Die 9 gemeinsten Renovierungsfallen in Mietverträgen

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1 Die 9 gemeinsten Renovierungsfallen in Mietverträgen Foto: Pitopia, Harald Richter, 2004 Ein falsches Wort bei der Frist oder der Farbe und schon ist es passiert: Ihre schöne Renovierungsklausel fällt wie ein Kartenhaus in sich zusammen. Vom Bundesgerichtshof bekommen Sie dann noch das Urteil: "Unwirksam." Gerade hat der Bundesgerichtshof wieder 2 neue Renovierungsurteile gefällt - und die kennt natürlich auch Ihr Mieter, weswegen er nicht beim Auszug streichen will! Hier finden Sie die 9 gemeinsten Formulierungsfallen in Renovierungsklauseln, die Sie unbedingt vermeiden sollten. Autor: Heidi Schnurr Worum geht es? Ein falsches Wort in Ihrer Renovierungsklausel und schon bleiben Sie auf den Renovierungskosten sitzen. Kleine Fehler, die sich sehr leicht vermeiden lassen: Wenn man weiß, wo die Tücken lauern! 1. Hüten Sie sich vor starren Fristen Sie haben bereits dann einen unwirksamen, starren Fristenplan vereinbart, wenn Ihr Mieter allein nach einem nach Jahren bemessenen Zeitraum renovieren muss, ohne dass es

2 beispielsweise darauf ankommt, ob eine Renovierung auch notwendig ist (BGH, Urteil v , VIII ZR 178/05). Typisch für starre Fristen sind Formulierungen wie: Der Mieter muss mindestens nach Ablauf von Jahren renovieren. Oder Der Mieter muss spätestens nach Ablauf von Jahren Schönheitsreparaturen ausführen. 2. Verzichten Sie auf unklare Weiß-Streich-Klauseln Als Vermieter dürfen Sie Ihrem Mieter keine Farbvorschriften für die Renovierung machen. Das gilt jedenfalls während der Mietzeit (BGH, Urteil v , VIII ZR 166/08). Häufig lässt sich aus solchen Farb-Klauseln aber nicht ablesen, ob sie sich nur auf das Mietvertragsende beziehen oder die Farb-Vorschrift auch so verstanden werden könnte, dass der Mieter auch schon während der Mietzeit alles nur in hell streichen darf. Eine Formularklausel, mit der Sie Ihren Mieter verpflichten, die Wände und Decken während des Mietverhältnisses zu weißen", schränkt ihn laut BGH in seiner Farbwahl unzulässig ein und ist deswegen unwirksam (BGH, Urteil v , VIII ZR 344/08). Tückisch ist dabei bereits eine Formulierung wie: Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen". Mit so einer Klausel benachteiligen Sie Ihren Mieter unangemessen, weil sich Ihre Klausel ihrem Wortlaut nach nicht nur auf den Zeitpunkt des Auszugs beschränkt (BGH, Urteil v , VIII ZR 224/07). Versteifen Sie sich auf die Farbe Weiß statt auf neutrale, helle Farben, kann Sie das ebenfalls Ihre Renovierung kosten. Das ist bereits der Fall, wenn in Ihrer Klausel steht, dass der Mieter die Wände weißen muss (BGH Urteil v , VIII ZR 47/11). 3. Vorsicht vor Fenster-Streich-Pflichten Verpflichten Sie Ihren Mieter per Klausel, die Fenster und Türen weiß zu streichen, ist das aus zweierlei Sicht bedenklich: Zum einen wegen des Verbots des Farbdiktats (helle und neutrale Farben tun s auch!). Zum anderen wenn aus Ihrer Klausel nicht klar hervorgeht, ob dies nur während der Mietzeit oder erst fürs Mietvertragsende gilt (BGH, Urteil v , VIII ZR 50/90). Steht in Ihrer Klausel sinngemäß drin, dass zu den Schönheitsreparaturen auch das Streichen von Türen und Fenstern zählt, ist auch das eine gemeine Stolperfalle für Ihre gesamte Renovierungsklausel (BGH, Urteil v , VIII ZR 48/09). Laut 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung fällt nämlich nur das Streichen der Fenster und Außentüren von innen unter Schönheitsreparaturen.

3 Deswegen müssen Sie sich in Ihrer Klausel entweder auf das Streichen von innen beschränken oder Sie sollten das Streichen von außen ausklammern! Vereinbaren Sie in Ihrem Mietvertrag, dass der Mieter die Außenfenster oder die Balkontür streichen muss, ist Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Übrigens mit der gleichen Begründung: Nur der Innenanstrich ist erlaubt (BGH, Urteil v , VIII ZR 210/08). 4. Nehmen Sie Ihrem Mieter nicht das Selbst-Streich-Recht Der Mieter darf selbst renovieren. Dieses Selbstrenovierungs-Recht dürfen Sie ihm nicht nehmen und das geht schneller als Sie vielleicht glauben! Steht beispielsweise in Ihrer Renovierungsklausel drin, dass Ihr Mieter Schönheitsreparaturen ausführen lassen muss, nehmen Sie ihm damit schon den Pinsel aus der Hand. Die Folge: Ihre Renovierungsklausel ist unwirksam (BGH, Urteil v , VIII ZR 294/09)! 5. Schreiben Sie nicht: Bitte bei Auszug renovieren! in Ihren Mietvertrag Dieser beliebte Zusatz auf dem letzten Blatt des Mietvertrags bringt Sie nur sehr selten ans gewünschte Ziel. Schlimmer noch: Dieser kleine Zusatz kann Ihre zuvor zulasten Ihres Mieters getroffene Schönheitsreparaturenpflicht unwirksam machen! Zum einen wäre da nämlich der Widerspruch zu der meist schon vorher im Mietvertrag unter Schönheitsreparaturen geregelten Renovierungspflicht. Zum anderen die (unwirksame) Kombination von laufenden Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungspflicht. Muss der Mieter zudem laut Mietvertrag die Wohnung fachgerecht renoviert zurückgeben, verstehen das die meisten Mieter so, dass sie auf jeden Fall renovieren müssen, ganz gleich, wann sie das letzte Mal renoviert haben bzw. wie kurz sie erst dort wohnen. Die Gerichte sind sich da einig: Dieser Zusatz macht dann Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam, weil Sie Ihrem Mieter die Schönheitsreparaturen nur insoweit aufbrummen dürfen, als es nach dem Abnutzungsgrad auch nötig ist (BGH, Urteil v , VIII ZR 316/06). 6. Parkett: Machen Sie den Mieter ja nicht zum Schleifer Es ist einhellige Gerichtsmeinung, dass das Abschleifen und Versiegeln eines Parkettbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen i. S. v. 28 Abs. 4 S. 3 II. Berechnungsverordnung zählt.

4 Steht also in Ihrer Renovierungsklausel drin, dass der Mieter neben den üblichen Anstricharbeiten auch das Parkett abschleifen und versiegeln muss, macht diese Verpflichtung Ihre gesamte Renovierungsklausel unwirksam. Im Klartext heißt das: Ihr Mieter muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen durchführen (so bereits BGH, Urteil v , VIII ZR 48/09). Da nützt es Ihnen auch nichts, wenn Sie im Mietvertrag eine sog. salvatorische Klausel stehen haben, die besagt, dass der Mieter Renovierungsarbeiten nur durchführen muss, sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlaubt. Weil Sie den Mieter aber nach dem derzeitigen Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung nicht wirksam zum Abschleifen und Versiegeln des Parketts verpflichten können, hilft Ihnen auch dieser Zusatz nichts (BGH, Beschluss v , VIII ZR 137/12, NZM 2013 S. 307). 7. Kostenvoranschlag: Werden Sie ja nicht verbindlich Zieht der Mieter vor Ablauf der eigentlichen Renovierungsfristen aus, muss er sich nur dann anteilig an den Renovierungskosten beteiligen, wenn Sie eine Quotenhaftungsklausel bzw. Abgeltungsklausel im Mietvertrag stehen haben. Dort steht meist drin, dass sich die Abgeltung nach einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag berechnet. Allerdings: Endet der Satz hier, erklären Sie diesen Kostenvoranschlag für verbindlich und damit ist Ihre Abgeltungsklausel unwirksam. Deswegen solle in Ihrer Abgeltungsklausel unbedingt drinstehen, dass auch der Mieter seinerseits einen Kostenvoranschlag einholen darf (BGH, Urteil v , VIII ZR 285/12). 8. Unrenoviert vermieten: Vorsicht mit den laufenden Schönheitsreparaturen Übergeben Sie dem Mieter eine unrenovierte Wohnung und vereinbaren Sie gleichzeitig in Ihrem Formularmietvertrag, dass der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen soll, müssen Sie noch was für die Anfangsrenovierung drauflegen. Beispielsweise einen Mietnachlass. Wie hoch der sein muss, richtet sich danach, wie viel der Mieter renovieren muss. Jedenfalls reicht bei einer 3-Zimmer-Wohnung ein Mietnachlass von einer halben Monatsmiete nicht (BGH, Urteil v , VIII ZR 185/14). Übergeben Sie also jetzt Ihrem Mieter eine unrenovierte Wohnung, können Sie auf ihn nur dann die laufenden Schönheitsreparaturen abwälzen, wenn Sie ihm dafür einen angemessenen Ausgleich anbieten.

5 9. Mit Abgeltung "drohen": Das ist unwirksam! Bisher war sie in jedem guten Mietvertrag zu finden: Eine Abgeltungsklausel, die den Mieter verpflichtete, sich an den Renovierungskosten zu beteiligen, wenn er vor Fälligkeit der üblichen Renovierungsfristen auszieht. Solche Klauseln sind allerdings nun unwirksam. Der Grund: Der BGH hält die Berechnung der Abgeltungshöhe schlichtweg für nicht machbar, weil hypothetisch berechnet werden müsste, wie der Mieter die Wohnung künftig abgewohnt hätte. Deswegen sind solche Quotenabgeltungsklauseln im Mietvertrag unwirksam (BGH, Urteil v , VIII ZR 242/13). Die gute Nachricht lautet: Haben Sie in Ihrem Mietvertrag daneben noch vereinbart, dass der Mieter renovieren muss, bleibt diese Renovierungspflicht wirksam. Noch jedenfalls! meineimmobilie.de-tipp Bei den Renovierungsklauseln steckt der Teufel im Detail. Besser Sie verlassen sich auf die Schönheitsreparaturen-Klausel in Ihrem Mietvertrag, statt sich selbst eine zusammenzubasteln, denn das ist selbst für Mietrechtsexperten aufgrund der unüberschaubaren Rechtsprechung ein schwieriges Unterfangen!