MArkTBErICHT wohn- UND GESCHÄFTSHÄUSEr MÜNCHEN 2010

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1 Marktbericht wohn- UND geschäftshäuser münchen 2010

2 InhaltsVERZEICHNIS 1 VORWORT zum Zinshausmarkt Deutschland 4 2 Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes München Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens Wohn- und Freizeitwert Münchens Soziodemographische Rahmendaten 6 3 Marktanalyse Wohn- und GESCHÄFTSHÄUSEr München Definitorische Eingrenzung der Marktsegmente Wohn- und GESCHÄFTSHÄUSEr, Zinshäuser und Mehrfamilienhäuser Wohnungsmarkt München München ist der begehrteste Wohnort unter den deutschen Groβstädten Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen Die zentralen Wohnlagen sind relevant für Wohn- und GESCHÄFTSHÄUSEr Hohe Bautätigkeit in München Mieten in München werden weiter steigen Wohn-Investments in München sind krisensicher Büromarkt München Einzelhandelsmarkt München 28 4 Ableitungen München bietet sich für Core-Investments an Käufergruppen Verkäufergruppen 31 5 Bunz & Co als strategischer Partner 32

3 1 VORWORT ZUM Zinshausmarkt Deutschland Zinshäuser * zählten in der Zeitrechnung vor Lehman nicht zu den Assets, die bei Anlegern primär im Fokus standen. Doch nach den Erschütterungen in den Grundfesten der Finanzwirtschaft, erheblichen Verlusten in Verbindung mit volatilen Assets und einem aufkeimenden Misstrauen gegenüber hohen Renditeversprechen hat sich die Situation binnen eines Jahres gedreht. Wohnimmobilien sind en vogue und beflügeln die Fantasie der Anleger. Treibende Kraft ist eine stabile Performance der Assetklasse und zwar sowohl im Cash Flow, als auch im Total Return. Hinzu kam Anfang 2009 der feste Glaube an Firedeals, die im Zuge von Stützungsverkäufen zu Gunsten kriselnder Assetklassen, wie bspw. Aktien erwartet wurden. Mittlerweile ist die Anfangseuphorie jedoch wieder der Realität gewichen. Die Zahl der Firedeals blieb überschaubar, da erwartete Zwangsverkäufe von Zinshäusern weitgehend ausblieben. Vielmehr trat das Gegenteil ein: Anleger setzten alles daran das sichere Asset Zinshaus um fast jeden Preis in Ihren Portfolios zu halten oder alternativ den Run auf Zinshäuser preislich zu Ihren Gunsten zu nutzen. Dies belegen unter anderem die anhaltend rückläufigen Verkaufsfälle sowie steigende Vervielfacher, vor allem in den prosperierenden Metropolen. Im Resultat zeichnet sich Anfang 2010 die Bestätigung ab, dass Zinshäuser zurecht als krisenfeste Assetklasse gelten: Für Cash Flow orientierte Investoren ist das Preis- und Marktgefüge in den attraktiven Märkten stabil. Aus Sicht der Bestandshalter von Zinshäusern haben sich damit die Erwartungen in ihre Investments erfüllt. Ein intensives Markt-, Standort- und Objektscreening ist und bleibt für Anleger der Schlüssel zu einer erfolgreichen Asset Allocation. Dabei ist entscheidend zu erkennen, dass längst nicht alle deutschen (Groß-)Städte die Anforderungen von Cash-Flow getriebenen Anlegern erfüllen. Insbesondere die soziodemographischen Vorzeichen lassen kaum Spielraum für Fantasien hinsichtlich der Miet- und Wertentwicklung zu. Unabhängig vom teils attraktiven Kaufpreisniveau werden diese Städte damit auch zukünftig lokalen Akteuren vorbehalten bleiben, die entweder einem reinen Versorgungsauftrag folgen oder langfristiger, zum Teil auch opportunistisch mit Blick auf den Total Return operieren. Demgegenüber präsentieren sich die großen Metropolen sowie ausgewählte Groß- und Mittelstädte mit Alleinstellungsmerkmalen wie bspw. Universitäten überwiegend in guter Konstitution. Allerdings bewegen sich hier auch die aufgerufenen Kaufpreise im Schnitt auf einem bisweilen sehr hohen Niveau, so dass Mikrolagen mit ausreichenden Entwicklungspotenzialen und entsprechenden Investitionsoptionen sorgfältig sondiert werden müssen. In diese Kategorie fällt insbesondere auch München. Lassen Sie sich gut beraten, sehr gerne stehen wir Ihnen zur Verfügung. Mit freundlichen Grüßen, Ihr Philipp Bunz Dipl.-Immobilienökonom (ADI) Sachverständiger für Immobilienbewertung (DEKRA) * Begriffsdefinition: S. 8 4

4 2 Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes München 2.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens Die Stadt München gehört mit einer Bruttowertschöpfung von ca. 657 Mio. Euro, mit ca SVP-Beschäftigten und einer Kaufkraft von knapp Euro pro Einwohner zu den führenden Wirtschaftsstandorten in Deutschland und Europa. In nationalen wie internationalen Rankings (Prognos, IW Consult, Urban Land Institute) belegt der Standort München bzw. auch die Region jeweils einen der vorderen Ränge. Ein breiter Branchenmix von Unternehmen aus dem Verarbeitenden Gewerbe, den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, dem Medienbereich, Unternehmen aus Forschung und Entwicklung, Unternehmen aus der Finanzdienstleistungsbranche sowie Unternehmen von Zukunftsbranchen (u.a. Life Science) sowie eine breit gestreute Bildungslandschaft mit den beiden Exzellenzuniversitäten LMU und TU an der Spitze tragen zu einem prosperierenden Wirtschaftsleben bei. Sowohl in Bezug auf die Bruttowertschöpfung, die Beschäftigtenzahlen als auch der Kaufkraft kann München seit den 90er Jahren durchweg positive Werte aufweisen. Namhafte national wie international operierende Unternehmen und Konzerne darunter BMW, Siemens, Allianz, Munich Re, MAN, E.On, Krauss Maffei, Linde, EADS, Infineon, Langenscheidt, Max-Planck und Fraunhofer haben in München ihren Sitz. Der Flughafen München hat mit einem Passagieraufkommen von ca. 45 Mio. Personen und einem Frachtaufkommen von Tonnen pro Jahr nach Frankfurt die Position des zweitgrößten Flughafens in Deutschland inne und bildet damit für die Stadt und die Region ein wichtiges wirtschaftliches Standbein. Die Entwicklung der SVP-Beschäftigten war in den Jahren 2007 bis 2009 wieder positiv nachdem in den Vorjahren Rückgänge bzw. Stagnation im Zuge der Dot-Com Krise zu verzeichnen waren wurden in München ca SVP-Beschäftigte gezählt. Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2009 im Durchschnitt bei 5,0 % und damit deutlich unterhalb der meisten anderen deutschen Großstädte. 5

5 2.2 Wohn- und Freizeitwert Münchens München zählt zu den beliebtesten Großstädten in Deutschland mit einem hohen Freizeitwert. Inbegriffe der Münchner Lebensart sind die Biergärten, das Oktoberfest und der Viktualienmarkt. Der hohe Freizeitwert ist neben einem reichhaltigen Angebot an Theatern, Kinos, Restaurants und Gaststätten sowie dem Englischen Garten als größtes Grün- und Naherholungsgebiet innerhalb der Stadtgrenzen auch durch das Umland mitbegründet. Hier sind vor allem die Alpen, das Alpenvorland mit zahlreichen Naturschönheiten und Kulturstätten sowie die zahlreichen Badeseen wie Starnberger See und Ammersee in nächster Umgebung zu nennen. München gehört bundesweit zu den begehrtesten Wohnstandorten. Der hohe Freizeitwert ist neben den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausschlaggebend für das sehr gute Image als Wohnstandort. Trotz der mit Abstand im bundesdeutschen Vergleich höchsten Preise und Mieten bei Wohnimmobilien verzeichnet München kontinuierlich über die Jahre hinweg steigende Zuzugszahlen und damit eine hohe Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. 2.3 Soziodemographische Rahmendaten Nach leichten Einwohnerrückgängen in der zweiten Hälfte der 90er Jahre bedingt u. a. durch Abwanderungen ins Umland, ist seit der Jahrtausendwende eine kontinuierlich positive Bevölkerungsentwicklung festzustellen, die u. a. auf den Trend der Land-Stadt-Bewegung sowie auf die positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. Aufgrund dieser günstigen Rahmendaten erwarten die amtlichen Statistiken einen anhaltenden, deutlichen Einwohnerzuwachs für das Stadtgebiet von ca Einwohnern bis Seit 2005 wird entgegen dem allgemeinen Trend eine wachsende Geburtenziffer ausgewiesen; analog der allgemeinen demographischen Entwicklung nimmt der Anteil der Senioren (65 Jahre und älter) seit Jahren kontinuierlich zu. Die Stadt München zählt aktuell nahezu Haushalte. Mit über 80 % stellen die Ein- und Zwei-Personen-Haushalte den größten Anteil. Die mit der Einwohnerentwicklung und der zunehmenden Individualisierung verbundene auch zukünftige Haushaltszunahme sichert eine stabile Wohnungsnachfrage in der Landeshauptstadt. 6

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7 3 Marktanalyse Wohn- und Geschäftshäuser München 3.1 Definitorische Eingrenzung der Marktsegmente Wohn- und Geschäftshäuser, Zinshäuser und Mehrfamilienhäuser Wohn- und Geschäftshaus Wohn- und Geschäftshäuser sind primär dadurch gekennzeichnet, sowohl Wohnungen als auch gewerbliche Einheiten unter ihrem Dach zu vereinen. Die gewerblichen Nutzungen, häufig als Einzelhandelflächen, Ladenlokale oder Büros genutzt, finden sich zumeist im Erdgeschoss, in den Obergeschossen sind die Wohnungen. Gebräuchlich ist die Vermietung von Gewerbeflächen auch in den Obergeschossen. Der Begriff subsumiert sowohl Einheiten im Teileigentum als auch Mieteinheiten. Bei Mietobjekten ist der gewerbliche Mietanteil in der Regel überproportional hoch. Hierbei wird neben der Miete auch die gesetzlich vorgeschriebene Umsatzsteuer fällig. Die zum Zwecke der Ausübung eines Gewerbes angemieteten Räume dürfen demgemäß in der Regel nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Zinshaus Der Begriff Zinshaus ist eine vor allem in (Nord-)Deutschland verbreitete Sammelbezeichnung für Anlageimmobilien und Mietshäuser. Es handelt sich um bewohnbare Mietimmobilien, oftmals Mehrfamilienhäuser deren Wohnungen gegen Abgabe eines Mietzinses vermietet werden. Die bauliche Aufteilung mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen ist üblich. Handelt es sich um Immobilien mit Mieteinheiten mit nach Flächen dominierender Wohnnutzung können folglich die Begriffe Wohn- und Geschäftshaus sowie Zinshaus weitgehend als synonym betrachtet werden. Mehrfamilienhaus Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten ohne gewerbliche Nutzungen. Darunter fallen Objekte mit mindestens drei Wohneinheiten. Befinden sich die Wohnungen nicht im Teileigentum handelt es sich in der Regel um eine Mietimmobilie, deren Wohnungen gegen Abgabe eines Mietzinses vermietet werden. Anmerkung: Der Gutachterausschuss der LH München fasst in der Kategorie Mietwohnhäuser Grundstücke für Mietswohnhäuser mit in der Regel mindestens drei Vollgeschossen zusammen. Diese Definition ist damit deckungsgleich mit derjenigen der Mehrfamilienhäuser. Die vom Gutachterausschuss der LH München erstellte Kategorie Wohnhäuser mit Gewerbeanteil bis 60 % entspricht weitgehend der Definition der Wohn- und Geschäftshäuser. 8

8 3.2 Wohnungsmarkt München München ist der begehrteste Wohnort unter den deutschen Groβstädten München gehört aufgrund seiner günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem hohen Freizeitwert zu den gefragtesten Wohnstandorten in Deutschland. Die hohe Nachfrage sorgt entsprechend für hohe Kaufpreise und Mieten. Diese haben mit ø Euro/qm bzw. 12,50 Euro/qm (2009) unter den deutschen Großstädten das höchste Niveau. Aufgrund der anhaltenden Zuzüge ist der Wohnungsmarkt von einem knappen Angebot, insbesondere im einfachen und mittleren Preissegment geprägt. Das Institut der deutschen Wirtschaft prognostiziert für die Landeshauptstadt einen Anstieg der Wohnraumnachfrage bis 2025 um 13 %. Dem begegnet die Stadt durch die Schaffung entsprechender Angebote (München-Modell, Einkommensorientierte Förderung) und hat das bundesweit größte kommunale Wohnungsbauprogramm aufgelegt. Angebote werden im Stadtgebiet insbesondere in den großen Entwicklungsarealen (Ackermannbogen, Messestadt-Riem, Bahnachse Hauptbahnhof-Laim-Pasing, Freiham) bzw. Kasernenarealen (Funk-Kaserne, Prinz-Eugen-Kaserne) geschaffen. Seit einigen Jahren gewinnt der Mietwohnungsbau als Anlageprodukt zunehmend an Bedeutung. In einem begrenzten Rahmen erfährt auch das Luxus-Segment eine wachsende Bedeutung. Der Wohnungsleerstand in München ist gemäß dem Techem-empirica Leerstandsindex mit einer Leerstandsquote von 1,1 % quasi nicht existent. Hier handelt es sich folglich lediglich um eine für den Wohnungsmarkt sinnvolle Mobilitätsreserve Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen Zu den begehrtesten Lagen im Münchner Stadtgebiet gehören seit jeher Altbogenhausen / Herzogpark, Haidhausen / Au, Zentrum (Altstadt / Lehel / Ludwigsvorstadt), Nymphenburg und Englischer Garten. Alt-Schwabing um die Kurfürsten- und Georgenstraße ist ebenfalls zu den absoluten Top-Adressen zu zählen. Einer immer größeren Beliebtheit erfreuen sich seit einigen Jahren zunehmend Schwabing / Maxvorstadt und Neuhausen. Laim und das Westend zählen zu den günstigeren der zentralen Münchner Wohnlagen, jedoch sind auch hier in jüngerer Zeit starke Aufwärtstendenzen zu beobachten. Solln und Harlaching sind die Toplagen im Münchner Süden. Hier sorgt eine kaufkräftige Klientel für Anwesen in ausgedehnten alteingesessenen Villengegenden für konstant hohe Preise. Die bauliche Struktur und die Lage in der Stadt sind jedoch für die gewerblichen Nutzungen in Wohn- und Geschäftshäusern nicht immer optimal. 9

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10 3.2.3 Die zentralen Wohnlagen sind relevant für Wohn- und Geschäftshäuser Das Produkt Wohn- und Geschäftshaus ist weitgehend auf die zentralen Stadtbezirke beschränkt. Dies begründet sich darin, dass die komplementären gewerblichen Nutzungen Einzelhandel und Büro anspruchsvollere Standortkriterien haben als reine Wohngebäude. Beim Einzelhandel sind dies insbesondere Passantenfrequenz, weitere Einzelhändler im näheren Umgriff und eine sehr gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und Auto. Büronutzungen sind hier etwas weniger anspruchsvoll, etagenweise Nutzungen sind auch in reinen Wohngebieten anzutreffen. Im relevanten Büromarkt gelten aber ebenfalls urbane Standorte als vorteilhaft. Ausgehend von den Gebäudetypen sind Wohn- und Geschäftshäuser in Straßenzügen mit Blockrandbebauung errichtet oder als meist sehr hochwertige Objekte in Villenbauweise mit umliegenden Freiflächen. Reine Mehrfamilienhäuser sind weniger standortkritisch und demzufolge in der Stadt nahezu überall anzutreffen. In der Betrachtung der relevanten Münchner Wohnlagen für Wohn- und Geschäftshäuser kristallisieren sich demzufolge die zentral gelegenen Wohnlagen heraus. Hierzu zählen primär das Zentrum (Altstadt / Lehel / Ludwigsvorstadt), Altbogenhausen / Herzogpark, Haidhausen / Au, Westend, Laim, Neuhausen, Nymphenburg, Schwabing / Maxvorstadt und Englischer Garten. 11

11 Kurzcharakteristiken der zentralen Münchner Wohnlagen Das Zentrum setzt sich zusammen aus den Stadtbezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Darin ist eine sehr heterogene Struktur anzutreffen: kaum Wohnbevölkerung in der von Touristen, Einzelhandel und Büros dominierten Altstadt und prächtige Jugendstilfassaden und großbürgerliche Bewohner im Lehel. Das Glockenbachviertel und Gärtnerplatzviertel in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt wandelt sich zusehends von einem gemischten Wohn- und Gewerbequartier zu einem attraktiven Wohnquartier der Stadt. Die hohe bauliche Dichte und das Image als das Zentrum des Münchner Nachtlebens sowie die schwul-lesbische Szene machen den besonderen Charme aus. Haidhausen / Au hat die gleiche räumliche Abgrenzung wie der Stadtbezirk Au-Haidhausen und ist eine dicht bebaute Vorstadt aus der Gründerzeit. Die Wandlung vom Glasscherbenviertel zum Szene- und Amüsierviertel mit schicken Bars und Restaurants ist geschafft. Das breite Kulturangebot, u. a. mit Gasteig, Muffatwerk, Auer Dult und Nockherberg unterstreicht die Bedeutung von Haidhausen / Au für das kulturelle Stadtleben. Altbogenhausen / Herzogpark ist die exklusivste Lage im Stadtbezirk Bogenhausen, der bis an die östliche Stadtgrenze reicht. Alter und neuer Geldadel wohnt hinter repräsentativen Jugendstil-Fassaden und hohen Gartenmauern und zeichnet sich durch vornehme Verschwiegenheit aus. Das gediegene Flair hinterlassen freistehende Villen, die von Botschaftern, Werbeagenturen, Rechtsanwaltskanzleien und Medienstars bewohnt und genutzt werden. Die Wohnlage Englischer Garten ist sehr kleinräumig und ist ein Teil des Stadtbezirks Schwabing-Freimann. Da der Isarring hier im Tunnel verläuft zeichnet sich die Wohnlage durch eine beschauliche Ruhe aus. Die unmittelbare Nähe zum Englischen Garten und die großzügige Durchgrünung der Gärten und Freiflächen sind charakteristisch. Schwabing / Maxvorstadt ist der südliche Teil des Stadtbezirks Schwabing-Freimann, der bis an die nördliche Stadtgrenze reicht. Die Maxvorstadt ist das Zentrum des klassizistischen München. Erholung bietet der Alte Botanische Garten. Kunst, Kultur und Wissenschaft prägen die Maxvorstadt. Die Universitäten sorgen für eine hohe Tagesbevölkerung und ein etabliertes Nachtleben. Schwabing ist besonders durch die Leopoldstraße zwischen Siegestor und Münchner Freiheit als Flaniermeile bekannt. Geprägt wird Schwabing auch durch Stadtvillen und gründerzeitliche Bürgerhäuser sowie die zahlreichen Jugendstil-Fassaden. Die Münchner Freiheit ist das wichtigste Stadtteilzentrum Münchens und bietet ein breit diversifiziertes Einzelhandelsangebot. Die Nähe zum Englischen Garten, die optimale Verkehrsanbindung, Theater und kulturelle Einrichtungen begründen das hohe Preisgefüge. Neuhausen ist der östliche Teil des Stadtbezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das ehemalige Arbeiterviertel wandelt sich zusehends in ein teures In-Viertel. Der Rotkreuzplatz ist das Stadtteilzentrum mit diversen Einzelhändlern sowie Cafes und Restaurants. Ein breites Kulturangebot aus Live-Bühnen, Kino, Theater, Museen und kleinen Galerien lockt die Bevölkerung nicht nur aus dem Viertel an. Nymphenburg ist der westliche Teil des Stadtbezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das barocke Schloss Nymphenburg dominiert den Stadtteil, der Nymphenburger Schlosspark bietet Grün- und Erholungsflächen, die für die ganze Stadt von Bedeutung sind. Nymphenburg ist ein repräsentatives, großbürgerliches Villenviertel seit Ende des 19. Jahrhunderts und gilt nicht zu Unrecht vielen als die beste Wohnlage Münchens. 12

12 Die Wohnlage Laim hat die gleiche räumliche Abgrenzung wie der Stadtbezirk Laim. Einfamilienhäuser, Villenkolonien und Wohnanlagen mit teilweise gemeinnützigen mehrgeschossigen Wohnblocks bestehen nebeneinander. Laim ist ein ehemaliges Arbeiterviertel, das sich heute durch eine breit gemischte Bewohnerstruktur auszeichnet. Da Laim weitgehend ohne eigenes Flair auskommen muss, ist es vergleichsweise günstig. Nahversorgung wird an der Fürstenrieder Straße angeboten. Das Westend besteht im Wesentlichen aus dem Stadtbezirk Schwanthalerhöhe, in dem großstädtisches Flair dominiert. Viele verschiedene Nationen und soziale Schichten wohnen in den Stadtbild bestimmenden Genossenschaftssiedlungen aus der Zeit um Das alte Messezentrum westlich der Theresienwiese ist durch die Verlagerung der Messe München nach Riem frei geworden, die neue Bebauung darauf weitgehend abgeschlossen. Wohn- und Geschäftshäuser sind besonders durch die gewerblichen Nutzungen auf Urbanität angewiesen. In den charakterisierten Wohnlagen ist diese zumeist gegeben, wenn auch insbesondere die reinen Villenlagen als Inseln in der Stadt zu charakterisieren sind. 13

13 3.2.4 Hohe Bautätigkeit in München In München werden jährlich durchschnittlich knapp Wohnungen fertiggestellt. Diese sind allen Segmenten zuzuordnen (Miet-, Eigentumswohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern). Der Großteil entfällt auf Eigentumswohnungen. Zur Deckung der hohen Nachfrage in allen Segmenten hat München das ehrgeizigste Wohnbauprogramm in Deutschland. Die Stadt strebt den Neubau von Wohnungen pro Jahr an. Entsprechend ist die Politik hierauf ausgerichtet. Die Differenz zu den tatsächlich fertig gestellten Wohnungen signalisiert jedoch eine deutliche Angebotslücke. Gegenwärtig existieren in der Stadt gut Wohnungen. Dies entspricht einer Steigerung von 6 % seit 2000 während die Zunahme der Haushalte im gleichen Zeitraum bei 9,9 % lag. 14

14 3.2.5 Mieten in München werden weiter steigen Die Wirtschaftskrise hat am Münchener Wohnimmobilienmarkt bezüglich der Preisentwicklung für Mietwohnungen keine signifikanten Spuren hinterlassen. In Bezug auf die Mietpreisentwicklung zeigt sich München ausgesprochen robust und nachhaltig beträgt die Durchschnittsmiete im Neubau 12,50 Euro/qm und im Bestand 11,00 Euro/qm. Im teuersten Segment werden im Neubau 17,00 Euro/qm und im Bestand 14,70 Euro/qm erzielt. In ausgewählten Lagen und Objekten liegen die Mieten auch noch deutlich darüber. Bis 2014 steigt in München die Durchschnittsmiete im Neubau auf über 13,00 Euro/qm, dies entspricht einem Anstieg um 4,2 %. Die Durchschnittsmiete im Bestand wird um 5,7 % auf über 11,60 Euro/qm ansteigen. Damit ist für München neben Hamburg das stärkste nominale Mietpreiswachstum in Deutschland prognostiziert. 15

15 Entwicklung der Bestands-Mieten in den Münchner Wohnlagen zeigt nach oben Im Zeitraum 2000 bis 2009 sind die Durchschnittsmieten im Bestand in allen Münchner Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Steigerungsraten wurden dabei mit 35 % in Haidhausen / Au verzeichnet. Dies ist ein Ausdruck für die positive Strukturveränderung in dem Gebiet. Generell zeigt sich, gestaffelt nach der durchschnittlichen Miethöhe im Bestand, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Mieten erzielt werden. Die höchste Durchschnittsmiete wird im Englischen Garten mit 13,20 Euro/qm aufgerufen, aber auch in Laim und im Westend liegt die Durchschnittsmiete deutlich über 10,00 Euro/qm. Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete im Bestand liegen in den Wohnlagen meist etwa 4,00 bis 6,00 Euro/qm, dies ist auf Mikrostandort- und Objektqualitäten zurückzuführen. Für 2010 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine stabile Entwicklung mit tendenziell ansteigenden Bestands- Mieten erwartet. 16

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17 Auch die Neubau-Mieten in den Münchner Wohnlagen verfolgen einen Aufwärtstrend Die Durchschnittsmieten im Neubau sind im Zeitraum 2000 bis 2009 in fast allen Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Anstiege mit über 20 % sind in den Wohnlagen Schwabing / Maxvorstadt, Zentrum, Ramersdorf, Englischer Garten und Altbogenhausen / Herzogpark zu verzeichnen. Generell zeigt sich, gestaffelt nach der durchschnittlichen Miethöhe im Neubau, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Mieten erzielt werden. An der Spitze steht hier mit 13,00 Euro/qm Altbogenhausen / Herzogpark sowie der Englische Garten. In Laim und in Sendling fallen die Durchschnittsmietpreise im Neubau mit unter 10,00 Euro/qm deutlich ab. Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete liegen in den Wohnlagen meist etwa 4,00-5,00 Euro/qm, dies ist auf Mikrostandort- und Objektqualitäten zurückzuführen. Für 2010 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine stabile Entwicklung mit tendenziell ansteigenden Neubau-Mieten erwartet. Im Zuge der positiven Marktaussicht für die Gesamtstadt werden auch in den einzelnen Münchner Wohnlagen grundsätzlich steigende Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse Varianz aufweisen, vereinzelt sind auch Rückgänge möglich. 18

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19 3.2.6 Wohn-Investments in München sind krisensicher Pro Jahr werden in München etwa 190 bis 290 Kaufverträge von Mehrfamilienhäusern registriert. Der damit erzielte Geldumsatz reichte in den vergangenen Jahren von 515 bis Mio. Euro. Durchschnittlich wurde ein Geschossbau für etwa 3,6 Mio. Euro verkauft. Grundsätzlich zeigen die Verkaufszahlen und die Umsätze auch in Krisenzeiten ein stabiles Mindestniveau. Am häufigsten werden in München Mehrfamilienhäuser im Preissegment 1 bis 2 Millionen Euro gekauft. Etwa ein Drittel aller Verkaufsfälle entfällt auf dieses Segment. Generell gilt, dass etwa zwei Drittel aller Transaktionen von Mehrfamilienhäusern im Preissegment bis 3 Millionen Euro getätigt werden. Mehr als 5 Millionen Euro werden nur in 18 % der Verkaufsfälle erzielt. 20

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21 Die Verkaufspreise von Mehrfamilienhäusern in München sind seit 2000 um gut 40 % bis 2008 auf Euro/qm gestiegen. In guten und sehr guten Lagen sind vereinzelt Preise bis Euro/qm üblich. Wohn- und Geschäftshäuser sind in München im Jahr 2008 über 60 % teurer verkauft worden als noch Der durchschnittliche Preis beträgt Euro/qm, in guten und sehr guten Lagen wurden in der Spitze bis zu Euro/qm registriert. Generell zeigen sich sehr starke Kaufpreisanstiege insbesondere in den Jahren 2002 und

22 In den zentral gelegenen Gemarkungen Münchens werden die meisten Mehrfamilienhäuser verkauft und dabei die höchsten Umsätze erzielt. Besonders viele Verkäufe wurden im Zeitraum 2004 bis 2008 in den Gemarkungen V (Untersendling, Westpark) und VI (Sendling, Isarvorstadt) registriert. Ein Mehrfamilienhaus kostete dabei im Durchschnitt 3,4 Millionen Euro. Besonders teuer sind dabei mit 5,6 Millionen Euro Objekte im Lehel und in Schwabing mit 5,0 Millionen Euro. Das zur Kapitalanlage erworbene Wohn- und Geschäftshaus oder reine Mehrfamilienhaus ist in München eine der wichtigsten Assetklassen der Jahre 2009 bis 2011 und steht bei Investoren stets ganz oben auf der Prioritätenliste. Grund dafür sind weniger Erwartungen bezüglich Wertzuwachs sondern, dass vermietete Mehrfamilienhäuser, Zinshäuser oder Wohn- und Geschäftshäuser vor allem in München weiterhin sichere Cash Flows bieten. Die Preise für Einzelobjekte oder auch für kleinere Portfolios mit guter baulicher Substanz und attraktivem Zuschnitt sind nicht nur in München von der Krise bisher weitgehend verschont geblieben. 23

23 Bunz Knowledge-Box: Der TOTAl Return Der Total Return ist ein wichtiger Indikator dafür, welche Rendite eine Immobilie erzielt. Er setzt sich zusammen aus den Komponenten Wertzuwachs (Capital Growth) der Immobilie vom Vorjahr (t-1) zum aktuellen Jahr (t) und der Mieteinnahme (Cash Flow). Berechnung des Total Returns Beispiel Mieteinnahmen Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten Instandhaltung Verwaltung sonst. nicht umlagefähige Betriebskosten - Leerstandskosten Miete Leerstand Betriebskosten Leerstand = Jahresmiete bereinigt (= Reinertrag) Netto(anfangs)rendite Gesamtkaufpreis t (= Reinertrag t / Nettorendite t ) Capital Growth t (= [Gesamtkaufpreis t / Gesamtkaufpreis t-1 ] - 1) Cash Flow t (= Reinertrag t / Gesamtkaufpreis t-1 ) Total Return t (= Capital Growth t + Cash Flow t ) Euro Euro Euro Euro Euro 250 Euro Euro 4,50 % Euro 1,01 % 4,55 % 5,56 % - Das Berechnungsbeispiel ist repräsentativ für ein Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen à 100 qm und 12,50 Euro/qm Bruttomiete. Die Bewirtschaftungskosten entsprechen marktüblichen Werten, bei den Leerstandskosten wurde angenommen, eine Wohnung stünde einen Monat leer. Unterstellt ist eine Wertsteigerung von 1 % p. a. Als Investor sollte man sein Portfolio / Einzelobjekt immer nach dem Cash-Flow steuern, da der Cash-Flow stets messbar und bereits realisiert ist. Der Wertzuwachs hingegen ist erst bei einem möglichen Verkauf realisiert und unterliegt Marktschwankungen. Generell gilt: In München sollte der Total Return bei einem Mehrfamilienhaus, Zinshaus oder Wohn- und Geschäftshaus in Abhängigkeit von der Standortqualität, der aktuellen Wirtschaftslage und der Stellung im Marktzyklus bei einem Neubau im Korridor zwischen 5 und 8 % liegen. Für eine Bestandsimmobilie kann eine Spanne von 6 bis 9 % angegeben werden. Wichtige Faustregel: Je sicherer das Investment, desto geringer der Total Return! 24

24 Die Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser sind in München von 2008 auf 2009 tendenziell gestiegen. Im Durchschnitt wird das 18,5-fache gezahlt, Spitzenpreise bis zum 22,5 fachen des Jahresrohertrags werden nur an ausgewählten Standorten erzielt. Der Basis-Vervielfältiger liegt in München seit Jahren stabil bei 15,5. Bunz Knowledge-Box: Der Vervielfältiger Der Vervielfältiger ist ein wichtiger Indikator dafür, ob eine Immobilie mit Mieteinnahmen im Vergleich zu anderen Objekten teuer oder günstig ist. Vervielfältiger = Netto-Kaufpreis / Jahresrohertrag Der Vervielfältiger ist der Quotient aus Netto-Kaufpreis zu Jahresrohertrag. - Vom Netto-Kaufpreis sind die Erwerbsnebenkosten Grunderwerbssteuer (3,5 % bzw. 4,5 %), Grundbucheintragung (ca. 1 %), Notar- und Gutachterkosten (ca. 0,5 %) sowie Maklergebühren (ca. 3 %) bereits abgezogen. - Der Jahresrohertrag versteht sich als Mieteinnahmen ohne Abzug der nicht-umlegbaren Nebenkosten. - Dreht man den Quotienten um, so erhält man die Bruttoanfangsrendite. 25

25 3.3 Büromarkt München München ist neben Frankfurt teuerster Bürostandort in Deutschland Der Büromarkt München ist von den Kennziffern von ca. 13,5 Mio. qm Flächenbestand, einem jährlichen Flächenumsatz von über 480 Tsd. qm über die letzten 5 Jahre bei ca Bürobeschäftigten (2009) und einer aktuellen Leerstandsquote von 8,7 % geprägt. Mit 28,50 Euro/qm Miete in der Spitzenlage gehört München neben Frankfurt zu den teuersten Bürostandorten in Deutschland. Die Top-Bürolagen werden neben der Altstadt von den die Altstadt umgebenden Stadtbezirken (Maxvorstadt, Schwabing, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Alt-Bogenhausen) beschrieben. Die aktuellen Kennwerte des Münchner Büromarktes stehen unter dem Einfluss der Auswirkungen der Finanzkrise. Dies drückt sich in einem deutlich zurückgehenden Niveau bei den Flächenumsätzen und den Baufertigstellungen in 2009 aus. Demgegenüber zeigt die Zahl der Bürobeschäftigten eine ansteigende Tendenz. Die wichtigsten Branchen bzw. Bereiche, die das Büromarktgeschehen der Landeshauptstadt prägen, markieren die öffentlichen Verwaltung, die technischen Berufe sowie die privaten Dienstleister. Büroflächen sind außerhalb der etablierten Büroteilräume überwiegend kleinteilig strukturiert Wohn- und Geschäftshäuser bieten den grundlegenden Vorteil kleinteiliger Strukturen, die grundsätzlich eine hohe Vermietbarkeit ermöglichen. Nachfrage nach derartigen Büroflächen ist insbesondere bei den Freien Berufen Juristen, Wirtschaftswissenschaftler, Heilberufe, Kreative und Medienschaffende vorhanden. Bei Büronutzungen ist grundsätzlich auf die Erreichbarkeit mit ÖPNV und Auto zu achten, auch reservierte Parkplätze sollten angeboten werden können. Eine schnelle Internetanbindung wird heute als selbstverständlich vorausgesetzt. Eine gewisse Flexibilität bei der Grundrissgestaltung der Büroflächen sowie ein Gebäuderaster von etwa 1,25 m unterstreichen die Modernität von Bürogebäuden, sind bei Wohn- und Geschäftshäusern, insbesondere älteren Baujahres, jedoch überwiegend nicht anzutreffen. Dies ist ein grundlegender Nachteil vieler Bestandsgebäude, wird aber häufig von den Mietern entsprechender Objekte auch billigend in Kauf genommen. Outlook Positive Konjunkturindikatoren lassen mittelfristig für den Münchner Büromarkt wieder eine leichte Belebung erfahren. Gerade kleinteilige Strukturen sind jedoch weniger konjunkturabhängig als große Bürokomplexe und auch in Zeiten generell schwacher Nachfrage grundsätzlich besser vermietbar, wenn die oben genannten gebäudeseitigen Mindestkriterien erfüllt sind. 26

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