CUBION. Büromarkt Ruhrgebiet B O C H U M. Immobilien. apollo group. Bochum Dortmund Duisburg Essen. Chartered Surveyors. Exklusiver Partner der

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1 NEU Jetzt inklusive B O C H U M CUBION Immobilien Chartered Surveyors Büromarkt Ruhrgebiet Bochum Dortmund Duisburg Exklusiver Partner der apollo group Commercial Real Estate Services, Worldwide. 2014

2 Vorwort Mit dem neunten Büromarktbericht Ruhrgebiet aus unserem Hause erweitern wir diese Publikation auf vielfachen Kundenwunsch erstmals um den Standort Bochum. Aufgrund der kontinuierlichen Entwicklung dieses Teilmarktes an der Ruhr ist dies auch folgerichtig. Bochum machte in der jüngeren Vergangenheit mit interessanten realisierten Landmarken, wie dem Exzenterhaus, oder positiv etablierten neuen Büromarktzonen, wie dem Gesundheitscampus, auf sich aufmerksam. Bereits 2012 haben wir die Attraktivität dieses Marktes trotz seiner geringen Größe erkannt und unsere Aktivitäten in Bochum deutlich intensiviert. Nun konnten wir den größten 2013 in Bochum abgeschlossenen Büromietvertrag über rd m² vermitteln, was uns sehr freut und uns in unserer Entscheidung bestärkt war für unser Unternehmen aber auch in anderer Hinsicht ein richtungsweisendes Jahr. Mit dem Umzug unseres Unternehmens in das historische Solbad Raffelberg haben wir die Weichen in Richtung Zukunft gestellt. Ein deutlich größeres Platzangebot mit umfassenden Expansionsreserven, moderne Arbeitslandschaften in zentraler aber ruhiger Waldlage und die Erweiterung unseres Teams um fachlich versierte und sympathische Kolleginnen und Kollegen haben uns mehr als einen Schritt weiter gebracht. Im vergangenen Jahr hat uns insbesondere das Investmentgeschäft viel Freude bereitet. Durch den Verkauf einiger Immobilien mit Leuchtturmcharakter sowohl im Revier (wie zum Beispiel dem Speicher Allgemeine am Duisburger Innenhafen) aber auch in anderen Bundesländern, haben wir mit einer professionellen und termingerechten Transaktionsbegleitung überregionale Kompetenz auf hohem Niveau bewiesen. Wir bedanken uns bei unserem Team, ebenso wie bei unseren Geschäftspartnern, Kunden sowie Freunden unseres Unternehmens für die gemeinsamen Erfolge und das wiederholt gute Geschäftsergebnis Wir freuen uns auf ein spannendes Büromarktjahr 2014 an der Ruhr. Glückauf! Stammsitz CUBION Immobilien AG, Solbad Raffelberg in Mülheim an der Ruhr Stefan Orts Markus Büchte MRICS

3 Unser Markt weltweit. Unser Markt in der Metropole Ruhr. More than 350 offices worldwide in 50 countries. NAI apollo group. CUBION Immobilien. Ihr professioneller Partner für bundesweite Verkäufe und Bürovermietungen im Ruhrgebiet. CUBION ist Partner der NAI apollo group. Die NAI apollo group (www.nai-apollo.de) ist das führende Netzwerk unabhängiger Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Seit mehr als 25 Jahren beraten die Partner nationale und internationale Unternehmen mit nachhaltigem Erfolg. Das Leistungsspektrum umfasst die Bereiche Verkauf, Vermietung, Baumanagement, Bewertung, Research, Investment Management, Property- und Asset-Management sowie Corporate Finance in den Segmenten Büro, Industrie, Wohnen und Einzelhandel. Mit acht Büros in Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin, München, Düsseldorf, Stuttgart, und Mülheim an der Ruhr ist die NAI apollo group deutschlandweit mit rund 130 Mitarbeitern einschließlich MBAs, Ingenieuren, Juristen, Betriebswirten, Bankkaufleuten, Immobilienökonomen sowie Chartered Surveyors präsent. Partner der NAI apollo group sind die corealis Commercial Real Estate GmbH, die CUBION Immobilien AG und die VÖLCKERS & CIE Immobilien GmbH. Als exklusiver Deutschland-Partner von NAI Global verfügt die 1988 gegründete, inhabergeführte Immobiliendienstleistungsgruppe NAI apollo group über einen weltweiten Zugang zu über Immobilienspezialisten. Mit mehr als Partnern in über 350 Büros in mehr als 50 Ländern steht das inhabergeführte Netzwerk NAI Global (www.naiglobal.com) seinen Kunden weltweit als kompetenter Ansprechpartner und Berater zur Seite. Gegründet wurde NAI Global 1978 in den USA. Heute schließt NAI Global jährlich Transaktionen im Wert von mehr als $ 45 Mrd. ab und betreut im Bereich Asset- und Property-Management Immobilien mit einer Gesamtfläche von über 30 Millionen Quadratmetern. Langjährige Markterfahrung Seit nunmehr neun Jahren sind wir erfolgreich in der Ruhrgebiets-Region und darüber hinaus tätig. Innerhalb dieser Zeit sind wir eine feste Größe für die Vermarktung von Gewerbeimmobilien geworden. Viele der großen Büromietverträge, die über Makler in den letzten Jahren abgewickelt wurden, haben wir aktiv begleitet. Marktresearch Wir schreiben nicht ab, denken uns nichts aus, sondern nehmen unsere Aufgabe als Informationslieferant für wichtige Immobilienentscheidungen sehr ernst. Daher dürfen Sie bei uns detailliertes und geprüftes Research erwarten. Wir kennen die Daten hinter den Zahlen auch das unterscheidet uns von anderen Marktteilnehmern. Wir sind selten die Ersten, die Zahlen veröffentlichen, aber diejenigen mit tiefgründig recherchierten Daten. Unsere Kunden profitieren von der sehr hohen Markttransparenz, die wir ihnen bieten können. Diese ist Basis für zahlreiche Transaktionen im Ruhrgebiet. Ein ehrliches Wort Gleichermaßen profitieren unsere Kunden von unserer schonungslosen Ehrlichkeit in Bezug auf die Marktfähigkeit ihrer Projekte. Wir versprechen nichts, was wir nicht glauben halten zu können. Wir lehnen durchaus auch Vermarktungsaufträge ab, von deren Erfolg wir nicht selbst überzeugt sind. Vorteil eines inhabergeführten Unternehmens Wir setzen auf die Werte und Stärken eines inhabergeführten Unternehmens. Die Vorteile für den Kunden liegen auf der Hand: Wir versprechen personelle Kontinuität auf hohem Niveau. Unternehmerische Verantwortung und Weitblick sind uns nicht fremd. Professionelles Team Unser Anspruch: Wir stellen nicht den günstigsten Mitarbeiter ein, sondern den besten. Daher wachsen wir langsam, aber stetig zu Gunsten der Qualität. Dieses Vorgehen ist nicht selbstverständlich. Partnerschaftliche Zusammenarbeit Der Aufbau langfristiger partnerschaftlicher Zusammenarbeit steht deutlich vor jeglicher Möglichkeit zu einem schnellen Geschäft. Diese Philosophie bestimmt unser Handeln, dessen Erfolg sich nahezu täglich bestätigt. Chartered Surveyors Seit nunmehr sechs Jahren ist CUBION von der Royal Institution Of Chartered Surveyors (RICS) berechtigt, den Titel Chartered Surveyors zu führen. Diese Auszeichnung ist zusätzlich für Sie Garant für vertrauensvolles und ethisches Arbeiten. 4 5

4 CUBION Standort CUBION Standort Wichtige Unternehmen in der Metropole Ruhr (Auszug, alphabetisch sortiert) Aldi Nord Aldi Süd Mülheim Alltours Gruppe Duisburg Die Metropole Ruhr Brenntag Holding Deichmann-Gruppe Mülheim Die 5 größten Städte des Ruhrgebietes: Dortmund Einwohner Einwohner Duisburg Einwohner Bochum Einwohner Fläche* rd km 2 Einwohner* rd. 5,13 Mio. Beschäftigte* rd. 2,3 Mio. davon im Bereich Dienstleistung* rd. 77 % Verfügbares Einkommen* rd. 94,3 Mio. EUR Arbeitslosenquote (Januar 2014) NRW ca. 8,6 % Metropole Ruhr ca. 11,2 % Bundesrepublik Deutschland ca. 7,3 % Deutsche Annington Deutsche BP AG Evonik Industries AG Ferrostaal AG Franz Haniel & Cie. GmbH Gagfah Group GEA Group AG HOCHTIEF AG MEDION AG RWE AG Tengelmann-Gruppe Bochum Bochum Duisburg Mülheim Bochum Mülheim Gelsenkirchen Einwohner (Stand 12/2013) Quellen: ww.it.nrw.de, * laut aktueller Veröffentlichung der Wirtschaftsförderung Metropole Ruhr ThyssenKrupp AG Funke Mediengruppe 6 7

5 Büroimmobilienmarktdaten Deutschland Büroimmobilienmarktdaten Deutschland Büromärkte Deutschland 2013 Übersicht Bestand m 2 Leerstand % Leerstand m 2 Flächenumsatz m 2 Spitzen-Miete EUR/m 2 Berlin ,4 % ,00 Bochum ,9 % ,50 Dortmund ,0 % ,00 Duisburg ,9 % ,90 Düsseldorf ,1 % ,50 Frankfurt ,8 % 11,6 % ,90 38,00 Quellen: CUBION-Research (Metropole Ruhr), NAI apollo group (andere Städte) Büroimmobilienmarkt 2013 Büroflächenumsatz in m 2 Hamburg ,2 % ,00 Köln ,1 % ,20 München ,0 % ,00 Stuttgart ,9 % ,30 Quellen: CUBION-Research(Ruhrgebiet), NAI apollo group (andere Städte) Qualitäten des Leerstandes Bochum, Dortmund, Duisburg, 2013 Nettoabsorptionen Bochum, Dortmund, Duisburg,

6 DIE METROPOLE RUHR DIE METROPOLE RUHR Die Metropole Ruhr im Überblick Die Städte im Vergleich. Spitzenmiete Durchschnittsmiete [gewichtet ohne Neubauten] Büromieten Bochum, Dortmund, Duisburg, ( ) Angebotsreserve Bochum, Dortmund, Duisburg, ( ) Vermietungsleistung Bochum, Dortmund, Duisburg, ( ) Leerstandsquote Bochum, Dortmund, Duisburg, ( ) Absatzleistung Bochum, Dortmund, Duisburg, ( ) Fertigstellungen Bochum, Dortmund, Duisburg, ( ) 10 11

7 BOCHUM Büromarkt Bochum auf einen Blick Marktdaten 2013 Vorjahr BOCHUM Bochum, Alleestr. 165 (Bedarfsträger der öffentlichen Hand mietet rd m² Büround rd m² Lagerfläche über CUBION 2013) Flächenbestand m² m² Vermietungsleistung m² m² Eigennutzer m² m² Büroflächenumsatz m² m² Leerstand m² m² Davon Untermietangebote m² m² Leerstand in % 4,9 % 5,0 % Spitzenmiete 11,50 /m² 11,50 /m² Durchschnittsmiete gewichtet ohne Neubauten 7,79 /m² 8,00 /m² Durchschnittsmiete gewichtet mit Neubauten 7,90 /m² 8,10 /m² Neubaufertigstellungen m² m² Nettoabsorption m² m² c CUBION Research Strukturdaten Einwohner (12/2013) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung ca. 64,0 % Arbeitslosenquote (01/2014) ca. 10,5 % Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz (2014) 480 % Grundsteuerhebesatz B (2014) 605 % Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, RVR, Bundesagentur für Arbeit, 13

8 BOCHUM BOCHUM Bochum Vermietungsumsatz nach Größen Bochum, Josef-Neuberger-Str. 4 (rd m² Bürofläche fertiggestellt 2013) Bochum, Massenbergstr. 9-13, Bochumer Fenster (Ruhr-Universität Bochum mietet rd m² Bürofläche in 2013) Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug) Bochum Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Bochum Vermietungsumsatz nach Branchen TOP 5-Vermietungen 2013 CUBION publiziert für alle relevanten Bochumer Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte Büromarkt Bochum, Lagen & Mieten 2014/2015 können Sie kostenfrei unter abrufen oder bei uns als Printversion anfordern. Auf unserer Internetseite finden Sie zusätzlich eine luftbildbasierte Büromarktzonenkarte. Bedarfsträger öffentliche Hand Alleestraße m² RUB Ruhr-Universität Bochum Massenbergstr (Bochumer Fenster) m² G Data Software AG Königsallee m² ExtraEnergie GmbH Meesmannstr. 103 (Nokia-Gelände) m² RUB Ruhr-Universität Bochum Ferdinandstr m² 14

9 BOCHUM BOCHUM Fertigstellungen. Bochum Mietpreisentwicklung. Bochum Vorbemerkung Angebotsreserve in m 2. Bochum Angebotsreserve in %. Bochum Spitzenmiete Durchschnittsmiete [gewichtet ohne Neubauten] Erstmals haben wir jetzt den Büromarkt Bochum in unserem Marktbericht aufgenommen. In Vorbereitung darauf recherchieren wir bereits seit 2012 gewohnt detailliert und intensiv. Aufgrund nicht verifizierbarer Vergangenheitswerte reichen unsere Grafiken in der historischen Betrachtung für Bochum nicht so weit zurück, wie Sie es gewohnt sind. In Bochum wurde 2013 ein Büroflächenumsatz von rund m² erzielt. Dies dürfte bezogen auf die letzten zehn Jahre einen Tiefstwert markieren. Jedoch sind die für die Vergangenheit verfügbaren Werte, die durch kommerzielle Dienstleister für die Stadt Bochum ermittelt wurden, für einen Vergleich nur eingeschränkt nutzbar. Diese Erhebungen stehen nicht im Einklang mit den gif- Definitionen für den Büromarkt. Dieses können wir aus Sicht der Wirtschaftsförderung nachvollziehen. Unsere Kunden und wir haben aber den Anspruch auf Transparenz, Objektivität und Vergleichbarkeit und sind daher der gif-definition verpflichtet. Die Stadt registriert z.b. den erneuten Einzug der Ingenieur-Fakultät in das kernsanierte IC-Gebäude auf dem RUB-Campus als Büroflächenumsatz über m² für 2013, obwohl das Objekt vor Sanierung vom selben Bedarfsträger langjährig genutzt wurde. Auch die zeitliche Zuordnung ist diskussionswürdig, da mit der Sanierung bereits 2011 begonnen wurde. Wert entspricht etwa m² verfügbarer Bürofläche. Davon entfallen etwa m² und damit immerhin fast 9 % der Angebotsreserve auf Untermietangebote. Im Jahr 2013 wurden in Bochum etwa m² Bürofläche neu fertiggestellt. Von diesem Fertigstellungsvolumen in 2013 ist lediglich noch eine Teilfläche von rd. 750 m² vakant. Die Spitzenmiete lag 2013 in Bochum unverändert stabil bei rund 11,50 EUR/m² und wurde im Bereich der Büromarktzone Citykern erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete lag in Bochum insgesamt bei 7,90 EUR/m² monatlich. Rechnet man die Vertragsabschlüsse in Neubauten heraus, so ergibt sich eine gewichtete Durchschnittsmiete im Bestand von rd. 7,79 EUR/m² monatlich. Für 2014 erwarten wir aufgrund des Tiefpunktes in 2013 eine tendenziell wieder ansteigende Vermietungsleistung. Die Nachfragesituation zu Beginn des neuen Jahres ist gut, wenngleich sich der Schwerpunkt der Nachfrage wieder auf das kleinteiligere Segment unter 300 m² bezieht. Da kaum neue Flächen auf den Markt kommen, dürfte die Leerstandquote sich im Jahresverlauf leicht verringern. Kaum Änderungen erwarten wir bei der Durchschnittsmiete. Allenfalls die Spitzenmiete könnte sich leicht erhöhen, sofern 2014 der Startschuss für ein Neubauprojekt fallen sollte. Hier werden Gespräche geführt. Fazit & Trends Prognose Nettoabsorptionen. Bochum Vermietung & Absatz. Bochum ø 3 Jahre ø 3 Jahre Über Dreiviertel aller erfassten relevanten Mietverträge (73 Stück) kamen 2013 über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus. Den größten Vertragsabschluss im Jahr 2013 konnte CUBION vermitteln. Ein Bedarfsträger der öffentlichen Hand mietete interimsweise rund m² Bürofläche an der Alleestraße. Es folgt ein Mietvertrag der Ruhr-Universität im Bochumer Fenster an der Massenbergstraße 9-13 (ehemalige Stadtbadgalerie), der neben ehemaligen Ladenflächen im Basement, die zu Hörsälen umgebaut wurden, auch zusätzlich angemietete Bürofläche von rund m² enthält. Rund 47 % der Vermietungsleistung wurden außerhalb der typischen Bochumer Büromarktzonen in Sonstigen Lagen erzielt. Es folgt der Citykern mit rund 33 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung und der Cityrand Süd mit etwa 10 %. Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Vermietungsleistung Bochum, Königsallee 178 (G-Data erweitert Bürofläche um rd m² in 2013) Die Leerstandquote ist binnen Jahresfrist nur unwesentlich von 5,0 % auf 4,9 % gesunken. Dieser 16 17

10 DORTMUND DORTMUND Dortmund, Hörder Hafenstr. 1, RIVA 1 am Phoenix-See (Fertigstellung 2013, rd m² Bürofläche) Büromarkt Dortmund auf einen Blick Marktdaten 2013 Vorjahr Flächenbestand m² m² Vermietungsleistung m² m² Eigennutzer m² m² Büroflächenumsatz m² m² Leerstand m² m² Davon Untermietangebote m² m² Leerstand in % 7,0 % 6,3 % Spitzenmiete 13,00 /m² 13,50 /m² Durchschnittsmiete gewichtet ohne Neubauten 8,87 /m² 8,80 /m² Durchschnittsmiete gewichtet mit Neubauten 9,22 /m² 9,50 /m² Neubaufertigstellungen m² m² Nettoabsorption m² m² c CUBION Research Strukturdaten Einwohner (12/2013) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung ca. 80,0 % Arbeitslosenquote (01/2014) ca. 13,2 % Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz (2014) 485 % Grundsteuerhebesatz B (2014) 540 % Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, RVR, Bundesagentur für Arbeit, 19

11 DORTMUND DORTMUND Dortmund, Borussiastr. 112 (insgesamt rd m² vermietet durch CUBION 2013) Dortmund, Heiliger Weg (Versicherung mietet rd m² in 2013; Bedarfsträger der öffentl. Hand mietet rd. 850 m² über CUBION 2013) Dortmund Entwicklung Nachfrage Branchen in m 2 MF-G Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug) Dortmund Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Dortmund Vermietungsumsatz nach Branchen TOP 5-Vermietungen 2013 CUBION publiziert für alle relevanten Dortmunder Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte Büromarkt Dortmund, Lagen & Mieten 2014/2015 können Sie kostenfrei unter abrufen oder bei uns als Printversion anfordern. Auf unserer Internetseite finden Sie zusätzlich eine luftbildbasierte Büromarktzonenkarte. Versicherungswirtschaft Heiliger Weg m² Call-Center Königswall m² Energiewirtschaft Rheinlanddamm m² Maschinenbau Joseph-von-Fraunhofer-Str m² Wohnungswirtschaft Borussiastr m² 20

12 DORTMUND DORTMUND Fertigstellungen. Dortmund Angebotsreserve. Dortmund Nettoabsorptionen. Dortmund Mietpreisentwicklung. Dortmund Vermietung & Absatz. Dortmund Angebot nach Qualitäten. Dortmund Spitzenmiete Durchschnittsmiete [gewichtet ohne Neubauten] Fazit & Trends Der Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) erzielte 2013 ein nicht ganz zufrieden stellendes Ergebnis. Mit einem Umsatz von m² Bürofläche bleibt Dortmund nach dem Rekord des Vorjahres ( m²) zwar erwartungsgemäß hinter den Zahlen von 2012 zurück (-32 %). Das aber auch die langfristigen Durchschnittswerte knapp verfehlt wurden, ist ein wenig enttäuschend. Es wurden Mietverträge im Volumen von m² zum Abschluss gebracht, was gegenüber dem Vorjahr sogar einem Minus von fast 43 % entspricht. Der Flächenumsatz durch Eigennutzer lag bei m². Dies entspricht einer für den Dortmunder Markt relativ normalen Eigennutzerquote von 19 %, so dass der Umsatzrückgang weitgehend allein der Vermietungsseite zuzurechnen ist. Den größten Mietvertrag unterzeichnete ein Unternehmen der Versicherungswirtschaft und mietete rund m² Bürofläche im Objekt Heiliger Weg am südlichen Rand der City an. Der zweitgrößte Mietvertrag wurde von einem Call-Center abgeschlossen und ist mit rund m² schon deutlich kleiner. Über 70 % aller registrierten Mietverträge kamen über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus. Insgesamt wurden 119 relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 137 Verträge). Die Leerstandquote inklusive der Untermietangebote hat sich im Vergleich zum Vorjahr recht deutlich erhöht. Sie stieg von 6,3 % im Vorjahr auf jetzt 7,0 %. Damit hat die Angebotsreserve an Bürofläche im Wirtschaftsraum Dortmund erstmals die Schwelle von m² überschritten und liegt nun bei rund m². Davon listet CUBION etwa m² in Form von Untermietangeboten. Neben einigen fertig gestellten aber noch nicht vollständig vermieteten Neubauten haben zahlreiche Flächenrückgaben - meist aufgrund von Rationalisierungs- oder Konzentrationsprozessen der Unternehmen - zur Erhöhung der Leerstände beigetragen. Folgerichtig errechnet sich für 2013 der für Dortmund seltene Fall einer negativen Nettoabsorption von m². Für 2014 erwartet CUBION einen Umsatz auf ähnlichem Niveau des Jahres Benchmark für den Dortmunder Büromarkt ist der langjährige Durchschnittsumsatz von rund m². Ob dieser im laufenden Jahr erreicht werden kann, ist aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich. Auch wenn bereits einige größere Umsätze als sicher gelten, wird es letztlich wieder davon abhängen, ob die Masse kleinteiliger Vermietungen ausreicht, dieses Ergebnis zu erreichen. Zu erwarten sind Änderungen bei der Qualität der Angebotsreserve kommen kaum verfügbare zusätzliche Neubauflächen auf den Markt. Da in diesem Segment aber sicher Flächen abgesetzt werden, dürfte sich die Verfügbarkeit an Neubauflächen somit mindern. Prognose Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Vermietungsleistung Dortmund, Hafenpromenade, S.E.A.House am Phoenix-See (Fertigstellung 2013, rd m² Bürofläche) Die realisierte effektive Höchstmiete lag 2013 in Dortmund bei rund 13,00 EUR/m² monatlich und erreichte damit die Vorjahreswerte nicht ganz. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete lag in Dortmund bei 9,22 EUR/m² monatlich. Dies ist auf relativ viele Mietverträge in Neubauten, insbesondere am Phoenix-See, zurückzuführen, die entsprechend hohe Mieten aufweisen. Rechnet man alle Neubauabschlüsse heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von rund 8,87 EUR/m² monatlich

13 DORTMUND Dortmund, Phoenix See 24 25

14 DUISBURG Büromarkt Duisburg auf einen Blick DUISBURG Duisburg, Dr.-Alfred-Herrhausen-Allee 15-17, Das Bürohaus (Jobcenter Duisburg mietet rd m² über CUBION 2013; Hammes Insolvenzverwaltung mietet rd m² in 2013) Marktdaten 2013 Vorjahr Flächenbestand m² m² Vermietungsleistung m² m² Eigennutzer m² m² Büroflächenumsatz m² m² Leerstand m² m² Davon Untermietangebote m² m² Leerstand in % 3,9 % 3,8 % Spitzenmiete 13,90 /m² 13,50 /m² Durchschnittsmiete gewichtet ohne Neubauten 7,50 /m² 7,46 /m² Durchschnittsmiete gewichtet mit Neubauten 7,94 /m² 7,82 /m² Neubaufertigstellungen m² m² Nettoabsorption m² m² c CUBION Research Strukturdaten Einwohner (12/2013) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung ca. 70,0 % Arbeitslosenquote (01/2014) ca. 13,4 % Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz (2014) 505 % Grundsteuerhebesatz B (2014) 695 % Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, RVR, Bundesagentur für Arbeit, 27

15 DUISBURG DUISBURG Duisburg, Philosophenweg 17, Speicher Allgemeine (rd m²; verkauft durch CUBION 2013) Duisburg, Sonnenwall 85, Hansator (Finanzverwaltung Duisburg mietet rd m² in 2013) Duisburg Entwicklung Nachfrage Branchen Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug) Duisburg Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Duisburg Vermietungsumsatz nach Branchen TOP 5-Vermietungen 2013 CUBION publiziert für alle relevanten Duisburger Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte Büromarkt Duisburg, Lagen & Mieten 2014/2015 können Sie kostenfrei unter abrufen oder bei uns als Printversion anfordern. Auf unserer Internetseite finden Sie zusätzlich eine luftbildbasierte Büromarktzonenkarte. Finanzverwaltung Duisburg Sonnenwall 85 (Hansator) m² Jobcenter Duisburg Dr.-Alfred-Herrhausen-Allee m² Handelsunternehmen Schifferstr. 196 (H2-Office) m² Hammes Insolvenzverwaltung Dr.-Alfred-Herrhausen-Allee m² Industrieunternehmen Baldusstr m² 28

16 DUISBURG DUISBURG Fertigstellungen. Duisburg Angebotsreserve. Duisburg Mietpreisentwicklung. Duisburg Vermietung & Absatz. Duisburg Spitzenmiete Durchschnittsmiete [gewichtet ohne Neubauten] Fazit & Trends Mit einem Büroflächenumsatz von rund m² präsentierte sich das Bürovermietungsjahr 2013 in Duisburg auf Vorjahresniveau ( m²). Ein mit nur m² unterdurchschnittlicher Anteil von Eigennutzern belastete das Gesamtergebnis. Die reine Vermietungsleistung zeigte sich mit rund m² gegenüber dem Vorjahr in aufsteigender Tendenz, jedoch auf niedrigem Niveau. Die mittel- und langfristigen Durchschnittwerte wurden auch 2013 wieder deutlich verfehlt. Positiv hervorzuheben bleibt die Nettoabsorption, für die sich 2013 in Anbetracht der schwachen Marktlage ein respektabler Wert von rund m² errechnet. Im Vorjahr ergab sich noch eine negative Nettoabsorption von m² Bürofläche. Die Anzahl der relevanten analysierten Mietverträge erhöhte sich auf 100 Stück (2012: 89 Stück; 2011: 99 Stück) und ist Ausdruck der geringen Gesuchsgrößen, die in der Vermietung 2013 vorherrschten. Großvolumige Mietverträge waren auch 2013 wieder Mangelware. Durch zwei größere Kontrakte der Öffentlichen Hand (Finanzverwaltung Duisburg und Jobcenter) konnten zumindest zwei Abschlüsse die Marke von m² erreichen bzw. überschreiten. Der im Vorjahr mit rund 3,8 % markierte Höchstwert in Sachen Duisburger Leerstandquote wurde 2013 nochmals leicht übertroffen und liegt nun bei 3,9 %. Dies entspricht einem absoluten Wert von etwa m² verfügbarer Bürofläche. Davon werden etwa m² zur Untermiete angeboten. Die Spitzenmiete, die am Innenhafen erzielt wurde, lag bei rund 13,90 Euro/m². Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete im Bestand hat sich nur unwesentlich von 7,82 EUR/m² auf 7,94 EUR/m² verändert. Rechnet man die Vertragsmieten in Neubauten heraus, so ergibt sich im Bestand eine gewichtete effektive Durchschnittsmiete von 7,50 EUR/m²/mtl. (nach 7,46 EUR/m² im Vorjahr). Für 2014 erwarten wir in Duisburg einen wieder leicht anziehenden Flächenumsatz. Dies ist weniger in einer verbesserten Gesamtnachfrage begründet, als vielmehr mit dem erwarteten Anstoß verschiedener Projektentwicklungen rund um den Hauptbahnhof. Die Quantität und Qualität der Angebotsreserve, also der binnen drei Monaten bezugsfähigen Objekte, lässt einen sprungartig ansteigenden Flächenumsatz in Duisburg aber nicht zu. Das Erreichen der mittelfristigen Durchschnittswerte wäre aus unserer Sicht schon ein Erfolg. Prognose Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Vermietungsleistung Duisburg, Schifferstr. 196, H2-Office (Handelsunternehmen mietet rd m² über CUBION 2013) Nettoabsorptionen. Duisburg Angebot nach Qualitäten. Duisburg

17 ESSEN Büromarkt auf einen Blick. Marktdaten 2013 Vorjahr ESSEN, Kruppstraße 4-6, THE GRID (Neubauprojekt für Deutsche Bahn, rd m²) Flächenbestand m² m² Vermietungsleistung m² m² Eigennutzer m² m² Büroflächenumsatz m² m² Leerstand m² m² Davon Untermietangebote m² m² Leerstand in % 4,8 % 5,1 % Spitzenmiete 13,90 /m² 13,50 /m² Durchschnittsmiete gewichtet ohne Neubauten 8,31 /m² 8,71 /m² Durchschnittsmiete gewichtet mit Neubauten 9,69 /m² 8,92 /m² Neubaufertigstellungen m² m² Nettoabsorption m² -500 m² c CUBION Research Strukturdaten Einwohner (12/2013) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Bereich Dienstleistung ca. 82,0 % Arbeitslosenquote (01/2014) ca. 12,4 % Steuersätze Gewerbesteuerhebesatz (2014) 480 % Grundsteuerhebesatz B (2014) 590 % Quellen: Landesamt für Datenverarbeitung und Statistik, RVR, Bundesagentur für Arbeit, 33

18 ESSEN ESSEN, Baumstr. 23 (Tectum Group mietet rd m² in 2013), Friedrich-Ebert-Str. 55, Park-View Business (insgesamt rd m² vermietet durch CUBION in 2013) Entwicklung Nachfrage Branchen Mieten der einzelnen Büromarktzonen (Auszug) Mietvertragsabschlüsse nach Lagen Vermietungsumsatz nach Größen in m 2 MF-G TOP 5-Vermietungen 2013 CUBION publiziert für alle relevanten er Büromarktzonen einen detaillierten Mietenspiegel. Die Karte Büromarkt, Lagen & Mieten 2014/2015 können Sie kostenfrei unter abrufen oder bei uns als Printversion anfordern. Auf unserer Internetseite finden Sie zusätzlich eine luftbildbasierte Büromarktzonenkarte. Deutsche Bahn (Schenker) Kruppstr. 4-6 (THE GRID) m² Tectum Group Baumstr m² CCC Competence Call Center Dahnstr m² DHL Vertriebs GmbH Rellinghauser Str m² Deutsche Bahn (Schenker) Alfredstr m² 34

19 ESSEN ESSEN Fertigstellungen Angebotsreserve Mietpreisentwicklung Vermietung & Absatz Spitzenmiete Durchschnittsmiete [gewichtet ohne Neubauten] Fazit & Trends Der Büromarkt in erreichte 2013 mit einem Büroflächenumsatz von rd m² das drittbeste Ergebnis nach den Boom-Jahren 2007 und Der Umsatz ist damit gegenüber dem Vorjahr um etwa 49 % gestiegen. Maßgeblich getrieben wurde das sehr gute Ergebnis in diesem Jahr durch eine überdurchschnittlich hohe Eigennutzerquote von 30 %. Statistisch schlugen hier weitere in Bau gegangene Segmentgebäude des ThyssenKrupp-Quartiers mit rd m² sowie der erste Spatenstich für die neue Zentrale der Allbau AG mit rd m² Bürofläche zu Buche. Aber auch die reine Vermietungsleistung übertraf mit rund m² ebenfalls den Vorjahreswert deutlich (+28 %). Die Nettoabsorption errechnete sich 2013 auf rd m² und erzielte damit den zweitbesten je erreichten Wert in. Im zweiten Halbjahr 2013 war ein spürbarer Rückgang der Nachfrage insbesondere im mittelständischen Segment der Gesuche zwischen 400 m² und m² Bürofläche zu verzeichnen. Erfreulicherweise hat sich diese Situation mit Beginn des neuen Jahres deutlich entspannt und wir sind mit der aktuellen Nachfrage sehr zufrieden. Insgesamt wurden von CUBION im Jahr relevante Mietverträge registriert (Vorjahr: 109 Verträge). Die Leerstandquote ist binnen Jahresfrist von 5,1 % auf 4,8 % gesunken. Dabei ist festzustellen, dass der echte Leerstand sogar noch etwas deutlicher abgebaut wurde, was jedoch durch einen Anstieg der Untermietangebote von 0,1 % auf 0,3 % kaschiert wird wurden m² neuer Bürofläche fertig gestellt. Für 2014 wird ein Fertigstellungsvolumen von etwa m² erwartet, von dem aufgrund umfangreicher Eigennutzungen jedoch dem Markt kaum Fläche zur Verfügung stehen wird. Die Spitzenmiete lag 2013 bei rund 13,90 EUR/m² und wird im Bereich der Innenstadt erzielt. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete stieg von 8,92 EUR auf jetzt 9,69 EUR, was auf realisierte Projektmieten in großvolumigen Neubauten zurückzuführen ist. Rechnet man die Abschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Vertragsabschlüsse im Bestand bei effektiv 8,31 EUR/m². Prognose Jahre Den größten Vertragsabschluss im Jahr 2013 vollzog die Deutsche Bahn, die für den Logistiker DB Schenker eine neue Zentrale im Bereich des Hauptbahnhofes an der Kruppstraße 4-6 errichten lässt. Das für diesen Zweck von Kölbl Kruse entwickelte Gebäude THE GRID umfasst etwa m² Bürofläche. Die folgenden drei größten Mietverträge gehen sämtlich auf das Konto der Call-Center-Branche. Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstand Vermietungsleistung Nettoabsorptionen Angebot nach Qualitäten , Im Teelbruch 122 (Novotergum AG mietet m² über CUBION 2013) 36 37

20 Begriffsdefinitionen Quellenangaben / Impressum Animation des Innenhafens Duisburg. Vermietung In der Vermietungsleistung sind alle uns bekannten Vertragsabschlüsse des Kalenderjahres erfasst, maßgeblich ist das Datum des Vertragsabschlusses nicht der Bezug der Fläche. Konditionen Vertragsverlängerungen oder Abschlüsse mit veränderten Konditionen gelten nicht als Vermietungsleistung. Mietflächen unter 200 m 2 werden pauschal erfasst, sofern sie nicht bekannt sind. Eigennutzung/Eigennutzer Eigennutzer sind Unternehmen/Institutionen etc., die ein Gebäude nicht anmieten, sondern für eigene Nutzungszwecke erwerben. Berücksichtigt wird der Zeitpunkt des Erwerbs, nicht der Bezug der Flächen. Gesamtabsatz Summe der Vermietungsleistung zuzüglich Summe der Eigennutzer. Mietpreise Angebotsreserve / Leerstand Flächen Nettoabsorption Alle Mietpreise werden als Kaltmiete berücksichtigt. Es gilt der nominale Mietzins, sofern sich die gewährten Incentives nicht marktverzerrend auswirken (Beispiel: Nominalzins 14,00 EUR/ m 2 /mtl. bei einer mietfreien Zeit von 12 Monaten und einem 5-Jahres-Vertrag werden mit 11,29 EUR/ m 2 /mtl. bewertet. Mietfreie Zeiten von bis zu drei Monaten oder ein entsprechender monetärer Gegenwert werden nicht berücksichtigt. Zum Leerstand zählen Mietflächen, die innerhalb von 3 Monaten bezugsfertig sind. Zu sanierende Flächen oder Flächen, die aufgrund ihrer Substanz nicht kurzfristig dem Markt zur Verfügung stehen, sind unberücksichtigt. Untermietflächen sind in der Angebotsreserve enthalten, da auch diese Flächen marktrelevant sind und sich bei erfolgreicher Vermietung im Umsatz widerspiegeln. Die Mietflächen werden als im Mietvertrag ausgewiesener Wert üblicherweise Flächenberechnung MF-G der gif - Gesellschaft für Immobilienforschung übernommen. Büroflächenbestand und -fertigstellungen werden in m 2 BGF (Bruttogrundfläche) angegeben. Ausschlaggebend ist nicht der Zeitpunkt der ersten Vermietungsleistung, sondern die Gebäudefertigstellung. Verwendete Berechnungsmethode: Neu auf den Markt kommende Büroflächen abzüglich des Abgangs an Büroflächen (Abriß, Umwidmung etc.) und der Differenz zwischen Leerstand am Ende und zu Beginn des betrachteten Jahres. Die Nettoabsorption ist die Veränderung der in Anspruch genommenen Büroflächen während eines bestimmten Zeitraumes innerhalb eines definierten Marktgebietes. (Vereinfachtes Beispiel: Kunde A zieht von Gebäude 1 in Gebäude 2 und vergrößert seine Fläche von auf m². Der Flächenumsatz beträgt m², die Nettoabsorption lediglich m²) Quellenangaben / Bildnachweis. Wir bedanken uns bei folgenden Unternehmen/Personen für die zur Verfügung gestellten Fotos/Grafiken/Daten: Seite 14, 20, 28, 34: Seite 24, 25: Seite 32, 33: Seite 34: Seite 39: Strukturdaten: Steuersätze: Impressum & rechtliche Hinweise. Herausgeber: Grafik & Layout: Copyright: Hinweise: Kartenbasis Regionalverband Ruhr RVR PHOENIX See Entwicklungsgesellschaft Kölbl Kruse GmbH mit freundlicher Genehmigung der Deutsche Bahn AG Arsatec GmbH Fotograf: Frank Bruno Napierala Fotomontage: Schneider und Partner Mit freundlicher Genehmigung der Stadt Duisburg Regionalverband Ruhr - RVR Städte Bochum, Dortmund, Duisburg und CUBION Immobilien AG, Akazienallee 65, Mülheim an der Ruhr be to be gmbh, Nachbarsweg 25, Mülheim an der Ruhr, CUBION Immobilien AG CUBION ist eine eingetragene Marke der CUBION Immobilien AG. Alle Angaben und Daten sind gewissenhaft und sorgfältig recherchiert worden. Dennoch übernehmen wir keine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen. Diese Publikation ist einschließlich aller Texte und Grafiken/Fotos urheberrechtlich geschützt. Eine Verwertung ist im Einzelfall mit Zustimmung der CUBION Immobilien AG möglich. Jede Verwendung - auch in Teilen - ist ohne Zustimmung des Herausgebers unzulässig und strafbar. Dieses gilt auch für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Speicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen

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