Modernisierung und Contracting
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- Ralph Bauer
- vor 7 Jahren
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1 Modernisierung und Contracting Was ist im Verhältnis zwischen Eigentümern und Mietern zu beachten? 24. Deutscher Verwaltertag 15./16. September 2016 in Berlin 1
2 I. Begriff und Arten eigenständig gewerbliche Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser : 2 Nr. 4c, 5b, 6b BetrKV eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) : 556c Abs. 1 BGB Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (Wärmelieferverordnung WärmeLV) und über 6 WärmeLV die AVBFernwärmeV 2
3 I. Begriff und Arten DIN Contracting 1. Energieliefer-Contracting Für: neu zu errichtende oder bestehende Anlagen in Gebäuden jeglicher Art Leistungen: Finanzierung, Planung und Errichtung der Energieerzeugungsanlage oder deren Übernahme, Betriebsführung, insbes. Instandhaltung und Bedienung, Energieträgereinkauf und Nutzenergieverkauf bis hin zur Außerbetriebnahme Vergütung: Entgelt für die bezogene Nutzenergie, die Vorhaltung der Energieerzeugungsanlage und die Abrechnung. 3
4 I. Begriff und Arten DIN Contracting 2. Einspar-Contracting Für: ausschließlich bestehende Anlagen in Gebäuden mit entsprechendem Rationalisierungspotenzial außerhalb der wohnungswirtschaftlichen Nutzung, gegebenenfalls unter Zusammenfassung mehrerer Gebäude in einem Verbund (Pool) Leistungen: Identifizierung von Einsparpotenzialen und deren Finanzierung, Planung und Errichtung von Komponenten zur Energieerzeugung, -verteilung und -nutzung sowie deren Bedienung und Instandhaltung i.d.r. nebst Einbindung der Nutzer und deren Schulung 4
5 DIN Contracting 2. Einspar-Contracting I. Begriff und Arten Vergütung: Entgelt, dessen Höhe sich aus der erzielten Einsparung im Verhältnis zu einem Referenzniveau (Baseline) bestimmt. 5
6 DIN Contracting I. Begriff und Arten 3. Finanzierungs-Contracting Für: neu zu errichtende oder bestehende Anlagen in Gebäuden jeglicher Art Leistungen: Planung, Finanzierung und Errichtung abgegrenzter technischer Einrichtungen oder Anlagen Vergütung: Entgelt für die Anlagenbereitstellung. 6
7 DIN Contracting I. Begriff und Arten 4. Technisches Anlagenmanagement Für: neu zu errichtende oder bestehende Anlagen in Gebäuden jeglicher Art Leistungen: Bedienen (Betätigen, Überwachen, Störungsbehebung) und Instandhalten (Inspektion, Warten, Instandsetzen) für abgegrenzte technische Gewerke oder Anlagen Vergütung: zeitraumbezogenen Entgelt oder aus einem Entgelt nach Aufwand (Arbeitszeit und Material). 7
8 I. Begriff und Arten - Energiecontracting (Nah-, Fernwärme) - Betriebsführungscontracting - Full-Contracting 8
9 I. Begriff und Arten (1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und 9
10 2. I. Begriff und Arten Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken. 10
11 II. Beurteilung der Umstellung nach dem WEG Modernisierende Instandsetzung - 22 Abs. 3, 21 Abs. 3, 4, 5 Nr. 2 WEG? BGH, V ZR 224/11: aktueller Instandsetzungsbedarf mehr als bloße Reparatur oder Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, wenn Neuerung technisch besser oder wirtschaftlich sinnvoll Kosten-Nutzen-Analyse (anfängliche Mehrkosten in etwa 10 Jahren amortisiert). 11
12 II. Beurteilung der Umstellung nach dem WEG Modernisierung - 22 Abs. 2 WEG? BGH, V ZR 224/11: sinnvolle Neuerung aus Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers, voraussichtlich geeignet für nachhaltige Gebrauchswerterhöhung hieran fehlt es bei Mehrkosten außer Verhältnis zum erzielbaren Vorteil; dann ggf. ohnehin Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ( 21 Abs. 4 WEG). 12
13 II. Beurteilung der Umstellung nach dem WEG Modernisierung - 22 Abs. 2 WEG? orientiert an 555b BGB, aber großzügiger (BGH, V ZR 82/10) vgl. auch das Tatbestandsmerkmal Anpassung an den Stand der Technik eingeschränkt zwar nicht durch bloße optische Veränderung, aber bei Änderung der Eigenart der Wohnanlage oder unbillige Beeinträchtigung eines Eigentümers gegenüber anderen 13
14 II. Beurteilung der Umstellung nach dem WEG Bauliche Veränderung - 22 Abs. 1 WEG? BGH, V ZR 224/11: Erhebliche optische Veränderung oder sonstige Wahrnehmbarkeit ist stets Nachteil i.s.v. 14 Nr. 1 WEG BGH, V ZR 65/11: Nicht zustimmende Eigentümer sind von den Kosten befreit und von der Nutzung ausgeschlossen ( 16 Abs. 6 WEG) 14
15 III. Beurteilung der Umstellung nach Mietrecht Erhaltungsmaßnahme - 555a BGB? (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. (3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 15
16 III. Beurteilung der Umstellung nach Mietrecht Modernisierungsmaßnahme - 555b BGB? Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 16
17 III. Beurteilung der Umstellung nach Mietrecht Modernisierungsmaßnahme - 555b BGB? Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 17
18 III. Beurteilung der Umstellung nach Mietrecht Sonstige bauliche Veränderung? Duldungspflicht des Mieters aus 555d BGB, auch bei Kombination mit Erhaltungsmaßnahmen freiwillige Modernisierungsvereinbarung (vgl. 555f BGB) Duldungspflicht nach umfassender Interessenabwägung im Einzelfall gem. 242 BGB 18
19 IV. 556c Abs. 1 BGB (1) Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen
20 IV. 556c Abs. 2-4 BGB (2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). (3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 20
21 IV. Geltung auch für Nicht-Wohnraummietverhältnisse über 578 BGB (2) Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, sind die in Absatz 1 genannten Vorschriften sowie 552 Absatz 1, 555a Absatz 1 bis 3, 555b, 555c Absatz 1 bis 4, 555d Absatz 1 bis 6, 555e Absatz 1 und 2, 555f und 569 Absatz 2 entsprechend anzuwenden. 556c Absatz 1 und 2 sowie die auf Grund des 556c Absatz 3 erlassene Rechtsverordnung sind entsprechend anzuwenden, abweichende Vereinbarungen sind zulässig. Sind die Räume zum Aufenthalt von Menschen bestimmt, so gilt außerdem 569 Absatz 1 entsprechend. 21
22 V. Voraussetzungen der Kostenumlage Bestehender Mietvertrag, auch ohne Umlagevereinbarung (nicht Neuverträge) Mieter hat Wärmekosten zu tragen (Mietstruktur ohne Bedeutung; Ausn.: zulässigerweise vereinbarte Inklusivmiete) Heizungsbetrieb unter Beteiligung des Vermieters (keine Einzelöfen oder Etagenheizung) Umstellung auf Wärmelieferung (keine Rückwirkung) Wärmelieferung mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder einem Wärmenetz oder Sonderfall des Betriebsführungscontractings in 556c Abs. 1 Satz 2 BGB 22
23 VI. Weitere Voraussetzung: Umstellungsankündigung 11 Wärme LV Umstellungsankündigung des Vermieters (1) Die Umstellungsankündigung nach 556c Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs muss dem Mieter spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform zugehen. (2) Sie muss Angaben enthalten 1. zur Art der künftigen Wärmelieferung, 2. zur voraussichtlichen energetischen Effizienzverbesserung nach 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder zur energetisch verbesserten Betriebsführung nach 556c Absatz 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs; 555c Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend, 3. zum Kostenvergleich nach 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs und nach den 8 bis 10 einschließlich der ihm zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen, 23
24 VI. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Umstellungsankündigungspflicht 4. zum geplanten Umstellungszeitpunkt, 5. zu den im Wärmeliefervertrag vorgesehenen Preisen und den gegebenenfalls vorgesehenen Preisänderungsklauseln. (3) Rechnet der Vermieter Wärmelieferkosten als Betriebskosten ab und hat er dem Mieter die Umstellung nicht nach den Absätzen 1 und 2 angekündigt, so beginnt die Frist für Einwendungen gegen die Abrechnung der Wärmelieferkosten ( 556 Absatz 3 Satz 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) frühestens, wenn der Mieter eine Mitteilung erhalten hat, die den Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 entspricht. 24
25 VII. Weitere Voraussetzung: Kostenneutralität Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die Betriebskosten der bisherigen Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (= Kosten- bzw. Warmmietenneutralität) 8 WärmeLV: Kostenvergleich vor Umstellung auf Wärmelieferung Beim Kostenvergleich nach 556c Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind für das Mietwohngebäude* gegenüberzustellen 1. die Kosten der Eigenversorgung durch den Vermieter mit Wärme und Warmwasser, die der Mieter bislang als Betriebskosten zu tragen hatte (vgl. 9 WärmeLV), und 2. die Kosten, die der Mieter zu tragen gehabt hätte, wenn er die den bisherigen Betriebskosten zugrunde liegende Wärmemenge im Wege der Wärmelieferung bezogen hätte (vgl. 10 WärmeLV). * oder für eine aus mehreren Gebäuden bestehende Wirtschaftseinheit (anders HeizKV) 25
26 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Keine ausdrückliche gesetzliche Regelung Mangels Vorliegens der gesetzlichen Voraussetzungen keine Umlage der Kosten der Wärmelieferung Eigentlich auch keine Umlage der bisherigen Kosten der Eigenversorgung, da eine solche gerade nicht mehr erfolgt Also unentgeltlicher Bezug von Wärme und/oder Warmwasser durch den Mieter? Der Gesetzgeber will ausnahmsweise eine Umlage fiktiver (und nicht tatsächlicher) Kosten ermöglichen - BT-Drucks. 17/10485, S. 23 (re. Sp.): 26
27 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Sind die Voraussetzungen des Absatzes 1 für eine Umstellung nicht erfüllt, so fehlt es an einer Rechtsgrundlage für die Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten. Erfolgt dennoch eine Umstellung, kann der Vermieter nur die (fiktiv zu berechnenden) bisherigen Betriebskosten für die Versorgung mit Wärme oder Warmwasser vom Mieter verlangen, also insbesondere die Brennstoff- und die Wartungskosten, nicht aber sonstige Kosten des Energielieferanten. Problem: Ist bisherigen inhaltlich oder zeitlich zu verstehen? Auf der Basis der alten Anlage oder des neuen Heizsystems? 27
28 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität BGH: Differenziert aus seiner damaligen Sicht konsequent allein zwischen den im jeweiligen Mietvertrag wirksam umlegten Kosten und den nach Umstellung auf Wärmecontracting tatsächlich anfallenden, nicht als umlagefähig vereinbarten Kostenbestandteilen (BGH, Urt. v VIII ZR 54/04 unter II 3 b und Urt. v VIII ZR 362/04 Rdn. 17). Schrifttum: Überwiegend für eine Berechnung der fiktiven bisherigen Betriebskosten auf der Basis des neuen Heizsystems (Schmid, CuR 2011, 52, 58 und ZMR 2013, 776, 784f.; Eisenschmid, WuM 2013, 393, 398; Hinz, ZMR 2012, 153, 160 und WuM 2014, 55, 64; Beyer, 28
29 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität CuR 2014, 4, 16 unter ausdrücklicher Aufgabe seiner früheren abweichenden Auffassung in CuR 2012, 48, 65f.; wohl auch Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 556c Rdn. 29; a.a. Abramenko, Das neue Mietrecht in der anwaltlichen Praxis, 4 Rdn. 18ff.; Hannemann in Hannemann/Horst, Das neue Mietrecht, 8 Rdn. 29 und 44; Pfeifer, MietRB 2013, 94, 102). Die h.m. beruft sich zur Begründung ihrer Auffassung auch auf 5 WärmeLV: 29
30 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität 5 WärmeLV Hat der Mieter nach einer Umstellung auf Wärmelieferung die Wärmelieferkosten nicht als Betriebskosten zu tragen, weil die Voraussetzungen des 556 c Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht erfüllt sind, so kann der Kunde vom Wärmelieferanten verlangen, diejenigen Bestandteile des Wärmelieferpreises als jeweils gesonderte Kosten auszuweisen, die den umlegbaren Betriebskosten nach 7 Absatz 2 und 8 Absatz 2 der Verordnung über Heizkostenabrechnung entsprechen. 30
31 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Abgesehen davon, dass sich die Umlagefähigkeit nicht nach der HeizKV (die allein regelt, wie die zu verteilenden Kosten zu berechnen sind), sondern nach 2 Nr. 4 bis 6 BetrKV richtet (Schmid, ZMR 2013, 776, 784f.), trifft es sicher zu, dass sich dieser Auskunftsanspruch auf Bestandteile des Wärmelieferpreises bezieht und damit auf das aktuelle, vom auskunftspflichtigen Wärmelieferanten betriebene Heizsystem. Vgl. ergänzend die Begründung zu 5 WärmeLV, BAnz AT B 2, S. 6: 31
32 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Der Wärmelieferant ist naturgemäß nur verpflichtet, die grundsätzlich nach den gesetzlichen Vorschriften umlagefähigen Positionen auszuweisen; eine Befassung mit der Frage der Umlagefähigkeit im konkreten Mietvertrag kann nicht verlangt werden. Die vom Wärmelieferanten auszuweisenden Kosten müssen den Marktpreisen für gleichwertige Leistungen eines dritten Unternehmens entsprechen. 32
33 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Selbst die h.m. ist sich einig, dass ihre Auffassung den Mieter jedenfalls zunächst ungerechtfertigt begünstigt (Schmid, ZMR 2013, 776, 784): er kommt dann nämlich in den Genuss der niedrigeren Betriebskosten des neuen Heizsystems, obwohl der Gesetzgeber nur seine Schlechterstellung verbietet (dessen Auffassung nach sollen die niedrigeren reinen Betriebskosten die hinzukommenden Kostenpositionen der gewerblichen Wärmelieferung wirtschaftlich ausgleichen). 33
34 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Gegen die h.m. spricht weiter, dass der Wärmelieferant die bisher umlagefähigen Kostenbestandteile des aktuellen Wärmelieferpreises in tatsächlicher Höhe mitteilen kann (vgl. 5 WärmeLV), so dass es überhaupt keiner fiktiven Berechnung, wie in der Gesetzesbegründung aber ausdrücklich vorgesehen, bedarf (zu Recht früher Beyer, CuR 2012, 55, 66). Ein solche wird nur dann erforderlich, wenn es auf die Betriebskosten der alten Heizungsanlage ankommt. Im Übrigen macht die h.m. selbst eine Ausnahme bei der Umstellung auf Fernwärme: 34
35 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität In diesem Fall sollen die fiktiven Kosten der alten Anlage herangezogen werden, berechnet nach 8 Abs. 2 WärmeLV zzgl. einer Anpassung entsprechend den Preissteigerungen für die fiktiven Kostenbestandteile (Schmid, ZMR 2013, 776, 784f. und CuR 2011, 53, 58; Eisenschmid, WuM 2013, 393, 398 unter Heranziehung eines Korrekturfaktors zur Berücksichtigung der verbesserten Energieeffizienz). Richtigerweise muss nach Sinn und Zweck des 556c BGB differenziert werden: 35
36 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Die vorzitierte, lediglich in die Begründung eingeflossene Auffassung des Gesetzgebers auch zu 5 WärmeLV gilt ausdrücklich dann, wenn nicht alle Voraussetzungen des 556c Abs. 1 BGB vorliegen, also nicht nur für den Fall der fehlgeschlagenen Kostenneutralität. Sind die Voraussetzungen des 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bzw. Satz 2 BGB nicht erfüllt, ohne dass dies für den Mieter höhere Kosten nach sich zieht, dann ist in der Tat kein Raum für eine fiktive Abrechnung auf dem bisherigen höheren Betriebskostenniveau (Abramenko, a.a.o.). 36
37 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Wird dagegen lediglich die Kostenneutralität nicht eingehalten, dann ist nicht einzusehen, warum der Mieter besser gestellt werden soll, und dies entgegen der gesetzgeberischen Intention, dass sich auch der Wohnraummieter durch Fortzahlung der bisher geschuldeten (fiktiv zu berechnenden) Betriebskosten an den Kosten einer besseren Energieeffizienz beteiligen soll. Zwar kann sich der Vermieter dann zu seiner Erleichterung er trägt die Darlegungs- und Beweislast (Schmid, ZMR 2013, 776, 785) auf eine Vorgehensweise nach 37
38 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität 5 WärmeLV beschränken, muss dies aber nicht. Er kann auch den Weg über 9 WärmeLV gehen, multipliziert mit der Veränderung des Verbrauchs und der Energiepreise in der Folgezeit (vgl. Abramenko, a.a.o., 4 Rdn. 20). Da der tatsächliche Verbrauch mit einfließt, liegt auch kein Verstoß gegen die HeizkV vor (so zu Recht die Bedenken von Schmid, ZMR 2013, 776, 784, und Abramenko, a.a.o.). 38
39 VII. Rechtsfolgen eines Verstoßes gegen die Kostenneutralität Diese fiktive Weiterbelastung ist begrenzt durch die fiktive Lebensdauer der alten Anlage und natürlich den Bestand des Mietvertrages wie auch des Wärmeliefervertrages, nachdem die Kostenneutralität nur bei erstmaliger Umstellung auf Contracting zu beachten ist (BAnz AT B 2, S. 4; vgl. Beyer, CuR 2014, 4, 11; Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 529, 534). 39
40 VIII. Handlungsalternativen Regelungen im Mietvertrag zu Lasten des Wohnraummieters sind unwirksam ( 556c Abs. 4 BGB, 12 WärmeLV; anders bei der Geschäftsraummiete: 578 Abs. 2 BGB), ebenso wie auch Abweichungen vom 2. Abschnitt der Wärmelieferverordnung im Contractingvertrag ( 7 WärmeLV). Der Weg über 559 BGB ist nicht gangbar, da der Vermieter die Modernisierung nicht durchgeführt und bezahlt hat, sondern der Contractor (auch der Kauf hilft nicht: Eisenschmid, WuM 2014, 393, 398; vgl. BGH, Urt. v VIII ZR 362/04 Rdn. 11; siehe für die umgekehrte zeitliche Reihenfolge 9 Abs. 2 WärmeLV). 40
41 VIII. Handlungsalternativen Kurzfristiger Erstcontractingvertrag und längerer Folgevertrag? Laut Gesetzgeber verbotenes Umgehungsgeschäft bei gezielter Umgehung des 556c BGB (BAnz AT B 2, S. 4). Voraussetzung der Einschränkung über 242 BGB also Arglist; Beweisproblem (Hinz, WuM 2014, 55, 65). Ggf. im Wege des Schadensersatzes Freistellung von den Mehrkosten (Hinz, WuM 2014, 55, 65)? Anders bei sachlichem Grund (Niesse/Wiesbrock, NZM 2013, 529, 534). 41
42 VIII. Handlungsalternativen Problem Laufzeit: 10 Jahre mit Verlängerung um 5 Jahre nach 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV, 6 WärmeLV vgl. aber 1 Abs. 3 AVBFernwärmeV - oder 2 Jahre nach 309 Nr. 9 a BGB für Verbraucher* (über 307 BGB auch für gewerbliche Vermieter? - so Beyer, CuR 2014, 4, 12; vgl. BGH, Urt. v VIII ZR 262/09). * Eigentümergemeinschaft ist i.d.r. Verbraucher (BGH, Urt. v VIII ZR 243/13) Beyer (CuR 2014, 4, 11f.): Bei Vorliegen der Voraussetzungen des 556c Abs. 1 Satz 2 BGB ist zunächst eine Umstellung auf das Betriebsführungscontracting und dann nach 2 Jahren ein Übergang zum normalen Wärmecontracting keine Umgehung. 42
43 VIII. Handlungsalternativen Hinz (WuM 2014, ): Gerade darin kann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ( 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) liegen (vgl. BAnz AT B 2, S. 4: Laut Gesetzgeber bedarf es einer besonderen Rechtfertigung). 43
44 VIII. Handlungsalternativen Eigenbeteiligung des Vermieters Modernisierungsvereinbarung i.s.v. 555f Nr. 3 BGB Bei Verband als Vertragspartner des Contractors gilt 5 WärmeLV nicht unmittelbar für den Vermieter: ausdrücklich bei auch nur einem vermieteten Sondereigentum Auskunftspflicht des Contractors auch gegenüber den vermietenden Sondereigentümern und Einhaltung des 556c BGB sowie der WärmeLV vereinbaren 44
45 VIII. Handlungsalternativen Regress beim Contractor? Bei schuldhaft unterlassenen oder fehlerhaften Angaben oder Berechnungen nach der WärmLV (2. Abschnitt) - 280ff. BGB (BAnz AT B 2, S. 6f.). Gleiches gilt bei sonstigen schuldhaften Vertragsverletzungen, also: Vorgehensweise bei fehlgeschlagener Kostenneutralität ausdrücklich vereinbaren (z.b.: 9 zusätzlich zu 5 WärmeLV). 45
46 IX. Empfehlungen Grundsätzlich müssen die Eigentümer bei ihrer Willensbildung nicht auf die vermietenden Sondereigentümer oder deren Mieter Rücksicht nehmen. Da Mieter aber bauliche Veränderungen nur unter Erfüllung bestimmter Voraussetzungen dulden müssen, wäre es schon zur Vermeidung zeitlicher Verzögerungen sinnvoll, dass die Eigentümer bei ihrer Willensbildung dafür Sorge tragen, dass die vermietenden Sondereigentümer alle Voraussetzungen, insbesondere im Hinblick auf Frist und Inhalt einer Modernisierungsankündigung nach 555c BGB, gegenüber ihren Mietern erfüllen können. 46
47 IX. Empfehlungen Bei dieser Gelegenheit sollten den vermietenden Sondereigentümern auch alle Informationen zur Fertigung der Umstellungsankündigung, in der Regel von Seiten des Contractors, zur Verfügung gestellt werden. Allerdings berührt ein Verstoß allein den Vermieter, nicht aber die Eigentümer oder den Verband. Dies gilt auch für die angeregte Vereinbarung im Contractingvertrag über Auskunftspflichten i.s.v. 5 WärmeLV auch gegenüber den vermietenden Sondereigentümern und die Verpflichtung des Contractors, die Voraussetzungen des 556c BGB i.v.m. der Wärmelieferungsordnung einzuhalten. 47
48 IX. Empfehlungen Will die Mehrheit der Eigentümer über den Verband ohne Beachtung dieser Vorgaben einen Contractingvertrag abschließen, können dies die vermietenden Sondereigentümer nicht verhindern. Die vermietenden Sondereigentümer sollten gegenüber ihren Mietern ohnehin eine Vereinbarung nach 555f BGB anstreben. Bei Nicht-Wohnraummietverhältnissen ist auf eine ausdrückliche abweichende Vereinbarung von den Vorgaben des 556c BGB zu achten ( 578 Abs. 2 BGB). 48
49 IX. Empfehlungen Zur Not ist die Grundmiete zur Gewährleistung der Kostenneutralität herabzusetzen als Eigenbeteiligung des vermietenden Sondereigentümers, was längerfristig immer noch wirtschaftlich günstiger sein kann, als seine anteilige Kostenlast ohne Einschaltung eines Contractors. 49
50 Geschafft! Thomas Hannemann Rechtsanwalt Hannemann, Eckl & Moersch Rechtsanwälte - Steuerberater Erbprinzenstrasse Karlsruhe Tel: Fax: Internet: Rechts-undSteuerkanzlei.de th@rechts-undsteuerkanzlei.de 50
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