Quartierplan "Ribi" Quartierplanreglement

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1 Kanton Basel- Landschaft Quartierplan "Ribi" Quartierplanreglement Exemplar Beschluss des Gemeinderates: Beschluss der Gemeindeversammlung: Referendumsfrist Urnenabstimmung: Publikation Planauflage im Amtblatt Nr. Planauflage: Namens des Gemeinderates: Inventar Nr. Der Präsident: Der Gemeindeverwalter: Vom Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft genehmigt mit Beschluss Nr. Der Landschreiber: Publikation des RRB im Amtsblatt Nr. Bearbeitung: WOHNSTADT Bau- und Verwaltungsgenossenschaft, Viaduktstr, Basel Stand: Vorlage Gemeindeversammlung Inhalt 1. Erlass 2 2. Zweck und Ziel 2 3. Geltungsbereich und Inhalt 2 4. Art der baulichen Nutzung 2 5. Mass der baulichen Nutzung 2 6. Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten 3 7. Gestaltung und Nutzung der Aussenräume 4 8. Erschliessung und Parkierung 4 9. Ver- und Entsorgung Lärmschutz im Baugebiet Abweichungen und Änderungen Schlussbestimmungen 5 QP-Reglement "Ribi" Vorlage Gemeindeversammlung Seite 1 von 5

2 1. Erlass 1.1 Die Einwohnergemeinde Ormalingen erlässt, gestützt auf 2 6 und 37 ff. des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998, die Quartierplan-Vorschriften "Ribi" bestehend aus: - Plan Situation + Schnitte 1:500 - Quartierplan-Reglement 1.2 Die im Plan Situation und Schnitte 1:500 dargestellten Gebäudegrundflächen, Schnitt- und Umgebungsgestaltungen dienen der Veranschaulichung des Vorhabens. Sie sind für die weitere Projektierung nicht massgebend. 2. Zweck und Ziel 2.1 Die Quartierplanung schafft die planungsrechtliche Grundlage für die Nutzung der Parzelle für Wohnnutzungen und wenig störende Betriebe im Rahmen der Wohn- und Geschäftszone. 2.2 Die Planung verfolgt folgende Ziele: - Realisierung einer qualitativ guten Wohnüberbauung unter Berücksichtigung der speziellen Bedürfnisse von Seniorinnen und Senioren sowie von Familien. - Einbindung der Überbauung und der Umgebungsgestaltung in die ortsbauliche Situation zwischen Einfamilienhäusern, Ergolz, Siedlungsrand und Maloya -Lagerhalle. - Sicherstellen einer nachhaltigen und wirtschaftlichen Bauweise besonders im Umgang mit dem Grundwasser. - Sicherstellung der Fusswegbeziehungen - Erhalten eines genügend grossen Spielraums für die konkrete Projektentwicklung 3. Geltungsbereich und Inhalt 3.1 Die Quartierplan-Vorschriften gelten für das Areal innerhalb des im Situationsplan 1:500 bezeichneten Quartierplan- Perimeters. 3.2 Die Vorschriften regeln insbesondere verbindlich: - Art und Mass der baulichen Nutzungen - Lage, maximale Grösse und Gestaltung der Bauten - Gestaltung und Nutzung der Aussenräume - Erschliessung und Parkierung - Ver- und Entsorgung, Energieversorgung - die Realisierung 4. Art der baulichen Nutzung Im QP-Perimeter sind Wohnnutzungen inkl. der zugehörigen gemeinschaftlichen Nutzungen sowie wenig störende Betriebe zugelassen. Wenig störende Betriebe sind Läden, Büroräumlichkeiten, Dienstleistungsbetriebe, Gasstätten sowie kleinere Handwerksbetriebe mit wenig störenden maschinellen Einrichtungen. 5. Mass der baulichen Nutzung Die bauliche Nutzung ergibt sich durch die Festlegung einer maximalen überbaubaren Fläche und der Festlegung der maximalen Geschosszahl. Die maximal überbaubare Fläche (Bebauungsziffer) beträgt 25 %. QP-Reglement "Ribi" Vorlage Gemeindeversammlung Seite 2 von 5

3 Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wie viel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung gilt der äussere Umriss der Bauten über dem gewachsenen Terrain. Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: a. nicht zu Wohnzwecken dienende, freistehende oder am Hauptgebäude angebaute Nebenbauten wie Unterstände, Garagen, gedeckte Sitzplätze, Balkone, Schöpfe, usw. bis zu einer Gesamtfläche von 20 m2 pro Wohneinheit bei Häusern mit zwei und mehr Wohneinheiten. b. Innerhalb des Hauptbaukörpers untergebrachte Garagen im Umfang deren Flächen dividiert durch die projektierte Vollgeschosszahl. c. vorspringende Dächer bis 1.5 m Ausladung; d. Aussentreppen ohne Haupterschliessungstreppen für Obergeschosse, Stützmauern, Pergolen, äussere Lichtschächte usw; e. Bauten unter dem gewachsenen Terrain, die gegen aussen nicht oder nur geringfügig in Erscheinung treten. Decken von Tiefgaragen dürfen das gewachsene Terrain um max m überschreiten und nur geringfügig in Erscheinung treten, ohne dass sie in die Bebauungsziffer einzurechnen sind. 6. Lage, Grösse und Gestaltung der Bauten 6.1 Die Lage und die maximale Ausdehnung der Bauten werden beschränkt durch die im Situationsplan 1:500 definierten Baubereiche 1, 2 und 3. Im Inneren dürfen die Baubereichsbegrenzungen auf einer Länge von je 10.0 m um max Meter überschritten werden. Balkone dürfen die Baubegrenzungslinien um max m überragen. 6.2 Die maximalen Bauhöhen sind in den dargestellten Schnitten im Plan Nr. 1 festgelegt. Die Festlegung erfolgt absolut in m.ü.m. Die Dachkote im Baubereich 1 darf m.ü.m, im Baubereich m.ü.m, und im Baubereich m.ü.m, nicht überschreiten. 6.3 Die Bauten dürfen mit max. 3 Vollgeschossen (Baubereich 1) bzw. 4 Vollgeschossen (Baubereich 2 und 3) in Erscheinung treten. Ein zusätzliches Dach- oder Attikageschoss ist nicht zulässig. 6.4 Decken von Tiefgaragen dürfen das gewachsene Terrain um max m überschreiten und nur geringfügig in Erscheinung treten, ohne dass sie in die Bebauungsziffer einzurechnen sind. 6.5 Technische Aufbauten (Lift, Gebäudetechnik etc.) dürfen nur dann die festgelegten maximalen Bauhöhen überschreiten, wenn sie bezüglich Abmessungen von untergeordneter Bedeutung sind und wenn dadurch keine öffentlichen und nachbarlichen Interessen verletzt werden. 6.6 Bei der Gestaltung der Wohnbauten hat der Gemeinderat ein Mitspracherecht. Das bauliche Konzept ist bereits in der Frühphase der Projektierung, jedenfalls vor dem Baubewilligungsverfahren, mit dem Gemeinderat zu besprechen. 6.7 Zusätzliche, im Situationsplan nicht enthaltene Nebenbauten für gemeinschaftliche Nutzungen mit einer totalen Fläche von insgesamt max. 150 m2 können im Baugesuchsverfahren bewilligt werden. Diese Nebenbauten dürfen auch ausserhalb des Baubereiches erstellt werden. Betreffend Gestaltung und Lage müssen sie sich harmonisch in das Quartierbild einfügen. 6.8 Neben Flach- sind auch flach geneigte Dächer zulässig. Werden auf den Hauptbauten Flachdächer geplant, sind diese mit regionalem, natürlichem Bodensubstrat zu versehen und extensiv zu begrünen. 6.9 Die Wohn-Neubauten werden so gestaltet, dass ihre Benützung auch Behinderten möglich ist. Die Kriterien richten sich nach 108 Abs. 2 und 5 RBG 6.10 Zur Sicherung der Gesamtqualität der Überbauung ist ein einfaches Konkurrenzverfahren zwischen unterschiedlichen Architekturbüros und einer durch Fachleute ergänzten Beurteilungsgremium durchzuführen. QP-Reglement "Ribi" Vorlage Gemeindeversammlung Seite 3 von 5

4 7. Gestaltung und Nutzung der Aussenräume 7.1 Die Umgebungsbereiche sollen sorgfältig und grosszügig gestaltet werden. Dabei ist dem Verlauf des gestalteten Terrains Beachtung zu schenken. Stützmauern, Abgrabungen, Rampen und Teilaufschüttungen oder ähnliche Gestaltungselemente sind sowohl in ästhetischer und siedlungsökologischer Hinsicht als auch funktional (nutzbar auch für ältere Bewohner/innen und Besucher-/ -innen) überzeugend zu gestalten. Für die Bepflanzung sind vorwiegend standortgerechte, einheimische Arten zu wählen. Der Gemeinderat kann der Baubewilligungsbehörde in einzelnen Bereichen Abweichungen von den maximalen Aufschüttungs- und Abgrabungshöhen von 1.5 m beantragen, wenn dadurch ein Verbesserung hinsichtlich Hochwasserschutz, hindernisfreier Wegführung (max. 6 % Gefälle auf Zugangswegen) oder Gestaltung möglich wird. Die Vorschriften über die Terraingestaltung im Bereich der Parzellengrenzen sind nicht tangiert. 7.2 Zur Sicherstellung einer qualitativ guten Umgebungsgestaltung ist bereits im Rahmen der Projektierung eine qualifizierte Fachperson beizuziehen. 7.3 Im Baubewilligungsverfahren ist ein Umgebungsplan im Massstab 1:200 einzureichen mit folgenden Angaben: - Terrainverlauf (gestaltetes Terrain) - Lage von Erschliessungsfahrwegen, Fusswegen und Plätzen inkl. Materialisierung - Speziell genutzte Flächen mit Angaben von Zweck und Materialisierung, z.b. Kinderspielplätze oder Treffpunkte - Neubepflanzungen durch einheimische und standortgerechte Arten - Art der Oberflächenentwässerung - Lage der Abfallsammelstellen - Parkierung (Autos/Velos/Mofas) Dieser Plan bedarf der Zustimmung durch den Gemeinderat. 8. Erschliessung und Parkierung 8.1 Die Zufahrten, Erschliessungsflächen und Zugänge zu den Parkierungsanlagen sind im Situationsplan 1:500 festgelegt. Die genaue Lage wird im Baugesuch festgelegt. 8.2 Entlang der Ergolz ist eine öffentliche Fusswegverbindung mit mind. 2 m Breite zu realisieren. Die genaue Lage wird durch den Gemeinderat im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Im nördlichsten Bereich liegt der gemäss Strassennetzplan vorgesehene Weg im Uferschutzbereich. Gestaltung und Materialisierung sind darauf abzustimmen. 8.3 Beim Fuss- und Fahrweg westlich entlang der Parzellengrenze ist eine Durchgangsbreite von 3 m zu gewährleisten. 8.4 Die Anzahl der Parkplätze richtet sich nach der kantonalen Wegleitung zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze für Personanwagen und Velos/Mofas bzw. nach dem Anhang 11/1 und 11/2 zur RBV. Die Anzahl und Lage der Parkplätze sind im Baubewilligungsverfahren anzugeben. Eine Reduktion der Anzahl Parkplätze für die Alterswohnungen ist möglich, sofern der Gemeinderat diese beantragt und die Baubewilligungsbehörde dieser zustimmt. 8.5 Ein grösserer Teil der Besucherparkplätze ist entlang der westlichen Parzellengrenze anzuordnen. Die genaue Lage der Besucherparkplätze wird im Rahmen der Umgebungsplanung festgelegt. Bis 1/3 der Besucherparkplätze können im Rahmen der Umgebungsplanung auch an anderen Orten angeordnet werden. 8.6 Der Unterhalt für die im Strassennetzplan bezeichneten Fuss- und Fahrwege östlich entlang der Ergolz und westlich entlang der Parzellengrenze liegt bei der Einwohnergemeinde Ormalingen. 8.7 Der Bauverkehr erfolgt via Gewerbezone Maloya. QP-Reglement "Ribi" Vorlage Gemeindeversammlung Seite 4 von 5

5 9. Ver- und Entsorgung, Energie 9.1 Die Entwässerung für die Neubauten erfolgt nach dem gültigen generellen Entwässerungsplan (GEP) sowie nach dem aktuellen Stand der Technik. 9.2 Für die Abfallbeseitigung gilt das kommunale Abfallreglement. 9.3 Die Gebäude sind im Minergie- bzw. einem entsprechenden Standard zu erstellen. 9.4 Für das Areal ist ein Energiekonzept zu erarbeiten und dem Gemeinderat zur Genehmigung vorzulegen. Die Nachhaltigkeit der Überbauung im Sinne der Ausgewogenheit zwischen Ökologie, Wirtschaftlichkeit und Sozialem ist darzustellen. 9.5 Das Areal muss, wenn technisch möglich, an die Wärmeversorgung GEVO angeschlossen werden. 10. Lärmschutz im Baugebiet 10.1 Im QP-Perimeter gilt die Empfindlichkeitsstufe LES II. 11. Abweichungen und Änderungen 11.1 Der Gemeinderat kann bei der Realisierung zuhanden der Bewilligungsbehörde Ausnahmen für geringfügige Abweichungen von den Quartierplanvorschriften infolge veränderter Verhältnisse und nach Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen beantragen. Insbesondere können sich Änderungen aufgrund der sich in Vorbereitung befindlichen Naturgefahrenhinweiskarte (Hochwasser Ergolz) aufdrängen Voraussetzung dafür ist, dass kein Widerspruch zum Zweck und den Zielsetzungen der Planung gemäss Art. 2. vorliegt. Charakter und Konzept der Überbauung bzw. der Freiflächengestaltung dürfen durch die Abweichungen nicht beeinträchtigt werden. Das Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. Wesentliche Abweichungen vom städtebaulichen Konzept und von den Grundsätzen der Umgebungsgestaltung oder der Erschliessung dürfen nur aufgrund einer Quartierplan-Änderung erfolgen. 12. Schlussbestimmungen 12.1 Der Gemeinderat überwacht die Anwendung dieser Quartierplan-Vorschriften. Das Baubewilligungsverfahren gemäss 120 ff des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) bzw. 86 ff der Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) bleibt vorbehalten Alle im Widerspruch zu den Quartierplan-Vorschriften stehenden früheren Zonenvorschriften gelten innerhalb des Quartierplan-Perimeters als aufgehoben Die Quartierplan-Vorschriften treten mit der Genehmigung durch den Regierungsrat in Kraft. QP-Reglement "Ribi" Vorlage Gemeindeversammlung Seite 5 von 5