Ökologisch Bauen. Lohnt sich grünes Baugeld?

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1 in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Max Geißler 30/2016 Ökologisch Bauen Lohnt sich grünes Baugeld? Mit einem Öko-Haus schonen Hausbesitzer nicht nur die Umwelt, sondern sparen Jahr für Jahr viel Geld: Sie zahlen bis zu 80 weniger an Energiekosten gegenüber einem konventionellen Altbau. Zugleich lohnen sich energieeffiziente Häuser als Wertanlage, denn sie besitzen einen hohen Wiederverkaufswert. Nicht verwunderlich, dass die Nachfrage nach zinsgünstigen Umweltkrediten bei Banken und Bausparkassen stetig steigt: Allein die KfW-Bank stellte im letzten Jahr Darlehen im Wert von 10,6 Milliarden Euro für energieeffiziente Bauvorhaben bereit. Neben der staatlichen Förderbank ermöglichen auch zahlreiche Geschäftsbanken sowie auf Umweltschutz spezialisierte Kreditinstitute den Bau oder Kauf von grünen Eigenheimen mit günstigen Krediten und Zuschüssen. Hier eine Übersicht: 1. Marktführer: KfW Bank Marktführer bei Umweltdarlehen ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die staatliche Förderbank bietet zahlreiche Programme zur Förderung von ökologischen Baumaßnahmen und zur energetischen Sanierung von Altbauten. Die Förderung geschieht je nach Programm durch kostengünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse. Die Förderdarlehen lohnen sich, wie das Beispiel des wichtigsten KfW- Programms für den Bau oder Kauf von Umwelthäusern zeigt. 1a. Programm 153 "Energieeffizient Bauen" Das Programm unterstützt Bauherren auf dem Weg in ein neues, energieeffizientes Eigenheim mit zinsvergünstigten Krediten und Tilgungszuschüssen. Der Effektivzins ist im Vergleich mit klassischen Geschäftsbanken extrem günstig. Die wichtigsten Vorteile in Kürze: Förderdarlehen ab 0,75 effek- tiver Jahreszins bis zu Euro Kredit für jede Wohneinheit bis zu Euro Tilgungszuschuss bis zu 20 Jahre Zinsbindung tilgungsfreie Anlaufjahre je nach Zinsbindung kostenlose Sondertilgung jederzeit möglich kombinierbar mit KfW-Programm 431: Energieeffizient Bauen und Sanieren Zuschuss Baubegleitung 1b. Was wird gefördert? Die KfW fördert den Neubau oder Ersterwerb eines KfW-Effizienzhauses 55, 40 oder 40 Plus. Die Zahlen zeigen an, dass das Eigenheim zum Beispiel höchstens 55 der Jahresprimärenergie eines vergleichbaren Neubaus verbrauchen darf. Den Energieverbrauch berechnen Energieberater oder Architekten.

2 Seite 2 Gefördert werden die Bau- und Baunebenkosten sowie die Kosten für Beratung, Planung und Baubegleitung. Die Grundstückskosten gehören nicht dazu, ebenso wenig der Kauf von Ferienwohnungen. Tipp: Das Programm 153 unterstützt Investoren auch bei der Umwidmung unbeheizter Nicht-Wohngebäude zu Wohngebäuden, zum Beispiel den Umbau von Scheunen oder Werkstätten zu Wohnungen. Aktuelle Zinssätze und Laufzeiten für KfW-Darlehen im Programm 153 Sollzins (Effektivzins) Laufzeit tilgungsfreie Zinsbindung pro Jahr (Jahre) Anlaufzeit 0,75 (0,75 ) 4 bis 10 1 bis 2 Jahre 10 Jahre 0,75 (0,75 ) 11 bis 20 1 bis 3 Jahre 10 Jahre 1,30 (1,31 ) 11 bis 20 1 bis 3 Jahre 20 Jahre 0,75 (0,75 ) 21 bis 30 1 bis 5 Jahre 10 Jahre 1,50 (1,51 ) 21 bis 30 1 bis 5 Jahre 20 Jahre Quelle: KfW, Stand Juli b. Tilgungszuschuss Neben dem Förderdarlehen profitieren Bauherren von einem Tilgungszuschuss der KfW. Der Zuschuss reduziert den Darlehensbetrag und verkürzt die Laufzeit. Bauherren müssen also nicht den gesamten Kreditbetrag zurückzahlen. Der Tilgungszuschuss wird nach erfolgreichem Abschluss des Bauvorhabens gutgeschrieben. Es gilt das Prinzip: Je besser der KfW-Effizienzhaus-Standard der neuen Immobilie, desto höher der Tilgungszuschuss. Die folgende Tabelle zeigt die Zuschussmöglichkeiten an: KfW-Effizienzhaus KfW-Effizienzhaus 40 Plus KfW-Effizienzhaus 40 KfW-Effizienzhaus 55 Quelle: KfW, Stand Juli 2016 Höhe Tilgungszuschuss 15 der Darlehenssumme, bis zu Euro für jede Wohneinheit 10 der Darlehenssumme, bis zu Euro für jede Wohneinheit 5 der Darlehenssumme, bis zu Euro für jede Wohneinheit 1c. Antragstellung Die KfW gewährt Kredite aus diesem Programm ausschließlich über Geschäftsbanken, Sparkassen und Versicherungen. Der Antrag ist vor Beginn des Bauvorhabens bei der Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut zu stellen. Als Beginn eines Bauvorhabens gilt der Start der Bauarbeiten vor Ort. Bei Ersterwerb eines bereits fertigen Hauses gilt der Abschluss des Kaufvertrages als Vorhabenbeginn. 2. Deutsche Bank: Grüne Baufinanzierung Ökodarlehen von der KfW sind zwar sehr zinsgünstig, haben aber einen Nachteil: Sie sind in der Höhe auf maximal Euro begrenzt. Für ein neues, umweltfreundliches Haus reicht das nicht aus. Bei größerem Finanzbedarf sollten Sie sich deshalb die "grüne Baufinanzierung" der Deutschen Bank näher anschauen. Dabei handelt es sich um eine Kombination aus klassischem Baukredit und KfW- Darlehen, erläutert Christiane Lorch von der Pressestelle der Deutschen Bank. Der

3 Seite 3 zinsvergünstigte Darlehensteil stammt aus dem KfW-Programm 153. Er entspricht den oben genannten KfW-Kriterien. Voraussetzung ist, dass das neue Eigenheim entsprechend energieeffizient gebaut ist. Das zweite Teildarlehen kommt von der Deutschen Bank. Dieses klassische Baudarlehen beinhaltet zwar keinen Umweltbonus, ermöglicht dafür aber große Darlehenssummen, außerdem sind die Zinsen mit aktuell 1,55 Effektivzins bei 15-jähriger Zinsbindung im Vergleich zu Wettbewerbern sehr preiswert. Positiv: Für die Mithilfe eines Energieberaters spendiert die Deutsche Bank 100 Euro Zuschuss. Wie die Finanzierung eines Ökohauses mit der Grünen Baufinanzierung konkret aussehen kann, das zeigt die Deutsche Bank an Hand des folgenden Beispiels: Grüne Baufinanzierung über Euro Deutsche Bank KfW-Darlehen Darlehen Nettodarlehensbetrag Euro Euro Sollzinssatz p.a. 1,54 0,75 Zinsbindung 15 Jahre 10 Jahre Laufzeit 15 Jahre 25 Jahre Effektiver Jahreszins 1,55 0,75 Monatliche Rate 938,46 Euro - Monatliche Rate im 1. Jahr - 31,25 Euro Monatliche Rate ab 2. Jahr - 189,76 Euro Anzahl der Raten Zu zahlender Gesamtbetrag ,28 Euro ,88 Euro Möglicher Tilgungszuschuss je Wohneinheit Euro Quelle: Deutsche Bank. Stand Anmerkung: Repräsentatives Beispiel für die Finanzierung einer Immobilie im KfW-Effizienzhaus-Standard 55 inklusive KfW-Darlehen (mit monatlicher Tilgung). Finanzierungsbedarf bis max. 80 des Kaufpreises, nur für Neugeschäft. 3. Umweltbank: Baudarlehen mit Ökobonus Speziell auf die Finanzierung von Umweltprojekten und ökologischen Bauvorhaben ist das Geschäft der Nürnberger Umweltbank ausgerichtet. Bei der Vergabe von Baukrediten arbeitet sie nach dem Prinzip: Je energieeffizienter das Objekt, desto günstiger der Kreditzins. Als Maßstab dienen verschiedene Umwelt-Aspekte, die Bauherren berücksichtigen sollten, um die Vorteile des Umweltdarlehens nutzen zu können. Einzelne Punkte sind zum Beispiel: die Verwendung von ökologischen Bau- und Dämmstoffen, ökologische Belüftungsanlage, verdichtetes Bauen, die Nutzung erneuerbarer Energien, intelligente Architektur, die das Tageslicht optimal nutzt. Die einzelnen Punkte werden im Kreditantrag abgefragt und durch den Antragsteller belegt. Voraussetzung für Zinsrabatte beim Umweltbank-Darlehen mit Ökobonus ist, dass die Wohnimmobilie den besten KfW- Effizienzhaus-Standard erreicht (Effizienzhaus 40 Plus). Ist dies nicht der Fall, gibt es nicht die besten Konditionen. Die Zinsrabatte staffeln sich nach der ökologischen Qualität der Immobilie. Die nachfolgende Tabelle zeigt die aktuellen Konditionen für Baukredite mit Ökobonus:

4 Seite 4 Umweltbank-Darlehen mit Ökobonus Aktuelle Top-Konditionen Name des Darlehens: Umweltbank- Darlehen mit Ökobonus Sollzinsbindung 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre Sollzinssatz p.a. 0,95 % 1,15 % 1,75 % effektiver Jahreszins 0,97 1,17 1,78 Auszahlung 100 % 100 % 100 % Anfangstilgung/ Laufzeit Darlehens Beträge in Euro bis Quelle: Ökobank, Stand Juli a. Wichtige Eckpunkte der Baufinanzierung mit Ökobonus Sondertilgungen erlaubt das Umweltbank-Darlehen einmal jährlich kostenlos bis zu einer Höhe von fünf des anfänglichen Kreditbetrages. Bereitstellungszinsen fallen ab dem 7. Monat nach Kreditzusage in Höhe von 0,15 pro Monat an. Tilgungssatzänderungen können während der ersten Sollzinsbindung zweimal kostenfrei vorgenommen werden. Positiv: Die Umweltbank finanziert zugleich eine Baukostenreserve mit. Wird diese nicht benötigt, kann man das Darlehen am Ende um diesen Betrag kostenfrei reduzieren. 3b. Zinsminderung durch KfW-Darlehen Wie die Tabelle zeigt, kosten grüne Baukredite derzeit im besten Fall 1,17 Effektivzins bei zehnjähriger Zinsbindung. Das sind im Vergleich mit klassischen Baukrediten von Banken und Sparkassen keine Top-Konditionen. Direktbanken, Volksbanken und Genossenschaftsbanken sind oft ein paar Zehntel preiswerter. Spartrick: Kombinieren Sie das Umweltbank-Darlehen mit einem zinsvergünstigten KfW-Darlehen. Das ist möglich und senkt den Durchschnittszins auf Topniveau. 4. Ethik Bank: Baufinanzierung mit Ökobonus Die Baufinanzierung mit Ökobonus der Ethik Bank fördert Neubau, Kauf oder Umschuldung von ökologisch ausgerichteten Immobilien. Ähnlich wie die Umweltbank honoriert die Ethik Bank umweltfreundliche Aspekte mit Zinsrabatten. Die Rabatte reichen bis zu 0,15. Jeweils 0,05 punkte erhalten Investoren für: Energieeffizienz: Gefördert wird entweder ein bestimmtes Effizienzlevel oder bei Modernisierungen Einzelmaßnahmen, die die Energieeffizienz der Immobilie verbessern. Regenerative Energien: Für alternative Heiztechniken, Warmwasseraufbereitung und ökologische Maßnahmen zur Verbesserung des Raumklimas gibt es einen zusätzlichen Förderbonus. Öko-Baustoffe: Baustoffe auf Basis ausgewählter Gütesiegel werden ebenfalls mit 0,05 Zinsbonus belohnt. Positiv: Die Energieeffizienz richtet sich nicht nach den strengen KfW-Regeln. Im

5 Seite 5 Gegensatz zum KfW-Effizienzhaus 55 startet die Förderung bereits ab einem Jahresprimär-Energieverbrauch von 85 gegenüber vergleichbaren Neubauten. Werden alle drei Förderkriterien ausgeschöpft, kosten zehnjährige Baukredite derzeit nur 1,23 Effektivzins. Berücksichtigt die Immobilie nur ein oder zwei Umweltkriterien, erfolgen Abschläge, wie die nachstehende Tabelle zeigt: Förderungsfähige Leistung Ohne Förderkriterien Erfüllung 1 Förderkriterium 1,30 Erfüllung 2 Förderkriterien 1,25 Erfüllung 3 Förderkriterien 1,20 Zehnjährige Baufinanzierung mit Ökobonus Beleihung bis zu 80 des Beleihungswer- Beleihung bis zu 60 des Beleihungswertes tes Sollzins Effektivzins Sollzins Effektivzins 1,35 1,38 1,58 1,61 1,33 1,53 1,56 1,28 1,48 1,51 1,23 1,43 1,46 Quelle: Umweltbank, Stand: Juli Die Konditionen gelten für Kreditbeträge von bis Euro. Weitere Konditionen und Kosten: Anfangstilgung: Die Ethik Bank fordert eine Anfangstilgung von mindestens zwei. Zinsfestschreibung: Die Zinsbindung erfolgt für maximal zehn Jahre. Lange, darüber hinaus gehende Zinsbindungen sind leider ausgeschlossen. Nutzungsart: Die Immobilie muss ganz oder teilweise selbst genutzt sein. Sondertilgungen: Ein einmaliges oder regelmäßiges Sondertilgungsrecht kann individuell vereinbart werden. Im Gegensatz zu den meisten anderen Banken fallen hierfür aber Gebühren an. Die jährliche Tilgungsoption kostet 0,05 pro 1,0 der Kreditsumme. Das einmalige Tilgungsrecht kostet 0,01 pro 1,0 der anfänglichen Kreditsumme. Bereitstellungszinsen: Die Ethik Bank berechnet ab dem 181. Tag, also nach etwa sechs Monaten, Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 des Darlehensbetrages pro Monat. 5. GLS Bank: Baufinanzierung mit Zinsbonus Die Bochumer GLS-Bank hat sich ebenfalls der Förderung umweltfreundlicher Bauprojekte verschrieben. Die Bank vergibt für verbrauchsarme Häuser zinsgünstige Kredite. Wer ein Haus baut, kauft oder modernisiert und dabei ökologische Kriterien berücksichtigt, der erhält einen Zinsnachlass von einem halben punkt. Voraussetzung ist wie bei allen vorgenannten Umweltkrediten, dass das Objekt die Effizienzklasse, die den Bedingungen der KfW-Effizienzhäuser entsprechen, erreicht. Tipp: Die GLS-Bank verbilligt ihre Baukredite auch dann um 0,5, wenn Bauherren nicht mehr als 60 der Gesamtkosten per Kredit finanzieren.

6 Seite 6 5a. Wichtige Eckpunkte der GLS- Baufinanzierung: Darlehenssummen ab Euro Möglichkeit zu Baufinanzierung mit variablen Zinsen Kostenfreie Sondertilgung von bis zu Euro pro Jahr Wenn sich das Bauvorhaben verzögert: Bereitstellungszinsen fallen erst nach sechs Monaten an. Möglichkeit zu tilgungsfreien Anlaufjahren Nachteil: Zinsfestschreibungen sind nur bis maximal zehn Jahre möglich. Dadurch können Käufer und Bauherren die aktuell extrem preiswerten Zinskonditionen leider nicht langfristig festschreiben. 5b. Einbeziehung von KfW-Darlehen Neben Zinsrabatten für eigene Kredite prüft die GLS-Bank, ob Immobilienkäufer und Bauherren Anspruch auf zinsgünstige Förderdarlehen der KfW-Bank haben. Ist dies der Fall, werden die staatlich unterstützen Förderprogramme in die Baufinanzierung einbezogen. Vorteil: Aktuell sind im KfW-Programm 153 Baukredite mit extrem günstigen Effektivzinsen von 0,75 möglich. Voraussetzung dafür ist, dass die gebaute oder erworbene Immobilie den KfW-Effizienzkriterien entspricht, siehe Punkt 1a. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per Telefon: 08192/ Weitere Infos unter