Bauen und Bewirtschaften wie gehabt

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Oswalda Morgenstern
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1 Bauen und Bewirtschaften wie gehabt wie lange noch? Univ.-Prof. Peter Maydl TU Graz Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

2 Does it pay to be green? (Titel einer Studie von Fuerst/McAllister (2008)) Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

3 Roland Berger-Studie Nachhaltigkeit im Immobilienmagement April 2010 Umfrage unter Immobilienakteuren in D A CH 73% der Investoren und 86% der Mieter sind bereit, höher Kosten für nachhaltige Immobilien zu akzeptieren 9% Aufschlag für Nachhaltigkeit... d.s. 13 Mrd. zusätzl. Investitionspotential in Deutschland A: 1,3 Mrd., CH: 1,4 Mrd. Vom Produktionsfaktor (bisher) zur strategischen Ressource (künftig) nach Einschätzung der Befragten Nachhaltigkeitszertifikate bieten keinen meßbaren Mehrwert Große Vielfalt mindert Transparenz und Akzeptanz Zu einseitig auf Ökologie ausgerichtet Jedoch wichtige Rolle als Werttreiber Quelle: Roland Berger Strategyt Consultants t t/ / l /I bili t l 3 Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

4 BNP PARIBAS REAL ESTATE 2009: Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

5 Does it pay to be green? (2) Gebäude mit einem Nachhaltigkeitszertifikat erzielen in den USA um rund 3% höhere Mieten als herkömmlich errichtete Gebäude. Die Verkaufspreise für zertifizierte Objekte liegen um bis zu 16% höher als für vergleichbare Gebäude (RICS) Quelle: Prof. Wallbaum, Professur für nachhaltiges Bauen, ETH Zürich In weniger als einer Dekade wird die grüne Bewegung die größte Veränderung auf dem amerikanischen Markt für Gewerbeimmobilien seit der Erfindung der Wolkenkratzer sein Quelle: Why commercial green is coming, Wall Street Journal" Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

6 Werner Sobek (DGNB-Gründungspräsident): Gründungspräsident): Wir können so nicht weiterbauen! Warum eigentlich nicht? Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

7 Wie haben wir bisher gebaut? Grundstück zu einem möglichst niedrigen m 2 -Preis am Einfachsten spart man bei der Planung! Entwurfsplanung durch den Architekten im Alleingang der Statiker (heute: Tragwerksplaner) rechnet alles hin der Bauphysiker liefert die Nachweise für die Baubehörde und versucht das Schlimmste zu verhindern (Kondensatvermeidung, sommerliche Überwärmung,...) die TGA-Planung macht Haustechnikfirma gleich mit und das ohne Mehrkosten schon wieder gespart! wozu Facility Management wir haben eh einen Wartungsvertrag für die Heizung! und dann warten wir auf den Ablauf der Gewährleistungsfrist! Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

8 Neue Randbedingungen di und Trends EPBD 2010 (Energy Performance of Buildings Directive) Neue Bauprodukteverordnung ab 2012/13, mit Konsequenzen für alle Produktnormen und Baugesetze Harmonisierter Rahmen zur Gebäudebewertung Umweltdeklarationen für Bauprodukte Nachhaltigkeitszertifizierungssysteme für Gebäude Life Cycle Design Integrale Planung Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

9 Im Detail: EPBD 2010 Niedrigstenergiegebäude g g bis 2020 ( nearly zero energy buildings) Mindestanforderungen an gebäudetechnische Systeme Mindestanforderungen bei Modernisierungen (alle) Keine Alternativen zur Vorlage des Energieausweises Detaillierungen zum Energieausweis Einsatz erneuerbare Energie Unabhäng. Kontroll- und Informationssystem Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

10 Im Detail: Bauprodukteverordnung d Spätestens 2013 in Kraft (unmittelbar nach Veröff.) Neue Grundanforderung Nr. 7: nachhaltige Nutzung natürlicher Ressourcen, weiters wird gefordert: Rezyklierbarkeit k it Dauerhaftigkeit Verwendung unweltfreundlicher Rohstoffe und Sekundärbaustoffe Adaptierungsbedarf für sämtliche Bauproduktnormen in Europa Adaptierungsbedarf für das harm. Baugesetz in Österreich Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

11 Im Detail: Regelwerk des CEN/TC 350 FprEN , Nachhaltigkeit von Bauwerken - Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden - Teil 1: Allgemeine Rahmenbedingungen (Schirmnorm) FprEN Teil 2: Umweltbezogene Qualität pren Teil 3: Soziale Qualität pren Teil 4: Ökonomischen Qualität pren Umweltleistung von Gebäuden - Berechnungsmethode pren 15804: Umweltproduktdeklarationen - Produktkategorieregeln pren 15942: Umweltproduktdeklarationen- Kommunikationsformate zwischen Unternehmen Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

12 Im Detail: Umweltproduktdeklarationen Ökolog. Indikatoren gem. pren Indikatoren für Umweltauswirkungen (LCIA-Kategorien) Potential für den abiotischen Ressourcenabbau (unterteilt in Elemente und fossile Brennstoffe); Versauerung von Boden- und Wasserressourcen; Zerstörung der stratosphärischen Ozonschicht; Eutrophierung; Bildung von bodennahem Ozon; Treibhauspotential. Indikatoren für den Einsatz von Ressourcen (Umweltaspekte) Einsatz von nicht erneuerbarer Primärenergie; Einsatz von erneuerbarer Primärenergie; Einsatz von Sekundärstoffen; Einsatz von Sekundärbrennstoffen; Einsatz von Süßwasserressourcen. Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

13 Fortsetzung t ökolog. Indikatoren gem. pren Indikatoren für zusätzliche umweltbezogene Informationen (Umweltaspekte) Komponenten für die Wiederverwertung; Stoffe zum Recycling; Stoffe für die Energierückgewinnung; nicht gefährliche Abfälle zur Deponierung; gefährliche Abfälle zur Deponierung (außer radioaktiven Abfällen); radioaktive Abfälle zur Deponierung; exportierte t Energie. Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

14 Weitere Aktivitäten auf europäischer Ebene (Kommission, CEN): Anpassung der Eurocodes an Nachhaltigkeitsaspekte (CEN/BT WG 206) Themat. Strategie für die städtische Umwelt - nationale Programme für nachhaltiges Nachhaltigkeit bei öffentl. Ausschreibungen + steuerliche Anreize - Maßnahmen zur Verringerung des Bauschutts - Weiterentwicklung der Umweltzertifizierung von Baustoffen Leitmarktinitiative Nachhaltiges Bauen Sustainability Action Plan Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

15 Was erwarten wir von Gebäudezertifizierungen? Eine Aussage über die Gebäudequalität? Qualität der Planung? Qualität der Ausführung? Qualität des Standorts? Oder etwa eine Aussage über den Verkehrswert? Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

16 Was kann eine Gebäudezertifizierung liefern (im günstigsten Fall)? Eine umfassende Aussage über das Gebäudeverhalten/die Gebäudequalität über den Lebensweg: ökologisch, ökonomisch, sozial/soziokulturell Eine Offenlegung der Gebäudeeigenschaften (wertfrei? Befund oder Gutachten?) Eine Art Nachhaltigkeits - Due Diligence (DD)? Eine qualitative und eine quantitative Aussage über die Gebäudequalität (Qualität im Sinne der Bewertungsphilosophie des Zertifizierungssystems) Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

17 Schnittstellen zur Immobilienbewertung Methoden zur Verkehrswertermittlung: Sachwertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichswertverfahren können keine Lebenszyklusaspekte abbilden (oder nur unzureichend) Gebäudezertifizierung kann Bewertungsgrundlagen liefern (umfassender als bisher) Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

18 Ziel der Verkehrswertermittlung: Prüffähige/nachvollziehbare Prognose des Marktverhaltens Die Frage ist: wann und in welcher Form wird der Markt Nachhaltigkeitsaspekte in Form der Integrated perfomance of buildings annehmen und berücksichtigen? Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

19 Gebäudezertifizierung u. Immobilienbewertung: Sinn einer Gebäudezertifizierung: nachvollziehbare ganzheitliche Offenlegung des Gebäudeverhaltens über den Lebenszyklus Sinn einer Immobilienbewertung: Vorhersage des Marktverhaltens (des Verkehrswerts einer Immobilie) dazwischen: das große schwarze Loch! Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

20 Was bringt ein Gebäudezertifikat, wenn ein Zertifikat nichts bringt (z.b. weil nicht marktrelevant)? Eine Zieldefinition für nachhaltige Planung! Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

21 Vom green building zum blue building: Zukunftsfähig sein, bedeutet nicht nur ökologische Nachhaltigkeit... Welche gebaute Umwelt hinterlassen wir unseren Kindern und Enkelkindern? Bausektor als größter Stoff- und Energieverbraucher sowie Abfallverursacher Höchste Produktlebensdauer d Nachhaltigkeit heißt nicht Zurück in die Steinzeit!, sondern intelligenter Umgang mit unserer Umwelt (Ressourcen, Emissionen, Bodenoberfläche,...) Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

22 Vom green building zum blue building:... sondern auch ökonomische und soziale: Verlängerung der Lebensdauer von Bauteilen oder Abstimmung auf die Nutzungsdauer des Gebäudes Verlängerung der Nutzungsdauer von Gebäuden Umnutzungsfähigkeit Senkung des Instandhaltungsaufwands und der Betriebskosten (Heizung, Kühlung, Beleuchtung, Reinigung) Erhöhung des Nutzwertes Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

23 Es führt kein Weg vorbei an der Wiederentdeckung des Selbstverständlichen! Prof. Peter Maydl Bauherren-Kongreß Linz

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