Einzelhandelserfassung Brandenburg 2010 / 2011

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1 HBB Handelsverband Berlin-Brandenburg e.v. Einzelhandelserfassung Brandenburg 2010 / 2011

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3 Auftraggeber Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg Referat GL 4 Lindenstr. 34a Potsdam Tel Fax brandenburg.de Auftragnehmer Stadt + Handel Dipl. Ing.e Beckmann und Föhrer GbR Huckarder Str. 12 Hirschstr Dortmund Karlsruhe Tel Tel Fax Fax info@stadt handel.de handel.de Verfasser: Dipl. Ing. Marc Föhrer Dipl. Ing. Sabrina Trela Dipl. Geogr. Steffen Böttger Abbildungen Titelblatt: Stadt + Handel Dortmund, 07. März 2011

4 Errata S. 45: Der letzte Absatz muss lauten: Zwar befindet sich ein erheblicher Teil der Einzelhandelsbetriebe in den Zentren (Stadt / Ortszentren; rd. 42 %), der größte Anteil der Verkaufsfläche entfällt jedoch auf Lagen außerhalb der Stadt / Ortszentren (Stadt / Ortszentren; rd. 79 %). S. 48: In der 4. Zeile des 2. Absatzes muss es lauten:, jedoch entfallen nur rd. 1,4 % der Leerstände auf eine Größe ab 800 m². S. 61, 2. Absatz: Die Umsatzkennziffer für den Landkreis Uckermark beträgt 82,3, für die kreisfreie Stadt Cottbus 130,1.

5 Inhalt Inhalt i Abbildungsverzeichnis iii 1 Einleitung 6 2 Grundlagen der Einzelhandelserfassung sowie Vorgehensweise Definition Einzelhandel Definition Verkaufsfläche Definition der Betriebsformen Erfassungsmethodik der Verkaufsflächen (Kartierart) Sicherungsschleifen/ Sicherung der Validität erfasster Daten Erfassung der Betriebe nach unterschiedlichen Größenklassen Sortimentsschlüssel und Sortimentsaufteilung Ergänzende Bewertung/ Klassifikation der erfassten Betriebe Einzelhandelsstandorttypen Städtebauliche Lage Realisierungsstand Georeferenzierung 31 3 Öffentlichkeitsarbeit im Rahmen der Einzelhandelserfassung 32 4 Ergebnisse der Einzelhandelserfassung vor Ort Bundesland Brandenburg und Planungsregionen Einordnung der Ergebnisse im Abgleich zu anderen Datenquellen Bewertung der Ergebnisse 42 5 Einzelhandelsumsatzschätzung, einzelhandelsrelevante Kaufkraft und Zentralitätswerte Methodik zur Ermittlung der sortimentsspezifischen Kaufkraft Methodik der Umsatzschätzung Darstellung der Ergebnisse Bundesland Brandenburg Planungsregionen Bewertung der Ergebnisse 60 6 Wesentliche Tendenzen der Einzelhandelsentwicklung in Brandenburg/ prioritäre Handlungsfelder 64 i

6 7 Möglichkeiten zur periodischen Aktualisierung der Einzelhandelserfassung 70 8 Schlusswort 74 Anhang I Literatur und Quellenverzeichnis II Dokumentation der erfassten Attribute im Rahmen der Einzelhandelserfassung in vier Regionen Brandenburgs IV Erhebungsbogen zur Einzelhandelserfassung VIII Übersicht über die im Vorfeld der Einzelhandelserfassung angeschriebenen Filialisten IX Übersicht über die im Rahmen der Umsatzschätzung verwendeten Flächenproduktivitäten (Umsatz pro m² Verkaufsfläche) XI ii

7 Abbildungsverzeichnis BauGB... Baugesetzbuch BauNVO... Baunutzungsverordnung BBE... BBE Handelsberatung GmbH Bsp.... Beispiel BVerwG... Bundesverwaltungsgericht bzw.... beziehungsweise d. h.... das heißt elektr... Elektronische EW... Einwohner FOC... Factory Outlet Center ggf... gegebenenfalls GIS... Geoinformationssystem i. d. R.... in der Regel i. e. S... im engeren Sinne IHK... Industrie und Handelskammer inkl.... inklusive insg.... Insgesamt i. S. v... im Sinne von i. V. m.... in Verbindung mit Kap... Kapitel KK... Kaufkraft km... Kilometer kosmet.... Kosmetische kunstgewerbl.... Kunstgewerbliche LBV... Landesamt für Bauen und Verkehr LEP B B... Landesentwicklungsplan Berlin Brandenburg m²... Quadratmeter max.... maximal med... medizinische min... minimal Mio... Millionen MIV... motorisierter Individualverkehr nil... städtebaulich nicht integrierte Lage iii

8 orthop.... Orthopädische OVG... Oberverwaltungsgericht POS... point of sale rd... rund SB (SB Warenhaus )... Selbstbedienung sil... sonstige städtebaulich integrierte Lage u. a.... unter anderem v. a.... vor allem VGH... Verwaltungsgerichtshof vgl.... vergleiche VKF... Verkaufsfläche WZ... Warengruppenverzeichnis des Statistischen Bundesamtes z. B.... zum Beispiel z. T.... zum Teil z. Z.... zur Zeit iv

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10 1 Einleitung Die Dynamik der Entwicklungen im Einzelhandel hat in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten zu grundlegenden Veränderungen in Standortstruktur und Gepräge der Einzelhandelslandschaft geführt. Insbesondere in den neuen Bundesländern war (und ist) dieser Strukturwandel in noch intensiverer und zeitlich geraffter Form spürbar. Eine exakte Kenntnis der gegenwärtigen Einzelhandelsstrukturen ist dabei eine grundlegende Voraussetzung für planende Akteure sowie Institutionen, um die raumwirksamen Entwicklungen der Leitfunktion Einzelhandel bewerten und steuern zu können. Vor diesem Hintergrund beauftragte die gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg als federführende Institution in Kooperation mit den brandenburgischen Industrie und Handelskammern, dem Handelsverband Berlin Brandenburg e. V. sowie dem Ministerium für Wirtschaft und Europaangelegenheiten Brandenburg, das Gutachterbüro Stadt + Handel, Dipl. Ing.e Beckmann und Föhrer GbR (in Kooperation mit complan Kommunalberatung GmbH), mit einer flächendeckenden Erfassung des Einzelhandels in vier Planungsregionen des Bundeslandes Brandenburg. Grundlegendes Ziel ist die laufende Beurteilung der Steuerungswirkung des Landesentwicklungsplans Berlin Brandenburg (LEP B B) sowie konkreter Einzelhandelsplanungen anhand des erhobenen Datenmaterials. Hierzu soll eine umfassende Informations und Planungsgrundlage für den gemeinsamen Planungsraum Berlin Brandenburg geschaffen und die Möglichkeiten eines regelmäßigen Monitorings geprüft werden. 6

11 Abbildung 1: Verwaltungsübersicht des Landes Brandenburg 7

12 Die Erhebung wurde durch Mitarbeiter des Büros Stadt + Handel im Zeitraum von Juli 2010 bis Januar 2011 in den unten genannten Planungsregionen Brandenburgs durchgeführt. Tabelle 1: Statistische Kennziffern der Untersuchungsregionen (Stand: ) Verwaltungseinheiten Fläche in Einwohner Bevölkerungs km² dichte (EW/km²) Havelland Fläming Lausitz Spreewald Oderland Spree Uckermark Barnim Prignitz Oberhavel* Kreisfreie Städte: Brandenburg an der Havel Potsdam Landkreise: Havelland Potsdam Mittelmark Teltow Fläming Kreisfreie Städte: Cottbus Landkreise: Dahme Spreewald Elbe Elster Oberspreewald Lausitz Spree Neiße Kreisfreie Städte: Frankfurt/Oder Landkreise: Märkisch Oderland Oder Spree Landkreise: Barnim Uckermark Landkreise: Oberhavel Ostprignitz Ruppin Prignitz gesamt Quelle: Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin Brandenburg, Amt für Statistik Berlin Brandenburg (2010): Statistischer Bericht A I 2 hj 1 / 10, EW Daten Stand: ; *die Einzelhandelserfassung in der Region Prignitz Oberhavel wurde bereits 2009 im Auftrag der Regionalen Planungsgemeinschaft Prignitz Oberhavel mit Unterstützung der Gemeinsamen Landesplanung Berlin Brandenburg durchgeführt 8

13 In Zusammenhang mit einer bereits 2009 vollendeten Erhebung in der Region Prignitz Oberhavel, ergibt sich aufgrund der vergleichbaren Methodik eine umfassende und detaillierte Datenbasis zum Einzelhandelsbestand im Bundesland Brandenburg. Durch den umfassenden Ansatz einer flächendeckenden Einzelhandelserfassung erhalten die planenden Institutionen mit der vorliegenden Untersuchung ein fachlich fundiertes und in der Methodik an der aktuellen Rechtssprechung orientierte Strukturanalyse, auf deren Grundlage eine differenzierte und sortimentsspezifische Bewertung lokaler sowie regionaler Einzelhandelsstrukturen möglich ist. Anhand der erfassten Indikatoren lässt sich die Einzelhandelsausstattung als wichtiger Bestandteil der zentralörtlichen Versorgungsfunktionen der Gemeinden beurteilen und bei der Planung neuer Standorte gezielt stärken. Die erfassten Einzelhandelsbetriebe wurden anhand ihrer Adressdaten georeferenziert und sind somit kartografisch verortbar. Diese Gegebenheit ermöglicht es sortimentsspezifische Defizite und Überangebote in bestimmten Branchen und Räumen zu ermitteln, die bislang im Rahmen der amtlichen Handelsstatistik nicht ausreichend erfasst werden. Gerade im Hinblick auf den demografischen Wandel liefert die Datengrundlage einen wertvollen Beitrag zur Gewährleistung einer wohnortnahen Grundversorgung speziell mit Waren des täglichen Bedarfs. Da entsprechend der Formel Handel ist Wandel auch zukünftig mit einer anhaltenden Dynamik in den brandenburgischen Einzelhandelsstrukturen zu rechnen ist, wurde aufbauend auf die flächendeckende Erfassung geprüft, welche Möglichkeiten der periodischen Fortschreibung der Einzelhandelsdaten möglich bzw. realistisch erscheint, um über jeweils möglichst aktuelle Informations und Planungsgrundlagen zu verfügen. Um ein Höchstmaß an Datenvalidität zu gewährleisten, wurden sämtliche Einzelhandelsstandorte durch ein geschultes Erheberteam des Gutachterbüros Stadt + Handel persönlich aufgesucht, vor Ort vermessen und hinsichtlich betriebstypologischer und raumrelevanter Aspekte eingeordnet. Die dafür zugrunde gelegte Systematik wird in den folgenden Kapiteln eingehend beschrieben. 9

14 2 Grundlagen der Einzelhandelserfassung sowie Vorgehensweise 2.1 Definition Einzelhandel Der Untersuchungsgegenstand Einzelhandel stellt einen der bedeutendsten Wirtschaftszweige dar und gestaltet sich entsprechend seiner Standortwahl im höchsten Maße raumwirksam. Gemäß Definition des Ausschusses für Definitionen zu Handel und Distribution kann zwischen Handel im funktionellen Sinne, also der Tätigkeit des Handelns und Handel im institutionellen Sinne unterschieden werden. Handel im funktionellen Sinne liegt vor, wenn Marktteilnehmer Güter, die sie i. d. R. nicht selbst be oder verarbeiten, von anderen Marktteilnehmern beschaffen und an private Haushalte absetzen. Der für die vorliegende Untersuchung relevante Begriff des Einzelhandels im institutionellen Sinne (auch Einzelhandelsbetrieb, Einzelhandelsunternehmung, Einzelhandlung) umfasst dabei jene Institutionen, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwiegend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzuordnen ist. 1 Ein Betrieb wird demnach dem Einzelhandel zugerechnet, wenn die Wertschöpfung der Einzelhandelstätigkeit größer ist als aus sonstigen Tätigkeiten. Im Zuge der flächendeckenden Erhebung wurden durch das Gutachterbüro sämtliche Einzelhandelsbetriebe, die der oben genannten Definition entsprechen, erfasst, sofern diese ihre Produkte überwiegend an den Endverbraucher verkaufen, eine freie Zugänglichkeit für den Kunden gewährleisten und darüber hinaus ihre Waren erkennbar auspreisen. Gemäß diesen Festlegungen umfasst die Liste der erhobenen Betriebe neben dem klassischen Ladeneinzelhandel im engeren Sinne (ausgenommen Autohandel sowie Handel mit Brennstoffen) auch Apotheken und Optiker, Betriebe des Lebensmittel Handwerks, Kioske sowie Tankstellenshops. Darüber hinaus wurden auch Ladenleerstände im Untersuchungsraum erfasst, sofern diese entsprechend der gutachterlichen Einschätzung eine zukünftige Nutzungsoption durch den Einzelhandel erkennen lassen. Großhandels und Versandhandelsbetriebe wurden im Zuge der Erfassung nur aufgenommen, sofern eine für den Kunden zugängliche Verkaufsfläche mit ausgepreisten Waren vorhanden war und Endkunden dort ohne Handwerkerausweis einkaufen können. Da sich die Einzelhandelserhebung auf den stationären Einzelhandel bezieht, wurden zudem mobile Anbieter und temporäre Verkaufseinrichtungen (z.b. auf Wochenmärkten) nicht berücksichtigt. Dies trifft auch auf Handwerksbetriebe zu, sofern diese keinen Verkauf von eigenproduzierten oder verarbeiteten Waren an Endkunden entsprechend des Handwerkerprivilegs betreiben. 2.2 Definition Verkaufsfläche Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung findet die aktuelle Rechtsprechung zur Verkaufsflächendefinition des Bundesverwaltungsgerichts (u. a. BVerwG 4 C 14.04) vom November 2005 konsequent Anwendung. Bei der Betriebsbegehung wurde die Gesamtverkaufsfläche (VKF), differenziert nach innen und außen liegender VKF, erfasst. 1 Vgl.: Ausschuss für Definitionen zu Handel und Distribution (2006): Katalog E, 5. Aufl. 10

15 Abbildung 2: Definition der Verkaufsfläche Quelle: eigene Darstellung Als Verkaufsfläche wurde grundsätzlich miterfasst: Die Fläche, die dem Verkauf dient, einschließlich der Gänge, Treppen in Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände Vorkassenzonen, Kassenzone, Eingangsbereich, Windfang Schaufensterbereiche Personalbewegungsflächen hinter Bedientheken (z.b. Lebensmittelhandwerk) Außenverkaufsflächen, sofern nicht nur temporär genutzt 2 Pfandräume in und außerhalb von Betrieben (aber nicht die dahinterliegende Flaschensortierung und Lagerräume) Einkaufswagenzonen (innen und außenliegend) gemäß der aktuellen Rechtssprechung Als Verkaufsfläche zu definierende Bereiche, in denen keine Warenpräsentation stattfindet (z.b. Windfang, Vorkassenzone, s. o.) werden anteilig den Einzelsortimenten zugeschlagen Nicht als VKF erfasst wurden Flächen im öffentlichen Raum mit Sonderbenutzungserlaubnis. 2 Nur in ausgewählten, typischen Sortimenten (siehe Kapitel 2.7). 11

16 2.3 Definition der Betriebsformen Die Einzelhandelsbetriebe wurden im Zuge der Erfassung anhand ihrer Betriebsform klassifiziert. Die in diesem Zusammenhang verwendeten Kategorien lehnen sich in ihrer jeweiligen Ausgestaltung an den Definitionen des Ausschusses für Begriffsdefinitionen aus Handel und Distribution (Katalog E) an. 3 Waren / Kaufhäuser (WKh) Als Warenhaus wird im Rahmen der Untersuchung ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb in zentraler Lage definiert. Das in der Regel breite und überwiegend tiefe Sortiment umfasst überwiegend Güter des mittleren bis gehobenen Preisniveaus mit Schwerpunkten in den Bereichen Bekleidung, Heimtextilien, Sport, Hausrat, Einrichtung, Kosmetik, Drogeriewaren, Schmuck sowie Unterhaltung. Die Verkaufsmethode reicht in Abhängigkeit vom Sortiment von Bedienung bis zur Selbstbedienung. Beispiele für Warenhäuser sind Karstadt, Kaufhof oder Strauss. Abbildung 3: Beispiele für Waren / Kaufhäuser Quelle: eigene Aufnahmen Der umgangssprachlich häufig zum Warenhaus synonym verwendete Begriff Kaufhaus umfasst großflächige Einzelhandelsbetriebe, deren Sortiment sich auf wenige Branchen (zwei oder geringfügig mehr) konzentriert. Wenigstens eine dieser Branchen wird dabei in tiefer Gliederung angeboten. Am häufigsten sind Textil bzw. Bekleidungskaufhäuser wie C&A, Peek und Cloppenburg oder Wehmeyer verbreitet. 3 Vgl. : Ausschuss für Definitionen zu Handel und Distribution (2006): Katalog E, 5. Aufl. 12

17 Lebensmitteldiscounter (LD) Lebensmitteldiscounter (Verkaufsflächengröße üblicherweise zwischen 400 und m²) besitzen ein schmales und auf raschen Umschlag ausgerichtetes Sortiment, welches überwiegend Güter mit einem teilweise stark unterdurchschnittlichen Preisniveau umfasst. Die Betriebsform wird durch eine einfache Warenpräsentation und Ladenausstattung gekennzeichnet und bietet so gut wie keine Beratung oder anders geartete Dienstleistungen für Kunden an. Abbildung 4: Beispiele für Lebensmitteldiscounter Quelle: eigene Aufnahmen Da Discounter große artikelspezifische Einkaufsvolumina und hohe Kundenfrequenzen benötigen, wird das Discountgeschäft fast ausschließlich von großen Einzelhandelsunternehmungen wie Aldi oder Lidl betrieben. Lebensmittelsupermarkt (SM) Als Supermarkt wird ein Einzelhandelsbetrieb definiert, der eine Verkaufsfläche zwischen 400 m² und m² aufweist und Nahrungs und Genussmittel einschließlich Frischwaren (Obst, Gemüse, Fleisch, Fisch) sowie ergänzende Waren des täglichen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet. Abbildung 5: Beispiele für Lebensmittelsupermärkte Quelle: eigene Aufnahmen Beispiele für Supermärkte sind EDEKA, REWE, Kaiser s oder Bio Supermärkte. 13

18 Verbrauchermarkt/SB Warenhaus (VM/ SB Whs) Verbrauchermärkte oder Selbstbedienungswarenhäuser sind großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche ab m², die ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs und Genussmitteln sowie an Ge und Verbrauchsgütern des kurz sowie mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbieten. Analog zur Betriebsform des Discounters wird auch hier häufig eine Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik verfolgt. Eine Abgrenzung der Betriebsform gegenüber dem Supermarkt ergibt sich nicht nur durch die Verkaufsflächengröße, sondern auch durch den Umfang der Sortimente. Diese gehen bei Verbrauchermärkten und SB Warenhäusern über das Standardsortiment des Supermarktes hinaus und umfassen auch Non Food Artikel wie beispielsweise Schuhe und Bekleidung in einem nicht unerheblichen Umfang. Abbildung 6: Beispiele für Verbrauchermärkte/ SB Warenhäuser Quelle: eigene Aufnahmen Während Verbrauchermärkte meist eine Verkaufsfläche von m² bis m² aufweisen, sind Selbstbedienungswarenhäuser (SB Warenhaus) größer als m². Beispiele für Verbrauchermärkte oder Selbstbedienungswarenhäuser sind Kaufland, real,, Marktkauf oder E Center. Fachmarkt (FM) Dem Betriebstyp Fachmarkt werden Einzelhandelsbetriebe zugeordnet, die ein breites und oft auch tiefes Sortiment aus einem Warenbereich (z.b. Bekleidungs, Schuhfachmarkt), einem Bedarfsbereich (z.b. Sport, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z.b. Möbel für eine bestimmte Kundengruppe) bei niedrigem bis mittlerem Preisniveau anbieten. Standorte von Fachmärkten sind zum überwiegenden Teil autokundenorientiert, können aber auch bei spezifischen Sortimentsschwerpunkten innerstädtische Lagen umfassen. 14

19 Abbildung 7: Beispiele für Fachmärkte Quelle: eigene Aufnahmen Fachmärkte führen in erster Linie Sortimente aus dem Non Food Bereich und weisen hinsichtlich ihrer Geschäftsgrößen große Spannweiten zwischen den einzelnen Spezialisierungsformen auf. Beispiele für Fachmärkte sind Drogeriefachmärkte wie Schlecker, DM oder Rossmann, Getränkemärkte wie Fristo oder auch Schuh & Bekleidungsfachmärkte wie Deichmann, Kik oder Takko. Lebensmitteleinzelhandelsgeschäft (LEH) Als Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte werden im Rahmen der Untersuchung kleinere Lebensmittelmärkte (ca. 50 bis 400 m² Verkaufsfläche) mit einem entweder klassischen Tante Emma Sortimentsangebot oder einem Convenience orientierten Sortiment definiert. Abbildung 8: Beispiele für Lebensmitteleinzelhandelsgeschäfte Quelle: eigene Aufnahmen Die Verkaufsmethode reicht von personaler Bedienung bis zur Selbstbedienung. Die Ihre Kette Frischemärkte stellen einen regionalen Vertreter dieses Betriebstyps dar. 15

20 Facheinzelhandel (FEH) Dem Facheinzelhandel werden jene Betriebe zugeordnet, die ein branchenspezifisches (z.b. Spielwarenfachgeschäft) oder bedarfsgruppenorientiertes Sortiment in großer Auswahl und in unterschiedlichen Qualitäten führen. Die angebotenen Waren weisen ein mittleres bis gehobenes Preisniveau auf und werden ggf. durch zusätzliche Dienstleistungen (z.b. Kundendienst) ergänzt. Eine wesentliche Eigenschaft des Facheinzelhandels ist die hohe Beratungsintensität verbunden mit einer zumeist hohen Beratungskompetenz des Fachpersonals. Abbildung 9: Beispiele für Fachgeschäfte Quelle: eigene Aufnahmen Neben Bekleidungs Fachgeschäften und Boutiquen (inhabergeführt wie filialisiert) entfallen auch Schmuck Fachgeschäfte, Blumen Fachgeschäfte sowie Apotheken, Optiker und die Verkaufsflächen in Filialen der Deutschen Post/ Postbanken auf diesen Betriebstyp. Betriebe des Lebensmittelhandwerks (LH) Betriebe des Lebensmittelhandwerks verkaufen ihre selbst hergestellten Produkte auf direktem Vertriebsweg. Typisch für diesen Betriebstyp ist ein kleiner Verkaufsraum (meistens unter 100 m² Verkaufsfläche), der zumeist an den rückwärtigen Herstellungsbereich angrenzt. Vielfach wird das Sortiment in einer Theke präsentiert und mit gastronomischen Angeboten abgerundet. Abbildung 10: Beispiele für Lebensmittelhandwerksbetriebe Quelle: eigene Aufnahmen Beispiele für Lebensmittelhandwerksbetriebe sind Bäcker oder auch Metzger/ Fleischereien. 16

21 Tankstellenshop, Kiosk und Landhandelsbetrieb (TKL) Ein Tankstellenshop ist ein klein bis mittelflächiger Einzelhandelsbetrieb, der in Verbindung mit einer Tankstelle ein begrenztes Sortiment von Nahrungs und Genussmitteln einschließlich bestimmter Non Food Artikel und (gastronomischer) Dienstleistungen anbietet. Die Waren werden überwiegend in Selbstbedienung angeboten. Kioske sind kleinflächige Einzelhandelsbetriebe, die im Rahmen ihres engen Sortiments überwiegend Waren des kurzfristigen Bedarfs, wie Tabakwaren, Süßwaren, Getränke und Zeitschriften anbieten. Ihr Geschäftslokal ist für den Kunden vielfach nicht begehbar, der Kundenkontakt findet dann durch ein Fenster oder eine schalterähnliche Öffnung statt. Als Landhandel wird der Handel mit landwirtschaftlichen Erzeugnissen und den für die Produktion benötigten Gütern bezeichnet. Neben Getreide und Düngemitteln werden in den Verkaufseinrichtungen auch Futtermittel, Pflanzenschutzmittel sowie Saatgut, aber auch teils Baustoffe, Brennstoffe, Garten und Heimtierbedarf angeboten. Die Kategorie umfasst darüber hinaus auch Hofläden. Diese Einzelhandelsbetriebe sind direkt an einen landwirtschaftlichen Betrieb gekoppelt und bieten überwiegend eigene landwirtschaftlich erzeugte Produkte wie Obst, Gemüse, Fleisch, Fisch oder Milchprodukte an. Der Umsatz der in den zumeist fest stehenden Ladenlokalen mit regelmäßigen Öffnungszeiten erwirtschaftet wird, muss jedoch deutlich dem landwirtschaftlichen Betrieb untergeordnet sein. Abbildung 11: Beispiele für Tankstellenshops/ Kioske/ Landhandel Quelle: eigene Aufnahmen 17

22 Sonstige Einzelhandelsbetriebe (S) Im Rahmen der vorliegenden Totalerfassung wurden Verkaufseinrichtungen, welche keinem der bisher genannten Betriebstypen zugeordnet werden konnten, unter der Kategorie Sonstige Einzelhandelsbetriebe zusammengefasst. Meist erfolgt der Verkauf von Waren in Kombination mit einer anderen Leistung (gastronomisch oder Dienstleistung). Abbildung 12: Beispiele für sonstige Einzelhandelsbetriebe Quelle: eigene Aufnahmen Ein Beispiel für sonstige Einzelhandelsbetriebe stellen Verkaufsräume in Fotostudios oder Katalogshops dar. Leerstände (Leer) Als Leerstand wird ein kurzfristig verfügbares Flächenangebot verstanden, welches zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt ist und zur Vermietung bzw. Untervermietung oder zum Verkauf angeboten wird. Weitere hinreichende Bedingungen bestehen darin, dass das Ladenlokal durch den Einzelhandel nutzbar gemacht werden kann und darüber hinaus über eine Schaufensterfront sowie einen möglichst ebenerdigen Zugang verfügt. Abbildung 13: Beispiele für leerstehende Ladenlokale Quelle: eigene Aufnahmen Entsprechend der genannten Kriterien wurden leerstehende Flächeneinheiten, welche in ihrer letzten Nutzung offensichtlich gastronomisch genutzt wurden sowie aus Erhebersicht ruinöse Bestände, nicht erfasst. 18

23 2.4 Erfassungsmethodik der Verkaufsflächen (Kartierart) Um ein möglichst valides und detailliertes Abbild der Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsraum zu erhalten, wurden sämtliche Einzelhandelsbetriebe durch das Erheberteam von Stadt + Handel persönlich vor Ort aufgesucht. Bei der Bestimmung der Verkaufsflächen und Sortimente handelt es sich um eine Momentaufnahme. Gemäß der Stichtagsregelung wurde die jeweils zum Zeitpunkt der Erhebung vorgefundene Verkaufsfläche und der entsprechende Sortimentsmix durch die Mitarbeiter des Büros Stadt + Handel erfasst. Diesbezüglich müssen auf Ebene der Betriebe saisonale und tagesaktuelle Einflüsse berücksichtigt werden, da gerade großflächige Anbieter teilweise große Bereiche ihrer Verkaufsfläche für Saison bzw. Aktionsware reserviert haben. Die Ermittlung der Verkaufsflächengröße und der jeweiligen Anteile anhand der Sortimentsgruppen erfolgte nach Absprache mit den Geschäftsinhabern und deren Zustimmung 4 unter Verwendung eines Lasermessgeräts oder durch Erfragen der Verkaufsfläche und Überprüfung sowie ggf. Modifizierung mithilfe weiterer Messmethoden (Zählen von Deckenplatten, Abschreiten der Ladenfläche oder Schätzung im Ausnahmefall). Der Einsatz technischer Hilfsmittel während der Erfassung trägt einerseits zur erhöhten Genauigkeit der Werte und andererseits zu einer erhöhten Glaubwürdigkeit der Daten bei. Sofern die Geschäftsinhaber eine Erhebung ihrer Verkaufsfläche und der angebotenen Sortimente verweigert haben (siehe auch Kapitel 3), wurden die Verkaufsflächen mithilfe anderer Messmethoden ermittelt. Die detaillierte Aufschlüsselung entsprechend der Erhebungsmethoden stellen sich für die Einzelhandelsbetriebe ab 300 m² Verkaufsfläche 5 in den 5 Planungsregionen des Landes Brandenburg (inklusive der Region Prignitz Oberhavel) 6 wie folgt dar Im Vorfeld der Erfassung hat eine intensive Öffentlichkeitsarbeit stattgefunden, so dass die Händler u. a. durch Zeitungsartikel, Fernsehbeiträge oder auch Anschreiben an die Firmenzentralen (siehe auch Kapitel 3) über die Erfassung der Einzelhandelsbetriebe informiert waren. Nicht alle Betriebe unter 300 m² Verkaufsfläche wurden durch die Erheber explizit angesprochen, sofern die Verkaufsfläche eindeutig den Kategorien < 100 m² bzw m² zugeordnet werden konnte und auch das Hauptsortiment eindeutig erkennbar war. Ebenso wurden die Filialen großer Einzelhandelsunternehmen behandelt, deren Geschäftsleitung dem Gutachterbüro nach schriftlicher Anfrage im Vorfeld die Erfassung untersagt hatte (vgl. Kapitel 3.2). Signifikante regionale Unterschiede hinsichtlich der Erhebungsmethoden sind nicht festzustellen. 19

24 Tabelle 2: Differenzierung der Einzelhandelsbetriebe ab 300 m² VKF nach Erfassungsmethoden (in Betrieb) Laser Anzahl der Betriebe Deckenplatten erfragt + überprüft Abge schritten geschätzt m² % 47 % 7 % 31 % 2 % > 799 m² % 31 % 9 % 40 % 2 % Bezogen auf alle Betriebe ab 300 m² % 41 % 8 % 35 % 2 % Quelle: eigene Darstellung; Abweichungen in den Summen ergeben sich durch Rundungen Die Vermessung per Lasergerät kann zweifelsohne als zuverlässigste Methode bewertet werden. Aber auch die durch abzählen standardisierter Deckenplatten, bzw. die mittels erfragen und überprüfen oder abschreiten bestimmten Verkaufsflächenwerte, erweisen sich entsprechend umfangreicher Erfahrungen des Gutachterbüros als sehr valide. Lediglich bei Schätzungen können teilweise Abweichungen bei der ermittelten Verkaufsfläche aufgrund subjektiver Fehleinschätzungen nicht ausgeschlossen werden. Bei zusammenfassender Betrachtung kann festgestellt werden, dass die Erhebungsdaten ein Höchstmaß an Datenvalidität aufweisen. Bei mehr als 98 % der Einzelhandelsbetriebe über 299 m² Verkaufsfläche wurden die Werte über zuverlässige Erfassungsmethoden (Laser, Deckenplatten, erfragt + überprüft, abgeschritten) ermittelt. Der Vergleich mit anderen brandenburgischen Kommunen unterstreicht diese erfreulichen Ergebnisse. Für die Kommunen Belzig, Eisenhüttenstadt, Königs Wusterhausen oder Guben betragen die Vergleichswerte zwischen 83 und 91 %. Betriebe in Shopping Centern/ im Factory Outlet Center sowie an Fach oder Verbrauchermarktagglomerationen Die Betriebe in den brandenburgischen Shopping Centern/ im Factory Outlet Center sowie an Fach / Verbrauchermarktagglomerationen wurden gemäß Angebotsaufforderung sowie zwischen Auftraggeber und nehmer abgestimmter Methodik bei der Bestandserhebung einzeln erfasst, insofern fließt jeder Betrieb (sowohl klein als auch großflächig) innerhalb der Agglomeration als einzelner Betrieb in die Auswertungen mit ein. Eine Aggregation der innerhalb dieser Agglomerationen liegenden Betriebe ist im Rahmen der dargestellten Auswertungen nicht erfolgt. Da dies zum Teil mit einer möglichen Verzerrung der bewertenden Betrachtung des Anteils großflächiger Betriebe einhergeht, werden im Folgenden die im Land Brandenburg vorhandenen Shopping Center sowie das Factory Outlet Center hinsichtlich Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und Leerstände sowie hinsichtlich der Verkaufs und Leerstandsfläche dargestellt. Ergänzend ist bei den Ergebnistabellen entsprechend kenntlich gemacht, sofern ein Shopping Center/ das Factory Outlet Center innerhalb der jeweiligen Auswertungsebene liegt. 20

25 Tabelle 3: Übersicht über die erfassten Shopping Center/ das Factory Outlet Center im Land Brandenburg (ab m²) Shopping Center/ Factory Outlet Center in Brandenburg kreisfreie Stadt/ Landkreis amtsfreie Gemeinde/ Amt Name Lage Einzelhandelsbetriebe Leerstände Anzahl Verkaufsfläche in m²** Anzahl Fläche in m²** Brandenburg a. d. H. Beetzsee Center sonstige nicht integrierte Lage Brandenburg an der Havel Brandenburg a. d. H. Brandenburger EKZ Wust sonstige nicht integrierte Lage Brandenburg a. d. H. Sankt Annen Galerie Stadt bzw. Ortszentrum Cottbus Carl Blechen Carré Stadt bzw. Ortszentrum Cottbus Cottbus Center sonstige nicht integrierte Lage Cottbus Cottbus Lausitz Park sonstige nicht integrierte Lage Cottbus Spree Galerie Stadt bzw. Ortszentrum Cottbus TKC Center sonstige integrierte Lage Frankfurt (Oder) Hedwigs Einkaufspark (HEP) Nahversorgungsbereich Frankfurt (Oder) Frankfurt (Oder) Lenné Passagen Stadt bzw. Ortszentrum Frankfurt (Oder) Oderturm Stadt bzw. Ortszentrum Frankfurt (Oder) Spitzkrug Multi Center (SMC) sonstige nicht integrierte Lage Potsdam Bahnhofspassagen Stadt bzw. Ortszentrum Potsdam Potsdam Stern Center/ Porta Nebenzentrum Potsdam Waldstadt Center Nebenzentrum Ahrensfelde Kaufpark Eiche sonstige nicht integrierte Lage Barnim Bernau bei Berlin Bahnhofs Passage Stadt bzw. Ortszentrum Eberswalde Rathauspassage Stadt bzw. Ortszentrum Dahme Spreewald Wildau A10 Family Shopping sonstige nicht integrierte Lage Havelland Dallgow Döberitz Havel Park sonstige nicht integrierte Lage Wustermark Designer Outlet Berlin (FOC) sonstige nicht integrierte Lage Märkisch Oderland Strausberg Handelscentrum Strausberg sonstige integrierte Lage Oberspreewald Lausitz Senftenberg Schlosspark Center Stadt bzw. Ortszentrum Oder Spree Eisenhüttenstadt City Center Stadt bzw. Ortszentrum Amt Spreenhagen Müggelpark sonstige nicht integrierte Lage Ostprignitz Ruppin Neuruppin Reiz sonstige nicht integrierte Lage* Potsdam Mittelmark Werder (Havel) Werderpark sonstige integrierte Lage Teltow Fläming Rangsdorf Südring Center sonstige nicht integrierte Lage Uckermark Prenzlau Sparkassen Center Nahversorgungsbereich Schwedt/Oder Oder Center sonstige nicht integrierte Lage Gesamt Quelle: Einzelhandelserfassung Stadt + Handel 07/ /2011; die Einzelhandelserfassung in der Region Prignitz Oberhavel wurde bereits 2009 im Auftrag der Regionalen Planungsgemeinschaft Prignitz Oberhavel mit Unterstützung der Gemeinsamen Landesplanung Berlin Brandenburg durchgeführt; * Lage außerhalb Stadt / Ortszentrum, genaue Lage per Luftbild ermittelt; ** gerundet 21