnetbetriebe (z.b. Kaufhäuser) und verdichteten Einzelhandelslagen liegen innerhalb dieses Bereichs, der sich aus dem städtebaulichen Gefüge von Straßen, Plätzen und Gassen mit der Fußgängerzone und dem verkehrsberuhigten Bereich um die Marktstraße auf der einen und den Hauptverkehrsstraßen Halterner Straße / Münsterstraße, Coesfelder Straße und Lüdinghausener Straße / Borkener Straße auf der anderen Seite ergibt. Hier sind die höchsten Anteile des Einzelhandels an den Erdgeschossnutzungen von überwiegend über 50 % sowie die höchsten Passentenfrequenzen festzustellen. Auch aus städtebaulicher Sicht zeichnet sich dieser Bereich als Hauptgeschäftszentrum aus. Sowohl von der baulichen Dichte, der Geschossigkeit und Bauweise der Randbebauung sowie der Gestaltung des öffentlichen Raumes grenzt sich der Hauptgeschäftsbereich deutlich den angrenzenden Stadtbereichen ab. Der innerstädtische Ergänzungsbereich beinhaltet ebenfalls zentrenprägende Nutzungen von z.t. überörtlicher Bedeutung (z.b. Kino, Bereich Königswall mit Amtsgericht etc.), wobei jedoch die Einzelhandelsnutung eine untergeordnete Rolle spielt. Lediglich im leicht abgesetzten östlichen Abschnitt der Lüdinghauser Straße, im Bereich um die Kreuzkirche, sind vereinzelte kleinteilige Betriebe verortet. Insgesamt ist in den Ergänzungsbereichen nur ein geringer Einzelhandelsbesatz mit entsprechend geringerer Frequentierung festzustellen. Wohnen ist die dominierende Nutzung, die jedoch mit vereinzelten kleinteiligen Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetrieben bzw. attraktiven Grünanlagen oder großformatigen Baukörpern wie dem Kino oder der ehemaligen Overbergschule durchmischt ist. Außerhalb der Innenstadt setzt sich der Besatz mit vereinzelten Ladenlokalen bzw. Dienstleistungsbetrieben, insbesondere entlang der Hauptstraßen (z.b. Münsterstraße, Lüdinghauser Straße oder Coesfelder Straße) teilweise fort. Aufgrund der hier deutlich geringeren Einzelhandelsdichten und Passantenfrequenzen, der fehlenden Kontinuität im Geschäftsbesatz, dem erkennbaren Wechsel in der Bebauungsstruktur und der Gestaltung des öffentlichen Raumes sowie der Entfernungen zum Hauptgeschäftsbereich können diese Bereiche nicht zum zentralen Versorgungsbereich gezählt werden. Eine kompakte Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt und speziell des Hauptgeschäftsbereichs ist die notwendige Voraussetzung, um Dichte, eine räumliche Fokussierung der Entwicklungen auf den Kernbereich und letztendlich Prosperität zu schaffen und zu erhalten. Zu weitläufig bzw. großzügig abgegrenzte Bereiche führen 79

80 zu deutlichen Brüchen im Geschäftsbesatz, geringerer Dichte und Frequentierung und somit zu einem Attraktivitätsverlust der Einzelhandelslagen, die auch städtebauliche Funktionsverluste dieses Standorts nach sich ziehen. Dabei ist stets von Innen nach Außen zu argumentieren, d.h. es ist zu hinterfragen, ob ein funktionaler Bezug einzelner Lagen mit dem eigentlichen Kernbereich des Hauptgeschäftszentrums (und nicht den äußeren Randbereichen) vorhanden bzw. herzustellen ist. Bereits heute ist die Weitläufigkeit der Innenstadt eine wesentliche Ursache für z.t. fehlende Dichte im Geschäftsbesatz, so dass abschnittweise nur eingeschränkt Geschäftsatmosphäre aufkommt und sich die Innenstadt dem auswärtigen Besucher oft erst auf den zweiten Blick erschließt. Nutzungsprofil: Mit mehr als m² Verkaufsfläche und rund 76 Mio. Euro Jahresumsatz bedeutendster Dülmener Einzelhandelsstandort; Verkaufsflächenanteil am gesamtstädtischen Angebot von rund einem Viertel. Umfangreiches Angebot aller Warengruppen und Bedarfsstufen vorhanden, Schwerpunkte in den Warengruppen des mittelfristigen Bedarfs, insbesondere auch Bekleidung/Wäsche und Schuhe/Lederwaren. Textilkaufhaus Kress und Lebensmittelmarkt Combi als größte Betriebe leicht abgesetzt in der Randlage des Geschäftszentrums an der Halterner Straße; Textilkaufhaus Ahlert und Drogeriefachmarkt Müller als großflächige Magnetbetriebe in der Hauptlage. Im Schnitt mittlere Angebotsqualität mit individuellem, kleinteiligem Fachangebot auf der einen Seite jedoch überwiegend preisorientierten und discountlastigen Filialisten auf der anderen Seite. Fehlen hochwertiger Filialbetriebe in den Leitbranchen des Innenstadthandels. Erreichbarkeit: Großräumig erreichbar über A 43 und B 474. Halterner Straße / Münsterstraße, Borkener Straße / Lüdinghauser Straße und Coesfelder Straße als Hauptverkehrsachsen treffen sich in der Innenstadt. Größere Stellplatzangebote im Randbereich der Innenstadt sowie teilweise in Form straßenbegleitender Parkplätze vorhanden. ÖPNV-Anschluss durch verschiedene Buslinien von eher untergeordneter Bedeutung. Der Dülmener Bahnhof spielt für auswärtige Besucher der Innenstadt durch seine deutlich abgesetzte Lage kaum eine Rolle. Gute Radwegeverbindungen und fußläufige Erreichbarkeit aus umliegenden Bereichen. Aufenthaltsqualität: Freundliche Atmosphäre in der Fußgängerzone und angrenzendem verkehrsberuhigten Bereich, jedoch leicht veraltete Gestaltung des öffentlichen Raumes im nördlichen Abschnitt der Marktstraße sowie der Viktorstraße. Interessanter Wechsel aus 80

81 Straßen, Plätzen und Gassen sorgen im Zusammenspiel mit der überwiegend gepflegten Bebauungsstruktur für ein attraktives Ambiente mit Aufenthaltsqualität. Deutlich geringere Aufenthaltsqualität entlang der Verkehrsachsen Münsterstraße / Halterner Straße, Borkener Straße / Lüdinghauser Straße und Coesfelder Straße durch starke verkehrliche Belastung und einfache Gestaltung. Aufgelockerter Einzelhandelsbesatz und abschnittsweise hohe Leerstandsquote schränken Geschäftsatmosphäre deutlich ein. Ladenpräsentation und gestaltung insbesondere der preisorientierten Anbieter in dieser strategisch wichtigen Lage sind größtenteils verbesserungsfähig. Versorgungsfunktion: Hierarchisch bedeutendster zentraler Versorgungsbereich der Stadt Dülmen; aus historischer, siedlungsräumlicher, städtebaulicher und nutzungsstruktureller Sicht wichtigster Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet. Versorgung der gesamtstädtischen Bevölkerung sowie des mittelzentralen Verflechtungsbereichs der Umlandregion. Hauptgeschäftsbereich innerhalb der multifunktionalen Nutzungsstrukturen der Stadtmitte herausragende Stellung als Frequenzbringer, der für die notwendige Lebendigkeit und Urbanität bzw. Attraktivität der Dülmener Innenstadt sorgt. Entwicklungsziele: Erhalt, Ausbau und nachhaltige Sicherung einer attraktiven Versorgungsstruktur und qualität im Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt Arrondierung des Angebotsspektrums, insbesondere durch zielgerichtete, branchenspezifische Weiterentwicklungen mit Schwerpunkt in zentrenrelevanten Sortimenten empfehlenswert, um die Attraktivität dieses räumlichen Entwicklungs- und Angebotsschwerpunkts sichern zu können. Dies betrifft Waren aller Bedarfsstufen, insbesondere die Leitbranchen des Innenstadthandels (u.a. Bekleidung, Schuhe) sowie Waren mit derzeit bestehenden Angebotsdefiziten (z.b. Unterhaltungselektronik). Eine wichtige Rolle spielt in diesem Zusammenhang die Sicherung von frequenzerzeugenden Magnetbetrieben, wobei hinsichtlich Neuansiedlungen vor allem hochwertigere Filialisten von Bedeutung sind. Positionierung des zentralen Versorgungsbereiches gegenüber nicht integrierten Standorten notwendig und sinnvoll, weitere Entwicklungen sind an diesen städtebaulich sinnvollen Standort zu lenken. Vorranggebiet für zukünftige zentrenrelevante Einzelhandelsansiedlungen, insbesondere in den zentrenprägenden Leitbranchen. Ein Überschreiten der vorhandenen absatzwirtschaftlichen Entwicklungsspielräume sinnvoll, wenn dies zur nachhaltigen Profilierung des Hauptgeschäftsbereichs durch eine aus städtebaulichen und siedlungsräumlichen Gesichtspunkten vorteilhafte Konzentration des Einzelhandels, insbesondere gegenüber nicht integrierten Standorten, beiträgt (Innen- vor Außenentwicklung). Entwicklungsfokus der Einzelhandelsentwicklungen auf den bestehenden Kernbe- 81

82 reich der Innenstadt zur Stabilisierung der städtebaulichen Grundstruktur. Betriebe aller Branchen und Größenordnungen sind zulässig. Keine räumliche Ausweitung der Innenstadt anzustreben, um notwendige Kompaktheit und Dichte erhalten bzw. herstellen zu können. Obgleich auf den ersten Blick kaum räumliche Erweiterungsmöglichkeiten vorhanden, sind Angebotsausweitungen durch bauliche Nachverdichtung sowie Nach- bzw. Umnutzung von Flächen, beispielsweise auch eine Überbauung des Overbergplatzes, zu prüfen. Weiterführende Empfehlungen zur Innenstadtentwicklung Die Dülmener Innenstadt weist ein vielfältiges Einzelhandelsangebot auf. Insbesondere die innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung/Wäsche und Schuhe/Lederwaren sind gut aufgestellt. Das städtebauliche Grundgerüst mit dem großen Marktplatz als Treffpunkt im Zentrum bietet gewisse Qualitäten. Allerdings birgt die weitläufige Struktur der Innenstadt und das Zusammenspiel der Einzelhandelsbausteine auch zahlreiche, teilweise gravierende Schwächen. Diese erfordern ein aktives Gegensteuern, will man den innerstädtischen Einzelhandel und die Funktionsvielfalt und Zentralität der Dülmener Innenstadt als Mittelpunkt und Visitenkarte der Stadt stärken. Vor dem Hintergrund der regionalen Konkurrenzsituation und des anhaltenden Strukturwandels im Einzelhandel mit einer nach wie vor sehr dynamischen Einzelhandelsentwicklung, die sich derzeit in erster Linie zugunsten von Einkaufscentern und starken Geschäftszentren vollzieht, gewinnt die Erfordernis für ein nachhaltiges Handlungskonzept auch für die Dülmener Innenstadt zusätzlich an Bedeutung. Es gilt sowohl kurzfristige Maßnahmen zu ergreifen als auch mittel- und langfristige Planungen umzusetzen. Zu den wichtigsten Handlungsfeldern zählt aus einzelhandelsseitiger Sicht die konsequente Fortführung der räumlichen Steuerung zukünftiger zentrenrelevanter Einzelhandelsentwicklungen im Rahmen bauleitplanerischer Maßnahmen, mit dem Ziel, die Dülmener Innenstadt in ihrer Versorgungsfunktion zu schützen und aktiv weiterzuentwickeln. In diesem Zusammenhang dient das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept als wesentliche Beurteilungs- und Argumentationsgrundlage. Ferner wird jedoch empfohlen, diese in erster Linie baurechtlichen Maßnahmen zu vertiefen, zu ergänzen und in ein Handlungs- und Maßnahmenkonzept zur Aufwertung und Stärkung der Dülmener Innenstadt einzustellen. Dabei sollen insbesondere auch städtebauliche, gestalterische und verkehrliche Aspekte berücksichtigt werden. Aktuelle Maßnahmen, wie beispielsweise zur Planung und Umsetzung der Maßnahme Königsplatz, die fortlaufende Umsetzung der Regelung der Gestaltungssatzung, die Entwicklung eines Lichtkonzeptes für die Innenstadt etc., sind in diesem Zusammenhang wichtige Bausteine, die entsprechend fortzuführen sind. 82

83 Abbildung 7: Maßnahmenfelder zur Stärkung der Innenstadt Quelle: Eigene Darstellung Stärkung des Einkaufsbereichs Marktstraße/ Fußgängerzone! Der zentrale Einkaufsbereich muss in seiner Funktion ausgebaut und die Einzelhandelsstruktur weiter qualifiziert werden. Dazu ist die Ansiedlung weiterer innerstädtischer Filialisten als attraktive Frequenzbringer von hoher Bedeutung. Wichtige Rahmenbedingung hierfür ist die Aufwertung entsprechender Lagen und die Entwicklung attraktiver Potenzialflächen, was ein Zusammenspiel aller Akteure (privater wie öffentlicher) erfordert. Der Suchraum bezieht sich dabei in erster Linie auf die Bereiche Marktstraße / Viktorstraße und Tiberstraße. Entwicklung der Einzelhandelslage Münsterstraße! Der heute durch preisorientierte Discounter und Leerstände geprägte Standort muss wieder attraktiviert werden. Hierzu sind grundstücksübergreifende Entwicklungen in den Baublöcken abzustreben, um das Einzelhandelsangebot zu stärken und die Einzelhandelslage über die Halterner Straße an das Kaufhaus Am Schloßpark sowie an den Einkaufsbereich Marktstraße anzubinden. Insbesondere die Ostseite der Münsterstraße mit den zahlreichen, teilweise großformatigen Leerständen um das ehemalige Woolworth Kaufhaus sollte durch einzelhandelsseitige Nachverdichtung aufgewertet werden. Initiativen privater Akteure wie Immobilien- und Standortgemeinschaften oder 83

84 Flächenmanagements sind aktiv mit einzubeziehen. Verbindung der unterschiedlichen Einzelhandelsbausteine! Das Einzelhandelsangebot des Zentrums verteilt sich heute auf mehrere, teilweise wenig zusammenhängende Standorte. Viele Fachgeschäfte liegen nicht in der Fußgängerzone und werden nur von Ortskundigen wahrgenommen. Es sind Konzepte zu entwickeln, die auf eine bessere funktionale und gestalterische Anbindung und Verknüpfung abzielen. Dabei geht es auch um eine bessere Präsenz der Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen. Es gilt Zäsuren durch Verkehrsstraßen zu überwinden, aber auch den Marktplatz und Viktor-Kirchplatz aktiver einzubeziehen und nach Wegen zu suchen, wie die Verbindung zwischen der Münsterstraße, der Fußgängerzone sowie dem Kaufhaus am Schloßpark hergestellt werden kann. Neben längerfristigen Konzepten sollten auch Maßnahmen definiert werden, die kurzfristige Orientierungshilfen bieten, wie z.b. eine Beschilderung. Aktivierung der Mitte Die Mitte der Stadt um den Markt wirkt trotz vorhandener Qualitäten aus Einzelhandelssicht teilweise auch als Zäsur. Es ist nach Möglichkeiten zu suchen, wie diese negative Wirkung minimiert werden kann. Möglicherweise können zusätzliche Gastronomieangebote o.ä. für eine Nutzungsverdichtung und Attraktivierung sorgen. Aufwertung der Hauptgeschäftslagen Markt- und Viktorstraße Der Bodenbelag der Marktstraße Nord und der Viktorstraße ist erneuerungsbedürftig. Die wichtigsten Geschäftsstraßen müssen ihrer Bedeutung entsprechend hochwertig gestaltet und zum Aushängeschild des Zentrums aufgewertet werden. Langfristig sollte ein einheitlicher Stil bzw. eine Gestaltfamilie bzgl. der Oberflächengestaltung und Möblierung im Zentrum umgesetzt werden. Integration der Verkehrsstraßen Verkehrsstraßen prägen das Zentrum Dülmens in besonderem Maße. Viele dieser Straßen weisen im Zentrum einen nennenswerten Einzelhandelsbesatz auf, aber nur wenige Abschnitte, wie z.b. am Viktor-Kirchplatz ein gestalterisches Profil. Daher ist die Integration dieser Straßen ein wichtiger Schlüssel zur Aufwertung des Zentrums. Eine partielle Reduzierung der Verkehrsflächen ist dabei nach Möglichkeit in Betracht zu ziehen. Auch wenn der Spielraum für eine Aufwertung heute gering scheint, müssen Wege gefunden werden, diese Straßen in Adressen des Zentrums umzugestalten. Nur so kann es gelingen, die Innenstadt auch an solch schwierigen Standorten langfristig zu profilieren. Es wird empfohlen, das Thema gezielt anzugehen und unterschiedliche Lösungsansätze, z.b. über Werkstätten oder einen Wettbewerb, zu erarbeiten. Ein Schritt in diese Richtung ist die Fortschreibung des Verkehrsentwicklungskonzeptes, das diesbezüglich wichtige Daten und Informationen liefert, um hierauf aufbauend Entscheidungen zu den Straßen treffen zu können. 84

85 7.1.2 Das Grundversorgungszentrum im Ortsteil Buldern Karte 12: Grundversorgungszentrum Buldern Eigene Darstellung Lage und Struktur: Lage in der Ortsmitte innerhalb des Ortsteils Buldern entlang der Hauptverkehrsachse Weseler Straße. Bandförmig ausgedehnte Struktur mit überwiegend aufgelockertem Besatz an Ladenlokalen in den Erdgeschossen der straßenbegleitenden Bebauung. Supermarkt K+K als Frequenzbringer und Nahversorger. Ergänzende Lebensmittelanbieter in den Ortsrandbereichen als vorgelagerte Ergänzungsstandorte und Nahversorgungsbetriebe außerhalb des Zentrums. Das Grundversorgungszentrum definiert sich fast ausschließlich aus der Dichte und Kontinuität der zentrenrelevanten Nutzungen entlang der Weseler Straße. Im oben aufgeführten Bereich des Grundversorgungszentrums sind die höchsten Anteile des Einzelhandels an den Erdgeschossnutzungen sowie die höchsten Passentenfrequenzen 85

86 festzustellen. Auch aus städtebaulicher Sicht zeichnet sich dieser Bereich hinsichtlich der baulichen Dichte, der Bauweise der straßenbegleitenden Randbebauung und der Gestaltung des öffentlichen Straßenraums als zentraler Versorgungsbereich aus. Die westlich und östlich benachbarten Lebensmitteldiscounter liegen abgesetzt vom Kernbereich des Zentrums, und es ist einen klarer Wechsel in der Bebauungsstruktur und der Gestaltung des öffentlichen Raumes zu erkennen. Zwischen diesen solitären Einzelstandorten und dem Zentrum ist kein weiterer Einzelhandelsbesatz vorhanden, so dass die funktionale Verknüpfung durch Einzelhandelsdichten und Passantenfrequenzen hier fehlt. Aufgrund der Entfernungen zum Kernbereich des Grundversorgungszentrums können diese Standorte nicht zum zentralen Versorgungsbereich gezählt werden. Eine kompakte Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Grundversorgungszentrum Buldern ist eine notwendige Voraussetzung, um Dichte, eine räumliche Fokussierung der Entwicklungen auf den Kernbereich und letztendlich Prosperität zu schaffen und zu erhalten. Zu weitläufig bzw. großzügig abgegrenzte Bereiche führen zu deutlichen Brüchen im Geschäftsbesatz, geringerer Dichte und Frequentierung und somit zu einem Attraktivitätsverlust der Einzelhandelslagen, die auch städtebauliche Funktionsverluste dieses Standorts nach sich ziehen. Dabei ist stets von Innen nach Außen zu argumentieren, d.h. es ist zu hinterfragen, ob ein funktionaler Bezug einzelner Lagen mit dem eigentlichen Kernbereich des Zentrums (und nicht den äußeren Randbereichen) vorhanden bzw. herzustellen ist. Bereits heute besteht durch die bandförmige Ausdehnung des Grundversorgungszentrums ein nur sehr unregelmäßiger und aufgelockerter Geschäftsbesatz. Nutzungsprofil: Rund 20 Einzelhandelbetriebe mit weniger m² Verkaufsfläche. Angebotsschwerpunkt in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs, insbesondere Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheits- und Körperpflegeartikel. Supermarkt K+K und Drogeriemarkt Schlecker als Magnetbetriebe Gutes Grundversorgungsangebot im kurzfristigen Bedarfsbereich mit Ergänzungsangeboten der mittel- und langfristigen Bedarfsstufe, oft nur als Randsortimente. Erreichbarkeit: Weseler Straße sowie Max-Planck-Straße als Hauptverkehrsachsen treffen sich im Kernbereich des Zentrums. Straßenbegleitende Parkplätze vorhanden; weitere Stellplatzangebote den Einzelanbietern zugeordnet. ÖPNV-Anschluss durch Buslinien von eher untergeordneter Bedeutung. Gute Radwegeverbindungen und fußläufige Erreichbarkeit aus umliegenden Bereichen. Aufenthaltsqualität: Aufgrund der Bebauungsstrukturen und Dichte im Kernbereich insgesamt belebte Atmosphäre. 86

87 Einfache Gestaltung des öffentlichen Raumes und starke verkehrliche Belastung der Straße bewirken insgesamt durchschnittliche Aufenthaltsqualität. Fehlende Dichte im Geschäftsbesatz und abschnittsweise hohe Leerstandsquote schränken Geschäftsatmosphäre ein. Versorgungsfunktion: Grundversorgungsfunktion (Zentrenkategorie II) zur Nahversorgung für den Ortsteil Buldern und angrenzende ländliche Bereiche. Lebensmittelanbieter sorgen als Frequenzerzeuger innerhalb der multifunktionalen Nutzungsstrukturen des Grundversorgungszentrums für die notwendige Lebendigkeit. Für den Bereich des Grundversorgungszentrums ist angesichts der Grundversorgungsfunktion im Ortsteil zukünftig ein möglichst umfassendes Angebotsspektrum in nahversorgungsrelevanten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben mit Ergänzungsangeboten im mittelfristigen Bedarfsbereich anzustreben. Dabei ist stets die jeweilige Versorgungsfunktion für den umliegenden Stadtbereich zu beachten. Das heißt, dass durch die bereits sehr gute Angebotsausstattung keine Erweiterung um größere Lebensmittelmärkte nötig ist, sondern vielmehr eine Sicherung und qualitative Verbesserung des bestehenden Angebots, beispielsweise um kleinteiligere, bislang an diesen Standorten nicht vorhandene Betriebe oder die räumliche Erweiterung des vorhandenen Magnetanbieters (K+K Supermarkt). Als übergeordnete Entwicklungsziele für das Grundversorgungszentrum können festgehalten werden: Sicherung und bedarfsorientierter Ausbau des Nahversorgungsangebots vor dem Hintergrund einer möglichst flächendeckenden Nahversorgung im Dülmener Stadtgebiet. Sicherung und Arrondierung des kleinteiligen Ergänzungsangebots aus dem mittelfristigen Bedarfsbereich gemäß der Versorgungsfunktion für das umliegende Siedlungsgebiet (Buldern und Hiddingsel sowie angrenzende Bauerschaften). Schwerpunkt: nahversorgungsrelevante Sortimente der kurzfristigen Bedarfsstufe Grundsätzlich sollten daher einzelne Nahversorgungsbetriebe eine Gesamtverkaufsfläche von bis zu m² pro Betrieb nicht überschreiten. Darüber hinaus gehende Betriebsgrößen, beispielsweise für frequenzerzeugende Lebensmittelbetriebe zur Nahversorgung der Bevölkerung, bedürfen einer Einzelfallprüfung. Auch Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind zwar grundsätzlich möglich, die Realisierung einer Neuansiedlung insbesondere großflächiger Betriebe erscheint aufgrund fehlender Flächenpotenziale im Grundversorgungszentrum jedoch unwahrscheinlich. 87

88 7.1.3 Das perspektivische Grundversorgungszentrum Dernekamp Für den Bereich Dernekamp und die östlich angrenzenden, ländlich strukturierten Bereiche wurde ein Defizit hinsichtlich der wohnortnahen Versorgungssituation festgestellt (vgl. Kap. Wohnortnahe Grundversorgung in Dülmen ). Der Dernekamp liegt aus siedlungsräumlicher und verkehrlicher Sicht abgesetzt vom Kernort Dülmen. Zugleich ist in den dort bestehenden Wohnsiedlungsgebieten sowie dem angrenzenden ländlichen Einzugsbereich bereits ein umfangreiches Nachfragepotenzial vorhanden, dass die Entwicklung eines Grundversorgungszentrums an einem städtebaulich integrierten Standort möglich und sinnvoll erschienen lässt. Zudem ist davon auszugehen, dass dieser Stadtbereich entsprechend der regionalplanerischen Ausweisung eines umgangreichen Wohnsiedlungsbereiches und des darauf basierenden Rahmenplans Dernekamp den zukünftigen Schwerpunkt der wohnbaulichen Entwicklung in Dülmen darstellen wird, wie er sich mit der Einleitung verschiedener Bauleitplanverfahren beiderseits der Lüdinghauser Straße in Ansätzen konkretisiert hat. Darüber hinaus lässt die aktuell vorgesehene gewerbliche und z. T. ebenfalls wohnbauliche Nutzung des angrenzenden Geländes der ehemaligen St.-Barbara-Kaserne perspektivische eine Erweiterung des standörtlichen Nachfragepotenzials für die Grundversorgung erwarten. Die perspektivische Versorgungsfunktion eines solchen Standorts ist die Grundversorgung der Bevölkerung im Bereich Dernekamp und dem angrenzenden ländlichen Einzugsbereich (Zentrenkategorie II). Zu diesem Zweck ist ein räumlich konzentriertes Grundversorgungsangebot an einem zusammenhängenden funktionalen Standortbereich anzustreben, der als städtebaulich ablesbare Einheit die Anforderungskriterien eines zentralen Versorgungsbereiches bzw. eines Grundversorgungszentrums erfüllt. Der Standort für eine solche Ansiedlung kann zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht präzise definiert werden, da dies u.a. von der Verfügbarkeit geeigneter Immobilien und dem privaten Investitionsinteresse abhängig ist. Daher wird als zukünftiger Entwicklungsbereich ein Suchbereich Dernekamp definiert, innerhalb dessen zukünftig ein bestimmter Standort für eine weitere räumliche Entwicklung des perspektivischen Grundversorgungszentrums konkret zu benennen ist 15. Zwingende Voraussetzungen zur Entwicklung eines funktionsfähigen Grundversorgungszentrums sind: Eine städtebaulich integrierte Lage mit Bezug zu bestehenden Siedlungsbereichen, die Gewährleistung der verkehrlichen Erreichbarkeit des Standorts (auch für Fußgänger, Radfahrer und mit dem ÖPNV), eine kompakte Struktur des perspektivischen zentralen Versorgungsbereichs (als eine notwendige Voraussetzung, um Dichte, eine räumliche Fokussierung der Ent- 15 Zum gegenwärtigen Zeitpunkt gibt es beispielsweise diesbezügliche Überlegungen zum Standort Brüggemann / Mühle 88

89 wicklungen auf einen Kernbereich und letztendlich Prosperität zu schaffen), gestalterische und städtebauliche Qualitätsstandards im privaten und öffentlichen Raum, die den Anforderungen eines zentralen Versorgungsbereichs genügen und die Aufenthaltsqualität des Standorts gewährleisten sowie eine angemessen dimensionierte Neuansiedlung von Einzelhandelsangeboten, die der perspektivischen Versorgungsfunktion des Standorts entspricht. Ziel ist ein möglichst umfassendes Angebotsspektrum in nahversorgungsrelevanten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben mit Ergänzungsangeboten im mittelfristigen Bedarfsbereich. Unerlässlich ist in diesem Zusammenhang die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes oder eines Standortverbunds aus Lebensmittelvollsortimenter und discounter. Ergänzende kleinteilige Angebote dienen vorwiegend der Grundversorgung der Bevölkerung. Angebotsschwerpunkt liegen in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs, insbesondere Nahrungs- und Genussmittel und Gesundheits- und Körperpflegeartikel. Zur Wahrung der Arbeitsteilung des Grundversorgungszentrums zur Dülmener Innenstadt sowie der Sicherung einer flächendeckenden und bedarfsorientierten Nahversorgung im Dülmener Stadtgebiet sollten einzelne Lebensmittelbetriebe im Rahmen der Neuansiedlung am perspektivischen Grundversorgungszentrum eine Gesamtverkaufsfläche von bis zu m² pro Betrieb grundsätzlich nicht überschreiten. Darüber hinaus gehende Betriebsgrößen bedürfen einer Einzelfallprüfung. 7.2 Sonderstandorte des Einzelhandels Die Sonderstandorte dienen grundsätzlich als Ergänzungs- und Vorrangstandorte für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel. Die Konzentrationstendenzen zu zusammenhängenden Einzelhandelsstandorten sind nach Möglichkeit zu fördern, um die Standorte so strukturell aufzuwerten und zu attraktivieren. Im Sinne der Verhinderung einer verschärften Wettbewerbssituation zum zentralen Versorgungsbereich Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt sowie unter Berücksichtigung der landesplanerischen Regelungen des 24a LEPro NRW ist ein (weiterer) Ausbau des zentrenrelevanten Angebots jedoch grundsätzlich restriktiv zu behandeln. Stattdessen sind die Sonderstandorte als Vorrangstandorte für die Ansiedlung nicht zentrenprägender Einzelhandelssortimente in funktionaler Ergänzung zum Hauptgeschäftsbereich der Innenstadt zu betrachten. Die vorhandenen Betriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment genießen dabei Bestandsschutz, ebenso wie die planungsrechtlich genehmigten Verkaufsflächen. Eine weitere Ansiedlung oder Erweiterung zentrenrelevanten Einzelhandels (über den genehmigten Bestand hinaus), insbesondere in Form großflächiger Betriebe, ist zukünftig planungsrechtlich auszuschließen. 89

90 Karte 13: Sonderstandort Quellberg Eigene Darstellung Bei konkreten Ansiedlungsanfragen für Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment, stehen nördlich des bestehenden Sonderstandorts Quellberg potenzielle Erweiterungsflächen zur Verfügung. Derzeit besteht beispielsweise für einen Standortbereich 90

91 nördlich des Kreuzungsbereichs Münsterstraße und B 474 Interesse zur Ansiedlung eines Fachmarkts für Pferdesportartikel. Eine Erweiterung des Sonderstandorts Quellberg um diese perspektivischen Entwicklungsflächen ist grundsätzlich denkbar. Zu beachten ist jedoch die durch 24a LEPro vorgegebene Notwendigkeit, die Flächen der Sondergebiete in der Regionalplanung als ASB auszuweisen. Hinsichtlich der zentrenverträglichen Gestaltung einer solchen Angebotsausweitung sind die Ansiedlungsregeln des Kapitels 9.1, insbesondere zur Dimensionierung zentrenverträglicher Randsortimente zu beachten. Karte 14: Sonderstandort Nördliche Münsterstraße Eigene Darstellung 91

92 Karte 15: Sonderstandort Hüttenweg Eigene Darstellung 7.3 Nahversorgung außerhalb der Zentren Die Sicherstellung einer möglichst umfassenden, kleinmaschigen Nahversorgung im Dülmener Stadtgebiet ist ein zentrales stadtentwicklungsrelevantes Ziel der Stadt Dülmen und rechtfertigt die räumliche Lenkung entsprechender Investitionen an die städtebaulich dafür geeigneten Standorte. Eine funktionierende Nahversorgung bedeutet, Einkaufsangebote mit Waren des täglichen Bedarfs (v.a. Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Zeitschriften) und ergänzende Dienstleistungen (z.b. Post, Bank, Reinigung) so dezentral und wohnortnah vorzuhalten, dass eine fußläufige Erreichbarkeit für möglichst alle Einwohner möglich und zumutbar ist. Innerhalb der zentralen Versorgungsbereichen nehmen derzeit der Kaiser s-markt in der Dülmener Innenstadt und der K+K-Markt im Grundversorgungszentrum Buldern 92