«Eingriffstiefe bei Sanierungen als nachhaltiger Strategieentscheid» Marianne Dutli Derron Architektin / MREM Wohnbaugenossenschaften Zürich

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1 «Eingriffstiefe bei Sanierungen als nachhaltiger Strategieentscheid» Marianne Dutli Derron Architektin / MREM Wohnbaugenossenschaften Zürich

2 Einleitung Marktanteil Wohnbaugenossenschaften in der Schweiz rund 5% Marktanteil WBG im Kanton Basel-Stadt rund 10%, d.h Wohnungen Leerwohnungsquote 0.3% von Wohnungen Wohnflächenverbrauch m2 / Person heute: 42m2 Wohnbautätigkeit: Total 351 Wohnungen davon 21 (6%) Genossenschaftswohnungen Quelle: Statisches Jahrbuch des Kantons Basel-Stadt 2012 Bericht Bevölkerungsprognose Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 2

3 Entwicklungsprognosen Prognosen mittleres Szenario bis 2035 Bevölkerungswachstum: 5000 Personen Wohnflächenverbrauch m2 /Person: 47m2 Wohnbautätigkeit: 8000 Wohnungen Quelle: Statisches Jahrbuch des Kantons Basel-Stadt 2012 Bericht Bevölkerungsprognose Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 3

4 Wohnungsbestand nach Bauepochen Rund 80% des genossenschaftlichen Wohnungsbestandes in Basel-Stadt vor 1960 erbaut! Quelle: BFS eidg. Volkszählungsdaten Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 4

5 Fragestellung: Nachhaltiger Strategieentscheid 1. Wie entwickelt sich der Bedarf nach Wohnraum? 2. Wie ist die Ausgangslage der Genossenschaft und ihrer Liegenschaften? Gebäudezustand, Wohnangebot- und Qualität, Finanzen und Mietzinse, Haushaltstruktur und Bewohnende 3. Welche Bedürfnisse und Ziele verfolgt die Genossenschaft? Soziale, ökonomische und ökologische Ziele Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 5

6 Erneuerungsszenarien Werterhalt: Unterhalt Instandhaltung Instandsetzung Gesamterneuerung: Wohnwertverbesserung Verdichtung Rückbau und Ersatzneubau Neubau auf der grünen Wiese Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 6

7 Strategieentscheid: Eingriffstiefe bei Sanierungen Strategieentscheid 1. Wie lange soll eine Liegenschaft noch bewirtschaftet werden? 2. Welche sozialen Ziele werden angestrebt und welche Mietzinse sind tragbar? 3. Welche energetischen und ökologische Ziele werden verfolgt? Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 7

8 Einfache Sanierung Instandsetzungskosten Einfache Sanierung als Regelfall bei den Wohnbaugenossenschaften Mit geringen Mietzinsaufschlägen verbunden In bewohntem Zustand möglich Instandsetzung Sanierung Aussensanierunanbau Balkon- Total Küche/Bad Investitionskosten CHF 60'000 60'000 15' '000 Berechnung Mietzinserhöhung nach Kostenmietmodell Anteil Erneuerungsfond CHF 20'000 20'000 40'000 Anteil Wertvermehrung CHF 40'000 40'000 15'000 95'000 Annahme Erhöhung Geb.vers.wert CHF 18'000 18'000 15'000 Kapitalkosten/Monat 2% Betriebskosten/Monat 3.25% Total Mietzinserhöhung /Wohneinheit/Monat Instandsetzungskosten CHF/ m2 HNF ca (Annahme 3-Zimmerwohnung 75m2) Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 8

9 Sanfte Renovation Mitsprache Städtische Siedlung Rietli in Zürich, 291 Wohneinheiten, Baujahr Initiative der Bewohner für sanfte Sanierung mit geringer Mietzinssteigerung Zimmerwohnung m2 CHF/Monat Urnenabstimmung zu Sanierungsstandard: Innensanierung, Komfortlüftungen an lärmbelasteten Lagen, Aussenraumgestaltung Zimmerwohnung m2 CHF/Monat Bewusster Entscheid zu angemessener Standardsteigerung mit moderaten Mietzinsaufschlägen Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 9

10 Steigerung des Wohnstandards Mehrwert mit sozialer Zielsetzung Siedlung Hirzenbach in Zürich, SGE, 81 Wohneinheiten, Baujahr Teilsanierung der Fassade Innensanierung, Anbau Wohntürme vorher 3 Zimmerwohnung 58m2 CHF nachher 3.5 Zimmerwohnung 72m2 CHF vorher 4 Zimmerwohnung 67m2 CHF nachher 4.5 Zimmerwohnung83m2 CHF Instandsetzungskosten CHF/m2 HNF Trotz grosser Wohnwertsteigerung - tragfähige Mietzinssteigerung für alte Bewohnende Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 10

11 Steigerung des Wohnstandards Luxussanierung Siedlung Im Eisernen Zeit in Zürich, MBGZ, 64 Wohneinheiten, Baujahr energetische Gesamtsanierung mit Zwischenbauten, Verbesserung des Trittschalls, Vergrösserung der Balkone, Aussenraumgestaltung 3-Zimmerwohnung 67m2 vorher CHF CHF Zimmerwohnung 84m2 vorher CHF CHF Zimmerwohnung 83m2 vorher 67m2 CHF Zimmerwohnung 101m2 vorher 83m2 CHF Instandsetzungskosten CHF/m2 HNF Gute Bausubstanz, wenig Ausnützungspotenzial und keine Umsiedlungsmöglichkeiten für Bewohner führten dazu, trotz Investitionskosten wie bei Neubauten eine Gesamtsanierung in bewohntem Zustand durchzuführen Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 11

12 Ersatzneubau Referenzbeispiele Ersatzneubau Brahmenring in Kloten, BG Schönheim 57 Wohneinheiten, Baujahr 2011 Erstellungskosten CHF/ m2 HNF Ersatzneubau Winterthurer-/Bülacherstrasse, BG Linth-Escher 40 Wohneinheiten, Baujahr 2013 Erstellungskosten CHF/ m2 HNF Ersatzneubauszenario prüfen, wenn Instandsetzungskosten grösser als CHF/ m2 HNF grösser als sind Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 12

13 Ersatzneubau Mehrausnützung Stadthaus Grüngasse in Zürich, Wogeno, 10 Wohneinheiten, Baujahr Kauf Altbauliegenschaft von Privat 2009 Bezug Grüngasse Wohnungskonzept: Hohe Flexibilität des Wohnungsspiegel durch verschiebbare Zimmertrennwände 3- bis 5-Zimmerwohnung 105m2 CHF Erstellungskosten CHF/m2 HNF Hohe Erstellungskosten, da kleines Volumen und spezielles Wohnungskonzept Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 13

14 Schlussfolgerung Ein nachhaltiger Strategieentscheid zur Eingriffstiefe bei Sanierungen oder zu Ersatzneubau basiert auf breiten Entscheidungsgrundlagen. 1. Bedarfsentwicklung 2. Liegenschaften- und Finanzanalyse 3. Bedürfnissen und Zielen Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz und Basler Kantonalbank 14