Einzelhandelskonzept Haan

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1 Einzelhandelskonzept Haan CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing mbh Büro Köln Eupener Straße Köln Tel.: Fax: Internet: Bearbeitung: Dr. Wolfgang Haensch Michael Karutz Birgit Schulze Roberg Köln, im September 2006

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Stadtmarketing GmbH in Köln. 1

3 Inhalt 1 Einführung Zielsetzung der Untersuchung Methodik Gliederung des Untersuchungsgebietes 8 2 Standortbezogene Rahmenbedingungen Lage im Raum und Verkehrsanbindung Einzelhandelsrelevante soziodemographische Grundlagen 12 3 Analyse der Angebots- und Nachfragestrukturen Gesamtstädtische Kenndaten des Haaner Einzelhandels Großflächiger Einzelhandel in Haan Nahversorgung Standortbereiche des Einzelhandels im Stadtgebiet Innenstadt Haan Haan-Gruiten Übrige Standortbereiche Nachfragesituation Kaufkraftpotenzial Einkaufsorientierung der Bürger aus Haan Kundeneinzugsgebiet Innenstadteinzelhandel Image und Bewertung des Einzelhandels in Haan aus Kundensicht 44 4 Einzelhandelszentralität und regionale Wettbewerbssituation Einzelhandelszentralität der Einkaufsstadt Haan Regionale Wettbewerbssituation Hilden Solingen-Innenstadt Solingen-Ohligs Solingen-Wald Mettmann Erkrath Kaufkraftbilanz 52 5 Konzept Einkaufsstandort Haan Generelle Entwicklungen und Trends Polarisierung im Konsumentenverhalten Struktur- und Betriebstypenwandel im deutschen Einzelhandel Entwicklung der Nahversorgung Gesamtstädtisches Zentrenkonzept 61 6 Handlungsempfehlungen Planvorhaben Windhövelpassage Aufnahme des Planvorhabens Räumliche Lage und Einbindung in die Standortstrukturen der Innenstadt Umsatzerwartung Auswirkungen des Planvorhabens Einführung Auswirkungsanalyse für Variante A: Das marktübliche Konzept eines innerstädtischen Einkaufszentrums 70 2

4 6.1.6 Auswirkungsanalyse für Variante B: Der Worst-Case-Fall Zusammenfassende Bewertung des Planvorhabens Windhövelpassage und abschließende Empfehlungen Wege zur weiteren Profilierung der Haaner Innenstadt Handlungsfeld Angebote der Innenstadt Handlungsfeld Erscheinungsbild der Haaner Innenstadt Handlungsfeld Verkehr Handlungsfeld Erlebnisqualitäten Handlungsfeld Image des Einkaufsstandortes Haan Sicherung der Einzelhandelsangebotes im Stadtteil Gruiten und der übrigen Nahversorgung Entwicklung der Sonderlagen des Einzelhandels Planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Zentrale Versorgungsbereiche Prüfverfahren bei Einzelhandelsansiedlungen Planungsrechtliche Steuerung der großflächigen Einzelhandelsentwicklung Empfehlungen zu Festsetzungen in Bebauungsplänen Anhang CIMA-Warengruppen CIMA City Qualitäts-Check Glossar 120 3

5 Abbildungen Abb. 1 Struktur (Geschlecht, Wohnort, Alter) der befragten Bürger (in % der Befragten, n = 300, nur gültige Fälle dargestellt) 7 Abb. 2 Gliederung des Stadtgebiets Haan 8 Abb. 3 Räumliche Abgrenzung des Haupteinkaufsbereichs der Haaner Abb. 4 Innenstadt 9 Räumliche Abgrenzung des Haupteinkaufsbereichs des Stadtteils Gruiten 9 Abb. 5 Räumliche Lage der Stadt Haan im Kreis Mettmann 10 Abb. 6 Einwohner der Stadt Haan nach Stadtteilen 12 Abb. 7 Abgrenzung der Stadtteile 12 Abb. 8 Bevölkerungsentwicklung von Haan ( ) 13 Abb. 9 Struktur der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Haan 14 Abb. 10 Arbeitslosenquote Abb. 11 Pendlerverflechtungen 14 Abb. 12 Betriebe, Umsätze und Verkaufsflächen nach Standortbereichen 16 Abb. 13 Einzelhandelsstruktur Stadt Haan 17 Abb. 14 Räumliche Verteilung der nahversorgungsrelevanten Lebensmittelsupermärkte und Discounter 20 Abb. 15 Bewertung der Nahversorgung mit Supermärkten und Discountern in der Nähe der Wohnung 20 Abb. 16 CIMA Städtevergleich der Nahversorgung in Haan, Erkrath und Vreden 21 Abb. 17 Kenndaten der Nahversorgung für die verschiedenen Standortbereiche in Haan 22 Abb. 18 Erdgeschossnutzung der Ladenlokale im zentralen Einkaufsbereich der Innenstadt Haan 23 Abb. 19 Wie beurteilen Sie die Verkehrssituation in Haan und die Erreichbarkeit der Innenstadt? 25 Abb. 20 Verkaufsflächen und Umsatz Innenstadt Haan 26 Abb. 21 Branchenspezifische Angebotsanalyse Innenstadt Haan 27 Abb. 22 CIMA City Qualitäts-Check: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung in der Innenstadt Haan (n = 102) 30 Abb. 23 CIMA City Qualitäts-Check: Warenpräsentation / Ladengestaltung in der Innenstadt Haan (n = 102) 31 Abb. 24 CIMA City Qualitäts-Check: Wettbewerbsfähigkeit in der Innenstadt Haan (n = 102) 32 Abb. 25 Verkaufsflächen und Umsatz Haan-Gruiten insgesamt 35 Abb. 26 Erdgeschossnutzung der Ladenlokale im zentralen Einkaufsbereich des Stadtteils Gruiten 35 Abb. 27 Verkaufsflächen und Umsatz außerhalb der Innenstadt und des Stadtteils Gruiten 37 Abb. 28 Betriebe, Umsätze und Verkaufsflächen nach Standortbereichen 37 Abb. 29 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale 39 Abb. 30 Wie häufig kaufen Sie in folgenden Städten/ Orten ein? 40 Abb. 31 Wenn Sie einkaufen gehen, wo (in welchem Ort) kaufen Sie dann in den nachfolgend genannten Branchen hauptsächlich ein? 41 Abb. 32 Bevorzugte Einkaufsorte der Haaner Bevölkerung nach Warengruppen 42 Abb. 33 Herkunft der Kunden in der Haaner Innenstadt 43 Abb. 34 Einkaufshäufigkeit in der Haaner Innenstadt 43 Abb. 35 Stärken des Einkaufsstandorts Haan 44 Abb. 36 Schwächen des Einkaufsstandorts Haan 44 Abb. 37 Wie beurteilen Sie beim Einzelhandel in Haan die folgenden Punkte? 45 Abb. 38 Halten Sie das Angebot in Haan für ausreichend oder gibt es etwas, das Sie noch vermissen? 45 Abb. 39 Erwartungen an das geplante Vorhaben Windhövelpassage 46 Abb. 40 Einzelhandelszentralität Einzelhandel Stadt Haan 47 Abb. 41 Verkaufsflächenausstattung verschiedener Städte (VKF in m²/ Ew.) 48 Abb. 42 Kaufkraftbilanz für Haan 52 Abb. 43 Kaufkraftzu- und -abflüsse nach und von Haan (in Mio. ) 52 Abb. 44 Polarisierung zwischen Qualität und Discount: Verlust der Mitte (Marktanteile der Produktgruppen in %) 54 Abb. 45 Entwicklung und Prognose der Betriebstypen im Einzelhandel bis zum Jahr 2010 in Deutschland (Marktanteil der Betriebstypen in %) 58 Abb. 46 Entwicklung der Marktanteile im Lebensmitteleinzelhandel 59 Abb. 47 Marktanteile und Flächenproduktivitäten der Discounter Abb. 48 Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp 60 Abb. 49 Zentrenkonzept der Stadt Haan 61 Abb. 50 Erdgeschossplan der Windhövelpassage 63 Abb. 51 Untergeschossplan der Windhövelpassage 64 Abb. 52 Obergeschossplan der Windhövelpassage 64 4

6 Abb. 53 Ansicht der Windhövelpassage (Haupteingang) vom Neuen Markt aus 65 Abb. 54 Erwarteter Umsatz der Windhövelpassage 67 Abb. 55 Durchschnittlicher Branchenmix der Shopping-Center in Deutschland 69 Abb. 56 TOP-Ankermieter von Galerien, Passagen und kleineren Einkaufscentern 70 Abb. 57 Beispielhafte Belegung der Shopflächen 71 Abb. 58 Verkaufsflächen und Umsätze des Planvorhabens nach Variante A 72 Abb. 59 Auswirkungsanalyse zum Projekt Windhövelpassage (Variante A Das marktübliche Konzept eines innerstädtischen Einkaufszentrums ) 73 Abb. 60 Regionaler Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche 75 Abb. 61 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche 75 Abb. 62 Regionaler Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Bücher, Schreibwaren 76 Abb. 63 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Bücher, Schreibwaren 77 Abb. 64 Regionaler Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Schuhe/ Lederwaren 78 Abb. 65 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Schuhe/ Lederwaren 78 Abb. 66 Regionaler Einzelhandelsbesatz in der Warengruppe Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 79 Abb. 67 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 79 Abb. 68 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 83 Abb. 69 Verkaufsflächen und Umsätze für die Warengruppe Nahrungsund Genussmittel nach Variante B im Vergleich zur Variante A 87 Abb. 70 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel 87 Abb. 71 Branchenmix ausgewählter Einkaufs-Center mit ca m² Verkaufsfläche 88 Abb. 72 Verkaufsflächen und Umsätze für die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche nach Variante B im Vergleich zur Variante A 89 Abb. 73 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche 89 Abb. 74 Verkaufsflächen und Umsätze für die Warengruppe Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien nach Variante B im Vergleich zur Variante A 90 Abb. 75 Umsatzverlagerungseffekte bei Realisierung der Windhövelpassage in der Warengruppe Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 90 Abb. 76 Grundprinzipien der Beleuchtung von Plätzen 98 Abb. 77 Beantragte verkaufsoffene Sonntage in der Region 99 Abb. 78 Beispiel für die Signetentwicklung zur Vermarktung einer Einkaufsstadt (Giessen) 101 Abb. 79 Beispiele für die Vermarktung einer Einkaufsstadt (Citymarketing Köln Plakat zum verkaufsoffenen Sonntag und Infomaterial in Form einer handlichen Infobox) 101 Abb. 80 Beispiel für die positive Vermarktung von Baumaßnahmen (Heidelberg) 101 Abb. 81 Standortvorschlag für einen Lebensmitteldiscounter in Gruiten 102 Abb. 82 Vorschlag einer Haaner Sortimentsliste 116 5

7 1 EINFÜHRUNG 1.1 Zielsetzung der Untersuchung Die Stadt Haan gehört mit ca Einwohnern zu den zehn Mittelzentren des Kreises Mettmann. Bereits durch diese Konzentration von Einkaufsstandorten ergibt sich eine besondere Wettbewerbssituation für den lokalen Einzelhandel, der durch die Nähe zu den Oberzentren Wuppertal und Düsseldorf zusätzlich verschärft wird. Mit einer Kaufkraftkennziffer je Einwohner von 119,1 (Bund = 100) 1 weist die Stadt auf der anderen Seite einen sogar innerhalb von Nordrhein-Westfalen selten erreichten Wert auf und macht den Standort auch für Investitionen von außerhalb interessant. Der Einzelhandel in Haan wird bestimmt von folgenden Standortstrukturen: dem innerstädtischen Einzelhandel mit einem breiten Besatz an Facheinzelhandelsgeschäften und einzelnen Magnetbetrieben (u.a. STRAUSS INNOVATION), dem stadtteilbezogenen Einzelhandelsbesatz in Gruiten, dem regional bedeutsamen Möbelstandort Haan-Ost, den weiteren großflächigen Einzelhandelsbetrieben außerhalb der gewachsenen Zentren. Die Entwicklung der Innenstadt ist geprägt von mehreren Entwicklungsphasen, die jeweils mit Impulsen für die Einzelhandelsentwicklung verbunden waren (z.b. Marktpassage, Ansiedlung STRAUSS INNOVATION). Planvorhaben in den Nachbarstädten (z.b. Pose Marré-Gelände in Erkrath, Rathausverlagerung in Wülfrath) zeigen gleichzeitig die Bemühungen der Nachbarstädte zur Attraktivitätssteigerung ihrer Innenstädte auf. Es gilt daher, die Haaner Innenstadt weiterzuentwickeln und als Einzelhandelsstandort auch zukünftig wettbewerbsfähig zu gestalten. Die Überlegungen zur Attraktivitätssteigerung der Haaner Innenstadt haben durch das Interesse der ITG Immobilien Treuhand GmbH & Co., Düsseldorf, an der Errichtung eines größeren Einzelhandelsobjektes im Bereich Neuer Markt einen zusätzlichen Impuls bekommen. Vor dem Hintergrund dieser aktuellen Entwicklungen hat die Stadt Haan die CIMA mit Schreiben vom mit der Erarbeitung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzeptes beauftragt. Die Untersuchung soll insbesondere die nachfolgenden Fragestellungen behandeln: Wie stellt sich die Angebots- und Nachfragesituation für den Haaner Einzelhandel heute dar? Wie kann die Haaner Innenstadt als zentraler Einkaufsplatz attraktiviert werden? Wie kann die Nahversorgung in dem Stadtteil Gruiten nachhaltig gesichert werden? Wie kann die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt planungsrechtlich gesteuert werden, damit die Nahversorgung und die Entwicklung der gewachsenen Zentren nicht gefährdet werden? Wie ist die Realisierung eines innerstädtischen Einkaufszentrums am Neuen Markt aus gesamtstädtischer Sicht zu beurteilen? 1 Quelle: MB-Research, Nürnberg, in Zusammenarbeit mit der Unternehmensgruppe CIMA!BBE. 6

8 1.2 Methodik Die Untersuchung der Einzelhandelsstruktur in Haan basiert auf einer umfassenden Analyse der Angebots- und Nachfragestruktur im Stadtgebiet. Im Einzelnen wurden hierzu folgende Erhebungen und Befragungen durchgeführt: Betriebsstättenerhebung Begehung aller im Stadtbereich ansässigen Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe (Totalerhebung) und eine nach 33 Warengruppen differenzierte Aufnahme der Verkaufsflächen- und Umsatzschätzung im März Telefonische Bürgerbefragung Im April 2006 wurden mit 300 repräsentativ ausgewählten Bürgerinnen und Bürger 2 der Stadt Haan Telefoninterviews geführt. Die Struktur der Befragten und einen Vergleich zur Struktur der gesamten Bevölkerung Haans zeigt Abb. 1. Abb. 1 Struktur (Geschlecht, Wohnort, Alter) der befragten Bürger (in % der Befragten, n = 300, nur gültige Fälle dargestellt) ,1 46,7 männlich Befragte Bürger 53,3 52,9 weiblich Bevölkerung Haan ,6 82,7 Stadtteil Haan Befragte Einwohner 20,4 17,3 Stadtteil Gruiten Bevölkerung Haan Kundenwohnorterhebung Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes der Stadt Haan wurde im Mai 2006 eine Kundenwohnorterhebung in der Haaner Innenstadt durch das CIMA Projektteam durchgeführt. Im Rahmen dieser Erhebung wurde der Wohnort (bei Haaner Bügern der Stadtteil) von 350 Kunden aufgenommen. City Qualitäts-Check Zur qualitativen Bewertung des Einzelhandels wurden im Mai 2006 insgesamt 102 Betriebe der Haaner Innenstadt dem CIMA City Qualitäts-Check unterzogen ,0 3,7 6,0 7,0 6,7 11,9 36,7 28,2 27,7 24,1 25,0 20,0 bis 18 Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre älter als 64 Jahre Befragte Bürger Bevölkerung Haan 2 Der besseren Lesbarkeit halber wird im Folgenden nur die männliche Form verwendet. Sofern keine geschlechterspezifischen Aussagen bewusst formuliert sind, sind selbstverständlich immer auch alle Bürgerinnen, Unternehmerinnen, Expertinnen, Kundinnen etc. gemeint. Quellen: Telefonische Bürgerbefragung, April 2006; Stadt Haan 2006, LDS NRW

9 Wettbewerbsanalyse Zur Analyse der Einkaufsstädte im Nahbereich der Stadt Haan wurde vom CIMA-Projektteam im September 2006 eine Begehung der Innenstädte von Hilden, Mettmann und Solingen sowie der Stadtteilzentren Solingen-Ohligs und Solingen-Wald durchgeführt. Zur Durchführung einer Auswirkungsanalyse für die geplante Windhövelpassage wurde an den angeführten Standorten eine flächendeckende Verkaufsflächenerhebung und Umsatzschätzung der projektrelevanten Sortimente durch die CIMA vorgenommen. Ergänzend zu dieser Primärerhebung wurden die bei der CIMA vorliegenden Regionaldaten sowie für die Warengruppe Nahrungsund Genussmittel die Datenbank der Firma TradeDimensions GmbH (Stand Juni 2006) ausgewertet. 1.3 Gliederung des Untersuchungsgebietes Zur Gewinnung von räumlich differenzierten Aussagen unterhalb der Stadtebene wurde das Stadtgebiet in folgende Teilräume gegliedert (vgl. Abb. 2). Abb. 2 Gliederung des Stadtgebiets Haan Einzelgespräche Die CIMA führte mit verschiedenen Vertretern des lokalen Einzelhandels und der Werbegemeinschaft persönliche Einzelgespräche, um deren Einschätzungen bei der Konzeptentwicklung zu berücksichtigen. Ebenso wurden mit Vertretern der relevanten Fachämter der Stadt Haan (Stadtplanung, Wirtschaftsförderung) und des Investors für die Windhövelpassage Fachgespräche geführt. Weitere Grundlagen Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie einzelhandelsbezogene Kenndaten der Unternehmensgruppe BBE!CIMA zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen der Stadtverwaltung wie Flächennutzungsplan und Bebauungspläne, Planunterlagen für das Projekt Windhövelpassage sowie sonstige vorhandene Gutachten wurden ebenfalls ausgewertet. Alle Erhebungsprogramme wurden mit dem Auftraggeber abgestimmt, die Datenschutzbestimmungen sind bei dieser Untersuchung gewährleistet. Bereich westlich der Bahn Haan-Gruiten Randbereiche Innenstadt Innenstadt Haan Industriepark Haan-Ost Quelle: CIMA, Kartengrundlage: Stadt Haan 8

10 Abb. 3 Räumliche Abgrenzung des Haupteinkaufsbereichs der Haaner Innenstadt Als zentrale Einkaufsbereiche wurden die Haaner Innenstadt sowie das Zentrum des Stadtteils Gruiten unter dem Gesichtspunkt der fußläufigen Erreichbarkeit der Geschäfte und der städtebaulichen Geschlossenheit, wie in Abb. 3 bzw. Abb. 4 dargestellt, abgegrenzt. Quelle: CIMA, Kartengrundlage: Stadt Haan Abb. 4 Räumliche Abgrenzung des Haupteinkaufsbereichs des Stadtteils Gruiten Quelle: CIMA, Kartengrundlage: Stadt Haan 9

11 2 STANDORTBEZOGENE RAHMENBEDINGUNGEN Abb. 5 Räumliche Lage der Stadt Haan im Kreis Mettmann 2.1 Lage im Raum und Verkehrsanbindung Lage im Raum Die räumliche Lage von Haan bestimmt wesentlich die Funktion der Stadt als Einkaufsstandort. Bestimmende Faktoren sind: Die Stadt Haan liegt im Kreis Mettmann, der im Norden an den Ballungsraum Ruhrgebiet angrenzt, im Westen an die Landeshauptstadt Düsseldorf und im Südosten an das Bergische Städtedreieck Wuppertal, Solingen und Remscheid. Die südlichen Gemeinden Monheim und Langenfeld reichen bis an das Stadtgebiet von Leverkusen (vgl. Abb. 5). Alle zehn Kommunen des Kreises Mettmann sind nach der Landesplanung als Mittelzentren eingestuft worden, als direkte Nachbarstädte von Haan sind insbesondere die Städte Mettmann (ca. 10 km nördlich), Erkrath (ca. 15 km westlich) und Hilden (ca. 7 km südwestlich von Haan) zu beachten. Das nächstgelegene Oberzentrum ist mit einer Entfernung von etwa 15 km Wuppertal im Nordosten. Die Landeshauptstadt Düsseldorf liegt etwa 25 km entfernt im Nordwesten. Hinzu kommt das Mittelzentrum Solingen im Südosten von Haan (Entfernung ca. 9 km). Innerhalb des Kreises Mettmann leben ca Einwohner, nach der Einwohnergröße wird Haan mit Einwohnern von den Nachbarstädten Hilden ( Ew.), Erkrath ( Ew.), und Mettmann ( Ew.) übertroffen. Quelle: Verkehrliche Erreichbarkeit Haan verfügt über eine verkehrsgünstige Lage durch die zwei Anschlussstellen Haan-Ost und Haan-West der Autobahn BAB 46 und die Nähe zur Nord-Süd-Achse BAB 3. Dadurch besteht aus allen Richtungen eine sehr gute Erreichbarkeit Haans für den mo- 10

12 torisierten Individualverkehr. Darüber hinaus bietet die durch Haan verlaufende Bundesstraße B 228 eine zusätzliche überregionale Verkehrsanbindung. Bahnverbindungen nach Düsseldorf, Wuppertal und Köln bieten Bahnkunden eine sehr gute Erreichbarkeit Haans. Sowohl nach Wuppertal als auch nach Köln verkehren Regionalbahnen im halbstündigen Takt. Die Fahrten dauern nach Wuppertal etwa eine viertel Stunde, nach Köln etwa eine halbe Stunde. Ein Zustieg in die Regionalbahnen ist außerdem am Bahnhof Gruiten vorhanden. Hier verkehren auch die S-Bahn-Linien S 8 Hagen- Mönchengladbach sowie S 11 Wuppertal, Vohwinkel-Bergisch Gladbach. Haan ist in das System des Verkehrsverbunds Rhein Ruhr (VRR) integriert. Das Hauptverkehrsangebot erstreckt sich entlang der B 228. Ein Netz aus Buslinien gewährleistet die Verknüpfung Haans mit den benachbarten Mittelzentren. Nach Düsseldorf besteht vom Haaner Markt die Direktverbindung mit der Schnellbuslinie SB 50, die mindestens stündlich verkehrt. Mit diesen guten Verkehrsanbindungen wird nicht nur eine gute Erreichbarkeit der Haaner Innenstadt für einheimische und auswärtige Kunden sichergestellt auch die attraktiven Einkaufsziele in der Region sind hierdurch für die Haaner Bevölkerung sehr gut zu erreichen. Innere Erschließung Das Stadtgebiet von Haan ist durch die Bundesstraße B 228 und nachgeordnete Stadtstraßen für den Individualverkehr gut erschlossen. Der Bahnhof der Stadt Haan liegt in fußläufiger Entfernung zur Haaner Innenstadt. Der Stadtteil Gruiten ist durch eine Kreisstraße sowie den öffentlichen Nahverkehr an die Innenstadt angeschlossen, gleichwohl bildet die räumliche Entfernung und die Siedlungsstrukturen eine nicht zu unterschätzende Barriere zwischen Haan und Gruiten für den Einkaufsverkehr. 11

13 2.2 Einzelhandelsrelevante soziodemographische Grundlagen Abb. 7 Abgrenzung der Stadtteile Bevölkerungsstruktur Die Stadt Haan umfasst eine Fläche von 24,2 km². Die Einwohner verteilen sich wie folgt auf die einzelnen Stadtteile. Abb. 6 Einwohner der Stadt Haan nach Stadtteilen Stadtteil Bevölkerung 3 Anteil der Bevölkerung Unterhaan ,9 Haan-Süd ,4 Haan-West ,6 Haan-Nord ,5 Haan-Mitte ,1 Oberhaan ,0 Gruiten-Nord ,2 Gruiten-Süd ,1 in % Gesamt ,0 Quelle: Stadt Haan, Stand: Quelle: Stadt Haan 3 Haupt- und Nebenwohnsitze wurden zusammengefasst. 12

14 Bevölkerungsentwicklung Abb. 8 Bevölkerungsentwicklung von Haan ( ) Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW Nach einem stärkeren Bevölkerungsanstieg Mitte und Ende der 1980er Jahre fand ein leichter Rückgang der Bevölkerung statt, die in eine Phase der konstanten Einwohnerzahlen mündete. Das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW (LDS NRW) geht von einer Bevölkerungszahl von im Jahr 2005 aus, nach der städtischen Fortschreibung der Einwohnerzahl ergibt sich ein aktueller Bevölkerungsstand von Einwohnern (April 2006). Bevölkerungsprognose Das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW hat ausgehend von einer Bevölkerungszahl von im Jahr 2005 vier verschiedene Bevölkerungsprognosen aufgestellt. Die Worst-case-Variante geht von einem Bevölkerungsrückgang von 7,6 % auf Einwohner im Jahr 2015 aus. Nach der Prognose ist maximal ein Bevölkerungsgewinn von 2,8 % auf Einwohner im selben Zeitraum möglich. Die CIMA geht im Weiteren von einer mittleren Variante mit annähernd konstanten Einwohnerzahlen in Haan bis zum Jahr 2015 aus. Das LDS NRW prognostiziert ferner einen Bevölkerungsrückgang im Kreis Mettmann von Einwohnern (2005) auf (2010) bzw Einwohner (2015). Erwerbstätigkeit, Beschäftigungsstruktur und Pendlerverflechtungen Die Stadt Haan ist nicht nur als insbesondere in den 1990er Jahren stark gewachsener Wohnstandort, sondern auch als Wirtschaftsstandort am Rande der Oberzentren Düsseldorf und Wuppertal von Bedeutung. Die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Haan verteilten sich wie in Abb. 9 aufgeführt auf die verschiedenen Wirtschaftsbereiche (Stand: ). Der Dienstleistungsbereich dominiert mit 59 % der Beschäftigten gegenüber dem Produzierenden Gewerbe (41 %). 4 Für die Ermittlung des Kaufkraftpotenzials im Stadtgebiet wird auf die Angaben der Stadt Haan zurückgegriffen, da so auch nach Stadtteilen differenzierte Aussagen getroffen werden können. 5 Die Bevölkerungszahlen für 2005 des LDS NRW unterscheiden sich von den Angaben der Stadt Haan, auf deren Basis im Folgenden die Strukturberechnungen durchgeführt wurden. 13

15 Abb. 9 Struktur der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Haan Wirtschaftsbereich Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Land- und Forstwirtschaft, Fischerei, Fischzucht 45 Verarbeitende Gewerbe Energie und Wasserversorgung 6 Baugewerbe 377 Handel Gastgewerbe 280 Verkehr- und Nachrichtenübermittlung 267 Kredit- und Versicherungsgewerbe 145 Grundstückswesen, Vermietung, Dienstleistungen für Unternehmen Öffentliche Verwaltung u.ä. 264 Öffentliche und private Dienstleistungen (ohne öffentl. Verwaltung) SUMME Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW, Stand: Die im überregionalen Vergleich positive wirtschaftliche Situation belegt auch die Arbeitslosenstatistik: Die Region weist eine der niedrigsten Arbeitslosenquoten in NRW auf. Abb. 10 Arbeitslosenquote August 2006 Bezirk bzw. Geschäftsstelle Arbeitslosenquote Bezirk der Agentur für Arbeit Düsseldorf 10,3 % - Hauptagentur Düsseldorf 11,7 % - Geschäftsstelle Hilden (Stadt Hilden und Stadt Haan) 7,5 % - Geschäftsstelle Ratingen 8,5 % - Geschäftsstelle Langenfeld 8,3 % - Geschäftsstelle Mettmann 8,2 % Quelle: Bundesagentur für Arbeit Pendlerverflechtungen Das Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW verzeichnete im Jahr 2002 für Haan Auspendler 6, denen Einpendler gegenüberstanden. Die folgende Tabelle Abb. 11 stellt die sechs Städte mit den stärksten Pendlerverflechtungen dar: Abb. 11 Pendlerverflechtungen Stadt Auspendler von nach Haan Einpendler von Haan nach Pendlersaldo Solingen Wuppertal Düsseldorf Hilden Erkrath Mettmann Quelle: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik NRW 6 Berufspendler und Ausbildungspendler wurden zusammengefasst. 14

16 Erwartungsgemäß bestehen die stärksten Pendlerverflechtungen zwischen Haan und den umliegenden Städten, wobei die größeren Städte eine besondere Stellung einnehmen. Aus Solingen kamen am meisten Berufstätige und Auszubildende nach Haan, Düsseldorf zog am meisten Pendler an. Die Pendlerbewegungen haben für das vorliegende Einzelhandelskonzept eine besondere Bedeutung, da die berufliche Tätigkeit in einer Nachbarstadt sehr häufig auch mit der Einkaufsorientierung korrespondiert. Als Einkaufsstadt soll damit das Angebot in Haan deutlich über die Nahversorgung hinausgehen und auch ein ausreichendes Angebot an Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs umfassen. Raumordnerisch nicht wünschenswert ist eine Einzelhandelsentwicklung, die einseitig zu Gunsten eines der Mittelzentren verläuft und die übrigen Zentren in ihren zentralen Funktionen gefährdet. 2.3 Vorgaben der Landesplanung und Raumordnung Mittelzentrale Funktion der Stadt Haan Im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) wird Haan die Funktion eines Mittelzentrums zugewiesen, gleiches gilt für die Nachbarstädte Mettmann, Hilden, Erkrath und Solingen. Die nächstgelegenen Oberzentren sind Wuppertal und Düsseldorf. Diese Einstufung gibt aus Sicht der Raumordnung den Rahmen für die zu schaffenden öffentlichen und privaten Angebote vor: in Oberzentren sind zentrale Einrichtungen und Angebote für den spezialisierten höheren Bedarf (z.b. Universitäten), in Mittelzentren zentrale Einrichtungen und Angebote für den gehobenen Bedarf (z.b. weiterführende Schulen), in Grundzentren zentrale Einrichtungen und Angebote für den allgemeinen, täglichen Grundbedarf vorzuhalten. 15

17 3 ANALYSE DER ANGEBOTS- UND NACH- FRAGESTRUKTUREN 3.1 Gesamtstädtische Kenndaten des Haaner Einzelhandels Im Rahmen der von der CIMA GmbH durchgeführten Betriebsstättenerhebung wurden die Verkaufsflächen (VKF) aller im Stadtgebiet von Haan ansässigen Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe 7 einschließlich der Apotheken und Tankstellen-Convenience-Shops 8 differenziert nach 33 Warengruppen erfasst. Im Folgenden werden die Ergebnisse der Erhebungen mit Stand März 2006 detailliert aufgezeigt. Aus Datenschutzgründen können dabei z.t. nur statistisch aggregierte Bestandswerte dargelegt werden. Im Stadtgebiet von Haan wurden insgesamt 209 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe ermittelt, die zusammen über eine Verkaufsfläche von m² verfügen und einen Umsatz von ca. 154,4 Mio. erwirtschaften. 9 7 Als Einzelhandelsbetriebe werden hier und im Folgenden diejenigen Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Der Gruppe der Ladenhandwerksbetriebe sind die Betriebe des Bäckerei- und Konditorenhandwerks sowie die Metzgereien zuzuordnen. Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größeren Verkaufsräumen in Tankstellen) und ähnlichen Waren. 8 Als Tankstellen-Convenience-Shops werden diejenigen Verkaufsstellen der Tankstellenbetriebe erfasst, die Einzelhandelswaren in Verkaufsräumen mit über 10 m² VKF anbieten. 9 Ausgehend von den eigenen Erhebungen und im Rückgriff auf die branchenspezifischen Leistungskennziffern sowie die Veröffentlichungen der größeren Handelsunternehmen und -gruppen, wurde von der CIMA GmbH der Umsatz in den Einzelhandelsbetrieben in Haan geschätzt. Die Aufteilung der Verkaufsfläche und des Umsatzes auf die einzelnen Warengruppen veranschaulichen Abb. 12 und Abb. 13. Abb. 12 Betriebe, Umsätze und Verkaufsflächen nach Standortbereichen Standortbereich Betriebe Verkaufsfläche Umsatz Anzahl in % in m² in % in Mio. in % Innenstadt ,1 30 Randbereiche Innenstadt ,4 18 Bereich westl. der Bahn ,4 14 Industriepark Haan-Ost ,8 33 Haan-Gruiten ,6 6 Gesamt ,4 100 Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen, Stand: März 2006 Bei einer Differenzierung des Einzelhandels nach Standortbereichen wird deutlich, dass die Innenstadt nach der Anzahl der Betriebe mit Abstand der bedeutendste Einkaufsbereich von Haan ist, nach dem Umsatz und der Verkaufsfläche jedoch vom Industriepark Haan-Ost übertroffen wird. Mit einer Einzelhandelsverkaufsfläche von insgesamt ca m² bei nur vier Einzelhandelsbetrieben befinden sich an diesem Standort über 50 % der gesamten Verkaufsfläche mit einem Umsatzanteil von 33 %. Dieses Phänomen, das fast vollständig auf das dort ansässige Möbelhaus OSTERMANN zurückzuführen ist, charakterisiert eine Besonderheit des Haaner Einzelhandels. Im Möbelbereich besitzt die Stadt eine Sonderstellung mit regionaler Strahlkraft. 16

18 Abb. 13 Einzelhandelsstruktur Stadt Haan Warengruppe Verkaufsfläche (VKF) Umsatz in m² in % in Mio. in % Täglicher Bedarf insgesamt ,0 65,0 42,1 Lebensmittel und Reformwaren ,5 45,5 29,5 Gesundheits- und Körperpflege ,1 16,9 11,0 übriger periodischer Bedarf 855 1,5 2,6 1,7 Persönlicher Bedarf insgesamt ,9 13,3 8,6 Bekleidung, Wäsche ,2 9,2 6,0 Schuhe, Lederwaren 455 0,8 1,4 0,9 Uhren, Schmuck, Optik 510 0,9 2,7 1,7 Medien und Technik insgesamt ,1 8,7 5,6 Bücher, Schreibwaren 865 1,5 3,3 2,2 Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,5 5,4 3,5 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,8 3,3 2,2 Sportartikel 610 1,1 2,3 1,5 Spielwaren 200 0,3 0,6 0,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien ) 200 0,3 0,5 0,3 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Hausratsbedarf) ,0 4,5 2,9 Einrichtungsbedarf insgesamt ,8 49,4 32,0 Möbel, Antiquitäten ,8 43,3 28,1 Teppiche Gardinen, Heimtextilien ,0 6,1 4,0 Baumarktspezifische Sortimente ,5 10,1 6,5 SUMME ,4 Quelle: Eigene Erhebung und Berechnung, Stand März

19 3.2 Großflächiger Einzelhandel in Haan Ein Vergleich der heutigen räumlichen Angebotsstruktur des Handels in Deutschland mit der Situation in den vergangenen Jahrzehnten zeigt im Wesentlichen drei Tendenzen: erstens den Trend zur räumlichen Konzentration des Angebots und der Bildung von Handelsagglomerationen, zweitens die Verlagerung von Betriebsstandorten in periphere Lagen am Rand oder im Umland der Städte und drittens die Tendenz zu einem Maßstabssprung, d.h. weniger, aber im Durchschnitt größere Betriebe. Diese Tendenzen sind auch in Haan sichtbar, machen sich jedoch im Vergleich zur bundesweiten Entwicklung noch nicht so stark bemerkbar. Im Rahmen der Betriebsstättenerhebung wurden von der CIMA GmbH in Haan 9 großflächige Betriebe (ab 700 m² VKF) mit einer Gesamtverkaufsfläche von m² erfasst, die ca. 78,0 Mio. Umsatz realisieren. Somit sind etwa zwei Drittel der in Haan vorhandenen Verkaufsfläche großflächigen Einzelhandelsbetrieben zuzuordnen, die etwa die Hälfte des Umsatzes erwirtschaften. Wichtigste Anbieter und für die Position von Haan als regional bedeutsamer Möbelstandort verantwortlich sind dabei die beiden zum gleichen Unternehmen gehörenden Möbelhäuser OSTERMANN und OSTERMANN TRENDS. Die großflächigen Betriebe in Haan verteilen sich auf drei Standortbereiche im Stadtgebiet, ein typischer Grüne Wiese -Standort mit einer Konzentration von Einzelhandelsbetrieben ist in Haan nicht vorhanden: Innenstadt Haan: Zwei der großflächigen Betriebe finden sich in der Haaner Innenstadt. In der Fußgängerzone an der Dieker Straße ist der Lebensmittelsupermarkt MINIMAL angesiedelt, die Haaner Filiale von STRAUSS INNOVATION an der Kaiserstraße bildet den südwestlichen Eckpunkt der fußläufigen Innenstadt. Industriepark Haan-Ost: Ergänzend zu den Produktionsbetrieben, die im Industriepark Haan-Ost ihre Betriebsflächen haben, finden sich in einem als Sondergebiet ausgewiesenen Bereich die erwähnten beiden Möbelhäuser OSTERMANN und OSTERMANN TRENDS, im Nahbereich ist zudem ein Küchenstudio ansässig, das ebenfalls die Großflächigkeit erreicht hat (DASSBACH KÜCHEN GMBH). Im Randbereich der Innenstadt befinden sich zwei weitere großflächige Betriebe: zum einen ein ALDI-Lebensmitteldiscountmarkt (Landstraße, nordöstlich der Innenstadt), zum anderen ein EXTRA BAUMARKT an der Böttinger Straße. Dem definierten Standortbereich Westlich der Bahnlinie zugeordnet finden sich schließlich an der Hochdahler Straße ein REWE-Lebensmittelsupermarkt sowie ein Getränkemarkt der Firma TRINK- GUT, der ebenfalls die Großflächigkeit überschritten hat. Zusammen mit den nahe gelegenen Discountern ALDI und LIDL, deren Flächen knapp unter der Großflächigkeit liegen, haben diese Betriebe eine wichtige Bedeutung für die Nahversorgung des westlichen Stadtgebietes. 18

20 Bei Betrieben des großflächigen Einzelhandels ist nach 11 (3) BauNVO grundsätzlich von signifikanten Auswirkungen auf die vorhandene Einzelhandelsstruktur auszugehen. Jedoch sind nicht alle großflächigen Betriebe negativ zu bewerten, da diese auch zu einem ausgewogenen Branchen- und Betriebsformenmix beitragen und zudem von den Verbrauchern erwünscht und stark frequentiert werden. Besondere Bedeutung kommt dabei den angebotenen Sortimenten in diesen Betrieben zu. Im Falle von Haan eindeutig positiv herauszuheben ist das Fehlen von Fachmärkten mit klassischen Innenstadtsortimenten als Kernsortimenten außerhalb der Haaner Innenstadt. Die Ansiedlung von Bekleidungsfachmärkten, Schuhfachmärkten, Unterhaltungselektronikfachmärkten o.ä. an nicht-integrierten Standorten, die in vielen anderen Städten zur Schwächung der jeweiligen Innenstadt beitragen, konnte bislang in Haan vermieden werden. Gleiches gilt für Ansiedlung eines SB-Warenhauses, das nicht nur auf die Nahversorgung im Stadtgebiet, sondern durch die Non-Food-Angebote auch auf die übrigen Sortimente erheblichen Einfluss haben kann. Durch geeignete planungsrechtliche Maßnahmen gilt es, auch zukünftig die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels gezielt zu steuern. Lediglich für Fachmärkte mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind entsprechende Flächen bei Bedarf außerhalb der Zentren auszuweisen. 3.3 Nahversorgung Die Sicherung der Nahversorgung bildet eine der zentralen Zielsetzungen jedes kommunalen Einzelhandelskonzeptes. Ergänzend zu den nachfolgenden speziellen Aussagen zur Nahversorgungsfunktion der Innenstadt und des Standortes Bahnstraße in Gruiten wird daher auf die Nahversorgungssituation im Stadtgebiet anhand verschiedener Kenndaten eingegangen. Der gesamte Lebensmitteleinzelhandel in Haan realisiert auf einer Gesamtfläche von etwa m² ein Umsatzvolumen von etwa 45 Mio.. Die Nahversorgung in Haan wird derzeit durch eine Kombination aus wohnungsnahen Lebensmittelsupermärkten, Discountern, Ladenhandwerk und Spezialitätenfachgeschäften gewährleistet. Die Betriebsformen SB-Warenhaus (ab m² VKF) oder Verbrauchermarkt (ab m² VKF) fehlen bislang in Haan. Die räumliche Verteilung der Lebensmittelsupermärkte und Discounter zum Zeitpunkt der Flächenerhebung im März 2006 zeigt Abb. 14. Die vier vorhandenen Discounter und die vier Lebensmittelsupermärkte verteilen sich über das Stadtgebiet; mit drei Anbietern ist eine räumliche Konzentration allein an der Düsseldorfer Straße festzustellen. Gegenüber dem Besatz im März 2006 hat sich bereits während der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes eine Veränderung ergeben: Im Sommer 2006 wurde der Lebensmittelsupermarkt IHR FRI- SCHEMARKT am Theodor-Heuss-Platz geschlossen. Der als Nachbarschaftszentrum angelegte Geschäftskomplex Nachbarsberg hat damit seinen wichtigsten Betrieb verloren. Eine Wiederbelegung des Geschäftslokals mit einem Lebensmittelsupermarkt ist nach Einschätzung der CIMA aufgrund der reinen Wohngebietslage nicht zu erwarten. 19

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