Praxisleitfaden Gewerbemietverträge

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1 C.H. Beck Immobilienrecht Praxisleitfaden Gewerbemietverträge von Detlev P. Adler 1. Auflage Praxisleitfaden Gewerbemietverträge Adler wird vertrieben von beck-shop.de Thematische Gliederung: Miet- und Wohnrecht, Leasing, Pachtrecht Verlag C.H. Beck München 2011 Verlag C.H. Beck im Internet: ISBN Inhaltsverzeichnis: Praxisleitfaden Gewerbemietverträge Adler

2 Detlev P. Adler Praxisleitfaden Gewerbemietverträge

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4 Praxisleitfaden Gewerbemietverträge von Detlev P. Adler Geschäftsführender Gesellschafter imcona e.k. Mannheim Verlag C. H. Beck München 2011

5 Verlag C.H. Beck im Internet: beck.de ISBN Verlag C.H. Beck ohg Wilhelmstraße 9, München Druck: Druckhaus Nomos In den Lissen 12, Sinzheim Satz: Fotosatz H. Buck, Kumhausen Zweikirchener Str. 7, Kumhausen Gedruckt auf säurefreiem, alterungsbeständigem Papier (hergestellt aus chlorfrei gebleichtem Zellstoff)

6 Vorwort Mit dem Abschluss eines Mietvertrages über einen Gewerberaum (Büro, Lager, Filialen) binden sich beide Vertragsparteien in der Regel langfristig. Im Gegensatz zu Wohnungsmietverträgen gibt es jedoch im gewerblichen Mietvertragsrecht wenig spezielle Regelungen. Das heißt, die Parteien können im Rahmen des BGB fast alles vereinbaren, worüber man sich einigen kann. Dies gilt sowohl für die Hauptbestimmungen wie Laufzeit, Miethöhe und Vertragsgegenstand wie auch für Nebenbestimmungen des Vertrages wie die Umlage der Betriebskosten, die Reparaturregelungen, Recht zur Untervermietung usw. Das vorliegende Buch möchte bereits im Vorfeld des Mietvertragsabschlusses Hinweise geben, welche Formulierungen im Mietvertrag welche Wirkung haben. Zu jedem einzelnen Punkt gibt der Autor Hinweise, welche Auswirkungen gerade in Hinsicht auf lange Vertragslaufzeiten insbesondere aus Sicht des Mieters entstehen können. Anhand von praxiserprobten Auswertungen und Analysen leistet das Buch Hilfestellung bei den Verhandlungen mit dem Vermieter. Im zweiten Teil beschäftigt sich der Autor mit der Verwaltung der gewerblichen Mietverträge, den bekannten Systemen und gibt wertvolle Tipps zur Organisation des gesamten Vertragsmanagements. Ein weiterer Schwerpunkt ist das Thema Nebenkosten-Controlling. Der stets wachsenden Bedeutung der Nebenkosten ( zweite Miete ) trägt der Autor Rechnung, indem er Mittel und Wege für ein effizientes Controlling der Nebenkostenabrechnungen aufzeigt. Detlev P. Adler November 2010 V

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8 Inhaltsverzeichnis Vorwort V Inhaltsverzeichnis VII Einleitung A. Der Gewerbemietvertrag I. Form des Mietvertrages II. Gesetzliche Anforderungen III. Vorvertragliche Regelungen IV. Inhalt des Mietvertrages Vertragsparteien Mietgegenstand Vertragszweck Beschaffenheit der Mietsache Vertragsbeginn und Mietbeginn Laufzeit Optionen und Ausübungsfristen Miete Wertsicherung a) Punkte oder Prozent b) Freijahre c) Staffelmiete Betriebs- und Nebenkosten a) Die Betriebskostenverordnung b) Wartung technischer Einrichtungen c) Versicherungen d) Verbrauchskosten e) Hausverwaltung f) Centermanagement g) Kosten auf Allgemeinflächen h) Heizkosten Instandhaltung und Instandsetzung Schönheitsreparaturen Nutzung des Mietgegenstandes Aufrechnungsverbot Betriebspflicht Verkehrssicherungspflicht Mängel und Haftung der Vermieterin Haftung der Mieterin Dienstbarkeiten Bauliche Maßnahmen Beendigung des Mietvertrages Mietsicherheiten Untervermietung Werbekosten und Werbegemeinschaft V. Unterzeichnung, Fristen und Schlussbestimmungen VI. Anlagen VII

9 Inhaltsverzeichnis B. Vertragsmanagement I. Verwaltung der Mietverträge II. Organisation III. Datenerfassung Relevanz der Daten Erfassen der einzelnen Vertragsdaten a) Vertragspartner b) Vertragsgegenstand c) Vertragsflächen d) Mietzweck e) Miethöhe f) Wertsicherung g) Mietzeit h) Nebenkosten i) Untermiete j) Reparaturregelung k) Versicherungen l) Bauliche Veränderungen m) Rückgabe n) Konkurrenzschutz o) Dienstbarkeit p) Sicherheiten q) Vertragliche Baubeschreibung r) Verkehrssicherungspflicht s) Termine Datensicherheit a) Technische Datensicherheit b) Geheimhaltung der Daten IV. Laufende Datenpflege V. Konzeption eines Vertragsmanagement-Systems Vorgehensweise Input und Output Detailarbeiten VI. Auswertungen und Analysemöglichkeiten Grundlegende Auswertungen a) Übersicht Mietverträge b) Terminübersicht c) Quadratmeter-Mieten Formulare und Berichte für die Verwaltung a) Mietvertragsdatenblatt b) Mietanweisung c) Prüfung Mieterhöhung d) Reparaturdatenblatt e) Untermietvertrag f) Laufzeitenüberwachung g) Übergabeprotokoll Weitergehende Auswertungen a) Mehrfachgeschäftspartner b) Mietprognosen c) Nebenkosten-Auswertungen d) Soll-Ist-Abgleich e) Reparaturkosten f) Benchmarking VIII

10 Inhaltsverzeichnis VII. Systeme und Tools Systeme Die eigene Datenbank Tools Der CREIS Real Estate Monitor (REMO) VIII. Vertragsmanagement in der Praxis Theorie und Praxis Vom Umgang mit Vermietern Vertrag und Wirklichkeit Organisation der Immobilienverwaltung a) Schnittstelle Expansion b) Schnittstelle Buchhaltung c) Schnittstelle Filiale d) Schnittstelle Bauabteilung e) Mängel am Mietobjekt f) Dach und Fach g) Kleinreparaturen Ziele des Vertragsmanagements C. Nebenkosten-Controlling I. Allgemeine Kontrolle der Abrechnung II. Kostenpositionen im Einzelnen Laufende öffentliche Lasten des Grundstückes Kosten der Wasserversorgung Kosten der Entwässerung Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasseranlagen Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Kosten der Gartenpflege Kosten der Beleuchtung Kosten der Schornsteinreinigung Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung Kosten für den Hauswart Sonstige Betriebskosten Verwaltungskosten Centermanagement Werbekosten III. Aufbau eines Controlling-Systems IV. Terminkontrolle V. Belegeinsicht VI. Kritische Kostenpostionen VII. Kontenrahmen VIII. Umlagemaßstab IX. Abgleich Vertragsdaten X. Auswertungen XI. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz XII. Jahresvergleiche XIII. Besonderheiten bei Allgemeinflächen XIV. Verjährung der Ansprüche Literaturverzeichnis IX

11 Inhaltsverzeichnis Anhang I. Betriebskostenverordnung (BetrKV) II. HeizKV (Heizkostenverordnung) Stand Januar III. Checkliste Nebenkostenabrechnung X

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