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1 Konzept schlägt Kondition Planen Sie, in den nächsten Monaten zu bauen, sollten Sie Ihre Finanzierungswünsche bald umsetzen, um von einer Festschreibung des zurzeit noch niedrigen Zinsniveaus zu profi - tieren. Auch für eine anstehende Anschluss - finanzierung lohnt es, sich jetzt mit den Details einer soliden Baufinanzierung vertraut zu machen (Thomas Drilling/mn) Man braucht kein Prophet zu sein für die Einsicht, dass die Geldmarktzinsen in den nächsten Jahren steigen werden. Daher lohnt es sich insbesondere jetzt, über den Einstieg in eine Baufinanzierung oder das frühzeitige Festzurren einer Anschlussfinanzierung nachzudenken. Der gnadenlose Wettbewerb auf dem Markt für Baufinanzierungsinstrumente hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass es für den Kunden heute viel einfacher ist, sich ein individuell passendes und trotzdem flexibles Finanzierungskonzept zu stricken auch ohne Berater. So sind heute gegenüber der Situation vor 10 Jahren Finanzierungseckdaten wie niedrige Zinsen und flexible Produktkreationen auch ohne Eigenkapital eine Selbstverständlichkeit, ebenso wie ein Ändern der Tilgungsraten während der Laufzeit oder gar das vorzeitige Kündigen eines Darlehens ganz ohne Vorfälligkeitsgebühr. Musste sich der Kunde früher den vorhandenen Bankprodukten anpassen, ist es heute umgekehrt. Das Internet ist der Schlüssel zur neuen Transparenz und Flexibilität. So stehen etwa professionelle Online-Plattformen wie Planethome oder Eurospace Banken und professionellen freien Vermittlern gleichermaßen zur Verfügung und über die gut strukturierten Onlineangebote der Onlinebanken (siehe dazu den Weblink-Kasten auf der nächsten Seite), wie etwa Ing- Diba, oder großen Online-Maklern, wie Interhyp, Dr. Klein & Co., klicken Sie sich in Minutenschnelle zum individuellen Angebot und erhalten normalerweise innerhalb weniger Stunden oder Tage eine Zusage. Die extrem guten Konditionen der Onlinebanken resultieren aus der Tatsache, dass diese es sich leisten, mit extrem niedrigen Margen und kleinen Stückkosten zu kalkulieren, was wiederum hohe Umsätze erfordert. So verkaufte etwa die Ing-Diba im Jahr Darlehen. Grundlage dieser Geschäftsmodelle ist in der Regel ein dünnes Personalbudget, das Fehlen eines Filialnetzes und ein optimiertes internes IT-System. So generierte etwa die Ing-Diba im Jahr 2006 ein Neugeschäft von 11 Milliarden Euro. Der Preisdruck der Onlinebanken führt dazu, dass Hausbanken entweder das Nachsehen haben oder sich andere Strategien überlegen müssen, um gegen gute Konditionen punkten zu können. Trotz Wegfalls der Eigenheimzulage wird Bauen für viele Bundesbürger immer attraktiver. Das klassische Bausparen ist noch immer ein Renner unter den Baufinanzierungs produkten, etwa als Instrument zum Tilgungsersatz bei Darlehen mit Tilgungsaussetzung Foto: ddp Foto: Interhyp Enges Raster Viele Institute denken auch über eine Umstrukturierung des Kreditgeschäftes nach, sodass die eigene Kreditabteilung nur Standarddarlehen bearbeitet, während Beratung und Verlauf externe Vermittler übernehmen, die über das Internet mit allen wichtigen Kreditgebern vernetzt sind. Viele Banken haben die Zeichen der Zeit erkannt und wissen, dass der Wettbewerb künftig in immer stärkerem Maße über den Preis und einfache Produkte entschieden wird. Das Gros der Kunden scheut endlose Beratungsmarathons und wünscht sich günstige Konditionen und eine schnelle Zusage. Der Preisdruck am Markt führt teilweise sogar zu auf den ersten Blick absurden Situationen. So besorgen sich manche Banken sogar Kreditbausteine vom Konkurrenten oder treten überhaupt nicht mehr selbst als Kreditgeber auf, wie etwa die Citybank. Es kann sogar vorkommen, dass Sie einen Kredit über einen Onlinevermittler günstiger bekommen als von der betroffenen Bank selbst, da Interhyp & Co. den Kreditinstituten mit ihren intelligenten IT-Systemen eine Menge Kleinkram abnehmen und dafür Sonderkonditionen kassieren. Allerdings hat die Situation auch eine Kehrseite. Onlinebanken arbeiten normalerweise mit einem extrem restriktiven Raster, das bei der Kreditzusage Maß aller Dinge ist. Hier nützt es rein gar nichts, wenn Sie den Berater selber planen 2/2007 3/

2 Weblinks Dr. Klein vertreibt bereits seit 1954 erfolgreich Finanz- und Versicherungslösungen in Deutschland. Heute ist der Internetmakler auf Onlinevertrieb und -beratung spezialisiert und arbeitet mit über 50 Banken und Versicherungen zusammen. Seit der strategischen Neuausrichtung von der Briefbank zur ersten Onlineb ank (zunächst T-Online) 1992/93 bis zur Umbenennung in Ing-Diba 2005 ist die Diba heute eine der größten Internetbanken und bietet neben Onlinebrokerage, Girokonto und Vorsorge auch günstige Kredite und Baufinanzierungen mit Topkonditionen. Die Interhyp AG wurde im Jahr 1999 gegründet und ist seit Anfang 2000 mit ihrem Internetauftritt online. Innerhalb der vergangenen Jahre entwickelte sich Interhyp vom Start-up zum deutschen Marktführer im Bereich unabhängige Vermittlung von Baufinanzierungen. Im Immobilienportal immobiliens cout24.de finden Sie nicht nur Ihr Traumhaus, sondern auch gleich die passende Finanzierung. Eine solide Finanzierung ist gekennzeichnet durch einen gesunden Mix aus Bankdarlehen, Versicherungsprodukten und Förderdarlehen. Was in Sachen Bauen an Fördermitteln zur Verfügung steht, finden Sie auf der Homepage der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Webcode: SP1PRP* Frank Krakenberg ist selbstständiger Finanzberater, schwerpunktmäßig aber für die deutsche Bank tätig. Für ihn ist eine gute Finanzierung nicht nur durch gute Konditionen gekennzeichnet. Das Banken-Portal hilft bei der Suche nach der richtigen Bank. persönlich kennen. Verhandeln ist meist zwecklos. Stimmt die Bonität nicht, wird auch nichts aus günstigen Konditionen. So ist die maximale Höhe der möglichen Kreditvergabe auf das 10fache des Netto-Jahreseinkommens beschränkt. Wer selbstständig ist oder aus anderen Gründen über ein unregelmäßiges Einkommen verfügt, hat bei Onlinebanken meist ebenfalls schlechte Karten. Dass bei der Kreditentscheidung aber auch ganz andere Faktoren als die Konditionen einen wichtige Rolle spielen, zeigen wir Ihnen im Folgenden. So funktioniert Baufinanzierung Wer sich als Laie erstmalig mit der komplexen Materie Baufinanzierung auseinander setzt, mag vielleicht zunächst zu dem Schluss kommen, dass die Geschichte doch gar nicht so kompliziert sein kann, denn eigentlich reduziert sich das Instrumentarium der Baufinanzierungsprodukte auf wenige Werkzeuge, wie etwa das Annuitätendarlehen, das Darlehen mit Tilgungsaussetzung oder das Foward-Darlehen sowie neuerdings diverse neue Kreationen mit flexiblerer Handhabung etwa der Zinsbindung. Die wichtigsten Darlehensformen finden Sie im nebenstehenden Kasten im Detail. Aus dieser vermeintlichen Einfachheit des Themas leiten sich auch die Geschäftsmodelle der meisten Online-Baufinanzierer ab, deren Angebote und Instrumente sich in der Regel auf Standardinstrumente beschränken, die aber nur für einen geringen Teil der Interessenten, etwa mit guter Bonität, passen. Das Geheimnis einer soliden und nachhaltigen Baufinanzierung liegt aber nicht so sehr im Aufspüren der besten Konditionen, sondern in einem ausgeklügelten Konzept, das die verschiedenen Finanzierungsinstrumente individuell für die persönliche Situation des Kunden passend zusammenführt. Anhebung der Zinsen ist sicher Auch Laien können die Signale für steigende Zinsen aus den aktuellen Konjunkturdaten ablesen. Zieht die Konjunktur in Deutschland und Europa an, wie das zurzeit der Fall ist, wird die EZB (Europäische Zentralbank) aller Wahrscheinlichkeit nach eine Anhebung des Leitzinses beschließen. Zwar beließ die EZB auf ihrer letzten Ratssitzung vor unserem Redaktionsschluss den Leitzins noch auf 3,5 %, kündigte aber eine Anhebung für März dieses Jahres an, denn vor dem Hintergrund des momentanen robusten Wirtschaftswachstums und der anhaltend hohen Geldmengen- und Kreditexpansion wächst nach Ansicht der EZB-Banker das Risiko einer steigenden Inflation. Insgesamt erwarten die Europa-Banker sogar eine Anhebung des Leitzinses für Mitte 2007 auf 4 %, woraus sich eine Reihe die aktuelle Wirtschaftslage betreffende Konsequenzen ableiten. Eine Anhebung der Leitzinsen wirkt sich im Kreislauf des Geldmarktflusses zunächst einmal auf die Kreditinstitute aus, wenn diese etwa kurz - fristiges Geld benötigen. Da auch alle Unternehmensdaten in Deutschland derzeit durchweg gut aussehen, sind die Unternehmen auch wieder zu mehr Investitionen bereit. Damit erhöht sich langfristig gesehen die Kapitalnachfrage. Wird Kapital aber lang - fristig teurer, steigen auch die Geldmarktzinsen. Da die Zinsentwicklung in Europa überdies einen indirekten Zusammenhang mit der Zinsentwicklung in den USA mit einer Zeitdifferenz von etwa 1 bis 1,5 Jahren aufweist, lässt sich der Anstieg des Zinsniveaus auch aus den Verhältnissen in Amerika prognostizieren. Das Problem vieler Baufinanzierungen besteht darin, dass diese den Spielraum maximal möglicher monatlicher Belastungen bereits innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist voll ausschöpfen, ohne Planung eines Puffers für unvorhergesehene Fälle, wie Auch beim Bausparen lohnt sich der Preis - vergleich. Das Inter - net mit seinen zahl - losen Beratungsund Vergleichsplatt - formen macht es heute leichter, Vergleiche anzustellen Abbildung: ddp etwa steigende Zinsen oder eine Veränderung der Lebensumstände. Die Folgen sind oft dramatisch und insofern eine derartige Finanzierung überhaupt noch zu retten ist profitieren Hausbanken und Berater wieder von einem einträglichen Sanierungsgeschäft mit hohen Margen. Berater, Hausbank oder Onlinebank? Ob Sie sich Ihren Baufinanzierungskredit von Ihrer Hausbank holen, einen unabhängigen Berater aufsuchen oder sich an einer der immer zahlreicher werdenden Internetbanken oder Onlinemakler wenden, sollte nicht ausschließlich von den gebotenen Konditionen abhängen es sei denn, Sie verfügen über eine hervorragende Bonität, bringen 40 bis 50 Prozent Eigenkapital mit und haben keine speziellen Wünsche hinsichtlich der Risikoabsicherung oder der steuerlichen Gestaltung. In diesem Fall führt kein Weg an einer Onlinebank wie der Ing-Diba vorbei, denn die gebotenen Zinskonditionen sind meist unschlagbar. Das Gros der Betroffenen wird aber feststellen, dass sie, aus welchen Gründen auch immer, nicht in den Genuss der gebotenen Konditionen kommen. Ist Ihre Bonität weniger 126 selber planen 2/2007 3/ *Geben Sie den Code auf ein.

3 gut, bleibt zunächst trotzdem ein Gespräch mit der Hausbank, die ein Engagement mit Ihnen aufgrund einer langjährigen Kundenbeziehung zwar zusagt, sich aber ihr Risiko in Form einer saftigen Marge (Konditionen, Provisionen, Bearbeitungsgebühren) gut bezahlen lässt. Auch wer mit seiner Hausbank ein gutes Gefühl hat oder sich ungern mit komplexen Details auseinander setzen mag, sollte nicht vergessen, dass es im Kreditgeschäft immer um Geld geht auf beiden Seiten der Geschäftsbeziehung. Ihre Bank ist also immer in erster Linie an einem saftigen Gewinn interessiert, erst dann kommt die Pflege der Kundenbeziehung. Natürlich darf auch bei der Entscheidung für ein größeres Darlehen das Bauchgefühl eine Rolle spielen, finanzmathematische Fakten haben aber Vorrang. In diesem Sinne ist oftmals der Weg zu einem Foto: DiBa unabhängigen Berater der beste. Sicher, auch der will leben und an Ihnen Geld verdienen, doch sein Einkommen beschafft er sich über die Provisionen der vermittelten Produkte. Freie Berater müssen aber aufgrund ihres überschaubaren Kundenstamms in noch größerem Maßen auf die Pflege ihrer Kundenbeziehungen achten. Berät er Sie schlecht, verliert er seinen Kunden und nirgendwo zählt Empfehlungsgeschäft so sehr wie hier. Ganzheitliche Finanzplanung Ein guter Berater fragt nicht in erster Linie danach, welches Budget Ihnen monatlich zur Erbringung von Kapitaldiensten zur Verfügung steht, sondern analysiert gewissenhaft Ihre Lebensumstände und sensibilisiert Sie unter anderem auch für folgende Fragen. Angenommen, Sie haben in einer Niedrigzins- Phase ein Annuitätendarlehen über Euro mit einer auf 10 Jahre festgeschriebenen Verzinsung von 4 % und 1 % Tilgung abgeschlossen. Das entspricht einer jährlichen Gesamtbelas - tung von 5 %. Das bedeutet aber auch, dass Ihr Darlehen nach 10 Jahren noch immer eine Restschuld von Euro darstellt. Was aber, wenn der Zinssatz nach 10 Jahre bei 7 % oder gar 8 % liegt? Haben Sie entsprechende monatliche Reserven nicht eingeplant, wird die dann folgende monatliche Belastung mit Sicherheit Ihr Budget sprengen. Hinzu kommt, dass in diesem Zeitraum ebenfalls die Kos - ten für Energie, Wasser, Kanal oder Lebensmittel steigen und außerdem die Steuern mit Sicherheit auch nicht geringer, die Gehälter aber bestimmt fallen werden. Außerdem sollte Ihr Berater Denkanstöße geben, wie die Folgenden: Onlinebanken wie die Diba positio - nieren sich mit sensationellen Kondi - tionen sehr aggressiv im Markt. Eine gute Finanzierung definiert sich aller - dings nicht nur darüber Foto: Ing-Diba Mit diesen Tipps finden Sie die richtige Baufinanzierung Falls Sie Ihre Baufinanzierung mithilfe der folgenden Tipps und der modernen Möglichkeiten der Teilnahme am Geldmarkt doch selbst managen möchten, hüten Sie sich davor, sich Ihre Finanzierung schönzu - rechnen. Denken Sie an die Gefahren und seien Sie ehrlich zu sich selbst. Folgende Checkliste kann Ihnen dabei helfen: Verfügen Sie über einen gesunden Anteil an Eigenkapital, arbeiten im Angestelltenverhältnis und sind Sie sich sicher, dass alle die Baufinanzierung tangierenden Begleitumstände, wie etwa Altersvorsorge und Risikoabsicherungen bei Ihnen geklärt sind, besorgen Sie sich ein konkurrenzlos günstiges Darlehen mit flexibler Zinsbindung und Möglichkeiten zur Sondertilgung. Verfügen Sie nicht über ausreichend Eigenkapital oder fließt Ihr Einkommen etwa als Selbstständiger nicht regelmäßig, schauen Sie nicht nur auf die gebotenen Konditionen. Viele Onlinebanken werden Ihnen die gebotenen Top-Konditionen ohnehin nur dann einräumen, wenn Ihre Bonität stimmt. Berücksichtigen Sie in Ihren Betrachtungen auch die Absicherung des Risikos auf Leben oder Berufsunfähigkeit. Denken Sie insbesondere dann, wenn Sie Ihre Immobilie vermieten oder verpachten möchten, daran, dass die gewählte Finanzierungsform auch steuerliche Effekte nach sich zieht. Besitzen Sie bereits eine Lebensversicherung, die schon eine Zeit lang läuft, sprechen Sie Ihre Lebensversicherung auf ein günstiges Darlehen an. Versuchen Sie, sich mithilfe der einschlägigen Fachpresse und entsprechender Informationsportale im Internet, wie etwa www. onvista.de, ein Bild von der Zinsentwicklung in den kommen 5 bis 10 Jahren zu machen und treffen Sie danach Ihre Entscheidung zur Zinsbindungsfrist. Vereinbaren Sie nach Möglichkeit Sondertilgungen von bis 5 % per anno oder mehr. Banken und Kreditinstitute lassen heute in aller Regel mit sich reden. Die Bedingungen sind oft nicht mehr so unflexibel wie noch vor einigen Jahren. Möchten Sie Angebote von einem Online-Kreditinstitut einholen, halten Sie alle erforderlichen Unterlagen bereit. Machen Sie sich vorher ein Bild von Ihrer aktuellen Finanzsituation. Tragen Sie dazu alle momentanen und in Zukunft absehbaren monatlichen Belastungen zusammen (Versicherungen, Beiträge, Miete, Lebenshaltung, Energie, Kfz, Altersvorsorge, Rentenversicherung etc.) und berechnen Sie ehrlich das Ihnen zur Erbringung des Kapitaldienstes erforderliche Budget. Denken Sie bei Darlehen mit Tilgungsaussetzung daran, dass die als Tilgungsersatz vorgesehenen Vermögensbildungsinstrumente möglicherweise nicht den prognostizierten Ertrag abwerfen. Planen Sie immer mit dem schlechtesten Fall und rechnen Sie beispielsweise keine Überschussbeteiligung ein. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank zunächst nach einem geförderten Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau und nach anderen Fördermaßnahmen. Je nach vorauszusehender Zinsentwicklung kann es sich trotzdem lohnen, ein noch nicht fälliges Bankdarlehen unter Berücksichtigung der Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig abzulösen, um von den verbilligten Konditionen einer Anschlussfinanzierung zu profitieren. Einen ähnlichen Zweck erfüllt ein so genanntes Forward- Dar lehen. selber planen 2/2007 3/

4 Auch Onlinebanken bieten inzwischen eine Beratung an. Die Diba sichert sogar für die gesamte Laufzeit eines Kredites einen festen Ansprechpartner zu Foto: Interhyp Was passiert, wenn der Versorger wegen Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder Tod ausfällt? Was passiert, wenn die Lebenspartnerin bzw. der Lebenspartner, die Ehefrau beziehungs - weise der Ehemann oder andere Familien angehörige pflegebedürftig werden? Es ist also im Einzelfall dringend notwendig, im Rahmen der Baufinanzierung auch über eine Risikoabsicherung auf Leben oder Berufsunfähigkeit nachzudenken. Unter diesem Blickwinkel schließen sich dann auch Fragen zur Altersvorsorge an und im Nu stehen Sie vor einem komplexen Gebilde Vermögensbildung und Altersabsicherung, das eine viel differenziertere Auseinandersetzung erfordert, als dies eine Onlinebank oder ein Onlinemakler leisten kann. Finanzierungslücken und Steuern Suchen Sie sich daher einen guten Berater, der in der Lage ist, wirklich alle Lebensumstände aus Ihrer Sicht aus Sicht des Kunden nämlich zu bewerten und diesen Anforderungen auch gerecht wird. Ein weiteres typisches Beispiel für eine wenig weitsichtige Planung der Baufinanzierung ist folgendes. Ein beliebtes Instrument zur Baufinanzierung ist beispielsweise ein Darlehen einer Lebens - versicherungsgesellschaft, das nach Ablauf durch die gleichzeitig angesparte Ablaufleistung der abzuschließenden und abzutretenden Lebensversicherung getilgt werden soll. Hierbei ist aber unbedingt darauf zu achten, dass die Erträge der Lebensversicherung auch zum Kreditvolumen passen. Viele Baufinanzierungsmodelle mit einer Lebensversicherungen kranken daran, Konzept schlägt Kondition: Unabhängiger Berater versus Onlinebank Frank Krakenberg ist selbstständiger Finanzberater und Salesmanager bei der Deutschen Bank. Es rät seinen Kunden: Eine gute Finanzierung zeichnet sich durch Beratung und Individualität aus und nicht nur durch Konditionen. Die schlanke und auf den Internetvertrieb optimierte Kostenstruktur der Onlinebanken und -makler ermöglicht das Kalkulieren mit geringeren Margen, was dem Kunden letztendlich in Form sehr guter Konditionen zugute kommt. In der Praxis kommen allerdings nur wenige Kunden in den Genuss solcher Spitzenkonditionen, wenn diese etwa über eine sehr gute Bonität verfügen und außerdem keine individuellen Finanzierungswünsche haben. Die Realität sieht im Jahr 2007 aber ganz anders aus. Das Gros der Baufinanzierungsinteressenten bringt gar kein oder nur sehr wenig Eigenkapital mit. In diesen Fällen ist die Nachhaltigkeit des Finanzierungsmodells sowie die Absicherung des Ausfall - risikos besonders wichtig. Eine gute Finanzierung besteht nicht nur aus guten Konditionen. Individuelles Verhandeln Folgendes Beispiel stammt aus meiner alltäglichen Beratungspraxis und dürfte in seiner Einzigartigkeit bis heute nicht viele Nachahmer gefunden habe. So konfrontierte mich beispielsweise ein Kunde mit einen Angebot der Diba für ein normales Annuitätendarlehen mit außergewöhnlich guten Konditionen bei einer Zinsbindung von 15 Jahren. Mit diesen Konditionen und der guten Bonität des Kunden dürfte dieser seine Immobilie in knapp 20 Jahren abgezahlt haben. Eigentlich unmöglich, hier mit einem normalen Annuitätendarlehen gegenzuhalten. Normalerweise ist es üblich, bei Darlehen mit Tilgungsaussetzung die Ablösung mit einem Bausparvertrag zu besparen. Ebenfalls möglich ist das Ansparen einer Lebensversicherung. Diese Option bietet sich insbesondere dann an, wenn bereits eine Lebensversicherung besteht, aber auch der Neuabschluss als Instrument zur Baufinanzierung ist möglich. Allerdings verlangt die Lebensversicherungsgesellschaft dabei normalerweise die Abtretung der LV-Ansprüche. Statt aber die Ablaufleistung der Lebensversicherung als Tilgungsersatz zu verwenden, verhandelten wir mit dem Lebensversicherer, das LV-Darlehen als Annuitätendarlehen mit 1 % zu tilgen. Außerdem verhandelten wir eine mögliche Sondertilgung von 5 % per anno Konditionen also, die eigentlich bei einem Lebensversicherungsdarlehen nicht üblich sind. Da aber die Zinssätze von Lebensversicherungsdarlehen gegenüber normalen Bankdarlehen außergewöhnlich günstig sind, lagen wir bei der monatlichen Belastung noch gleichauf mit dem Diba-Darlehen. Den finanziellen monatlichen Spielraum, der dem Kunden aufgrund der günstigen Konditionen des LV-Darlehens noch blieb, investierten wir in eine per Gehaltsumwandlung angesparte betriebliche Altersvorsorge, die gegenüber der Lebensversicherungsgesellschaft allerdings nicht abtretbar ist. Aufgrund der Vereinbarung jedoch, das Lebensversicherungsdarlehen zu tilgen, konnten wir mit dem Lebensversicherer verhandeln, auf eine rechtlich nicht mögliche Abtretung der BAV zu verzichten. Damit steht dem Kunden neben den günstigen Zinsen des LV-Darlehens als Bonus eine BAV-Ablaufleistung von Euro zusätzlich zur Verfügung, sodass er sich wegen der Summe der Vorteile gegen das Diba-Darlehen für eine individuelle Lösung entschied. 128 selber planen 2/2007 3/

5 Auch in Anbetracht der Rentensituation wird Bauen als Komponente der eigenen Altersvorsorge interessant Foto: Fingerhaus dass zur Sicherstellung der Darlehenstilgung die garantierte Ablaufleistung plus eine prog - nos tizierte, aber nicht garantierte Überschussbeteiligung herhalten sollen. Gerade Verträge, die vor 5 bis 8 Jahren abgeschlossen wurden, gingen noch von einer Rendite von 6 % und mehr aus, die nach heutiger Sicht unrealistisch ist. Im schlimmsten Fall verbleibt eine Restschuld von bis Euro. Hinzu kommen steuerliche Aspekte. Denken Sie z. B. unbedingt daran, dass die Erträge Ihrer Lebensversicherung bei Fälligkeit zu versteuern sind. Lediglich wenn Ihre Lebensversicherung mindestens 12 Jahre läuft und Sie 60 Jahre oder älter sind, müssen Sie nur die Hälfte der Erträge versteuern. Unterm Strich sollten Sie zu der Erkenntnis kommen, dass eine solide Baufinanzierung keineswegs ein Standardgeschäft darstellt weder für Sie noch für die Bank und das geschickte Kombinieren verschiedener Geldmarktund Versicherungsprodukte unter Berücksichtigung Ihrer ganz persönlichen Lebenssituation und Lebensziele erfordert und außerdem mögliche Zinsrisiken absichert. Flexibilität und Beratung auch bei der Baufinanzierung im Internet mit Dr. Klein Die Dr. Klein & Co. AG (www.drklein.de) mit Sitz in Lübeck gehört neben Interhyp und der Ing-Diba zu den Großen im Internet-Finanzierungsgeschäft. Dr. Klein tritt allerdings selbst nicht als Kreditgeber auf, sondern versteht sich als Makler und vermittelt die Produkte von mehr als 50 Anbietern. Wir sprachen mit Diplom- Kaufmann Klaus Kannen, Vorstand bei der Dr. Klein & Co. AG und verantwortlich für das Privatkundengeschäft. selber planen Sie treten als Makler für Finanzierungsprodukte auf. Erläutern Sie uns doch kurz, wie der Kunde von Ihrem Geschäftsmodell profitiert. Klaus Kannen Dr. Klein gehört zum Hypoport-Konzern. Beide Unternehmen Dr. Klein und die Hypoport AG profitieren vom Know-how- Austausch unter den Gesellschaften. Dr. Klein stellt seine umfangreichen Kenntnisse des Finanzmarktes zur Verfügung und nutzt im Gegenzug dazu den technologischen Vorsprung der Hypoport in Form von EUROPACE. Die europaweit führende Plattform für Finanzvermittlungen ermöglicht uns den Zugang zu derzeit knapp 50 Produktanbietern, an die wir unser Geschäft vermitteln können. EUROPACE ist die einzige unabhängige Plattform, die eine durchgehende Prozessunterstützung vom Darlehenskunden bis zum Investor bietet. Rolle bei der Konditionsgestaltung. Doch aufgrund unserer großen Angebotspalette können wir oft auch Finanzierungswünschen nachkommen, die ohne einen professionellen Vermittler mit breitem Marktzugang nur schwer realisierbar wären. Unsere Angebotspalette ist zugleich umfangreicher, flexibler und günstiger als bei den etablierten Anbietern von Finanzierungen. selber planen Zeichnet sich nach Ihrer Meinung ein immer stärkerer Trend zu Vollfinanzierungen ab? Klaus Kannen Absolut. Wir bieten unseren Kunden sogar 110-%-Finanzierungen an. So können die Kaufnebenkosten und bis zu Euro, beispielsweise für eine neue Küche, bereits mit finanziert werden. Zu beobachten ist, dass weiter neue Anbieter in dieses Marktsegment einsteigen. Wir bieten mit dieser Finanzierungsform insbesondere jungen Familien oder Kunden, die noch nicht die Möglichkeit hatten, Eigenkapital anzusparen, einen guten Weg in die eigenen vier Wände. Wichtige Voraussetzung für ein solches Darlehen ist ein mittleres bis gutes gesichertes Einkommen. selber planen Wie stark ist zurzeit die Anfrage nach Forward-Darlehen, die erst nach einer bestimmten Vorlaufszeit ausgezahlt werden, dadurch aber einen günstigen Zinssatz für die Zukunft sichern? Klaus Kannen Dr. Klein bietet Forward-Darlehen sogar bis zu 60 Monate im Voraus an. Der Trend zu höheren Baugeldzinsen ist insbesondere in den letzten Monaten deutlich geworden. Damit ist dann natürlich auch die Nachfrage nach Forward-Darlehen stark gestiegen. Leider nutzen jedoch immer noch zu wenige Kunden die Möglichkeit, ihre Anschlussfinanzierung mit einem Forward-Darlehen gegen steigende Zinsen abzusichern. selber planen Wie flexibel können Sie Sonderwünsche von Kunden wie beispielsweise Sondertilgung, keine Vorfälligkeitskosten oder eine Änderung des Tilgungssatzes bei Ihren Angeboten berücksichtigen? Klaus Kannen Durch diese breite Auswahl und die großen vermittelten Finanzierungsvolumina können wir unserem Kunden auch vor dem Hintergrund unserer niedrigen Stückkosten und einer geringen Eigen-Marge das für seinen individuellen Fall passende Angebot zu Top-Konditionen anbieten. Sondertilgungen (jährlich bis zu 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme) und die Möglichkeit der Tilgungssatz- Änderung (bis zu drei Mal während der Zinsbindung) können wir bei fast jedem Annuitätendarlehen kostenfrei mit anbieten. selber planen Ist eine gute Bonität des Kunden für Dr. Klein ein Kriterium, das allein entscheidend ist oder kann es auch andere Entscheidungskriterien geben? Klaus Kannen Natürlich spielt auch die Bonität des Kunden eine selber planen Wie beurteilen Sie die Zinsentwicklung in den nächsten 2 bis 5 Jahren? Klaus Kannen Wie auch andere Finanzierungsexperten bin ich der Ansicht, dass sich die Zinsen für Baufinanzierungen zwar noch auf einem recht niedrigen Niveau befinden, das historische Zinstief scheint jedoch mittlerweile überwunden zu sein. Viele Zinssignale, wie beispielsweise die Entwicklung der deutschen Wirtschaft oder auch die positiven Signale der Aktienbörsen, lassen die künftige Entwicklung vermuten. Mittelfristig gehe ich davon aus, dass die Baugeldzinsen wieder verhalten steigen werden. selber planen Nicht wenige Kunden suchen Partner zur Nachrang- Finanzierung ein für die meisten Banken unattraktives Geschäft. Wie geht Dr. Klein mit derartigen Anfragen um? Klaus Kannen Nachrang-Geschäfte sind für Banken in der Regel ein eher unattraktives Geschäft, da es für das finanzierende Institut höhere Risiken birgt. Wir haben allerdings mit unseren Bankpartnern einen Weg gefunden, bis zu 100 % des Beleihungswertes im Nachrang zu finanzieren. In einigen Fällen wird hier ein Risikoaufschlag berechnet. Eine andere Möglichkeit besteht in der Besicherung des Kredits mit einer lastenfreien Immobilie. selber planen 2/2007 3/

6 Schwarzweiß-Denken hat auch im Baufinanzierungsgeschäft ausgedient. Trotz des damit verbundenen Risikos geht der Trend zu Finanzgeschäften im Internet, aber auch zur Vollfinanzierung. Außerdem sind die Baufinanzierungsprodukte sowohl der Onlinebanken als auch der traditionellen Banken heute weit flexibler als noch vor einigen Jahren. Überdies sorgt der stetige Konkurrenzdruck dafür, dass Sie mit Kreditgebern verhandeln können egal, ob traditionell oder im Internet. Unsere Empfehlung: Vergessen Sie bei der Baufinanzierung nicht die Risikoabsicherung und Ihre sonstigen Lebensumstände und suchen Sie sich einen guten Berater, der in der Lage ist, flexibel auf alle genannten Umstände einzugehen. Verfügen Sie über ausreichend Eigenkapital, lohnt es sich, von Diba & Co. einen Kredit mit Traumkonditionen abzugreifen. Mit einem ausgefuchsten Finanzierungsberater lässt sich auch mit der Hausbank ein Baufinanzierungskonzept stricken, das in der Summe der Eigenschaften (Konditionen, Risikoabsicherung, Flexibilität und Zusatzleistungen) mit dem Angebot einer Internetbank mithalten kann, aber viel individueller auf die Bedürfnisse des Kunden passt. Fühlen Sie sich der Sache gewachsen, stehen Ihnen im Internet aber auch alle Werkzeuge zur Verfügung, Ihre Finanzplanung selbst in die Hand zu nehmen. Die wichtigsten Darlehens-Instrumente mit Vor- und Nachteilen im Überblick Die klassischen Darlehenstypen, die bei der Baufinanzierung zum Einsatz kommen, sind das Annuitätendarlehen, das Tilgungsdarlehen, das Darlehen mit Tilgungsaussetzung (auch Endfälligkeitsdarlehen), das Eigenheimzulage-Darlehen, das Forward-Darlehen und das KfW-Darlehen. Fast alle Kreditinstitute bieten diese Darlehenstypen in dieser oder einer leicht abweichenden Bezeichnung an. Oft gibt es auch eigene Kreationen oder Darlehen mit variablem Zins. Das Eigenheimzulage- Darlehen kommt leider anno 2007 nicht mehr in Betracht. Das normale Tilgungsdarlehen kommt vorrangig für Firmen in Frage, die etwa Wert darauf legen, die beim Tilgungsdarlehen monatlich konstant bleibende Tilgung exakt an Abschreibungen anpassen zu können. Im Folgenden erklären wir Ihnen die wichtigsten Darlehenstypen. Annuitätendarlehen Die Standardlösung unter den Instrumenten zur Baufinanzierung ist das klassische Annuitätendarlehen. Hierbei bezahlen Sie während der gesamten Laufzeit monatlich oder vierteljährlich eine gleichbleibende Rate (Annuität), die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Beim Annuitätendarlehen vereinbaren Sie mit der Bank einen festen Zinssatz für eine bestimmte Zinsbindungsfrist, etwa 10 oder 15 Jahre. Es sind aber auch kürzere oder längere Zinsbindungen möglich. Ist die monatliche Rate (Belastung) so gewählt, dass Sie Ihr Darlehen nicht bis zum Ende der Zinsbindung vollständig tilgen können, müssen Sie für das verbleibende Restdarlehen eine Anschlussfinanzierung abschließen. Die Höhe des anfänglichen Tilgungssatzes können Sie meist selbst bestimmen, üblich sind 1 %, womit Sie das Darlehen Monat für Monat zurück zahlen. Dabei verringert sich kontinuierlich der Zinsanteil der Rate, während der Anteil der Tilgung wegen der ersparten Zinsen steigt. Das herkömmliche Annuitätendarlehen eignet sich insbesondere für eine selbst genutzte Immobilie, da diese Art der Finanzierung ein geringes Zinsrisiko birgt. Endfälligkeitsdarlehen (Tilgungsaussetzung) Ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung eignet sich besonders für Kapitalan - leger, die die steuerlichen Vorteile der Immobilienanlage ausnutzen möchten. Statt kontinuierlich zu tilgen, zahlen Sie über die vereinbarte Laufzeit nur Zinsen an die Bank. Die Restschuld bleibt dadurch über die gesamte Laufzeit allerdings konstant, da Sie ja nichts tilgen. Auf der anderen Seite sparen Sie parallel zum Darlehensvertrag ein Guthaben an, mit dem Sie das Darlehen dann bei Fälligkeit komplett zurückzahlen. Als Ansparformen kommen dazu ein Bausparvertrag, eine Lebensversicherungen, eine fondsgebundene Lebensversicherung oder ein Investmentfonds in Frage. Der Vorteil gerade für Anleger oder Vermieter liegt darin, dass Sie die Darlehenszinsen in voller Höhe über die gesamte Laufzeit steuerlich geltend machen können. Zu bedenken ist allerdings, dass die von dem jeweiligen Anspar-Instrument letztendlich erzielte Rendite nicht exakt vorhersehbar ist, sodass bei der Fälligkeit möglicherweise auch eine Lücke bleibt. Forward-Darlehen Das so genannte Forward-Darlehen ist ein spezielles Annuitätendarlehen, das ausschließlich für eine Umschuldung gedacht ist. Hierbei schließen Sie bereits heute ein Darlehen zum gegenwärtigen Zinssatz ab, das aber erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt wird, nämlich wenn die Zinsbindung des erstrangigen Darlehens ausläuft. Bei vielen Banken ist hier eine Zeitspanne von 12 bis 36 Monaten im Voraus möglich. Mit dieser Art Darlehen können Sie sich gegen steigende Zinsen absichern und verfügen bereits frühzeitig über eine gesicherte Kalkulationsbasis für Ihre Anschlussfinanzierung. KfW-Darlehen Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (www.kfw-foerderbank.de) vergibt zinsgünstige Darlehen für wohnwirtschaftliche Investitionen und fördert damit indirekt Maßnahmen zur Energieeinsparung und Modernisierung. Allerdings vergibt die KfW entsprechende Kredite nicht direkt, sondern über die durchleitenden Kreditinstitute. 130 selber planen 2/2007 3/

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