WOHNEN in DEUTSCHLAND

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1 Daten, Fakten, Analysen Ausgabe 1/07 März 2007 WOHNEN in DEUTSCHLAND Zehnder: Keine Verbesserung des Verbraucherschutzes durch EU-Vorschläge Editorial Negative Folgen für die gesamte Kreditwirtschaft Die bisherigen Diskussionen des EU-Ministerrats und die zuletzt vorgelegten Kompromißvorschläge zur Verbraucherkreditrichtlinie werden den selbstgesetzten Ansprüchen nicht gerecht. Die Vorschläge leisten keinen wesentlichen Beitrag zur Verbesserung des Verbraucherschutzes auf nationaler bzw. auf EU-Ebene. Dies hat Andreas J. Zehnder, Vorstandsvorsitzender des Verbandes der Privaten Bausparkassen, kritisiert. So führten z. B. die Regelungen zur Berechnung des effektiven Jahreszinses für die Verbraucher nicht zu aussagekräftigen Effektivzinsangaben. Erst recht sei so keine Vergleichbarkeit bei grenzüberschreitenden Kreditangeboten sicherzustellen. Außerdem stelle der Richtlinienvorschlag in seiner derzeitigen Fassung keinen Mehrwert für die Schaffung eines europäischen Binnenmarktes für Verbraucherkredite dar. Denn trotz der vorgesehenen abschließenden Harmonisierung verblieben den Mitgliedstaaten nach wie vor ausreichend Spielräume für nationale Sonderregelungen, die letztlich die für das grenzüberschreitende Angebot von Verbraucherkrediten notwendige, einheitliche europäische Rechtsbasis konterkarierten. Auch die konkreten Regulierungspläne zur Schaffung eines integrierten Binnenmarktes für Hypothekarkredite würden für die gesamte deutsche Kreditwirtschaft negative Auswirkungen haben. Ungeachtet des Votums des Europäischen Parlaments vom November 2006, in welchem sich die Abgeordneten gegen eine prinzipielle Regulierung in diesem Bereich ausgesprochen hätten, beabsichtige die Europäische Kommission die Informations- und Beratungspflichten, das Recht auf vorzeitige Rückzahlung und den effektiven Jahreszins für Hypothekarkredite zu regeln. Dabei sei zu befürchten, dass nationale Besonderheiten gut funktionierender Wohnungsbaufinanzierungssysteme nicht berücksichtigt werden. Dem deutschen Markt werde außerdem in einer für die Kommission erarbeiteten Untersuchung zum Hypothekarkredit unterstellt, dass hier nur ein begrenztes Produktangebot existiere. 100 %-Finanzierungen z. B. würden kaum angeboten. Die aktuelle Entwicklung in Deutschland zeige allerdings ein anderes Bild. Angesichts des anhaltend niedrigen Zinsniveaus würden vor allem von ausländischen Banken, aber inzwischen auch von deutschen Instituten, 100 %- oder sogar 120 %-Fremdfinanzierungen angeboten, mit denen sogar die Erwerbsnebenkosten finanziert werden können. Solche Angebote seien im übrigen keineswegs neu: Bereits Ende der 70er Jahre hätten Kreditinstitute in Deutschland Finanzierungen ohne Eigenkapital angeboten. Nach Auslaufen der 5-jährigen Zinsbindung und einem Anziehen der Kapitalmarktzinsen sei dann für viele das böse Erwachen gekommen. Die Zahl der Zwangsversteigerungen sei Anfang der 80er Jahre in Deutschland drastisch angestiegen. Eine geradezu dramatische Entwicklung habe es Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre in einigen anderen europäischen Ländern und den USA gegeben, da hier solche Finanzierungen auch von der breiten Masse praktiziert worden seien. In den USA habe ein Zusammenbruch der Banken nur durch eine massive Kapital- Fortsetzung auf Seite 2 Es ist noch nicht einmal ein halbes Jahr vergangen, seit wir in unserem Newsletter 3/2006 das Thema Bauen ohne Eigenkapital angesprochen und auf die damit verbundenen hohen Risiken sowie die negativen Folgen für die Gesamtwirtschaft hingewiesen haben. Wie berechtigt unsere Warnungen waren, machen jüngste Berichte speziell über die Entwicklung in den USA deutlich: Die Zwangsversteigerungen von Eigenheimen nehmen dramatisch zu und die ersten Kreditinstitute gehen bereits in die Insolvenz. Experten werden mit den Worten zitiert, ein Qualitätsverlust bei den Hypothekenpapieren könne sich als Zeitbombe erweisen. Nach einer Studie der amerikanischen Verbraucherschützer drohten bis zum Ende dieses Jahres 2,2 Mio. Haushalten die Zwangsversteigerung oder nicht mehr tragbare Belastungen. Die Amerikanisierung ist bei uns in weiten Teilen in der Wirtschaft weit fortgeschritten, aber nicht alles, was aus dem anglo-amerikanischen Raum kommt, sollte man nachmachen, schon gar nicht bei der Finanzierung von Immobilien. Die sogenannte 100-%-Finanzierung, besser zu bezeichnen als 100-%-Risiko, ist kein probates Finanzierungsinstrument für Normalbürger, meint Ihr

2 2 Private Bausparkassen: Bargeldauszahlungen nahmen um 7,0 % zu Fortsetzung von Seite 1 spritze des Staates in Höhe von über 500 Mrd. Dollar verhindert werden können. Aus den damaligen Entwicklungen sei offensichtlich relativ wenig gelernt worden. Zahlreiche Berichte über die aktuelle Situation in den USA, Großbritannien, Frankreich, Spanien, Norwegen und den Niederlanden belegten, dass ähnliche negative Folgen wie vor knapp 20 Jahren drohten. Die Zahl der privaten Pleiten wachse rapide. Nach einer Studie amerikanischer Verbraucherschützer komme es bis zum Ende dieses Jahres bei 2,2 Mio. US-Haushalten mit schwacher Bonität zu Zwangsversteigerungen oder zu Hypothekenbelastungen, die sie nicht mehr tragen könnten. Das werde die Haushalte bis zu 164 Mrd. Dollar kosten. Experten bezeichnen die Qualitätsverluste bei Hypothekenpapieren sogar als Zeitbombe. Dies belege einmal mehr, dass eine Finanzierung ohne oder mit nur wenig Eigenkapital für den Normalverdiener in der Regel nicht tragbar und zudem mit hohen Risiken verbunden sei. Und für bestimmte Berufsgruppen mit entsprechend hohen Einkommen, die hohe Belastungen auf Dauer tragen könnten, stellten diese Finanzierungsmöglichkeiten auch in Deutschland nichts Neues dar. Private Bausparkassen: Baugeldauszahlungen nahmen um 7,0 % zu Zufriedenstellendes Neugeschäft Die zum Ende des Jahres 2005 abgeschaffte Eigenheimzulage hat für Vorzieheffekte gesorgt, die sich im Jahre 2006 in einer Belebung der Baukonjunktur niedergeschlagen haben. Parallel dazu haben auch die Auszahlungen der privaten Bausparkassen im Jahre 2006 um 7,0 % zugenommen. Bei den Neuabschlüssen von Bausparverträgen ist nach der mehrere Jahre anhaltenden Diskussion um die Wohneigentumsförderung im vergangenen Jahr eine Normalisierung eingetreten. Die Bausparsumme der neu abgeschlossenen Verträge nahm bei den privaten Bausparkassen um 1,0 % auf 61,1 Mrd. zu; die Anzahl der abgeschlossenen Verträge ging um 5,5 % auf 2,3 Mio. zurück. Insgesamt sind die Bausparkassen mit der Geschäftsentwicklung 2006 zufrieden. Vor dem Hintergrund der Mehrwertsteuererhöhung zum 1. Januar 2007 haben viele Bundesbürger Geld für größere Anschaffungen ausgegeben. Es ist also mehr Geld in den Konsum geflossen und weniger gespart worden. Davon dürfte vor allem auch im zweiten Halbjahr das Bausparen betroffen gewesen sein. Die neu abgeschlossene Bausparsumme ist immerhin das drittbeste Ergebnis in der Geschichte unserer Institute. So ist denn auch der Spargeldeingang bei den privaten Bausparkassen 2006 um 4,9 % auf 16,1 Mrd. zurückgegangen. Dieser Rückgang korrespondiert mit der Ersparnisbildung der privaten Haushalte in Deutschland insgesamt: So ist die Sparquote von 10,6 % im Jahr 2005 im vergangenen Jahr auf 10,5 % gesunken. Der geringere Eingang der Spargelder hatte maßgeblich dazu beigetragen, dass auch der gesamte Geldeingang, also einschließlich der Zins- und Tilgungsleistungen, bei den privaten Bausparkassen um 9,3 % auf 23,8 Mrd. niedriger ausgefallen ist als im Jahr zuvor. Nachdem sich die wirtschaftlichen Rahmendaten seit einiger Zeit wieder etwas günstiger entwickeln, sich also insbesondere das Wirtschaftswachstum merklich beschleunigt hat und die Arbeitslosigkeit gesunken ist, ist für 2007 davon auszugehen, dass sich dies auch positiv auf die weitere Geschäftsentwicklung der Bausparkassen auswirkt. Zudem steht die private Altersvorsorge immer mehr im Mittelpunkt der Überlegungen der Bundesbürger. Mietfreies Wohnen in den eigenen vier Wänden ist dabei ein unschlagbarer Vorteil gegenüber allen anderen Anlageformen. Die 15 privaten Bausparkassen bilanzierten zum 31. Dezember 2006 einen Bestand an Spareinlagen in Höhe von 84,4 Mrd. (+2,5 Prozent) und Baudarlehen in Höhe von 79,5 Mrd. (+3,1 Prozent). Die Bilanzsumme aller Institute sei um 1,1 % auf 142,7 Mrd. gestiegen. Die privaten Bausparkassen verwalten insgesamt 20,5 Mio. Verträge (-2,7 Prozent) über eine Bausparsumme von 489,8 Mrd. (+0,8 Prozent). Damit erreichen sie einen Marktanteil innerhalb der Bausparbranche von 66,4 % (Bestand) bzw. 73,4 % (Bilanzsumme).

3 3 BERICHT AUS BRÜSSEL: Ist der wohnwirtschaftliche Kredit ein Verbraucherkredit? Bericht aus Brüssel: Ist der wohnwirtschaftliche Kredit ein Verbraucherkredit? Bislang waren wohnwirtschaftliche Kredite rechtlich gesehen von Verbraucherkrediten zu unterscheiden. Diese Unterscheidung ist sinnvoll und notwendig, da der Kredit für den Erwerb eines Konsumgutes anderen Risiken unterliegt als ein Kredit, der zu Renovierungs- oder Modernisierungszwecken aufgenommen worden ist. Der deutsche aber auch der europäische Gesetzgeber hat bislang beide Kredite unterschiedlichen Regeln unterworfen, da er das Risiko bei einem klassischen Verbraucherkredit für den Verbraucher geringer eingestuft hat als bei einem wohnwirtschaftlichen Kredit. Die bestehenden deutschen Vorschriften haben ihre Grundlage zum überwiegenden Teil in den drei europäischen Richtlinien zum Verbraucherkredit, welche bislang für wohnwirtschaftliche Darlehen nicht galten. Diese Unterscheidung gilt ungeachtet einer grundpfandrechtlichen Sicherheit und dies zu Recht. Bei einer Vielzahl von Modernisierungsdarlehen für das Haus wird seitens der Banken auf die Eintragung eines Grundpfandrechtes verzichtet, um den Verbrauchern die hohen Kosten für die Eintragung der Hypothek oder Grundschuld und die Notarkosten zu ersparen. Da es sich bei diesen Modernisierungs- und Renovierungsdarlehen um Mittel handelt, die ausschließlich in die Werterhöhung der Immobilie fließen, besteht auch nicht die Gefahr, dass ähnlich wie bei einem darlehensfinanzierten Autokauf die finanzierten Gegenstände an Wert verlieren. Nun soll alles anders werden! Derzeit diskutiert der Europäische Ministerrat den Verbraucherkreditrichtlinienvorschlag der Europäischen Kommission und will gerade die wohnwirtschaftlichen Kredite erstmalig in den Anwendungsbereich dieser Schutzvorschriften, die maßgeblich den Rechtsrahmen für Überziehungskredite und Kredite zu Konsumzwecken festlegen, einbeziehen. Somit dürften diese bislang für den Verbraucher erschwinglichen Modernisierungs- und Renovierungsdarlehen künftig den gleichen rechtlichen Anforderungen und Preisen wie den bisherigen Verbraucherkrediten unterliegen. Begründet wird dies in Brüssel damit, dass das übliche Kriterium der Abgrenzung, nämlich die grundpfandrechtliche Sicherheit, fehlen würde. Genau der Verzicht auf eine solche Hypothek oder Grundschuld war bislang der Grund, warum diese Darlehen für den Verbraucher erschwinglich und bezahlbar waren. Der Regelungszweck der EU-Kommission, einen funktionierenden Binnenmarkt und einen hohen Verbraucherschutz in der EU zu gewährleisten, wird in das Gegenteil verkehrt, wenn nun der Verbraucher für ein günstiges Renovierungsdarlehen wieder eine höhere Hypothek aufnehmen muss, um nicht einen teuren Verbraucherkredit wählen zu müssen. Die Novelle der Verbraucherkreditrichtlinie der EU wird auch damit begründet, dass man Regeln für die 27 Mitgliedstaaten in der EU einführen müsse, welche sicherstellen, dass der Verbraucher vom Finanzdienstleister umfangreich vor Vertragsschluss informiert wird. Informationspflichten existieren allerdings bereits für den wohnwirtschaftlichen Kredit auf europäischer Ebene mittels des im Jahre 2001 vereinbarten Europäischen Verhaltenskodex zu vorvertraglichen Informationspflichten bei wohnwirtschaftlichen Darlehen. Im Rahmen dieser Selbstregulierung wenden über 5000 Kreditinstitute in 19 Mitgliedstaaten in der EU diese Informationspflichten an. Informationsbroschüren und standardisierte Informationsblätter für den Verbraucher sind die Folge dieser Verpflichtung, die in Europa erfolgreich umgesetzt worden ist. Mit der Gleichstellung des wohnwirtschaftlichen Kredits mit einem klassischen Verbraucher- oder gar Überziehungskredit dürften Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Haus künftig teurer und komplizierter werden. Deutsche Bausparkassen: 1 Billion Euro Baugeld ausgezahlt Die deutschen Bausparkassen haben Ende 2006 den billionsten Euro für die Wohnungsfinanzierung ausgezahlt. Seit Bestehen der Bundesrepublik Deutschland haben sie den Bausparern insgesamt Mrd. Euro Baugeld zur Verfügung gestellt. Die Bausparkassen schauen nicht ohne Stolz auf diese Finanzierungsleistung zurück. Während sie in den ersten Jahren wesentlich zum Wiederaufbau des Landes beitrugen, haben sie im Laufe der Zeit zunehmend Investitionen in den Wohnungsbestand, wie Modernisierungen, Renovierungen und Umbauten, ermöglicht. Heute finanzieren Bausparkassen insbesondere auch den kind- oder altersgerechten Ausbau vieler Wohnungen.

4 4 Stadtumbau Ost: Lektion gelernt? Stadtumbau Ost: Lektion gelernt? Wohnungen, die in keiner Leerstandsstatistik mehr auftauchen. Stadtumbau Ost zum ersten mit einem Rückbau von bisher Wohnungen allein in Sachsen und weiteren in Sachsen-Anhalt. Stadtumbau Ost zum zweiten das betrifft vor allem die Innenstädte, die alten und neuen Charme entfalten und die Bewohner so zum Bleiben bewegen sollen. Günstige Angebote zum Kauf oder Bau eines Eigenheims dabei inklusive. Damals haben wir gedacht, Altbauwohnungen in der Innenstadt mit Preisreduzierung anzubieten reicht schon, sagt Stadtplaner Stefan Gabi vom Leipziger Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung. Doch die Interessenten standen dann ziemlich allein und ziemlich ratlos vor den Häusern in schlechtem Zustand. Was vor einigen Jahren mit einem Fehlstart begann, läuft heute unter der neuen Überschrift selbstnutzer.de Wohnen im Eigentum erfolgreich als stadtbekanntes Programm. Käufergemeinschaften am Stammtisch 140 Leipziger Familien kamen so in den vergangenen fünf Jahren zu eigenen vier Wänden in der Innenstadt. In ausgesuchten Gründerzeitquartieren. Wohl sanierungsbedürftig, aber keine Ladenhüter wie ehedem. Stadt und kommunale Wohnungsgesellschaft haben ihre Lektion gelernt. Sie engagieren sich zudem schon im Vorfeld. Bei Tagen der offenen Tür, bei Bustouren zu den angebotenen Gründerzeithäusern wie auch eigens gegründeten Stammtischen, wo sich die Käufergemeinschaften dann häufig finden. Nicht zuletzt bei der Beratung zu Finanzierung und Sanierung, in die zumeist auch ein Teil Eigenleistung einfließt. Kostenersparnis im Vergleich zum herkömmlichen Umweg über Zwischenerwerber: zwischen 20 und 30 %. Ein Modell, das bei Quadratmeterpreisen um die 1200 Euro, Sanierungskosten eingeschlossen, nunmehr auch die Leipziger als Wohneigentümer zum Zuge kommen lässt. Bisher waren die Gründerzeithäuser der Messestadt eher Domäne der Kapitalanleger von außerhalb. Etwa 70 Familien will die sächsische Metropole jährlich zu eigenen vier Wänden verhelfen. Wie häufig gewünscht auch mit Garten, kostengünstig auf innerstädtischen Flächen. Bilanz hier nach fünf Jahren 130 Stadtvillen. An Interessenten scheint auch weiterhin kein Mangel. Etwa Leipziger Familien planen einer Umfrage zufolge Haus- oder Wohnungskauf. Eigentümer in der Stendaler Innenstadt Kein Geld für die Sanierung der Gründerzeitbauten auch in der Altstadt von Stendal in Sachsen-Anhalt bei wachsendem Leerstand und damals sinkenden Mieten. Dabei so gut wie keine Chance, die kleinen Zwei- und Mehrfamilienhäuser zu verkaufen. Denn das ging zu damals Ende der 90er- Jahre nur zum längst überholten und deshalb unverhältnismäßig hohen Verkehrswert. Mit dem Stendal-Bonus fanden die Kommune und ihre Wohnungsbaugesellschaft aber doch einen Ausweg aus der Klemme und mehr als 40 Häuser in der Stendaler Innenstadt in den vergangenen Jahren neue Eigentümer. Zum halben Verkehrswert. Ein Stadtratsbeschluss brachte dabei die unbürokratische Wende. Verbunden mit Auflagen zur zügigen Sanierung an die begünstigten Käufer. Bevorzugt dabei Selbstnutzer, vor allem einstige Mieter oder unmittelbare Nachbarn zu 90 % Stendaler, die inzwischen wieder mehr Farbe und Leben in die Altstadt gebracht haben. Finsterwalde: Bündnis für Wohneigentum Bau- und Sanierungswillige sind auch in Finsterwalde dringend gesucht. Wohneigentum im Altstadtkern da ist verschiedenes denk- und auch machbar: zum Beispiel als Reihenhausbau für jedermann in einer Baulücke. Oder im Fachwerkambiente mit Kamin durch Sanierung im Bestand. Oder als Hofhaus durch Umbau eines Miethauses zu einem Einfamilienhaus. Die Grundstücke passend zur Idee gibt es auch mit Name und Hausnummer veröffentlicht in der Sanierungszeitung. Mittlerweile existiert ein Grundstückspool mit über 20 geeigneten Gebäuden bzw. Baulücken einzusehen für jedermann unter anderem auch im Bürgeramt. Und es gibt das Bündnis für selbstgenutztes Wohneigentum in der Stadt. Das Netzwerk geknüpft von Kommune, Sanierungs- und Bauträgern, Wohnungsunternehmen, Architekten, Stadtwerken und Sparkasse ist dabei, tragfähige und kostengünstige Lösungen fürs Wohnen im Eigentum und zur Miete in der Altstadt zu entwickeln. Und das erklärtermaßen zu Grundstücks- und Baukosten, die mit dem Umland konkurrieren können. Beim kommunalen Bauland bislang kaum erreichbar wegen der Pflicht, zum Gutachterpreis zu verkaufen. Kommunen in den alten Ländern wussten sich da schon mal zu helfen. Und ihre Modelle für solche Fälle könnten jetzt auch Finsterwalde aus dem Dilemma befreien, wie man beim Kiebitzen fand. Es fehlt an Netzwerkern So weit so gut, was diese drei Beispiele betrifft, die bundesweit zur Good Practice in Sachen Wohneigentum und Stadtumbau gehören. Was im Umkehrschluss bedeutet: Das Wünschenswerte ist längst noch nicht überall auch das Machbare. Da fehlt es Netzwerkern, hier an Ideen, dort an Öffentlichkeit. An Geld ohnehin überall. Fortsetzung auf Seite 5

5 5 Das aktuelle Wohneigentumsklima Fortsetzung von Seite 4 Was diesen letzten Punkt betrifft: Gerade erst hat beispielsweise das Land Brandenburg seine Förderung für selbstgenutztes Wohneigentum in Innenstädten neu justiert. Eine Familie mit zwei Kindern, die sich innerhalb eines innerstädtischen Sanierungs- und Entwicklungsgebietes eine gebrauchte Immobilie zulegt, kann demnach bis zu Euro an Zuschüssen rückzahlungsfrei kassieren. Solange der Fördertopf das hergibt. Sechs Millionen Euro sind in diesem Jahr dafür eingeplant. Wann eigentlich will der Bund endlich seine Hausaufgaben zum Thema Wohneigentum und Altersvorsorge machen? Eigenheimzulage: Wirksames Instrument der Eigentumsbildung 1996 wurde die steuerliche Förderung des Wohneigentums (im Wesentlichen 10e, 34f EStG) auf eine progressionsunabhängige Zulage nach dem Eigenheimzulagengesetz umgestellt. Von der Einführung der Eigenheimzulage gingen kräftige Anstoßwirkungen für die Wohneigentumsbildung aus. Zwischen 1998 und 2002 (letzter Mikrozensus) stieg in Deutschland die Wohneigentumsquote, d. h. der Anteil der selbstgenutzten an allen Wohnungen, von 40,9 Prozent auf 42,6 Prozent an. Bei Haushalten mit Kindern war ein überdurchschnittlicher Zuwachs von 44,4 Prozent auf 47,7 Prozent zu verzeichnen. Noch aussagekräftiger für den tatsächlichen Fortschritt bei der Wohneigentumsbildung ist die Entwicklung der absoluten Zahl der Eigentümerhaushalte. Diese hat in Deutschland zwischen 1998 und 2002 um über 8 Prozent zugenommen, davon in den alten Ländern um über 7 Prozent und in den neuen Ländern um über 13 Prozent. (Auszug aus dem 20. Subventionsbericht der Bundesregierung ) Das aktuelle Wohneigentumsklima Die deutsche Wirtschaft ist auch zum Jahresende 2006 noch einmal kräftig gewachsen. Gegenüber dem Vorquartal nahm das Bruttoinlandsprodukt um 0,9 % zu. Über das ganze Jahr 2006 gerechnet, ergab sich damit eine Wachstumsrate von real 2,5 %. Dies ist deutlich mehr als im Vorjahr (0,9 %) und die stärkste wirtschaftliche Belebung seit dem Boomjahr 2000 (3,2 %). Kalenderbereinigt im Jahr 2006 standen zwei Arbeitstage weniger zur Verfügung als in 2005 ergibt sich sogar eine Wachstumsrate für das Bruttoinlandsprodukt von 2,7 %. Erstmals Zuwachs im Baugewerbe Zu der positiven Entwicklung haben nahezu alle Wirtschaftsbereiche beigetragen, erstmals auch wieder das Baugewerbe, das seinen jahrelangen Abwärtstrend gestoppt hat. Die Bauinvestitionen nahmen um 3,6 % zu, nachdem sie im Vorjahr noch um 3,6 % zurückgegangen waren. Zu der Aufwärtsentwicklung im Baubereich dürfte der Wohnungsbau, der weiterhin über 50 % der gesamten Bauwirtschaft ausmacht, maßgeblich beigetragen haben: Infolge der Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1. Januar 2006 kam es 2005 zu erheblichen Vorzieheffekten, die sich erst mit einem gewissen Timelag in den Bauinvestitionen bzw. Bauleistungen bemerkbar machen. Den stärksten Anstieg verzeichneten wie in den Vorjahren die Ausrüstungsinvestitionen mit einem Zuwachs von 7,3 % nach 6,1 % im Jahr Im Jahre 2006 wurde jedoch nicht nur mehr investiert, sondern auch stärker konsumiert als im Vorjahr. Der private Konsum legte um 0,6 % zu, nachdem er in den Jahren 2003 bis 2005 nahezu unverändert geblieben war. Konsumausgaben gestiegen Die verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte nahmen 2006 wie schon in den beiden Jahren zuvor um 1,7 % zu. Da die Lebenshaltungskosten sich im gleichen Maße verteuert haben, blieben die Realeinkommen konstant, nach einem Minus im Vorjahr von 0,5 %. Die privaten Konsumausgaben nahmen in jeweiligen Preisen gerechnet mit 2,0 % sogar stärker zu als das verfügbare Einkommen, was nicht zuletzt auch auf mögliche Vorzieheffekte im Hinblick auf die Anhebung der Mehrwertsteuer ab 2007 zurückzuführen sein dürfte. Entsprechend ging die Sparquote erstmals seit dem Jahr 2000 wieder zurück, wenn auch nur leicht von 10,6 % im Jahr 2005 auf 10,5 % im vergangenen Jahr. Das erfreuliche Wirtschaftswachstum hat sich auch am Arbeitsmarkt bemerkbar gemacht: Die Zahl der Erwerbstäti- Fortsetzung auf Seite 6

6 6 Das aktuelle Wohneigentumsklima Fortsetzung von Seite 5 Allgemeine Wirtschaftsdaten (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) Jahr 2006 Jahr 2005 Bruttoinlandsprodukt + 2,5 + 0,9 Privater Verbrauch + 0,6 0,0 Bauinvestitionen + 3,6 3,6 Verfügbare Einkommen d. privaten Haushalte (nominal) + 1,7 + 1,5 davon private Ersparnis (nominal) + 0,7 + 2,8 Sparquote (in %) 10,5 10,6 Arbeitslose (in Mio.) 4,5 4,9 Arbeitslosenquote (in %) 10,8 11,7 Ausgewählte Zinssätze (in %) Jahr 2006 Basiszinssatz seit 1. Jan. 2007: 2,70 1,66 Spitzenrefinanzierungsfazilität seit 13. Dez. 2006: 4,50 3,75 Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke (Effektivverzinsung) mit anfänglicher Zinsbindung Jahr 2006 Jahr 2005 variabel oder bis 1 Jahr 4,9 4,3 von 1 bis 5 Jahre 4,6 4,1 von 5 bis 10 Jahre 4,6 4,3 von über 10 Jahren 4,6 4,3 Spareinlagen mit Kündigungsfrist von 3 Monaten 2,1 2,0 mit vereinbarter Laufzeit von 1 Jahr 2,7 2,0 mit vereinbarter Laufzeit von 1 bis 2 Jahren 2,9 2,4 Umlaufrendite festverzinslicher Wertpapiere 3,8 3,1 Ausgewählte Preise (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) Jahr 2006 Jahr 2005 Preisindex für die Lebenshaltung + 1,7 + 2,0 Baupreisindex (Neubau) insgesamt + 2,5 + 1,3 Wohngebäude + 2,0 + 0, Vj Jahr 2005 Bauland (baureifes Land) + 6,1 + 11,9 Jahr 2006 Jahr 2005 Mieten + 1,0 + 1,0 Wohnungsbau Fertiggestellte Wohnungen Jan.-Nov Jahr 2005 (Veränderung in %) (absolut in 1000) Einfamilienhäuser + 0,4 121 Zweifamilienhäuser 14,8 28 Eigentumswohnungen + 30,7 36 Mietwohnungen + 28,1 25 sonstige Wohnungen + 5,6 29 insgesamt + 7,0 239 Genehmigte Wohnungen Jan.-Nov Jahr 2005 (Veränderung in %) (absolut in 1000) Einfamilienhäuser + 5,5 122 Zweifamilienhäuser + 13,9 24 Eigentumswohnungen + 6,2 38 Mietwohnungen + 11,6 27 sonstige Wohnungen + 8,9 29 insgesamt + 7,6 240 Auftragseingang im Bauhauptgewerbe (Wohnungsbau) (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) Jahr 2006 Jahr ,7 7,2 gen nahm leicht von 38,8 Mio. im Jahr 2005 auf 39,1 Mio. im vergangenen Jahr zu. Die Zahl der Arbeitslosen ist deutlich um fast auf 4,5 Mio. gesunken. Im letzten Quartal 2006 wurde zeitweise sogar die 4-Millionen-Grenze unterschritten. Die Arbeitslosenquote sank 2006 von 11,7 % im Vorjahr auf 10,8 %. Trotz der stark gestiegenen Energiepreise hat sich die Preisentwicklung im Vergleich zum Jahr 2005 wieder leicht verlangsamt. Im Jahresdurchschnitt nahm der Preisindex für die Lebenshaltung um 1,7 % nach 2,0 % im Jahr 2005 zu. Bei den Baupreisen hat sich die bereits im Jahr 2005 festzustellende Beschleunigung dagegen weiter fortgesetzt: Der Gesamtbaupreisindex stieg um 2,5 % nach 1,3 % im Jahr zuvor und derjenige für Wohngebäude um 2,0 % nach 0,9 % im Jahre Vorzieheffekte im Wohnungsneubau Die Wohnungsbaukonjunktur war auch 2006 wie bereits erwähnt stark gekennzeichnet von der Abschaffung der Eigenheimzulage und der degressiven Abschreibung für Mietwohnungen, die gegen Ende des Jahres 2005 erneut zu Vorzieheffekten in Form von Bauanträgen bzw. Kaufverträgen geführt hatten. Mit einem gewissen Timelag von bis zu einem halben Jahr schlagen sich diese Effekte erst später in der amtlichen Statistik nieder. So nahmen die Baugenehmigungen bis weit in das Jahr 2006 hinein sowohl im Eigenheimbereich als auch im Mehrfamilienhausbau deutlich zu, um dann im zweiten Halbjahr wieder stark zurückzugehen. Bis zum November (neuere Zahlen liegen noch nicht vor) belief sich der Anstieg der Baugenehmigungen insgesamt auf 7,6 %. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern betrug der Anstieg 6,9 %, bei Eigentumswohnungen 6,2 %. Bei den fertiggestellten Wohnungen verlief die Entwicklung im Jahresverlauf 2006 umgekehrt: Zunächst gab es deutlich Rückgänge, im zweiten Halbjahr nahmen die Fertigstellungszahlen dagegen wieder zu. Hier wirkten sich dann die Vorzieheffekte aus dem Vorjahreshalbjahr aus. Bis einschließlich November stieg die Zahl der fertiggestellten Wohnungen um 7,0 %. Verantwortlich hierfür war vor allem der Bau von Mehrfamilienhäusern mit einem Plus von rd. 30 %. Fortsetzung auf Seite 7

7 7 Zweite Miete : Gas und Heizöl weiterhin Preistreiber Fortsetzung von Seite 6 Zinsen steigen an Über das ganze Jahr 2006 gerechnet, dürften voraussichtlich etwa Wohnungen genehmigt und fertiggestellt worden sein. Die Zahlen liegen damit leicht über diejenigen des Vorjahres mit bzw Einheiten. Das Zinsniveau ist 2006 deutlich um etwa einen halben Prozentpunkt angestiegen. Da die Zinssätze für Hypothekarkredite allerdings immer noch im langfristigen Vergleich sehr niedrig liegen, dürften von daher vorerst kaum negativen Auswirkungen auf die Wohnungsbaukonjunktur ausgehen. Zweite Miete : Gas und Heizöl weiterhin Preistreiber Nebenkosten erneut mit überproportionalem Anstieg Die (kalten und warmen) Wohnnebenkosten sind nach Berechnungen des ifs Städtebauinstituts in Berlin in diesem Jahr erneut deutlich stärker gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Mit 7,2 % lag der Anstieg mehr als vier Mal so hoch wie die Inflationsrate mit 1,6 % und blieb nur wenig unter der Rate von 2005, als sich die Nebenkosten sogar um 7,8 % verteuert hatten. Die reinen Mieten, also ohne Nebenkosten, sind dagegen nur wenig gestiegen. Mit 1,0 % war ihr Anstieg 2006 nahezu gleich hoch wie 2005 und 2004 mit jeweils 0,9 %. Preistreiber bei der sogenannten zweiten Miete sind nach wie vor mit deutlichem Abstand Gas mit einer Erhöhung um 17,7 % nach 10,5 % im vergangenen Jahr und die flüssigen Brennstoffe, also insbesondere Heizöl, mit einer Erhöhung um 10,8 % nach 32,0 %. Auch die Strompreise weisen mit 3,9 % wie in den Vorjahren einen im Vergleich zu den Lebenshaltungskosten überproportionalen Anstieg auf. Angesichts dieser Entwicklung müssen sich Mieter auf zum Teil erhebliche Nachzahlungen bei den Nebenkostenabrechnungen einstellen. Die Mehrwertsteuererhöhung wird dazu Entwicklung der Wohnnebenkosten 2006 gegenüber 2001 (Veränderungen in Prozent) +53,6 +30,2 +23,6 +22,6 +10,5 +8,6 +8,5 +7,9 +7,3 +6,1 +5,3 Flüssige Brennstoffe Gas Strom Müllabfuhr Feste Brennstoffe Sonstige Wohnnebenkosten Abwasserentsorgung Wasserversorgung Lebenshaltungskosten Nettokaltmieten Quellen: ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.v., Berlin; Statistisches Bundesamt Fortsetzung auf Seite 8

8 8 Zweite Miete : Gas und Heizöl weiterhin Preistreiber Fortsetzung von Seite 7 führen, dass Mieter, aber auch Eigentümer, 2007 erneut für ihre Wohnung tiefer in die Taschen greifen müssen. Verlangsamt hat sich nach Angaben des Instituts der Preisanstieg für die Wasserversorgung mit 1,5 % nach 2,0 % im Jahre 2005 und 2,7 % im Jahre Bei den Müllabfuhrgebühren ist dagegen eine weitere Preisbeschleunigung eingetreten. Mit einem Anstieg um 2,7 % sind die Gebühren hier schneller gestiegen als im Vorjahr mit 2,4 % und 1,5 % im Jahre Auch feste Brennstoffe haben sich mit 2,1 % stärker verteuert als 2005 und 2004 mit jeweils 1,0 %. Bei der Abwasserentsorgung hat sich der Preisanstieg dagegen nur auf 1,0 % (2005: 0,5 %) belaufen. Im längerfristigen Vergleich gegenüber dem Jahre 2001 liegen nach Feststellung des Instituts die Preise für flüssige Brennstoffe mit einem Anstieg um 53,6 % an der Spitze vor dem Gas mit einem Anstieg um 30,2 % und dem Strom mit einer Verteuerung um 23,6 %. Mit deutlichem Abstand folgten die Müllabfuhrgebühren mit einer Erhöhung um 10,5 % und den Kosten für die Abwasserentsorgung mit einem Anstieg von 8,6 %. Insgesamt seien die Wohnnebenkosten in dem Zeitraum 2001 bis 2006 um 22,6 % und damit fast drei Mal so stark wie die Lebenshaltungskosten mit 7,9 % gestiegen. Am Ende dieser Preisskala lägen die Mieten mit einem Anstieg um nur 5,3 %. Das Institut hebt abschließend hervor, bei der Entwicklung der Mieten müsse man berücksichtigen, dass es sich hierbei um einen statistischen Durchschnittswert handele. In vielen Regionen, insbesondere in den Ballungsräumen, hätten die Mieten bereits wieder deutlich stärker angezogen. Da in anderen Regionen mit Wohnungsleerständen andererseits Mietrückgänge festzustellen seien, komme es in einem statistischen Durchschnittswert dadurch zu Nivellierungstendenzen. Entwicklung der Wohnnebenkosten in Deutschland 2001 bis Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Prozent Müllabfuhr 2,8 1,5 2,0 1,5 2,4 2,7 Wasserversorgung 1,4 1,0 1,0 2,7 2,0 1,5 Abwasserentsorgung 2,0 1,6 2,3 2,9 0,5 1,0 Gas 21,2-5,6 5,1 1,0 10,5 17,7 Flüssige Brennstoffe (Heizöl) -5,9-9,1 3,7 11,4 32,0 10,8 Feste Brennstoffe 0,6 2,0 1,2 1,0 1,0 2,1 Strom 4,0 4,5 5,0 4,0 4,2 3,9 Sonstige 1 1,2 1,2 2,0 1,1 0,9 0,8 Wohnnebenkosten insgesamt 6,1 0,0 2,8 3,2 7,8 7,2 Nettokaltmieten 1,1 1,4 1,1 0,9 0,9 1,0 zum Vergleich: Lebenshaltungskosten insgesamt 2,0 1,4 1,1 1,6 2,0 1,6 1) Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren u.a. Quellen: ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.v., Berlin; Statistisches Bundesamt Impressum: Herausgeber: Verband der Privaten Bausparkassen e. V. Für den Inhalt verantwortlich: Dr. Stefan Jokl Satz: Eins 64 Grafik-Design, Bonn Anschrift der Redaktion: Klingelhöferstraße Berlin Telefon: (030) Telefax: (030) Internet: