WERTENTWICKLUNG AUF DEM IMMOBILIENMARKT

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1 WERTENTWICKLUNG AUF DEM IMMOBILIENMARKT Vortrag von Dr. Heike Piasecki Niederlassungsleiterin München 16. Münchner Tage der Bodenordnung Hanns Seidel Stiftung München, Nymphenburger Straße München Tel Fax info@bulwiengesa.de

2 bulwiengesa: Unabhängige Immobilienmarktanalyse Kunden Deutsche Bundesbank Banken, Versicherungen Bund, Länder, Kommunen, Verbände, Organisationen Immobilien-AGs, REITs Offene und geschlossene Fondsgesellschaften Projektentwickler, Bauträger, Developer Wohnungs- und Bauunternehmen Bestandshalter Betreibergesellschaften Bewerter, Sachverständige Industrieunternehmen und Dienstleister Makler, Berater Strategien, Indizes, Scoring, Rating, Prognose (Volkswirtschaft, Demografie, Kapitalmarkt) Top Down Ansatz Exzellente Marktkompetenz RIWIS online Bottom Up Ansatz Standort- und Regionalanalysen, Verträglichkeitsgutachten, Bewertung (Lokale Kenntnisse, Objekte, Projekte) 2014 bulwiengesa AG 1

3 Inhalt Demografie als Treiber auf dem Immobilienmarkt Wohnungsbestandsstrukturen als Ausdruck regionaler Divergenzen Wertentwicklung im regionalen Blickfeld 2014 bulwiengesa AG 2

4 Der Spagat zwischen Wachstums- und Verlusträumen wird größer Quelle: RIWIS 2014 bulwiengesa AG 3

5 und verstärkt damit die regionalen Altersstrukturen Altenquotient: auf 100 Personen im Alter von Jahre kommen x Personen im Alter über 65 Jahre 2014 bulwiengesa AG 4

6 bis hin zu "jugendarmen" Regionen Jugendquotient: auf 100 Personen im Alter von Jahre kommen x Personen im Alter 0-19 Jahre 2014 bulwiengesa AG 5

7 Divergente regionale Entwicklungstrends mit immobilienwirtschaftlichen Folgen Einwohnerentwicklung nach siedlungsstrukturellen Kreistypen Siedlungsstrukturelle Kreistypen Agglomerationsräume Einwohnerentwicklung (Jahresendwerte, Veränderung zum Vorjahr in %) Veränderung in % (1) Kernstädte 0,34 0,18 0,09 0,46 0,72 0,69 2,50 (2) Hochverdichtete Kreise -0,06-0,21-0,18-0,05 0,09 0,22-0,20 (3) Verdichtete Kreise -0,08-0,28-0,25-0,11-0,05 0,14-0,63 (4) Ländliche Kreise -0,11-0,3-0,27-0,18-0,14 0,09-0,90 Verstädterte Räume (5) Kernstädte 0,12 0,04 0,21 0,42 0,72 0,46 1,99 (6) Verdichtete Kreise -0,27-0,41-0,36-0,26-0,20-0,01-1,50 (7) Ländliche Kreise -0,63-0,69-0,65-0,44-0,50-0,21-3,07 Ländliche Kreise (8) Ländliche Kreise höherer Dichte -0,33-0,48-0,46-0,28-0,20-0,02-1,77 (9) Ländliche Kreise geringerer Dichte -0,84-0,96-0,81-0,56-0,60-0,35-4,07 Alle Kreise (Deutschland gesamt) -0,12-0,26-0,24-0,04 0,08 0,20 0,37 Quelle: BBSR 2014 bulwiengesa AG 6

8 Inhalt Demografie als Treiber auf dem Immobilienmarkt Wohnungsbestandsstrukturen als Ausdruck regionaler Divergenzen Wertentwicklung im regionalen Blickfeld 2014 bulwiengesa AG 7

9 Wohnbautätigkeit folgt demografischen Prozessen Quelle: RIWIS 2014 bulwiengesa AG 8

10 Regionale Disparitäten im Wohnungsleerstand Höchster Leerstand: Chemnitz 13,7 % Leipzig 12,1 % Halle (Saale) 11,5 % Magdeburg 9,5 % Hagen 6,9 % Niedrigster Leerstand: Hamburg 1,5 % Oldenburg 1,5 % Münster 1,6 % Jena 1,9 % München 2,1 % Quelle: Zensus bulwiengesa AG 9

11 Eigentümerquote mit Zuwachs 50% 48,8% 45% 40% 35% 34,4% 30% 25% Früheres Bundesgebiet Neue Bundesländer Quelle: Statistisches Bundesamt, Ergebnisse der in den Jahren durchgeführen Erhebungen, Karte: Zensus bulwiengesa AG 10

12 Inhalt Demografie als Treiber auf dem Immobilienmarkt Wohnungsbestandsstrukturen als Ausdruck regionaler Divergenzen Wertentwicklung im regionalen Blickfeld 2014 bulwiengesa AG 11

13 Immobilien gewinnen hingegen an Attraktivität 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Verzinsung dt. Staatsanleihen (WWU) GPI Capital Growth Bestand GPI Total Return Bestand GPI Cash Flow Return Bestand Sowohl die Wertsteigerung, als auch der generierte Cash Flow von Bestandswohnimmobilien signifikant über der Verzinsung langfristiger deutscher Staatsanleihen Insbesondere Cash Flow- Komponente mit geringerer Fluktuation -4% Quelle: bulwiengesa AG, Eurostat 2014 bulwiengesa AG 12

14 Ø-Preis Wohngebäude (Tsd. Euro) Erschwinglichkeit Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt Dr. Heike Piasecki und werden zunehmend erschwinglicher ,0 6, ,6 6, Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnung bulwiengesa AG 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 5,2 5, bulwiengesa AG 13

15 Wohnungsbaukredite (Mrd. Euro) Hauptrefinanzierungszins, Baugeld Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt Dr. Heike Piasecki und deutlich einfacher zu finanzieren % 5% Zinsvorgabe der Zentralbank wird zunehmend in die Immobilienfinanzierung durchgereicht % 3% 2% 1% 0% Hauptrefinanzierungszins Effektivzins Baugeld (Bindung >5 Jahre) Die massive geldpolitische Intervention führt(e) zu einem Umfeld, das fremdkapitallastige Assets wie Immobilien stark begünstigt. Dementsprechende verstärkt sich die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten. Dieses günstige Umfeld wirkt sich als zunehmender Anlagestimulus aus bulwiengesa AG 14

16 Immobilienklima nach Segmenten Januar 2008 bis Februar 2014 nach Deutsche Hypo Büroklima 60 Handelklima 40 Wohnklima Industrieklima Quelle: Deutsche Hypo 2014 bulwiengesa AG 15

17 Projektentwicklungsvolumen nach Segmenten (Mio. qm) Wohnen: Büro: Einzelhandel: Quelle: PE-Studie 2013 fertiggestellt im Bau in Planung Das Wohnsegment weist wie im Vorjahr den höchsten Flächenanteil auf und legte erneut um ca. 5 % zu. Büroflächen (-8 %) und Einzelhandelsflächen (-7 %) sind erneut rückläufig. Die Rückgänge fallen jedoch moderater aus als noch im Vorjahr. Deutliche Rückgänge verzeichnen das Hotelsegment mit -21 % und die sonstigen Flächen (-27,7 %). Flächen im Bau und in Planung konzentrieren sich auf Wohn- und Büroprojekte. Trendfortschreibung in 2014 gegeben 2014 bulwiengesa AG 16

18 Index 1990 = 100 Veränderung p. a. Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt Dr. Heike Piasecki bulwiengesa-immobilienindex 1990 bis 2013 Deutschland nach Wohn- und Gewerbeimmobilien % 8% 6% 4% 2% Quelle: bulwiengesa-immobilienindex, 125 Städte Veränderungsrate Wohnimmobilien Veränderungsrate Gewerbeimmobilien Index Wohnimmobilien Index Gewerbeimmobilien 0% -2% -4% -6% -8% -10% 2014 bulwiengesa AG 17

19 Wohnungsmieten und -preise 1990 bis bis 2013 (Index 1990 = 100) 170 Eigentumswohnungen 160 Reihenhäuser Neubaumieten 150 Wiedervermietung Quelle bulwiengesa-immobilienindex, Basis: 100 westdeutsche und 25 ostdeutsche Städte 2014 bulwiengesa AG 18

20 Durchschnittspreise und -mieten im Bestand (Index 2003 = 100) A-Städte (Preise) B-Städte (Preise) C-Städte (Preise) D-Städte (Preise) A-Städte Mieten) B-Städte (Mieten) C-Städte (Mieten) D-Städte (Mieten) Quelle: RIWIS 2014 bulwiengesa AG 19

21 Durchschnittspreise und -mieten im Neubau (Index 2003 = 100) A-Städte (Preise) B-Städte (Preise) C-Städte (Preise) D-Städte (Preise) A-Städte Mieten) B-Städte (Mieten) C-Städte (Mieten) D-Städte (Mieten) Quelle: RIWIS 2014 bulwiengesa AG 20

22 Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt Dr. Heike Piasecki Kaufpreisspannen regional differenziert ETW-Erstbezug 2013 Ø-Kaufpreise (Euro/qm) München Stadt München Landkreis Starnberg Frankfurt am Main Hamburg Zwickau 975 Wittenberg 975 Nordhausen 950 Eichsfeld/ Altenburger Land 900 Goslar 775 Datengrundlage: RIWIS 2014, Kartengrundlage: NAVTEQ 2014 bulwiengesa AG 21

23 Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt Dr. Heike Piasecki Erhebliche Mietspannen Mietwohnung Bestand 2013 Ø-Mieten (Euro/qm) München Stadt 12,50 München Landkreis 11,00 Frankfurt am Main 11,00 Starnberg 10,40 Hamburg 10,00 Datengrundlage: RIWIS 2014, Kartengrundlage: NAVTEQ Landkreis Hof 4,10 Birkenfeld 4,10 Görlitz 4,10 Wunsiedel (Fichtelgebirge) 2014 bulwiengesa AG 22 4,00 Lüchow-Danneberg 3,80

24 Mietpreisbelastung mit regionalen Schwerpunkten Datengrundlage: RIWIS 2014, Kartengrundlage: NAVTEQ 2014 bulwiengesa AG 23

25 Leistbarkeit von Wohnungseigentum zeigt auch Wertentwicklungsperspektiven Quelle: RIWIS 2014 bulwiengesa AG 24

26 Index (2003 = 100) Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt Dr. Heike Piasecki Schere zwischen Einkommen und Preisen geht weiter auf Entwicklung 2003 bis 2013 und Prognose Nürnberg (Preise*) Nürnberg (Einkommen**) Erlangen (Preise*) Erlangen (Einkommen**) Bamberg (Preise*) Bamberg (Einkommen**) Quelle: RIWIS, Stand Frühjahr 2013, * Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau, ** Verfügbares Einkommen pro Person pro Jahr 2014 bulwiengesa AG 25

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