Konsumenten- und Realkredite

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1 Ausbildungsliteratur - Kaufmann/Kauffrau für Versicherungen und Finanzen Konsumenten- und Realkredite Ausbildungsliteratur Bearbeitet von Rainer Foitzik, Berufsbildungswerk der Deutschen Versicherungswirtschaft (BWV) e.v. 1. Auflage Taschenbuch. 208 S. Paperback ISBN Format (B x L): 17 x 24 cm Gewicht: 409 g Wirtschaft > Wirtschaftswissenschaften: Allgemeines > Wirtschaftswissenschaften: Berufe, Ausbildung, Karriereplanung Zu Inhaltsverzeichnis schnell und portofrei erhältlich bei Die Online-Fachbuchhandlung beck-shop.de ist spezialisiert auf Fachbücher, insbesondere Recht, Steuern und Wirtschaft. Im Sortiment finden Sie alle Medien (Bücher, Zeitschriften, CDs, ebooks, etc.) aller Verlage. Ergänzt wird das Programm durch Services wie Neuerscheinungsdienst oder Zusammenstellungen von Büchern zu Sonderpreisen. Der Shop führt mehr als 8 Millionen Produkte.

2 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 1 2. Realkredit Lernziele In diesem Kapitel erwerben Sie Fertigkeiten, Kenntnisse und Fähigkeiten, um Kunden die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung und den Bedarf damit zusammenhängender Versicherungsprodukte darzustellen. x y z Sie können die rechtlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für Immobilienfinanzierungen prüfen Ausgangssituation Das Ehepaar Erika und Manfred Langer möchte sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen. Sie haben bereits ein geeignetes Objekt gefunden und bitten den Außendienstmitarbeiter Karl Böhm, der für den Kreditgeber, die Proximus Lebensversicherung AG, tätig ist, ihnen die Möglichkeiten der Finanzierung des Erwerbs der Immobilie und den Bedarf des Abschlusses hierzu notwendiger Finanzdienstleistungs- und Versicherungsprodukte aufzuzeigen. 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen Herr Böhm hat die für den Kundentermin mit dem Ehepaar Langer erforderlichen Unterlagen für den Abschluss eines Darlehensvertrags zusammengestellt und bringt diese zum Kundentermin mit.

3 2 2. Realkredit Bonitätsbeurteilung Die Bonität von Herrn und Frau Langer und vor allem ihre Entwicklung während der gesamten Laufzeit der Kredite ist für den Kreditgeber, die Proximus Lebensversicherung AG von existenzieller Bedeutung. Gerade das Darlehensgeschäft birgt Chancen aber auch Risiken für den Kreditgeber. Deshalb ist es Aufgabe einer fundierten Bonitätsbeurteilung, die Risiken eines Kreditgeschäfts möglichst kalkulierbar zu machen. Grundsätzliche Kriterien dafür sind die Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit. Während sich die Kreditfähigkeit auf die rechtlichen Voraussetzungen bezieht, leitet sich die Kreditwürdigkeit aus den wirtschaftlichen Verhältnissen des Ehepaars Langer ab. Die Absicherung des Kredits dient der Vorsorge für den Fall, dass das Ehepaar Langer die Raten des Immobilienkredits nicht mehr bezahlen kann. Bestimmungsfaktoren bei der Vergabe von Darlehen Kreditfähigkeit Kreditwürdigkeit Kreditfähigkeit Frau Langer ist 37 und Herr Langer 38 Jahre alt. Herr Böhm erläutert ihnen ihre rechtliche Position als Kreditnehmer im Darlehensvertrag. Kreditfähigkeit 104 bis 115 BGB 105 BGB Unter der Kreditfähigkeit wird die Fähigkeit verstanden, dass das Ehepaar Langer rechtsgültige Kreditgeschäfte abschließen und insbesondere für die aus dem Kreditgeschäft entstehenden Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber rechtswirksam haften kann. Voraussetzung für die Kreditfähigkeit ist grundsätzlich die Rechtsfähigkeit. Natürliche Personen können Träger von Rechten und Pflichten sein. Die Kreditfähigkeit natürlicher Personen bestimmt sich nach den Vorschriften des BGB. Nur eine unbeschränkt geschäftsfähige Person kann jederzeit selbst rechtswirksam Kreditgeschäfte abschließen. Beschränkt Geschäftsfähige können nur mit Zustimmung Dritter (z. B. Eltern) Kreditgeschäfte tätigen. Willenserklärungen von Geschäftsunfähigen sind nichtig. Deshalb können Rechtsgeschäfte mit Geschäftsunfähigen rechtswirksam

4 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 3 unmittelbar nur durch den gesetzlichen Vertreter mit Genehmigung des Vormundschaftsgerichts abgeschlossen werden. Natürliche Personen können gemeinsam als ein Kreditnehmer gegenüber einem Kreditgeber rechtswirksame Verpflichtungen eingehen (z. B. das Ehepaar Langer als Gesamtschuldner). In diesen Fällen ist unter dem Kriterium der Kreditfähigkeit genau festzustellen, wer zur Kreditaufnahme rechtlich befugt und welche Haftung gegeben ist. Natürliche Personen können auch mittelbar über Vertreter Kreditgeschäfte abschließen und rechtsgültig verpflichtet werden. Dies kann mittels einer Vollmacht geschehen. 427 BGB 164 ff. BGB x y z Beim Ehepaar Langer handelt es sich um natürliche Personen. Da Herr und Frau Langer voll geschäftsfähig sind, sind sie auch kreditfähig Kreditwürdigkeit Die Prüfung des Immobiliendarlehensantrags des Ehepaars Langer erfolgt in zwei Schritten: Der Kreditgeber prüft die Kreditwürdigkeit des Ehepaars Langer (Qualität des Schuldners). Zweiter Eckpfeiler der Finanzierung ist der (Gegen-)Wert der Immobilie, die das Ehepaar Langer erwerben möchte (Immobilienwertermittlung). Die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers beruht auf dem begründeten Vertrauen des Kreditgebers in dessen Leistungsbereitschaft und Leistungsfähigkeit, die Verpflichtungen aus einem Kreditgeschäft zu erfüllen. Konkret spielen sowohl die persönlichen Eigenschaften als auch die wirtschaftlichen Verhältnisse von Herrn und Frau Langer eine Rolle. Kreditwürdigkeit eines potenziellen Kreditnehmers persönlich wirtschaftlich

5 4 2. Realkredit Herr Böhm betreut das Ehepaar Langer schon mehr als 7 Jahre und hat sie als gut ausgebildete und charakterfeste Kunden kennen und schätzen gelernt. persönliche Kreditwürdigkeit Die persönliche Komponente der Kreditwürdigkeit verlangt folgende maßgebliche Eigenschaften: Zuverlässigkeit Solidität fachliche Qualifikation unternehmerische Fähigkeiten (Realitätsbewusstsein, Initiative, Entscheidungskraft, Anpassungs- und Durchsetzungsfähigkeit) ausgewogenes Charakterbild Die persönliche Kreditwürdigkeit beim Ehepaar Langer ist nach Kenntnis von Herrn Böhm zweifelsfrei gegeben. Im Übrigen ist Herr Langer seit 8 Jahren als IT-Spezialist bei einem mittelständischen Unternehmen beschäftigt. Frau Langer hat als Krankenschwester einen Angestelltenvertrag über 25 Stunden wöchentlich. Die Raten für den teilfinanzierten Zweitwagen der Familie (150 /Monat) wurden stets pünktlich beglichen. wirtschaftliche Kreditwürdigkeit Das Kriterium der persönlichen Kreditwürdigkeit zielt darauf ab, ein mögliches persönliches Fehlverhalten des Ehepaars Langer von vornherein einbeziehen zu können. Ob der infrage stehende Kredit in angemessenem Verhältnis zur wirtschaftlichen Potenz des Ehepaars Langer steht, wird durch die wirtschaftliche Kreditwürdigkeit ermittelt. Bei privaten Haushalten wie im vorliegenden Fall ist die Einkommens- und Vermögensstruktur entscheidend. In jedem Fall muss zum Zeitpunkt der Kreditentscheidung die Zahlung von Zinsen und Tilgung für die gesamte Laufzeit gewährleistet sein. Beim Kreditgeschäft mit Privatkunden spielen im Rahmen der Kreditwürdigkeit auch die Dauer der bestehenden Arbeitsverhältnisse und die wirtschaftliche der Arbeitgeber eine Rolle. Es ist eine breite und tief gehende Kreditwürdigkeitsprüfung notwendig. Sie muss sehr stark auf den Einzelfall hin angelegt werden.

6 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 5 Um auch effektive Kreditwürdigkeitsprüfungen für das Mengengeschäft mit Privatkunden durchführen zu können, wurden geeignete Methoden entwickelt. Wie wird nun in der Praxis die Bonität des Ehepaars Langer beurteilt? Die Bonitätskriterien sind: persönliche Zuverlässigkeit insbesondere in der finanziellen Sphäre gesichertes Einkommen, d. h. eine feste Existenzgrundlage geordnete finanzielle Verhältnisse Da diese Kriterien i. d. R. leicht zu ermitteln sind, kann sich die Kreditwürdigkeitsprüfung im Privatkundengeschäft ohne größeren Aufwand auf die Einholung bestimmter Informationen beschränken. Das Ehepaar Langer wird aufgefordert, in einer Selbstauskunft die notwendigen Angaben zu machen. Neben den persönlichen Angaben werden i. d. R. folgende Informationen über die Selbstauskunft von Herrn und Frau Langer eingeholt: Kriterien im Privatkundengeschäft Selbstauskunft x y z Anzahl unterhaltsberechtigter Kinder und sonstiger Personen Brutto- und Nettoeinkünfte bezogen auf die verschiedenen Einkunftsarten Gewährung staatlicher Zuschüsse (Aufwendungszuschuss, Lastenzuschuss usw.) Mietaufwendungen (entfällt bei Eigennutzung) Hypothekenverpflichtungen (ohne Beleihungsobjekt) Ratenzahlungen für Kredite/Leasingraten Unterhaltsverpflichtungen Immobilienvermögen zum Zeitwert (ohne Beleihungsobjekt) Rückkaufswert bestehender Lebensversicherungen sonstiges Vermögen Hypotheken-/Grundschulddarlehen (ohne Beleihungsobjekt) Ratenkredite sonstige Kredite/Schulden Einleitung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen Herrn oder Frau Langer Die Selbstauskunft wird durch die Einholung einer sog. Schufa-Auskunft über Herrn und Frau Langer ergänzt. Die Schufa (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) ist die größte deutsche Kreditschutzorganisation. Sie ist eine Gemeinschaftseinrichtung der kreditgebenden Wirtschaft und gliedert sich in regionale Schufa-Gesellschaften, die jede für sich einen Teilbereich der Bundesrepublik Deutschland abdecken. Schufa Gesellschafter dieser regionalen Schufa sind Kreditinstitute, Sparkassen, Einzelhandelsverbände des entsprechenden Raums, Waren- und Versandhäuser sowie sonstige Unternehmungen, die gewerbsmäßig Geld- oder Warenkredite an Konsumenten geben. Als Kunden der Schufa zeigen diese Unternehmen der Schufa die Vergabe bzw. Verweigerung aller von Einzelpersonen beantragten Kredite an und melden darüber hinaus weitere für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit wichtige Tatbestände (z. B. ordnungs- oder nicht ordnungsgemäße Tilgung früherer Kredite).

7 6 2. Realkredit Von der Schufa werden auch gerichtliche Maßnahmen erfasst. Im Darlehensantrag willigen Herr und Frau Langer ein, dass der Kreditgeber der zuständigen Schufa-Gesellschaft Daten über die Beantragung, die Aufnahme und vereinbarungsgemäße Abwicklung des Kredits übermittelt. Darüber hinaus werden der Schufa auch Daten auf Grund nicht vertragsgemäßer Abwicklung gemeldet (z. B. Kündigung des Kredits, Inanspruchnahme einer vertraglich vereinbarten Lohnabtretung, beantragter Mahnbescheid bei unbestrittener Forderung, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen usw.). Diese Meldungen dürfen nach dem Bundesdatenschutzgesetz dann erfolgen, soweit dies zur Wahrung berechtigter Interessen der Vertragspartner der Schufa oder der Allgemeinheit erforderlich ist und dadurch schutzwürdige Belange des Darlehensnehmers nicht beeinträchtigt werden. Die Schufa-Auskünfte erfolgen z. B. per binnen kürzester Frist. Sie sind durch bestimmte Abkürzungen verschlüsselt. Beispiel Würde die Schufa-Auskunft über Herrn Langer das Kürzel EV enthalten, so bedeutet dies, dass eine eidesstaatliche Versicherung abgegeben wurde. LP steht für Lohnpfändung. Für die Schufa-Auskunft gilt: Ist sie negativ zu bewerten, indem etwa für bereits laufende Kredite Rückzahlungsverpflichtungen bestehen, die das verfügbare Einkommen voll beanspruchen, so ist der Kredit abzulehnen. Wurden die Tilgungsraten früherer Kredite nicht immer fristgerecht bezahlt, ist die derzeitige Kreditwürdigkeit des Kunden nicht von vornherein zu verneinen. In diesen Zweifelsfällen muss seine Kreditwürdigkeit näher überprüft werden (z. B. durch Einschaltung einer Auskunftei). Auch wenn sich hierdurch die Zweifel beseitigen lassen, wird der Kreditgeber zusätzliche Sicherheiten (Sicherungsübereignung der finanzierten Gegenstände oder Bürgschaften) verlangen. Exkurs Kreditwürdigkeitskriterien bei Gewerbekunden Kriterien im Gewerbekundengeschäft Im gewerblichen Kreditgeschäft (z. B. Immobilienfinanzierung durch einen selbstständigen Handwerker) hängt das Ausfallrisiko von den unternehmerischen Fähigkeiten des Kreditnehmers ab. Außerdem verlagert sich das Unternehmerwagnis infolge sinkender Eigenkapitalquoten immer mehr auf den Kreditgeber. Teilweise wird hier seitens der Kreditgeber durch bestimmte Regelungen gegengesteuert (z. B. Basel II-Regelungen). Klarheit über die Kreditrisiken wirkt auch der Gefahr entgegen, dass Abstriche bei den Bonitätsanforderungen durch die Kreditinstitute gemacht werden. Die gewonnenen Einzelergebnisse müssen zu einem Gesamtbild des gewerblichen Kreditnehmers zusammengefasst werden. Erst diese Zusammenschau und das Abwägen der Einzel-

8 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 7 ergebnisse gegeneinander bieten die Möglichkeit, Person und Vertrauenswürdigkeit des Kreditnehmers sicher zu beurteilen. Dies stellt hohe Anforderungen an die Kreditbearbeiter. Die Prüfung der Kreditwürdigkeitskriterien bei Gewerbekunden hat ebenso zum Ziel, eine möglichst objektive Beurteilung der wirtschaftlichen dieses Kunden zu gewinnen. Generell sind die Ertrags-, Vermögens- und Liquiditätslage bzw. Entwicklung des Unternehmens entscheidend. Hat sich der Kreditgeber ein Bild über den Unternehmensruf, die Führungsqualität der Geschäftsleitung und die bisherige Zuverlässigkeit dieser Geschäftsleitung gemacht, so wird auch hier eine Selbstauskunft des Gewerbekunden gefordert. Für die Prüfung der wirtschaftlichen Kreditwürdigkeit des Gewerbekunden werden allerdings, wie im Folgenden dargestellt, noch weitere Informationsquellen genutzt. x y z Zur Überprüfung und Ergänzung der Angaben von Gewerbekunden werden i. d. R. Auskünfte einer Auskunftei eingeholt. Beispielsweise kommt hier der Verein Creditreform oder Bürgel in Betracht. Angefragt werden in diesem Zusammenhang alle Darlehensnehmer. Sind die Darlehensnehmer auch Gesellschafter/Inhaber eines Unternehmens und beziehen sie hieraus ihr Einkommen, so wird auch die Auskunft zum Unternehmen eingeholt. Dies geschieht insbesondere dann, wenn die bilanziellen Unternehmensverhältnisse unklar sind oder für die letzten abgeschlossenen Geschäftsjahre keine Bilanzen und Einnahmen-Überschuss-Rechnungen vorliegen. Negativmerkmale in einer Büroauskunft führen grundsätzlich zu einer Ablehnung des Darlehenswunsches. Auskunftei Beispiel Die Auskunft über einen Darlehensnehmer bei einer Auskunftei führt zu folgender Meldung: Zahlungsweise mit gelegentlichen Zielüberschreitungen. Hierbei handelt es sich um das schwächste Negativmerkmal, was aber i. d. R. zu einer Nichtannahme des Darlehensantrags führt. Eine von dieser Regelung abweichende Darlehensgenehmigung ist jedoch möglich. Selbstauskunft und Schufa-Auskunft bestätigten den Eindruck von Herrn und Frau Langer als Ehepaar, das eine gefestigte Existenzgrundlage besitzt und in geordneten finanziellen Verhältnissen lebt. Herr Langer hat als Angestellter ein monatliches Bruttogehalt von (13 Gehälter) und Frau Langer verdient inklusive regelmäßiger Überstunden und Nachtzuschläge ca brutto jährlich. Die Zwillingstöchter (15 Jahre alt) gehen beide zur Schule.

9 8 2. Realkredit Arbeitseinkommen Bei den Einkünften als abhängig Beschäftigter darf das Beschäftigungsverhältnis nicht gekündigt oder befristet sein. Auch die Übernahme aus einer Probezeit in ein unbefristetes Arbeitsverhältnis kann eine Rolle spielen. Das Jahres-Nettoeinkommen lässt sich aus dem Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres ableiten. Dies setzt natürlich ein weit gehend unverändertes Einkommen voraus. Liegt der Bescheid noch nicht vor, kann sich der Darlehensgeber das Jahres-Bruttoeinkommen aus der Lohnsteuerkarte oder aus den kumulierten Werten der Dezember- Gehaltsabrechnung beschaffen. Enthalten die Gehaltsabrechnungen keine kumulierten Werte, wird i. d. R. aus drei Gehaltsabrechnungen das arithmetische Mittel der Bruttoeinkommen ermittelt und auf zwölf Monatsgehälter hochgerechnet. Kritisch werden von Kreditgebern die Einnahmen aus geringfügigen Beschäftigungsverhältnissen (400-Euro-Jobs) bewertet. Die Dauerhaftigkeit ist hier unter Umständen nicht gegeben. Das Gleiche gilt für Gehaltsbestandteile, die Einmal-Charakter haben können. Beispiel Gehaltsbestandteile wie Überstunden, Nachtarbeit, Gewinnbeteiligungen, Tantiemen, Vergütung von Nebenkosten usw. werden i. d. R. nur berücksichtigt, wenn die Dauerhaftigkeit plausibel dokumentierbar ist. Pauschalabzüge Von den Jahres-Bruttoeinkommen werden zur Ermittlung der Jahres- Nettoeinkommen pauschale Abzüge für Einkommensteuer, Sozialversicherung und sonstige Abzüge (Solidaritätszuschlag) vorgenommen. Diese Pauschalabzüge gelten i. d. R. sowohl für Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit als auch für Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Landund Forstwirtschaft und selbstständiger Arbeit. Auch dieser Personenkreis hat Aufwendungen für Alters- und Krankenversorgung. Die folgende Abbildung zeigt beispielhaft die Pauschalabzüge. Pauschale Abzüge für Einkommensteuer und Sozialversicherung Bruttoeinkommen pro Jahr Zusammenveranlagung Ehepaar ein Verdiener zwei Verdiener Einzelveranlagung Single Freie Wirtschaft bis unter /. 35%. /. 35%. /. 45% bis unter. /. 40%. /. 45%. /. 50% ab /. 40%. /. 50%. /. 50%

10 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 9 Bei Beamten reduzieren sich die o. g. Abzüge um 10 %, da außer gesetzliche bzw. private Kranken- und Pflegeversicherung die Sozialversicherungsabzüge wegfallen. Bei anderen als den genannten Einkünften ist ebenso ein Einkommensteuerabschlag vorzunehmen. Hier können Kapital- und Vermietungseinkünfte sowie Renteneinkünfte in Betracht kommen. Weiterhin ist zu prüfen, wie sicher diese Einkunftsquellen sind und inwieweit sie als laufende Einnahmen in die Finanzierungsbetrachtung mit einbezogen werden können. weitere Einkünfte x y z Beispiel Ob Einkünfte aus Kapitalvermögen dauerhaft erzielt werden, kann ungewisser sein als bei den übrigen Einkunftsarten. Gerade Anschaffungen und konsumtive Ausgaben reduzieren sehr schnell Sparvermögen. Wird in der Finanzierung Eigenkapital eingesetzt, kann dieser Teil des Vermögens künftig keine Zinserträge mehr erbringen. In der Regel sind Darlehensgeber deshalb beim Ansatz von Einkünften aus Kapitalvermögen sehr vorsichtig. Bei Herrn Langer wird zur Ermittlung des jährlichen Netto-Einkommens sein Bruttogehalt p. a. (4.600 Euro x 13 = Euro) um 45% reduziert, bei Frau Langer um 35%. Die permanenten Überstunden und Nachtzuschläge von Frau Langer als Krankenschwester werden berücksichtigt, wenn dies auf Grund der Jahres-Bruttowerte der Vorjahre auch belegt werden kann. Weitere Einkünfte hat das Ehepaar Langer nicht. Exkurs Die Einkünfte von Gewerbetreibenden und Selbstständigen können größeren Schwankungen unterliegen. Der dauerhafte Gewinn ist nicht immer eindeutig feststellbar. Um einen Trend zu bekommen, benötigt der Darlehensgeber die Einkünfte wenigstens der letzten drei vollen Geschäftsjahre. Daraus kann ein arithmetisches Mittel festgestellt werden. Aus dem Vergleich zwischen dem Gewinn des letzten Geschäftsjahres und dem Mittelwert wird der niedrigere angesetzt. Bei kontinuierlichen Steigerungen des Gewinns sind Einzelentscheidungen möglich. gewerbliche Einkünfte Liegt für Geschäftsjahre im Betrachtungszeitraum weder ein Einkommensteuerbescheid noch eine Einkommensteuererklärung vor, muss der Steuerberater das voraussichtliche Ergebnis nennen. Ist auch das nicht möglich, werden die Zahlen aus der Bilanz oder der Einnahmen- Überschuss-Rechnung gezogen. Schwierigkeiten können sich dann er-

11 10 2. Realkredit geben, wenn in einem Unternehmen mehreren Gesellschaftern der Gewinn/Verlust zusteht. Darüber hinaus kann der Darlehensnehmer mehrere Unternehmen besitzen, sodass das steuerlich zurechenbare Ergebnis ebenfalls schwer bestimmbar ist. Liegen für die letzten vollen Geschäftsjahre nicht alle Bilanzen vor, können die Werte aus den betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA) weiterhelfen. Bei Verlusten spielt i. d. R. eine Rolle, ob sie deshalb entstehen, weil die liquiden Ausgaben des Geschäftsjahres höher sind als die liquiden Einnahmen oder weil Abschreibungen dafür verantwortlich sind. Grundsätzlich sind bei der Ermittlung des Einkommens aus Jahresabschlussunterlagen einige Positionen und Relationen kritisch zu hinterfragen. Bei der Bilanz sind dies Verhältnis der Eigenmittel zu den langfristigen Fremdmitteln Verhältnis des Anlagevermögens zu den langfristigen Fremdmitteln Bei der Gewinn-und-Verlust-Rechnung sind dies Umsatzerlöse, sonstige Erlöse, sonstige betriebsfremde Erlöse Gesamtkosten Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit Gewinn/Verlust Folgende Fragestellungen können dabei u. a. zur Hilfe dienen: Ist das Ergebnis durch einzelne außerordentliche Faktoren (z. B. Gründungshilfen, außergewöhnliche Erträge) stark beeinflusst oder basiert es überwiegend auf der regelmäßigen, gewöhnlichen Geschäftstätigkeit? Wie entwickeln sich das Ergebnis und die das Ergebnis beeinflussenden Faktoren (Erlöse, Kosten) im Zeitablauf? Betriebswirtschaftliche Auswertungen, Bilanzen und Einnahmen- Überschuss-Rechnungen sind immer vom Unternehmer und Steuerberater zu unterzeichnen. Finanzierungsbelastungen Im Rahmen der Prüfung der wirtschaftlichen Kreditwürdigkeit des Ehepaars Langer erfolgt neben der Antragsvorprüfung und der Bestimmung der Nettoeinkommen als drittes Element der Ansatz von Belastungen von Herrn und Frau Langer. Hierbei ist zwischen Finanzierungsbelastungen und weiteren Belastungen zu unterscheiden. Die vom Kreditgeber ausgegebenen Darlehen werden mit den Ist-Zinsen und den jeweiligen Tilgungen angesetzt. Wenn die Tilgung durch Tilgungs-Lebensversicherungen erfolgt, werden die Lebensversicherungsbeiträge bei der Finan-

12 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 11 zierungsbelastung berücksichtigt. Weitere Nachrangdarlehen anderer Geldgeber werden mit bekannten Ist-Zinsen und Ist-Tilgungen berücksichtigt. Sind Zins und Tilgung nicht bekannt, wird eine Annuität unterstellt. Häufig findet man auch pauschalierte Zinsen und Tilgungen vor. Die Kreditwürdigkeitsprüfung durch den Kreditgeber wird durch eine Einbeziehung von Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungskosten des Ehepaars Langer abgeschlossen. Der gesamte Kapitaldienst, auch aus weiteren Fremdmitteln und sonstigen Verbindlichkeiten, soll 50 bis 60 % des nachhaltigen Nettoeinkommens nicht übersteigen. Für den Lebensunterhalt müssen nach Abzug der Belastungen i. d. R. bestimmte Mindestbeträge übrig bleiben: alleinstehende Personen: 800 monatlich Haushalt mit zwei Personen (Ehepaare, Lebensgemeinschaften): monatlich für jede weitere im Haushalt lebende Person: 200 monatlich Lebenshaltungskosten Lebenshaltungskosten x y z Da das Ehepaar Langer zwei Kinder hat, darf der Mindestbetrag für die Lebenshaltung in Höhe von im Monat nach Abzug aller Belastungen nicht unterschritten werden. Bei den Belastungen ist die Monatsrate der Autofinanzierung in Höhe von 150 zu berücksichtigen. Die laufenden Aufwendungen für den Unterhalt einer Immobilie setzen sich aus den Kapitalkosten und den Bewirtschaftungskosten zusammen. Kapitalkosten sind die Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme der im Finanzplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel ergeben. Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes (oder der Wohnung) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen im Einzelnen: Bewirtschaftungskosten Abschreibungen Verwaltungskosten Betriebskosten Instandhaltungskosten Mietausfallwagnis Vorliegend möchte das Ehepaar Langer die Immobilie selbst nutzen. In diesem Fall werden nur solche Bewirtschaftungskosten angesetzt, die das Ehepaar Langer später tatsächlich bezahlen muss. Das sind die Betriebs- und die Instandhaltungskosten.

13 12 2. Realkredit Zu den Betriebskosten zählen beispielsweise laufende öffentliche Abgaben, Kosten für die Wasserversorgung, die zentrale Heizungsanlage, die zentrale Warmwasserversorgungsanlage, für Straßenreinigung und Müllabfuhr, für die Hausreinigung, für die Gartenpflege, Beleuchtungskosten, Kosten für Schornsteinreinigung und die Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen. Beispiel Erfahrungswerte bezogen auf die Betriebskosten drücken sich in folgenden Pauschalsätzen pro Monat und Quadratmeter Fläche aus: Für Häuser: 1,50 Für Eigentumswohnungen 2 bis 2,50 Die laufenden Kosten sind bei Eigentumswohnungen wegen der Aufwendungen für Hausmeister, Hausverwaltung und ggf. für Aufzugspflege höher. Das vom Ehepaar Langer ins Auge gefasste Reihenhaus wird ca. 150 Quadratmeter Wohnfläche haben. Folglich liegen die Betriebskosten überschlägig bei etwa 225 monatlich. Instandhaltungskosten Je nach Alter, Nutzungsintensität, technischem Standard und Größe des Objektes sind für Instandhaltungskosten sehr unterschiedliche Kosten anzusetzen. Erfolgt die Berechnung als kalkulatorischer Ansatz aus Instandhaltungssätzen, so übersteigen in der Regel die tatsächlich aufzuwendenden Instandhaltungskosten diesen Ansatz erheblich. Instandhaltungskosten sollte man auch bei Eigennutzung ansetzen, auch wenn bei einem Neubau zunächst kaum solche Ausgaben anfallen. Eine jährliche Rücklage für Erhaltungsaufwendungen hat sich bewährt. Gegebenenfalls kann dies durch Abschluss eines Bausparvertrags erfolgen. Für den Kreditgeber haben die Bewirtschaftungskosten unmittelbaren Einfluss auf die Ermittlung des Beleihungswerts. Während bei Objekten, bei denen der Beleihungswert (Höhe der möglichen Beleihung von Immobilien durch den Kreditgeber) nach dem sog. Sachwertverfahren erfolgt, Bewirtschaftungskosten nicht direkt berücksichtigt werden (z. B. bei eigengenutzten Einfamilienhäusern), werden bei Ertragswertobjekten (z. B. Mehrfamilienhäusern) die Bewirtschaftungskosten vom Ertrag abgezogen. Dieser niedrigere Ertragswert ist dann Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswerts. Der Darlehensnehmer ist in diesen Fällen

14 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 13 i. d. R. ein Kapitalanleger, so dass die Kaltmiete ausreichen muss, um die Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten vollständig zu decken. Die Beratungs- und Verkaufsmappe des Außendienstmitarbeiters Karl Böhm enthält die nachfolgende Musterberechnung, in der die Merkmale der Bonitätsprüfung Belastungsberechnung, Bestimmung der Nettoeinkommen, Einbeziehung von Lebenshaltungskosten noch einmal exemplarisch zusammengefasst sind. Bei der des nachfolgenden Beispiels bittet er das Ehepaar Langer, ihm Kopien der letzten Gehaltsabrechnungen des Ehepaars als Einkommensunterlagen zu überlassen. x y z Beispiel Das Ehepaar Muster will ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung bauen. Die Einliegerwohnung soll vermietet werden. Das Ehepaar Muster hat ein Kind. Die Finanzierung erfolgt über zwei Annuitätendarlehen (Vor- und Nachrangdarlehen). Die Auszahlungsbeträge liegen jeweils bei 100 %. Die folgenden Abbildungen zeigen alsteile einer Darlehensnehmerbeurteilung die Belastungen aus der Finanzierung, die Nettoeinkünfte der Darlehensnehmer und die Belastungen der Darlehensnehmer unter Berücksichtigung der Lebenshaltungskosten. A = Auszahlung Z = Nominalzinssatz T = Tilgung p. a. Belastungen aus der Finanzierung 1a-Darlehen x 7% (A 100%, Z 6,0% +T 1,0%) = b-Darlehen x8% (A 100%, Z 6,5% + T 1,5%) = /. Mieteinkünfte (Pfandobjekt) kalt 250 mtl. = Belastungen aus der Finanzierung Nettoeinkünfte der Darlehensnehmer Muster Max x 13 = Muster Maria 830 x 12 = Kindergeld für ein Kind 184 x 12 = Jahreseinkünfte aller Darlehensnehmer Belastungen der Darlehensnehmer Belastungen aus der Finanzierung = Gesamtbelastung = Verbleiben (Einkünfte./. Belastung) = /. Lebenshaltungskosten für zwei Erwachsene und ein Kind x 12= Überschuss = Belastung in Prozent des Einkommens 38,5 %

15 14 2. Realkredit Einkommensunterlagen Arbeitnehmer Der in der letzten Abbildung ermittelte Überschuss, der nach Abzug der Lebenshaltungskosten von der Gesamtbelastung verbleibt, wird neben der bereits genannten Belastungsgrenze ebenfalls als Risikomerkmal bei der automatisierten Bonitätsprüfung im Rahmen von Rating-Modellen berücksichtigt. Liegt beispielsweise der Überschuss über dem dreifachen Wert der Lebenshaltungskosten, ergibt das im Rating nur eine geringe Anzahl an Risikopunkten. Ist das Resultat der Berechnung sogar ein Fehlbetrag hinsichtlich der Lebenshaltungskosten, führt dies zu einer hohen Risikopunktezahl. Für die Kreditwürdigkeitsprüfung des Ehepaars Langer benötigt der Kreditgeber verschiedene Einkommensunterlagen. Dies sind i. d. R.: Lohn-/Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate und letzter Einkommensteuerbescheid. Bei Darlehen in Verbindung mit einer Tilgungs-Lebensversicherung ist darüber hinaus der Lebensversicherungsantrag einzureichen oder die bereits bestehende und zur Verpfändung vorgesehene Lebensversicherung anzugeben. Einkommensunterlagen Selbstständige Exkurs Einkommensunterlagen Selbstständige Bei Selbstständigen fordert der Kreditgeber in der Regel folgende Einkommensunterlagen: Bilanzen mit Gewinn-und-Verlust-Rechnung/Einnahmen-Überschuss- Rechnung (vom Steuerberater und Selbstständigen unterzeichnet) für die letzten drei Jahre, Einkommensteuerbescheide für die letzten zwei Jahre und aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (vom Steuerberater und Selbstständigen unterzeichnet).

16 2.2 Rechtliche und wirtschaftliche Kriterien bei der Vergabe von Darlehen 15 Zusammenfassung Die beiden grundsätzlichen Kriterien einer fundierten Bonitätsbeurteilung sind die Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit. Kreditfähig ist derjenige, der rechtsgültige Kreditgeschäfte abschließen und für die aus dem Kreditgeschäft entstehenden Verpflichtungen gegenüber dem Kreditgeber rechtswirksam haften kann. Die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers beruht auf dessen Leistungsfähigkeit, die Verpflichtungen aus dem Kreditgeschäft zu erfüllen. Neben den persönlichen Eigenschaften spielen auch die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers hierbei eine Rolle. Zu den Bonitätskriterien zählen die persönliche Zuverlässigkeit in der finanziellen Sphäre, ein gesichertes Einkommen und geordnete finanzielle Verhältnisse. Kreditgeber ermitteln diese Kriterien aus der Selbstauskunft und aus Schufa-Auskünften. Hierbei führen Negativmerkmale i. d. R. zu einer Darlehensablehnung. Ist die Antragsvorprüfung abgeschlossen, so erfolgt die Bestimmung der Nettoeinkommen der Darlehensnehmer. In diesem Zusammenhang wird das Einkommen in verschiedene Einkunftsarten unterteilt und es werden Pauschalen für Steuer und Sozialversicherung abgezogen. Als drittes Element der Kreditwürdigkeitsprüfung müssen die anzusetzenden Belastungen genannt werden. Es wird zwischen den Finanzierungsbelastungen und weiteren Belastungen unterschieden. Die Prüfung der wirtschaftlichen Kreditwürdigkeit durch den Kreditgeber wird durch die Einbeziehung von Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungskosten abgeschlossen. x y z

17 16 Übungen XX. Im Rahmen der Kreditwürdigkeitsprüfung spielen die Belastungen aus der Finanzierung, die Nettoeinkünfte der Darlehensnehmer und die Belastungen der Darlehensnehmer unter Berücksichtigung der Lebenshaltungskosten eine entscheidende Rolle. Ermitteln Sie die genannten Positionen unter Berücksichtigung folgender Vorgaben: Ein Ehepaar mit einem Kind finanziert über ein Annuitätendarlehen Bei einer Auszahlung von 100 % beträgt der Zinssatz für die Gesamtfinanzierung 7 % und der Tilgungssatz 2 %. Die Nettoeinkünfte der Darlehensnehmer liegen bei monatlich bezogen auf 13 Monatsgehälter. Für das Kind erhält die Familie 184 im Monat Kindergeld. Lösungen XX. Die Belastung aus dem Annuitätendarlehen setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Sie beträgt 9 % (7 % + 2 %) von Folglich beläuft sich die jährliche Belastung aus der Finanzierung auf Das jährliche Nettoeinkommen der Familie liegt bei jährlich (2.250 * 13 Monatsgehälter). Hinzu kommen Kindergeld. Nach Abzug der Belastung verbleiben der Familie Die Lebenshaltungskosten für einen Haushalt mit zwei Erwachsenen und einem Kind liegen bei monatlich. Das ergibt Lebenshaltungskosten pro Jahr. Obwohl das 13. Monatsgehalt bei den Nettoeinkünften bereits berücksichtigt wurde, reicht der Überschuss nach Abzug der Finanzierungsbelastung gerade aus, um die notwendigen Lebenshaltungskosten zu decken. Sowohl für den Kreditgeber als auch für den Darlehensnehmer wäre eine Finanzierung in dieser Größenordnung mit Risiken behaftet. Gegebenenfalls könnte die Tilgungsrate noch von 2 % auf 1 % reduziert werden, was bei einer Verlängerung der Tilgungsdauer die jährliche Finanzierungsbelastung um reduzieren würde.

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