Der Immobilienreport. Regensburg. Regensburg. Baugebiete in Stadt und Landkreis

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1 Der Immobilienreport Regensburg Baugebiete in Stadt und Landkreis Regensburg

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3 Editorial Liebe Leserinnen und Leser, der Immobilienreport Regensburg 2015 war ein voller Erfolg. Das hat uns sehr positiv überrascht. Selten hat eine wissenschaftliche Arbeit so viel Aufmerksamkeit erzeugt vergriffene Exemplare und Downloads zeigen: Es gibt ein Höchstmaß an Interesse am Immobilienmarkt Regensburg. Ich danke Ihnen für Ihr reges Interesse. Ich danke allen Beteiligten, insbesondere Prof. Dr. Sven Bienert von der IRE BS und seinem Team, für diese wertvolle Arbeit. Uns hat der Erfolg bestärkt, weiterzudenken. Nach dem Thema Wohnimmobilien beleuchten wir in diesem Report aktuelle und zukünftige Baugebiete in Stadt und Landkreis Regensburg. Eines wurde in der Bearbeitung deutlich: Es ist ein Markt des Mangels. Viele Gemeinden im Landkreis haben aktuell keine verfügbaren Bauplätze. Kaum entsteht ein Baugebiet, ist es innerhalb kürzester Zeit ausverkauft. Allein während der Recherche zu unserem Immobilienreport mussten wir Baugebiete wieder aus dem Report herausnehmen, die wir Ihnen vorstellen wollten. Ausverkauft. Andere Gemeinden oder Bauträger haben einer Veröffentlichung widersprochen aus Sorge, die Nachfrage dadurch noch zusätzlich anzuheizen. Wir bieten Ihnen mit diesem Report einen transparenten Überblick über die Aktivitäten und Baugebiete in Stadt und Landkreis. Angereichert mit einem Update der wichtigsten Erkenntnisse aus dem letzten Immobilienreport und einem höchst interessanten Beitrag von Prof. Bienert zur Auswirkung des Weltkulturerbestatus auf den Immobilienmarkt. Dazu ein exklusives Interview mit Christine Schimpfermann, der Planungsreferentin der Stadt Regensburg, zur zukünftigen Entwicklung des Immobilienmarktes! Der Immobilienreport Regensburg einmalig, schnell, übersichtlich, umfangreich, kompetent. Ich wünsche Ihnen viel Freude beim Lesen. Ihr Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg 3

4 Inhaltsverzeichnis Inhalt 8 DER REPORT BAUGEBIETE IN DER STADT REGENSBURG 6 Immobilienkompetenz Die Sparkasse Regensburg ist und Landkreis 8 Immobilienreport Regensburg: Update 2016 Analyse des IRE BS Instituts für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Stadt und Landkreis Regensburg 16 Effekte des Weltkulturerbestatus auf den Immobilienmarkt in Regensburg Gastbeitrag von Prof. Dr. Sven Bienert, Jonas Hahn und Jens Hirsch vom IRE BS Institut der Universität Regensburg 26 Interview Regensburgs Baureferentin Christine Schimpfermann über das große Potenzial der Stadt Regensburg 82 Impressum/ Abbildungsnachweise 4 30 Einleitung Historisches Flair trifft auf ein modernes Stadtbild 32 Im Überblick Aktuelle Baugebiete im Stadtgebiet von Regensburg 34 Westenviertel Rennplatz-Nord Nördlich E.on Westlich Landeszentralbank Das Dörnberg 38 Königswiesen Königswiesen-Nord Klenzestraße 40 Galgenberg Otto-Hahn-Straße Nibelungenkaserne 42 Ostenviertel Stobäusplatz Marina Quartier Candis II 46 Kasernenviertel Guerickestraße Plato-Wild-Straße 48 Burgweinting Burgweinting Nordwest III 49 Harting Heckstegstraße 50 Weichs Weichs-Ost 51 Reinhausen Lechstraße 52 Brandlberg Brandlberg

5 Inhaltsverzeichnis BAUGEBIETE IM LANDKREIS REGENSBURG 54 Einleitung Der Immobilienmarkt im Landkreis Regensburg zeigt sich sehr dynamisch 56 Im Überblick Aktuelle Baugebiete im Landkreis Regensburg 58 Brennberg Johannisfeld 60 Hemau Jurablick 62 Neutraubling Heising 2 64 Nittendorf Am Bauernfeld 2 66 Obertraubling Hochwegäcker 2 68 Pentling Breitwiesen 2 70 Pielenhofen Klosterfelder 72 Sinzing Donaublick 74 Tegernheim Feldweg 76 Wenzenbach Roither Berg Böhmerwaldstraße Gonnersdorf 78 Zeitlarn Mitterfeld 3 80 Weitere Baugebiete 5

6 Immobilienkompetenz Immobilie: Sparkasse! Die Sparkasse Regensburg steckt irgendwie in jeder Immobilie in Stadt und Landkreis. Sehr viele Häuser, Wohnungen, Gewerbeimmobilien und Investitionsobjekte - die Bauträger oder die Handwerker, die am Bau beteiligt sind, auf die Sparkasse als ihre Hausbank. Ein Bausparvertrag der LBS gehört oft zu den wichtigen Finanzierungssäulen einer Immobilie. Über die Versicherungskammer Bayern, ein Unternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe, sind viele Häuser und Wohnungen versichert. Die Immobilienmakler der Sparkasse vermitteln Wunsch- und Traumimmobilien in Stadt und Landkreis. Kurzum: Es gibt keine größere Immobilienkompetenz in der Region als die der Sparkasse Regensburg. Die Sparkasse Regensburg macht den Traum von den eigenen vier Wänden wahr. Die Immobilienkompetenz der Sparkasse Regensburg schlägt sich auch in den Geschäftszahlen nieder. Im Jahr 2015 haben die Sparkassen-Makler Objekte im Wert von 32,4 Millionen Euro vermittelt. Das ist ein Plus von fast zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Für 2016 erwartet die Sparkasse eine nochmals deutliche Steigerung. Bis Redaktionsschluss (1.8.) betrug das Volumen der vermittelten Objekte bereits 29,5 Mio.. Dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum von stiegen im vergangenen Jahr um 35 Prozent auf fast 400 Millionen Euro. Im Geschäftsgebiet der Sparkasse sparen Kunden derzeit 1,4 Milliarden Euro in LBS-Bausparverträgen. Dieses Geld können sie für den Traum vom Eigenheim oder für Renovierungen an einer bestehenden Immobilie einsetzen. Mit Gebäudeund Hausratversicherungen sorgt die Sparkasse mit der Versicherungskammer Bayern dafür, dass Eigentümer und Mieter ruhig schlafen können. Denn sollte ein Schadensfall auftreten, kümmert sich der vertraute Ansprechpartner vor Ort um die Regulierung. Wenn es schnell gehen muss und alle Unterlagen vorliegen, können die Berater der Sparkasse innerhalb von einem Tag eine Finanzierungszusage geben. Das ist ein Vorteil vor Ort, denn gerade im Bereich Baugebiete gibt es oft bis zu zehn Bewerber um einen Bauplatz. Der direkte vertrauensvolle Draht zum Berater vor Ort kann hier ein großer Vorteil sein. Es gibt nicht viele Finanzthemen, die große Emotionen wecken. Immobilien Dr. Markus Witt, Mitglied des Vorstands der Sparkasse Regensburg 6

7 Immobilienkompetenz Baulanderschließung (BayernGrund) KfW-Kredit für die PV-Anlage auf dem Dach und deren Versicherung Kreditgeber der Gemeinde zur Erschließung des Baugebiets Bausparvertrag für zukünftige Reparaturen Bauträger- Privatkredit für die Erstausstattung des Nachwuchses Immobilienvermittlung Gebäude- und Hausratversicherung Finanzierung der Immobilie für den Käufer Hausbank und und die Handwerker 7

8 Rubtrik 8

9 Immobilienreport: Update 2016 Update: Der Immobilienmarkt in Stadt und Landkreis Regensburg 1. Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen in der Stadt Regensburg bayernweit mit am niedrigsten Erschwinglichkeit von Wohnraum Die Erschwinglichkeit von Wohnraum wird über das Verhältnis von lokalen Immobilienpreisen und verfügbaren Einkommen, den Erschwinglichkeitsindex, bestimmt. Je höher der Index, desto niedriger ist die Erschwinglichkeit. Der Erschwinglichkeitsindex besagt, wie viele durchschnittlich verfügbare Jahreseinkommen für den Erwerb einer standardisierten Wohnimmobilie aufgewendet werden müssen. Das Primäreinkommen der privaten Haushalte enthält die Einkommen aus Erwerbstätigkeit und Vermögen, die kommen gehören im Einzelnen die Selbstständigeneinkommen der Einzelunternehmen und Selbstständigen, die auch eine Vergütung für die mithelfenden Familienangehörigen enthalten, der Betriebsüberschuss aus der Produktion von Dienstleistungen aus eigengenutztem Wohneigentum sowie das Brutto-Arbeitnehmerentgelt und die netto empfangenen Vermögenseinkommen. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte (Ausgabenkonzept) ergibt sich dadurch, dass dem Primäreinkommen die monetären Sozialleistungen und sonstigen laufenden Transfers hinzugefügt werden, die die privaten Haushalte überwiegend vom Staat empfangen; abgezogen werden dagegen Einkommen- und Vermögensteuern, Sozialbeiträge und sonstige laufende Transfers, die von den privaten Haushalten zu leisten sind. Das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte entspricht damit den Netto-Einkommen, die den privaten Haushal- Sparzwecke verwenden können. Hierfür folgendes Beispiel zur Illustration: Das Jahreseinkommen einer Familie mit einem Kind beträgt Euro und setzt sich aus Arbeitsentgelten sowie Kinder- und Elterngeld zusammen: Die infrage kommende Dreizimmerwohnung hat einen Preis von Euro zuzüglich Erwerbsnebenkosten. Es müssen folglich 8,5 verfügbare Jahreseinkommen für den Erwerb aufgewendet werden. Erschwinglichkeit in Stadt und Landkreis Die Erschwinglichkeit von Immobilien ist in Stadt und Landkreis Regensburg wie auch in fast allen anderen Landkreisen und kreisfreien Städten Bayerns im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr abermals erschwert wor- für den Erwerb einer Wohnimmobilie, gemessen am Jahreseinkommen, erneut überdurchschnittlich stark gestiegen. So mussten in 2015 im Mittel 9,8 Jahreseinkommen für eine Immobilie aufgewendet werden (im Durchschnitt der 127 wichtigsten deutschen Immobilienmärkte beträgt diese Kennzahl 5,8). Das sind 0,7 Jahreseinkom- 9

10 Immobilienreport: Update 2016 men mehr als noch im Vorjahr. Damit behauptet die Stadt den zweiten Platz unter den bayerischen Städten hinter München mit einem Wert von 13,5. Im Landkreis ist der Wohnraum nach wie vor relativ erschwinglich, jedoch zeichnet sich auch ab, dass für den Mittel im Verhältnis zum verfügbaren Jahreseinkommen aufgewendet werden müssen. Gegenüber 2014 ist hier einkommen angestiegen. Im zeitlichen Verlauf bestätigt sich auch 2016 die seit 2012 beobachtete Entkopplung der Immobilienpreise in der Stadt Regensburg von der Einkommensentwicklung. Im Landkreis ist das Verhältnis über die Jahre relativ stabil, wobei auch hier eine zunehmende Dynamik der Preise für Wohnimmobilien registriert wird. Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum Vielfaches des Jahreseinkommens Stadt Regensburg Ø kreisfreie Städte Landkreis Regensburg Ø Landkreise (BY) Abbildung 1: Erschwinglichkeit von Wohnraum als Vielfaches des Jahreseinkommens im bayerischen Kontext. Quelle: bulwiengesa AG, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung disiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise dem Mikrostandort sind Nominal-Werte, das heißt ohne Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten und anderen Vergünstigungen. Wohnungspreise in Stadt und Landkreis Der Durchschnittskaufpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung hat in der Stadt Regensburg erstmalig die Marke von Euro/qm erreicht, was einem Anstieg um 5,3 % gegenüber 2014 entspricht. Preise bis etwa Euro/qm sind bei entsprechend herausragender Lage und Ausstattungsqualität keine Seltenheit mehr. merkmalen in Qualität, Lage und Infrastruktur hat sich gezeigt, dass eine extrem hohe Zahlungsbereitschaft von der Ausnahme zur Regel wurde. Mit +3,2 % sind die Kaufpreise im Bestand binnen Jahresfrist weniger stark gestiegen als die Neubaupreise. Sie belaufen sich nunmehr auf Euro/qm und betragen im Maximum Dass auch einige Gemeinden im Landkreis vom Nachfragedruck der Stadt Regensburg erfasst werden, zeigt sich in den deutlich gestiegenen durchschnittlichen Kaufpreisen im Neubau in Höhe von Euro/qm (+9,4 %). Im Bestand wurde die Schwelle von Euro/qm erreicht und damit 11,1 % mehr als noch Bis 2020 wird mit einem weiteren Preiswachstum um insgesamt 12 bis 13 % in Stadt und Landkreis Regensburg gerechnet, das sich gegen Ende des Prognosezeitraumes allerdings verlangsamen wird. Kaufpreise für Eigentumswohnungen 2. Preise von Eigentumswohnungen Kaufpreise im Bestand weniger stark gestiegen als Neubaupreise Wohnungspreise Wohnungspreise werden für Erstbezug (Neubau und Sa- gewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit dardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standar- Euro/qm Ø Neubau (Stadt) Ø Bestand (Stadt) Ø Neubau (Landkreis) Ø Bestand (Landkreis) Abbildung 2: Entwicklung und Prognose der Preise für Eigentumswohnungen. Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG) Die Karte, die das Preisniveau für Eigentumswohnungen im Bestand in den einzelnen Stadtbezirken Regensburgs zeigt, hat im Vergleich zum Vorjahr an vielen Stellen tiefere Rottöne angenommen. Sprich: Das Preisniveau 10

11 Immobilienreport: Update 2016 ist gestiegen und das nicht nur in den zentralen Lagen, sondern auch in den weiter außerhalb liegenden Stadtbezirken. Das preisliche Spitzensegment belegen die zentralen Bezirke Stadtamhof (circa Euro/qm) und Innenstadt (circa Euro/qm). Die niedrigsten Preise werden in Sallern-Gallingkofen mit circa Euro/qm aufgerufen. Bemerkenswert ist, dass die Zahl der inserierten Woh- (Zeitraum Januar 2014 bis März 2015) inserierten Wohnungen zum Kauf pro Monat halbierte sich etwa deren Zahl fast auf 62 im Zeitraum Januar 2015 bis Juni Als Begründung hierfür kann angenommen werden, dass Eigentümer, die überlegen, ihre Bestandswohnung zum Eigentumswohnungen (Bestand) in der Stadt Regensburg Angebotskaufpreise Preisspanne in Euro/qm 2015 Q2/ und mehr bis unter bis unter bis unter bis unter unter zu geringe Datenverfügbarkeit Oberwinzer- Niederwinzer-Kager Kasernenviertel Großprüfening- Dechbetten- Königswiesen Westenviertel Sallern-Gallingkofen Steinweg- Pfaffenstein Kumpfmühl- Ziegetsdorf- Neuprüll Stadtamhof Innenstadt Galgenberg Oberisling-Graß Konradsiedlung- Wutzlhofen Reinhausen Weichs Brandlberg- Keilberg Schwabelweis Ostenviertel Burgweinting-Harting Abbildung 3: Durchschnittliche Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand auf Stadtbezirksebene in der Stadt Regensburg Quelle: immobilienscout24.de: Inserierte Angebote im Zeitraum 2015 Q2/2016, (n = 1.107) Hinweis: Die Auswertungen basieren auf Ebene der Stadtbezirke auf unterschiedlich großen Fallzahlen und haben demzufol- ge nur eine eingeschränkte statistische Validität. bulwiengesa AG 2016 Kartengrundlage: NAVTEQ Datengrundlage: immobilienscout24.de Eigentumswohnungen (Bestand) im Landkreis Regensburg Angebotskaufpreise Preisspanne in Euro/qm 2015 Q2/2016 ab bis unter bis unter bis unter bis unter Nittendorf Regenstauf Zeitlarn Lappersdorf Pentling Regensburg Neutraubling Obertraubling Thalmassing Köfering Abbildung 4: Durchschnittliche Angebots- kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Landkreis Regensburg Quelle: immobilienscout24.de: Inserierte Angebote im Zeitraum 2015 Q2/2016, (n = 436) Hinweis: Die Auswertungen basie- ren auf Ebene der Landkreisgemeinden auf unterschiedlich großen Fallzahlen und haben demzufolge nur eine eingeschränkte statistische Validität. unter zu geringe Datenverfügbarkeit bulwiengesa AG 2016 Kartengrundlage: NAVTEQ Datengrundlage: immobilienscout24.de 11

12 Immobilienreport: Update 2016 Kauf anzubieten, diese zunächst zurückhalten einerseits in der Erwartung, in den kommenden Jahren noch höhere Preise erzielen zu können, andererseits aufgrund der Sorge, den erzielten Kaufpreis angesichts dauerhaft niedriger Zinsen und geringer Ertragsaussichten bei kapitalmarktorientierten Anlagemöglichkeiten nicht besser reinvestieren zu können. Auch verdeutlicht die Situation die allgemein in prosperierenden Märkten feststellbare Produktknappheit. Wohnungsangebote in größerer Zahl gibt es überwiegend in Gemeinden, die direkt an die Stadt Regensburg angrenzen. Lagebedingte Qualitätsunterschiede wirken sich auch auf die Angebotspreise von Eigentumswohnungen aus. Am teuersten waren im Zeitraum Januar 2015 bis März 2016 Wohnungsangebote in Thalmassing, Pentling und Lappersdorf. Die beiden Erstgenannten weisen einen Durchschnittspreis von über Euro/qm auf. Die Gemeinden, die auch im letzten Jahr eine ausreichende Datenbasis aufwiesen und seit der letzten Auswertung die stärksten Preisanstiege zu verzeichnen hatten, sind Regenstauf und Neutraubling (+24 %). Bezüglich der Differenzierung des Preisniveaus im Neubausegment muss darauf hingewiesen werden, dass das Angebot sehr begrenzt ist, aber natürlich generell oberhalb der Bestandspreise liegt. Die Zahl der inserierten Wohnungen im Landkreis Regensburg war, anders als in der Stadt Regensburg, dagegen weitgehend stabil, wenn auch auf deutlich niedrigerem Niveau. Dies bedeutet, dass im Zeitraum Januar 2015 bis Juni 2016 pro Monat etwa 29 Wohnungen im Landkreis zum Kauf angeboten wurden. 3. Mietpreise für Mietwohnungen Mieten im Vergleich zu Kaufpreisen mit deutlich moderaterem Anstieg Wohnungsmieten Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert sind, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise dem Mikro- nen Preise sind Nominal-Werte, das heißt ohne Berücksichtigung von Nebenkosten und anderen Vergünstigungen. Wohnungsmieten in Stadt und Landkreis Der stetige Anstieg der Mietpreise hat sich 2015 ebenfalls fortgesetzt. Abermals notierte die Dynamik der Mietmärkte jedoch unterhalb der relativen Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen. Neubaumieten sind im Landkreis mit +9,0 % stärker gestiegen als in der Stadt (+4,0 %), da das direkte Umland von Regensburg an Bedeutung als Mietstandort gewinnt. Außerdem sind die Mieten in der Stadt mit 13,00 Euro/qm bereits hoch, wohingegen im Landkreis der Anstieg von einem deutlich geringeren Niveau ausgeht. Mieten im Bestand beliefen sich 2015 auf durchschnittlich 10,70 in der Stadt beziehungsweise 6,70 Euro/qm im Landkreis Regensburg. Die Prognose der Mietpreise rechnet bis ins Jahr 2020 mit einer stärkeren Mietpreisentwicklung für Bestandswohnungen (+14 % in der Stadt und +11 % im Landkreis Regensburg) als für Neubauwohnungen (+9 % in Stadt und Landkreis Regensburg). Regulierungsbestrebungen wie beispielsweise Mietpreisbremsen können zu einer Mietpreise für Wohnungen Euro/qm Ø Neubau (Stadt) Ø Bestand (Stadt) Ø Neubau (Landkreis) Ø Bestand (Landkreis) Abbildung 5: Entwicklung und Prognose der Preise für Mietwohnungen Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG) Mietniveau ist in fast allen Teilräumen der Stadt gestiegen Die drei wesentlichen Preistrends, welche die Spreizung der Preise von Eigentumswohnungen innerhalb der Stadt Regensburg bedingen (Zentralität, Westen höher als Osten, nördlich Donau niedriger als südlich), gelten zwar auch für die Mietwohnungspreise, haben aber keine so ausdifferenzierende Wirkung wie im Bereich der Kaufpreise von Eigentumswohnungen. Am teuersten sind die Stadtbezirke Innenstadt und Stadtamhof, am günstigs- 12

13 Immobilienreport: Update 2016 ten kann man in Winzer-Kager und Schwabelweis mieten. Generell kann festgestellt werden, dass das Angebotsmietniveau in fast allen Stadtbezirken der Stadt Regensburg angestiegen ist. Anders als bei den Eigentumswohnungen war in der Stadt Regensburg die Zahl der pro Monat (im Zeitraum Januar 2015 bis Juni 2016) inserierten Mietwohnungsangebote gegenüber der letztjährigen Auswertung mit 287 nur geringfügig niedriger als im Zeitraum Januar 2014 bis März 2015 mit 306. Dies zeigt, dass der städtische Mietwohnungsmarkt eine kontinuierlichere Dy- Kapitalmarkt) weniger stark unterliegt. Mietwohnungen (Bestand) in der Stadt Regensburg Angebotsmieten Preisspanne in Euro/qm 2015 Q2/ ,00 und mehr 9,50 bis unter 10,00 9,00 bis unter 9,50 8,50 bis unter 9,00 8,00 bis unter 8,50 unter 8,00 Oberwinzer- Niederwinzer-Kager Kasernenviertel Großprüfening- Dechbetten- Königswiesen Westenviertel Sallern-Gallingkofen Steinweg- Pfaffenstein Kumpfmühl- Ziegetsdorf- Neuprüll Stadtamhof Innenstadt Galgenberg Konradsiedlung- Wutzlhofen Reinhausen Weichs Brandlberg- Keilberg Schwabelweis Ostenviertel Abbildung 6: Durchschnittliche Angebotspreise für Mietwohnungen im Bestand auf Stadtbezirksebene in der Stadt Regens- burg Quelle: immobilienscout24.de: Inserierte Angebote im Zeitraum 2015 Q2/2016, (n = 4.300) Hinweis: Die Auswertungen basieren auf Ebene der Stadtbezirke auf unterschiedlich großen Fallzahlen und haben demzufol- ge nur eine eingeschränkte statistische Validität. Oberisling-Graß Burgweinting-Harting bulwiengesa AG 2016 Kartengrundlage: NAVTEQ Datengrundlage: immobilienscout24.de Mietwohnungen (Bestand) im Landkreis Regensburg Angebotsmieten Preisspanne in Euro/qm 2015 Q2/2016 ab 8,00 7,50 bis unter 8,000 7,00 bis unter 7,50 6,50 bis unter 7,000 6,00 bis unter 6,50 Beratzhausen Hemau Regenstauf Bernhardswald Zeitlarn Lappersdorf Wenzenbach Pielenhofen Nittendorf Pettendorf Sinzing Tegernheim Donaustauf Regensburg Barbing Neutraubling Pentling Obertraubling Mintraching Köfering Alteglofsheim Thalmassing Abbildung 7: Durchschnittliche Angebots- mieten für Mietwohnungen im Bestand im Landkreis Regensburg Quelle: immobilienscout24.de: Inserierte An- gebote im Zeitraum 2015 Q2/2016, (n = 1.021) Hinweis: Die Auswertungen basieren auf Ebene der Landkreisgemeinden auf unterschiedlich großen Fallzahlen und haben demzufolge nur eine eingeschränkte statistische Validität. unter 6,00 zu geringe Datenbasis Schierling bulwiengesa AG 2016 Kartengrundlage: NAVTEQ Datengrundlage: immobilienscout24.de 13

14 Immobilienreport: Update 2016 Mietniveau ist in einigen Gemeinden des Landkreises gestiegen Mietwohnungsangebote im Landkreis Regensburg in größerer Zahl gibt es überwiegend in solchen Gemeinden, die direkt an die Stadt Regensburg angrenzen. Lagebedingte Qualitätsunterschiede wirken sich auch auf die Angebotspreise von Mietwohnungen aus. Am höchsten sind die durchschnittlichen Mieten in Pentling (9,50 Euro/qm), wohingegen etwa in Pielenhofen (5,70 Euro/qm) und Bernhardswald (5,70 Euro/qm) die Mieten deutlich niedriger sind. Trotz des bereits verhältnismäßig hohen Mietniveaus in Pentling fällt auch das Wachstum im Vergleich zur Vorjahreserhebung am höchsten aus (+17 %). Doch auch Schierling und Regenstauf weisen Wachstumsraten von mehr als 10 % auf. 4. Preise von Häusern Merkliche Preisunterschiede zwischen Neubau und Bestand Preissteigerungen im Landkreis wesentlich entspannter Preise für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Grundstücke Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit und Standardgrundstücksgröße (in der Regel 600 bis 800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Rei- dardausstattung und Standardgrundstücksgröße; der Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage riationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Der Grundstückspreis für Einfamilienhäuser wird in 800 qm Grund, erschlossen, bebaubar mit einem Ein- bis Zweifamilienhaus, ausgewiesen. Da Größe und Erschließung standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage beziehungsweise dem werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Preise für Häuser in Stadt und Landkreis Steigende Baukosten, niedrige Hypothekenzinsen und eine hohe Nachfrage erfassen auch das Eigenheimsegment. Erneut sind die Preise sowohl in der Stadt Regensburg als auch im Landkreis gestiegen. Für ein Neubau-Reihenhaus beläuft sich der Durchschnittspreis in der Stadt auf nunmehr Euro (+7,2 % gegenüber 2014), ein Einfamilienhaus kostet im Mittel Euro (+16 %). Euro Kaufpreise für Reihenhäuser Ø Neubau (Stadt) Ø Bestand (Stadt) Ø Neubau (Landkreis) Ø Bestand (Landkreis) Abbildung 8: Entwicklung und Prognose der Preise für Reihenhäuser Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG) Für Bestandsimmobilien fallen die Wachstumsraten geringer aus. Im Landkreis sind die Eigenheime erheblich günstiger, wobei zwischen den Gemeinden deutliche Unterschiede bestehen. Im Mittel beträgt der Preis für Kaufpreise für Einfamilienhäuser Euro Ø Stadt Ø Landkreis Abbildung 9: Entwicklung und Prognose der Preise für Einfamilienhäuser Quelle: RIWIS (bulwiengesa AG) 14

15 Immobilienreport: Update 2016 ein neu gebautes Reihenhaus Euro (+15 %) und für ein Einfamilienhaus Euro (+8,3 %). Für Eigenheime (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser) im Bestand muss im Landkreis Regensburg umso mehr investiert werden, je näher die Gemeinde an der Stadt Regensburg liegt. Aber auch weiter entfernte Gemeinden mit einer guten Verkehrsanbindung weisen überdurchschnittliche Kaufpreise auf. Am teuersten sind Eigenheime in Zeitlarn ( Euro), Wörth an der Donau ( Euro) und Donaustauf ( Euro), wo im Betrachtungszeitraum mittlere Kaufpreise von mehr als einer halben Million aufgerufen wurden. Doch nicht nur die Höhe der Kaufpreise hängt von der Nähe zur Stadt Regensburg ab, sondern auch deren relatives Wachstum. Im Vergleich zum letzten Jahr haben die Preise in den Gemeinden mit ausreichender Datenbasis um bis zu circa 30 % angezogen. Am stärksten war der Zuwachs so in Sinzig (+32 %), Zeitlarn (+22 %) und Hemau (+27 %). In Gemeinden wie Pettendorf ( 3 %), Tegernheim und Obertraubling (je 1 %) In den meisten Gemeinden mit ausreichender Datenbasis im vergangenen und in diesem Jahr ist die Anzahl der angebotenen Häuser gestiegen. In Wörth an der Donau, Donaustauf und Mintraching hat sich die Angebotszahl zwar mehr als verdoppelt, allerdings von einem niedrigen Niveau von weniger als 20 Angeboten ausgehend. Am stärksten gesunken ist die Angebotszahl in Neutraubling ( 40 %) und Nittendorf ( 34 %). Die meisten Angebote wurden im Zeitraum Januar 2015 bis Juni 2016 in Wenzenbach (80 Einheiten) und Regenstauf (76 Einheiten) gezählt. Eigenheime (Bestand) im Landkreis Regensburg Angebotskaufpreise Preisspanne in Euro 2015 Q2/ und mehr bis unter bis unter Abbildung 10: Durchschnittliche Angebots- kaufpreise für Eigenheime im Bestand im Landkreis Regensburg Quelle: immobilienscout24.de: Inserierte Angebote im Zeitraum 2015 Q2/2016, Kallmünz (n = 1.036) Regenstauf Bernhardswald Hinweis: Die Auswertungen basieren auf Ebene der Landkreisgemeinden auf Beratzhausen unterschiedlich großen Fallzahlen Altenthann Zeitlarn und haben demzufolge nur Lappersdorf Wenzenbach eine eingeschränkte statistische Laaber Validität. Hemau Pettendorf Tegernheim Deuerling Donaustauf Nittendorf Regensburg Barbing Wörth a. d. Donau Sinzing Neutraubling Pentling Obertraubling Mintraching Pfatter bis unter bis unter unter zu geringe Datenbasis Alteglofsheim Thalmassing Schierling Mötzing Sünching bulwiengesa AG 2016 Kartengrundlage: NAVTEQ Datengrundlage: immobilienscout24.de 15

16 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe 16

17 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe Der Preis der Schönheit Effekte des Weltkulturerbestatus auf den Immobilienmarkt in Regensburg 17

18 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe Der Immobilienmarkt in Regensburg zwischen Altbau, Hochwasser und Weltkulturerbe Gastbeitrag von Prof. Dr. Sven Bienert, Jonas Hahn und Jens Hirsch vom IRE BS Institut der Universität Regensburg Woran denken Sie, wenn Sie Regensburg hören? Denken Sie vielleicht an den Dom im Herzen der Altstadt, um den sich zahlreiche kleinere und größere Läden, Cafés und die vielen italienisch anmutenden Gässchen säumen? Denken Sie vielleicht an die Donau und ihre gewaltige Anziehungskraft im Sommer, wenn Jung und Alt ihre Freizeit dort an den Ufern verbringen? Oder denken Sie vielleicht an das Schloss Thurn und Taxis, die vielen Biergärten und die zahllosen touristischen Attraktionen, die Gäste von nah und fern in Scharen anlocken? Regensburg hat sehr viele Facetten und in manchen Gebieten, gerade rund um die Innenstadt, eine fast schon romantische Ausstrahlung. Die Einwohner schätzen die Lebensqualität, die eben nur eine historisch gewachsene Altstadt mit ihren antiken und mittelalterlichen Strukturen bieten kann. Und auch die vielen Gäste von auswärts bescheinigen der Stadt immer wieder, eine der schönsten Deutschlands zu sein. Doch eine solche Anziehungskraft hat auch ihren Preis. Die Innenstadt gehört mit Stadtamhof zu den teuersten Wohnlagen in ganz Bayern. Die Lebenshaltungskosten liegen hier deutlich höher als beispielsweise in den ländlicheren Stadtteilen. Und nicht zuletzt auch die Regensburger Wohnlagenkarten, die wir im Immobilienreport Regensburg veröffentlicht haben, belegen klar: Wer auf eine hohe Qualität seiner Wohnlage wert legt, ist in der Innenstadt, im Westenviertel sowie in Stadtamhof zu Hause. Die Nachfrage ist demnach riesig und trifft auf ein begrenztes Angebot. Nachvollziehbar also, dass die Immobilienpreise in der Innenstadt die der äußeren Bezirke bei Weitem übertreffen. Doch ist wirklich alles Lage, Lage, Lage? Für das IRE BS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg beobachten wir verschiedenste Immobilienmärkte regelmäßig und sehr intensiv. Dabei zeigen Marktberichte und Studien immer wieder: Immo- 18

19 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe bilienpreise werden von sehr vielen Faktoren bestimmt und es ist weit mehr als nur die Lage, was am Ende den Marktpreis einer Immobilie ausmacht. So gibt es auch in der Regensburger Altstadt Objekte mit geringen Quadratmetermieten und im ländlichen Raum Immobilien mit hohen Miet- oder Einstandspreisen. Üblicherweise enthalten Marktanalysen in diesem Bereich neben einer Aussage zur Lage oder Lagequalität auch Informationen über die Gebäudeausstattung, das Baualter, die generelle Größe des Objekts, die Etagenanzahl und das Geschoss der Wohneinheit im Gebäude, das Heizsystem, den Energieverbrauch oder die damit verbundenen Betriebs- und Nebenkosten. Diese Faktoren sind es, die einerseits die Zahlungsbe- auch Verkäufer oder Vermieter bei der Einschätzung ihrer eigenen Preisvorstellungen unterstützen. Die folgende Tabelle fasst zusammen, welche Faktoren typischerweise die durchschnittlichen Immobilienpreise in Preisbildender Erwartete Wirkrichtung Erwartete Intensität Faktor Gebäudezustand oder Je besser die Ausstattung oder der Zustand des Gebäudes, stark Gebäudeausstattung desto höher die Miete oder der Kaufpreis im Durchschnitt. Baualter Je älter das Gebäude, desto niedriger die durchschnittli- moderat chen Miet- und Kaufpreise. Eine Ausnahme bilden sehr alte Gebäude, die als historisch gelten. lien lässt sich dies nicht eindeutig bestätigen (Stichwort: Luxusimmobilien). Etagenanzahl In mehrgeschossigen Immobilien sind Mieten und Kauf- moderat preis üblicherweise etwas höher als beispielsweise bei Einfamilienhäusern oder Bungalows mit nur einer Etage. Geschoss im Gebäude Wohnraum im Erdgeschoss oder ersten Obergeschoss moderat sowie Penthouse-Dachwohnungen werden typischerweise teurer vermietet oder verkauft als Wohnraum im Mittelgeschoss oder Souterrain. Energieverbrauch/ Immobilien mit höheren Energieverbräuchen erzielen mittel Betriebs- und durchschnittlich geringere Kaltmieten oder Kaufpreise Nebenkosten (die Fachwelt spricht von einem brown discount ). Mikrolage (Stadtteil Für gut angebundene Immobilien mit passender Nahver- stark oder Straßenzug) sorgung werden zumeist höhere Mieten und Kaufpreise verlangt als für Immobilien in der Peripherie. 19

20 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe Gibt es auch Faktoren, die speziell für Regensburg von Bedeutung sind? Im Rahmen verschiedener Untersuchungen haben wir die üblichen Modelle um drei zusätzliche Überlegungen erweitert: Erstens ist Regensburg durch die direkte Lage an der Donau nicht nur mit einem besonders wertvollen Naherholungsgebiet gesegnet, sondern erfahrungsgemäß auch einem gewissen Hochwasserrisiko ausgesetzt. Fast Menschen leben in Regensburg in Gebieten, die Es könnte sein, dass die Grundstückspreise in hochwassergefährdeten Gebieten rund um Naab und Donau systematisch niedriger notieren als in den höheren Lagen. Auch könnten die Preise nach Schadensereignissen starken Schocks ausgesetzt sein. Die folgende Karte zeigt für Regensburg die gefährdeten Wohnlagen im Rahmen eines hundertjährigen Hochwassers sowie eines besonders extremen Hochwassers (das eine noch geringere Eintrittswahrscheinlichkeit hat). einer Wertsteigerung für wohnwirtschaftlich nutzba- sich dieser Effekt nicht bestätigen. Die Donau spielt in Regensburg keine so große direkte wirtschaftliche Rolle wie beispielsweise in Hamburg die Elbe. b) Der aus der entsprechenden Fachliteratur bekannte Bounce Back -Effekt konnte auch für Regensburg bestätigt werden. Durch die Untersuchung eines längeren Zeitraums, in den auch das Hochwasserereignis von - zunächst direkt nach dem Ereignis sinken. Innerhalb weniger Jahre erholen sich die Preise jedoch wieder ( Vergessenseffekt ) und erreichen teilweise sogar ein Niveau oberhalb des Ausgangswertes. Letzteres kann damit erklärt werden, dass einerseits Reparaturen erfolgen, die ohnehin angestanden hätten, und andererseits dabei auch gleich Modernisierungsmaßnahmen, zum Beispiel im energetischen Bereich, durchgeführt werden. Schlussfolgerung: Das mit der Nähe zum Fluss einhergehende Risiko scheint aufgrund der höheren Lebensqualität gerne in Kauf genommen zu werden und im Hochwasserfall werden nicht nur Schäden behoben, sondern die Eigentümer verfügen anscheinend auch über die Mittel, dies mit zumindest geringfügig wertsteigernden Maßnahmen (zum Beispiel Einbau neuer, gedämmter Fenster) zu kombinieren. Die Ergebnisse der vorgenannten Arbeit 1 wurden mit dem Universitätspreis 2015 des Regensburger Stadtrates ausgezeichnet. im Fall eines hundertjährigen Hochwassers, Rot zeigt die Fläche, die bei einem extremsten Hochwasser betroffen sein dürfte. Quelle: eigene Darstellung; Hochwasserdaten: Bayerisches Landesamt für Umwelt, 2015; Karte: OpenStreetMap, Eine am Regensburger Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft durchgeführte Studie konnte für das Stadtgebiet Regensburg folgende Erkenntnisse zum Thema Hochwasser und Immobilien belegen: a) Die Nähe zur Donau wirkt sich positiv auf die Bodenwerte aus. Jeder Meter näher zur Donau ist somit mit Zweitens ist der energetische Zustand der Wohngebäude in der Regensburger Innenstadt aufgrund der zahlreichen historischen Altbauten wohl schlechter als in modernen Lagen. Möglicherweise sind besonders heit daher überproportional attraktiv und damit auch deutlich teurer als Gebäude mit durchschnittlichen oder schlechten Energieverbrauchswerten. Eine weitere Studie am Kompetenzzentrum für Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft hat ergeben, dass enzklasse A im Durchschnitt zu rund 9,8 % höheren Nettokaltmieten und rund 22 % höheren Kaufpreisen angeboten wurden als vergleichbare Objekte der Ener- Mieter (über geringere Betriebskosten) und Vermieter respektive Eigentümer aus. Die folgende Tabelle zeigt einen Überblick über die biet Regensburg: 1 Daniel Schill, M. Sc. Real Estate 20

21 zienzklasse Quadratmeter Quadratmeter A+ +12 % +8 % A +10 % +23 % B +9 % +11 % C Basiswert (Vergleichswert) D 4 % 11 % E 4 % 13 % F 6 % 13 % G 6 % 9 % H 9 % 19 % Untersucht wurden Miet- und Kaufangebote aus dem Jahr Die Effekte zahlreicher weiterer Charakteristika der untersuchten Objekte wurden dabei statistisch kontrolliert. Natürlich handelt es sich beispiels- auch um tendenziell relativ neue und damit begehrte Objekte. Das heißt, diese Effekte wurden isoliert betrachtet. Die oben angegebenen Wertsteigerungen durch ge Gebäude und bilden bereits das bereinigte Ergebnis des Effekts ab. Drittens besitzt die Stadt Regensburg wie kaum eine zweite Stadt in Bayern eine kulturelle Qualität. Über Baudenkmäler sind hier verzeichnet. Damit geht insbesondere im Weltkulturerbegebiet eine stark erhöhte touristische Attraktivität beziehungsweise Aufwertung der allgemeinen Lebensqualität der Bewohner einher. Es ist zu erwarten, dass Wohnlagen, die touristisch beson- 21

22 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe ders attraktive Straßenzüge mit vielen Altbauimmobilien umfassen, ein systematisch höheres Preisgefüge zeigen als touristisch weniger attraktive Lagen. Dies möchten wir im Folgenden näher untersuchen. Aufbau und Ergebnisse der Marktstudie Wir messen wieder mit einer sogenannten Regressionsanalyse (in Fachkreisen auch als hedonisches Preis- der preisbildenden Faktoren auf Immobilienpreise im Stadtgebiet Regensburg. Für dieses liegen uns rund Preisbeobachtungen aus Angeboten von Immobilienscout24 vor. In unserer Untersuchung unterscheiden wir zudem zwi- den, ob der Mietmarkt durch andere Faktoren bestimmt wird als der Immobilienkauf und ob sich die touristische Attraktivität bei Mietverträgen eher niederschlägt als bei Käufen. Zudem berücksichtigen wir abermals diverse sogenannte Kontrollvariablen wie beispielsweise das Baujahr sowie die Hochwassergefährdung, um die Aussagekraft der Untersuchung zu erhöhen und die jeweilige Auswirkung der einzelnen Teilbereiche zu isolieren. Die Untersuchung liefert folgende Ergebnisse: 1. Alt ist nicht immer schlecht das Baualter Die Daten belegen, dass der Mietpreisunterschied, der sich aus dem Baualter ergibt, in relativ kleiner Skala schwankt, was bedeutet: Das Baualter spielt bei der ders hohes Preisgefüge kann für sehr neue Gebäude (Neubauten) sowie auch für besonders alte Immobilien aus der Epoche zwischen 1870 und 1920 beobachtet mobilien, für die besonders hohe Preise erzielt werden. Es zeigt sich für Regensburg zudem eine charakteristische Nachkriegsdelle für Immobilien, die zwischen den 1950er- und 1970er-Jahren errichtet wurden. In diesem Segment gibt es in vielen Städten ein Überangebot bei verhältnismäßig schlechter Qualität, was die Preise etwas drückt. Insgesamt bestätigt der in der folgenden Abbildung gezeigte Verlauf der Preise über die Baualter hinweg die Stimmigkeit des Modells und die Plausibilität der Ergebnisse für Regensburg. Als wesentlicher Unterschied zwischen Kauf- und Mietmärkten erweist sich, dass für Immobilien bis 1850 eine sinkende Kaufpreistendenz ermittelt wurde, während die Mieten ab dem Basisjahr 1800 bis 1900 steigen. 2. Käufer sind vorsichtiger als Mieter die Hochwassergefahr von Hochwassergefahren förderte Interessantes und Erstaunliches zutage: Es zeigt sich, dass Immobilien bei höhere Mieten erzielen, obwohl auch das Hochwasserrisiko höher ist. Es scheint so zu sein, dass gerade für Mieter die Lage am Wasser oder in Wassernähe so viel Lebensqualität bedeutet, dass sie das Hochwasserrisiko in Kauf nehmen können. Durchschnittlich werden Immobilien trotz der Lage im Risikogebiet eines hundertjährigen Hochwassers zu 6 8 % höheren Mieten angeboten als solche, die außerhalb des Risikogebiets liegen. Selbst Effekt des Baujahres auf Mieten in Prozent Miete Baujahr Effekt des Baujahres auf Kaufpreise in Euro/qm Kaufpreis Baujahr

23 im Gefährdungsgebiet eines Extremhochwassers wird ein positiver Effekt gemessen, dieser ist jedoch sta- belegen. Anders verhält es sich bei den beobachteten Kaufpreisen. Hier machen sich die erwarteten Schäden für den potenziellen Eigentümer durch einen Preisabschlag von etwa 230 Euro/qm im Gebiet des hundertjährigen Hochwassers negativ bemerkbar. bar die gefundenen Zusammenhänge sind. Bei statis- ausgegangen werden, dass sie nur mit einer hohen Irrtumswahrscheinlichkeit (von über 10 %) gemessen werden konnten. Das Modell zeigt jedoch einen relativ hohen Erklärungsgehalt von > 40 % bei Mieten und > 60 % bei Kaufpreisen und somit eine sehr gute Aussagekraft. (Bestimmtheit) der Aussage Immobilie im Risikogebiet des +6 8 % gegenüber Immobilien sehr hoch (Irrtum < 1 %) hundertjährigen Hochwassers außerhalb des Risikogebiets (HQ100) Immobilie im Risikogebiet eines +1 2 % gegenüber Immobilien sehr gering extremen Hochwassers (HQextrem) außerhalb des Risikogebiets (Bestimmtheit) der Aussage Immobilie im Risikogebiet des 230 Euro/qm gegenüber hoch (Irrtum < 5 %) hundertjährigen Hochwassers Immobilien außerhalb (HQ100) des Risikogebiets extremen Hochwassers (HQextrem) 23

24 Der Wert der kulturellen Qualität in Regensburg Was ist nun also der monetäre Wert der kulturellen Qualität des Weltkulturerbes Regensburg? Auch so lassen sich doch die folgenden Beobachtungen für Regensburg als Ganzes bestätigen: Eine Wohnimmobilie innerhalb des Weltkulturerbegebiets geht darüber hinaus auch in Lagen ohne touristische Attraktivität mit höheren Mieten und Kaufpreisen einher. Wir haben die Lage separat kontrolliert und konnten feststellen, dass der Weltkulturerbefaktor mit folgenden Preissteigerungen korreliert: (Bestimmtheit) der Aussage Weltkulturerbefaktor +6 9 % gegenüber Immobilien sehr hoch (Irrtum < 1 %) ohne Weltkulturerbefaktor (Bestimmtheit) der Aussage 24

25 Immobilienmarkt im Weltkulturerbe Bei den Mietpreisen lässt sich ein deutlich steigender Zusammenhang zwischen der touristischen Attraktivität und den Mietpreisen beobachten. Je touristisch und kulturell attraktiver also die Gegend rund um die Immobilie, desto höher die damit zusammenhängenden Mietpreise. Dieser Zusammenhang ist sehr geradlinig, nur die Schwankung nimmt auch mit der touristischen Attrakti- in der Nähe von Attraktionen durchaus unterschiedliche Mietpreisniveaus. Ein gänzlich anderes Bild ergibt sich bei den untersuchten Kaufpreisen. Hier zeigt sich, dass im touristisch attraktiven Mittelfeld nur ein sehr geringer traktion messbar ist, dieser darüber hinaus aber rapide ansteigt und rund um den Dom am höchsten ist. Der - trotz touristisch sehr hoher Attraktivität noch moderate Mieten erzielt werden. Fazit Die vorliegende Untersuchung hat zunächst gezeigt, dass die Hochwassergefahr in Regensburg trotz aller Aktualität primär für die Käufergruppen ein relevantes Thema darstellt, weniger jedoch für die Mieter. Einerseits zeigt sich auf dem Transaktionsmarkt, dass Verkäufer im Risikogebiet eines hundertjährigen Hochwassers einen Preisabschlag in Kauf nehmen, der jedoch insgesamt im Verhältnis zum gesamten Preisgefüge Regensburgs eher moderat ausfällt. Ebenso scheint dieses Risiko auch in die verlangten Mieten mit eingepreist zu sein, da sich diese relativ stabil erweisen und sogar ein Preisaufschlag im Risikogebiet beobachtet werden kann. Scheinbar kalkulieren Vermieter das zu erwartende Risiko in den Mietpreis mit ein. Erwartungsgemäß konnte die vorliegende Studie ebenfalls nachweisen, dass das Welterbegebiet im Vergleich zum restlichen Stadtgebiet einen Preisaufschlag bei Mieten zeigt, der über die reine Innenstadtlage hinaus dem Weltkulturerbefaktor zuzurechnen ist. Interessanterweise lässt sich dieser Aufschlag für Kaufpreise nicht bestätigen. Innerhalb des Weltkulturerbegebiets konnte darüber hinaus festgestellt werden, dass ein sehr geradliniger Zusammenhang zwischen der touristischen Attraktivität der Mikrolage und dem Mietpreisgefüge existiert. Bei den Kaufpreisen hingegen muss zwischen dem touristischen Mittelfeld sowie der Spitzengruppe rund um den Regensburger Dom unterschieden werden, wo dementsprechende Spitzenpreise erzielt werden. Mit über sieben Prozent Wertzuwachs pro Jahr lagen Eigentumswohnungen in Regensburg in den letzten zehn Jahren nur knapp hinter München. Und tatsächlich sind auch einige der Probleme des Münchner Immobilienmarktes schon in Regensburg angekommen. Eine wesentliche Gemeinsamkeit der beiden Städte sind die immer knapper werdenden Grundstücke im städtischen Gebiet. Hier kann mit Fug und Recht von Münchner Verhältnissen gesprochen werden. Welche Optionen bestehen also, wenn nur mehr wenige Grundstücke für neue Projektentwicklungen zur Verfügung stehen? Es ist ein allgemein erklärtes politisches Ziel, dass Bestandsimmobilien mehr und besser im Sinne einer Wiederverwertung genutzt werden sollen, um die Herausforderungen urbaner Immobilienmärkte zu meistern. Rot/Blau: Gebiet mit hohen/geringen durchschnittlichen Nettokaltmieten Quelle: eigene Darstellung; Daten: Immobilienscout24, 2014; Karte: OpenStreetMap, 2016; Dies führt zu der guten Ausgangssituation, dass auch die öffentliche Hand konkrete Instrumente und Geld zur Verfügung stellt, um alte Immobilien energetisch zu sanieren und damit die künftige Marktgängigkeit zu fördern. Nicht zuletzt hat unsere Studie auch gezeigt, Preise erzielen und dass Mieter und Käufer aufgrund der hohen Nachfrage in Regensburg hierfür auch eine entsprechende Zahlungsbereitschaft mitbringen dürften. Wo dies nicht der Fall ist, hilft in Deutschland übrigens der Gesetzgeber gleich zweifach mit: 559 BGB erlaubt Eigentümern klar geregelte und durchaus attraktive Mieterhöhungen nach erfolgter energetischer Sanierung. Ein Glücksfall, denn einen solchen Paragrafen gibt es in den meisten europäischen Ländern nicht. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet außerdem staatlich geförderte Finanzierungslösungen für Modernisierungsmaßnahmen an. Durch diese Unterstützungen und die im Markt vorhandene Nachfrage wird die energetische Sanierung in Regensburg zu einem interessanten Geschäftsmodell. 25

26 Interview 26

27 Interview Von der großen Kleinstadt zur kleinen Großstadt Interview mit Christine Schimpfermann, Planungs- und Baureferentin der Stadt Regensburg Frau Schimpfermann, wie schafft die Stadt Regensburg neuen Wohnraum? Christine Schimpfermann: Die Schaffung neuen Wohnraums fußt im Wesentlichen auf drei Säulen. Erstens machen wir so viele Bebauungspläne und schaffen so viel Baurecht wie noch nie in den vergangenen 25 Jahren. Dadurch versuchen wir, dämpfend auf den Markt einzuwirken und eine Balance zwischen Angebot und Nachfrage herzustellen. Der zweite Punkt ist der geförderte Wohnungsbau. Geförderter Wohnraum für Bevölkerungsgruppen mit niedrigerem Einkommen soll 20 Prozent der Flächen bei allen Neubauquartieren ausmachen. Hier sind auch Einfamilienhausgebiete inbegriffen, nicht nur der Geschosswohnungsbau in innenstadtnahen Quartieren. Das erste Viertel, das betroffen war, ist Candis 1, allerdings noch mit 15 Prozent gefördertem Wohnungsbau. Ebenso 15 Prozent gelten noch für das Dörnberg-Viertel. Und drittens versuchen wir so viel in Eigenentwicklung umzusetzen wie möglich. Das ist in Regensburg außer im Gebiet Burgweinting bisher relativ selten passiert. Wo entwickelt die Stadt aktuell selbst? Wir haben die Möglichkeit genutzt, die Nibelungenkaserne vom Bund zu erwerben und haben Flächen erst mit der Entwicklung an Bauträger veräußert. Wir haben den Bebauungsplan erarbeitet und dann eine Konzeptausschreibung durchgeführt. Bauträger konnten sich bewerben und ein von der Stadt fertig entwickeltes Quartier mit entsprechenden Vorgaben erwerben. Zusätzlich gab es auch hier für einen Großteil der Flächen die Vorgabe, im sozialen Wohnungsbau zu entwickeln. Und darüber hinaus steht in der Konzeptausschreibung auch die Forderung, dass Mietwohnungen gebaut werden. Die gebauten Wohnungen müssen zum Teil im Bestand der Investoren gehalten werden und sind mit einer Deckelung des Mietpreises versehen, der sich am Mietspiegel orientiert. Dadurch kann die Miete für die nächsten zehn Jahre nicht frei am Markt vereinbart werden. Wie wird der geförderte Wohnungsbau umgesetzt? Es gibt zwei Festsetzungen. Einmal die öffentlichrechtliche. Hier werden im Bebauungsplan Bereiche gekennzeichnet, in denen der geförderte Wohnungsbau realisiert werden muss. Diese Bereiche können vom Projektentwickler zwar etwas verschoben werden, sind aber lagemäßig grundsätzlich festgelegt. Zum zweiten sind es die städtebaulichen Verträge, in denen wir die entsprechenden Vorgaben im Vertrag mit dem Projekt- auf eventuelle Rechtsnachfolger über. Oft sind die Unternehmen, die mit uns ein Gebiet entwickeln, nicht die, die es dann auch bebauen. Machen es die Vorgaben zum sozialen Wohnungsbau Jetzt nicht mehr, vor drei Jahren hätte ich Ihnen uneingeschränkt mit Ja geantwortet. Warum? Was hat sich verändert? Der Freistaat Bayern hat vor einigen Jahren die Förderrichtlinien grundsätzlich geändert. Inzwischen sind Flächen im sozialen Wohnungsbau für Investoren wieder attraktiv. Auch für Investoren, die am freien Markt agieren. Es wurden erstens die Zuschüsse, die der Freistaat zum geförderten Wohnungsbau macht, erhöht. Zweitens wurden die Darlehenskonditionen entsprechend angepasst. Das war auch dringend nötig, weil das Thema sozialer Wohnungsbau am Markt sonst nicht mehr darstellbar gewesen wäre. Das ist nicht nur aus Regensburger Perspektive so, sondern auch aus Sicht von vielen anderen Städten wie etwa München, in denen das Thema wegen der ungünstigen Förderbedingungen nur schleppend vorangetrieben werden konnte. Zudem kommt uns derzeit natürlich auch die Niedrigzinsphase entgegen. Sie haben auch den Mietwohnungsbau angesprochen. Warum fordert die Stadt von den Entwicklern in der Ausschreibung auch den Bau von Mietwohnungen? Um den Mietwohnungsmarkt wieder in Schwung zu bringen und auch dadurch die Schaffung von ausreichend Wohnraum zu unterstützen. Denn wir hatten in Regensburg einen Wohnungsmarkt, der hauptsächlich von Eigentumswohnungen geprägt ist. Diese Wohnungen werden natürlich zum Teil auch weitervermietet, aber 27

28 Interview das sind Einzelkonzepte. Der klassische Mietwohnungsmarkt, wo ein Investor oder Bauherr ein Objekt dauerhaft im Eigentum behält und vermietet, ist relativ klein. Wir versuchen, diesen Markt wieder anzukurbeln, was lange Zeit nicht möglich war, da es die konjunkturelle Situation nicht hergegeben hat. Erst seit die Kapitalzinsen in anderen Bereichen so niedrig sind, wird das Modell wieder interessanter. Im Baugebiet Candis I im Regensburger Osten geförderter Wohnraum erstellt. Wohnraumförderung Die Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus erfolgt in Bayern im Rahmen der sogenannten Einkommensorientierten Förderung. Mit verbilligten Darlehen und Zuschüssen wird für private Investoren und kommunale Wohnungsunternehmen ein Anreiz geschaffen, Wohnungen für Haushalte zu bauen, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. Die Inves- von 25 Jahren an zugewiesene Mieter zu vergeben. Der Mietpreis richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichs- verlangt werden könnte. Die Mieter erhalten einen monatlichen Zuschuss, der nach dem jeweils aktuellen Einkommen bemessen wird. Damit ist die Miete für Haushalte mit geringem Einkommen bezahlbar. In neuen größeren Wohngebieten im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung erstellt. Neben Mietwohnungen wird auch der Bau oder Kauf von Wohneigentum zur Selbstnutzung gefördert. Hier gibt es zinsverbilligte Darlehen vom Freistaat Bayern und Zuschüsse für Familien mit Kindern von der Stadt Regensburg. Auch hier gelten bestimmte Einkommensgrenzen, die von der Haushaltsgröße abhängig sind. Wie schafft eine so dynamisch wachsende Stadt wie Regensburg den Spagat zwischen der immer stärkeren Urbanisierung und dem Erhalt des einzigartigen Flairs der Welterbe-Stadt? Wachstums- und Siedlungsdruck treffen weniger das historische Welterbe, sondern eher die Bereiche außerhalb der Altstadt. In der Innenstadt selbst besteht nur mehr punktuelles Neubau- beziehungsweise Nachverdichtungspotenzial. Das heißt, in der historischen Altstadt wird sich so viel nicht verändern. Die Hauptaufgabe besteht für uns darin, das Wachstum verträglich im gesamten Stadtgebiet abzubilden. Wir können als Stadt Regensburg nicht nur auf die wunderbare Altstadt schauen und die Qualität in den Außenräumen vernachlässigen. Deshalb führen wir bei der Entwicklung städtebauliche Wettbewerbe durch, sodass die Qualität auch über Wettbewerbe nachgewiesen wird. Mir ist auch wichtig, dass wir in den Quartieren, in denen wir nach- die Menschen besonders wahrnehmen. Dabei geht es darum, ob genügend Spielplätze vorhanden sind, Raum ist, in dem man sich gerne bewegt, und ob die gut vernetzt sind. Regensburg wird also von der großen Kleinstadt zur kleinen Großstadt? Regensburg hat in vielen Bereichen bisher keinen großstädtischen Charakter. Wenn wir die Herausforderungen bewältigen sollen, die vor uns liegen, dann schaffen wir das nur durch eine höhere Urbanität. Bis 2020 brauchen wir bis Wohnungen. Das bekommen wir hin. auseinandersetzen und Urbanität nicht als per se negativ betrachten. Das Ideal vom Einfamilienhäuschen im Grünen können wir in der Stadt nur sehr begrenzt abbilden. gibt es ja bereits. Ja. Schauen Sie sich zum Beispiel das Zuckerfabrik- oder das Marina Quartier an. Ich glaube, dass das für Regensburg eine urbane Bebauung darstellt, die es vorher in der Form nicht gab. Die Wohntürme etwa, die noch lange keine Hochhäuser, aber immerhin 25 Meter hoch sind. Mit solchen Formen wird man sich beschäftigen müssen. Und 28

29 Interview das können wir, das haben wir gezeigt. Man muss aber auch sagen, dass das nicht an jedem Standort geht. Am Brandlberg etwa würde das nicht passen, hier muss man von der Geschossigkeit deutlich niedriger herangehen. Jedes Gebiet braucht einen eigenen, individuellen Ansatz. Wie werden sich die Preise für Bauland und Wohnraum kurz- und mittelfristig entwickeln? Aktuell beobachten wir eine Stagnation insbesondere der Mieten im oberen Preissegment und eine anhaltende, jedoch sich abschwächende Steigerung der Verkaufspreise für Eigentumswohnungen. Vor ein paar Jahren waren hier noch größere Sprünge nach oben zu beobachten, als das heute der Fall ist. Kurzfristig erwarten wir aufgrund der absehbaren hohen Fertigstellungszahlen eine allgemeine Beruhigung der Mieten und Verkaufspreise, die längerfristig Bestand haben sollte. Dennoch werden die Immobilienpreise und der Bedarf an Wohnraum aufgrund des zumindest in den kommenden Jahren prognostizierten Bevölkerungszuwachses auf einem entsprechend hohen Niveau bleiben. Auch die Preise für Bauland werden weiterhin auf hohem Niveau verharren. Mehr als Menschen pendeln täglich nach Regensburg. Das belegt die starke Anziehungskraft der Stadt. Daher ist auch die Schaffung von Wohnraum im Landkreis eine große Herausforderung. Welche stadt- und landkreisübergreifenden Konzepte gibt es hier? Es gibt gemeinsame Überlegungen. Die planerische Grundlage dafür ist das Teilraumgutachten Stadt und Umland Regensburg aus dem Jahr Ein konkre- Lebens- und Wirtschaftsraum Regensburg, in der aktuelle Probleme und Lösungsmöglichkeiten diskutiert werden. Hier sind außer dem Regensburger Oberbürgermeister und der Landrätin auch die Bürgermeister aus den Umkreisgemeinden und Bad Abbach mit dabei regierungsbezirksübergreifend. Es sind also auch die Niederbayern mit am Tisch. Hier gibt es eine Reihe gemeinsamer Konzepte, etwa beim öffentlichen Nahverkehr. ÖPNV hört nicht an der Stadtgrenze auf, er funktioniert nur mit den Umlandgemeinden im Verbund. Wie stehen solche Ideen mit der Schaffung von Wohnraum in Verbindung? Wir werben in der Arbeitsgemeinschaft auch dafür, dass in geeigneten Gemeinden, die an leistungsfähigen ÖPNV- Achsen liegen und über entsprechende Flächenreserven verfügen, Siedlungsbau konzentriert betrieben wird. ÖPNV ist immer davon abhängig, dass die Nachfrage stark ist. Ansonsten ist Nahverkehr, der bezahlbar ist, nicht zu organisieren. Auch das Thema geförderter Wohnungsbau besprechen wir in diesem Forum. Besonders Regenstauf, Neutraubling und Tegernheim verstärken den Wohnungsbau im öffentlich geförderten Bereich. Die stärkere Anbindung wirkt sich auch auf die Baupreise im Umland aus. Wo geht diese Entwicklung hin? Ich sehe das immer, wenn ich den Immobilienteil in der Zeitung aufschlage. Hier wird mit den Wohnlagen Regensburg/Tegernheim oder Regensburg/Kareth geworben. Das sind eigenständige Gemeinden, die Anbieter werben aber dennoch mit dem Emblem Regensburg und verlangen entsprechende Preise, die auch gezahlt werden. Die Preissituation hört nicht an der Stadtgrenze auf. Aber man merkt auch, dass die Preise, wenn man 15 bis 25 Kilometer ins Umland fährt, deutlich nachlassen. Im Optimalfall wird das regionale Wachstum von mehreren geeigneten Siedlungsschwerpunkten aufgenommen. Wenn genügend Bauland für den Wohnungsbau in Regensburg und seinem Umland bereitgestellt wird, können Engpässe auf dem Wohnungsmarkt vermieden und die Immobilienpreise in der Region stabil gehalten werden. Wie wird Regensburg in zehn Jahren aus Sicht der Planungsreferentin aussehen? Regensburg wird deutlich urbaner sein. Man wird das nicht nur an der Bevölkerung und an deren Bedürfnissen merken, sondern auch an der Mobilität. Eine urbane Mobilität hat andere Anforderungen als Mobilität in einer Kleinstadt. Urbane Mobilität ist geprägt durch mehr Radverkehr, starken ÖPNV und multimodale Verkehre. Carsharing wird sich etabliert haben, sodass es Bevölkerungsschichten geben wird, die komplett auf ein eigenes Auto verzichten. E-Mobilität wird zunehmen, nicht nur im privaten Bereich, sondern auch beim ÖPNV. Es wird auch ein gut vernetztes Grünsystem geben, das den Menschen nungen bietet. Das Thema Wohnraum wird sich im städtischen Bereich bis dahin deutlich entspannt haben. Laut Planungs- und Baureferentin Christine Schimpfermann werden sich auch die Mobilitätsformen in Regensburg deutlich verändern. 29

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31 Stadt Regensburg Stadt Regensburg Eine hohe Nachfrage nach Wohnraum trifft auf ein vielfältiges Entwicklungspotenzial Regensburg ist die boomende Metropole in Ostbayern. Zahlreiche hoch- einzigartige Flair der historischen Innenstadt machen Regensburg zu einem der begehrtesten Wohn- und Lebensräume in ganz Bayern. Diese Attraktivität spiegelt sich auch in der Entwicklung der Einwohnerzahlen wider: Menschen haben ihren Erst- oder Zweitwohnsitz inzwischen im Stadtgebiet. Tendenz steigend. So wird laut Landesamt für Statistik und LBS Bayern in keiner anderen Stadt in Bayern so intensiv neuer Wohnraum erstellt wie in Regensburg. Im Jahr 2015 wurden hier 8,4 neue Häuser beziehungsweise Wohnungen je Einwohner genehmigt. Das ist der höchste Wert unter allen Städten und Landkreisen im Freistaat. Auch der Landkreis Regensburg liegt mit 4,5 genehmigten Wohneinheiten pro Einwohner über dem bayerischen Schnitt von 4,2. Die hohen Werte sind auch nötig, denn Stadt und Landkreis Regensburg zählen zu den dynamischsten und wachstumsstärksten Regionen Bayerns. Die Gründung der Universität in den 1960er-Jahren hat erste bedeutende Impulse für diese Entwicklung gegeben. Die Ansiedlung von BMW 1986, die Ausgliederung der Automotiveund Chip-Sparte von Siemens und die daraus resultierende Entstehung von Weg zum bedeutenden Technologiestandort. Heute lockt der Branchenmix täglich über Pendler nach Regensburg, insgesamt arbeiten allein im Stadtgebiet mehr als Menschen. Hinzu kommen noch Tausende Jobs im Landkreis, die weltweit erfolgreiche Mittelständler wie Krones in Neutraubling oder der Automobilzulieferer SMP in Schierling schaffen. Dabei ist das einzigartige Flair der Welterbe-Stadt nie verloren gegangen. Die Symbiose aus historischem Erbe und aufstrebender Wirtschaftsregion macht Regensburg als Wohnort ausgesprochen attraktiv. Besucherzentrum Welterbe im Salzstadl: Die Aufnahme des Esembles Altstadt von Regensburg mit Stadtamhof in die Welterbeliste im Jahr 2006 ist Beleg für die außergewöhnliche Attraktivität der Stadt. Die hohe Nachfrage nach Bauplätzen und Wohnungen treibt die Preise, die Schaffung von ausreichend Wohnraum ist daher eine der drängendsten Aufgaben der Politik bis Wohnungen möchte die Stadt daher bis 2020 neu schaffen, im geförderten Wohnungsbau auch für Menschen mit niedrigerem Einkommen. Areale, um das Wachstum abzubilden, gibt es im risch genutzte Areale wie etwa das ehemalige Gelände der Nibelungenkaserne im Stadtsüden in unmittelbarer Nähe zu Universität und Hochschule. Hier entwickelt die Stadt aktuell neue Arbeits-, Freizeit- und Wohnräume auf einer Fläche von 35 Hektar. Aber auch das Gebiet um die ehemalige Zuckerfabrik im Stadtosten oder das Dörnberg-Viertel unweit der Innenstadt sind Areale, die das Wachstum der Stadt aufnehmen. Auf den folgenden 21 Seiten bildet der Immobilienreport der Sparkasse die aktuellen Bau- und Wohnungsprojekte im Stadtgebiet ab. 31

32 Nördlich Stadt Regensburg Baugebiete in Regensburg Bezeichnungen der Baugebiete im Stadtgebiet Auf den folgenden Seiten werden die aktuellen Baugebiete im Stadtgebiet von Regensburg nach Stadtteilen geordnet vorgestellt. Neben Informationen zu Anzahl Wissenswertes zur Lage, zum Planungsstand und zu Besonderheiten der einzelnen Baugebiete. (Stand ) Detaillierte Informationen stellt auch die Stadt auf ihrem Stadtportal unter dem weiterführenden Link Stadtportal Regensburg zur Verfügung. Oberwinzer- Niederwinzer-Kager D O N A U Rennplatz-Nord S. 36 Westenviertel Westlich Sallern-Gallingkofen Großprüfening-Dechbetten- Königswiesen Klenzes Oberwinzer- Niederwinzer-Kager Westenviertel Steinweg- Pfaffenstein Stadtamhof Innenstadt Konradsiedlung- Wutzlhofen Brandlberg- Keilberg Reinhausen Weichs Schwabelweis Königswiesen Z Großprüfening-Dechbetten- Ostenviertel Galgenberg Königswiesen Kumpfmühl- Kasernenviertel Ziegetsdorf- Neuprüll Oberisling-Graß Burgweinting-Harting D O N A U 32

33 R E G E N Sallern-Gallingkofen Konradsiedlung- Wutzlhofen Brandlberg S. 54 R E G E N Steinweg- Pfaffenstein Reinhausen Lechstraße S. 53 Brandlberg- Keilberg Stadtamhof Weichs Weichs-Ost S. 52 Schwabelweis E.on S. 37 LZB S. 38 Dörnberg S. 39 Innenstadt D O N A U Marina Quartier S. 46 S. 45 Stobäusplatz S. 44 Candis II S. 47 D O N A U traße S. 41 Guerickestraße S. 48 Plato-Wild-Straße S. 49 Ostenviertel -Nord S. 40 Nibelungenkaserne S. 43 Galgenberg Kasernenviertel Kumpfmühliegetsdorf-Neuprüll Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße S. 42 Südlich Otto-Hahn-Straße S. 42 Burgweinting-Harting Burgweinting NW III S. 50 Heckstegstraße S. 51 Oberisling-Graß 33

34 Stadt Regensburg Westenviertel Umfeld Baugebiet Areal Baugebiet Rennplatz-Nord cken wird die Wohnfunktion im Stadtquartier im Regensburger Westen aufgewertet und gestärkt. In Ergänzung zu den bereits bestehenden Wohn- bau entstehen. Dabei wird die hochwertige städtebauliche Gestaltung des angrenzenden Quartiers aufgegriffen und ergänzt. Baugebiet Rennplatz-Nord In Planung Anzahl Wohneinheiten: 200 In Umsetzung Plannummer: Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: im Bereich 217I Westenviertel nordöstlicher Rand des früheren Rennplatzes Bauteam Tretzel GmbH 34

35 Stadt Regensburg Westenviertel Sparkasse Regensburg E.on-Gebäude Nördlich E.on Am Übergang zwischen dem Dienstleistungsstandort an der Lilienthalstraße und den Wohngebieten entlang der Hermann-Köhl-Straße im Stadtwesten wird noch untersucht, inwieweit sich hier zusätzliche Wohnungen schaffen in der Vorbereitungsphase. Baugebiet Nördlich E.on In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: 100 Plannummer: im Bereich 217 Stadtbezirk: Weitere Informationen: Westenviertel Hermann-Köhl-Straße keine Angabe 35

36 Stadt Regensburg Westenviertel Landeszentralbank Umfeld Baugebiet Westlich Landeszentralbank Auf dem noch unbebauten Grundstück westlich der Landeszentralbank (LZB) im Regensburger Westen soll ein Wohnheim für einen großen Arbeitgeber in der Nähe errichtet werden. Geplant ist derzeit die Realisierung von rund das Vorhaben in der Abstimmungsphase mit der Stadtverwaltung. Baugebiet Westlich Landeszentralbank In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: 240 Plannummer: im Bereich 232 Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Westenviertel zwischen Landeszentralbank und Dr.-Leo-Ritter-Straße keine Angaben 36

37 Stadt Regensburg Westenviertel Visualisierung Bauprojekt Das Dörnberg dem Dörnberg ein komplett neues Stadtquartier mit Wohnungen und Stadt- abschnitt umfasst den Georgenhof und das Quartierzentrum Dörnbergforum und startet im Herbst 2016, später folgen Johanneshof und Karolinenhof. Eine Besonderheit des rund 25 Hektar großen neuen Stadtquartiers ist ein großzügiger Landschaftspark, der sich über mehr als ein Viertel der Gesamt- Baugebiet Dörnberg In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: Plannummer: 151 Stadtbezirk: Weitere Informationen: Westenviertel der Ladehofstraße 37

38 Stadt Regensburg Königswiesen Visualisierung Bauprojekt Areal Baugebiet Königswiesen-Nord In dem im Südwesten gelegenen Stadtteil Königswiesen wird das Quartierzentrum Königswiesen-Nord neu gestaltet. An die Stelle einer rein gewerblichen Nutzung als Nahversorgungszentrum tritt eine gemischte Nutzung, die in bis zu neungeschossiger Bauweise etwa 540 Wohneinheiten umfasst. Mit 320 Einzelzimmerappartements mit einer Größe von bis zu 30 Quadrat- Wohneinheiten verteilen sich auf Ein- bis Vierzimmerwohnungen. Darüber hinaus werden auch 55 öffentlich geförderte Wohnungen realisiert. Baugebiet Königswiesen-Nord In Planung Anzahl Wohneinheiten: 540 In Umsetzung Plannummer: Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: 63aXV Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen Gebiet westlich des Kreuzungsbereichs Dr.-Gessler-Straße und Friedrich-Ebert-Straße F+B Grundbesitz Regensburg II GmbH, Weiden 38

39 Stadt Regensburg Königswiesen Umfeld Baugebiet Umfeld Baugebiet Klenzestraße Im bislang rechtskräftigen Bebauungsplan sind entlang der Klenzestraße in einem Abschnitt Flächen für eine Tiefgarage und Stellplätze festgesetzt. Um eine zusätzliche Wohnbebauung zu ermöglichen, wurde die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 63aXVI beschlossen. Die bauliche Lücke an der Klenzestraße kann durch Wohngebäude geschlossen werden. Stellplätze für den Bestand und die neue Bebauung werden in einer großen Tiefgarage geschaffen. Nach dem derzeitigen Vorentwurf ist eine differenzierte Bebauung vorgesehen. Es werden sowohl Geschosswohnungsbau mit drei bis fünf Geschossen als auch eine Reihenhaustypologie mit zwei bis drei Geschossen angestrebt. Baugebiet Klenzestraße In Planung Anzahl Wohneinheiten: 28 In Umsetzung Plannummer: Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: 63aXVI Großprüfening-Dechbetten-Königswiesen zwischen Klenzestraße und Königswiesenweg keine Angaben 39

40 Stadt Regensburg Galgenberg Südlich Otto-Hahn-Straße Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße Otto-Hahn-Straße Südlich Otto-Hahn-Straße: Auf dem derzeit noch landwirtschaftlich genutzten Areal südlich der Otto-Hahn-Straße direkt gegenüber der Regensburger Universität sollen in der Anfangsphase: Zur Ermittlung eines qualitätsvollen städtebaulichen Bebauungsentwurfs wurde ein Wettbewerb mit mehreren Planungsbüros lage für ein Bebauungsplanverfahren sein wird. Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße: Durch den Abbruch von drei Bestandsgebäuden und Nachverdichtung werden in der Otto-Hahn-Straße 100 Wohneinheiten realisiert. Baugebiet Südlich Otto-Hahn-Straße und Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: südlich Otto-Hahn-Straße: 400 Nachverdichtung Otto-Hahn-Straße: 100 Plannummer: Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: keine Angaben Galgenberg im Regensburger Süden in unmittelbarer Nähe zu Universität, Hochschule und BioPark keine Angaben 40

41 Stadt Regensburg Galgenberg FOS/BOS TechBase Nibelungenkaserne Mit einer Fläche von rund 35 Hektar liegt das Areal der Nibelungenkaserne zentrumsnah und direkt neben dem Hochschulcampus Regensburg. Auf dem Gebiet, dessen militärische Nutzung 2007 aufgegeben wurde, sind und ein Technologiepark vorgesehen. Das neue Stadtquartier soll zu einem Modellprojekt für zukunftsfähige Wohn- und Arbeitsformen entwickelt wer- Stellenwert bekommen. Baugebiet Nibelungenkaserne In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: Plannummer: 102 Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Galgenberg ehemalige Nibelungenkaserne, Gebiet zwischen Galgenbergstraße und Unterislinger Weg, nördlich der Bebauung an der Humboldtstraße Bauteam Tretzel GmbH, Stadtbau 41

42 Stadt Regensburg Ostenviertel Visualisierung Bauprojekt Areal Baugebiet Stobäusplatz Die Projektgesellschaft Stobäusplatz GmbH & Co. KG und die AP Investhotel Regensburg GmbH realisieren auf dem Stobäusplatz einen Komplex mit zwei Hotels, rund 100 Wohnungen sowie kleineren Einzelhandels- und Dienstleis- aus fünf Baukörpern mit unterschiedlichen Bauhöhen entstehen, die ein umlaufender Sockel verbinden wird. Drei Gebäude umschließen den als Garten gestalteten Innenhof und bilden mit den beiden Hotelbauten der Ketten Novotel und Ibis einen geschlossenen Block. Baugebiet Stobäusplatz In Planung Anzahl Wohneinheiten: 100 Plannummer: 239 In Umsetzung Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Ostenviertel Baugebiet im Straßendreieck zwischen Projektgesellschaft Stobäusplatz GmbH & Co. KG 42

43 Stadt Regensburg Ostenviertel Rewag-Gebäude Umfeld Baugebiet Die Rewag AG beabsichtigt, nach dem Neubau ihrer Zentrale an der zu stellen. Entsprechende Pläne sind in Vorbereitung. Das Areal im Stadtosten liegt in unmittelbarer Nähe zu den neu entwickelten Quartieren Marina Quartier und Candis. In Planung Anzahl Wohneinheiten: 60 In Umsetzung Plannummer: Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: keine Angaben Ostenviertel ehemaliges Gelände der Rewag AG in keine Angaben 43

44 Stadt Regensburg Ostenviertel Marina Quartier Marina Quartier Im Stadtosten Regensburgs, zwischen dem historischen Altstadtensemble fes. Eine Fläche von rund 6,9 Hektar wird hier im Anschluss an die östliche Altstadt zu einem gemischten Stadtquartier umgestaltet. Das Gebiet ist ein wichtiger Baustein für die gesamtstädtisch erwünschte Entwicklung im Regensburger Stadtosten. Eine Mischung aus Wohn-, Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen soll den innerstädtischen Charakter des Marina Quartiers mit einem Tagungszentrum im ehemaligen Schlachthof unterstreichen. Baugebiet Marina Quartier In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: 400 Plannummer: 133 Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Ostenviertel Bereich des ehemaligen Schlachthofes, nördlich der Adolf-Schmetzer-Straße, zwischen Babostraße und den Gewerbebetrieben an der Von-Donle- Straße südlich der Gleisanlage des Westhafens Immobilienzentrum Regensburg, CA Immo 44

45 Stadt Regensburg Ostenviertel Candis I Visualisierung Bauprojekt Candis II Nach 109 Jahren hat die Zuckerfabrik mit Ende der Kampagne 2007/2008 die Produktion am Standort Regensburg eingestellt. Auf dem ehemaligen Betriebsgelände wird unter dem Namen Candis der neue grüne Osten der Stadt entwickelt. Nach der Realisierung des Kernareals mit Wohn- und dem sich im Südosten anschließenden Gebiet Candis II mit weiteren Baugebiet Candis II In Planung Anzahl Wohneinheiten: 450 Plannummer: 262 In Umsetzung Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Ostenviertel östlicher Bereich der ehemaligen Zuckerfabrik Ferdinand Schmack GmbH 45

46 Stadt Regensburg Kasernenviertel Umfeld Baugebiet Umfeld Baugebiet Guerickestraße Das frühere Betriebsgelände der Leichtbausteine Regensburg AG (Lerag) an der Guerickestraße im Kasernenviertel wurde 2007 in die Rahmenplanung Innerer Osten aufgenommen, die auch das Candis-Gelände (ehemalige Zuckerfabrik) umfasst. Geplant ist auf dem rund Quadratmeter großen Bebauungsplangebiet die Errichtung von 190 Geschosswohnungen sowie 125 Stadthäusern. Die städtebauliche Grundstruktur wurde aus der im Süden angrenzenden Blockbebauung mit privaten Wohnhöfen mit dem Ziel entwickelt, überschaubare Nachbarschaften zu schaffen. Baugebiet Guerickestraße In Planung Anzahl Wohneinheiten: 380 Plannummer: 193 In Umsetzung Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Kasernenviertel ehemaliges Lerag-Gelände nördlich der Guerickestraße, westlich der ehemaligen Prinz-Leopold- Kaserne, östlich des Bauhofes Ost Immobilienzentrum Regensburg 46

47 Stadt Regensburg Kasernenviertel Umfeld Baugebiet Umfeld Baugebiet Plato-Wild-Straße Im Rahmen des Projekts IQ Innerstädtische Wohnquartiere entstehen in der Plato-Wild-Straße im Kasernenviertel auf Quadratmetern ehema- reich mit gemeinschaftlichen Einrichtungen soll als Scharnier zwischen den Altmietern und den neuen Bewohnern wirken. Die Wohnhöfe bieten schlüssige Zonierungen, die Privatheit und Miteinander störungsfrei ermöglichen. Durch die Tiefgarage ist die Siedlung weitgehend fahrverkehrsfrei und bietet Raum für sicheres Kinderspiel. Geplant ist eine große Variationsbreite an Wohnungen. Baugebiet Plato-Wild-Straße In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: 250 Plannummer: Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: keine Angaben Kasernenviertel nordwestlich des Krankenhauses St. Josef Stadtbau Regensburg 47

48 Stadt Regensburg Burgweinting Umfeld Baugebiet Umfeld Baugebiet Burgweinting Nordwest III Für den Planbereich Burgweinting Nordwest III erarbeitet die Stadt ein Konzept für die Bauwerksgründungen der Parzellen im 2. Bauabschnitt. Erst nach Durchführung der erforderlichen Bodenverbesserungsmaßnahmen können die Grundstücke voraussichtlich im Lauf des Jahres 2017 angeboten werden. Die Stadt Regensburg will vor allem jungen Familien mit Kindern Kettenhäuser sollen direkt an Selbstbezieher veräußert werden. Baugebiet Burgweinting NW III In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: 400 Plannummer: 254 Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Burgweinting-Harting Gebiet zwischen Franz-Josef-Strauß-Allee, der Verlängerung der Markomannenstraße, dem Aubachtal und dem Bebauungsplangebiet Nr. 253 Stadt Regensburg 48

49 Stadt Regensburg Harting Umfeld Baugebiet Areal Baugebiet Heckstegstraße Derzeit wird ein Bebauungsplan für das Gebiet südlich der Heckstegstraße im Stadtteil Harting erarbeitet. Neben Reihen- und Doppelhausgrundstücken sind hier auch Ketten- und Einfamilienhausgrundstücke vorgesehen. Die Bauparzellen können erst nach der Erstellung des Bebauungsplanes und der Herstellung der Erschließungsanlagen mit Erneuerung des Kanals in der Heckstegstraße angeboten werden, was voraussichtlich Ende 2018 beziehungsweise Anfang 2019 der Fall sein wird. Baugebiet Heckstegstraße In Planung Anzahl Wohneinheiten: 30 Plannummer: 196 In Umsetzung Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Burgweinting-Harting südlich des Heckgrabenweges zwischen Heckstegstraße und Hüllgartenweg Stadt Regensburg 49

50 Stadt Regensburg Weichs Donau-Arena Areal Baugebiet Weichs-Ost Auch im Norden der Stadt im Stadtbezirk Weichs soll auf lange Sicht weiterer Wohnraum entstehen. Basis für das Baugebiet Weichs-Ost ist der Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr Geplant ist die Umsetzung eines gemischten Gebiets mit Gewerbe entlang der Walhalla-Allee und Wohnbebauung zur Donau hin. Weitere planerische Schritte können allerdings erst in Angriff genommen werden, wenn der Hochwasserschutz realisiert ist, was frühestens in fünf Jahren der Fall sein wird. Baugebiet Weichs-Ost In Planung Anzahl Wohneinheiten: 600 Plannummer: 130 In Umsetzung Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Weichs derzeit noch landwirtschaftlich genutztes Areal westlich der Donau-Arena zwischen Walhalla- Allee und Donau keine Angaben 50

51 Stadt Regensburg Reinhausen Umfeld Baugebiet Areal Baugebiet Lechstraße Das Evangelische Siedlungswerk (ESW) Nürnberg plant im Regensburger Stadtnorden in der Lechstraße den Bau von 150 Wohneinheiten, darunter vor allem Zwei-, Drei- und Fünfzimmerwohnungen. Auf dem Quadratmeter großen Areal stellte bis 2013 das Neumarkter Unternehmen Europoles Stahlmasten her. Wie der Neubau konkret aussehen wird, soll in einem städtebaulichen Architektenwettbewerb ermittelt werden, den das ESW ausloben wird. Baugebiet Lechstraße In Planung Anzahl Wohneinheiten: 150 In Umsetzung Plannummer: Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: keine Angaben Reinhausen nordwestlich der Kreuzung Lechstraße/ Donaustaufer Straße Evangelisches Siedlungswerk Nürnberg, 51

52 Stadt Regensburg Brandlberg Areal Baugebiet Brandlberg Im Regensburger Stadtteil Brandlberg entsteht auf 17 Hektar Fläche ein neues Wohngebiet unter dem Motto Leben in den Obstgärten. Das Konzept umfasst neben einem allgemeinen Wohngebiet ein Sondergebiet (Verbrau- Infrastruktureinrichtungen wie zum Beispiel eine Kindertagesstätte und in Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern, außerdem sind circa 135 Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau vorgesehen. Das Energiekonzept, das in Kooperation mit den Kalkwerken realisiert wird, gilt als Leuchtturmprojekt für ganz Bayern. Baugebiet Brandlberg In Planung In Umsetzung Anzahl Wohneinheiten: 410 Plannummer: 247 Stadtbezirk: Lage: Weitere Informationen: Brandlberg-Keilberg Brandlberg, zwischen der Ostumgehung (Pilsen-Allee) und dem Stadtteil Brandlberg Immobilienzentrum Regensburg, Lösch Wohnbau GmbH 52

53 Immobilie: Sparkasse! Regensburg 53

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55 Landkreis Regensburg Landkreis Regensburg Wohnen im Regensburger Land wird immer beliebter der Immobilienmarkt stellt sich extrem dynamisch dar Die Stadt Regensburg boomt und auch der Landkreis wächst: Mit rund Einwohnern rangiert das Regensburger Land im Vergleich der Landkreise in Bayern auf Platz fünf. Im Rahmen der Recherche für den Baulandreport der Sparkasse wurden alle 41 Landkreisgemeinden nach Baulandausweisungen in ihrem Gemeindegebiet und Planungen in der näheren Zukunft befragt. Von Interesse waren vor allem größere Baugebiete, die noch nicht komplett vermarktet sind oder deren Vermarktung noch bevorsteht. Die Auskünfte der Gemeinden ergaben ein einheitliches Gesamtbild: Der Wohn- und Immobilienmarkt im Landkreis Regensburg ist extrem dynamisch. Probleme, verfügbares Bauland zu vermarkten, wurden nicht gemeldet. Stattdessen zeigte sich, wie sehr die Nachfrage das Angebot übersteigt: Bis zu 400 Anfragen für 20 Parzellen oder der Verkauf von 42 Parzellen in nur zwei Tagen belegen dies eindrucksvoll. Jeden Tag zwei bis drei Anfragen nach Bauland bei den Gemeinden im Speckgürtel rund um Regensburg ist das Alltag. Dafür, dass nicht mehr Bauland ausgewiesen wird, gibt es, so die Auskunft aus den Rathäusern, tes Problem angegeben, das sich in der aktuellen Niedrigzinsphase noch verschärft habe. Das Sammeln verfügbaren Baulandes ist im Landkreis rechtlichen Prozedere wurden als Hemmnis genannt. In manchen Fällen gibt es bereits Entwicklungspläne, doch der Grundstückserwerb geht nur schleppend voran, weshalb als Zeitrahmen eher mehrere Jahre angegeben wurde. Nicht zuletzt wurde eine vorsichtige Baulandausweisung auch mit dem Wunsch begründet, moderat und der Größe der Gemeinde angemessen wachsen zu wollen, um das örtliche Gesellschaftsgefüge nicht zu überlasten. Um den Wohnungsmarkt nicht völlig den Marktkräften zu überlassen, setzen manche Gemeinden bei der Vermarktung von Bauland auch auf Zugangsbeschränkungen, was das frei verfügbare Bauland zusätzlich reduziert. Beispiele sind Einheimischenmodelle oder Punktesysteme, bei denen es für Familien mit Kindern, Schwerbehinderte, Einheimische oder Interessenten, die noch über keine eigene Immobilie verfügen, Punkte gibt. Zusammenfassen lässt sich dies unter dem Schlagwort der Vermarktung von innen nach außen. Der vorliegende Report erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Er kann nur eine Momentaufnahme sein: Aufgeführte Gebiete werden bald ausverkauft sein, dafür wird an anderer Stelle in Kürze weiteres Land baureif und in die Vermarktung gehen. Nicht zuletzt wurde auch die Frage, ob die Planungsreife eines Baugebiets schon für eine Veröffentlichung reicht oder nicht, von den verschiedenen Gemeinden unterschiedlich beantwortet. Malerisches Regensburger Land: die Perle des Naabtals Kallmünz Nicht aufgeführte Baugebiete Bei manchen im Landkreis gemeldeten Baugebieten haben Gemeinde oder Bauträger ein Veto gegen die Veröffentlichung eingelegt. Dafür wurden folgende Gründe genannt: Parzellen ist bereits abgeschlossen oder die Nachfrage übertrifft das Angebot bereits jetzt bei Weitem. genug vorangeschritten, beispielsweise ist der Grundstückserwerb oder die Bauleitplanung noch nicht abgeschlossen oder es bestehen andere rechtliche Vorbehalte gegen eine Veröffentlichung. Verfügung, doch dieses soll in erster Linie an Einheimische vergeben werden. 55

56 Landkreis Regensburg Baugebiete im Landkreis Auf den folgenden Seiten werden die aktuellen Baugebiete im Landkreis Regensburg in alphabetischer Reihenfolge der Gemeinden vorgestellt. Neben Informationen zu Anzahl und Größe der Parzellen auch Wissenswertes zu den jeweiligen Orten. Baugebiete mit weniger als 15 Parzellen werden auf der letzten Seite dieses Teils zusammengefasst. (Stand ) Beratzhausen Kallmünz Duggendorf Wolfsegg Holzheim a. Forst Regenstauf Brunn Beratzhausen S. 80 Pielenhofen Lappersdorf Hemau Laaber Pettendorf Deuerling Nittendorf Sinzing Pielenhofen S. 70 Pentling Nittendorf S. 64 Pentling S. 68 Hemau S. 60 Sinzing S. 72 Obertraubling S

57 Regenstauf S. 80 Zeitlarn S. 78 Wenzenbach S. 76 Bernhardswald Zeitlarn Altenthann Wenzenbach Brennberg Brennberg S. 58 Regensburg Tegernheim Donaustauf Bach a. d. Donau Barbing Wiesent Wörth a. d. Donau Neutraubling Wörth a. d. Donau S. 80 Obertraubling Mintraching Pfatter Köfering Thalmassing Alteglofsheim Riekofen Mötzing Hagelstadt Tegernheim S. 74 Aufhausen Sünching Pfakofen Schierling Neutraubling S. 62 Aufhausen S. 80 Pfatter S

58 Landkreis Regensburg Brennberg Mit 653 Metern über dem Meeresspiegel ist Brennberg die höchstgelegene Gemeinde im Landkreis Regensburg. Das Burgdorf mit seinen Dreiecks zwischen den Städten Regensburg, Cham und Straubing. Brennberg ist 30 Kilometer von Regensburg entfernt und kann über die A 3, Ausfahrt Wiesent, schnell erreicht werden. Namensgeber des Ortes ist die Adelsfamilie von Brennberg, deren Burg erstmals 1115 urkundlich erwähnt wird. Nach einer wechselvollen Geschichte schenkten schließlich die letzten Besitzer, die Fürsten von Thurn und Taxis, die Burg und einen Teil des restlichen Herrschaftsgebiets der inzwischen entstandenen politischen Gemeinde Brennberg. Die Nahversorgung ist durch zahlreiche Handwerksbetriebe und Dienstleis- laden, Getränkemarkt, Café und Gaststätten garantieren die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs. Im Hauptort Brennberg 58

59 Landkreis Regensburg gibt es eine Grundschule mit Mittagsbetreuung sowie einen Kindergarten und eine Kinderkrippe. Die Schule Brennberg hält eine gut sortierte Gemeindebücherei vor. Über 30 Vereine bieten ein breit gefächertes Freizeitangebot sowie zahlreiche Feste und Veranstaltungen das ganze Jahr über. Die Burg Brennberg, das historische Kloster Frauenzell oder das ehemalige Spital Brennberg werden Vereinen auch zahlreiche Wander- und Radwege in der hügeligen Vorwaldlandschaft rund um Brennberg vor, im Winter werden auf den Wegen Loipen gespurt. Anzahl Einheiten: Parzellengröße: Kaufpreis pro qm: Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: 24 Parzellen für Einfamilienhausbebauung, verdichtete Bebauung und Mehrfamilienhäuser keine Angaben auf Anfrage im Südwesten von Brennberg A 3, Anschlussstelle Wiesent keine Angabe Gemeinde Brennberg 59

60 Landkreis Regensburg Hemau Die zweitgrößte Stadt im Landkreis Regensburg liegt auf dem bewaldeten Bergrücken zwischen der Altmühl und der Schwarzen Laber im Zentrum des Tangrintel, wie die Gegend um Hemau seit dem Mittelalter genannt wird. Bereits im 12. Jahrhundert führte eine wichtige Handelsstraße an Hemau vorbei genau hier verläuft heute die Bundesstraße 8. Über diese und die A 3 ist das 28 Kilometer entfernt liegende Regensburg in weniger als 30 Minuten zu erreichen. Eine Bahnanbindung besteht über den Bahnhof Beratzhausen. Die Gesamteinwohnerzahl der Großgemeinde Hemau beläuft sich auf Personen davon entfallen auf die Stadt und Einwohner auf die Gemeindeteile (Stand: ). Hemau ist Standort zahlreicher Gewerbebetriebe und Dienstleister sowie von niedergelassenen Ärzten verschiedener Fachrichtungen. Eine Grund- und Mittelschule, ein sonderpädagogisches 60

61 Landkreis Regensburg Förderzentrum sowie mehrere Kindergärten und -krippen ergänzen die örtliche Infrastruktur. Die Stadt bietet eine große Vielfalt an Freizeitmöglichkeiten: Der historische Zehentstadel ist ein bekannter Kultur-Veranstaltungsort, in der Tangrintelhalle werden überregionale Sportgroßereignisse ausgerichtet. Rund zwei Kilometer außerhalb der Stadt liegt das Waldbad Hemau, ein Quadratmeter großer Badeweiher, der als einer der saubersten Bayerns gilt. Hemau plant die Erschließung eines weiteren Gewerbegebiets als Fortsetzung des bestehenden Gewerbeparks II hat die Stadt den Förderbescheid des Freistaates für den Ausbau der Breitbandversorgung erhalten und wird damit bald über schnelles Internet verfügen. Anzahl Einheiten: 50 Parzellen für Einzel- und Doppelhäuser Parzellengröße: 500 bis 700 qm Kaufpreis pro qm: auf Anfrage Hohenschambach liegt auf dem bewaldeten Höhenrücken zwischen der Altmühl und der Schwarzen Laber. Ein weiteres Baugebiet in Hemau mit circa 50 bis 60 Parzellen ist in Planung. Lage: Ortsteil Hohenschambach Anbindung: A 3, Anschlussstelle Laaber bzw. Nittendorf, B 8 Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: keine Angaben Stadt Hemau 61

62 Landkreis Regensburg Neutraubling Die junge Stadt Neutraubling vor den Toren Regensburgs entwickelte sich seit ihrer Gründung am 1. April 1951 zu einer dynamischen Industriegemeinde. Das Mittelzentrum Neutraubling ist über die Autobahnen A 3 und A 93 an den Fernverkehr angeschlossen. Bedeutende Unternehmen aus den Bereichen Maschinenbau, Metallverarbeitung, Verpackungsindustrie, Einzelhandel, Spedition und Logistik sowie Automobilzulieferer machen Neutraubling zum wichtigsten Wirtschaftsstandort im Landkreis Regensburg. Die gemeldeten Gewerbebetriebe stellen etwa Arbeitsplätze zur Verfügung. versorgung vor. Die vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten werden auch von vielen Landkreisbürgern genutzt. Ebenso gut ist die ärztliche Versorgung mit über 50 niedergelassenen Ärzten aller Fachrichtungen und weiteren Gesundheitsdienstleistern. Die Bildungslandschaft der Stadt umfasst mit Grund- und Mittelschule, Realschule, Gymnasium und einem sonderpädagogischen För- 62

63 Landkreis Regensburg derzentrum sämtliche Schularten. Für Kleinkinder stehen fünf Kindergärten sowie eine Krabbelstube, eine Kinderkrippe, ein Kinderhort und eine Mittagsbetreuung zur Verfügung. mit dem weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannten Guggenberger See und weiteren kleineren Badeweihern ein attraktives Naherholungsgebiet. Baugebiet Heising 2 Anzahl Einheiten: Parzellengröße: Kaufpreis pro qm: Lage: 7 Mehrfamilienhäuser á 10 Einheiten, 28 Doppelhäuser, 19 Reihenhäuser, 17 Einzelhäuser und 3 Geschosswohnungsbauten mit insgesamt 45 Eigentumswohnungen keine Angaben auf Anfrage Anschluss an Fürst-Johannes-Ring im Nordosten Neutraublings Das Baugebiet teilt sich in zwei Teilgebiete auf: Das Immobilienzentrum Regensburg realisiert auf einem Gebiet nördlich des Fürst- Johannes-Rings Mehrfamilien-, Doppel-, Reihen- und Einzelhäuser, die Bayerische Landessiedlung errichtet südlich des Fürst-Johannes-Rings und östlich der Barbinger Straße drei Mehrfamilienhäuser Quadratmetern. Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: A 3, Anschlussstelle Neutraubling nein Immobilienzentrum Regensburg und Bayerische Landessiedlung 63

64 Landkreis Regensburg Nittendorf Die Marktgemeinde im westlichen Landkreis Regensburgs erstreckt Laber und Naab. Nittendorf besteht aus 19 Ortsteilen. Der aufstrebende Markt zählt Einwohner (Stand: ) und ist überwiegend eine Wohngemeinde, die durch Eisenbahn, die Autobahn A 3 - Mittelschule sowie ein breites Betreuungsangebot vor, das von der Krabbelstube über mehrere Kindergärten bis hin zur Nachmittagsbetreuung reicht. 64

65 Landkreis Regensburg Ortsteil Schönhofen mit seinen bizarren Felsen und dem Gipfelkreuz. Na- Wandermöglichkeiten. Zum Sportangebot zählt unter anderem auch der Klettergarten Schönhofen. Für eine hohe Lebensqualität sorgen auch die regen Vereinsaktivitäten vor Ort sowie mehrere soziale Initiativen wie zum Beispiel der Familienstützpunkt mit seinen zahlreichen Angeboten. Nittendorf wird bald über den Standortfaktor schnelles Internet verfügen. Baugebiet Am Bauernfeld 2 Anzahl Einheiten: 49 Parzellen für Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser Der Bebauungsplan ist noch nicht rechtskräftig und deshalb (Stichtag 4. August 2016). Parzellengröße: Kaufpreis pro qm: Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: 550 qm (Einzelhäuser) und 950 qm (Doppelhäuser) auf Anfrage Hanglage, Ortsteil Schönhofen A 3, Anschlussstelle Nittendorf, B 8, eigener Bahnhof ja, aber noch keine näheren Angaben Markt Nittendorf 65

66 Landkreis Regensburg Obertraubling Die Großgemeinde Obertraubling mit ihren Einwohnern (Stand: Der Ort setzt auf Familienfreundlichkeit. Die Gemeinde verfügt über moderne Kinderbetreuungseinrichtungen von der Eltern-Kind-Gruppe über Kinderkrippen und Kindergärten bis hin zum Hort alschule, alle weiteren Schultypen werden in Regensburg und Neutraubling angeboten. Eine Vielzahl an sportlichen und kulturellen Betätigungsmöglichkeiten offerieren die örtlichen Vereine, in und um Obertraubling gibt es viele 66

67 Landkreis Regensburg Angebote der Naherholung. In Obertraubling praktizieren Ärzte verschiedener Fachrichtungen und weitere Gesundheitsdienstleister. Die Nahversorgung ist durch Supermärkte sowie Einzelhandelsgeschäfte gesichert. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage ist das Zentrum von Regensburg mit Bus und Bahn schnell zu erreichen. Drei Gewerbegebiete halten Arbeitsplätze vor ein überdurchschnittliches Angebot für eine Gemeinde dieser Größenordnung. Mit dem Ein-Euro-Ortsticket für den öffentlichen Nahverkehr bietet Obertraubling eine kostengünstige Möglichkeit, innerhalb des Gemeindegebiets mobil zu sein. Baugebiet Hochwegäcker 2 Anzahl Einheiten: Parzellengröße: Kaufpreis pro qm: Lage: 18 Parzellen für Einzelhäuser keine Angaben auf Anfrage östlicher Ortsrand von Oberhinkofen Anbindung: B 15, A 93, Anschlussstelle Bad Abbach, A 3, Anschlussstellen Universität und Regensburg-Ost Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: keine Angaben Gemeinde Obertraubling 67

68 Landkreis Regensburg Pentling Die Stadtrandgemeinde südlich von Regensburg mit rund Einwohnern (Stand: ), zu der auch die Ortsteile Großberg, Hohengebraching und Poign zählen, liegt verkehrsgünstig und bietet ein großes Sportangebot. eine Grundschule vor. Das Gesundheitszentrum Pentling mit seinen Schwerpunkten Orthopädie und Rehabilitation sowie mit einer Tagesklinik für Schmerztherapie wird von den Bürgern im gesamten Landkreis genutzt. Für eine hohe Lebensqualität sorgt die gleichermaßen stadt- wie naturnahe Lage der Gemeinde. Hinzu kommt ein abwechslungsreiches Angebot an Sport- und 68

69 Landkreis Regensburg Freizeitmöglichkeiten: Zur Verfügung stehen drei Fußballplätze, Sommerstockbahnen, ein Beachvolleyballfeld, ein Skatepark und die Schießanlagen der sechs gemeindeansässigen Schützenvereine. Fast jeder Ortsteil verfügt über einen Bolz- und Kinderspielplatz. Besondere Attraktionen sind ein Quadratmeter großer Indoor-Spielplatz und der idyllische Waldspielplatz Hohengebraching. Dieser ist umgeben von einem 2,3 Kilometer langen Waldweg, der ideal zum Joggen, Walken und Spazierengehen geeignet ist. Die Gemeinde erschließt laufend neue Baugebiete bekommt Pentling eine Glasfaserleitung für schnelles Internet. In Neubaugebieten kann die Glasfaser gleich ab Beginn bis ins Haus verlegt werden. Baugebiet Breitwiesen 2 Anzahl Einheiten: Kaufpreis pro qm: Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: 75 Eigentumswohnungen auf Anfrage im Zentrum von Pentling, neben dem Rathaus A 93, Anschlussstelle Pentling keine Angaben Donhauser Massivbau GmbH, Schwandorf 69

70 Pielenhofen Pielenhofen liegt in der Region Regensburg im Naabtal, eingebettet in der Hauptort und mehrere kleine Gemeindeteile. Bekannt ist Pielenhofen auch durch das Kloster und die ehemalige Grundschule der Regensburger Domspatzen. Als Wohnstandort bietet Pielenhofen eine gute Infrastruktur mit Einzelhandelsgeschäften, Handwerksbetrieben, Gaststätten und einem niedergelassenen praktischen Arzt. Für die Kleinkinderbetreuung stehen zwei Kindergärten davon ein Waldkindergarten zur Verfügung. Am Ort gibt es außerdem eine Grundschule, die private Herder-Real- und Fachoberschule im ehemaligen Kloster der Salesianerinnen sowie eine Mittagsbetreuung. Pielenhofen ist über die Staatsstraße 2165 und die Kreisstraße R 32 erreichbar. Die Autobahnen A 93 und A 3 sind nicht weit entfernt. Regensburg ist mit dem Auto in circa 15 Minuten zu erreichen, der Bus (RVV Linie 12) fährt im Stundentakt in die ostbayerische Metropole. 70

71 Landkreis Regensburg Als früherer Luftkurort bietet Pielenhofen Bewohnern wie Besuchern viele Möglichkeiten der Freizeitgestaltung. Für Kanu- und Paddelbootfahrer ist die durchgehenden Radweg von Luhe-Unterwildenau bis Regensburg mit einer Gesamtlänge von fast 100 Kilometern. Rund um Pielenhofen besteht ein Netz an markierten Wanderwegen. Durch eine moderate Ausweisung von Baugebieten ist die Gemeinde bestrebt, ihre Einwohnerzahl kontinuierlich zu erhöhen. Baugebiet Klosterfelder Anzahl Einheiten: Parzellengröße: 7 Einzelhäuser, 10 Mehrfamilienhäuser, circa 5 Eigentumswohnungen keine Angaben Im Baugebiet Klosterfelder entstehen ausschließlich Holzhäuser nach ökologischer Holzbauweise. Außerdem ist ein weiteres Baugebiet An den Klostergründen mit 35 Parzellen in Planung. Kaufpreis pro qm: Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: auf Anfrage leichte Südost-Hanglage am westlichen Ortsrand von Pielenhofen A 3, Anschlussstelle Laaber nein Holzbauhaus GmbH, Willenhofen/Parsberg 71

72 Landkreis Regensburg Sinzing Sinzing, Bergmatting, Viehhausen und Eilsbrunn bilden die Großgemeinde Sinzing, die mit Einwohnern (Stand: ) die achtgrößte der 41 Gemeinden im Landkreis Regensburg ist. Die ländlich geprägte Großgemeinde hat sich zu einem beliebten Wohn- und Lebensort am Stadtrand von Regensburg entwickelt. Region, die Einwohnerzahl steigt seit Jahren kontinuierlich an. Diverse Einzelhandelsbetriebe, Supermärkte und Banken stellen die Nahversorgung sicher, die allgemeine medizinische Versorgung übernehmen niedergelassene Ärzte und Zahnärzte. Jungen Familien bietet die Gemeinde zwei Kinderkrippen, zwei Kindergärten, einen Waldkindergarten, eine Grundschule und eine Mittagsbetreuung. Auch für die Erwachsenenbildung ist gesorgt: Sinzing ist Standort der Volkshochschule des Landkreises. Durch den Anschluss an die Bundesautobahn A 3 mit der Ausfahrt Sinzing besitzt die Gemeinde eine gute Verkehrsanbindung. Auch der öffentliche Personennahverkehr mit Bus 72

73 Landkreis Regensburg und Bahn ist bestens ausgebaut. Aufgrund der naturnahen Lage steht den Bewohnern ein abwechslungsreiches Freizeitangebot zur Verfügung, das von Wandern am Jurasteig und im Labertal bis hin zu Wassersport mit Badeplätzen an Naabspitz und Donau reicht. Die örtlichen Vereine bieten mit den Sportarten Fußball, Tennis, Golf, Volleyball und Stockschießen viele Möglichkeiten aktiver Betätigung. Eine Besonderheit ist das 2008 errichtete Walderlebniszentrum mit einem Kultur- und Naturlehrpfad, einem Hochseilgarten sowie einem Veranstaltungs- und Workshop-Programm. Um ihr Wohnangebot zu erweitern, ist die Großgemeinde in mehreren Baugebieten aktiv und erschließt in ihren zahlreichen Ortsteilen laufend weitere Neubaugebiete. Baugebiet Donaublick Anzahl Einheiten: circa 40 Eigentumswohnungen Parzellengröße: keine Angaben Kaufpreis pro qm: auf Anfrage Das Neubaugebiet Donaublick teilt sich in Einzelparzellen und Mehrfamilienhäuser auf. Die Bauparzellen sind bereits ausverkauft, Eigentumswohnungen werden über die genannten Kontaktadressen vermarktet. Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: Hanglage unweit des Sinzinger Ortszentrums A 3, Anschlussstelle Sinzing, eigener Bahnhof nein Kittelmann & Weller Objektbau GmbH, Sinzing, und Donaublick GmbH, Regensburg 73

74 Landkreis Regensburg Tegernheim Tegernheim mit seinen Einwohnern (Stand: ) grenzt unmittelbar östlich an Regensburg an. Seine Nähe zur Stadt macht den Ort als Wohnstandort attraktiv. Die Nahversorgung mit vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomiebetrieben, Arztpraxen sowie einigen Handels-, Dienstleistungs- und Handwerksbetrieben ist gut ausgebaut, für die Betreuung von Kleinkindern ist mit mehreren Kindergärten und -krippen sowie Tagesmütterplätzen gut gesorgt. Der Ort verfügt außerdem über eine Grundschule und eine Mittagsbetreuung. Tegernheim ist für ein breites Sportangebot bekannt, für das der mitglieder- 74

75 Landkreis Regensburg starke FC Tegernheim e. V. beispielhaft ist. Für Erwachsene stehen 13 Sportarten zur Auswahl, in sieben Abteilungen gibt es Angebote für den Nachwuchs. Mit der Tegernheimer Schlucht kann die Gemeinde mit einer geologischen Besonderheit aufwarten: Hier treffen drei geologische Einheiten aufeinander, die Altertum, Mittelalter und Neuzeit repräsentieren. Ein drei Kilometer langer Geopfad informiert Besucher über die Erdgeschichte. Der neue Flächennutzungsplan weist weitere sechs allgemeine Wohngebiete im Süden und Osten Tegernheims sowie zwei kleinere Mischgebiete aus. Baugebiet Feldweg Anzahl Einheiten: Parzellengröße: Kaufpreis pro qm: Lage: 33 Parzellen für Einzel- und Doppelhäuser 233 bis 270 qm (Doppelhaushälften) und 473 bis 598 qm (Einzelhäuser) auf Anfrage im Südosten von Tegernheim Anbindung: A 3, B 8 Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: nein Immobilienzentrum Regensburg 75

76 Landkreis Regensburg Wenzenbach lich stark gewachsen: Die Einwohnerzahl in den 33 Ortsteilen der Gemeinde stieg von auf heute (Stand: ). Wenzenbach ist eingebettet in eine reizvolle und abwechslungsreiche Landschaft: Fränkischer Jura, Bayerischer Wald, Donau-Ebene und die niederbayerische Hügellandschaft treffen hier aufeinander. Die Wohngemeinde bietet eine hohe Lebensqualität für Familien. In der Stadtrandgemeinde leben viele Pendler, die in Regensburger Unternehmen arbeiten. Wenzenbach bietet alle Dinge des täglichen Bedarfs. Auch Ärzte und viele Dienstleister haben sich hier niedergelassen. Zwei Kinderkrippen, drei Kindergärten, davon ein Waldkindergarten, und ein Hort für die Mittags- und Nachmittagsbetreuung sowie ein Jugendtreff gewährleisten die umfassende Betreuung von Kindern aller Altersstufen. Grund- und Mittelschüler können am Wohnort die Schule besuchen. Die Gemeinde investiert regelmäßig in die Ausstattung ihrer Spielplätze, die es in jedem Ortsteil gibt. Der örtliche Verein SV Wenzenbach bietet ein breites Spektrum an Sportmöglichkeiten. Wenzenbach erschließt kontinuierlich weitere Baugebiete und verbessert im Zuge dieses Wachstums auch laufend die Infrastruktur. 76

77 Landkreis Regensburg Roither Berg Böhmerwaldstraße Gonnersdorf Baugebiet Roither Berg Anzahl Einheiten: Parzellengröße: Kaufpreis pro qm: Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: 114 Parzellen für Einzel-, Doppelund Reihenhäuser keine Angaben auf Anfrage Südhang am Roither Berg im Nordwesten von Wenzenbach B 16, B 15, A 93, Anschlussstelle Lappersdorf nein Stierstorfer & Renner Immobilien GmbH, Wenzenbach, Donhauser Massivbau GmbH, Schwandorf, Innovationsfabrik GmbH, Ingolstadt, und Liegenschaftsamt der Stadt Regensburg Eine Besonderheit des neu entstehenden Wenzenbacher Ortsteils ist das Energieversorgungskonzept der Energieversorgung Wenzenbach GmbH in Kooperation mit der Hochschule Regensburg, das auf erneuerbare Energien und Energieerzeugung vor Ort setzt. Ein Nahstromwerk versorgt das Neubaugebiet mit Wärme, Strom und schneller Telekommunikation. Ziel ist die kommunale Selbstversorgung mit erneuerbaren Energien als Genossenschaftsmodell. Baugebiet Böhmerwaldstraße Gonnersdorf Anzahl Einheiten: Parzellengröße: 20 Parzellen für Einzel- und Doppelhäuser 300 qm (Doppelhaushälften) bis 630 qm (Einzelhäuser) Das Baugebiet Böhmerwaldstraße wird von der Gemeinde Wenzenbach vermarktet. In dem Mischgebiet gibt es neben 20 Wohnparzellen noch 4 Gewerbeparzellen. Kaufpreis pro qm: Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: auf Anfrage Ortsteil Gonnersdorf im Westen von Wenzenbach B 16, B 15, A 93, Anschlussstelle Lappersdorf Einheimischenmodell mit familienfreundlichen Quadratmeterpreisen Gemeinde Wenzenbach 77

78 Landkreis Regensburg Zeitlarn Die Stadtrandgemeinde von Regensburg ist aufgrund ihrer Lage im Grünen und ihrer Nähe zu dem etwa zehn Kilometer entfernten Stadtzentrum von Regensburg ein attraktiver und beliebter Wohnstandort. Die familienfreundliche Gemeinde bietet ihren fast Einwohnern (Stand: ) Einkaufsmöglichkeiten verschiedenster Art auch der Bereich Gesundheit ist mit zwei Fachärzten für Allgemeinmedizin, zwei Zahnärzten, zwei Praxen für Krankengymnastik und einem Facharzt für Psychotherapie gut abgedeckt. An Betreuungs- und Bildungsmöglichkeiten stehen in Zeitlarn drei Kindergärten, ein Kinderhort, eine Kinderkrippe sowie eine Grundschule zur Verfügung. Darüber hinaus betreibt die Gemeinde einen Kinder- und Jugendtreff mit vielseitigem Programm. Viele kleine und mittelständische Handwerks- und Gewerbebetriebe haben sich in Zeitlarn angesiedelt. Mit den örtlichen Banken und einer bekannten Supermarktkette gibt es auch einige größere Arbeitgeber vor Ort. Bereits 78

79 Landkreis Regensburg 2012 wurde der Breitbandausbau erfolgreich abgeschlossen, sodass den Anforderungen von Unternehmen und Gewerbebetrieben auf diesem Gebiet Rechnung getragen werden kann. Zeitlarn ist über den öffentlichen Personennahverkehr und über die Autobahn A 93 gut an Regensburg angebunden. Der Freizeitwert in der Gemeinde ist hoch: Das Naherholungsgebiet eignet sich ideal für Aktivitäten in der Natur und die über 45 Vereine des Ortes sorgen für sportliche, kulturelle und soziale Betätigungsmöglichkeiten. Baugebiet Mitterfeld 3 Anzahl Einheiten: Parzellengröße: circa 80 Parzellen für Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäuser 500 bis 600 qm (Einzelhäuser), 250 bis 300 qm (Doppelhaushälften) und 800 bis 900 qm (Mehrfamilienhäuser) Das Baugebiet Mitterfeld 3 ist derzeit noch in der Planungsphase. Die Vermarktung beginnt voraussichtlich frühestens Ende Kaufpreis pro qm: Lage: Anbindung: Zugangsbeschränkung: Weitere Informationen: auf Anfrage nördlicher Ortsrand B 15, A 93, Anschlussstelle Regensburg-Nord nein Gemeinde Zeitlarn 79

80 Landkreis Regensburg Weitere Baugebiete im Regensburger Land In einigen Gemeinden im Landkreis Regensburg gibt es Baulandausweisungen, die weniger als 15 Parzellen umfassen. Diese derzeit aktuellen Darüber hinaus wurden weitere geplante Bauaktivitäten gemeldet, die allerdings - mit Ausnahme des Baugebiets Am Brand in Wörth an der Donau - nicht aufgenommen werden konnten, da sie sich planungsrechtlich nicht freigegeben wurden. Bebauungspläne, die vom Landratsamt genehmigt wurden, können auf der Seite des Landratsamtes Regensburg unter den weiterführenden Links Bürgerservice, Bauen und Wohnen, Bebauungspläne und dann der entsprechenden Gemeinde eingesehen werden. Auch kleinere Lückenschlüsse wurden vereinzelt gemeldet, aber nicht aufgenommen. Wer sich für einzelne Parzellen oder Wohnungen in bestimmten Gemeinden interessiert, bekommt weitere Informationen bei der betreffenden Gemeinde. Gemeinde Name Baugebiet Anzahl Weitere Informationen Sonstiges Einheiten Aufhausen 6 Baulandmonitor des Landkreises Gemeinde Aufhausen Beratzhausen Zehentberg 3 Gemeinde Beratzhausen weitere Baugebiete in Frauendorf und Beratzhausen in Planung Pfatter Geisling 14 Gemeinde Pfatter Regenstauf 3 Gemeinde Regenstauf Wörth an der Donau Am Brand circa 120 Stadt Wörth an der Donau 80

81 Wohlfühlen ist einfach! 81