Immobilienfakten 2013/2014 München

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1 Immobilienfakten 2013/2014 München

2 Immobilienfakten 2013/2014 München 1 MASSSTÄBE WIRTSCHAFTLICHER ENTWICKLUNG 1.1 Europa: Gesamtwirtschaftlicher Kontext 1.2 Metropolen: Motoren für Wirtschaft, Strukturwandel und Karriere 1.3 Indikatoren: Beschäftigung, Kaufkraft und Wohnungsmiete IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2.1 Investment: Interesse an Portfolios steigt 2.2 Wohninvestment: Große Bestände verkauft 2.3 TOP 6: Stärkere Konzentration auf größte Stadtmärkte 2.4 Einzelhandel: Mehr Standorte, kleinere Flächen beste Bedingungen für Geschäftshäuser 2.5 Marktvergleich Büro: Großobjekte dominieren Gesamtergebnis METROLPOLREGION MÜNCHEN 3.1 Region im Aufwind 3.2 Augsburg: Neue Quartiere und offensive Gewerbeflächenentwicklung 3.3 Ingolstadt: Attraktive Potentialflächen auch in der Altstadt 3.4 Rosenheim: Aufbruchsstimmung am Bahnhof 3.5 Landshut: Verkehrsgünstige Gewerbeareale 3.6 Kaufbeuren: Einzelhandelspotentiale und Kundennähe MÜNCHEN IM WANDEL 4.1 Investment: Starker Anstieg bei Gewerbe nahezu Stagnation beim Wohnen 4.2 Marktdetails: Drängender Bedarf beim Wohnen - Stabilisierung der Bürolagen Wohnraum: Versorgung nicht verbessert Mehrfamilienhäuser: Stark steigende Preise auch im unteren Lagesegment Geschosswohnungs-Bauflächen: Weiterer Preisauftrieb Höherwertige und klassische Gewerbebauten: Run auf Klassiker Gewerbe-Bauflächen: Keine Experimente außerhalb der Kerngebiete Exkurs: Transaktionen Bauerwartungsland 4.3 Vermietung: Kleinere Einheiten bei Einzelhandel und Büros 4.4 Prognose: Wohnen wird weiterhin teurer Einzelhandel wartet auf spannende Projekte Bürosegment bleibt verhalten optimistisch PERSPEKTIVEN FÜR INVESTOREN 38

3 Immobilienfakten München 2013/ MASSSTÄBE WIRTSCHAFTLICHER ENTWICKLUNG 1.1 EUROPA: GESAMTWIRTSCHAFTLICHER KONTEXT Die OECD rechnet ab Mitte 2013 mit einer international spürbaren Zunahme des Vertrauens in konjunkturstützende Maßnahmen der Geldpolitik und verbesserte Finanzmarktbedingungen, in 2014 dann mit einer kontinuierlichen Wachstumsbelebung. Allerdings könnte die Rückführung der Geldmenge in den USA anfangs für Irritationen sorgen. Im Euroraum werden die positiven Effekte jedoch weniger in Deutschland - durch unvollständige Institutionen und eine erst in 2014 ihren Höchststand erreichende Arbeitslosigkeit abgeschwächt. Die Haushaltskonsolidierungen wirken zwar deutlich strukturstärkend, sind aber unter den Mitgliedsländern nicht ausreichend abgestimmt und kurzfristig zu intensiv, um konjunkturelle Aufwärtsbewegungen zu fördern. Vor allem die Reduzierung ausgerechnet öffentlicher Anlageinvestitionen mit Multiplikator- Wirkung wirkt kontraproduktiv, auch wenn sie meist am einfachsten durchzusetzen ist. Die gute Entwicklung einzelner Aktien- und Anleihemärkte gleicht die durch notleidende Kredite anhaltende Unterkapitalisierung in den Krisenländern und die mangelnde Eigenkapitalausstattung des Bankensektors nicht aus. Daher müssen trotz des geringeren Krisendrucks dringend weitere Ventile geschaffen werden, um die Rückkoppelung zwischen Bankenverlusten und Staatsfinanzen zu stoppen. Als vordringlich werden die Schaffung einer vollständigen Bankenunion, die Vertiefung des Binnenmarkts und eine Liberalisierung der Dienstleistungsbranchen angesehen. Die Bereitschaft zu Anlageinvestitionen ist im Euroraum geringer als andernorts, was mittelfristig zur Strukturschwächung führt. Die Kapitalausstattung kleiner und mittlerer Unternehmen muss daher vordringliches Ziel weiterer möglichst länderspezifischer - geldpolitischer Maßnahmen sein. Die bisherigen Strukturanpassungen haben immerhin dazu geführt, dass die heutige Lohnstückkostenspanne in Europa inzwischen wieder in etwa der vor der Währungsunion entspricht. Das hat bereits dazu beigetragen, dass sich die Leistungsbilanzen im Euroraum etwas angleichen konnten. Jedoch fehlen jetzt weitere Anpassungen der Länder mit traditionellem Bilanzüberschuss, um einer weiteren Erhöhung der Ungleichgewichte entgegen zu wirken. Der Beschäftigungszuwachs war in Deutschland mit etwa +1% in 2012 höher als von der OECD erwartet, während andere Länder der Euro- Zone, besonders Spanien, aber auch Italien und Frankreich hinter den Prognosen zurück blieben. In Deutschland wird mit einem weiteren geringfügigen Rückgang der Arbeitslosenquote gerechnet. Die in Deutschland und Großbritannien bereits erfolgten Arbeitsmarktreformen stehen in abgewandelter Form in anderen europäischen Ländern noch aus. Hohe Potentiale für ein europäisches Beschäftigungswachstum bestehen im Einzelhandel, bei den freien Berufen und in den Netzindustrien. Allerdings wird eine Lockerung regulatorischer Beschränkungen in den jeweiligen Produktmärkten als unbedingte Voraussetzung für deren Realisierung gesehen. Für Deutschland werden zudem überhöhte Hindernisse für unternehmerische Tätigkeit und ein weiterhin nicht ausreichender Zugang zur Hochschulbildung moniert. VERÄNDERUNG DES REALEN BRUTTOINLANDSPRODUKT 3% 1% * 2014* 0% -1% USA PLOEN GroSSbritannien EURO-ZONE IRLAND ÖSTERREICH DEUTSCHLAND FRANKREICH NIEDERLANDE ITALIEN SPANIEN GRIECHENLAND ZYPERN Quelle: Eurostat % -5% -7% Das Sinken der Immobilienpreise beschleunigt sich in den Euro-Ländern Spanien, in den Niederlanden, Italien und Frankreich, was den Druck auf die dortigen Vermögenswerte und laufenden Kredite erhöht. Das Wachstum der Wohnimmobilienpreise in Deutschland wird dagegen relativ zu Mietsteigerungen, Einkommenszuwächsen und niedrigen Kreditkosten als volkswirtschaftlich ausgeglichen angesehen. In den Beleihungs- und Bilanzierungsregeln gerade für Immobilien wurde ein wirksames Steuerungsinstrument zur Sicherung der gesamten volkswirtschaftlichen Finanzstabilität erkannt, das in differenzierter, aber noch nicht vollständig erschlossener Wechselwirkung mit anderen Mechanismen steht. Daher wird die Immobilien- und Finanzbranche weiterhin jedes politstrategische Fein-Tuning regelmäßiger Aufmerksamkeit unterziehen. 2 / 47

4 JAHRESPROJEKTIONEN Prozentuale Veränderung zum Vorjahr BIP* 0,7 0,5 1,6 Bruttoanlageinvestitionen** -1,9-0,3 5,2 Öffentlich** -9,5 0,8 0,9 Wohnungsbau** 1,5 0,2 6,1 Nichtwohnungsbau** -2,5-0,8 5,4 Inlandsnachfrage* -0,4 0,7 1,6 Exporte* 3,7 1,6 5,0 Importe* 1,8 2,2 5,3 Arbeitslosenquote* (Jahresdurchschnitt) 2,9 2,9 2,8 Quellen: *Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie, Frühjahrsprojektion 2013 **OECD Wirtschaftsausblick 2013/1 BAUPREISINDEX 02/ /2013 Wohngebäude (Neubau) +2,1% Wohngebäude (Instandhaltung) +2,7% Bürogebäude +2,2% gewerbliche Betriebsgebäude +2,1% Quelle: Destatis In Deutschland verlangsamte sich das Wachstum des realen Bruttoinlandsprodukts in 2012 und glitt im vierten Quartal ins Negative, so dass das Jahresergebnis bei nur 0,7% lag. Deutschland hatte einen Anteil an der Wirtschaftskraft der Eurozone von 28%. Nach einem schwachen Anlaufen der Konjunktur im ersten Halbjahr 2013 wird für das Gesamtjahr ein Zuwachs von maximal 0,5% erwartet. Für 2014 rechnet die OECD für Deutschland dann mit höchstens 2% BIP-Wachstum. Deutsche Banken haben ihre Reserveguthaben bei der EZB reduziert, so dass die Kreditvergabe geringeren Restriktionen unterliegt. Zusätzliche Wachstumschancen ergeben sich für Deutschland in erster Linie aus einer nachhaltigeren und tieferen Integration im Euroraum und der Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte. Die Rate der Verbrauchsinflation soll laut Bundesbank und OECD bis 2014 zwischen 1,5% und 2% nahezu stabil bleiben. VERÄNDERUNG der bruttowertschöpfung ausgewählter wirtschaftsbereiche in deutschland Information und Kommunikation Unternehmensdienstleister Grundstücks- und Wohnungswesen Finanz- und Versicherungsdienstleister Sonstige Dienstleister Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit Handel, Verkehr, Gastgewerbe Produzierendes Gewerbe (o. Baugewerbe) Baugewerbe -1,5-1,0-0,5 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 Die Baugenehmigungen für Wohnungen stiegen in 2012 nur noch um 5%, die Zahl der genehmigten Wohngebäude ging um -3% zurück, bei Nichtwohngebäuden waren es -6%. Der Anstieg der Baupreise hat sich in 2012 deutlich verlangsamt, am stärksten bei gewerblichen Betriebs- und neuen Wohngebäuden. Das Geschäftsklima in der Bauwirtschaft hat sich im zweiten Quartal 2013 leicht verbessert, vor allem die Baugenehmigungen für Wohnungen zogen wieder an. Die Auftragsvergaben gewerblicher Auftraggeber an freischaffende Architekten legten um 15% zu und kompensierten damit fast den Auftragsrückgang im öffentlichen Sektor, wo das Auftragsvolumen innerhalb eines Quartals um zwei Drittel einbrach. Mit einer merklichen Expansion der Bauinvestitionen wird erst in 2014 gerechnet. 1.2 METROPOLEN: MOTOREN FÜR WIRTSCHAFT, STRUKTURWANDEL UND KARRIERE Die deutschen Metropolen erholten sich schneller von der Finanzkrise und der darauf folgenden Krise der Realwirtschaft als Deutschland insgesamt. Das Angebot an heterogenen Stadtquartieren, exzellenten Bildungsangeboten, hoher Produktivität, die Verbindungen zu nationalen und internationalen Standorten, die reichhaltigen Kultur- und Freizeitangebote sprechen die Wünsche und Bedürfnisse von Menschen und Unternehmen an. Internationale Trends wie die verstärkte Mischnutzung von Wohn- und Gewerbeimmobilienflächen sowie aktuelle sozioökonomische Entwicklungen finden schneller Berücksichtigung. Regionale Ballungszentren steigern Austausch, Arbeitsteilung und Spezialisierung, - mit positiven Folgen für die Produktivität. Regionale, nationale und internationale Netzwerke sind für Unternehmen von zentraler Bedeutung, um der zunehmenden Internationalisierung und Komplexität von Marktbeziehungen begegnen zu können. Aktuelle Städterankings erfassen unterschiedliche Dimensionen wirtschaftlicher und persönlicher Entwicklungs- und Entfaltungsmöglichkeiten. Auch unter diesen Aspekten steht München insgesamt auf dem ersten Platz. In diesem Jahr wurden jedoch Qualitäten betrachtet, die die gewohnte Rangfolge etwas durcheinander bringen: Düsseldorf scheint zumindest in den letzten Jahren beste Karrierechancen geboten zu haben, Frankfurt ist Spitze beim Strukturwandel hin zu einer kreativen, wissens- und forschungsintensiven Wirtschaftsstruktur und Berlin gilt dem ADAC als autofreundlichste deutsche Metropole. 3 / 47

5 Immobilienfakten München 2013/2014 STÄDTERANKINGS 2012/2013 Schwerpunkt München Düsseldorf Hamburg Frankfurt Berlin Stuttgart Wirtschaftspotential Strukturwandel Karrierechancen Autofreundlichkeit Gesamtbewertung Quellen: Städterankings IW Consult / HWWI/Berenberg / yourfirm / ADAC /2013 Auch im Ranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft und IW Consult, die regelmäßig Indikatoren für Wohlstand, wirtschaftliche Dynamik und die Standortzufriedenheit von Unternehmen vergleichen, tauscht Hamburg wegen seiner starken Aufholdynamik nach Gesamtpunktzahl den Platz mit Stuttgart. Münchens leistungsfähige Wirtschaftsstruktur zeigt sich in der größten Zahl an Unternehmenszentralen je Einwohner. Auch beim Gründungsgeschehen erreicht der Standort Spitzenwerte. Der Anteil der Beschäftigten in wissensintensiven Dienstleistungen ist nur in Frankfurt, der Anteil der Beschäftigten mit Hochschul- oder Fachhochschulabschluss nur in Stuttgart höher. Bei der letztjährigen Unternehmerbefragung rangierte München sowohl in punkto Infrastruktur vor den Vergleichsstädten, das Verwaltungshandeln wurde nur in Düsseldorf höher geschätzt. Berlin landete in beiden Kategorien auf einem der letzten zehn von insgesamt 50 Plätzen. Augsburg, nach München bedeutendstes Oberzentrum in der Metropolregion, lag hinsichtlich des Niveaus der wirtschaftlichen Entwicklung vor Berlin, bei den Indikatorwerten für wirtschaftliche Dynamik sogar knapp vor Frankfurt. Städteranking Wirtschaftspotential Indexwert 67,2 44,5 56,5 54,4 58,4 50,4 58,0 48,5 60,5 43,7 Niveau 41,7 55,1 Dynamik Quelle: IW Consult München Hamburg Frankfurt a.m. Düsseldorf Stuttgart Berlin Das Städteranking des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) und der Berenberg Bank fokussiert noch spezieller auf den ökonomischen Strukturwandel, hin zu wissensintensiven Dienstleistungsbranchen einschließlich der Kultur- und Kreativwirtschaft sowie zu forschungsintensiven Industrien. Bewertet werden neben der gegenwärtigen ökonomischen Leistungsfähigkeit die Standortfaktoren Bildung, Innovation, Internationalität und Erreichbarkeit sowie demografische Entwicklungstendenzen. Hier führt Frankfurt bereits seit 2008 durch die höchste Produktivität je Beschäftigtem und den größten Anteil ausländischer Studierender, sowie die innerhalb Europas beste Erreichbarkeit der Vergleichsstädte. Für München wurde die ohnehin positivste Bevölkerungsprognose bis 2025 nochmals nach oben korrigiert. Die Stadt punktete zudem durch den höchsten Ausländeranteil an den Beschäftigten (16%). München gehört als Stadt der Dax-Konzerne zu den produktivsten deutschen Metropolen. Bereits 48% der Münchner Arbeitskräfte sind in wissensintensiven Branchen beschäftigt und 4 / 47

6 22% haben einen Hochschulabschluss. Der Anteil ausländischer Studenten liegt bei 15%. Augsburg liegt als eine der 30 größten Städte Deutschlands hinsichtlich des Anteils der in wissensintensiven Branchen Beschäftigten vor Hamburg und Berlin. Düsseldorf hat im Lauf der Jahre vor allem bei den Standortkriterien Bildung und Innovationsfähigkeit, Internationalität und Erreichbarkeit aufgeholt, und Berlin hat seit 2008 eine enorme Dynamik in der Bevölkerungs- und Erwerbstätigenentwicklung an den Tag gelegt. Hamburg dagegen wurde in dieser Studie gegenüber diesbezüglichen Rankings früherer Jahre etwas schlechter platziert. 1.3 INDIKATOREN: BESCHÄFTIGUNG, KAUFKRAFT UND WOHNUNGSMIETE Die Zahl der Erwerbstätigen stieg 2012 in Deutschland auf 41,4 Mio. Davon waren rund 70% sozialversicherungspflichtig beschäftigt. Trotz verhaltener Konjunktur blieb die Arbeitslosigkeit in 2012 im Durchschnitt stabil und lag im Mai 2013 bei 6,8%. Die günstigste Entwicklung der betrachteten Metropolen nahm Berlin, wo die Arbeitslosenquote innerhalb von rund eineinhalb Jahren um -1,5% sank. In Stuttgart dagegen lag sie Mitte 2013 um 0,5% über dem Wert von Berlin verzeichnete zwischen 2005 und 2010 mit einem Plus von fast 9% auch die stärkste Zunahme der Erwerbstätigenzahlen, vor Frankfurt, Hamburg und Düsseldorf, die zwischen 6% und 8% lagen. In München erhöhte sich die Zahl der Erwerbstätigen im selben Zeitraum um weniger als 4%, in Stuttgart nicht einmal um 2%. In der BRD nahm ihre Zahl um insgesamt 4,4% zu. Die wissensintensiven Wirtschaftszweige sind auch hier von maßgeblicher Bedeutung, da gerade von ihnen eine positive Beschäftigungsentwicklung ausgeht und sie für eine kontinuierliche Weiter- und Neuentwicklung von Prozessen und Produkten stehen. Damit sorgen sie in den Städten für überdurchschnittliche Produktivität. Die Produktivitätsentwicklung war in den Jahren vor 2008 in Düsseldorf am beeindruckendsten, nach der Krise aber rückläufig; die gleiche Tendenz war in Hamburg zu beobachten. Augsburg glich Hamburg in dieser Hinsicht. In München und Stuttgart dagegen stieg die Produktivität nach der Wirtschaftskrise weiterhin, wenn auch langsamer, - ebenso in Berlin und Frankfurt, wo jedoch stärkere Einbrüche das Ergebnis beeinträchtigten. Arbeitslosenquoten ,0 12,0 9,0 6,0 % 13,6 13,3 12,3 11,8 9,5 9,0 8,9 8,7 8,2 7,9 7,8 7,5 7,5 7,4 7,3 7,4 7,7 7,1 6,4 5,5 5,5 6,8 6,8 5,6 6,0 5,2 4,9 5,1 Berlin Düsseldorf Hamburg Frankfurt a.m. BRD Stuttgart München 3, Mai 2013 Quelle: Bundesagentur für Arbeit Kaufkraft je Einwohner in Euro 137,0 120,9 117,6 113,6 109,8 91,0 München Düsseldorf Frankfurt Stuttgart Hamburg Berlin Index (BRD=100) Die nominale Kaufkraft der Bevölkerung in Deutschland liegt mit Euro pro Person in 2013 etwa 2,9% höher als im Vorjahr. Die Inflationsrate von derzeit 1,4% lässt einen geringen realen Kaufkraftzuwachs zu. Hamburg führt die Bundesländer weiterhin an, direkt gefolgt von Bayern. Baden- Württemberg hat Hessen auf Platz 3 abgelöst. In den kaufkraftstärksten Landkreisen Starnberg, München, Ebersberg und Dachau in unmittelbarer Umgebung der bayerischen Landeshauptstadt ist die Kaufkraft in 2012 um 0,5% bis 2,3% gewachsen, während in München selbst ein geringfügiger Rückgang erhoben wurde. Quelle: GfK Geomarketing 5 / 47

7 Immobilienfakten München 2013/2014 Die dynamische Entwicklung der Großstädte ist für die Zukunftschancen einer Region entscheidend. Das Wachsen oder Schrumpfen beeinflusst ihr ökonomisches Potenzial und spiegelt ihre Attraktivität als Lebens- und Arbeitsort wider. Günstige Ausbildungsmöglichkeiten und ein jugendlicheres Lebensgefühl in den Städten sorgten in allen 30 größten Städten der Bundesrepublik zwischen 2005 und 2011 für positive Zuwanderungen der Jährigen; am meisten waren es in Berlin. Demgegenüber war der Wanderungssaldo der Menschen im Alter von 30 bis 65 Jahren ausnahmslos negativ. Die bevorzugten Wohnstrukturen von Familien und der Bevölkerung mit regelmäßigem Einkommen liegen nach wie vor eher außerhalb direkter Zentren, weshalb sich die Kaufkraft vor allem in den Speckgürteln erhöht. Kaufkraftstärkste Stadt- und Landkreise 2012 Rang Stadt- / Landkreis Kaufkraft je Einwohner in Euro Kaufkraftindex Index-Veränderung zum Vorjahr 1 LK Starnberg ,9 +2,3 2 LK Hochtaunuskreis ,3 0,0 3 LK München ,1 +1,8 4 LK Main-Taunus-Kreis ,0 +0,3 5 SK München ,0-0,2 6 LK Ebersberg ,5 +1,1 7 LK Fürstenfeldbruck ,0 +0,1 8 SK Erlangen ,2 +0,2 9 LK Dachau ,4 +0,5 10 LK Stormarn ,9-0,3 Quelle: GfK GeoMarketing DURCHSCHNITTLICHE WOHNUNGSMIETEN 1. QUARTAL 2013 Stadt Euro/m² München 13,77 Frankfurt 12,11 Stuttgart 11,26 Hamburg 11,15 Düsseldorf 10,66 Berlin 10,01 Die hohen Mieten in den Städten sind daher vor allem für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen ein Problem, zu denen auch jene mit dem größten Entwicklungspotential zählen. Aus der Metropolregion München gehörte auch Ingolstadt mit 9,83 Euro/m² zu den 15 teuersten Städten der Republik. Quelle: GfK GeoMarketing 6 / 47

8 2 IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2.1 Investment: Interesse an Portfolios steigt Der Immobilienverband IVD hat auf Basis des Grunderwerbsteueraufkommens für 2012 ein Gesamtvolumen privater und gewerblicher Immobilientransaktionen von 168 Mrd. Euro errechnet, was einer Steigerung um nur noch knapp 1,5% seit 2011 entspricht. Die höchsten Umsätze wurden mit fast 36 Mrd. Euro in Bayern erzielt, weiterhin gefolgt von Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg, die aber anders als Bayern mit einem Plus von 6% Umsatzrückgänge zu verzeichnen hatten. Stärkeren Zuwachs gab es in Niedersachsen (+13%) und Berlin (+10%), aber auch auf den eher kleinen Märkten Bremen (+19%), Thüringen (+18%) und Sachsen-Anhalt (+17%). gewerbliches transaktionsvolumen nach ASSETKLASSEN Mrd. Euro Wohnen Büro Einzelhandel anderes Gewerbe Logistik Hotel Grundstück Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas Investments gewerblicher Akteure hatten in Deutschland einen Umfang von 37 Mrd. Euro. Die Steigerung um insgesamt 25% gegenüber 2011 war zunächst auf das 91%ige Wachstum der Umsätze im Wohnsektor um 5,4 Mrd. Euro auf einen Anteil von 31% des Gesamtumfangs zurück zu führen. Hierfür waren große Wohnportfolios verantwortlich, die 77% der Wohninvestments umfassten. Aber auch das Transaktionsvolumen mit Büroimmobilien war mit 10,7 Mrd. Euro um 52% größer als im Vorjahr und erreichte einen Anteil von 29%. Zudem existierte ein Angebot an großen Gewerbeportfolios. Damit erhöhten sich auch die Investitionen in Gewerbeobjekte, die nicht den Standardkategorien angehörten, um 0,7 Mrd. Euro, - vor Logistik mit einem Plus von 0,6 Mrd. Euro. Hotels legten geringfügig um 16% zu. Kräftige Rückgänge dagegen gab es trotz Portfolios mit -28% bei Einzelhandelsobjekten und nach zwei Jahren mit hohen Steigerungsraten mit -17% auch bei Gewerbebaugrundstücken. Der Bereich Retail fiel in 2012 auf einen Umsatzanteil von 21% am Gesamtumsatz gewerblicher Akteure zurück. Insgesamt wurden ausschließlich in Gewerbeimmobilien 25,6 Mrd. Euro und damit rund 9% mehr als 2011 investiert. Büros erreichten davon 42%, Einzelhandelsobjekte 30%. Auch wenn Einzelinvestments 95% des Geschäfts mit Büroimmobilien ausmachten, legten Gewerbeportfolio-Transaktionen um insgesamt 60% zu, getragen vor allem durch den Verkauf großer Einzelhandelspakete (Karstadt) und sonstiger Gewerbeimmobilien (TLG), aber auch von Logistikobjekten. Zusammen hatten Portfolios einen deutlich gestiegenen Anteil von 23% am Gesamtaufkommen für Gewerbeobjekte. Dabei machten ausländische Investitionen 73% der Portfolio-Umsätze aus, aber nur 31% bei den Einzeldeals. Anleger aus den USA und Österreich dominierten im Portfolio-Bereich mit 34% und 26% des ausländischen Kapitals, bei den Einzelinvestments setzten amerikanische und norwegische Investoren mit 20% und 15% die größten Summen ein. Die Einzelinvestment-Umsätze fielen nur in den Assetklassen Büro (+52%), Logistik (+30%) und Hotels (+25%) höher aus als im Vorjahr, im Bereich Retail waren sie mit -43% besonders stark rückläufig. Bei Wohninvestments lag der ausländische Kapitalanteil bei 27%. Auch hier zeigten mit 44% besonders amerikanische Anleger starke Präsenz, Schweden folgten mit 15% des Auslandskapitals. Die Bereitschaft, beispielsweise mit Gewerbeportfolios auch Value Add- und opportunistische Risiken einzugehen, zeigen überwiegend Equity und Real Estate Funds, die hier ihren Einsatz in 2012 um 155% auf 3,5 Mrd. Euro steigerten. Aber auch Privatinvestoren legten in diesen Segmenten mit 438 Mio. Euro erstmals wieder einen ähnlich hohen Betrag an wie Selbst Pensionskassen und Versicherungen vervierfachten ihre Portfolio-Investitionen. Bei den Einzeldeals führten Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von 16% knapp vor den Privaten mit 15% und den Geschlossenen Fonds mit 12%, allerdings zeigten von diesen nur die Privaten Anleger hier auch eine Umsatzsteigerung in Höhe von 21% auf 3 Mio. Euro. 7 / 47

9 Immobilienfakten München 2013/2014 Im 1. Quartal 2013 hatten Portfolio-Deals bereits einen Anteil von 22% am Gesamtumsatz mit Einzelhandelsobjekten von 1,5 Mrd. Euro. Bei Büros machten sie 24% aus, bei einem Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. Euro. Mit einem Anteil von 32% hatten bislang Pensionskassen den größten Anteil am Handel mit Einzelhandelsobjekten, Immobilien AGs standen bei Büros mit 20% an der Spitze. Privatinvestoren rangierten in beiden Assetklassen auf Platz 4 und realisierten Anteile von 12% und 11% vom Transaktionsumfang. Bei den Wohninvestments bildeten Bestandsportfolios in den ersten drei Monaten 65% des Umsatzes ab. Fast 80% des Transaktionsvolumens von 1,8 Mrd. Euro setzten Spezialfonds (37%), Equity und Real Estate Funds (24 %) und Immobilien AGs (18%) ein. Ausländische Anleger waren bislang in ähnlicher Weise präsent wie in Wohninvestment: GroSSe Bestände verkauft In 2012 wurden insgesamt 11,4 Mrd. Euro für Wohninvestments eingesetzt. Ein Umsatzanteil von gut 77% ging an Bestandsportfolios, die auf mehrere Standorte verteilt sind. Einzelne Bestandsobjekte, die älter als 10 Jahre sind, waren mit 12% am Transaktionsvolumen beteiligt. Neubauten generierten fast 900 Mio. Euro und damit rund 13% des Umsatzes. Moderne Bestandsobjekte und Sonderwohnformen wurden nur in geringem Ausmaß gehandelt. 46% aller Transaktionen hatten einen Umfang von bis zu 10 Mio. Euro, sie machten aber nur 5% des Volumens aus. Dagegen ließen sich zwei Drittel der Umsätze auf Umfänge über 100 Mio. Euro zurückführen. 23% des Abschlussvolumens bewegten sich zwischen 25 und 100 Mio. Euro. Die Preise für Neubauten stiegen auf durchschnittlich Euro/m², jedoch wurden auch erheblich höhere Beträge bezahlt. Bestandsobjekte unter 10 Jahren kosteten im Mittel Euro/m², ältere Euro/m². Bestandsportfolios lagen meist zwischen 700 und 850 Euro/m². Das Interesse institutioneller Investoren an Neubauobjekten ist hoch, so dass im 1.Quartal 2013 hier bereits 36% des Vorjahresumsatzes erreicht wurden. Bestandsportfolios machten rund zwei Drittel der 1,8 Mrd. Euro Umsatzvolumen in den ersten drei Monaten aus, ältere Einzelobjekte 14%. Zwar hatten mit 41% bisher wieder Portfolioverkäufe über 100 Mio. Euro den größten Marktanteil, jedoch umfassten Transaktionen mittlerer Größe ( Mio.) 38% des Umsatzes. Der Umsatzanteil der Abschlüsse unter 25 Mio. Euro lag bei 22%. Nachdem in den letzten eineinhalb Jahren die Kaufpreise stark angezogen hatten, ist in 2013 eine Abschwächung zu beobachten, von der Neubauten und besondere Lagen jedoch ausgenommen sind. PORTFOLIO-BEZEICHNUNG Mio. Euro LBBW BauBeCon DKB 960 Speymill 900 TLG Wohnen 471 Kristensen 238 Grainger 232 LevelOne 205 GSW 201 Zwar nimmt auch das Interesse ausländischer Käufer an Investments in als sichere Anlage geltende deutsche Wohnimmobilien vor allem in den Ballungszentren zu, jedoch kann die Nachfrage nach modernen Beständen und neuen Projektentwicklungen gerade dort nicht befriedigt werden. Es ist daher mehr als fraglich, ob ein Transaktionsvolumen wie in 2012, das durch Großdeals getragen war, in 2013 realisierbar sein wird. Für viele, selbst kleine Städte bietet sich jedoch dringend ein Investment in Pflegeimmobilien und andere betreute Wohnformen an. Quelle: GfK GeoMarketing 8 / 47

10 2.3 TOP 6: Stärkere Konzentration auf grösste Stadtmärkte Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien auf den sechs wichtigsten deutschen Immobilienmärkten wuchs in 2012 um 31% auf 14,6 Mrd. Euro - gegenüber einer Erhöhung um 9% auf dem gesamten deutschen Markt. Damit haben sich die Investments zu 57% des Gewerbeimmobilien-Gesamtumsatzes auf diese bedeutendsten räumlichen Teilmärkte rekonzentriert. Dabei wurden 81% aller in Deutschland getätigten Büroinvestmentumsätze, 78% des Hoteltransaktionsvolumens, aber nur 44% aller Umsätze mit Entwicklungsgrundstücken und 37% aller Anlagen in Einzelhandelsobjekte sowie 19% der Logistikinvestitionen in den sechs Städten platziert. Private Anleger tätigten insgesamt 15% der Gewerbeimmobilieninvestitionen in den Top Six, davon allein 49% in München. Unternehmen erzielten beim Verkauf etwa 7% der Umsätze, davon 47% in München. Transaktionsvolumen Gewerbeimmobilien Mrd. Euro 4 Büros Einzelhandel Mischnutzung Grundstücke Logistik/Industrie Hotel Sonstige Berlin München Frankfurt Hamburg Stuttgart Düsseldorf Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers In Berlin nahmen die Investitionen nur in den zentralen Bestlagen auf 1,9 Mrd. Euro zu (+23%), so dass dort ein Anlageanteil von 51% platziert wurde. Weitere 30% der Investitionen bezogen sich auf Objekte im sonstigen Berliner Innenstadtgebiet. München steigerte das Transaktionsvolumen nicht nur in der City (+7%) auf einen Anteil von 49%, sondern geringfügig auch in Innenstadtrandlagen (+1%), wo 17% investiert wurden. Vor allem war aber auch wieder das Stadtumland mit +1,2% stärker im Rennen, das damit einen Anteil von 12% erreichte. Demgegenüber wurden Nebenlagen im Stadtgebiet in geringerem Umfang gehandelt (-8%) und waren mit 22% am Volumen beteiligt. Insgesamt zeigt München seit zwei Jahren wieder eine leicht steigende Innenstadt-Konzentration, ist aber inzwischen eine Stadt mit vergleichsweise breiter räumlicher Streuung der Investitionsobjekte. In Frankfurt verzeichnete die Innenstadt ein um -3% geringeren Investitionsumfang und zog 70% des Geldumsatzes auf sich. Nur der Cityrand zeigte ein gegenüber 2011 zumindest geringfügig erhöhtes Transaktionsvolumen (+5%). Cityrand und Nebenlagen kamen jeweils auf Anteile von 11% am Investitionsumfang. In Hamburgs City konzentrierten sich im vergangenen Jahr 44% des Transaktionsvolumens, vor weiteren 30% am Innenstadtrand. Aber nur das Hamburger Umland profitierte in 2012 von einer Investitionssteigerung (+6%). In Düsseldorf ist der Innenstadtrand der wichtigste Teilraum, wohin in 2012 nach einer Steigerung um 18% ganze 51% des Volumens flossen. Nebenlagen waren ebenfalls gefragt und sammelten mit einem Anteil von 19% nach einem Plus von 13% mehr als die Innenstadt (18%), in der -11% weniger investiert wurde als im Vorjahr. Für Stuttgart liegt keine entsprechende Differenzierung vor. Bauträger und Entwickler haben auf den sechs größten Immobilienmärkten der Republik in 2012 Verkäufe in Höhe von 4,8 Mrd. Euro getätigt, wodurch sie nach einer Steigerung der Erlöse um 36% auf einen Verkaufsanteil von 35% kamen. Das beste Ergebnis erzielten sie in München, und nur in Hamburg lag ihr Umsatz niedriger als in Demgegenüber verringerten Bauträger und Entwickler ihr Einkaufsvolumen in 2012 um -43% auf 1,2 Mrd. Euro. Einzig in Hamburg war der Input dieser Akteure höher als im Vorjahr, während er in München und Berlin am deutlichsten geschrumpft ist. 9 / 47

11 Immobilienfakten München 2013/2014 Verkäufe von Bauträgern/Entwicklern Käufe von Bauträgern/Entwicklern Mio. Euro 1200 Mio. Euro Frankfurt Berlin Hamburg München Düsseldorf Stuttgart Berlin München Hamburg Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas Die Einkaufsaktivitäten dieser Akteursgruppe lassen die Größenordnung des in den nächsten Jahren zu erwartenden Neuzugangs an voraussichtlich gut vermieteten Neubauten und Revitalisierungen erahnen. Je nach Größe der Maßnahme und dem Umfang der Mietflächen ist ein Zeitraum von ein bis etwa drei Jahren realistisch, bis ein potentielles Core-Objekt zum Verkauf steht. In Stuttgart ist für 2013 nicht in großem Umfang mit neuen Angeboten zu rechnen, wogegen in München und Berlin noch einige Entwicklungsstarts aus 2011 auf den Markt kommen können. In Hamburg werden weiterhin Aufholkapazitäten aufgebaut und entwickelt. In Frankfurt und Düsseldorf reduzierten sich auf sehr unterschiedlichem Niveau die Käufe von Bauträgern und Entwicklern parallel zu den Verkaufserfolgen des Jahres 2012 nur moderat, so dass hier eine kontinuierliche Angebotsentwicklung zu erwarten ist. Von den 1,1 Mrd. Euro, die in Deutschland in Entwicklungsgrundstücke investiert wurden, waren 52% in den Top Six platziert, jedoch sank der Umsatz hier um 21% auf 489 Mio. Euro und hatte damit nur noch einen Anteil von knapp 4% am Gesamtumsatz mit Gewerbeimmobilien in den sechs Metropolen. In München und Hamburg waren die Ausgaben für Grundstücke mit 105 Mio. Euro und 58 Mio. Euro annähernd so hoch wie im Vorjahr, während sie sich in Stuttgart um 50% auf 87 Mio. Euro gesteigert haben. Obwohl in Berlin in 2012 mit 142 Mio. Euro nur noch etwa die Hälfte der Vorjahresumsätze in Gewerbegrundstücke flossen, war das der diesbezüglich höchste Einsatz in den Vergleichsstädten. Nach einer Verfünffachung des Umsatzes mit Gewerbegrundstücken auf 119 Mio. Euro rückte Düsseldorf in 2012 auf Platz 2 vor. In Frankfurt wurden mit 65 Mio. Euro rund -60% weniger für Gewerbegrund aufgewendet als in Während Büros weiterhin fast nur in den etablierten Zentren gebaut und gehandelt werden, weil in kleineren Städten das Nachvermietungsrisiko höher und schwerer einzuschätzen ist, steigert die Verbreitung differenzierter Potentialanalysen für bestimmte Lagen und Sortimente im Einzelhandel die Bedeutung von Klein- und Mittelstädten für den Gesamtmarkt. Auch Hotelketten und insbesondere Businesshotels bieten in guten Mittelstädten in 2013 einige Perspektiven. Die Bedingungen für Logistikstandorte rücken ebenfalls nach und nach stärker in den Fokus. Hier sind vor allem bestens erschlossene Lagen in den Verdichtungsräumen und Metropolregionen von Interesse. Die Zweitverwertbarkeit von Gewerbeflächen aller Art erhält zunehmende Bedeutung schon bei der Konzeption. Ein verstärktes Interesse an value added und opportunistischen Investitionen erhöht auch die Bereitschaft zu Portfolio-Käufen, wodurch das Transaktionsvolumen weiteren Auftrieb erhält. 10 / 47

12 2.4 Einzelhandel: Mehr Standorte, kleinere Flächen beste Bedingungen für Geschäftshäuser INVESTMENT Insgesamt wurden von den insgesamt 7,8 Mrd. Euro inklusive Portfolios in Deutschland 54% und damit 4,2 Mrd. Euro auf den sechs größten Immobilienmärkten für einzelhandelsgenutzte Objekte eingesetzt. Das gesamtdeutsche einzelhandelsrelevante Transaktionsvolumen reduzierte sich gegenüber 2011 um -28%. Von den 2,3 Mrd. Euro reinen Einzelhandelsinvestments der Top Six wurden in 2012 in Berlin 42%getätigt, 20% in Frankfurt und 19% in Stuttgart. Einzig hier dominierten sie - durch eine einzelne Großtransaktion - das Geschehen mit einem Anteil von 41% am gesamten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien. Düsseldorf und München lagen mit nur 3% weit abgeschlagen noch hinter Hamburg mit 12%. Demgegenüber führte München mit 45% des Anlagevolumens in Mischobjekte, die meist aus einem Einzelhandels- und einem Wohnanteil bestehen. Es folgten Berlin mit 35% und Stuttgart mit 20%. In den anderen Städten spielte diese Assetklasse keine nennenswerte Rolle. Im diesem Segment lag München auch mit einer Spitzenrendite von 4,0% in Führung. Auf den weiteren Plätzen folgen Hamburg (4,1%), Düsseldorf mit 4,2%, Frankfurt (4,3%) und Berlin mit 4,4%. Shopping Center erreichen aktuell eine Spitzenrendite von durchschnittlich 4,7%, Fachmarktzentren von 6,0%, einzeln stehende Fach- und Supermärkte etwa 6,7%. In den Top Six schrumpfte so zwar das für reine Einzelhandelsobjekte eingesetzte Kapital in 2012 um -26%. Dafür lag der Umsatz mit Mischobjekten dreimal so hoch wie im Vorjahr, womit sie zur drittwich-tigsten Gewerbeanlagekategorie avancierten. Das einzelhandelsrelevante Transaktionsvolumen blieb daher nicht nur in den kleineren Städten stabil, sondern - unter Verschiebung von reinen Einzelhandelsobjekten hin zu den Geschäftshäusern auch in den Top Six. Dagegen fiel es um -69% in Städten zwischen und Einwohnern und um -53% in den anderen 20 deutschen Städten über Einwohner. Die Verträge mit dem größten Transaktionsumfang waren das KaDeWe- und Karstadt-Paket für 1,1 Mrd. Euro, die Portfolio-Anteile an fünf Shoppingcentern für 500 Mio. Euro sowie als größtes Einzelobjekt das Milaneo in Stuttgart für 400 Mio. Euro. Einzelhandelsinvestments 2012 Berlin Stuttgart nur EH Mischnutzung München Frankfurt Hamburg Düsseldorf 0 Mio. 300 Mio. 600 Mio. 900 Mio Mio Mio. Euro Quelle: Eigene Berechnungen nach Daten von Colliers Einzelhandelsinvestments* nach StadtgröSSe Top Six andere > EW EW < EW 0 Mio. 1,0 Mio. 2,0 Mio. 3,0 Mio. 4,0 Mio. 5,0 Mio. Euro *nur Einzeldeals - inkl. Mischobjekte Quelle: Eigene Berechnungen nach BNP/Colliers 11 / 47

13 Immobilienfakten München 2013/2014 EINZELHANDELSOBJEKTE 2012 Mrd. Euro % 1A-Lage/High-Street 3,3 42,5 Shopping-Center 2,6 33,4 Fachmärkte/Discounter 1,9 24,1 Summe 7,8 100,0 Der Investitionsumfang für High-Street-Objekte wie Geschäfts- und Kaufhäuser blieb in 2012 nahezu unverändert, jedoch war ihr Anteil am einzelhandelsrelevanten Einsatz um 10% höher als im Vorjahr. Das lag zum einen an den geringen Ausgaben für Shopping-Center, die in 2012 um -46% auf ein Drittel des Anlageumfangs des Vorjahres fielen, aber auch mit Fachmärkten und Discountern ließen sich -24% weniger Einnahmen generieren als noch Quelle: BNP Paribas Geschäftshäuser verbinden die derzeit besonders hohen Vorteile von Wohn- und spezifischem Gewerbeinvestment. Daher war auch im 1. Quartal 2013 der Run auf Geschäftshäuser größer denn je: Von 1,5 Mrd. Euro wurden mit 810 Mio. Euro bereits 54% für innerstädtische Geschäftshäuser ausgegeben, das waren fast 70% aller Einzeldeals. Rechnet man die ebenfalls umfangreicheren Kaufhaus-Geschäfte dazu, war das erste Quartal zu 71% vom Handel mit High-Street-Objekten geprägt. Mit Fachmärkten und Discountern wurden 25% umgesetzt, Shopping Center waren nur mit 4% des Umsatzes vertreten. Portfolios hatten einen Anteil von 22% am Quartalsumsatz. Die Renditen zeigen stabile bis fallende Tendenz, da die Nachfrage das Angebot an passenden Objekten weiterhin übersteigt. Auf guten Zuspruch werden Shoppingcenter auch in Mittelstädten sowie Discounter in kleinen Zentren stoßen, so dass hier im Lauf des Jahres noch mit einer Marktbelebung zu rechnen ist, die dann einen etwas höheren Gesamtumsatz als 2012 realistisch erscheinen lässt. VERMIETUNG Die Vermietung in den 1a-Lagen ging in 2012 um -13% auf rund m² zurück. Angesichts der etwas höheren Zahl an Abschlüssen ist ein Trend zu kleineren Flächen erkennbar. In Berlin wurden in 2012 Flächen im Umfang von m² vermittelt. Köln ist für den Einzelhandel wichtiger als Stuttgart und lag beim Vermietungsumfang mit m² sogar vor München mit m². Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf folgten mit m², in Frankfurt wurde mit m² ein vergleichsweise geringer Flächenumfang vermietet. Auch Mittel- und Kleinstädte werden für expandierende Einzelhändler zunehmend interessant. Die Spitzenmieten sind über alle sechs Standorte im Durchschnitt um 5% gestiegen, in einzelnen Luxuslagen sogar um bis zu 18%. Internationale Luxus-Retail-Konzepte haben umfangreiche Expansionspläne und schlossen mit 55% in 2012 wieder die größte Zahl an Verträgen. Sie erhalten aber zunehmend Lagekonkurrenz durch einheimische Betriebe der Systemgastronomie, die in 2012 doppelt so viele Mietverträge unterzeichnet haben wie im Vorjahr. In Luxus- und Niveaulagen besteht weiter ein hoher Nachfrageüberhang. Für kleine und mittelgroße Street-Level-Stores interessieren sich zunehmend Monolabel-Shops, aber auch neue Marken, die sich den Markt zunächst als Shop-in-Shop in Kauf- und Warenhäusern oder Shopping Centern erschlossen haben. Auch der Trend zu einzelnen großen Flagship-Stores setzt sich fort. Eine voraussichtlich stabile Konjunktur wird für eine weiterhin lebhafte Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sorgen. Parallel zu leicht nachgebenden Netto-Einzelhandelsumsätzen können aber nur noch in den Toplagen der Metropolen sowie in den demographischen und wirtschaftlichen Gunsträumen steigende Spitzenmieten erzielt werden. Ganz oben bleibt München, aber auch in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln und Leipzig sind die Erwartungen nach wie vor hoch. In Frankfurt und Stuttgart ist eher nicht mit einer weiteren Aufwärtsbewegung zu rechnen. 2.5 Marktvergleich Büro: GroSSobjekte dominieren Gesamtergebnis INVESTMENT Das in den sechs Metropolen angelegte Büroimmobilienkapital stieg in 2012 um 67% auf 8,6 Mrd. Euro und erhöhte den Anteil am dort platzierten Kapital für Gewerbebauten auf 63%. Am stärksten wuchs das Büroinvestment mit einem Plus von 137% auf 1,9 Mrd. Euro in Berlin, gefolgt von München und Stuttgart, wo sich das Umsatzvolumen auf 2,8 Mrd. Euro respektive 143 Mio. Euro knapp verdoppelte. Frankfurt und Düsseldorf verzeichneten Zuwächse von 60% und 20%, in Hamburg erhöhte sich der Umsatz um 9%. Die Investments in den Top Six verteilten sich zu 30% auf München, 24% wurden in Frankfurt platziert; es folgte Berlin mit einem Anteil von 22%. Der Anteil an Büroinvestments in den sechs Städten lag in 2012 mit durchschnittlich 63% um 17% über dem des Vorjahres. Dabei war ihr Gewicht in Düsseldorf mit 79% sowie in München und Frankfurt mit je 75% am höchsten, in Hamburg wurden 68% der Gewerbeimmobilienanlagen in Büros getätigt, in Berlin waren es nur 50%. Acht Transaktionen mit größerem Büroanteil betrafen Einzelobjekte über 150 Mio. Euro, gegenüber nur drei in Ihr Volumen hat sich damit in 2012 auf 2,6 Mrd. Euro nahezu verdreifacht. In München erbrachten vier Objekte zusammen 1,1 Mrd. Euro und damit einen Umsatzanteil von 65% am Umsatz mit Büros und mischgenutzten Objekten. Mit nur drei Gebäuden kam Frankfurt auf denselben Betrag, was hier einem Anteil von 59% vom Umsatz mit Büros und mischgenutzten Objekten entsprach. Die Spitzenrenditen für Bürohäuser liegen mit 4,4% weiterhin am niedrigsten in München, gefolgt von Hamburg mit 4,7 %, Berlin (4,8%) und Frankfurt mit (4,85 %) sowie Düsseldorf mit 4,95% und Stuttgart mit 5,2%. 12 / 47

14 Für 2013 sind in Düsseldorf und Frankfurt mehrere größere Transaktionen in Vorbereitung, so dass mit stabilem Volumen gerechnet wird. Das 1.Quartal startete mit Umsätzen für Büroimmobilien in Höhe von 2,8 Mrd. Euro. Etwa drei Viertel davon wurden für einzelne Objekte eingesetzt, von denen nur drei über 100 Mio. Euro kosteten. Zwei Portfolios in Höhe von 420 Mio. Euro (SEB) und 180 Mio. Euro (Xanadu) fielen besonders ins Gewicht. Bei den Quartalsergebnissen führt München mit knapp 600 Mio. Euro, gefolgt von Berlin mit 430 Mio. Euro. In Frankfurt wurden 388 Mio. Euro erzielt, in Hamburg 322 Mio. Euro. In Düsseldorf schlugen 168 Mio. Euro zu Buche. Für Stuttgart liegen noch keine Zahlen vor. Transaktionsvolumen Büroimmobilien ,0 Mrd. Euro 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0 Umsatzvolumen 2012 Veränderung München Frankfurt Berlin Hamburg Düsseldorf Stuttgart Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers GRÖSSTE TRANSAKTIONEN 2012 OBJEKT STANDORT MIO. Euro TLG Immobilien Portfolio PalaisQuartier Frankfurt 460 Die Welle Frankfurt 400 Kranzler Eck Berlin 375 Allianz-Verwaltung Unterföhring b. München 315 Palais an der Oper München 300 Maximilianhöfe München 270 Trianon, 57%-Anteil Frankfurt 230 Ten Towers München 206 Quelle: BNP Paribas VERMIETUNG Der Flächenumsatz an den sechs wichtigsten Bürostandorten reduzierte sich in 2012 leicht um zusammen -9% auf etwa 2,8 Mio. m². Dennoch fiel auch der Leerstand weiter um durchschnittlich -9%. Die höchsten Flächenumsätze hatte München mit m², gefolgt von Berlin mit m² und Frankfurt mit m². Bei der Absorption von Leerstandsflächen lagen Berlin und Hamburg mit 17% und 13% ihres Jahresflächenumsatzes an der Spitze, in München waren es 10%, während in Frankfurt und Düsseldorf mit nur 5% des Flächenumsatzes kaum Leerstandsflächen vom Markt kamen. Stuttgart bildete das Schlusslicht mit 4%. Berlins und Hamburgs Anteile am Flächenumsatz entsprachen mit 23% und 16% der Größe ihrer Büromärkte, während München mit dem größten Büroflächenbestand aller sechs Städte einen Anteil von 25% an der Vermietungsleistung in 2012 unterrepräsentiert war. Frankfurt und Düsseldorf erzielten demgegenüber mit 18% und 11% eher überdurchschnittliche Ergebnisse. Vor allem Berlin und Frankfurt steigerten dabei ihre Anteile am Vermietungsvolumen, während München, Hamburg und Stuttgart gegenüber 2011 Einbußen hinnehmen mussten. In der Regel liegt die jährliche Vermietungsrate in allen sechs Städten bei 3-4% des Gesamtbestandes an Büroflächen. Wenig überraschend ist, dass Berlin und Frankfurt in 2012 die Städte mit den meisten Großvermietungen über m² waren. In Berlin wurden 41% aller Flächen dieser Größenklasse der Top Six vermietet, in Frankfurt 29%. In München trug die Größenklasse m² das meiste zum Vermietungsumsatz bei. Die größten Anteile an der Vermietung in allen Vergleichsstädten wies München jedoch mit 33% und 31% in den Größenklassen m² und m² auf. Hamburg hatte mit 22% und 20% überdurchschnittliche Anteile in den Größenklassen m² und m². Büroflächenvermietung % 10% 5% 30% 0-10% -15% -20% -25% -30% -35% 6,1% 5,4% 5% München Stuttagrt Berlin -19% -33% 7% Hamburg -20% 7,4% Frankfurt 13,9% 13% Stuttgart -2% 11,4% Veränderung des Flächenumsatzes Leerstandsrate 2012 Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers 13 / 47

15 Immobilienfakten München 2013/2014 Büroflächenumsatz 2012 nach GröSSenklassen m 2 bis 200 m 2 München Berlin Hamburg Frankfurt Düsseldorf Stuttgart > m m m m m m 2 0 m m m 2 Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von BNP Paribas m m 2 In den sechs Großstädten zusammen waren in 2012 der Branchenbereich sonstige Dienstleistungen, Beratungsgesellschaften und die Informations- und Kommunikationstechnologieunternehmen mit zusammen 41% der vermieteten Flächen die aktivsten Nachfrager, gefolgt von der öffentlichen Verwaltung sowie Industrie- und Bauunternehmen mit je 12%. Nach einer Steigerung um 30% gab es beim Handel die insgesamt höchsten Anmietungszuwächse. In den Branchen sonstige Dienstleistungen, bei den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen sowie im Bereich Transport und Verkehr lagen die Flächenumsätze in den sechs Städten zusammen jedoch deutlich niedriger als noch im Vorjahr. Allerdings haben sich die Vermietungen an Industrie- und Bauunternehmen zumindest in Frankfurt gegenüber 2011 verzehnfacht und auch in Düsseldorf gab es eine Erhöhung um 69%. München verzeichnete in diesem Bereich einen Rückgang um -35% auf allerhöchstem Niveau: 43% aller Flächen dieser Branchenbereiche in den Top Six wurden hier vermietet, womit Industrie- und Bauunternehmen im zweiten Jahr die in München sonst meist wichtigsten Informations- und Kommunikationstechnologien als stärkste Nachfrager überflügelten. In Frankfurt gab es überraschend hohe Zuwachsraten in den Branchen Handel, Medien und Werbung. Auch die öffentliche Verwaltung war hier in 2012 wieder mit großen Anmietungen vertreten. Düsseldorf vermietete mehr Flächen als üblich an die öffentliche Verwaltung und Unternehmen des Gesundheitswesens. In Hamburg baute der Handel seine Bedeutung für die Vermietung stark aus. Die Branche Transport und Verkehr zeigte hier ebenfalls einen deutlichen Zuwachs. Die Medien- und Werbebranche entwickelte in Stuttgart erstmals seit 2009 nennenswerte Flächenansprüche; und auch hier haben sich Banken und Finanzdienstleister so weit erholt, dass wieder Anmietungen in größerem Umfang erfolgten. In Berlin legten ebenfalls die Medien- und Werbebranche sowie der Bereich Transport und Verkehr vergleichsweise stark zu. 14 / 47

16 BRANCHEN: KONTINUIERLICH WICHTIGSTE NACHFRAGER NACH BÜROFLÄCHEN STADT RANG 1 RANG 2 RANG 3 RANG 4 Top Six Sonstige Dienstleistungen Beratungsgesellschaften Informations- und Kommunikationstechnologien Öffentliche Verwaltung München Informations- und Kommunikationstechnologien Beratungsgesellschaften, sonstige Dienstleistungen Verwaltungen von Industrie-/ Bauunternehmen Öffentliche Verwaltung Berlin Sonstige Dienstleistungen Öffentliche Verwaltung Informations- und Kommunikationstechnologien Beratungsgesellschaften, Handel Frankfurt Banken, Finanzdienstleister Beratungsgesellschaften Transport und Verkehr Sonstige Dienstleistungen Hamburg Sonstige Dienstleistungen Öffentliche Verwaltung Beratungsgesellschaften Informations- und Kommunikationstechnologien Düsseldorf Sonstige Dienstleistungen Informations- und Kommunikationstechnologien Beratungsgesellschaften Handel Stuttgart Öffentliche Verwaltung Verwaltungen von Industrie-/ Bauunternehmen Sonstige Dienstleistungen Beratungsgesellschaften, Informations- und Kommunikationstechnologien Quelle: BNP Paribas fett: überdurchschnittliche Umsätze in 2012 Die Entwicklung der Büromieten bei Neuverträgen war uneinheitlich. Angesichts der weiterhin hohen Leerstandsrate, einem im zweiten Jahr rückläufigen Vermietungsumsatz und einem als ausreichend einzustufenden, modernen Flächenpotential von 73% des Jahresflächenumsatzes von 2012 fordert der starke Mietenanstieg in Düsseldorf geradezu ein neues Marktgleichgewicht. Stuttgart dagegen hält die geringste Leerstandsrate aller sechs Städte bei gleichzeitig hohem Anteil an unsanierten Flächen und kann die Nachfrage nach modernen Flächen bei einem diesbezüglichen Leerstand von nur 15% des Jahresflächenumsatzes nicht in ausreichendem Maß befriedigen. Der überraschend hohe Anstieg der Durchschnittsmiete kann die unmittelbare Folge sein. Münchens Vorrat an modernen Flächen deckt noch etwa einen halben Jahresflächenumsatz, womit das Angebot relativ gesehen höher ist als in Stuttgart, Hamburg und sogar in Berlin. Das moderate Anziehen der Mieten ist in München vor allem als Anpassungsreaktion auf niedrige Renditen zu werten. In Hamburg und Berlin stehen moderne Flächen von etwa 40% respektive 44% des Flächenumsatzes von 2012 zur Verfügung. Während in Berlin in den letzten Jahren der unsanierte Leerstand weitgehend abgebaut wurde, wies Hamburg in 2012 noch immer 63% des in 2009 in Berlin und Hamburg ursprünglich etwa gleich hohen modernisierungsbedürftigen Flächenbestands auf. Die Wahrnehmung der durchschnittlichen Wertigkeit des Flächenpotentials kann das durchaus beeinflussen. Frankfurt hat weiterhin die höchste Leerstandsrate, bei einem modernen Flächenpotential von 145% des letzten Jahresumsatzes. Auch durchschnittlich ausgestattete Flächen stehen im Umfang von 187% desselben zur Verfügung. Für spekulative Projekte besteht offensichtlich weder hier noch in Düsseldorf besonderer Anlass, wo in 2012 auch von Flächen normaler Qualität noch 220% des Jahresumsatzes unvermietet blieben. Büromieten für Neuverträge (Veränderung in %) 15% 12% 13% Spitzenmiete Durchschnittsmiete 9% 10% 6% 6% 7% 3% 0 Düsseldorf Stuttagrt München 3% 1% Hamburg 2% Berlin 0% 4% Frankfurt a.m. -8% -3% -3% -13% Quelle: Eigene Berechnung nach Daten von Colliers 15 / 47

17 Immobilienfakten München 2013/2014 Der Deutsche Büromietindex (DMX) stellt die Bestandsmieten von Büromietverträgen den in aktuellen Bewertungsgutachten angesetzten, nachhaltig erzielbaren Roherträgen für Büroflächen gegenüber. Damit wird das Anpassungspotential der Bestandsmieten an die Wertentwicklung gekoppelt. Während die beobachtete Mietenentwicklung 2011 dem DMX 2011 in der Tendenz weitgehend entsprach, gab es in 2012 für Stuttgart und Düsseldorf, aber auch für Hamburg erhebliche Abweichungen. Da speziell im flächenknappen Stuttgart vor allem unterwertige Bestandsflächen häufig abgerissen und durch Neubauten ersetzt werden, führen entsprechende Wertgutachten als Indexbasis hier eventuell zu widersprüchlichen Einschätzungen. In Hamburg sind aufwertungsbedürftige Flächen demgegenüber möglicherweise nicht in signifikantem Umfang Gegenstand von bewerteten Transaktionen, so dass die dem Index zugrunde gelegten Vergleichswerte überhöht sein können. Über allgemeine Berechnungsverfahren, die beim Vergleich homogener Marktstrukturen zuverlässig sind, lassen sich lokale und situative Marktbesonderheiten kaum differenziert erfassen. In Frankfurt werden mit den Fertigstellungen des Jahres 2013 in diesem Jahr 90% des Flächenumsatzes des Vorjahres in Form von Erstbezugsflächen zur Verfügung stehen, deren Vermietung in 2013 die Spitzenmiete treiben, die Durchschnittsmiete jedoch unter Druck bringen könnte. Während in Frankfurt wenige große Flächen häufig einen überdurchschnittlichen Anteil am Vermietungsumfang haben, profitieren die anderen Städte unregelmäßiger und selten in zwei aufeinanderfolgenden Jahren von einem auffälligen Umsatzanteil mit Großvermietungen. Am ehesten ist eine steigende Tendenz zu großen Flächen in Relation zur Größe des Gesamtmarkts in den letzten Jahren in Berlin zu beobachten. Dort werden in 2013 jedoch nur rund 33% des Vorjahresumsatzes zur Erstvermietung stehen, weshalb ein solchermaßen anhaltender Trend dort aktuell Restriktionen unterliegt. In Berlin ist daher mit wieder steigenden Spitzenmieten zu rechnen, zumal diese eher nicht bei Großvermietungen erzielt werden. In Hamburg kann in 2013 inklusive Zubau mit einem Neuflächenangebot von 88% des Jahresflächenumsatzes gerechnet werden; ein Potential für den Anstieg der Spitzenmiete, bei gleichzeitiger Abschwächung der Perspektiven für Flächen durchschnittlicher Qualität. In Düsseldorf und München liegt das Angebot an Erstbezugsflächen bei vergleichsweise moderaten 68% und 64%, was in Düsseldorf tendenziell zum weiteren Leerstandswachstum beitragen wird, in München dagegen einer kontinuierlichen Marktstabilisierung mit weiterhin moderaten Mietensteigerungen entgegen kommt. In Stuttgart können 59% Neuflächen offeriert werden, die der Markt unter stärkerem Anstieg der Spitzenmiete voraussichtlich in Kürze absorbieren wird. bestandsmietenanpassungspotential DMX 10% 8% Mai 2012 Mai % 4% 2% 0 Hamburg Frankfurt a.m. Berlin B-Städte München Stuttagrt Düsseldorf -2% -4% -13% -6% -8% -10% Quelle: ipd 16 / 47

18 Mit steigenden Flächenumsätzen kann in 2013 nur in Segmenten mit erkennbarem Nachfrage-überhang gerechnet werden. Eine positive Entwicklung in den lokal wichtigsten Nachfrager-Branchen ist von entscheidendem Einfluss und unterliegt teilweise durchaus unterschiedlichen Faktoren. Die breite wirtschaftliche Basis und ein vorausschauendes Flächenmanagement werden in München in den nächsten Jahren voraussichtlich für größere Kontinuität in der Aufwärtsentwicklung sorgen. In Berlin kommen ausgewählte Neuentwicklungen wie beispielsweise die Mediaspree in der östlichen Innenstadt und in der City West konkreten Bedürfnissen entgegen und können fast vollständig vorvermietet werden. Eine generelle Umsatzerhöhung signalisiert das nicht. In Frankfurt geht man angesichts zahlreicher Fertigstellungen von stabilen Umsatzzahlen in 2013 aus. Hamburgs Flächen normaler Qualität sind angesichts des weiterhin hohen Leerstands minderer Qualität vergleichsweise preissensitiv, so dass Revitalisierungsimpulse nachfrageverstärkend wirken können. Über die eine oder andere Großvermietung kann sich Hamburgs Büromarkt in 2013 schnell wieder vom Zwischentief des letzten Jahres erholen. Die kleineren Märkte Stuttgart und Düsseldorf holen bei der Nachfrageentwicklung über die Jahre auf. In Düsseldorf ist sie seit 2006 unter erheblichen Ausschlägen immens gestiegen, unterliegt aber in den letzten beiden Jahren einem leichten Abwärtstrend, der sich in diesem Jahr durchaus fortsetzen könnte. In Stuttgart richtet sich der Flächenumsatz häufig vor allem nach dem Flächenangebot und hat angesichts der breiter werdenden Branchenentwicklung sicher geringfügig zusätzliches Potential. FLÄCHENUMSATZENTWICKLUNG STADT STEIGERUNG SCHWANKUNG im Jahresdurchschnitt (Standardabweichung) Berlin +0,3% ±13% Hamburg +0,3% ±22% Frankfurt +0,4% ±22% München +1,1% ±28% Stuttgart +7,9% ±26% Düsseldorf +14,0% ±57% Quelle: Eigene Berechnungen nach Zahlen von Colliers 17 / 47

19 Immobilienfakten München 2013/ METROPOLREGION MÜNCHEN 3.1 REGION IM AUFWIND Während sich in der Region München nur etwa 63% des gesamten Investitionsumfangs auf die Kernstadt konzentrieren und immerhin 37% auf periphere Gebiete im Umland verteilen, beschränken sich rund 92% des institutionellen Transaktionsvolumens auf das Stadtgebiet München. Die charakteristische Herausforderung des Immobilienmarkts, angesichts komplexer Dependenzen und schmaler Datenbasis, Transparenz hinsichtlich Wert- und Renditeentwicklung zu schaffen, determiniert die strukturelle Verteilung der Investitionen. Institutionelle Anleger tragen den Wettbewerb um möglichst standardisierbare Core-Objekte in den Kernstädten zulasten der Renditeerwartungen aus und induzieren zumindest bei den Spitzenrenditen hier auch eine höhere Volatilität. Es fehlt noch immer das Vertrauen selbst in die die Landeshauptstadt direkt umgebenden Standorte, - aktuell nicht zuletzt wegen der hier weiterhin schleppenden Vermietung von den ausgerechnet in den Krisenjahren geschaffenen Überkapazitäten im Bürobereich. Eine differenzierte Risikoeinschätzung kleinerer oder weiter entfernter Standorte entzieht sich erst recht dem Anleger, der mit regionalen und örtlichen Gegebenheiten nicht vertraut ist. Im Großraum Paris hat das Umland mit mehr als 50% Umsatzanteil ein stärkeres Gewicht gegenüber der Kernstadt als die Münchener Peripherie, dagegen ähnelt der Metropolraum London dem hiesigen diesbezüglich durchaus. Angesichts der Einwohner/km² im Stadtgebiet von Paris und der immer noch Einwohner/km² auf der gesamten Ile de France sowie von Einwohnern/km² in London lassen sich solche Unterschiede recht leicht begründen. In Berlin dagegen spielt die Umgebung mit nicht einmal 10% Anteil am Investitionsvolumen eine äußerst untergeordnete Rolle, - dabei hatte Berlin mit Einwohnern/km² hinter München mit Einwohnern/km² - die zweithöchste Bevölkerungsdichte. HÖCHSTE EINWOHNERDICHTEN IN DER METROPOLREGION MÜNCHEN 2011 Rang Gemeinde EW-Dichte je km² Kreiszugehörigkeit 1 München Kreisfreie Stadt 3 Ottobrunn München 5 Gröbenzell Fürstenfeldbruck 20 Neubiberg München 28 Unterhaching München 45 Wolfratshausen Bad Tölz-Wolfratshausen 53 Augsburg Kreisfreie Stadt 56 Unterschleißheim München 60 Germering Fürstenfeldbruck 65 Eichenau Fürstenfeldbruck 74 Puchheim Fürstenfeldbruck 75 Rosenheim Kreisfreie Stadt Quelle: Wikipedia Von den 100 am dichtesten besiedelten Gemeinden in Deutschland waren 2011 nur 44 Großstädte über Einwohner, 83 besaßen immerhin Stadtrecht. Fünf der 17 Gemeinden ohne Stadtrecht liegen in der nächsten Umgebung der bayerischen Landeshauptstadt, dazu in der Metropolregion München die Großstadt Augsburg und die kreisfreie Stadt Rosenheim, sowie die Kreisstadt Wolfratshausen und verschiedene weitere Münchener Umlandgemeinden. Und das, wo Bayern als so genanntes Flächenland insgesamt mit 179 Einwohnern/km² sogar unter dem Bundesdurchschnitt von 229 Einwohnern/km² lag. Informationen zum Immobilienmarkt in der Metropolregion München stehen bisher nur in geringem Umfang und wenig zeitnah zur Verfügung, trotz der angesichts der Flächenknappheit in der Kernstadt und des wirtschaftlichen Gesamtpotentials der Region - zunehmend gewollten funktionalen räumlichen Verflechtung. Zuverlässigste Datenquelle wären die Gutachterausschüsse der Stadt- und Landkreise, die aber kaum Kapazitäten zur Aufbereitung von Marktdaten besitzen. Im Interesse der eigenen Standortförderung veröffentlichen einige Gutachterausschüsse etwa alle zwei Jahre differenzierte Immobilienmarktberichte unter Angabe der Liegenschaftszinssätze bestimmter Immobilien- und Lagetypen. Die Präsenz großer Maklergesellschaften, auf deren Research-Abteilungen sich die Branche sonst weitgehend stützt, ist in der Fläche nicht gegeben. Bei den Verbänden kleinerer Makler sowie den jeweils vor Ort marktaktiven Genossenschaftsbanken und Sparkassen konzentriert sich jeweils lokales Know-How, das bisher aber kaum veröffentlicht und erst recht nicht in einen regionalen Zusammenhang gestellt wird. 18 / 47

20 BAULANDmarkt 2011 Kreisfreie Städte und Landkreise in der Metropolregion München In Ermangelung einer differenzierten Datenbasis für die Metropolregion München kann man sich einer Einschätzung der Marktentwicklung zumindest über amtliches statistisches Zahlenmaterial nähern. So lassen sich beispielsweise unter den Kreisstädten und kreisfreien Städten bedeutende Gewerbe- und Wohnstandorte mit Nachfragedruck bereits über Kennziffern der Nutzungsverdichtung identifizieren. NUTZUNGSVERDICHTUNG IN DEN KREIS- UND KREISFREIEN STÄDTEN DER METROPOLREGION MÜNCHEN 2011 Rang TOP10 TOP10 TOP10 LOW10 Gewerbenutzung* Wohnnutzung* Wohnbaudichte** m²-wohnfläche / EW 1 Dingolfing 5,7% München 25% München 6,6 München 37 2 Ingolstadt, 4,5% Wolfratshausen 22% Augsburg 5,5 Landsberg, Miesbach 38 Wolfratshausen 3 Augsburg, Germering, 16% Germering 4,6 Augsburg, Rosenheim, Schongau 4,3% Rosenheim Dachau, Freising, Bad Tölz 39 4 Kaufbeuren 4,0% Augsburg 13% Dachau 4,2 Ingolstadt, Wolfratshausen, 40 Fürstenfeldbruck 5 München 3,6% Kaufbeuren, 12% Rosenheim 4,1 Dingolfing, Germering, 41 Landshut Neuburg 6 Landsberg 3,5% Ingolstadt, Dachau, 11% Fürstenfeldbruck 4,0 Kaufbeuren, Schongau, 42 Fürstenfeldbruck Altötting, Ebersberg 7 Dachau 3,0% Mühldorf 9% Freising 3,9 Weilheim, Marktoberdorf, 43 Eichstätt 8 Rosenheim 2,7% Schongau, Dingolfing, 7% Altötting, 3,7 Landshut, Starnberg, 44 Starnberg, Bad Tölz Landshut Traunstein, Pfaffenhofen 9 Schrobenhausen 2,2% Altötting, Friedberg, 6% Kaufbeuren, 3,6 Dillingen, Aichach, 45 Landsberg Wolfratshausen, Nördlingen Ebersberg 10 Nördlingen 1,9% Weilheim, Freising, 5% Bad Tölz, 3,5 Mühldorf, Garmisch-P., 46 Neuburg, Traunstein, Traunstein Friedberg Donauwörth, Dillingen * Anteil der Gewerbe-/Wohnbaufläche an Gemeindefläche ** m² Wohnfläche je m² Grundfläche Quelle: Destatis; Gebietseinheit: Kreisfreie Städte und Kreisstädte der Landkreise in der Europäischen Metropolregion München 19 / 47

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