Vorlesung Immobilienportfoliomanagement

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1 Vorlesung Immobilienportfoliomanagement Dr. Daniel Piazolo, MRICS Geschäftsführer GmbH Kirchgasse Wiesbaden

2 Vorlesungsinhalte System des Immobilienmarktes 4-Quadranten Modell Der Flächen- und Vermögensmarkt Aufbau des Real Estate Investment Managements (REIM) Planung von Immobilienportfolios Finanztheoretisches Portfoliomanagement Strategisches Portfoliomanagement Performancemessung für direkte Immobilieninvestitionen 2

3 Literaturhinweise Hauptquellen: Baum, Andrew: Commercial Real Estate Investment. Rochester: Routledge Chapman & Hall Junius, Karsten. / Piazolo, Daniel. (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilienmarktrisiken, Köln: Immobilienmanager Verlag Schulte, Karl-Werner; Thomas, Matthias. (Hrsg.). Handbuch Immobilien-Portfolio-Management. Köln: Immobilien Manager Verlag Sowie: Bone-Winkel, Stephan: Das strategische Management von offenen Immobilienfonds unter besonderer Berücksichtigung der Projektentwicklung von Gewerbeimmobilien, Köln 1994 Junius, Karsten. / Piazolo, Daniel. (Hrsg.): Praxishandbuch Immobilien Research, Köln: Immobilienmanager Verlag Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie. Bd. 1: Betriebswirtschaftliche Grundlagen. 4. Aufl. München 2008 Schulte, Karl-Werner (Hrsg.); Bone-Winkel, Stephan (Hrsg.); Thomas, Matthias (Hrsg.); Handbuch Immobilien-Investition. 2. Aufl. Köln 2005 Walbröhl, Victoria: Die Immobilienanlageentscheidung im Rahmen des Kapitalanlagemanagements institutioneller Anleger eine Untersuchung am Beispiel deutscher Lebensversicherungsunternehmen und Pensionskassen, Köln 2001 Wellner, Kristin: Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems zur Optimierung von Rendite- Risiko-Profilen diversifizierter Immobilien-Portfolios, 2003 Wilson, Susan H./ Wurtzebach, Charles H. (Hrsg.): Managing Real Estate Portfolios, New York

4 Charakteristika von Immobilien als Assetklasse Attraktivität von Immobiliendirektanlagen: Geringe Volatilität der Renditen Diversifikationseffekte Niedrige Korrelation der Renditen zu den Renditen anderer Assetklassen Inflations-Hedge (?) Sichere Einnahmen und langfristiger Anlagehorizont Informationsineffizienzen Andersartigkeit des Anlageproduktes Eigenschaften eines Aktieninvestments Eigenschaften eines Bondinvestments Indexierte Mietverträge Immobilie als Folge von Optionen Investment in Real-Kapital Beeinflussbarkeit der Returns durch eigene Managementleistung 4

5 Immobilien als Assetklasse Immobilienderivate Immobilienderivate Immobilieninvestitionen Direkte Investitionen Indirekte Investitionen börsennotiert nicht börsennotiert Immobilien-AG REITs Exchange Traded Funds Offene Immobilienfonds Immobilienspezialfonds Geschlossene Fonds Real Estate Private Equity Fund of Funds 5

6 IPD Deutschland in Prozent je Berichtsjahr 10 Jahre annualisierter Total Return: 3,0% 6

7 Total Return nach Sektor in Prozent ( ) Alle Liegenschaften Handel Büro Handel/Büro Wohnimmobilien Sonstige Nutzungen 7

8 Komponenten des Benchmark Total Return Sektoren,

9 Zusammenfassung der Marktzahlen 2011 Direkt gehaltene Objekte Anzahl der eingegangenen Portfolios Gesamter Marktwert der Immobilien Gesamte Netto-Investitionen Durchschnittlicher Marktwert pro Objekt Geschätzte Abdeckung des relevanten Marktes ,05 Mrd. EUR 22,1 Mrd. EUR 11,4 Mio. EUR 46,9% 9

10 Internationale Returns

11 Was ist ein Markt? Ein Markt ist der ökonomische Ort des Tausches und damit ein Mechanismus für den freiwilligen Austausch von Gütern und Dienstleistungen zwischen Anbietern und Nachfragern Märkte lassen sich differenzieren nach folgenden Kriterien: sachlich (Güter vs. Dienstleistungen) räumlich (regionale Märkte in der EU) zeitlich (zeitpunktbezogen, Börse vs. saisonale Märkte, Weihnachtsmarkt) qualitativ (vollkommen vs. unvollkommen) quantitativ (Anzahl der Marktteilnehmer) Vergleich Märkte Immobilien Aktien Immobilienaktien 11

12 Immobilien-Performance vs. anderen Assets 12% Total Return, , annualisiert 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Immobilien Aktien Anleihen -4% Frankreich UK Niederlande Schweden Deutschland 12

13 Vergleich DAX / DIMAX / DIX DAX E&G - DIMAX DIX 13

14 Zwei Marktarten sind relevant für Immobilien 1. Der Flächenmarkt Markt für die Nutzung (oder das Recht der Nutzung) von Flächen Nutzungsmarkt ; Mietmarkt bspw. tauschen Mieter und Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum Geldeinheiten gegen Flächeneinheiten 2. Der Vermögensmarkt Markt für das Eigentum an Grundstücken Immobilienmarkt bspw. tauscht ein Offener Immobilienfonds liquide Mittel gegen eine Büroimmobilie 14

15 Was ist eine Immobilie? Grundstück Katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch entweder auf einem besonderen Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer (bei gemeinschaftlichem Grundbuchblatt) geführt wird. Das Grundstück umfasst den Grund und Boden mit all seinen Bestandteilen und Zubehörstücken. Bestandteile Gebäude Mauern, Fußböden und Decken Türen, Fenster und Treppen Festeingebaute Badeeinrichtungen, Heizungsanlagen, Aufzüge Festeingebaute, nicht ohne Beschädigung herausnehmbare Möbel (vgl. auch 94 BGB) 15

16 Was ist eine Immobilie? Zubehör Treppenläufer Beleuchtungskörper Öfen, Herde Waschmaschinen (vgl. auch 97 BGB). Davon abzugrenzen sind Scheinbestandteile wie Mietereinbauten, Gewächshaus (vgl. auch 95 BGB) 16

17 Ökonomischer Immobilienbegriff Real Estate is Space and Money over Time Zeit Immobilie Kapital Raum Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie wird nicht durch die Tatsache ihrer Produktion, sondern durch ihre Nutzung begründet Raum-Zeit-Einheiten können in Geld-Zeit-Einheiten umgewandelt werden, indem der Eigentümer der Immobilie diese dritten Personen zur Nutzung zur Verfügung stellt Quelle: Stephen Pyhrr [u.a.] (Hrsg.): Real Estate Investment, New York

18 Der Flächenmarkt Miete (bspw. pro qm) Leerstandsraten 18

19 Segmentierung des Flächenmarktes Ein Markt wird als segmentiert bezeichnet, wenn er sich in verschiedene Teilmärkte oder Marktsegmente aufteilen läßt. Innerhalb verschiedener Teilmärkte kann ein identisches Gut unterschiedliche Gleichgewichtspreise innehaben. Der Immobilienmarkt ist in hohem Maße segmentiert Warum? 19

20 Nachfrage: Nutzer verlangen bestimmte Flächenarten, ein Rechtsanwalt kann keine Lagerhalle nutzen, ein Transportunternehmen benötigt im Regelfall keine Fläche in einem Bürohochhaus Nutzer verlangen bestimmte Lagen oder Lagearten Ein Rechtsanwalt wird wohl kaum viele Kunden in der unmittelbaren Nähe eines Autobahnkreuzes anziehen können Bei Transportunternehmen in Innenstadtlage würden die LKW die meiste Zeit im innerstädtischen Stau verbringen 20

21 Angebot: Gebäude sind von spezifischer Art (Lagerhallen sind etwas anderes als Büroobjekte) Gebäude befinden sich in spezifischen Lagen (und sind immobil) 21

22 Folge der Marktsegmentierung ist: Zum gleichen Zeitpunkt beträgt die Miete für Bürogebäude ca. 35 /qm und Monat in Frankfurt ca. 10 /qm und Monat in Leipzig Mieten in München ca. 200 /qm und Monat für Handelsimmobilien ca. 14 /qm und Monat für Wohnflächen 22

23 Die wichtigsten Dimensionen der Flächenmarktsegmentierung: Geographische Lage Nutzungsart 23

24 Nutzungsarten: Wohnen Büro Industrie (Produktion, Lager) Handel Sonstige (Hotel, Freizeit, Seniorenimmobilien, etc. ) 24

25 Beispiel Flächenmarkt: Frankfurter Büromarkt 25

26 Beispiel Flächenmarkt: Frankfurter Büromarkt Handout 26

27 Nachfrage nach Büroflächen ist eine Funktion der Bürobeschäftigung Bedarf bei Bürobeschäftigten 6,0 Mio. qm 65 Reale Miete in pro qm Bedarf bei Bürobeschäftigten 5,5 Mio. qm Bedarf bei Bürobeschäftigten 7,5 Mio. qm ,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5 Fläche in Mio. qm Die Nachfragefunktion fällt im Allgemeinen von links oben nach rechts unten, d.h. mit sinkendem Preis steigt die nachgefragte Menge. 27

28 Die Flächenangebotsfunktion hat eine etwas eigentümliche Form Die langfristige Flächenangebotsfunktion ist geknickt 28

29 Die Flächenangebotsfunktion Reale Miete in pro qm steigende langfristige Grenzkosten fallende langfristige Grenzkosten ,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5 Fläche in Mio. qm Die Form der Angebotsfunktion liegt an der Langlebigkeit von Immobilien. Immobilien lassen sich einfacher errichten als wieder entfernen. 29

30 Angebot, Nachfrage und Miete Angebotsfunktion = Langfristige Grenzkosten Der Knick in der Angebotsfunktion erfolgt beim jetzigen Flächenbestand bei einem Mietniveau, welches auf Barwertbasis den langfristigen marginalen Kosten (Grenzkosten) der Erstellung von zusätzlicher Fläche entspricht. 30

31 In einem Markt mit wachsender Nachfrage: Langfristige Gleichgewichtsmiete = Kostenmiete = Miete, zu der der Markt nach Schwankungen zurückkehrt = Miete, die gerade ausreicht, um neue Projektentwicklungen gewinnträchtig zu machen 31

32 Beispiel Büromarkt Entwicklungskosten pro qm (incl. Bodenanteil und Baukosten) Bürogebäude werden auf Basis der 15fachen Jahresmiete (Faktor) nachgefragt (Kehrwert des Faktors ist der Kapitalisierungszinssatz von 6,66%) Das heißt, Investoren sind bereit, 15 pro gegenwärtiger Jahresmiete, die durch die Bürogebäude generiert werden, zu bezahlen. Wenn also Bürogebäude eine Jahresmiete von 300 erzielen, wäre es gerade noch profitabel neue Gebäude zu entwickeln 300 x 15 = = Entwicklungskosten 32

33 Beispiel Büromarkt Daher ist die Miete von 25 pro qm und Monat die langfristige Gleichgewichtsmiete (Kostenmiete). Mieten von mehr als 25 pro qm und Faktoren von 15 und mehr (bzw. Kapitalisierungszinssätzen von 6,66% und weniger), würden die Entwicklung von zusätzlichen Büroflächen auslösen. 33

34 Würden diese neuen Developments profitabel sein? 34

35 Prognose zukünftiger Mieten Man muß sowohl zukünftige Veränderungen der Nachfrage wie auch des Angebots prognostizieren und dabei berücksichtigen, daß sich der Knickpunkt der Angebotsfunktion bei steigendem Flächenbestand mit der Angebotsfunktion verschiebt. Der Knick in der Angebotsfunktion ist eines der Gründe, warum der Immobilienflächenmarkt sich häufig zyklisch verhalten hat. 35

36 Beispiel der Veränderung von Angebot und Nachfrage sowie der Miete im Zeitablauf: Nachfrage 2 65 Reale Miete in pro qm Nachfrage 0 Nachfrage 1 Langfristige Grenzkosten 25 Angebot 1 15 Angebot 2 5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5 8,5 9,5 10,5 Fläche in Mio. qm 36

37 Beispiel der Veränderung von Angebot und Nachfrage sowie der Miete im Zeitablauf: Developer entwickeln in Erwartung steigenden Flächenbedarfs (Verschiebung der Nachfragefunktion von N1 nach N2) neue Flächen und stellen diese dem Markt zur Verfügung (Verschiebung der Angebotsfunktion von A1 nach A2). Wenn sich der steigende Flächenbedarf tatsächlich realisieren würde, blieben die Mietpreise bei ihrem langfristigen Gleichgewichtspreis. Bleibt die Nachfrage jedoch unverändert, sinken die Mieten auf ca. 20,50. 37

38 Beispiel der Veränderung von Angebot und Nachfrage sowie der Miete im Zeitablauf: Sinkt die Nachfrage bspw. auf Grund einer Rezession (Verschiebung der Nachfragefunktion nach N0), sind die Mieten von 12,50 unterhalb ihres langfristigen Gleichgewichtspreises und damit unterhalb des Niveaus, das neue Projektentwicklungen ermöglicht. Bis die Mieten wieder zu ihrem langfristigen Gleichgewichtspreis ansteigen, wird sich die fehlende Elastizität des Angebots zu Gunsten der Investoren auswirken, in dem deutliche Mieterhöhungen zu verzeichnen sind. 38

39 Der Immobilienmarkt (Vermögensmarkt) Immobilienpreise: Jahresmietfaktoren oder Zinssätze 1/( Wert/ Miete) 39

40 Für Investoren: Immobilien = zukünftige Cash Flows Cash ist fungibel. Cash ist Cash, egal ob es von Immobilien, Aktien oder anderen Wertpapieren kommt. Immobilien befinden sich im Wettbewerb zu anderen Kapitalanlagen wie Aktien und festverzinsliche Wertpapiere. Der Vermögensmarkt (Immobilienmarkt) ist Teil des allgemeinen Kapitalmarkts. 40

41 Hauptformen von Kapitalmärkten und deren Investmentprodukte Öffentliche Märkte (Börsen): Private Märkte: Eigenkapitalinvestitionen (Anspruch auf Gewinnanteile) Fremdkapitalinvestitionen (Anspruch auf Zins): -Aktien -Immobilien AGs -Offene Fonds -Pfandbriefe -Direktanlagen -Geschlossene Fonds -Hypothekendarlehen 41

42 Bewertung von Immobilien Kapitalisierungszinssätze, Cap Rates Preise für gewerblich genutzte Immobilien werden typischerweise in Vielfachen der Jahresmiete oder als dessen Kehrwert (Kapitalisierungszinssatz, engl. Cap Rate) ausgedrückt. CAP RATE jährliche Nettomieteinnahmen Immobilien Preis 42

43 Die Cap Rate entspricht: Statische Rendite Kehrwert des Maklerfaktors bzw. des Vervielfältigers 43

44 Der Preis einer Immobilie kann wie folgt geschätzt werden: Im mobilien Preis jährl. Netto Mieteinnahmen CAP RATE 44

45 Drei wesentliche Einflussfaktoren bestimmen die Cap Rate 1. Kapitalkosten (opportunitätsorientiert) kommt vom Kapitalmarkt Wieviel Rendite erwartet der Investor aus alternativen Kapitalanlagen (Aktien, Renten, Liquidität) Höhere erwartete Renditen für alternative Kapitalanlagen führen ceteris paribus zu höheren Renditeansprüchen für Immobilien und damit zu höheren Cap Rates 45

46 Drei wesentliche Einflussfaktoren bestimmen die Cap Rate 2. Erwarteter Wachstum des Cash Flows der Immobilie kommt vom Flächenmarkt Welchen Anstieg des Netto Cash Flows (Mieteinnahmen abzgl. Nicht umgelegter Kosten) erwarten Investoren für die nächsten Jahre Höhere (realistische) Wachstumserwartungen führen zu einer niedrigeren Cap Rate, weil Investoren heute bereit sein werden, mehr für einen gegebenen Betrag an jährlichen Netto Mieteinnahmen zu zahlen um die Immobilie zu besitzen (da angenommen wird, dass dieses Einnahmen ansteigen) 46

47 Drei wesentliche Einflussfaktoren bestimmen die Cap Rate 3. Risiko und Investorenpräferenzen bezüglich der Immobilie Dies kommt sowohl vom Flächenmarkt wie auch vom Vermögensmarkt (Risiko ist relativ) Wie riskant ist die Immobilieninvestition und wie bedeutend ist dieses Risiko für Investoren Ein höheres Risiko und eine höhere Risikoscheue der Investoren führen zu höheren Cap Rates (niedriger Preis für jeden gegenwärtiger Mieteinnahmen) 47

48 Vermögensmärkte sind nicht (besonders) segmentiert Realkapital = Vermögensgegenstände, die Güter oder Dienstleistungen über einen ausgedehnten Zeitraum produzieren Finanzkapital = Geld 48

49 Realkapital vs. Finanzkapital Realkapital ist fest umrissen (bspw. Maschinen, Grundstücke) und relativ immobil. Finanzkapital ist fungibel (homogen) und sehr mobil. 49

50 Realkapital vs. Finanzkapital Im Vermögensmarkt (Immobilienmarkt) wird das Finanzkapital dazu verwendet, Vermögensgegenstände des Realkapitals zu erwerben. Der Flächenmarkt befasst sich mit dem Realkapital. Der Vermögensmarkt befasst sich mit dem Finanzkapital. 50

51 Finanzkapital Finanzkapital kann leicht von einem Bürogebäude in Hamburg in ein Bürogebäude in Frankfurt fliessen. Renditen sind gleich Renditen und dem Investor ist es im allgemeinen weniger wichtig, ob die Rendite aus Hamburger Büros, Stuttgarter Handelsobjekte oder Hannoveraner Wohnimmobilien stammen. Daher gilt: 51

52 Der Vermögensmarkt ist nicht so segmentiert wie der Flächenmarkt! Der Immobilienmarkt (Vermögensmarkt) ist integriert (nicht segmentiert). Immobilienkaufpreise sind recht nah beisammen, auch über verschiedene Marktsegmente hinweg 52

53 Immobilienportfoliomanagement 4-Quadranten Modell Der Flächen- und Vermögensmarkt

54 Das System des Immobilienmarktes 1. Der Markt für Projektentwicklungen 2. Überblick über das System des Immobilienmarktes 3. Das 4 Quadranten Modell 4. Anwendung des 4 Quadranten Modells zum Verständnis von Marktzyklen 54

55 Der Markt für Projektentwicklungen Projektentwicklungsbranche 55

56 Definition Projektentwicklung Immobilien-Projektentwicklung bedeutet, die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu verbinden, dass eine einzelwirtschaftlich rentable und zugleich gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Investition gewährleistet wird. (Diederichs) Idee Projektidee für fixierten Standort Standort Projektidee für fiktiven Standort Immobilien -projekt Kapital für fiktive Projektidee Kapital für fiktiven Standort Kapital für fixierte Projekte Kapital Kapital für fixierten Standort 56

57 Projektentwicklung Projektentwicklung ist ein kreativer, unternehmerischer Prozess, der charakterisiert wird durch: Visionen Gier Kooperationen Risiken Bei der Projektentwicklung wird Finanzkapital in Realkapital umgewandelt. 57

58 Projektentwicklung Kooperation: Zwischen dem öffentlichen und dem privaten Sektor Zwischen Entwicklern und Financiers Risiko: Selbst eine sich in einer Rezession befindliche Wirtschaft benötigt einen existierenden Flächenbestand Neue Flächen (oder Bedarf nach Projektentwicklung) resultiert nur aus Wirtschaftswachstum oder Veränderungsprozessen 58

59 Projektentwicklung Bei der Projektentwicklung handelt es sich um einen Prozess, der sich mit der dynamischen Entwicklung der Umwelt befasst. Die Projektentwicklungsbranche ist eine sehr zyklische Branche innerhalb des Immobiliensektors. 59

60 System des Immobilienmarktes Flächenmarkt Neuentwicklung Angebot (Investoren) Nachfrage (Mieter lokale und nationale Wirtschaft Mieten Leerstand Prognosen Projektentwicklungen wenn ja Vermögensmarkt ist Projektentwicklung profitabel? Cash Flow Marktwert Cap Rate Angebot (verk. Investoren) Kapitalmärkte Entwicklungskosten incl. Grundstück Nachfrage (kauf. Investoren) Kausalketten Informationssammlung und Verwendung 60

61 Das 4-Quadranten Modell (4QM) Das 4-Quadranten Modell wurde 1992 von DiPasquale und Wheaton vorgestellt. Die vier Quadranten bilden die Zusammenhänge zwischen dem Vermögens- und dem Flächenmarkt ab. Das Modell erlaubt es, Effekte auf das langfristige Gleichgewicht sowohl innerhalb als auch zwischen dem Vermögens- und dem Flächenmarkt abzubilden. Das Gleichgewicht wird in dem Modell durch ein Rechteck beschrieben, dessen Seiten die horizontale und vertikale Verbindungen zwischen 4 Punkten die auf der Geraden innerhalb des jeweiligen Quadranten darstellen. 61

62 Das 4-Quadranten Model (4QM) Vermögensmarkt: Bewertung Miete Flächenmarkt: Mietbestimmung D R* Preis P* Q* Bestand (qm) C* Vermögensmarkt: Bau Flächenmarkt: Anpassung des Bestandes Neubau (qm) 62

63 Das 4-Quadranten Model (4QM) Der nordöstliche Quadrant bildet den Flächenmarkt ab. Die waagrechte Achse gibt den Flächenbestand wieder und die senkrechte Achse gibt die Miete wieder. Die Achsen sind somit identisch zu den Achsen der klassischen Nachfragefunktion. Die Flächennachfragefunktion wird durch die nach schräg rechts unten verlaufende Gerade beschrieben. Wenn eine senkrechte Verbindung zwischen dem Punkt welcher auf der horizontalen Achse das bestehende Flächenangebot Q* wiedergibt und der Nachfragefunktion gezogen wird, dann gibt der resultierende Schnittpunkt die Gleichgewichtsmiete R* bei gegebenem Flächenangebot Q* an. 63

64 Das 4-Quadranten Model (4QM) Der nordwestliche Quadrant bildet den Vermögensmarkt ab. Hierbei werden die Gleichgewichtspreise (auf der horizontalen Achse) in Verbindung mit den aktuellen Mieten gebracht (auf der vertikalen Achse, die mit dem nordöstlichen Quadranten geteilt wird). Die Gerade in dem nordwestlichen Quadranten stellt die Bewertungsgerade dar. Je steiler die Gerade verläuft, um so höher ist die Cap Rate (und damit ein niedrigerer Preis für die Immobilie für jeden an gegenwärtiger Miete). Wird die horizontale Linie von dem Punkt R* auf der senkrechten Achse weiter bis zur Bewertungsgeraden durchgezogen und von da aus eine Gerade senkrecht nach unten zur Preis-Achse gezogen, hat man den Immobilienpreis P* bei der jetzigen Miete bestimmt. 64

65 Das 4-Quadranten Model (4QM) Der beiden oberen oder nördlichen Quadranten bilden die unmittelbare oder kurzfristige Verbindung zwischen dem Flächen- und dem Vermögensmarkt ab. Die beiden südlichen Quadranten bilden den langfristigen Effekt auf die Projektentwicklungsbranche ab, in dem die Auswirkung von Bauaktivitäten auf den Flächenbestand dargestellt wird. Der südwestliche Quadrant gibt die Funktionsweise der Bauindustrie wieder, in dem Realkapital erstellt wird. Der SW-Quadrant zeigt den Zusammenhang zwischen Immobilienpreisen und den jährlichen Neubauaktivitäten. Die Gerade in dem Quadranten verbindet ein gegebenes Immobilienpreisniveau mit einer Neubaurate. 65

66 Das 4-Quadranten Model (4QM) Die vertikale Achse stellt die neu hinzugekommene Fläche, bspw. in qm pro Jahr dar. Die Gerade in dem südwestlichen Quadranten verläuft nach links unten, d.h. je weiter man sich nach unten bewegt um so höher sind die Bauaktivitäten. Dies liegt daran, dass bei einem Anstieg der Immobilienpreise die Entwicklung von bislang zu teuren Grundstücken anfängt lohnenswert zu werden, oder dass auf Grund der zunehmenden Verfügbarkeit von Kapital Projektentwicklungen schneller durchgeführt werden. Die nach links unten geneigte Gerade steht daher für steigende Grenzkosten für den Bau von neuen Flächen (Neubaufunktion). 66

67 Das 4-Quadranten Model (4QM) Der Ursprung der Geraden befindet sich nicht am Schnittpunkt der beiden Achsen, da im Regelfall die Entwicklung neuer Flächen nicht unterhalb eines bestimmten Schwellenpreises stattfindet. Wird eine senkrechte Linie von dem Punkt P*, der sich auf der horizontalen Immobilienpreisachse befindet, bis zur Geraden der Neubaufunktion gezogen, so gibt der Schnittpunkt die Menge C* die jährliche Neubaufläche an. 67

68 Das 4-Quadranten Model (4QM) Der südöstliche Quadrant vervollständigt die Integration von Flächen- und Vermögensmärkten, in dem die Neubaurate in Verbindung mit dem Angebot am Flächenmarkt gebracht wird. Grundgedanke dieses Quadranten ist es, dass bei fehlender Neubauaktivität sich das Flächenangebot reduzieren würde, da alte Flächen vom Markt genommen werden. Daher ist langfristig eine bestimmte Neubaurate erforderlich, um das Flächenangebot konstant zu halten. Daher hat die Gerade einen vom Ursprung nach rechts zeigenden Verlauf. 68

69 Anwendung des 4 Quadranten Modells zum besseren Verständnis von Immobilienmarktzyklen 69

70 Anwendung des 4 QModells Ansteigen der Flächenmarktnachfrage Vermögensmarkt: Bewertung Miete R 1 R** Flächenmarkt: Mietbestimmung D 0 D 1 R* D 1 P 1 P** P* Q* Q** D 0 Preis C* Bestand (qm) C** Vermögensmarkt: Bau Flächenmarkt: Anpassung des Bestandes Neubau (qm) 70

71 Anwendung des 4QModells - Ansteigen der Flächenmarktnachfrage In dem vorherigen Beispiel wird die Wirkungsweise eines Anstiegs der Nachfrage auf dem Flächenmarkt gezeigt, bei der die Marktbedingungen des Vermögensmarktes unverändert bleiben. Im Beispiel verschiebt sich die Flächennachfragefunktion von D 0 nach D 1, bspw. auf Grund einer Verlagerung der Wirtschaft weg von einer Produktionsorientierung hin zu einer Dienstleistungsorientierung. Kurzfristig (2 bis 3 Jahre bspw.) kann nicht genügend Fläche neu errichtet werden (für den Fall, dass die Projektentwickler diesen Nachfrageanstieg nicht vorhergesehen haben), so dass die Mieten oberhalb der Gleichgewichtsmieten ansteigen (Verschiebung der Mieten von R* zu R 1 ). Hier wird der existierende Flächenbestand Q* in Verbindung mit der neuen Nachfragefunktion D 1 gebracht. 71

72 Anwendung des 4QModells - Ansteigen der Flächenmarktnachfrage Die langfristige Gleichgewichtsmiete liegt jedoch unterhalb von R 1. Das neue langfristige Gleichgewicht wird durch die grob gestrichelte Linie dargestellt und liegt vollständig außerhalb des vorherigen Rechtecks des 4QModells. Das neue langfristige Gleichgewicht wird durch die Punkte gekennzeichnet, die mit ** gekennzeichnet sind. Dabei ist zu beachten, dass R** sich oberhalb von R* befindet, aber unterhalb von R 1. Die Tatsache, dass R** oberhalb von R* liegt, weist auf eine nach oben verlaufenden langfristigen Kostenfunktion hin. 72

73 Anwendung des 4QModells - Ansteigen der Flächenmarktnachfrage Der langfristige Flächenbestand ist ebenfalls höher als bisher (Q** > Q*), wobei der zusätzliche Flächenverbrauch nicht in dem Maße angestiegen ist, wie wenn die Mieten bei R* geblieben wären. Dieser Effekt basiert auf der Sensitivität der Nutzer auf Mietänderungen, die durch die nach rechts unten verlaufende Flächennachfragefunktion dargestellt ist. D.h. eine Verschiebung der Nachfragefunktion führt dazu, dass sich sowohl die langfristige Gleichgewichtsmieten, Preise wie auch Flächenbestand erhöhen wird. In welchem Maße die Erhöhung stattfindet ist von dem Verlauf der Neubaufunktion abhängig. 73

74 Anwendung des 4 QModells Ansteigen der Vermögensmarktnachfrage Vermögensmarkt: Bewertung Miete Flächenmarkt: Mietbestimmung D 0 8% Cap Rate D 1 6% Cap Rate R* SR R** P 1 Preis LR P** P* Q* Q** Bestand (qm) C* Vermögensmarkt: Bau C** Neubau (qm) Flächenmarkt: Anpassung des Bestandes 74

75 Anwendung des 4 QModells Ansteigen der Vermögensmarktnachfrage In diesem Beispiel wird unterstellt, dass sich auf dem Vermögensmarkt die Nachfrage nach Immobilien erhöht, bspw. weil Immobilien Aktien bzw. Renten vorgezogen werden. Unabhängig von einem möglichen Grund, sind Investoren jetzt bereit, mehr für Immobilien zu bezahlen, als vorher. Eine Preissteigerung auf dem Vermögensmarkt würde zu einem flacheren Verlauf der Bewertungsgeraden führen. Kurzfristig würden die Mieten im Flächenmarkt konstant bleiben und wenn die Investoren nicht den Mittelzufluss in den Vermögensmarkt vorhersehen, wird dies zu einem Anstieg der Preise von P* zu P 1 führen. 75

76 Anwendung des 4 QModells Ansteigen der Vermögensmarktnachfrage Das neue langfristige Gleichgewicht ergibt sich aus dem gestrichelten Rechteck, welches die 4 Quadranten von der neuen 6% Cap Rate Bewertungsgeraden aus verbindet. Das neue Gleichgewicht hat durch einen Entwicklungsboom einen kräftigen Anstieg des Flächenbestandes auf Q** verursacht. Dies ist das Ergebnis der Umwandlung von Finanzkapital in Realkapital durch die Verschiebung von Investorenpräferenzen hin zu Immobilien. Die neuen Gleichgewichtsmieten R** sind niedriger als die vorherigen Gleichgewichtsmieten R* und daher steigt ceteris paribus auch der Flächenverbrauch pro Beschäftigten im Vergleich zur ursprünglichen Situation (wenn die Flächennachfragefunktion unverändert bleibt). 76

77 Anwendung des 4 QModells Ansteigen der Vermögensmarktnachfrage Die niedrigeren Mieten R** in Verbindung mit den gesunken Cap Rates führen dazu, dass die Preise P** nicht wesentlich höher sind als die früheren Gleichgewichtspreis P*. Aus dem Modell lässt sich ableiten, dass eine Erhöhung der Nachfrage auf dem Vermögensmarkt immer zu einer Erhöhung der Preise und des Flächenbestandes führen, während die Mieten niedriger als die ursprünglichen Mieten sind. 77

78 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Geschäftsführer GmbH Kirchgasse 2 D Wiesbaden Tel. +49 (0) Fax. +49 (0) Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarks Whether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited. It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks. Investment Property Databank Limited (IPD). Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD). All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD

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