Inzidenzanalyse «Limmatfeld» Martin Hofer, Bruno Fritschi, Daniel Romer Zürich, 21. August 2014

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1 Inzidenzanalyse «Limmatfeld» Martin Hofer, Bruno Fritschi, Daniel Romer Zürich, 21. August 2014

2 Ausgangslage und Ziel der Studie Ausgangslage Die Halter AG entwickelt seit 2005 in Dietikon das Limmatfeld. Im Zeitraum zwischen 2008 und 2019 werden alle Baufelder bebaut. Durch die zentrale Lage und die Grösse ( m2, rund bis Einwohner) des Limmatfelds wird ein massgeblicher Einfluss auf die Entwicklung der Stadt Dietikon vermutet. Es stellt sich daher die Frage, welche Auswirkungen die Entwicklung des Areals auf Dietikon hat. Im Fokus stehen sowohl die Auswirkungen während des Baus als auch nach der Fertigstellung aller Bauten. Ziel Ein gesamtheitliches Bild zu den (volkswirtschaftlichen) Auswirkungen der Arealentwicklung auf dem Limmatfeld erhalten! Planung Realisierung Betrieb Baufeld Baufeld A Baufeld B Baufeld C Baufeld D Baufeld E Baufeld F Baufeld G Baufeld H* Baufeld I Baufeld K und L

3 Vorgehen und Methodik Grundfragen zur Untersuchung der Effekte des Limmatfelds - Welche Effekte? - Wie gross sind die Effekte? - Wo fallen die Effekte an? Untersuchte Themenbereiche Allgemeine Standortfaktoren: Wie hat sich Dietikon entwickelt? (Bevölkerung, Beschäftigung,...) Immobilienmarkt: Wie hat sich der Immobilienmarkt entwickelt? (Angebot, Preise,...) Zahlungsflüsse (Inzidenzanalyse): Wer investiert im Limmatfeld und wohin fliessen die Zahlungen? Betrachtete Bereiche/Parameter im Rahmen der Zahlungsflüsse Drei Raumeinheiten: Dietikon, Kanton Zürich und restliche Schweiz Zwei Phasen: Bauphase von 2009 bis 2019, typisches Betriebsjahr nach Fertigstellung 2020 Drei Ebenen: Zahlungen mit Bezug zum Bau und Betrieb des Limmatfelds, Steuerzahlungen, Qualitative Effekte des Limmatfeldes 3

4 Agenda 1 Das Limmatfeld Ein neues Quartier für Dietikon 2 Angebot als Grundlage für Wachstum 3 Bau des Limmatfelds: Wer zahlt wer profitiert? 4 Betrieb des Limmatfelds: Wer zahlt wer profitiert? 5 Was hat Dietikon vom Limmatfeld? 4

5 Das Limmatfeld ein neues Quartier für Dietikon 11 Baufelder in einem Perimeter von 90'200 m2 im Vollausbau Rund 1'270 Wohnungen (entspricht rund 152'000 m2 HNF) sowie 26'600 m2 HNF Geschäftsflächen Bis 2019 Wohnraum für bis 3'000 Einwohner und rund 600 Arbeitsplätze Neues Quartier um den Rapidplatz Verbindung von Dietikon mit den grossen Entwicklungsgebieten nördlich der Bahngleise Ein neues Stück Stadt für Dietikon und das Limmattal / die Limmatstadt Hohe Nachfrage praktisch kein Leerstand bei Wohnungen Limmatstadt Limmatfeld Limmattalbahn 5

6 Angebot als Grundlage für Wachstum Indexierte Bevölkerungsentwicklung Gem. Dietikon Reg. Limmattal Kt. Zürich Schweiz Trendlinie bis 2008 (Dietikon) Trendlinie ab 2008 (Dietikon) 6

7 Angebot als Grundlage für Wachstum Bescheidene Bevölkerungszunahme in Dietikon zwischen 2003 und 2008 Ab dem Jahr 2007 deutlicher Wachstumsschub Innerhalb von rund 5 Jahren Zunahme von 10.3% (+2'300 Personen) Per Ende 2012 Übertreffen des Wachstums des Kantons und der Region Limmattal Wachstum in Dietikon ohne das Wohnungsangebot im Limmatfeld kaum möglich 7

8 Bau des Limmatfelds: Wer zahlt - wer profitiert? Investitionen in der Bauphase von rund CHF 834 Mio.; die Mehrheit der Investoren stammt nicht aus Dietikon. Investoren: HIG PK, BEP, NEST, PAT-BVG, Swiss Life, Basler Vers., Allianz Suisse, CS und UBS à keine spekulative Investitionen, «Vorsorgegelder des Durchschnittsbürgers» Rund 102 Mio. fallen in Dietikon an: Löhne CHF 68 Mio., Materialien/Anschlussgebühren CHF 30 Mio., Steuervolumen CHF 4 Mio. Über die gesamte Bauzeit rund Arbeiter; pro Jahr durchschnittlich rund 140 Personen (Vollzeitstellen). Gesamteffekt in der Bauphase ist für die Gemeinde Dietikon positiv (mehr Zuflüsse als Aufwendungen). Relativ zur Grösse profitiert die Gemeinde Dietikon am meisten von den Zuflüssen aus dem Limmatfeld. Bauphase Zahlungsströme Brutto davon Anschlussgebühren Total (in Mio. CHF) Kanton Dietikon Zürich restliche Schweiz Total Pro EW (in CHF) Kanton Dietikon Zürich restliche Schweiz ' Steuern

9 Betrieb des Limmatfelds: Wer zahlt - wer profitiert? Bilanz in der Betriebsphase für Dietikon wie zu erwarten negativ Gründe: hoher Anteil an Wohnnutzungen und die lokale Ausrichtung der Geschäfte Ausgaben (Mieten, Ausgaben in den Verkaufsgeschäften) stammen aus Dietikon Investoren stammen nur zu einem kleinen Teil aus Dietikon Zahlungsabflüsse Positive Effekte: Im Limmatfeld werden rund 550 Personen arbeiten; davon kommen rund 270 Beschäftige aus der Gemeinde Dietikon; Nettoeffekt von rund 160 Beschäftigten. Jährlich anfallende Steuereinnahmen für die Gemeinden Dietikon von rund CHF 7.4 Mio.; rund 6.6 Mio. netto Zweitrundeneffekte dürften den Gesamteffekt verbessern! Betriebsphase pro Jahr Total (in Mio. CHF) Pro EW (in CHF) Dietikon Kanton restliche Kanton restliche Total Dietikon Zürich Schweiz Zürich Schweiz Zahlungsströme: Löhne Zahlungsströme: Aufwände und Gewinn Steuern

10 Was hat Dietikon vom Limmatfeld? Immobilienmarkt: Positive Impulse Anstieg der Angebotspreise durch Qualitätssteigerung des Angebots / Attraktivierung des Standortes Entspannender Effekt für den Agglomerationsraum Zürich Indexierte Angebotspreisentwicklung (70%-Quantil) MWHG EWHG Büro Verkauf Trendlinie MWHG bis 2008 Trendlinie MWHG ab

11 Was hat Dietikon vom Limmatfeld? Immobilienmarkt: Attraktives Wohnangebot Wohnoptionen für Zuzüger und einheimische Bevölkerung stark verbessert à Grosses zusätzliches Wohnangebot (rund 10% des Bestandes von Dietikon) à Wohnungen mit höherer Qualität (Zustand, Standard, Grösse, gute Lage etc.) Neutraler resp. leicht positiver Zuwanderungssaldo von Schweizern sowie grosser Anteil aus Deutschland à Steuerbares Einkommen Stadt Dietikon: ø ca. CHF /Haushalt à Annahme steuerbares Einkommen Limmatfeld: ø CHF (MWHG) /Haushalt (EWHG) 11

12 Was hat Dietikon vom Limmatfeld? Attraktiver Arbeitsstandort Dietikon hat stark unter dem Strukturwandel gelitten à negative Beschäftigungsentwicklung Limmatfeld bietet Arbeitsstandort mit hervorragender Anbindung und guter Infrastruktur Vielfältiges Jobangebot durch Neuansiedlungen (Retail, Gastro, Senevita, KSB etc.) Rund 550 Arbeitsplätze im Limmatfeld Insgesamt wurden rund 160 zusätzliche Stellen geschaffen Indexierte Beschäftigungsentwicklung Stadt Dietikon Reg. Limmattal Kanton ZH Schweiz 12

13 Was hat Dietikon vom Limmatfeld? Stärkung der Zentrumsfunktion Neben starkem Pendleraustausch mit der Stadt Zürich vor allem lokale Pendlerströme 10 grösste Zupendler-Gemeinden nach Dietikon 10 grösste Wegpendler-Gemeinden vom Dietikon Weiningen (ZH) 5% Wettingen 5% Neuenhof 5% Dübendorf 2% Opfikon 2% Wallisellen 2% Weiningen (ZH) 2% Bülach 2% Regensdorf 6% Winterthur 6% Zürich 41% Baden 3% Spreitenbach 3% Urdorf 6% Urdorf 6% Geroldswil 7% Schlieren 13% Zürich 65% Schlieren 8% Spreitenbach 11% Zürich' Spreitenbach' Schlieren' Geroldswil' Urdorf' Winterthur' Regensdorf' We;ngen' Weiningen'(ZH)' Neuenhof' Zürich' Schlieren' Urdorf' Spreitenbach' Baden' Dübendorf' Opfikon' Wallisellen' Weiningen'(ZH)' Bülach' Zupendler: Personen, Wegpendler Personen Verhältnis Arbeitsplätze zu Bewohner in Dietikon: 0.46 (Vergleich: Stadt Zürich 0.79) 13

14 Was hat Dietikon vom Limmatfeld? Neue Infrastruktur Halter hat rund CHF 20 Mio. in Infrastruktur investiert (Kreuzung, Fernwärme, Signaletik etc.) Zudem wurde mit dem Rapidplatz ein neuer, öffentlicher Stadtraum mit hoher Aufenthaltsqualität (Freizeitwert) geschaffen Verdichtetes Bauen an zentraler Lage bringt Mehrwert Noch kein schulisches Angebot in unmittelbarer Umgebung à negativer Effekt auf Struktur der Zuzüger (wenig Familien) Rund zusätzliche Kinder im schulpflichtigen Alter bis 2019 à Investition durch öffentliche Hand notwendig Mietschulhaus hätte mit den zusätzlichen Steuererträge finanziert werden können Geringe Mehrverkehrsbelastung durch die Lage beim Bahnhof, die Limmattalbahn und Lage des Areals 14

15 Was hat Dietikon vom Limmatfeld? Überregionale städtebauliche und architektonische Ausstrahlung Masterplan von Prof. Hans Kolhoff und Gebäude von renommierten Architekten Hohe Visibilität (Bahnlinie) Überregionale Strahlkraft des neuen Quartiers Verdichtung als zeitgemässe Standortentwicklung Urbanität als Lebensqualität Imagegewinn für Dietikon ist zwar nicht messbar, aber nicht zu unterschätzen Grosse Medienresonanz Projekt im Fokus Aufder Höhe der Zeit Im Limmat-Tower in Dietikon lässt es sich intelligenter wohnen Beitrag : NZZ Domizil Sofa in luftiger Höhe Neue Wohntürme wachsen in vielen Schweizer Städten in den Himmel. Ihre Entwickler versprechen ein urbanes Lebensgefühl. Gemeinsam genutzte Einrichtungen sollen die Umgebung lebendig machen. Denn in den anonymen Hochhäusern fehlt oft das nachbarschaftliche Miteinander. Von David Strohm Beitrag : NZZ Beitrag : 20minuten Beitrag : Solothurner Zeitung 15

16 Fazit /Lessons learnt Grundlage für eine Bevölkerungszunahme von bis zu 3'000 Einwohnern Positiver volkswirtschaftlicher Gesamteffekt für die Stadt Dietikon während der Bauphase (mehr Zuflüsse als Aufwendungen) Einmalige Steuereinnahmen von rund CHF 4.0 Mio. und Anschlussgebühren von rund CHF 16.3 Mio. sowie zusätzliche, wiederkehrende Steuereinnahmen von jährlich rund CHF 7.4 Mio. zu Gunsten der Gemeinde Dietikon Positive Impulse für den Immobilienmarkt Insgesamt kann eine positive Gesamtbilanz gezogen werden Die Stadt Dietikon profitiert vor allem in Form von: à zusätzlichen Steuererträgen à zusätzlichen Arbeitsplätzen à einer gesteigerter Standortqualität (Angebot, Image) à einer Stärkung ihrer Funktion als Regionalzentrum Infrastrukturplanung ist eine strategische Aufgabe bei jeder Arealentwicklung 16

17 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Bei Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Bruno Fritschi / Daniel Romer Wüest & Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 CH-8001 Zürich 17

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