Büromarkt München MarketView

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1 Büromarkt München MarketView Q3 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q2 214,2 % Q/Q BIP Q ,7 % Q/Q IFO INDEX 14,7 Sept. 214 BA-STELLENINDEX 17 Sept. 214 ALQ MUC,1 % Sept. 214 Quick Stats Q3 214 Q/Q Umsatz 18.3 m² Leerstand 1,49 Mio. m² Spitzenmiete 33, /m² Spitzenrendite 4,4 % Fertigstellungen 4.9 m² Hot Topics Büroflächenumsatz reduziert sich um 3 % Mietpreise setzen ihren Aufwärtstrend fort Spitzenmiete seit Jahresbeginn stabil Leerstandsrate leicht unter Vorjahresniveau Nettoanfangsrendite für Premium- Büroimmobilien seit Jahresbeginn stabil bei 4,4 % ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Unter dem Einfluss der geopolitischen Unwägbarkeiten in Osteuropa und Nahost sowie verhaltener globalwirtschaftlicher Dynamik wurden die Wachstumsprognosen für die deutsche Wirtschaft für 214 (+1,7 %) und 21 (+1,8 %) gemäß Consensus Forecast leicht nach unten korrigiert. Dennoch präsentieren sich die wichtigsten Fundamentaldaten am Wirtschaftsstandort Deutschland weiterhin solide. Speziell der Arbeitsmarkt erweist sich durch die im Vergleich zum Vorjahr gestiegenen Erwerbstätigen- und rückläufigen Arbeitslosenzahlen als krisenresistent. Auch der Stellenindex der Bundesagentur für Arbeit (BA-X), der die saisonbereinigte Entwicklung der Arbeitskräftenachfrage abbildet, hat seit dem Vorjahr um 11 Punkte angezogen. Die bayerische Landeshauptstadt München mit ihrem angrenzenden Umland repräsentiert dabei weiterhin die wirtschaftsstärkste Region Deutschlands mit dem größten Bevölkerungszuwachs und der geringsten Arbeitslosenquote von aktuell,1 %. Büromarkt Von Januar bis Ende September 214 wurde am Münchner Bürovermietungsmarkt ein Gesamtumsatz von m² registriert. Rund 4 % hiervon entfielen auf Eigennutzungen. Im Vergleich mit dem entsprechenden Vorjahreszeitraum ist der Flächenumsatz somit um gut 3 % zurückgegangen, was vorrangig auf das Ausbleiben von Großabschlüssen im zweiten und dritten Quartal zurückzuführen ist. Durch die hohe Nachfrage speziell nach modernen Büroflächen in innenstadtnahen Lagen zogen die Mietpreise in München weiter an. Die gewichtete Durchschnittsmiete verzeichnete ein Vorjahresplus um gut % auf 1,82 /m²/monat. Die erzielbare Spitzenmiete liegt derzeit mit 33, /m²/monat rund 3 % über dem Vorjahresniveau. Bei der Leerstandsquote (exkl. Untervermietungsflächen) wurde ein Rückgang um,1 %-Punkte auf aktuell 7, % markiert. Investmentmarkt Die Investitionsdynamik am gewerblichen Münchner Immobilienmarkt setzt ihren Höhenflug ungebrochen fort. 214 wurden bislang 3, Mrd. in gewerbliche Produkte investiert und somit 37 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Seit Beginn der Statistik wurde zwischen Januar und September kein höheres Investmentvolumen registriert. Allein 1,6 Mrd. resultierten dabei aus dem zurückliegenden dritten Quartal, das dank fünf Großabschlüssen über 1 Mio. fast doppelt so umsatzstark war wie das Vorquartal. Im laufenden Jahr entfiel 72 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien, jeweils 1 % auf Einzelhandelsobjekte und Hotels. Die Nettoanfangsrendite für beste Bürogebäude in Münchens Toplagen blieb seit Jahresbeginn stabil bei 4,4 %. 1 Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q3 213 Q3 214 J/J Insgesamt Bestand, in Mio. zeigten m² sich die Investoren 21,4 wieder risikofreudiger 21,21 als +,8 in % der Vergangenheit und sorgten auch an Sekundär-standorten für steigende Investitionsvolumina. Umsatz, kum. in 1. m² 433,9 419,2 3,4 % Leerstand, in Mio. m² 1, 1,49,7 % Leerstandsrate, in % 7,1 7,,1 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 32, 33, + 3,1 % Spitzenrendite, in % 4,7 4,4,3 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) , % 214, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt München MarketView 2 UMSATZ Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres wurde in den vergangenen neun Monaten gut 3 % weniger Büroflächenumsatz getätigt. Gleichzeitig reduzierte sich der Eigennutzeranteil von 2 % im Vorjahr auf aktuell 4 %. Die reine Vermietungsleistung hingegen markierte einen Anstieg um 16 %. Hierdurch wird deutlich, wie maßgeblich Eigennutzungen speziell im ersten Halbjahr 213 den Umsatz im der bayerischen Landeshauptstadt stützten. Vor allem in den beiden letzten Quartalen zeichnete sich ab, dass Unternehmen vor dem Hintergrund der etwas verlangsamten Konjunkturentwicklung zögerlicher am Markt agieren als in der Vergangenheit. Sowohl im zweiten als auch im dritten Quartal wurde kein Großabschluss über. m² getätigt, wobei speziell in Q3 der Flächenumsatz mit nur 18.3 m² auf einem für Münchner Verhältnisse unterdurchschnittlichen Niveau blieb. Die größte Transaktion war hier die von CBRE begleitete Anmietung von rund 4.3 m² Bürofläche in der Nähe des Olympiaparks durch einen asiatischen Automobilkonzern. Kleinflächige Abschlüsse unterhalb der m²-grenze hingegen machten beinahe ein Drittel des Quartalsumsatzes aus. Jahreskumuliert betrachtet wurde im Teilmarkt Innenstadt Süd-Ost mit 8.4 m² (14 %) der höchste Flächenumsatz verbucht. Gut die Hälfte hiervon resultierte aus den Abschlüssen durch BayWa und das Bayerische Staatsministerium für Gesundheit und Pflege in der Nähe des Ostbahnhofs aus dem ersten Quartal. Es folgte die Innenstadt Nord-West mit.2 m² (12 %), wobei hier auffällig viele Transaktionen im mittleren Größensegment, vorwiegend in den Stadtteilen Maxvorstadt und Moosach, auschlaggebend waren. Im Branchenvergleich führten Handelsunternehmen mit 6.1 m² (14 %) die Umsatzauswertung an, vor Beratern mit 8. m² (14 %) und EDV-Unternehmen mit 48.9 m² (12 %). Auf den am Standort München stark etablierten Technologie-, Medienund Telekommunikationssektor, in dem die EDV-Branche ebenfalls mitberücksichtigt ist, entfielen 21 % des Umsatzvolumens im laufenden Jahr. LEERSTAND Der Büroleerstand entwickelte sich seit dem Halbjahr leicht rückläufig auf aktuell 1,49 Mio. m² (exkl. Untermietflächen). Somit sind in München derzeit,8 % weniger Büroflächen unvermietet als im Vorjahreszeitraum. Anteil daran hatten vor allem die hohen Vorvermietungsquoten in inzwischen fertiggestellten Projekten, z.b. dem Forum am Hirschgarten im Münchner Westen oder dem Arabeska im Arabellapark, aber auch die Umnutzung nicht mehr marktfähiger Büroflächen in andere Nutzungsarten in Kombination mit über weite Strecken soliden Umsatzergebnissen. Die Leerstandsrate beträgt derzeit 7, % und liegt damit,1 %-Punkte unter dem Vorjahreswert. Innerhalb der Stadt München stehen ca.,7 % des Bürobestandes leer, im Umland sind es rund 12, %. Im Teilmarktvergleich hat sich der Leerstand in der Innenstadt Süd-Ost mit -36 % seit September letzten Jahres am Stärksten abgebaut, wobei hier vor allem die zuvor erwähnten Großabschlüsse aus Q1 entscheidend waren. Das deutlichste Leerstandsplus von +6 % gab es im Stadtgebiet Nord-West, beeinflusst unter anderem von der Fertigstellung des 88North zu Jahresbeginn, in dem noch Flächen verfügbar sind. Aus Leerstand, freien Untermietflächen (3. m²) und spekulativen Fertigstellungen der kommenden zwölf Monate (79. m²) ergibt sich ein aktuelles Flächenangebot von 1,9 Mio. m² (-3 % ggü. Q3 213). Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt: m² Restl. Branchen 41% Sonst. Dienstl. 7% 1-Jahresdurchschnitt: 7,9 % Q1 Q2 Q3 Q4 *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q3 214 Leerstand Handel 14% Industrie, Bau 12% Leerstandsrate Berater 14% EDV 12% 1, 9, 8, 7, 6,, 4, 3, 2, 1,, 214, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete/ Gewichtete Durchschnittsmiete Q3 214 Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Als Folge der hohen Nachfrage nach modernen Büroflächen in innenstadtnahen Lagen zogen die Mietpreise in München weiter an. Die gewichtete Durchschnittsmiete, berechnet aus allen Abschlüssen der vergangenen zwölf Monate, verzeichnete ein Vorjahresplus um gut % auf 1,82 /m²/monat. Dieser Wert liegt rund 1 % über dem Mittel der letzten fünf Jahre. Innerhalb der Münchner Stadtgrenzen wurden durchschnittlich 17,16 /m²/monat für Büroflächen gezahlt (+7 % ggü. Q3 213), im Umland lag der entsprechende Wert bei 9,6 /m²/monat (-1 %). Bezogen auf die Durchschnittsmiete wurde die höchste jährliche Mietsteigerung von 2 % auf 24,17 /m²/monat im Teilmarkt Innenstadt Nord- Ost nachgewiesen. Ausschlagegebend waren dabei mehrere hochpreisige Abschlüsse in den besten Immobilien dieser Lage, wie z.b. Alte Bayerische Börse, Ludwigpalais und Lehel Carré. Bei der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete für erstklassig ausgestattete Büroflächen in Münchens Toplagen gab es vorerst keine Veränderung. Diese liegt seit Jahresbeginn stabil bei 33, /m²/monat und damit 3 % über dem Vorjahresniveau. Für besonders exklusive Flächen in Münchner Prestigeobjekten, wie z.b. Palais an der Oper oder Hofgartenpalais, wo aktuell noch Büroflächen verfügbar sind, gehen die Mieten über das Niveau der erzielbaren Spitzenmiete hinaus. Die realisierte Spitzenmiete (Median aus 3 % der teuersten Mietabschlüsse der letzten zwölf Monate) erhöhte sich seit dem Vorjahr um 3 % auf 36, /m²/monat. Der CBRE Mietpreisindex für München blieb aufgrund der stabilen erzielbaren Spitzenmiete auf dem Niveau vom Jahresbeginn von 239 Indexpunkten. Für Gesamtdeutschland erhöhte sich der Wert durch die gestiegene Spitzenmiete in Hamburg gegenüber letztem Quartal um zwei Punkte auf 211,6 Indexpunkte. Q3 214 Büromarkt München MarketView Deutschland Grafik 6: Büroflächenpipeline 4 3 München PIPELINE Im Jahr 214 wurden in München bislang 17. m² Bürofläche (Neubauten und Kernsanierungen) fertiggestellt. Dies entspricht einem Vorjahresplus von 1 %, war jedoch 7 % weniger als durchschnittlich in den ersten drei Quartalen der letzten fünf Jahre auf den Münchner Markt kam. Durch die hohe mieterseitige Nachfrage nach Flächen mit modernem Ausstattungsstandard wurde lediglich 2 % der Fertigstellungsmasse unvermietet dem Bestand zugeführt. Zu den größten Bauabschlüssen zählte neben den bereits erwähnten Büroobjekten Forum am Hirschgarten, Arabeska und 88North auch die neue Firmenzentrale der Swiss Life AG im nordöstlich des Münchner Stadtgebiets gelegenen Garching Jahresdurchschnitt: 2.3 m² fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer Im vierten Quartal ist noch von Fertigstellungen in Höhe von rund 67.2 m² auszugehen, darunter z.b. das Büro- und Einzelhandelsprojekt Mona im Münchner Stadtteil Moosach, das im Oktober eröffnet wurde. Der spekulative Anteil an den absehbaren Bauabschlüssen bis Jahresende beträgt lediglich noch 7 %. Für 21 beinhaltet die Büroflächenpipeline Projekte mit einem Volumen von m². Damit würde in etwa die gleiche Fläche fertiggestellt, wie 214 und rund 3 % weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Rund 44 % hiervon sind noch unvermietet, knapp ein Drittel entfällt auf Eigennutzungen. Im Jahr 216 ist 323. m² Fertigstellungsfläche absehbar. Durch die hohe Vorvermietungsquote von über % (inkl. Eigennutzungen) erfolgte für beinahe die Hälfte der Flächen bereits der Baubeginn , CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt München MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Innerhalb des Pipelinezeitraums bis einschließlich 216 entsteht das größte Flächenvolumen von 96.4 m² im Teilmarkt Innenstadt Süd-Ost. Gut die Hälfte der dort projektierten Neubau- und Sanierungsflächen sind noch unvermietet. Dies gilt unter anderem auch für das im Entwicklungsquartier Werksviertel am Ostbahnhof entstehende Bürogebäude M-Tower. Ähnlich hoch ist das bis 216 absehbare Volumen mit 94. m² im Teilmarkt Stadtgebiet Nord- West. Über 3 % und damit ein Großteil der Flächen entfällt hier auf Eigennutzungen. Fast drei Viertel der Projektflächen befinden sich bereits im Bau, darunter z.b. das CONNEX am Frankfurter Ring und das H 2 O in der Moosacher Straße. Der spekulative Anteil an der Teilmarktpipeline beträgt momentan 41 %. Mehrere größere Projekte, wie z.b. die Sanierung der BayWa-Zentrale im Arabellapark oder der Neubau des deutschen Microsoft Headquarters in der Parkstadt Schwabing, sorgen im Stadtgebiet Nord-Ost ebenfalls für ein hohes Pipelinevolumen von insgesamt 92.4 m². Weniger als ein Drittel der Flächen sind dort noch am Markt verfügbar. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top Innen. S/O Stadtg. N/W Stadtg. N/O spekulativ vorvermietet Eigennutzer Umland N/O Innen. Zentr. *Grundgesamtheit aus 2 Teilmärkten INVESTMENT Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Gewerbliche Immobilienanlagen in München sind bei den Benchmarkrendite Investoren weiterhin heiß begehrt. Insgesamt summierte sich das Transaktionsvolumen in den vergangenen drei Quartalen 3 6 auf 3, Mrd. und lag somit 37 % über dem Wert des Vorjahresvergleichszeitraums. Dabei wurde bereits vor Beginn 2 des letzten Jahresviertels mehr investiert, als jeweils in den Gesamtjahren 28 bis 211 und auch nur minimal 2 4 weniger als 212. Damit war München der mit Abstand umsatzstärkste deutsche Investmentmarkt und übertraf z.b. 1 3 die Bundeshauptstadt Berlin auf Rang zwei um rund 37 %. Das entscheidende Fundament lieferten dabei neun Großabschlüsse 1 2 über 1 Mio.. Somit wurden in dieser Kate- gorie dreimal mehr Deals getätigt als im Vorjahr, das 1 entsprechende Investmentvolumen erhöhte sich um das 3,7- fache. Fünf der neun Abschlüsse resultierten dabei allein aus dem dritten Quartal, das mit 1,6 Mrd. fast doppelt so Q3 214 umsatzstark war wie Q2. Mit dem Verkauf des Büroobjekts Theresie von einem kanadischen Pensionsfonds an Deka so Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j.Bundesanleihe (in %) wie eines Verwaltungsgebäudes in Unterföhring von einem amerikanischen Investmentfonds an Allianz toppten zwei Transaktionen der letzten drei Monate sogar die 2 Mio. -Marke. Der Großteil des Umsatzes von 72 % entfiel mit gut 2, Mrd. auf Büroimmobilien. Es folgten die Segmente Handel und Hotel mit Anteilen von jeweils 1 %. Das Investmentvolumen aus Paketverkäufen konnte sich seit dem Vorjahr zwar mehr als verdoppeln, nichtsdestotrotz prägten zu über 9 % Einzeltransaktionen den Umsatz. Käufer aus dem Ausland waren, wie im Vorjahreszeitraum, für gut ein Drittel des Volumens verantwortlich. Auch hier gab es im dritten Quartal mit dem Verkauf des Core-Objekts Lenbach Gärten an den norwegischen Staatsfonds NBIM einen Großdeal jenseits der 1 Mio. -Grenze. Stärkste Käufergruppe der letzten drei Quartale waren Asset- und Fondsmanager mit 886 Mio. bzw. 2 % Umsatzanteil, gefolgt von Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit 87 Mio. (24 %) und Versicherungen/Pensionskassen mit 99 Mio. (17 %). Auf Verkäuferseite lagen Asset- und Fondsmanager mit 73 Mio. (21 %) vor Projektentwicklern/Bauträgern mit 666 Mio. (19 %) und Versicherungen/Pensionskassen mit 474 Mio. (13 %). Die Spitzenrendite für Büroimmobilen in Münchens Toplagen blieb seit Jahresbeginn noch stabil bei 4,4 %, für das vierte Quartal zeichnet sich aber eine weitere Reduktion ab. Das Premium gegenüber der 1-jährigen Bundesanleihe beträgt aktuell 3 Basispunkte. Dadurch, dass vermehrt auch gute Immobilien in Sekundärlagen der bayerischen Landeshauptstadt sowie auch im Münchner Umland im Fokus der Investoren standen, kam es speziell innerhalb dieses Segments bereits zu fortgeschrittener Renditekompression. 4 PROGNOSE Unter Berücksichtigung einiger größerer Abschlüsse, die sich vom dritten in das vierte Quartal verzögert haben, rechnen wir damit, dass sich der Umsatz bis Jahresende im Vergleich zum dritten Quartal noch einmal erhöht. Somit ist ein Gesamtumsatz für 214 von. bis 6. m² realistisch, der damit rund 17 % unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre läge. Dadurch, dass Premium-Büroflächen in München nach wie vor in besonderem Maße von der hoch liquiden internationalen Mietklientel fokussiert werden, bei noch ausreichend vorhandenem Angebot, ist zudem bis Jahresende ein weiterer Anstieg der erzielbaren Spitzenmiete zu erwarten. Den Büroleerstand in München sehen wir stabil bis leicht sinkend. 214, CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat Innenstadt Nord-Ost ,3 14, 23, 24,17 Innenstadt Nord-West.2 6.7,4 1, 2, 18,3 Innenstadt Süd-Ost ,8 12, 2, 14,64 Innenstadt Süd-West , 12, 2, 1,97 Innenstadt Zentrum , 2, 33, 3,73 Stadtgebiet Nord-Ost ,7 12, 2, 16, Stadtgebiet Nord-West ,9 12, 19, 1,1 Stadtgebiet Süd-Ost ,1 11, 16, 12,79 Stadtgebiet Süd-West ,7 11, 16, 12,4 Umland Nord-Ost ,7 8, 12, 9,2 Umland Nord-West ,3 8, 11, 8,8 Umland Süd-Ost ,9 8, 12, 8,98 Umland Süd-West ,2 8, 13, 12,2 GESAMT , 8, 33, 1,82 Q3 214 Büromarkt München MarketView 214, CBRE GmbH

6 Q3 214 Büromarkt München MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Tobias Brandt Senior Analyst CBRE Isartorplatz München t: e: Agency München Rainer Knapek Managing Director Head of Agency München CBRE Isartorplatz München t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden. 214, CBRE GmbH

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