Büromarkt München MarketView

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1 Büromarkt München MarketView Q2 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q1 DE +,8 % Q/Q BIP Q4 DE +,4 % Q/Q IFO INDEX 19,7 Juni 214 BA-STELLENINDEX 13 Juni 214 ALQ MUC,1 % Juni 214 Quick Stats Q2 214 Q/Q Umsatz m² Leerstand 1,3 Mio. m² Spitzenmiete 33, /m² Spitzenrendite 4,4 % Fertigstellungen 6. m² Hot Topics Büroflächenumsatz 4 % unter Vorjahresniveau Durchschnittsmiete steigt erstmals über 16-Euro-Marke Spitzenmiete verzeichnet Anstieg um % Leerstandsrate bleibt stabil bei 7,2 % Nettoanfangsrendite für Premium- Büroimmobilien gibt auf 4,4 % nach ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Die deutsche Wirtschaft legte zum Jahresauftakt gegenüber dem Vorquartal gemessen an der Wachstumsrate des realen Bruttoinlandsprodukts mit,8 % kräftig zu. Auch in München präsentieren sich die wirtschaftlichen Voraussetzungen, und damit die wichtigste Basis für Dynamik am Immobilienmarkt, weiterhin ideal. Durch die Kombination von hoher Wirtschaftsleistung, niedrigsten Arbeitslosenquoten weit unter Bundesdurchschnitt, der Konzentration internationaler Spitzenunternehmen mit höchster Liquidität sowie besten Zukunftsprognosen bleibt die bayerische Landeshauptstadt einer der gefragtesten Immobilienmärkte in ganz Europa. Dies belegt auch das laufend hervorragende Abschneiden in diversen Standortrankings, z.b. in der von Financial Times durchgeführten Studie European Cities and Regions of the Future 214/21, in der München als bester deutscher Vertreter einen hervorragenden sechsten Platz belegte. Büromarkt Der Büroflächenumsatz in München belief sich im ersten Halbjahr auf 38.8 m² und blieb damit 4 % unter dem Vorjahresvergleichswert. Das zweite Quartal schloss dabei mit m² rund 13 % schwächer ab als das Erste, was vor allem auf das Ausbleiben von Großabschlüssen zurückzuführen war. Dennoch verbuchte München das beste Quartalsergebnis unter den deutschen Top -Standorten. In Folge eines hohen Fertigstellungsvolumens in der ersten Jahreshälfte von 16.1 m² (2 % spekulativ) stieg der Büroleerstand seit dem Vorjahr minimal an. Die Leerstandsrate blieb stabil bei 7,2 %. Durch die verstärkte Beteiligung hochpreisiger Mietabschlüsse am Umsatz knackte die gewichtete Durchschnittsmiete erstmalig die 16-Euro- Marke. Die erzielbare Spitzenmiete lag wie im ersten Quartal bei 33, /m²/monat und damit % über dem Vorjahreswert. Investmentmarkt Der gewerbliche Immobilienmarkt in München ist weiterhin eine Hochburg für nationale und internationale Investoren. Im ersten Halbjahr summierte sich das Investmentvolumen auf stattliche knapp 2, Mrd.. Somit wurde 22 % mehr investiert als im entsprechenden Vorjahreszeitraum und so viel wie an keinem anderen der deutschen Top -Märkte. Gleichzeitig wurde das stärkste erste Halbjahr seit dem Boomjahr 27 registriert. Büroimmobilien waren mit 6 % des Investmentvolumens die meist gehandelte Assetklasse. Auch Hotels (17 %) und Handelsimmobilien (16 %) erwiesen sich als beliebte Anlageziele. Im Bereich risikoarmer Core-Büroinvestments sind, bei nach wie vor streng limitiertem Produktangebot, Spitzenrenditen von 4,4 % erzielbar. Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q2 213 Q2 214 J/J 1 Bestand, in Mio. m² 21,1 21,21 + 1, % Umsatz, kum. in 1. m² 321,1 38,8 3,8 % Leerstand, in Mio. m² 1,1 1,3 + 1,3 % Leerstandsrate, in % 7,2 7,2 ±, %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 31, 33, + 4,8 % Spitzenrendite, in % 4,7 4,4,3 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,8 % 214, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt München MarketView 2 UMSATZ Der Münchner Vermietungsmarkt hat das Halbjahr mit Grafik 1: Büroflächenumsatz einem Umsatz von 38.8 m² abgeschlossen, was einem Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert von 4 % entspricht. Auch in den jeweils ersten Halbjahren der vergangenen zehn 1. Jahre wurden durchschnittlich rund 3 % mehr Flächen 9 umgesetzt (317.2 m²). Grund für das schwächere Abschneiden waren vor allem die fehlenden Großabschlüsse 1-Jahresdurchschnitt: m² über. m² im zweiten Quartal, wohingegen diese den 7 Aus-, Umsatz im ersten Jahresviertel noch zu knapp % stützten. Weiterbildung 6 Handel Auch die Eigennutzerbeteiligung war im ersten Halbjahr mit 2% 16% lediglich 4 % deutlich geringer als in der Vorjahresperiode, 4 als der Anteil noch bei 23 % lag. Die Anzahl an registrierten Abschlüssen insgesamt gab im Jahresvergleich Restl. um 6 % 3 nach. Hingegen erhöhte sich die durchschnittlich Branchenvergebene 2 Berater 4% Fläche pro Transaktion leicht um 3 % auf 848 m². 1% Die größten Abschlüsse des laufenden Jahres bleiben demzufolge weiterhin die Top-Anmietungen aus dem ersten EDV Quartal, u.a. durch BayWa, BrainLab und das Bayerische Industrie, 13% Ministerium für Gesundheit und Pflege. Im zweiten Quartal prägten vor allem zwei Mietverträge im Neubauprojekt CONNEX am Frankfurter Ring sowie ein neuer Abschluss im Quartier Hirschgarten, jeweils zwischen 3. m² und 4. m² groß, das Marktgeschehen. 82 % des Halbjahresumsatzes (22. m²) ging auf Vermietungen in der Stadt München zurück, die somit das Umland klar distanzierte. Umsatzstärkster Teilmarkt, wiederum begünstigt durch die Großabschlüsse durch BayWa und Bayerisches Ministerium für Gesundheit und Pflege, war die Innenstadt Süd-Ost mit anteiligen 17 % (2.7 m²), vor dem Stadtgebiet Nord- West mit 12 % (36. m²) und dem Umland Nord-Ost mit 11 % (33. m²). Im Branchenvergleich hatten Handelsunternehmen, die allein für drei der sechs größten Abschlüsse verantwortlich waren, den höchsten Umsatzanteil von 16 % (48.6 m²). Gewohnt stark präsentierten sich zudem die Berater mit 1 % (4.4 m²), gefolgt von der EDV- Branche mit 13 % (39. m²). Der Anteil des für München bedeutenden TMT-Sektors lag zusammengefasst bei 19 %. LEERSTAND Das hohe Fertigstellungsvolumen im ersten Halbjahr von 16.1 m² (2 % spekulativ) ließ den Büroleerstand in München seit Jahresbeginn leicht auf 1, Mio. m² ansteigen. Im Vergleich mit dem Vorjahr stehen heute knapp 18. m² (+ 1 %) mehr Büroflächen leer. Die soliden Umsatzergebnisse verhinderten dabei eine deutlichere Zunahme. Fertigstellungen, Abrisse und Umnutzungen ließen im gleichen Zeitraum den Bürobestand um gut 2. m² auf 21,2 Mio. m² wachsen. Hieraus resultiert eine aktuelle Leerstandsrate für München von 7,2 %, die damit stabil auf dem Vorjahresniveau blieb. Addiert man zum Leerstand die freien Untermietflächen (34. m²) sowie die spekulativen Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate (76.7 m²) hinzu, so liegt die Angebotsfläche aktuell bei 1,6 Mio. m². Die niedrigste Leerstandsrate von 2, % wurde zum Halbjahr im Teilmarkt Innenstadt Zentrum markiert, die Höchste von 17, % im Umland Süd-Ost. Der stärkste Leerstandsabbau konnte in der Innenstadt Süd-West registriert werden. Hier ging der Leerstand in den letzten zwölf Monaten um 42 % zurück, was primär auf gute Vermietungsleistungen in modernen Bürogebäuden, z.b. an der Theresienhöhe, zurückzuführen war. Den höchsten Leerstandsanstieg hingegen gab es, vorwiegend bedingt durch spekulatives Neufertigstellungsvolumen, mit +4 % im Stadtgebiet Nord-West. Bau 9% 1 Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Restl. Branchen 41% Forschg., Pharma, Biotech 6% Q1 Q2 Q3 Q4 Industrie, Bau 9% *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q2 214 Leerstand Handel 16% EDV 13% Leerstandsrate Berater 1% 1, 9, 8, 7, 6,, 4, 3, 2, 1,, 214, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete/ Gewichtete Durchschnittsmiete Q2 214 Grafik : Mietpreisindex 3 2 Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Die positive Entwicklung der deutschen Wirtschaft, verbunden mit der ungebrochen hohen Nachfrage nach Büroflächen am attraktiven Immobilienstandort München, ließ die Mieten auch in der ersten Jahreshälfte weiter ansteigen. Vor allem die zahlreichen Abschlüsse in Münchens zentral gelegenen Premium-Objekten, wie z.b. Palais an der Oper, Maximilianhöfe und Hofgarten Palais, trugen dazu bei, dass die gewichtete Durchschnittsmiete (Betrachtungszeitraum = 12 Monate) mit 16,1 /m²/monat erstmalig seit über zehn Jahren die 16-Euro-Marke überschritten hat. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahresniveau betrug deutliche 9 %. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für beste Büroflächen in der bayerischen Landeshauptstadt markierte im gleichen Zeitraum einen Anstieg von % auf 33, /m²/monat. Bei der realisierten Spitzenmiete (Median aus 3 % des Umsatzes der teuersten Vermietungsabschlüsse) stand sogar ein Vorjahresplus von mehr als 18 % auf einen aktuellen Wert von knapp 39, /m²/monat zu Buche. Hinsichtlich der höchsten jährlichen Mietpreissteigerung lag das Stadtgebiet Nord-Ost an der Spitze. Hier wurde mit 1,82 /m²/monat im Schnitt 22 % mehr für Büroflächen gezahlt als im Vorjahr, wofür vor allem Abschlüsse in erst kürzlich fertiggestellten Immobilien, wie z.b. in der Parkstadt Schwabing und im Arabellapark, verantwortlich waren. Am stärksten nachgegeben hat die Durchschnittsmiete hingegen mit einem Minus von 11 % im Umland Süd-Ost. Q2 214 Büromarkt München MarketView Anlässlich der seit dem Vorjahr gestiegenen Spitzenmiete kletterte der CBRE-Mietpreisindex (Referenzwert = Q1 1986) um elf Indexpunkte auf einen aktuellen Stand von 239. Für Gesamtdeutschland konnte der Indikator zwei Punkte gut machen und lag zum Halbjahr bei 211 Indexpunkten Grafik 6: Büroflächenpipeline Deutschland München 1-Jahresdurchschnitt: 2.3 m² PIPELINE Das Fertigstellungsvolumen (Neubauten und Sanierungen) war in den vergangenen sechs Monaten mit 16.1 m² deutlich höher als im entsprechenden Vorjahreszeitraum, in dem beinahe zwei Drittel weniger Büroflächen auf den Markt kamen. 2 % der Flächen, die in München im ersten Halbjahr fertig gestellt wurden, waren zum Abschluss der Bauarbeiten noch unvermietet. Für die bevorstehende zweite Jahreshälfte umfasst die Projektpipeline nur noch rund 7.1 m². Hiervon sind 82 % bereits vorvermietet bzw. an Eigennutzer vergeben. Im Gesamtjahr 214 ist somit von Fertigstellungen in Höhe von ca m² auszugehen. Dieser Wert läge knapp unterhalb des 1-Jahresdurchschnitts (2.3 m²). 21 wird sich das Fertigstellungsvolumen aller Voraussicht nach leicht rückläufig entwickeln. Derzeit liegen konkrete Informationen über Projekte mit einer Gesamtfläche von m² vor, wovon aktuell noch knapp die Hälfte unvermietet ist. Der Großteil der Flächen befindet sich bereits im fortgeschrittenen Bauzustand fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer Die Fertigstellungsprognose für das Jahr 216 beträgt insgesamt m². Bliebe es beim aktuellen Vorvermietungsstand von 11.2 m² (inkl. Eigennutzungen), so würden gut % der Flächen spekulativ errichtet werden. Davon ausgehend, dass die erfahrungsgemäß hohe Nachfrage nach attraktiven Neubauflächen weiter anhält, wird sich die Vorvermietungsquote aber sukzessive erhöhen , CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q2 214 Büromarkt München MarketView 4 PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Innerhalb der Fertigstellungspipeline bis einschließlich 216 entfällt der höchste Flächenanteil von knapp 18 % (94. m²) auf den Teilmarkt Stadtgebiet Nord-West. Das größte Projekt ist hier das CONNEX im Stadtteil Milbertshofen-Am Hart. Für mehr als die Hälfte der Flächen im Teilmarkt konnten bereits Vorvermietungen abgeschlossen werden bzw. sie sind an Eigennutzer vergeben. Der zweithöchste Anteil an den bis 216 absehbaren Projekten von 17 % (89. m²) kommt im Umland Nord-Ost auf den Markt. Hier entsteht neben dem Allianz Deutschland Campus in Unterföhring unter anderem auch der achte Bauabschnitt des Business Campus München:Garching. Mit 4 % entfällt der Großteil der Teilmarktpipeline auf Eigennutzungen. Anteilige 43 % stehen noch zur Anmietung zur Verfügung. Das Stadtgebiet Nord-Ost, mit Projekten wie z.b. der Sanierung der BayWa-Zentrale im Arabellapark oder dem kurz vor Baubeginn stehenden Microsoft Headquarter in der Parkstadt Schwabing, belegt 1 % (79. m²) an der Gesamtpipeline. Lediglich 19 % davon sind noch unvermietet. INVESTMENT Nach dem sehr starken Jahresauftakt, als in München bereits ein gewerbliches Investmentvolumen von über 1 Mrd. erzielt wurde, lag der Umsatz im zweiten Quartal mit 943 Mio. ebenfalls auf einem hervorragenden Niveau. In Summe wurde im ersten Halbjahr mit knapp 2 Mrd. der Vorjahreswert deutlich um 22 % übertroffen und damit die drittbeste erste Jahreshälfte nach den Rekordjahren 26 und 27 registriert. Bei nahezu identischer Anzahl an Abschlüssen wurde vor allem bei Investments über 1 Mio. mehr Umsatz erzielt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum (+11 %). Innerhalb dieser Kategorie wurde z.b. im zweiten Quartal das Hotel Holiday Inn München City Centre von Ivanhoé Cambridge an Apollo im Rahmen eines Portfolios veräußert. Büroimmobilien waren im ersten Halbjahr mit 1,1 Mrd. für mehr als die Hälfte des Investmentvolumens verantwortlich und damit die umsatzstärkste Assetklasse. Die durch CBRE begleiteten Transaktionen in der östlichen und westlichen Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite Q2 214 PROGNOSE Der weiteren Umsatzentwicklung am Münchner Vermietungsmarkt blicken wir optimistisch entgegen und gehen für das Gesamtjahr 214 nach wie vor von der im ersten Quartal geäußerten Jahresprognose von rund 6. m² aus. Unter dem Einfluss der ungebrochen hohen Nachfrage nach Büroflächen in München werden die Mieten ihre Aufwärtsentwicklung weiter fortsetzen. Durch die hohe Liquidität am Markt wird dies insbesondere auch das Premium-Segment betreffen, so dass auch bei der erzielbaren Bürospitzenmiete bis zum Jahresende ein weiterer Anstieg absehbar ist Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j.Bundesanleihe (in %) Münchner Innenstadt mit einem Gesamtvolumen von knapp 31 Mio. leisteten hierzu einen erheblichen Beitrag. Darüber hinaus erhöhte sich der erzielte Umsatz aus dem Verkauf von Hotels um den Faktor Sieben auf 324 Mio. sowie der von Handelsimmobilien um den Faktor Drei auf 313 Mio.. Im Hotelsegment gab es insgesamt sieben Transaktionen, darunter neben dem Holiday Inn in der Hochstraße z.b. das Eurostars Grand Central im Arnulfpark. Bei Handelsimmobilien war das Resultat hauptsächlich auf zwei großvolumige Investments in 1a-Handelslagen zurückzuführen, wobei das Angebot von Handelsprodukten in München insgesamt streng limitiert bleibt. Sechs der zehn größten Deals im ersten Halbjahr gingen auf internationale Investoren zurück, die ihren Umsatzanteil gegenüber dem Vorjahr erheblich um 64 % auf beinahe die Hälfte des Gesamtvolumens (4 %) ausbauen konnten. Als aktivste Käufergruppe zeichneten Asset- und Fondsmanager für 3 % des Investmentumsatzes verantwortlich. Hierzu trug auch der durch CBRE begleitete Verkauf des Core-Objekts Renaissance Haus an einen internationalen Investmentmanager bei. Es folgten mit anteiligen 21 % Offene Immobilien- und Spezialfonds, vor Privatinvestoren mit 17 %. Auf Verkäuferseite verbuchten Projektentwickler und Bauträger den höchsten Anteil von 22 % des Gesamtvolumens. Weitere 2 % resultierten aus Verkäufen durch Asset- und Fondsmanager, vor Immobilienaktiengesellschaften/REITs mit anteiligen 14 %. Neben nach wie vor bevorzugt gehandelten Core- und Core Plus-Büroimmobilien investierten die Anleger im ersten Halbjahr auch verstärkt mit der Zielsetzung künftiger Wertsteigerungen. Die Nettoanfangsrendite im Premium-Bürosegment liegt weiterhin bei 4,4 %, hat damit jedoch seit dem Vorjahr um,3 %-Punkte nachgegeben Stadtg. N/W Umland N/O Stadtg. N/O spekulativ vorvermietet Eigennutzer Innen. S/O Innen. N/W , CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Innenstadt Nord-Ost ,7 14, 23, 22,3 Innenstadt Nord-West ,2 1, 2, 17,96 Innenstadt Süd-Ost ,3 12, 2, 14,78 Innenstadt Süd-West ,7 12, 2, 16,8 Innenstadt Zentrum , 2, 33, 31,63 Stadtgebiet Nord-Ost , 12, 2, 1,82 Stadtgebiet Nord-West ,7 12, 19, 14,8 Stadtgebiet Süd-Ost ,3 11, 16, 12,74 Stadtgebiet Süd-West ,9 11, 16, 12,17 Umland Nord-Ost ,6 8, 12, 9, Umland Nord-West 8.7 6,9 8, 11, 8,73 Umland Süd-Ost , 8, 12, 9, Umland Süd-West , 8, 13, 12,6 GESAMT ,2 8, 33, 16,1 Q2 214 Büromarkt München MarketView 214, CBRE GmbH

6 Q2 214 Büromarkt München MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Tobias Brandt Senior Analyst CBRE Isartorplatz München t: e: Agency München Rainer Knapek Managing Director Head of Agency München CBRE Isartorplatz München t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden. 214, CBRE GmbH

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