EINZELHANDELS-UND ZENTRENKONZEPT ALFTER

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5 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus EINZELHANDELS-UND ZENTRENKONZEPT ALFTER Sitzung des Wirtschaftsförderungsausschuss 27. November 2012 Dr. Wolfgang Haensch CIMA Beratung + Management GmbH KÖLN CIMA Beratung LEIPZIG + Management LÜBECK MÜNCHEN GmbH 2012 RIED (A) STUTTGART 1

6 CIMA-Unternehmensprofil CIMA GmbH Gründung: 1988 ca. 75 Mitarbeiter (u.a. Geographen, Stadtplaner, Betriebswirte) Büros in Köln, Leipzig, Lübeck, München, Stuttgart und Ried (A) Beratungsfelder: Einzelhandel Wirtschaftsförderung Stadtmarketing Stadtentwicklung City-Management Tourismus Immobilienentwicklung Personalberatung Kompetenzzentrum für Stadt- und Regionalentwicklung 2

7 Projektrelevante Referenzen (Auswahl) Einzelhandelsuntersuchungen bundesweit jährlich mehr als 40 kommunale Einzelhandelskonzepte jährlich rd. 100 Verträglichkeitsuntersuchungen zur Ansiedlung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandel jährlich rd. 25 Innenstadtkonzepte mit Schwerpunkt Einzelhandel oder Nahversorgungskonzepte In Bearbeitung befindliche Einzelhandelskonzepte auf der Grundlage des Sachlichen Teilplans Hagen, Selfkant, Oer-Erkenschwick Regionale Kenntnisse (CIMA-Projekte (Auswahl)) Köln, Bonn, Wachtberg, Swisttal, Troisdorf, Lohmar, Neukirchen-Seelscheid, Sankt Augustin, Bad Neuenahr- Ahrweiler 3

8 Beraterprofil Dr. Wolfgang Haensch geb in Mönchengladbach (51 Jahre) Studium und Promotion an der RWTH Aachen Mitarbeiter ExperTeam GmbH, Oberhausen ( ) Prokurist der ECON-CONSULT, Köln ( ) Projektleiter und Büroleitung Köln der CIMA (seit 2005) Partner der CIMA seit 2009 Projekterfahrungen (Auswahl) Detmold: gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept Dormagen: Einzelhandelskonzept Erkrath: Einzelhandelskonzept Herscheid (Sauerland): Einzelhandelskonzept Köln: Einzelhandelskonzept (Innenstadt) Stadtlohn: Einzelhandelskonzept Warstein: Einzelhandelsstrukturuntersuchung Wachtberg: Einzelhandelskonzept Regionale Projekterfahrung Köln, Bonn, Wachtberg, Sankt Augustin 4

9 Projektansatz Ein kommunales Einzelhandelskonzept ist mittel- und langfristiger Orientierungsleitfaden für Politik, Verwaltung und Unternehmen, Handlungskonzept für die Stadt und die ansässigen Unternehmen undentscheidungshilfe für anstehende Projekte und Fachgutachten und Arbeitshilfe für die planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung. 5

10 Beratungsbausteine im Überblick Bestandsaufnahme Rahmenbedingungen Angebotsanalyse mit einer Vollerhebung des örtlichen Einzelhandels Nachfrageanalyse mit einer telefonischen Bürgerbefragung (n = 200) Konzeptentwicklung Zielvorstellungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung Einzelhandelsstandortkonzept Gemeinde Alfter Handlungsempfehlungen und planungsrechtliche Instrumente Empfehlungen zu Einzelhandelsnutzungen an ausgewählten Standorten Räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Definition der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente 6

11 Bestandsaufnahme Bsp. Wachtberg Gesamtüberblick Betriebe insgesamt: 64 Verkaufsfläche insgesamt: m² Umsatz insgesamt: 46,0 Mio. Kaufkraftniveau: 112,0 (Bund: 100) Kaufkraftpotenzial in Wachtberg: 123,6 Mio. Einzelhandelszentralität (Umsatz*100/ Kaufkraftpotenzial): 37 Verteilung der Betriebe in der Gemeinde Ort Betriebe Verkaufsfläche Umsatz total in % total in % total in % Berkum (EKZ) ,2 74 übriges Berkum ,8 4 Niederbachem ,9 11 Adendorf ,2 5 übrige Gemeinde ,9 6 Summe ,0 100 Quelle: CIMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept Wachtberg

12 Bestandsaufnahme Bsp. Wachtberg CIMA-Gemeindevergleich ermöglicht Wertungen CIMA-Gemeindevergleich Verkaufsflächenausstattung m²/ Ew. Bundesdurchschnitt 1,40 Neunkirchen-Seelscheid ( Ew.) 0,86 Swisttal ( Ew.) 0,84 Wachtberg ( Ew.) 0,66 Much ( Ew.) 0,64 Nümbrecht ( Ew.) 0,58 VG Untermosel ( Ew.) 0,43 Quelle: CIMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept Wachtberg

13 Bestandsaufnahme Bsp. Wachtberg Nahversorgung in den Ortsteilen Betriebstyp Berkum Adendorf Pech Villip Einwohner Supermarkt (über 400 m²) SB-Markt ( m²) SB-Laden (unter 200 m²) Lebensmitteldiscounter Apotheke Bäckerei, Metzgerei Getränkemarkt Sonstige Anbieter Betriebstyp Fritzdorf Holzem Ließem Einwohner Supermarkt (über 400 m²) SB-Markt ( m²) SB-Laden (unter 200 m²) Lebensmitteldiscounter Apotheke Bäckerei, Metzgerei Getränkemarkt Sonstige Anbieter 1 Quelle: CIMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept Wachtberg Niederbachem Oberbachem Werthhoven Gimmersdorf Züllighoven Arzdorf 1 9

14 Bestandsaufnahme Bsp. Bergheim Bürgerbefragung - Einkaufsorientierung Wo kaufen Sie die folgenden Waren hauptsächlich ein? (in % der Bürger; n = 389) Lebensmittel Bekleidung Schuhe/ Lederwaren Bücher Sportartikel Haushaltsw./ Glas/ Geschenke Spielwaren 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bergheim Innenstadt Bergheim Ortsteile Köln Innenstadt Köln Einkaufszentrum Köln-Weiden Hürth Park Gewerbegebiet Köln-Marsdorf/ Frechen Düren Kerpen sonstige Orte Quelle: CIMA-Einzelhandelskonzept Bergheim

15 Konzeptentwicklung Bsp. Wissen Standort-/ Zentrenkonzept Innenstadt Wissen (Zentraler Einkaufsplatz der Stadt) Nahversorgungszentrum Hämmerberg (Nahversorgung) vorhandene sonstige Nahversorger Sonderlage des großflächigen Einzelhandels (Ergänzungsstandort lt. LEP IV) potenzielle Sonderlage des großflächigen Einzelhandels (Ergänzungsstandort lt. LEP IV) Quelle: CIMA-Einzelhandelskonzept Stadt Wissen 2011 TOOM Baumarkt LIDL ALDI Hämmerberg Innenstadt Standort Kistenfabrik 11

16 Konzeptentwicklung Bsp. Welver Ortsmitte Raiffeisengelände Standort Werler Straße Quelle: CIMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Welver 2009 Ladestraße Entwicklung von Potenzialflächen 12

17 Konzeptentwicklung Bsp. Wissen Szenario zur Verkaufsflächenentwicklung Verkaufsflächenerweiterung CIMA-Warengruppe Min. Max. Lebensmittel und Reformwaren ca. 500 ca. 800 Gesundheits- und Körperpflege ca. 500 ca. 500 übriger periodischer Bedarf 0 0 Bekleidung, Wäsche ca. 500 ca. 800 Schuhe, Lederwaren 0 0 Uhren, Schmuck, Optik 0 0 Bücher, Schreibwaren ca. 100 ca. 100 Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC etc. ca. 500 ca. 700 Sportartikel ca. 250 ca. 250 Spielwaren ca. 100 ca. 100 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 0 0 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Haurat 0 0 Einrichtungsbedarf insgesamt 0 0 Baumarktspezifische Sortimente ca ca Gesamt ca ca darunter: Innenstadtrelevante Sortimente ca ca Nicht innenstadtrelevante Sortimente ca ca Quelle: CIMA-Einzelhandelskonzept Stadt Wissen

18 Handlungsempfehlungen Bsp. Welver Förderung der Ortsmitten Entwicklungsmaßnahmen Nahversorgungszentrum Welver Ausbau Einzelhandelsangebot Entwicklungsfläche Reiher Str. / Am Markt Belebung Rathausvorplatz Neugestaltung Haltepunkt Welver Optimierung Stellplatzangebot Ortsmitte Welver Wohnen und sonstige Nutzungen ehem. Raiffeisengelände und angrenzende Flächen innerörtliche Potenzialfläche Haltepunkt Welver Quelle: CIMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept Gemeinde Welver

19 Handlungsempfehlungen Bsp. Erkrath Förderung von Stadtteil-/ Nahversorgungszentren Empfehlungen zum Stadtteilzentrum Unterfeldhaus (Neuenhausplatz) Defizite einzelne Angebotsdefizite bei insgesamt gut ausgebildetem Angebot eines Stadtteilzentrums nicht vorhandene Aufenthaltsqualität des Neuenhausplatz (Platzgestaltung, Wegeverbindungen, Zustand Mobiliar, Fehlen von publikumsintensiven Nutzungen, Fassadengestaltung, ungepflegte Bepflanzungen) funktionelle und architektonische Defizite des Einkaufszentrums (Ladenlokale 1. Obergeschoss, Zugang Bereich KIK) Quelle: CIMA-Einzelhandelskonzept Erkrath 2008 Empfehlungen Ergänzung des Branchenmixes um: Lebensmitteldiscounter Drogeriemarkt Neugestaltung des Platzes Wiederbelegung der leerstehenden Lokale Umwidmung des. 1. OG-Bereiches zu Wohnungen mit privaten Grünflächen Neugestaltung des Eckbereichs Milrather Weg/ Niemannsweg 15

20 Handlungsempfehlungen Möglichkeiten zur Verbesserung der Nahversorgung Nischenkonzepte zur Nahversorgung 16

21 Handlungsempfehlungen Bsp. Cochem Bewertung von Einzelstandorten/ Planvorhaben Standort integrierter Standort im Stadtteil Sehl derzeit: Matratzenfachmarkt (720 m² VKF) Vorliegende Planung mittelfristiger Umbau des Matratzenfachmarktes unter Einbezug des erworbenen Nachbargrundstücks zur Discountmarktfläche geplante Gesamtverkaufsfläche: 760 m² Bewertung durch das Vorhaben sind keine negative Auswirkungen auf vorhandene Zentren zu erwarten Beitrag zur Sicherung der lokalen Versorgung Genehmigungsfähigkeit gegeben, sofern Verkaufsfläche unter 800 m² Quelle: CIMA-Einzelhandelskonzept Cochem

22 Planungsrechtliche Instrumente Bsp. Erkrath Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche Zentraler Versorgungsbereich Stadtteilzentrum Gruiten Quelle: CIMA-Einzelhandelskonzept Stadt Haan

23 Planungsrechtl. Instrumente Bsp. Wachtberg Sortimentsliste Nahversorgungsrelevante Sortimente Nahrungs- und Genussmittel Reformwaren Drogerieartikel (Körperpflege, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel) Pharmazeutische Artikel, Arzneimittel Tiernahrung Schnittblumen und kleinere Pflanzen Zeitungen und Zeitschriften Zentrenrelevante Sortimente Parfümerie- und Kosmetikartikel Medizinische und orthopädische Artikel (ohne pharmazeutische Artikel und Arzneimittel) Optische und akustische Artikel Bekleidung, Wäsche und sonstige Textilien Baby-/ Kleinkinderartikel (ohne Kinderwagen) Schuhe Lederwaren, Koffer und Taschen Uhren, Schmuck Bücher Fotoartikel, Video Sport- und Freizeitartikel (außer Campingartikel und Großgeräte), Sportbekleidung und -schuhe Spielwaren und Bastelartikel Quelle: CIMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept Wachtberg 2012 Musikalien, Waffen und Jagdbedarf, Nähbedarf, Briefmarken und vergleichbare Hobbyartikel Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf Elektrohaushaltsgeräte (nur Kleingeräte) Geschenkartikel Glaswaren, Porzellan und Keramik, Hausrat Handarbeitsbedarf Haus- und Heimtextilien (u. a. Stoffe, Kurzwaren, Gardinen und Zubehör) Medien (Unterhaltungselektronik, Tonträger, Computer und Kommunikationselektronik, einschl. Zubehör) Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, sonstiges Einrichtungszubehör Tiere und zoologische Artikel 19

24 Planungsrechtl. Instrumente Bsp. Wachtberg Sortimentsliste Nicht zentrenrelevante Sortimente Elektrohaushaltsgeräte (nur Elektrogroßgeräte ("Weiße Ware")) Sport- und Freizeitgroßgeräte, Campingartikel Fahrzeuge aller Art und Zubehör (auch Kinderwagen und Fahrräder) Möbel (einschl. Küchen) Büromöbel und -maschinen Gartenmarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Gartenbedarf (z. B. Erde, Torf), Gartenhäuser, -geräte, (Groß-)Pflanzen und Pflanzgefäße) Quelle: CIMA-Einzelhandels- und Zentrenkonzept Wachtberg 2012 Baumarktspezifisches Kernsortiment (u. a. Bad-, Sanitäreinrichtungen und -zubehör, Bauelemente, Baustoffe, Beschläge, Eisenwaren, Fliesen, Installationsmaterial, Heizungen, Öfen, Werkzeuge) Farben und Lacke, Tapeten Lampen und Leuchten Teppiche und Bodenbeläge Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse 20

25 Abstimmung mit Auftraggeber und Akteuren Zwei Abstimmungsgespräche mit Gemeindeverwaltung Organisatorische Fragen Aufnahme vorliegender Planungen Drei Werkstattgespräche Frühzeitige Einbeziehung wichtiger Akteursgruppen bereits während der Konzeptbearbeitung (Politik, örtlicher Einzelhandel, Bezirksregierung, ) Form der Arbeitsgruppe oder individuelle Runden Zwei Endpräsentationen Persönliche Vorstellung der Projektergebnisse in den Gremien der Gemeinde Alfter bzw. der Öffentlichkeit 21

26 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit und das Interesse an den CIMA-Beratungsleistungen! 22

27 Haftungserklärung/ Nutzungs-und Urheberrechte Diese Präsentationsfolien fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte (D) und sind auch durch europäisches Recht geschützt. Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage - ganz oder teilweise - in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt, speichert oder veröffentlicht, übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA GmbH. Der Landkreis Cochem-Zell kann die vorliegende Unterlage innerhalb seiner Organisation verwenden und verbreiten, wobei stets auf die angemessene Nennung der CIMA Beratung + Management GmbH als Urheber zu achten ist. Jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH, Köln. 23

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