Kurzgutachten. 3-Zimmer-Gartenwohnung. anonymisiertes Referenzexemplar: Wohnung. wertgutachten-muenchen.de

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1 Kurzgutachten 3-Zimmer-Gartenwohnung Brudermühlstrasse anonymisiertes Exemplar 50b, München Haftungsausschluss: dieses Gutachten ist explizit als ein Kurzgutachten in Auftrag gegeben worden. Ein Kurzgutachten kann ein vollständiges Verkehrswertgutachten nicht ersetzen. Ziel dieses Kurzgutachtens ist die Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie zum Wertermittlungsstichtag. Es wird darauf hingewiesen, dass diese Wertermittlung anhand der von Ihnen mitgeteilten Unterlagen bzw. Daten vorgenommen wurde. Diese werden im Kurzgutachten nicht überprüft. Nicht abgehandelt werden alle Rechte und Lasten. Die Bewertungsansätze werden nicht erläutert. Bauschäden und Mängel werden bei diesem Kurzgutachten nicht überprüft. Im Zuge der Besichtigung werden lediglich Eindrücke wider gegeben. Im Rahmen eines Kurzgutachtens wird auf eine vertiefende Herbeileitung von berechneten Werten grundsätzlich verzichtet. Dies ist im gebotenen, kurz gehaltenen Rahmen nicht möglich. Für einen Laien kann diese fehlende Nachvollziehbarkeit dazu führen, dass ein Kurzgutachten unverständlich wirkt. Die Feststellung des Marktwertes beruht nicht auf einer Immobilienbewertung gemäß BauGB ( 194) sondern stellt eine überschlägige Schätzung des Marktwertes in Anlehnung an die ImmoWertV und WertR dar. Der Unterzeichner haftet nur für Schäden, soweit diese von ihm vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht wurden. wertgutachten-muenchen.de

2 Sicherheit durch sachverständige Einwertung Ihrer Immobilie. Für das Gericht ist eine Ermittlung des Verkehrswertes gemäß 194 BauBG unerlässlich. Das Finanzamt kann dieses auf Anfrage ebenfalls einfordern. Für die Aufstellung des Vermögens, z.b. für die Auszahlung von Verwandten, empfiehlt es sich ebenfalls. Auch ist die Basis eines erfolgreichen Verkaufs oder Einkaufs eine zuverlässige und objektive Ermittlung des Verkehrswerts ( 194 BauGB). Erst diese sachverständige Vorarbeit führt dazu, dass ein Zielpreis am Markt durchgesetzt werden kann und der Käufer durch eine fachgerechte Wertermittlung in seiner Kaufentscheidung bestätigt wird. Jedes Objekt wird nach mehreren Verfahren eingewertet. Bei Häusern ist in aller Regel die Sachwertrichtlinie, in der neuen Fassung vom , einzusetzen. Stützend dazu kommt das Vergleichswert, bzw. das Ertragswertverfahren in Betracht. Ein fachgerecht erstelltes, sachverständiges Gutachten, welches vom Auftraggeber schriftlich in Auftrag gegeben werden muss, wird wie üblich nach JVEG abgerechnet. Das vorliegende Kurzgutachten ist kein Gutachten nach 194 BauGB. Es basiert grundsätzlich auf dem gleichen Zahlenmaterial. Vor Gericht ist jedoch nicht belastbar, da die Form nicht den Anforderungen entspricht. Ein Kurzgutachten kann auf Ihre Anfrage hin auf ein Verkehrswertgutachten ausgeweitet werden. Harald Huber, Harald Huber Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D1 PLUS Weinstrasse München wertgutachten-muenchen.de 2

3 Die Ergebnisübersicht. Objektart: Adresse: Dachgeschosswohnung Brudermühlstrasse 50b, München Wohnung anonymisiertes Nr. 02 Exemplar Stellplatz Duplex Nr. 96 ur anonymisiertes Exemplar Auftraggeber: Sabine und Christian Fellermeier, Brudermühlstrasse 50b, München Zweck des Gutachtens: Vermögensaufstellung Grundstück, gesamt: m² Grundstück, anteilig: 61 m² ( 164,5 / ) Ausstattungsstufe: 3 (gemäß NHK2010) Baujahr: 2000 Wohnfläche: ca. 82 m² Nebennutzfläche: k.a. Ermittelter Verkehrswert: ,- (vierhunderteinunddreissigtausend) entspricht 5.245,-/m² Wohnfläche Sachwert: Ertragswert: Vergleichswert: k.a ,- (alleiniges Verfahren) k.a., da zu wenig qualifizierte Vergleichsobjekte Datum der Objektbesichtigung: Wertermittlungsstichtag: Hinweise: Es handelt sich um ein Kurzgutachten. Bitte beachten Sie hierzu dringend den wichtigen Hinweis auf dem Deckblatt! Auf das - üblicherweise für Eigentumswohnungen obligatorische Vergleichswertverfahren wird mangels qualifizierter Vergleichsobjekte verzichtet. An die Stelle des vorrangigen Verfahrens tritt das Ertragswertverfahren gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung.

4 1. Vereinfachte Darstellung der drei gängigen Bewertungsverfahren bitte beachten Sie, dass nur 1-2 Verfahren eingesetzt werden Sachwert Ertragswert Vergleichswert für: EFH, DHH, RH kl. MFH für: WGH, EFH, DHH, RH, MFH, GRSTK Alle Obj., sofern ausr. Vergleich möglich. Festlegung Wert bauliche Anlagen Festlegung Bodenwert + Verzinsung Festlegung Objektlage Festlegung Wert besondere Bauteile Festlegung Flächen + Objektgröße Festlegung Bodenwert Ermittlung des Jahresreinertrags Festlegung besondere Merkmale Vorläufiger Sachwert +/- -/- Bodenwertverzinsung Vergleich mit anderen Objekten im Markt x Anpassung an Markt Sachwertfaktor Ertragswert Bauliche Anlagen Vorläufiger Sachwert, marktangepasst + Bodenwert Besondere, objekt- spezifische Merkmale Besondere, objekt- spezifische Merkmale Sachwert Ertragswert Vergleichswert 4

5 1. Die Lage in der Stadt München Quelle: open street map

6 2. Die Lagebewertung durch die Stadt München

7 3. Die Festlegung des Bodenwertes Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München Stichtag des Bodenrichtwertes: - Geschäftsstelle Implerstr. 9 Ihre Abfrage (Adresse) München anonymisiertes Brudermühlstr. 50b Exemplar Tel.: Gefundenes Flurstück: Fax: Sektion VI (Sendling, Isarvorstadt) anonymisiertes Exemplar Maßstab 1:1500 Zur Maßentnahme nur bedingt geeignet. Zeichenerklärung 1100/0,6W EUR/m² bei einer WGFZ von 0,6 *E Bereiche mit städtebaulicher Überplanung W individuelles Wohnbaugebiet (Ein- bis Dreifamilien-, Doppel-, Reihenhäuser, FZ Freizeit- und Wochenendfläche kleine individuelle Eigentumswohnanlagen mit i.d.r. max- imal zwei Vollgeschossen) M Geschossbaugebiet (Wohn-, Misch- und Kerngebiet mit i.d.r. drei LW Landwirtschaftsfläche und mehr Vollgeschossen) MK/25 Kerngebiet mit einem Wohnanteil von 25% (Erläuterung siehe Hinweis KG Kleingartenfläche (auch Fläche im Vereinseigentum) zu Kerngebiet - MK -) hg höherwertiges Gewerbegebiet (Büro, Handel, Verbrauchermarkt H Waldfläche (ohne Bestockungswert) u. ä.) G klassisches Gewerbegebiet (Produktion, Verarbeitung, Handwerk, Richtwertzone Großhandel, Distribution u. ä.) G-hG Gewerbegebiet (Mischnutzung mit klassischem und höherwertigem 2500/2,5San EUR/m² bei einer GFZ von 2,5 Gewerbe) S Sonderbaufläche (Art der Nutzung siehe Bebauungsplan) San Sanierungsgebiet (förmlich festgelegt, Anfangswert gem. 154 Abs. 2 BauGB) E Bauerwartungsland Sanierungsblock

8 Wertermittlung eines Grundstückes 3. Die Festlegung des Bodenwertes Datum: Objekt: Zimmerwohnung // Brudermühlstrasse anonymisiertes Exemplar 50b, München 1. Ermittlung Grundstückswert vor Auf- oder Abschlägen Grundstücksflaeche - Gesamt, ausgewiesen: 60,8 QM-Preis nach Bodenrichtwert*: QM-Preis nach Markteinschätzung**: 0 QM-Preis für weitere Berechnung zu Grunde gelegt: Grundstückswert vor Auf oder Abschlägen: Auf oder Abschläge Anpassung an die Grundstückgröße (z.b. Abschlag bei kleinem GStk.): 0 Anpassung an die Grunstückstiefe (z.b. Abschlag wenn sehr schmal) : 0 Anpassung an das Maß der baulichen Nutzung (z.b. bei kleiner GFZ): 0 Anpassung durch Frei/Verkehrsflächenabschlag (z.b. Einflugschneise): 0 Anpassung durch noch zu tätigende Erschließung: 0 Summe aller Auf- oder Abschläge: 0 3. Bodenwert Grundstückswert vor Auf oder Abschlägen: Summe aller Auf- oder Abschläge: 0 Bodenwert: Bodenwertverzinsung Bodenwertverzinsung - Liegenschaftszinssatz geschätzt***: 2,10% Bodenwertverzinsung pro Jahr: GrStk Gesamt 10000stel GrStk anteilig 3697m2 164,5 60,8m2!! HINWEIS: Der Bodenrichtwert zum betrug 2.250,- / d.h., dass diese Auskunft zum Stichtag dem Markt nicht mehr abbildet. Sachverständig wurde der Bodenwert auf 2625/m2 erhöht. * Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen ermittelt ** Markteinschätzung anhand von aktuellen Vergleichsobjekten oder anderen Faktoren *** Bodenwertverzinsung (angelehnt an den Gutachterausschuss und am Kapitalmarkt)

9 Mietspiegel für München 2015 Adressdaten: 4. Der Nettorohertrag Mietspiegel 2015 der Immobilie Adresse Brudermühlstrasse 50b, München // ERDGESCHOSS Zusätzliche Begründungen Berechnungsergebnisse: /qm/monat /Monat Durchschnittliche ortsübliche Miete 13, ,34 Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach unten 11,55 949,18 Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben 14, ,43 Durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründeten Abweichungen 13, ,34 Details: Art der Kosten /qm/monat /Monat Grundpreis 10,31 847,28 Summe Zuschläge 2,69 221,06 Summe Abschläge 0,00 0,00 Summe durchschnittliche ortsübliche Miete 13, ,34 Schwankungsbreite -nach unten -1,45-119,16 -nach oben 1,51 124,09 Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach unten 11,55 949,18 Durchschnittliche ortsübliche Miete mit Spanne nach oben 14, ,43 Begründete Abweichungen 0,00 0,00 Durchschnittliche ortsübliche Miete mit begründeten Abweichungen 13, ,34 Mietspiegel für München 2015 Seite 1/ :51:12

10 Rohertragsrechnung (Nettokaltmieten) 5. Der Nettorohertrag der Immobilie Objekt: 3-Zimmerwohnung // Brudermühlstrasse anonymisiertes Exemplar 50b, München Ob.Nr. Wgh. Größe Kaltmiete / M Miete / qm Status Bemerkung , ,34 13,00 geschätzt Wgh. gemäß Mietspiegel ,0 60,00 60,00 geschätzt TG-Stellplatz Rohertrag Rohertrag 1.128,34 / Monat ,08 / Jahr Bewirtschaftungskosten Monatliche Gesamtkosten: davon umlagefähig an den Mieter, geschätzt: davon nicht umlagefähig, gemäß AGVGA-Modell*: Nicht umlagefähige Nebenkosten - ca.-wert/jahr: Jahresreinertrag (Netto Einnahmen / Jahr) Zu erwartende Netto-Kalt-Miete / Jahr: -/- Bewirtschaftungskoten / Jahr: Jahresreinertrag: 379,31 200,31 179, , , , ,08 HINWEIS: Im Gegensatz zur Berechnung 2015 wurde hier der Mietspiegel mit Spanne nach oben verwendet. Begründung: Der Mietspiegel gilt für das Jahr 2013; Der Stichtag liegt in 2014; die allg. Mietsteigerung von 2013 auf 2014 ist damit abgebildet und nähert sich dem Wert für 2015 auf nachvollziehbare Weise. *dieses Modell wird in Deutschland anerkannt verwendet, um die Bewirtschaftungskosten festzulegen. Hierin sind enthalten die nicht umlagefähigen Nebenkosten, sowohl Instandhaltungskosten und ein kalkulatorischer Mietausfall.

11 Verkehrswertermittlung einer Immobilie 6. Das Ertragswertverfahren ( alleiniges Verfahren) Basierend auf dem Ertragswertverfahren. Datum: Objekt: ( Wertermittlungsstichtag, WEST) 3-Zimmerwohnung // Brudermühlstrasse anonymisiertes Exemplar 50b, München Erstellt unter Berücksichtigung der Immobilienwertermittlungsverordnung vom 1.Juli 2010 Hinweis: diese Marktpreiseinschätzung ist angelehnt an das gängige Ertragswertverfahren. Die im Folgenden vorliegende Arbeit ist ausdrücklich eine Marktpreiseinschätzung und kein Gutachten. Diese Arbeit wurde selbstverständlich unter großer Sorgfalt und unter der Berücksichtigung der uns vorliegenden Informationen erstellt, ist jedoch ohne jede Gewähr. 1. Ermittlung der Restnutzungsdauer Erstellungsjahr: 2000 Erstellungsjahr, modifiziert: 2000 Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre (gemäß Anlage 3 der Sachwertrichtlinie) Restnutzungsdauer: 55 Jahre 2. Ermittlung des Ertragswertes der Baulichen Anlagen Rohertrag aus Vermietung und Verpachtung pro Jahr: abzgl. nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten: Jahresreinertrag: abzgl. Bodenwertverzinsung (wie würde sich gebundenes Kapital sonst am Markt verzinsen?): Jahresreinertrag der baulichen Anlagen: x Barwertfaktor (gemäß Immobilienwertertmittlungsverordnung): 32,44 Ertragswert der baulichen Anlagen: Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes Ertragswert der Baulichen Anlagen, nach Jahren der Restnutzungsdauer: Bodenwert des Grundstückes: Vorläufiger Ertragswert der Immobilie gemessen auf Restlaufzeit: Weiter auf der nächsten Seite mit der Ermittlung des tatsächlichen Ertragswertes

12 4. Ermittlung des tatsächlichen Ertragswertes Vorläufiger Ertragswert, aus baulichen Anlagen und aus Boden: Zuschlag oder Abschlag wegen Anpassung an ortsübliche Miete (Gesamt auf Laufz): 0 Abschlag wegen Instandhaltungsstau (z.b. wegen Fenster, Heizung, Böden): 0 Abschlag wegen Baumängeln oder Bauschäden (z.b. Wasserschaden): 0 Zuschlag oder Abschlag wegen Sonstiges (siehe Textfeld unten): Ermittelter Ertragswert der gesamten Immobilie: Hinweise zur Ermittlung Zu 4. Zuschlag: Instandhaltungsrücklage, anteilig, Stand ,54 harald huber immobilienvertrieb Harald Harald Büro: Huber Dekra Dekra Mobil: zertifizierter Sachverständiger für für Immobilienbewertung Immobilienbewertung D1 PLUS D1 PLUS Weinstrasse München Weinstrasse 4, München Weinstrasse München wertgutachten-muenchen.de Gewerbererlaubnis UST-ID: DE Gewerbererlaubnis nach 34c Gewerbeordnung nach 34c erteilt erteilt durch das KVR KVR I/311, I/311, München München.

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