Denkmal- und Ensembleschutz

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1 Denkmal- und Ensembleschutz Im Innenstadtbereich steht eine Vielzahl von Gebäuden unter Denkmalschutz. Hierbei handelt es sich im wesentlichen um einzelne Gebäude rund um den Tutzinger-Hof-Platz und um einzelne historische Bauten im Achheimviertel, sozusagen die Vermächtnisse aus dem alten Dorf Starnberg, sowie um die freistehenden Stadtvillen in der südwestlichen Maximilianstraße aus der gründerzeitlichen Entwicklungsphase. Diese sind heute wieder Vorbild für die angestrebte Stadtstruktur. Öffentliche Gebäude unter Denkmalschutz sind das Schloss, der Schlossgarten, der Bahnhof, die Stadtpfarrkirche St. Maria,, die Kirche St. Josef, das Heimatmuseum und die Alte Oberschule. Als erhaltenswerte Bereiche mit Ensemblecharakter sind der Bereich Tutzinger-Hof-Platz mit Teilen der Vordermühlstraße, Schlossbergstraße und der östlich auf den Tutzinger- Hof-Platz zuführenden Josef-Jägerhuber-Straße, Teilbereiche der Maximilianstraße und Kaiser-Wilhelm-Straße, des Bahnhofplatzes mit Rondell zwischen Bahnhof und Alter O- berschule (VHS) sowie Teile des Achheimviertels zu nennen. Keiner dieser Bereiche ist allerdings als Ensembleschutzbereich gemäß Denkmalschutzgesetz ausgewiesen. Gebäude unter Denkmalsschutz Siehe auch Materialen, Band 2 Auszug aus der Denkmalliste mit Anschrift und Beschreibung der Baudenkmäler Seite

2 Stadt Starnberg - Rahmenplanung Innenstadt Teil B 3 Städtebau B Die Diskussion um die Starnberger Bautradition ist heute, im Spannungsfeld zwischen den Alt-Starnberger Bautraditionen hier die dörfliche Alemannisch-Oberbayerische Gebäudesprache der Vorgründerzeit, dort die gründerzeitlichen Stadtvillenarchitektur der Münchner Schule und der neuzeitlichen Architektur der letzten 15 Jahre neu entfacht. Wie die Leitbilddiskussion und auch die Stärken- und Schwächenanalyse belegen, wollen die Starnberger das Siedlungsbild mit den althergekommenen innerörtlichen Siedlungsund Baustrukturen bewahren. Es ist mit dem Altbestand, insbesondere aber auch mit der bestehenden Siedlungsstruktur in offener Bauweise eine bis heute noch tragfähige Basis vorhanden, auf der aufgebaut werden kann. Allerdings scheint sich der Charme des alten Starnbergs nicht mehr für jedermann zu erschließen. Zu oft unterlagen in den letzten Jahren die städtebaulich-architektonischen Belange den sogenannten Sachzwängen. Die z.b. mit dem Sparkassenum- und Erweiterungsbau gesetzten Fakten werden zwangsläufig zu einer Neubewertung insbesondere der innerstädtischen Baumassen- und Höhenentwicklung führen. Der öffentlich geführten Stadtbild-Diskussion mit dem Ziel, den Bauherren wie auch ihren Architekten ihre Verantwortung und Verpflichtung als Gestalter der Stadt bewusst zu machen und Stadtrat wie Stadtverwaltung für die Stadtbildbelange zu sensibilisieren, kommt eine entscheidende Rolle zu. Funktionale und räumliche Rahmenbedingungen Die Analyse der Gebäudenutzungen lässt eine relativ klare Zonierung der Innenstadt in Geschäftsbereiche und überwiegende Wohnbereiche erkennen. Der Geschäftsbereich liegt im wesentlichen zwischen Tutzinger-Hof-Platz und Bahnhof mit den drei Hauptachsen Maximilianstraße, Wittelsbacher Straße und Hauptstraße. In diesen Straßenzügen mitsamt von Teilbereichen der Hanfelder Straße (bis auf Höhe der Post), der Josef-Jägerhuber-Straße und des Bahnhofplatzes sind die Erdgeschosse und z.t. auch die ersten Obergeschosse durch Geschäfte, Dienstleistungen, Gewerbe, Gastronomie u.ä. genutzt. Allerdings ist in der Regel auch in der Innenstadt ab dem zweiten Obergeschoss Wohnnutzung, d.h. hat auch die Innenstadt erhebliche Wohnfunktion und soll diese dem Willen der Stadt entsprechend auch weiterhin behalten. So sehen die Bebauungspläne der Innenstadt bis auf den Kerngebietsbereich Sparkasse grundsätzlich Besonderes Wohngebiet (WB) mit einem Anteil von 50 % der Geschossflächen für Wohnnutzung vor. Die meisten öffentlichen Einrichtungen liegen an der Peripherie der Innenstadt, wie z.b. das Rathaus, die Post oder das Landratsamt. Hiermit gehen dem Stadtzentrum wesentliche Nutzerfrequenzen verloren. Die Bereiche mit überwiegender Wohnnutzung reichen bis unmittelbar an das Zentrum heran. Dieses zentrumsnahe Wohnen schafft gute Voraussetzungen für eine Stadt der kurzen Wege. Dies allerdings setzt aber u.a. die Ergänzung und Aufwertung des Wegenetzes für Fußgänger und Radfahrer voraus. Ein Handikap bildet der Durchgangs- und Zielverkehr (z.b. Parkplatzsuchverkehr), durch den die innerstädtischen Wohnbereiche teilweise sehr stark belastet sind. Auf der Grundlage einer differenzierten Teiluntersuchung (Block A Wittelsbacher Straße, Zweigstraße, Maximilianstraße, Bahnhofsplatz) konnte festgestellt werden, dass selbst in der Stadtmitte (mit Ausnahme der MK-Gebiete) der Wohnungsanteil bei bis zu 50 % liegt. Dies entspricht auch den Zielvorgaben des FNP bzw. den Festsetzungen in den Bebauungsplänen. In Anbetracht der fortschreitend hohen Nachverdichtung in der Innenstadt mit Erhöhung des Verkehrsaufkommens, Flächenversiegelung, Reduzierung des gebietsprägenden Baumbestandes sowie der direkten, wohnungsbezogenen Gartenflächen besteht die Tendenz zu einer steten Verschlechterung des Wohnumfeldes oder sogar des Rückganges der Wohnnutzung. So hat sich die Anzahl der Bewohner im Innenstadtbereich zwischen Maximilianstraße und Wittelsbacher Straße in den letzten 20 Jahren zwar gehalten, die Geschossflächen wurden in demselben Zeitraum allerdings um ca. 150 % erhöht. In diesem Zusammenhang gibt der Mieten-Index eines bekannten Starnberger Maklerbüros (Jahr 2000) einen beredten Aufschluss zu dieser Entwicklung: Seite

3 Bei Büroräumen liegen die Mieten bei durchschnittlich 24,00 DM / m², während Wohnungsmieten mit Ausnahme von Erstbezügen um gut 5,00 DM niedriger tendieren. Seite

4 Stadt Starnberg - Rahmenplanung Innenstadt Teil B 3 Städtebau B Innerstädtische Flächen mit Neuordnungsbedarf / Entwicklungspotenziale Innerhalb des Rahmenplanbereichs liegen beachtliche Flächen brach: Ungenutzte Grundstücke, wie z. B. die Brachflächen im Bahnhofsbereich, die einer dringenden Neuordnung bedürfen oder Grundstücke, die mit Nutzungen belegt sind, die aber nach derzeitiger Einschätzung den innerstädtischen Entwicklungszielen entgegenstehen. Diese Flächen sind das wichtigste Potenzial für Entwicklungsmaßnahmen. Aber auch aus Sicht der gesamtstädtischen Entwicklung sind diese Flächen von entscheidender Bedeutung, da Starnberg, bedingt durch die Lage zwischen See und Landschaft, insgesamt nur beschränkte Entwicklungsmöglichkeiten für weitere Wohngebiete wie auch für neue Gewerbestandorte besitzt. Entwicklungspotenziale in der Innenstadt Seite

5 Bei diesen Flächen handelt es sich um die Bahnbereiche rund um den Starnberger See- Bahnhof und den ehemaligen Güterbahnhof. Bereiche, die im Zusammenhang mit dem Projekt Seeanbindung zu beurteilen sind, und auch Gegenstand des Arbeitskreises Seeanbindung sein werden. Darüber hinaus stehen eine ganze Anzahl weiterer Flächen, so z.b. im Gewerbegebiet, aber auch östlich der Leutstettener Straße für Nutzungsänderungen an. 1. Bahnhofplatz / Museumsweg Diese Flächen gehören zu dem Bereich der sog. Seeanbindung. Sie werden heute in Ermangelung eines attraktiven Gesamtkonzepts teils als Parkplatz, teils mit Zwischennutzungen (Pizzadrive, Getränkemarkt) belegt. Hier besteht die Möglichkeit, hochwertige Nutzungen im Bereich der südlichen Bahnunterführung und Heimatmuseum zu realisieren. Dabei kommt der Freiflächengestaltung im Kontext mit der Überplanung des Bahnhofsplatzes / Bahnhofstraße / Seeanbindung eine herausragende Bedeutung zu. 2. Hotel Bayerischer Hof / Alte Oberschule Für diese wertvollen städtischen Grundstücke werden bereits seit längerer Zeit Nutzungsmöglichkeiten in Zusammenhang mit der dringend anstehenden Sanierung des Hotels Bayerischer Hof diskutiert. Bisher scheiterte dies an einem geeigneten Investor. Überlegungen, hier einen öffentlichen Saal zu errichten, sind mit dem Bau der Schlossberghalle hinfällig. Aus Sicht der Rahmenplanung soll die Hotelnutzung aufgrund der zentralen Lage an Bahnhof und See nach wie vor intensiv weiter verfolgt werden. 3. Bahnhofsumfeld Die Flächen unmittelbar westlich wie insbesondere auch östlich des Bahnhof-See stehen nach Reduzierung und Neuordnung der Bahnflächen für eine Umnutzung zu Verfügung. Der genaue Umgriff ergibt sich aus der derzeit noch offenen, künftigen Führung der Bahngleise. Priorität hat die Umnutzung der Fläche östlich des Bahnhofes, die mit Eröffnung des Bahnhofes Nord in einer ersten Stufe als öffentliche Freifläche umgestaltet wird. Sie tritt derzeit als völlig ungeordnete und versiegelte Verkehrsfläche und Parkplatz in Erscheinung. Die Möglichkeiten einer Neuordnung des Bereichs westlich des Bahnhofes werden im Zusammenhang mit der Seeanbindung untersucht. Die bestehende Bundesbahnbebauung könnte im wesentlichen Teil entfallen, so dass sich die Chance ergibt, auch aus der Wittelsbacher Straße den Blick auf den See zu öffnen. 4. P&R - Plätze entlang der Bahn Mit der Verlagerung der derzeit vorhandenen ca. 300 Pendlerparkplätze längs der Bahn an die Gautinger Straße stehen die gesamten ehemaligen Bundesbahnbetriebsflächen zwischen Kaiser-Wilhelm-Straße und Bahn südlich der Ludwigstraße für eine Überplanung zur Verfügung. Zu diesem Bereich gehören auch die beiden Eisenbahnerwohngebäude südlich der Ludwigstraße. Der tatsächliche Umgriff muss sich auch hier an der künftigen Bahntrasse orientieren. Die Planungsziele für diesen wichtigsten innerstädtischen Neuordnungsbereich sollen im Zusammenhang mit der Seeanbindung konkretisiert werden. 5. Südlicher Teilbereich Bebauungsplan 8136 Ob und in wieweit das Planungskonzept, das dem Bebauungsplan zugrunde liegt, realisiert werden kann, lässt sich aufgrund der derzeitigen Vermarktungsschwierigkeiten in Teilbereichen nicht vorhersagen. Sollte sich die Notwendigkeit einer Überarbeitung des Teilbereichs an der Ludwigstraße ergeben, wird vorgeschlagen, hier Nutzungen und Baustrukturen zu realisieren, die die Nahtstelle Seeufer / Eisenbahn / Ludwigstraße ( Osttor ) markieren. Seite

6 Stadt Starnberg - Rahmenplanung Innenstadt Teil B 3 Städtebau B 6. Leutstettener Straße Zwischen Leutstettener Straße und Bundesbahn liegen derzeit mehrere Gewerbebetriebe, die am bestehenden Standort keine Entwicklungsmöglichkeiten besitzen und bei denen mittel- bis längerfristig Verlagerungen ins Haus stehen. Maßstab der künftigen Entwicklung sollte nicht die bestehende Nutzungsstruktur sein, da sie die bestehende und durchaus problematische Gemengelage verfestigen würde. Die Fläche ist zwar den Immissionen von B2 und Bahnlinie ausgesetzt, liegt aber gleichzeitig sehr nah zur Innenstadt und zum neuen Bahnhof Nord, so dass hier attraktivere Nutzungen entwickelt werden sollten. Als mögliche Nachnutzung kommt hier durchaus auch die Wohnnutzung in Frage. 7. Postamtsgelände Die Post wird sich kurzfristig von dem Großteil ihrer Betriebsfläche trennen. Die Lage am Rande der Stadtmitte macht die Fläche auch für Dienstleistungs- und Handelsbetriebe interessant. Allerdings sind auch hier aufgrund der benachbarten Wohnnutzung Schranken für gewisse Innenstadtnutzungen gesetzt. Dies gilt z.t. auch für oberirdische Stellplatznutzungen. 8. Staatliche Schifffahrt Der nördliche Bereich der staatlichen Schifffahrt liegt ohne planerische Konzeption brach. Dazu gehören nicht nur Teile des Betriebsgeländes selbst, sondern auch das rückwärtige Wiesengrundstück bis zum Nepomuk-Weg. Nach Vorstellung der Staatsverwaltung sollen auf diesem Grundstück Staatsbedienstetenwohnungen errichtet werden. In Anbetracht der Seenähe und der Schlüsselfunktion dieses Geländes für das Projekt Seeanbindung würde eine derartige Nutzung die Entwicklungschancen des Seenbereichs entscheidend beeinträchtigen. 9. Bereich Landratsamt Der Bereich südlich des Landratsamtes liegt brach. Er wird allerdings für Freiflächenveranstaltungen (z. B. Zirkusveranstaltungen, Fischmarkt etc.) und als Ausweichfläche genutzt. Das Erscheinungsbild dieser Fläche wird der besonderen Situation am Seeufer nicht gerecht. Der Standort des östlich davon gelegenen Jugendzentrums der Stadt ist nicht zuletzt aufgrund von Nachbarschaftsprotesten gefährdet. Es wird zur Zeit diskutiert, das Jugendzentrum mitsamt der wünschenswerten Freiflächenanlagen an die Gautinger Straße zu verlagern. Zudem ist es Ziel der Rahmenplanung, jugendorientierte Einrichtungen auch in der Innenstadt zu etablieren. Alternative Nutzungsmöglichkeiten sollten im Zusammenhang mit den städtischen Grundstücken des Hallen- und Strandbades gesucht werden, zumal für dieses neue Nutzungskonzepte angestrebt werden. 10. Bereich südlich B2 Die B 2 ist die wichtige Stadteingangssituation aus München von der Autobahn kommend. Die hier, westlich des Landratsamtes angesiedelten Nutzungen entsprechen z. T. nicht dieser Bedeutung. Aus diesem Grunde ist längerfristig anzustreben, hier höherwertige Nutzungen anzusiedeln. Das Erscheinungsbild der B 2 soll dabei als Allee (grüne Stadteinfahrt) weiterentwickelt werden. Auch eine bauliche Verdichtung ist in diesem Bereich denkbar. Dabei ist auch auf die Schallschutzproblematik gegenüber der südlich gelegenen Wohnbebauung einzugehen. 11. Gewerbegebiet nördlich B 2 Die Analyse des Gewerbegebietes südlich der B 2 zeigt eine Reihe von potenziellen Entwicklungsflächen. Dabei handelt es sich im wesentlichen um Flächen, bei denen aufgrund ihrer extensiven Nutzung kurz- bzw. mittelfristig Neuplanungen anstehen, oder um Gewerbebrachen (z. B. Fa. Houdek). Diese Flächenpotenziale bilden ein wertvolles Kapital bei den Bemühungen, das Gewerbegebiet in einen Dienstleisterpark umzustrukturieren. Mit dem Stadtratsbeschluss vom 31. Januar 2000, für das Seite

7 Gewerbegebiet einen neuen Bebauungsplan aufzustellen, wurden die Weichen für eine zukunftsorientierte Entwicklung im Sinne der Rahmenplanung gestellt. Seite

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