Fortschreibung des Einzelhandelsund Zentrenkonzeptes für die Bundesstadt Bonn. Entwurf

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1 Fortschreibung des Einzelhandelsund Zentrenkonzeptes für die Bundesstadt Bonn Entwurf Teichstraße Lörrach T F Ostenhellweg Dortmund T F info@dr-acocella.de

2 Bearbeiter: Dr. rer. pol. D. Acocella Dipl.-Ing. A. Schnacke-Fürst Lörrach,

3 INHALTSVERZEICHNIS: 1.AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1 2. ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG STADTENTWICKLUNG UND EINZELHANDEL Kennzeichen der Einzelhandelsentwicklung Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung ENTWICKLUNGEN AUF DER ANBIETERSEITE (HANDELSENDOGENE FAKTOREN) Betriebstypendynamik Standortdynamik ENTWICKLUNGEN DER RAHMENBEDINGUNGEN (HANDELSEXOGENE FAKTOREN) Wertedynamik Mediendynamik Soziodemografische Entwicklung Zusammenfassung LEBENDIGE ZENTREN ZENTRENKONZEPTE ALS RÄUMLICHES STEUERUNGSINSTRUMENT FÜR DEN EINZELHANDEL PLANUNGSRECHTLICHE BEDEUTUNG UND PLANUNGSRECHTLICHER RAHMEN DES ZENTRENKONZEPTES KONSEQUENZEN FÜR DAS GENEHMIGUNGSVERFAHREN METHODIK UND DATENGRUNDLAGEN PROZESSBEGLEITUNG EINZELHANDEL PASSANTENBEFRAGUNG Befragungskonzept, -tage und -standorte Gesamtzahl der Befragten nach Tagen Ermittlung des Einzugsbereiches Soziodemografische Struktur der Befragten STÄDTEBAULICH-FUNKTIONALE GROBANALYSE GESAMTSTADT RÄUMLICHE EINORDNUNG DER BUNDESSTADT BONN/ WETTBEWERBSSITUATION EINZELHANDELSANGEBOT Beurteilung des Einzelhandelsangebotes vor dem Hintergrund der Nachfrage: Bindungsquoten Angebot nach Lage Nahversorgungssituation AUF DIE GESAMTSTADT BEZOGENE ERGEBNISSE DER PASSANTENBEFRAGUNG Image der Bundesstadt Bonn Kopplung von Arbeiten und Einkaufen i

4 5.3.3 Nutzung des Pkws zum Einkauf ZENTRENSTRUKTUR DER BUNDESSTADT BONN Kriterienkatalog zur Abgrenzung Abgrenzung der Zentren der Bundesstadt Bonn Zentrenhierarchie in der Bundesstadt Bonn VORSCHLAG FÜR EINEN ZIELKATALOG DER EINZELHANDELS- UND ZENTRENKONZEPTION IN DER BUNDESSTADT BONN Erhaltung und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion Erhaltung und Stärkung der Einzelhandelszentralität der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren und sonstigen zentralen Bereiche Erhaltung und Stärkung der Einzelhandels-/ Funktionsvielfalt der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren und sonstigen zentralen Bereiche Erhaltung und Stärkung der Identität der Innenstadt, der Stadtbezirkszentren und sonstigen zentralen Bereiche Erhalt kurzer Wege bzw. Verkürzung der Wege ("Stadt der kurzen Wege") Erhalt und Stärkung der Nahversorgungsstruktur Schaffung von Investitionssicherheit (nicht Renditesicherheit) insgesamt Schaffung einer Entscheidungssicherheit für städtebaulich erwünschte Investitionen Sicherung von Gewerbegebieten für Handwerk und Produzierendes Gewerbe PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENBEDARFS IN DER STADT Prognose der Bevölkerungsentwicklung Perspektiven für den Einzelhandel Nachfrage: Annahmen zur Entwicklung und Kaufkraftpotenzial Annahmen zur Entwicklung der Angebotsseite Prognose: Verkaufsflächenbedarf in Bonn Räumliche Verteilung des nachfrageseitigen Flächenbedarfs MAßNAHMENKONZEPT ZUR STÄRKUNG DES EINZELHANDELS IN DER BUNDESSTADT BONN Grundsätze zur räumlichen Einzelhandelsentwicklung Zentrenrelevanter Einzelhandel ausschließlich in den zentralen Bereichen (Innenstadt, Stadtbezirkszentren und in sonstige zentrale Bereiche) Nicht zentrenrelevanter Einzelhandel in der Innenstadt und in der Gesamtstadt Bonn Instrumentelles Konzept Sortimentszuordnung Vorgehensweise zur Umsetzung Festlegen einer Sortimentsliste Festlegen von Gebieten, in denen alle Sortimente bzw. nur nicht zentrenrelevante Sortimente zulässig sein sollen - auch großflächig Bauleitplanerische Umsetzung der Zielvorstellungen Räumliche Entwicklungsoptionen Zentren Nahversorgung Gewerbegebiete STANDORTTYPOLOGIEN ii

5 5.8.1 Standort Bornheimer Straße Konzeptionelle Bewertung Absatzwirtschaftliche Bewertung Planungsrechtliche Bewertung Strategische Bewertung Standort U-Bahnhof Ramersdorf Konzeptionelle Bewertung Absatzwirtschaftliche Bewertung Planungsrechtliche Bewertung Strategische Bewertung Standort Gartenstraße Konzeptionelle Bewertung Absatzwirtschaftliche Bewertung Planungsrechtliche Bewertung Strategische Bewertung Standort Sportplatz Friesdorf Konzeptionelle Bewertung Absatzwirtschaftliche Bewertung Planungsrechtliche Bewertung Strategische Bewertung Standort Rheinweg Konzeptionelle Bewertung Absatzwirtschaftliche Bewertung Planungsrechtliche Bewertung Strategische Bewertung STADTBEZIRK BONN EINZELHANDELSSITUATION - STADTBEZIRK BONN INNENSTADT UND SONSTIGE ZENTRALE BEREICHE IM STADTBEZIRK BONN Innenstadt Bonn Lage Einzelhandelsangebot Städtebauliche Grobanalyse der Innenstadt Passantenbefragung C-Zentrum Endenich C-Zentrum Kessenich C-Zentrum Neu-Tannenbusch C-Zentrum Nordstadt C-Zentrum Poppelsdorf C-Zentrum Südstadt Weberstraße West D-Zentrum Alt-Tannenbusch D-Zentren Auerberg Amsterdamer Straße und Kölnstraße D-Zentrum Dottendorf D-Zentrum Ippendorf D-Zentrum Röttgen D-Zentren Südstadt Arndtstraße und Bonner Talweg D-Zentrum Venusberg iii

6 6.3 EMPFEHLUNGEN FÜR DIE KÜNFTIGE RÄUMLICHE EINZELHANDELSENTWICKLUNG IM STADTBEZIRK BONN STADTBEZIRK BAD GODESBERG EINZELHANDELSSITUATION - STADTBEZIRK BAD GODESBERG STADTBEZIRKSZENTRUM BAD GODESBERG UND SONSTIGE ZENTRALE BEREICHE IM STADTBEZIRK BAD GODESBERG Stadtbezirkszentrum Bad Godesberg Lage Einzelhandelsangebot Städtebauliche Grobanalyse des Stadtbezirkszentrums Passantenbefragung C-Zentrum Mehlem C-Zentrum Plittersdorf D-Zentrum Friesdorf D-Zentrum Heiderhof D-Zentrum Lannesdorf D-Zentrum Pennenfeld D-Zentrum Rüngsdorf EMPFEHLUNGEN FÜR DIE KÜNFTIGE RÄUMLICHE EINZELHANDELSENTWICKLUNG IM STADTBEZIRK BAD GODESBERG STADTBEZIRK BEUEL EINZELHANDELSSITUATION - STADTBEZIRK BEUEL STADTBEZIRKSZENTRUM BEUEL UND SONSTIGE ZENTRALE BEREICHE IM STADTBEZIRK BEUEL Stadtbezirkszentrum Beuel Lage Einzelhandelsangebot Städtebauliche Grobanalyse des Stadtbezirkszentrums Passantenbefragung C-Zentrum Oberkassel D-Zentrum Ramersdorf D-Zentrum Hoholz EMPFEHLUNGEN FÜR DIE KÜNFTIGE RÄUMLICHE EINZELHANDELSENTWICKLUNG IM STADTBEZIRK BEUEL STADTBEZIRK HARDTBERG EINZELHANDELSSITUATION - STADTBEZIRK HARDTBERG STADTBEZIRKSZENTRUM DUISDORF UND SONSTIGE ZENTRALE BEREICHE IM STADTBEZIRK HARDTBERG Stadtbezirkszentrum Duisdorf Lage Einzelhandelsangebot Städtebauliche Grobanalyse des Stadtbezirkszentrums Duisdorf Passantenbefragung iv

7 9.2.2 C-Zentrum Brüser Berg D-Zentrum Finkenhof D-Zentrum Lengsdorf EMPFEHLUNGEN FÜR DIE KÜNFTIGE RÄUMLICHE EINZELHANDELSENTWICKLUNG IM STADTBEZIRK HARDTBERG GLOSSAR 199 ANHANG 205 TABELLENVERZEICHNIS: Tab. 1: Einzelhandelsangebot Bonn 2005 und 1993 (HGZ)...34 Tab. 2: Einzelhandelsangebot in Bonn: Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet, Umsätze in Mio Tab. 3: Annahmen zu Nachfrageentwicklung und Kaufkraftpotenzial in Bonn im Überblick...70 Tab. 4: Sortimentsliste Bundesstadt Bonn...86 Tab. 5: Einzelhandelsangebot im Stadtbezirk Bonn: Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet, Umsätze in Mio Tab. 6: Einzelhandelsangebot Innenstadt Bonn nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 7: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Endenich nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe119 Tab. 8: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Kessenich nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe121 Tab. 9: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Neu-Tannenbusch nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 10: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Nordstadt nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe124 Tab. 11: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Poppelsdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe126 Tab. 12: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Südstadt Weberstraße West nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 13: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Alt-Tannenbusch nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 14: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Auerberg Amsterdamer Straße nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 15: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Auerberg Kölnstraße nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 16: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Dottendorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe132 Tab. 17: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Ippendorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe133 Tab. 18: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Röttgen nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe v

8 Tab. 19: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Arndtstraße nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe136 Tab. 20: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Bonner Talweg nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 21: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Venusberg nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe137 Tab. 22: Einzelhandelsangebot im Stadtbezirk Bad Godesberg: Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet, Umsätze in Mio Tab. 23: Einzelhandelsangebot Stadtbezirkszentrum Bad Godesberg nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 24: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Mehlem nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 25: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Plittersdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe154 Tab. 26: Einzelhandelsangebot zentraler zereich Friesdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe155 Tab. 27: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Heiderhof nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe157 Tab. 28: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Lannesdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe158 Tab. 29: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Pennenfeld nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe160 Tab. 30: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Rüngsdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe161 Tab. 31: Einzelhandelsangebot im Stadtbezirk Beuel: Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet, Umsätze in Mio Tab. 32: Einzelhandelsangebot Stadtbezirkszentrum Beuel nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe171 Tab. 33: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Oberkassel nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe176 Tab. 34: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Ramersdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe178 Tab. 35: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Hoholz nach Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe Tab. 36: Einzelhandelsangebot im Stadtbezirk Hardtberg: Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet, Umsätze in Mio Tab. 37: Einzelhandelsangebot Stadtbezirkszentrum Duisdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe187 Tab. 38: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Brüser Berg nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe192 Tab. 39: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Finkenhof nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe194 Tab. 40: Einzelhandelsangebot zentraler Bereich Lengsdorf nach Nahversorgungsund Zentrenrelevanz: Verkaufsflächen auf 25 qm gerundet, Anzahl Betriebe195 Tab. A - 1: Betriebe nach Größenklassen in der Bundesstadt Bonn insgesamt: Anzahl und Verkaufsfläche vi

9 Tab. A - 2: Einzelhandelssituation Bonn Gesamtstadt: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. ) und Bindungsquoten Tab. A - 3: Einzelhandelsangebot in Bonn nach Lage: Verkaufsfläche auf 25 qm gerundet Tab. A - 4: Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten 2010 und 2015 in Mio Tab. A - 5: Verkaufsflächenbedarf bis 2015 bei Status-quo-Prognose - Angaben in qm, auf 25 qm gerundet Tab. A - 6: Verkaufsflächenbedarf bis 2015 bei Zielprognose - Angaben in qm, auf 25 qm gerundet Tab. A - 7: Verkaufsflächenbedarf bis 2015 bei Risikoprognose - Angaben in qm, auf 25 qm gerundet Tab. A - 8: Einzelhandelssituation im Stadtbezirk Bonn: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. ) und Bindungsquoten Tab. A - 9: Einzelhandelssituation in den Zentren des Stadtbezirks Bonn: Anzahl Betriebe, Verkaufsfläche (auf 25 qm gerundet) Tab. A - 10: Einzelhandelssituation im Stadtbezirk Bad Godesberg: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. ) und Bindungsquoten Tab. A - 11: Einzelhandelssituation in den Zentren des Stadtbezirks Bad Godesberg: Anzahl Betriebe, Verkaufsfläche (auf 25 qm gerundet) Tab. A - 12: Einzelhandelssituation im Stadtbezirk Beuel: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. ) und Bindungsquoten Tab. A - 13: Einzelhandelssituation in den Zentren des Stadtbezirks Beuel: Anzahl Betriebe, Verkaufsfläche (auf 25 qm gerundet) Tab. A - 14: Einzelhandelssituation im Stadtbezirk Hardtberg: Umsatz, Kaufkraft (je in Mio. ) und Bindungsquoten Tab. A - 15: Einzelhandelssituation in den Zentren des Stadtbezirks Hardtberg: Anzahl Betriebe, Verkaufsfläche (auf 25 qm gerundet) vii

10 ABBILDUNGSVERZEICHNIS: Abb. 1: Umsatzanteile der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel... 8 Abb. 2: Anzahl und Verkaufsfläche der Lebensmittelbetriebe in Deutschland... 8 Abb. 3: Top Ten im Textileinzelhandel Abb. 4: Einzelhandelsumsatz und Internetumsatz in Deutschland...13 Abb. 5: Befragte nach Befragungstagen und Standorten...27 Abb. 6: Alters- und geschlechtsspezifische Verteilung der Befragten...29 Abb. 7: Besuchsmotivation Innenstadt Bonn...30 Abb. 8: Betriebe nach Größenklassen in Bonn: Anzahl und Verkaufsflächen...36 Abb. 9: Anzahl Einzelhandelsbetriebe nach Stadtbezirken...36 Abb. 10: Verkaufsfläche nach Stadtbezirken...37 Abb. 11: Bindungsquoten - Gesamtstadt...38 Abb. 12: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile in Bonn nach Lage - Gesamtstadt...40 Abb. 13: Verkaufsflächen nach Sortimentsbereichen und Lage - Bonn (gesamt)...41 Abb. 14: Bindungsquoten im Sortimentsbereich Nahrungs-/ Genussmittel auf Stadtbezirksebene...43 Abb. 15: Betriebsgrößenklassen der Lebensmittelbetriebe...45 Abb. 16: Betriebstypen der Lebensmittelbetriebe...46 Abb. 17: Imagebewertung - Gesamtstadt...52 Abb. 18: Kopplung von Arbeiten und Einkauf...54 Abb. 19: Pkw-Besitz und Nutzung des Pkw zum Einkauf - Gesamtstadt...55 Abb. 20: Rechnerischer Verkaufsflächenbedarf in Bonn bis Angaben in qm...74 Abb. 21: Verkaufsflächenbedarf nach Nahversorgungs-/ Zentrenrelevanz in qm - untere Variante...78 Abb. 22: Verkaufsflächenbedarf nach Nahversorgungs-/ Zentrenrelevanz in qm - obere Variante...78 Abb. 23: Bindungsquote Stadtbezirk Bonn Abb. 24: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage - Stadtbezirk Bonn Abb. 25: Herkunft der Befragten insgesamt und Herkunft der Befragten aus Bonn - Innenstadt Abb. 26: Konkurrenzstandorte - Innenstadt Abb. 27: Stärken und Defizite - Innenstadt Abb. 28: Bindungsquote Stadtbezirk Bad Godesberg Abb. 29: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage - Stadtbezirk Bad Godesberg Abb. 30: Herkunft der Befragten insgesamt und Herkunft der Befragten aus Bonn - Bad Godesberg Abb. 31: Besuchsmotivation - Bad Godesberg Abb. 32: Konkurrenzstandorte - Bad Godesberg Abb. 33: Stärken und Defizite - Bad Godesberg Abb. 34: Bindungsquote Stadtbezirk Beuel Abb. 35: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage - Stadtbezirk Beuel Abb. 36: Herkunft der Befragten insgesamt und Herkunft der Befragten aus Bonn - Beuel viii

11 Abb. 37: Besuchsmotivation - Beuel Abb. 38: Konkurrenzstandorte - Beuel Abb. 39: Stärken und Defizite - Beuel Abb. 40: Bindungsquote Stadtbezirk Hardtberg Abb. 41: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen- und Umsatzanteile nach Lage - Stadtbezirk Hardtberg Abb. 42: Herkunft der Befragten insgesamt und Herkunft der Befragten aus Bonn - Duisdorf Abb. 43: Besuchsmotivation - Duisdorf Abb. 44: Konkurrenzstandorte - Duisdorf Abb. 45: Stärken und Defizite - Duisdorf KARTENVERZEICHNIS: Karte 1: Tendenzieller Einzugsbereich der Bundesstadt Bonn...28 Karte 2: Straßennetz um Bonn...32 Karte 3: Lebensmittelbetriebe im Stadtgebiet von Bonn...44 Karte 4: Durch Lebensmittelbetriebe nahversorgte Bereiche (500-Meter-Radien)...47 Karte 5: Anteil nahversorgter Einwohner durch Lebensmittelbetriebe (500- Meter-Radien) nach Stadtbezirken...49 Karte 6: Rechnerische Reichweite der Lebensmittelbetriebe...51 Karte 7: Zentrenabgrenzung (1977 mit Fortschreibung und 2006)...58 Karte 8: Zentrenstruktur Bundesstadt Bonn 2005/ Karte 9: Gefährdete und nicht gefährdete Zentren in der Bundesstadt Bonn...62 Karte 10: Räumliche Entwicklungsoptionen - Bundesstadt Bonn...92 Karte 11: Einzelhandel in Gewerbegebieten...97 Karte 12: Zu bewertende Standorte...98 Karte 13: Abgrenzung Einzelhandels-Innenstadt Bonn Karte 14: Abgrenzung zentraler Bereich Endenich Karte 15: Abgrenzung zentraler Bereich Kessenich Karte 16: Abgrenzung zentraler Bereich Neu-Tannenbusch Karte 17: Abgrenzung zentraler Bereich Nordstadt Karte 18: Abgrenzung zentraler Bereich Poppelsdorf Karte 19: Abgrenzung zentraler Bereich Südstadt Weberstraße West (zusätzlich dargestellt sind die zentralen Bereiche Südstadt Bonner Talweg und Arndtstraße) Karte 20: Abgrenzung zentraler Bereich Alt-Tannenbusch Karte 21: Abgrenzung zentrale Bereiche Auerberg Amsterdamer Straße und Kölnstraße Karte 22: Abgrenzung zentraler Bereich Dottendorf Karte 23: Abgrenzung zentraler Bereich Ippendorf Karte 24: Abgrenzung zentraler Bereich Röttgen Karte 25: Abgrenzung zentraler Bereich Venusberg Karte 26: Räumliche Entwicklungspotenziale Innenstadt von Bonn Karte 27: Räumliches Entwicklungspotenzial zentraler Bereich Neu-Tannenbusch. 141 Karte 28: Räumliches Entwicklungspotenzial zentraler Bereich Kessenich Karte 29: Abgrenzung Stadtbezirkszentrum Bad Godesberg ix

12 Karte 30: Abgrenzung zentraler Bereich Mehlem Karte 31: Abgrenzung zentraler Bereich Plittersdorf Karte 32: Abgrenzung zentraler Bereich Friesdorf Karte 33: Abgrenzung zentraler Bereich Heiderhof Karte 34: Abgrenzung zentraler Bereich Lannesdorf Karte 35: Abgrenzung zentraler Bereich Pennenfeld Karte 36: Abgrenzung zentraler Bereich Rüngsdorf Karte 37: Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten Stadtbezirkszentrum Bad Godesberg Karte 38: Räumliche Entwicklungspotenziale zentraler Bereich Mehlem Karte 39: Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Bereich Friesdorf Karte 40: Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Bereich Lannesdorf Karte 41: Abgrenzung Stadtbezirkszentrum Beuel Karte 42: Abgrenzung zentraler Bereich Oberkassel Karte 43: Abgrenzung zentraler Bereich Ramersdorf Karte 44: Abgrenzung zentraler Bereich Hoholz Karte 45: Räumliche Entwicklungsmöglichkeiten Stadtbezirkszentrum Beuel Karte 46: Abgrenzung Stadtbezirkszentrum Duisdorf Karte 47: Abgrenzung zentraler Bereich Brüser Berg Karte 48: Abgrenzung zentraler Bereich Finkenhof Karte 49: Abgrenzung zentraler Bereich Lengsdorf Karte 50: Räumliches Entwicklungspotenzial Stadtbezirkszentrum Duisdorf x

13 1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG Die Bundesstadt Bonn (knapp ) liegt im polyzentralen Ballungsraum der Europäischen Metropolregion Rhein-Ruhr. Im Landesentwicklungsplan NRW ist Bonn als Oberzentrum ausgewiesen, dessen Bedeutung über die Landes- bzw. Staatsgrenzen hinweg wirkt. Zudem kommt Bonn als Bundesstadt eine besondere Bedeutung zu. Die Bundesstadt Bonn weist eine historisch gewachsene Zentrenstruktur auf, bestehend aus der Bonner Innenstadt, den drei Stadtbezirkszentren Bad Godesberg, Beuel und Duisdorf sowie den sonstigen zentralen Bereichen. Die Bundesstadt Bonn verfügt über ein "Räumlich-funktionales Zentrenkonzept" und dessen Fortschreibungen von 1977/ Auf Grund der derzeit stattfindenden Entwicklungen im Einzelhandel, zunehmenden Ansiedlungswünschen von großflächigen Anbietern sowie Neuerungen in der aktuellen Rechtssprechung wurde das Büro Dr. Acocella beauftragt, das bestehende Zentrenkonzept zu überprüfen und fortzuschreiben, mit dem Ziel die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung vor dem Hintergrund künftiger Entwicklungen zu sichern und vorhandene funktionale Qualitäten zu erhalten. Ein weiterer Hintergrund für das Zentren -und Einzelhandelskonzept ist, die durch das Baurecht geschaffene Möglichkeit, die Einzelhandelsentwicklung räumlich zu steuern, wenn damit städtebauliche Ziele erreicht werden sollen. Das Vorgehen bei Prüfverfahren oder Anfragen von Investoren soll mit dem Konzept beschleunigt und optimiert werden. Voraussetzung dafür ist eine umfassende planerische Konzeption, die eine Einzelhandelsuntersuchung zur Grundlage hat. Rechtlich zentrale Voraussetzung für eine räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung, die der Sicherung und Weiterentwicklung des Einzelhandels an zentralen Standorten dienen soll, ist die Abgrenzung der (Einzelhandels-)Innenstadt: Nur wenn klar ist, welcher Bereich einer Stadt als Einzelhandelsinnenstadt bzw. als Einzelhandelszentrum anzusehen ist, kann geprüft werden, ob dieser geschützt werden soll. Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung ist zu beachten, dass die Übertragung einer allgemeinen Sortimentsliste (beispielsweise aus dem Einzelhandelserlass) rechtlich nicht ausreichend ist. Dies entspricht der Maßgabe und den Er- 1 Stand nach LDS NRW. 1

14 kenntnissen, nach denen das Büro Dr. Acocella (bis : AGENDA) seit seinem Bestehen (1993) arbeitet 2. Als Grundlage für die Bonner Sortimentsliste ist die Einzelhandelsstruktur zu analysieren und für die Bundesstadt Bonn abzuleiten, welche Sortimente in Bonn zentrenrelevant sind. Aus der Ausgangslage ergaben sich folgende Arbeitsschritte: Ermittlung der derzeitigen Versorgungssituation der Bundesstadt Bonn, Ermittlung des Entwicklungsbedarfs des Einzelhandels bis zum Jahr 2015, Festlegung strategischer Ziele, planungsrechtlicher Exkurs, Erarbeitung Maßnahmen- und Zentrenkonzept, Bewertung verschiedener Standorte auf ihre allgemeine Eignung für die Ansiedlung von Einzelhandel. 2 Vgl. Birk, H.J.: Der Ausschluß von Einzelhandelsbetrieben in Bebauungsplänen, in: Verwaltungsblätter für Baden-Württemberg, Heft 8, 1988, S. 288 sowie VGH Baden-Württemberg: Urteil vom , AZ 3 S 1259/05 und VG Düsseldorf Urteil vom , AZ 25 K 3211/04 mit Verweis auf OVG NRW Urteil vom

15 2. ALLGEMEINE TRENDS DER EINZELHANDELSENTWICKLUNG Einleitend werden - auch zum Verständnis der Konfliktsituationen zwischen Einzelhandel und Städten - vergangene und in der Tendenz absehbare Trends der Einzelhandelsentwicklung unter planerischen und betriebswirtschaftlichen Aspekten näher beleuchtet. Die Analyse der allgemeinen Einzelhandelsentwicklung ist bedeutsam, da an ihr die Folgen einer Genehmigung von Einzelhandel am "falschen Standort" ablesbar sind. Übertragen auf die Stadt Bonn bedeutet dies, dass es einen Teil der Handelsentwicklung gibt, der nicht durch planerische Konzepte steuerbar ist und sein soll, z.b. die zunehmende Discountorientierung und die Betriebstypenentwicklung. Der steuerbare Bereich der Einzelhandelsentwicklung, nämlich Größenentwicklung und Standorte, muss stärkere Beachtung finden, um ggf. negative Folgen zu vermeiden. Eine Minimierung der negativen Folgen der Einzelhandelsentwicklung ist möglich, wenn diese nur an den städtebaulich für richtig befundenen Standorten stattfindet. Folgende Fragen stehen im Folgenden im Vordergrund: Wodurch sind die stetig zunehmenden Verkaufsflächen je Betriebseinheit im Einzelhandel begründet? Welche betriebswirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflussen die Standortentscheidungen des Einzelhandels? Welche planerischen Probleme ergeben sich aus der allgemeinen Einzelhandelsentwicklung? 2.1 STADTENTWICKLUNG UND EINZELHANDEL Die gesellschaftliche Aufgabe des Einzelhandels liegt in der Versorgung der Bevölkerung mit Gütern. In jeder Stadt betrifft dies zunächst die Deckung der Grundversorgung. In einem Oberzentrum erstreckt sich diese Aufgabe auf die qualifizierte Versorgung mit Gütern des kurzfristigen sowie des mittel- und langfristigen Bedarfs und darüber hinaus mit hochwertigen spezialisierten Gütern. Mit Ausnahme des kurzfristigen Bedarfsbereiches sollen dabei neben der eigenen Bevölkerung auch die Einwohner im Umland des Oberzentrums versorgt werden. Neben dieser eigentlichen Aufgabe des Einzelhandels erzeugt dieser in integrierten Lagen städtische Bedingungen wie Dichte, Frequenz und Mischung. Dem Einzelhandel werden deshalb "stadtbildende Funktionen" zugesprochen: Städtisches Leben, urba- 3

16 ne Attraktivität und Multifunktionalität sind ohne Einzelhandel nur schwer vorstellbar. Im Zuge des Strukturwandels und hier insbesondere der Suburbanisierung der Einzelhandelsstandorte seit Mitte der siebziger Jahre hat die Handelsfunktion jedoch viel von ihrer stadtbildenden Kraft verloren. Um diese stadtbildprägende Kraft aufrechtzuerhalten - und darüber hinaus die Nahversorgung sämtlicher Bevölkerungsteile (auch der immobilen) zu sichern -, bedarf es deshalb der gezielten Lenkung der Einzelhandelsentwicklung. Die Entwicklung des Einzelhandels wird sowohl durch die Anbieter als auch durch die Nachfrager/ Konsumenten bestimmt. Veränderungen auf Anbieterseite (handelsendogene Faktoren) sind z.b. die Konzeption von Betriebstypen (Tante-Emma-Laden, Supermarkt, Discounter, SB-Warenhaus etc.), die Standortdynamik oder die Sortimentsstrukturierungen der unterschiedlichen Anbieter. Zu den handelsexogenen Faktoren gehören vor allem nachfragebedingte Faktoren wie Einkommen, Mobilität und Einkaufsverhalten sowie rechtliche Rahmenbedingungen, die die Einzelhandelsentwicklung entscheidend beeinflussen können. Betrachtet man die Wechselbeziehungen von handelsendogenen und handelsexogenen Faktoren, kann im Allgemeinen davon ausgegangen werden, dass der Einzelhandel nicht vorrangig auf die Bedürfnisse der Nachfrage reagiert, sondern dass die verschiedenen Entwicklungen im Einzelhandel primär durch handelsendogene Faktoren initiiert werden 3. Das Verhältnis von Städten und Einzelhandel hat sich also verändert. Die im Folgenden aufgeführten Veränderungen sind dabei als Beschreibung der tatsächlichen Entwicklung und nicht einer notwendigerweise so stattfindenden Entwicklung zu verstehen. Neben den ökonomischen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen wie zunehmende Mobilität, Konkurrenzdruck etc. sind diese Änderungen in erster Linie autonomem Handeln des Einzelhandels zuzuschreiben Kennzeichen der Einzelhandelsentwicklung 1. Standortqualität der Einzelhandelsagglomerationen: Die Anzahl der Einzelhandelsunternehmen an nicht integrierten Standorten und in Industrie- bzw. Gewerbegebieten steigt. Diese Betriebe tragen zur Auflösung der bestehenden städ- 3 Vgl. Acocella, D.: Einzelhandelskonzepte im Praxistest. Erfahrungen mit dem Märkte- und Zentrenkonzept Freiburg im Breisgau; Dortmund 2004, S. 13f. 4

17 tischen Handelsstrukturen bei. Zudem ist die hohe Zahl an Einzelhandelsbetrieben an nicht integrierten Standorten eine Ursache für die Zunahme des motorisierten Einkaufsverkehrs. 2. Uniformität des Warenangebotes: Die weitere Verbreitung von Filialsystemen mit bundesweit einheitlichem Marktauftritt macht eine Berücksichtigung regionaler bzw. lokaler Wünsche der Konsumenten schwierig oder gar unmöglich. 3. Zunehmende Eigenzentralität: Shopping-Center bzw. gemeinsame Großinvestitionen der Wirtschaftsbereiche Handel, Freizeit und Gastronomie treten als autarke Versorgungszentren mit hohem Erlebniswert in Konkurrenz zu den gewachsenen städtischen Wirtschaftsstrukturen. 4. Betriebstypendynamik: Vergleichbar mit den Produkten der Konsumgüterindustrie unterliegen die Betriebstypen des Handels einem in immer kürzeren Zeitabschnitten stattfindenden Wandel. Die Lebenszyklen der Betriebstypen verkürzen sich: Immer schneller kommen innovative Betriebstypenkonzepte auf und setzen sich durch. Auf Grund der Lösung des Einzelhandels von klassischen Standortfaktoren wie "Einwohnerdichte im Naheinzugsbereich" oder "hohe Passantendichte" kam es zu einer Entwertung traditioneller Einkaufsstandorte und der auf diese Standorte gerichteten infrastrukturellen Einrichtungen. Im Außenbereich der Städte entwickelten sich neue, zum Teil erhebliche Nutzungskonflikte (gewerbliche Nutzung, industrielle Nutzung, Sportstätten, Einzelhandelsnutzung) und ökologische Probleme (Verkehrsaufkommen, Landschaftsverbrauch, Flächenversiegelung). Bei systematischer Betrachtung ist insbesondere auf die nachfolgend dargestellten Faktoren hinzuweisen Städtebauliche Wirkungen der Einzelhandelsentwicklung 1. Die Suburbanisierung der Handelsstandorte gefährdet die Rentabilität stadtbezogener Entwicklungskonzepte sowie von Investitionen der öffentlichen Hand und der privaten Wirtschaft. Die fehlende wirtschaftliche Perspektive führt zum Rückzug weiterer Einzelhandelsunternehmen aus den Innenstädten und zentralen Bereichen. 2. Die aus betriebswirtschaftlichen Effizienzgründen für erforderlich erachtete Mindestverkaufsfläche steigt in allen Einzelhandelsbranchen an und erschwert in Kombination mit der vorherrschenden eingeschossigen Bauweise die Integration der Betriebe in die gewachsenen Strukturen der Innenstädte. Die Multifunktiona- 5

18 lität des Handels und die kleinteiligen Strukturen in den Kernbereichen drohen abhandenzukommen. 3. Die städtische Verkehrssituation gerät in ein Spannungsfeld. Das Flächenwachstum im Handel reduziert die Möglichkeiten, die städtischen Funktionen Wohnen und Versorgung zu mischen und damit das Individualverkehrsaufkommen zu reduzieren. Die schwindende Attraktivität der Innenstadt bzw. der Stadtbezirkszentren und sonstigen zentrale Bereiche als Einkaufsorte hemmt die Bereitschaft, in verbesserte innerstädtische ÖPNV-Konzepte zu investieren. Es ist die Ausnahme, dass autokundenorientierte Einzelhandelsgroßbetriebe im Umland der Städte an öffentliche Verkehrsmittel angebunden werden wollen. Die Größe des Einzugsgebietes des suburbanen Einzelhandels führt zu einem zusätzlichen Anstieg des Individualverkehrs. 4. Die wohnungsnahe Grundversorgung ist nicht mehr garantiert. Als Folge der Suburbanisierung ziehen sich der Handel und andere Infrastruktureinrichtungen (z.b. Poststellen, Bankfilialen) aus den Wohngebieten und dem ländlichen Raum zurück. Die durch den Konzentrationsprozess im Lebensmitteleinzelhandel ausgelöste Erhöhung der durchschnittlichen Betriebsgröße hat zur Folge, dass für Anbieter die Notwendigkeit entsteht, mit diesen größeren Betriebseinheiten auch entsprechend höhere Umsätze zu erwirtschaften. Damit vergrößert sich der notwendige Einzugsbereich jedes Betriebes. Der dadurch ausgelöste Verdrängungswettbewerb reduziert das Angebot zunehmend auf standort- und betriebstypenbezogen optimierte Betriebe: Eine fußläufige bzw. wohnortnahe Nahversorgung durch relativ kleinflächige Lebensmittelbetriebe in Wohnlagen ist wegen der Ausdünnung des Versorgungsnetzes häufig nicht mehr gewährleistet. Die Entwicklung verläuft entgegen dem für die Nahversorgung wichtigen Ziel einer "Stadt der kurzen Wege". Betroffen ist vor allem der immobile Teil der Bevölkerung. Mit dem wachsenden Anteil älterer Menschen steigt so die Zahl potenziell unterversorgter Haushalte. 5. Der Flächenverbrauch der modernen Betriebstypen für großflächige, eingeschossige Verkaufsräume und komfortable Pkw-Stellplatzanlagen sowie die Fokussierung dieser Betriebstypen auf motorisierte Konsumenten aus einem möglichst großen Einzugsgebiet führen zu zusätzlichen Umweltbelastungen. Die aufgezeigten typischen Probleme insbesondere Zentraler Orte beeinträchtigen den innerstädtischen Einzelhandel immer häufiger. Dabei weisen die Einzelhändler auf die Abhängigkeit des Standortes Innenstadt von seiner Erreichbarkeit hin. 6

19 Gleichzeitig muss sich der Handel der Konkurrenz optimal geplanter Shopping-Center mit guter Verkehrsanbindung, Flanierambiente, hochwertigen Anbietern und hohem Organisationsgrad (Werbung, Öffnungszeiten etc.) sowie mit Angeboten zur Freizeitgestaltung stellen. Dies erfordert wiederum an innerstädtischen Standorten eine (bauliche) Aufwertung des Ambientes, z.b. durch Fußgängerzonen, und eine vielfältige Funktionsmischung, um einen innerstädtischen "Erlebnisraum" zu schaffen bzw. auszubauen. 2.2 ENTWICKLUNGEN AUF DER ANBIETERSEITE (HANDELSENDOGENE FAKTOREN) Die wesentlichen für die Stadtentwicklung relevanten Einzelhandelsentwicklungen sind die Betriebstypenentwicklung (z.b. vom Tante-Emma-Laden zum Discounter) und die sich verändernden Standortpräferenzen (z.b. erst wohnortnah, dann Pkworientiert) Betriebstypendynamik Die weitere Auffächerung der Sortimente sowie die zunehmende Polarisierung der Nachfrage zwischen preis- und serviceorientiertem Einkauf führt zu einer entsprechenden Betriebstypenentwicklung. So fächert sich speziell der Niedrigpreisbereich weiter auf in Markendiscounter (Off-Price-Stores), Factory Outlet Center (FOC), Sonderpostenmärkte und traditionelle (Lebensmittel-)Discounter. Abb. 1 (folgende Seite) zeigt beispielhaft die Umsatzanteile der verschiedenen Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel im Zeitraum von 1991 bis Dabei wird deutlich, dass die Umsatzanteile der Lebensmitteldiscounter von rd. 23% 1991 auf rd. 40% 2004 angestiegen sind, die entsprechenden Anteile der Fachgeschäfte und übrigen Lebensmittelläden sind im gleichen Betrachtungszeitraum von rd. 23% auf rd. 11% jedoch deutlich gesunken. Nach gegenwärtigem Kenntnisstand ist allerdings trotz des erheblichen Bedeutungsverlustes der Fachgeschäfte und übrigen Lebensmittelgeschäfte nicht davon auszugehen, dass dieser Betriebstyp komplett aus dem Lebensmitteleinzelhandel verschwindet. Mit dem zunehmenden Anteil älterer Menschen könnte die wohnortnahe Grundversorgung sogar wieder stärker an Bedeutung gewinnen. Welchen Umsatzanteil die Fachgeschäfte und übrigen Lebensmittelgeschäfte künftig haben werden, ist jedoch nicht vorhersagbar. Die Entwicklungen der vergangenen Jahre haben gezeigt, dass sich immer wieder neue Typen entwickeln, u.a. Tankstellenshops und Nachbarschaftsläden. 7

20 Abb. 1: Umsatzanteile der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte Supermärkte Discounter übrige LM-Geschäfte Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage EHI: Handel aktuell 2005/ 2006, Köln, S. 221 Der Anstieg der (Mindest-)Verkaufsfläche erschwert häufig die Integration der neuen Betriebstypen in die gewachsenen Strukturen der Innenstädte bzw. sonstigen zentralen Bereiche, wodurch die Multifunktionalität des Handels abhanden kommen kann. Abb. 2 veranschaulicht die Entwicklung von Verkaufsfläche und Anzahl der Betriebe im Lebensmitteleinzelhandel im Zeitraum von 1991 bis Abb. 2: Anzahl und Verkaufsfläche der Lebensmittelbetriebe in Deutschland Index: 1991 = 100% 140% 130% 120% 110% 100% 90% 80% 70% 60% Betriebe Verkaufsfläche Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage eigener Berechnungen sowie EHI: Handel aktuell 2005/ 2006, S. 222ff. 8