Stadt Mannheim. Neugestaltung Kunsthalle Mannheim Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsstudie. Mannheim, 24. Mai Seite 1

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1 Stadt Mannheim Neugestaltung Kunsthalle Mannheim Machbarkeits- und Wirtschaftlichkeitsstudie Mannheim, 24. Mai 2011 Seite 1

2 1. Ausgangslage und Aufgabenstellung Ausgangslage Nach der Generalsanierung des Billing-Baus wird ein funktionsfähiger und zeitgemäßer Museumsbetrieb für das gesamte Bauensemble angestrebt. Geprüft werden die Bestandteile Mitzlaff-Bau, Tiefbunker und Athene-Trakt. Defizite Das Gebäudeensemble und seine Infrastruktur erfüllen nicht die funktionalen und technischen Voraussetzungen für einen funktionsfähigen / zeitgemäßen Museumsbetrieb. Unzureichende und überalterte TGA (vor allem Klima, Sicherheit, Licht, Brandschutz) Barrierefreiheit nicht gegeben Gravierende Bauschäden Gefährdung der Kunstsammlung durch Wassereinträge in den Depots. Seite 2

3 1. Ausgangslage und Aufgabenstellung Aufgabenstellung Untersuchung unterschiedlicher Verfahrensweisen zur Beseitigung der funktionalen und technischen Defizite Variante 1 Neubau Variante 2 Generalsanierung Plus Bestandserhaltung: Modulweise Minimal-Sanierung Kostenermittlung und wirtschaftliche Gesamtbetrachtung Energetische Betrachtung: Einsparpotentiale bei Verbrauchskosten Seite 3

4 2. Anforderungsprofil Funktionsprogramm: Raumbezüge + Verkehrswege Skulpturengarten Billing Bau Shop Projektraum Manipulation Foyer Ausstellung Verwaltung Wechselausstellung Dauerausstellung Biblio. Bistro Vermittlung (Praxisräume) Restaurierung Kunst- Depots Veranstaltung Ausstellungsbehelfe Werkstätten Sonstige Lager Anlieferung Technik Stufenlos erreichbar Nähe zu Muss Seite 4

5 3. Baukasten-Modell Variante 1 Neubau Seite 5

6 4. Variante 2 - Generalsanierung Plus: Untergeschoss Seite 6

7 4. Variante 2 - Generalsanierung Plus: Erdgeschoss Seite 7

8 6. Auswertung und Gegenüberstellung der Varianten Kostenschätzung Modulweise Minimal-Sanierung Modul 1: Gebäudesanierung: Gebäudesanierung, Erneuerung Technische Gebäudeausrüstung, Brandschutz und Barrierefreiheit Abarbeitung des Sanierungsstaus Anpassung von Brandschutz-, Lüftungs-, Klima- und Sicherheitstechnik auf den heutigen Stand behindertengerechte Erschließung entsprechend den geltenden gesetzlichen Bestimmungen Modul 2: Funktionale und gestalterische Aufwertung des Eingangsbereichs Kassen- und Informationseinrichtung im Foyer Shop und Garderobe ersetzen Cafeteria Gastronomie steht nicht mehr zur Verfügung Modul 3: Verbesserung der Depotsituation Zwischendepot für Gemälde (Athenetrakt 2. OG) Modul 4: Rückgewinnung des Vortragssaals als Funktion der Kunsthalle Umnutzung der Flächen des Oststadttheaters für Veranstaltungszwecke Modul 5: Neuer Veranstaltungsbereich und Vetter-Forum als zentraler Ausstellungsraum Nutzung der Galerie und des Podiums für ein Wechselspiel zwischen Skulpturen und malerischen Positionen Modul 6: Verbesserung der Ausstellungsräume im EG und OG Schließen der offenen Raumstrukturen Seite 8

9 5. Bestandserhaltung: Minimal-Sanierung - Hauptgeschoss Modul 1: Erneuerung TGA, Brandschutz, Barrierefreiheit Modul 2: Aufwertung Eingangsbereich Modul 3: Verbesserung Depotsituation Modul 4: Rückgewinnung Vortragssaal Modul 5: Veranstaltungszone, Vetterforum als Ausstellungsraum Modul 6: Verbesserung Ausstellungssituation EG/OG Seite 9

10 6. Auswertung und Gegenüberstellung der Varianten Soll / Ist - Vergleich Neubau Generalsanierung Modulweise Plus Minimal-Sanierung Optimale Programmfläche (Soll) m² m² m² Realisierbare Fläche (Ist) m² m² m² Soll / Ist - Vergleich erfüllt m² m² (100 %) (80 %) (75 %) Seite 10

11 6. Auswertung und Gegenüberstellung der Varianten Zusammenfassung der nichtmonetären Aspekte Variante 1 Neubau + Optimierung des Raumprogramms + Erfüllung der funktionalen Anforderungen (z.b. Zentraldepot) + Erschließung des Gebäudes (z.b. Barrierefreiheit, Eingang, Besucherorientierung) + Erfüllung der technischen Anforderungen an den Museumsbetrieb (Raumhöhen, TGA) + Aufwertung der städtebaulichen Situation + Energetische Nachhaltigkeit spätere Fertigstellung der Baumaßnahmen (März 2016) Voraussetzung: Rückbau Tiefbunker und Mitzlaff-Bau (30 Jahre) 1. unbehebbare Bauschäden durch baukonstruktive Fehlentscheidung: (Gründung des Mitzlaff-Baus durch Tiefbunker, keine Entkoppelung der Bauwerke, Rissbildung, Feuchtigkeit, Abdichtung nicht möglich) 2. Risiken bei strukturellen Veränderungen der bestehenden Rohbausubstanz 3. Wirtschaftlichkeit im globalen Vergleich zu General- und Minimalsanierung Seite 11

12 6. Auswertung und Gegenüberstellung der Varianten Zusammenfassung der nichtmonetären Aspekte Variante 2 Generalsanierung Plus + Verbesserung Erschließung (Barrierefreiheit, Anbindung Billing-Bau) Defizite bei Raumprogramm (rund 80 %), externe Anmietungen notwendig Störung der funktionalen Abläufe durch Teilauslagerung Depot + Verwaltung Einschränkungen des Museumsbetriebs durch geringe Depot- und Raumhöhen spätere Fertigstellung der Baumaßnahmen (Januar 2016) Bestandserhaltung: Modulweise Minimal-Sanierung + frühere Fertigstellung der Baumaßnahmen (Februar bzw. Mai 2015) Defizite bei Raumprogramm und Infrastruktur (rund 75 %) Ineffizienz der funktionalen Abläufe durch Teilauslagerung von Depot, Verwaltung, Service Defizite in interner Erschließung (keine Barrierefreiheit, mangelhafte Besucherorientierung) Einschränkung des Museumsbetriebs durch geringe Depot- und Raumhöhen Seite 12

13 6. Auswertung und Gegenüberstellung der Varianten Kostenschätzung Neubau Generalsanierung Modulweise Plus Minimal-Sanierung Investitionskosten*, brutto (Baukosten KG ) ** / 10 % Kostensicherheit +/ 15 % +/ 15 % Bruttogrundfläche (BGF) m² m² m² Verhältnis Investitionskosten, brutto (KG ) / BGF /m² BGF /m² BGF /m² BGF Verhältnis Baukosten, brutto (KG ) / BGF /m² BGF /m² BGF /m² BGF *Die Investitionskosten enthalten die baukonstruktiven und technischen Bauwerkskosten, die Neugestaltung der Außenanlagen (Skulpturenpark), die Ausstattungen (Depots, Café, öffentl. Bereiche ) sowie Kosten für eine Interimslösung. Anmerkung: Bei einer modulweisen Minimal-Sanierung entfällt der Skulpturenpark. **Die ermittelten Investkosten können nicht das Ergebnis eines Architektenwettbewerbs widerspiegeln Seite 13

14 6. Auswertung und Gegenüberstellung der Varianten Wesentliche bestandsspezifische Risiken Investitionskosten Neubau Generalsanierung Modulweise Plus Minimal-Sanierung Depotflächen Bunker Umsetzung der klimatischen Anforderungen, notwendige Sicherheitsmaßnahmen, Umgang mit eingeschränkten Raumhöhen, Aus- und Eintransport - / - hoch hoch Bunker Abbruch, Umbau/Ausbau oder Abdichtung mittel / - hoch hoch Brandschutz Zustand des bestehenden Brandschutzes - / - hoch hoch Tragwerk Zustand des bestehenden Tragwerks - / - hoch mittel Bauschadstoffe Erfassung Art und Dimension ggf. vorhandener Schadstoffbelastungen (Asbest, PCB, KMF, etc.) mittel / - hoch hoch Nicht dargestellte Risiken: Risiken der Baukostenerhöhung z.b. aufgrund von Entscheidungsverzögerungen der zuständigen Gremien Planungsrisiken z.b. durch gesetzliche, normative Änderungen im Planungsverlauf Diese Risiken sind für alle Varianten ähnlich einzustufen. Seite 14

15 6. Auswertung und Gegenüberstellung der Varianten Wirtschaftlichkeitsvergleich (gerundete Werte) Neubau Generalsanierung Modulweise Plus Minimal-Sanierung Investitionskosten, brutto (Baukosten KG ) Mietbelastung (Barwert) (30 Jahre; 4,30 %), inkl. MwSt., ohne NK Nutzungskosten (Barwert) (30 Jahre; 4,30 %), brutto Gesamtkosten (gerundet) (30 Jahre), brutto (100 %) (92 %) (78 %) Seite 15

16 7. Abwägung und Handlungsempfehlung Geringe Wirtschaftlichkeitsvorteile der Generalsanierung Plus und Modulsanierung gegenüber Neubau Erhebliche funktionale Defizite von Generalsanierung und Modul-Sanierung - Mehrstandortlösung - Kein funktionaler Museumsbetrieb Beteiligung am Finanzierungskonzept durch private Mäzene bei Neubau begünstigt Bei Neubau: energetisches Bauen möglich und Barrierefreiheit besser umsetzbar Aufwertung der städtebaulichen Situation nur durch Neubau (Nachhaltigkeit und kulturpolitisches Signal im Wettbewerb der Städte) Seite 16

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