Donnerstag, 22. September 2005, Uhr Reformierte Kirche. Einladung zur Gemeindeversammlung

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1 Donnerstag, 22. September 2005, Uhr Reformierte Kirche Einladung zur Gemeindeversammlung 1

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3 Neugestaltung Bahnhofareal Entschädigung für freiwilligen Bauverzicht mit gleichzeitiger Anpassung der Bau- und Zonenordnung sowie Landerwerb Antrag Vorlage A: a) Für den freiwilligen Verzicht auf das Erstellen des Bahnhofgebäudes werden Entschädigungen für umsonst getätigte Planungs- und Projektierungskosten an die SBB und die Pensionskasse des Bundes (PK Publica) von gesamthaft Fr. 845'000.- bewilligt. b) Gestützt auf 88 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG) wird die kommunale Bau- und Zonenordnung wie folgt geändert: I. Ziffer 4.1 BZO: Die in der Zentrumszone Zc zulässige maximale Gebäudehöhe wird von 13,7 m auf 12,0 m reduziert. II. Der Baudirektion des Kantons Zürich wird gestützt auf 89 PBG beantragt, diese Änderung zu genehmigen. Vorlage B: Der Kaufvertrag zwischen den SBB und der Politischen Gemeinde Horgen über den Erwerb der für die Realisierung eines freistehenden Bushofes erforderlichen Landfläche von rund 2'100 m 2 an der Bahnhofstrasse wird genehmigt. Der Kredit für den Kaufpreis von Fr. 735'000.- wird bewilligt. Bericht Das Wichtigste in Kürze Die Horgner Stimmberechtigen erhalten die Möglichkeit, über die finanziellen Konsequenzen eines freiwilligen Verzichts der privaten Bauherrschaft auf die Realisierung des von der Gemeinde bereits baurechtlich bewilligten Bahnhofgebäudes abzustimmen. Parallel zu den laufenden Rechtsmittelverfahren hat der Gemeinderat nach der knappen Entscheidung an der Urne vom 27. Februar 2005 die laufenden Arbeiten zur Neugestaltung Bahnhofareal unterbrochen. Die bewilligten Baukredite dürfen nicht mehr ausgeschöpft werden; über die bisher getätigten Ausgaben ist separat abzurechnen. Nach intensiven Verhandlungen der Gemeinde mit der PK Publica und den SBB sind diese bereit, auf die Realisierung des bewilligten Projekts gegen eine Entschädigung von total Fr. 845'000.- freiwillig zu verzichten. Wenn der Horgner Souverän bereit ist, die geforderte Entschädigung zu leisten, kann den Bau eines freistehenden, 3

4 eingeschossigen Bushofs das entsprechende Areal von den SBB zum Betrag von Fr. 735'000.- erworben werden. Ausgangslage An der Urnenabstimmung vom 27. Februar 2005 hiessen die Stimmberechtigten die Einzelinitiative von Esther Holm in allen drei Teilvorlagen zum Projekt "Neugestaltung Bahnhofareal" gut. Die Initiative beauftragt den Gemeinderat, die laufende Planung und Ausführung zur Neugestaltung des Bahnhofareals zu unterbrechen und den Stimmberechtigten ein überarbeitetes, nach heutigem Wissensstand sinnvolles Projekt zu unterbreiten. Wie die Initiantin im Rahmen des Abstimmungskampfes offen einräumte, hatte die Initiative entgegen ihrem Wortlaut keine finanzpolitischen Zielsetzungen; vielmehr sollte damit das rechtlich nicht Gegenstand der damaligen Abstimmung bildende von der Gemeinde baurechtlich bewilligte Bahnhofgebäude auf dem Land der SBB verhindert werden. Zusammenfassung der Projektentwicklung 24. Juni 1999 Beschluss Gemeindeversammlung zur Durchführung eines zweistufigen Ideenwettbewerbs, Kredit Fr. 165' Mai 9. Juni 2000 Öffentliche Ausstellung über den Ideenwettbewerb mit verschiedenen Einzelveranstaltungen, inkl. Präsentation des Siegerprojektes Raumschichten 23. September 2000 Eröffnung Ausstellung im ref. Kirchgemeindehaus über den aktuellen Planungsstand und den beantragten Projektierungskredit zur Weiterbearbeitung des Siegerprojektes Raumschichten 14. Dezember 2000 Beschluss Gemeindeversammlung: Gewährung Projektierungskredit Fr. 830'000.- GV 20. Juni 2002 Kreditabrechnung des Ideenwettbewerbs mit Kostenunterschreitung von 9.7% 3. Mai 2003 Eröffnung Ausstellung über die Abstimmungsvorlage für die Urnenabstimmung vom 18. Mai 2003 in der Schalterhalle des Gemeindehauses 18. Mai 2003 Urnenabstimmung: Annahme der Hauptvorlage A und der Nebenvorlagen B und C GV 24. Juni 2004 Abrechnung Projektierungskredit mit Kostenunterschreitung von 3.9% November 2004 Vorgezogene Realisierung des neuen Fussgängerübergangs Seestrasse / Migros 29. Nov Erteilung Baubewilligung für neuen Bushof mit Bahnhofgebäude durch den Gemeinderat GV 9. Dez Behandlung Initiative E. Holm betreffend Überprüfung der Finanzierbarkeit der bewilligten Kreditvorlage vom Mai An der Gemeindeversammlung in der ref. Kirche wurde die Initiative angenommen. 27. Feb Urnenabstimmung: Knappe Annahme der Initiative zur Unterbrechung der Hauptvorlage A sowie der Nebenvorlagen B und C. Dies mit dem Ziel, Druck auf die private Bauherrschaft (PK Publica und SBB) zum Verzicht auf die Realisierung des bewilligten Bahnhofgebäudes aufzubauen. 4

5 Viele weitere Details und Hintergrundinformationen, Pläne, Abstimmungsweisungen, etc. können der Projekthomepage Neugestaltung Bahnhofareal unter entnommen werden. Privates Hochbauvorhaben auf SBB-Areal Es muss nochmals in aller Deutlichkeit festgehalten werden, dass das Abstimmungsergebnis vom 27. Februar 2005 für die SBB und die PK Publica für ihr privates Bauvorhaben in keiner Weise rechtsverbindlich ist. Der SBB als Grundeigentümerin steht nach wie vor das Recht zu, auf ihrem Land einen zonenkonformen Neubau - mit oder ohne integriertem Bushof - durch einen Investor errichten zu lassen. Das von der SBB und der PK Publica eingereichte Projekt entspricht den baurechtlichen Vorschriften, sodass die Baubewilligung ohne Ausnahmebewilligung erteilt werden musste. Die Frage, ob am Bahnhof Horgen eine zonenkonforme Längsbebauung auf Land der SBB erstellt werden kann, wird grundsätzlich im ordentlichen Rechtsmittelverfahren (Baurekurskommission -> Verwaltungsgericht -> Bundesgericht) entschieden. Gegen diese Baubewilligung sind noch drei Rekurse bei der kantonalen Baurekurskommission hängig. Der Augenschein der Baurekurskommission hat am 12. Juli 2005 stattgefunden, der Entscheid ist im Herbst 2005 zu erwarten. Bei einem allfälligen Weiterzug an das Verwaltungsgericht wird mit dessen Entscheid bis Mitte 2006 gerechnet werden können. Aus Sicht des Gemeinderates ist eine Abweisung der Rekurse und Gutheissung der Baubewilligung durch die Rechtsmittelinstanzen zu erwarten. Verhandlungen mit der PK Publica und den SBB Als Folge der Abstimmung von 27. Februar 2005 hat sich der Gemeinderat den Auftrag gegeben, sich im Rahmen der ihm zur Verfügung stehenden gesetzlichen Mittel dafür einzusetzen, dass auf den Bahnhofneubau verzichtet wird. In der Folge wurden umgehend mit den SBB (Landeigentümerin) und der PK Publica (Investorin) Verhandlungen für einen freiwilligen Bauverzicht aufgenommen. Gleichzeitig musste die Gemeinde mit den SBB eine vertragliche Regelung aushandeln, dass in jedem Falle ein Bushof gemäss dem Projekt "Neugestaltung Bahnhofareal" auf SBB-Gelände erstellt werden kann. Die intensiven Verhandlungen zeigten, dass sowohl die PK Publica als auch die SBB das Bahnhofgebäude nicht um jeden Preis bauen wollen. Es sind aber bei beiden Parteien erhebliche Planungs- und Projektierungskosten angefallen. Sie sind indessen unter den nachfolgenden Bedingungen bereit, auf die Realisierung des Bahnhofgebäudes zu verzichten. Zudem einigten sich die Beteiligten auf weitere, nachstehend näher erläuterte Regelungen. 5

6 Aufwendungen der SBB Den SBB sind im Rahmen der bisherigen Planung für ein neues Bahnhofgebäude Kosten von rund Fr. 260'000.- angefallen. Aufwendungen für Vorentscheid Fr. 156'000.- Aufwendungen für Baueingabe Fr. 104'000.- Total Fr. 260'000.- Die SBB erklären sich aber bereit, bei einem freiwilligen Verzicht auf das neue Bahnhofgebäude mit integriertem Bushof die darin enthaltenen Eigenleistungen selber zu tragen, wenn sich die Gemeinde im Gegenzug dazu verpflichtet, einerseits den auch im Interesse der SBB wichtigen Bushof zu realisieren und anderseits den SBB deren Aufwendungen anteilmässig im Umfang von Fr. 175'000.- zu entschädigen: SBB-Eigenleistungen Fr 85'000.- Gemeinde Horgen Fr. 175'000.- Total Fr. 260'000.- Dies entspräche einem Verzicht der SBB von Fr. 85' Aufwendungen der PK Publica Die bisherigen Aufwendungen von Investor und Totalunternehmer (TU) liegen gesamthaft bei Fr. 1'210' Diese Kosten sollen im Falle des freiwilligen Verzichts auf das neue Bahnhofgebäude unter den Beteiligten wie folgt aufgeteilt werden: PK Publica Fr. 250'000.- Totalunternehmer Fr. 290'000.- Gemeinde Horgen Fr. 670'000.- Total Fr. 1'210'000.- Die Gemeinde entschädigt den TU und die PK Publica mit einem Pauschalbetrag von Fr. 670' Auf Grund dieser Regelung verzichten die PK Publica und der Totalunternehmer zusammen auf Fr. 540' Aufwendungen der Gemeinde und Eigenleistungen Gemäss provisorischer Bauabrechnung wurden im Rahmen des gestoppten Projekts Ausgaben im Umfang von ca. 1.5 Mio. Fr. getätigt. In diesen Kosten sind Planungs- und Projektierungskosten, Baukosten für die Erneuerung der Abwasserleitung im Güterschuppenareal sowie die Erstellung des neuen Fussgängerübergangs zwischen Migros und Post enthalten. Durch den erfolgten Projektunterbruch mit Verzicht auf einen im Bahnhofneubau integrierten Bushof müssen gemäss Schätzung des involvierten Bauherrenberaters externe Kosten von ca. Fr. 190'000.- durch die Gemeinde im Rahmen des bewilligten Kredites abgeschrieben werden. Die Eigenleistungen des Bauamtes für die Funktionen Projektleiter Bauherr, Sekretariat Baukommission und Oberbauleitung werden für die Dauer von 1998 Mai 2005 auf zusätzliche Fr. 330'000.- geschätzt. Durch den geforderten Verzicht auf den Bushof im Bahnhofgebäude müssten interne Kosten im 6

7 Umfang von ca. Fr. 65'000.- wiederum im Rahmen des bewilligten Kredites abgeschrieben werden. Kostenübersicht bei Verzicht auf das Bahnhofgebäude Bei einem doppelten JA zu den Teilvorlagen A und B müsste die Gemeinde folgende Kosten abschreiben: Entschädigung an PK Publica Fr. 670'000.- Entschädigung an SBB Fr. 175'000.- externe Projektkosten: Fr. 190'000.- interne Projektkosten (Eigenleistungen Bauamt) Fr. 65'000.- Zwischentotal Fr. 1'100'000.- Die Annahme der Initiative Holm zur Unterbrechung der Arbeiten zur Neugestaltung Bahnhofareal mit gleichzeitigem freiwilligem Verzicht auf den Bahnhofneubau verursacht der Gemeinde Kosten von Fr. 1'100' Bei einer Beurteilung der Gesamtkosten dieses Projektunterbruchs, bzw. der geforderten Neuprojektierung müssten zusätzlich noch die bereits abgerechneten Kredite für den Ideenwettbewerb von Fr und das Bauprojekt von Fr anteilmässig berücksichtigt werden. Vorgeschlagene Massnahmen Einen weiteren Auftrag der Stimmberechtigten sieht der Gemeinderat darin, durch geeignete Massnahmen die Realisierung von Neubauten im Sinne des bewilligten Projekts auf dem Bahnhofgrundstück definitiv zu verhindern. Aus verschiedenen Varianten schlägt der Gemeinderat folgende, mit den SBB ausgehandelte Massnahmen vor: a) Erwerb des für den Bushof nötigen Landes von den SBB durch die Gemeinde Seitens der Gemeinde wurde im Rahmen der Verhandlungen sichergestellt, dass die künftige Erstellung des Bushofes vertraglich gewährleistet ist. Dabei wurden verschiedene Ansätze diskutiert: Als bestmögliche Lösung wird der Erwerb des für den Bushof benötigten Landes von rund 2'100 m 2 durch die Gemeinde beurteilt. Damit kann die Gemeinde (als künftige Landeigentümerin), d.h. die Stimmberechtigten, direkt ein langes Gebäude verhindern. Die planungsrechtliche Beschränkung einer Gebäudelänge ist damit nicht mehr notwendig. Der Quadratmeterpreis wurde im Rahmen der Verhandlungen auf Fr pro m 2 festgesetzt, damit ergibt sich ein Kaufpreis von ca. Fr. 735' Dieser reduzierte Ansatz wird von den SBB akzeptiert, sofern sich die Gemeinde verpflichtet, das besagte Grundstück ausschliesslich für einen eingeschossigen, freistehenden Bushof ohne Bahnhofgebäude zu erwerben. Im Vertrag wird den SBB das Recht eingeräumt, das Bushofareal zu den gleichen Konditionen zurückzukaufen, sofern innert 4 Jahren nicht mit dem Bau eines Bushofs begonnen wird. 7

8 Bei einer Ablehnung des Kaufs müsste die Gemeinde mit den SBB über die Umwandlung des ausgehandelten Kaufpreises in einen Baurechtszins oder eine Miete weiterverhandeln. b) Zonenplanrevision / Abzonung Es wird vorgeschlagen, die zonengemässe maximale Gebäudehöhe Zc von 13,7 m auf 12,0 m zu reduzieren. Dieses Mass liegt unter der Gesamthöhe der Wohnzonen W 1.9 und W 2.5 und ermöglicht den SBB weiterhin, auf ihren Restflächen zonenkonforme Bauten mit 3 Vollgeschossen + 1 Attikageschoss zu realisieren. Die SBB akzeptieren diese neue Gebäudehöhe, sofern die im Antrag genannten Entschädigungen ausgerichtet werden und der Landerwerb durch die Gemeinde zustande kommt, ohne eine weitere Entschädigung aus materieller Enteignung zu verlangen. Landerwerbsplan: Rechtliche Beurteilung / materielle Enteignung Gemäss 183bis des kantonalen Einführungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch (EGzZGB) ist ein Grundeigentümer berechtigt, vom Gemeinwesen eine angemessene Entschädigung zu verlangen, falls eine auf dem Grundeigentum lastende öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung ähnlich einer Enteignung wirkt. Dies trifft nach Rechtsprechung des Bundesgerichts dann zu, wenn die bisher zonenkonforme Nutzungsmöglichkeit um mehr als 30 % eingeschränkt wird. Ebenfalls zu entschädigen sind Projektierungskosten, die im Vertrauen auf rechtskräftige baurechtliche Entscheide getätigt wurden und nachträglich die Realisierung des Projekts durch öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen verunmöglicht wird. Sind die Voraussetzungen einer materiellen Enteignung erfüllt, sind von Gesetzes wegen die vollen Wertverluste zu entschädigen. Nach dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtes könnten die SBB und 8

9 die PK Publica die gesamten aufgelaufenen Planungskosten von 1,47 Mio. Franken aus materieller Enteignung geltend machen. In diesem Sinne handelt es sich bei beiden auf dem Verhandlungsweg reduzierten Entschädigungsbeträgen von Fr. 175'000.- (SBB) und Fr. 670'000.- (PK Publica), total Fr. 845'000.-, um berechtigte Rückforderungen für umsonst getätigte Projektierungsaufwendungen. Diese Investitionen wurden von den SBB und der PK Publica im Vertrauen auf den rechtskräftigen Vorentscheid vom 10. Dezember 2001 getätigt. Bei einem Verzicht auf die Ausführung des Projekts auch wenn es sich um einen vertraglich vereinbarten freiwilligen Verzicht handelt sind die umsonst getätigten Aufwendungen gestützt auf die verfassungsmässig gewährleistete Eigentumsgarantie zu entschädigen. Unter der Voraussetzung, dass die Stimmberechtigten der Entschädigungszahlung von Fr. 845'000.- zustimmen, verzichten die SBB darauf, weitere Entschädigungen aus materieller Enteignung aus der am 24. Juni 2004 bereits beschlossenen Abzonung einerseits und der im Rahmen dieser Vorlage beabsichtigten zusätzlichen Abzonung anderseits geltend zu machen. Das Gemeindegesetz verlangt, dass bei der Ermittlung der Kreditkompetenzen die Einheit des Ausgabenzwecks als Grundsatz zu beachten ist. Dies bedeutet, dass alle Aufwendungen, die dem gleichen Zweck dienen, zusammen gerechnet werden müssen, um den für die Zuständigkeit massgeblichen Ausgabenbetrag zu ermitteln. Die Entschädigungskosten von Fr. 845'000.- und die Landerwerbskosten von Fr. 735'000.- müssen abstimmungstechnisch nicht als eine Gesamtvorlage in der Kreditkompetenz der Urnenabstimmung vorgelegt werden. Im vorliegenden Fall ist zwar das gleiche Objekt betroffen, hingegen handelt es sich bei den Entschädigungen an die SBB und PK Publica um eine Aufwendung für den Verzicht des neuen Bahnhofgebäudes, während der Kaufpreis von Fr. 735'000.- der Sicherstellung des für den Bau des Bushofes benötigten Landes dient. Die Anforderungen an die Einheit des Ausgabenzwecks sind somit nicht gegeben. Sollten die Stimmberechtigten an der Gemeindeversammlung den Kredit für die Entschädigungen von Fr. 845'000.- ablehnen, würde zwar der Landerwerb auf Grund der vertraglichen Bedingungen mit den SBB ebenfalls dahinfallen; über die Sicherstellung des Bushofs müsste auf einer anderen rechtlichen Basis neu verhandelt werden. Auch im Falle einer Bewilligung der Entschädigungskredite und einer Ablehnung des Landerwerbskredits müsste die Sicherstellung des Bushofs neu verhandelt werden. Somit rechtfertigt es sich, der Gemeindeversammlung vom 22. September 2005 zwei Vorlagen in der Kreditkompetenz der Gemeindeversammlung vorzulegen. Fazit des Verhandlungsergebnisses Angesichts der gesetzlich geregelten Entschädigungsverpflichtung beim Vorliegen einer materiellen Enteignung durch öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen und der dieser zugrunde liegenden Rechtsprechung des Bundesgerichts ist das erzielte Verhandlungsergebnis als gut zu bezeichnen. Der Gemeinderat erachtet den Auftrag der Stimmberechtigten aus der Abstimmung vom 27. Februar 2005 als erfüllt. Die Stimmberechtigten können erstmals direkt über das umstrittene Bahnhofgebäude bzw. über den Verzicht auf dessen Realisierung und die damit verbundenen finanziellen Konsequenzen abstimmen. Sollten die Vorlagen vom Souverän abgelehnt werden, ist davon auszugehen, dass die SBB und die PK Publica das Bahnhofgebäude im bewilligten Umfang 9

10 vorbehältlich der Bestätigung der Baubewilligung durch die Rechtsmittelinstanzen erstellen werden. In diesem Fall müsste der Gemeinderat nochmals über die Integration des Bushofs im neuen Bahnhofgebäude verhandeln, das gesamte Projekt für die Umgestaltung des Bahnhofareals im Sinne der Initiative von Esther Holm überprüfen und den Stimmberechtigten die verschiedenen Kreditvorlagen 2006 wieder zur Abstimmung bringen. Vertragsrechtliche Zusammenhänge und Konsequenzen der Vorlagen A und B Die Vorlagen A und B können in folgenden Kombinationen verabschiedet werden: Vorlage A Vorlage B Bedeutung Ja Ja Bei dieser Kombination werden die PK Publica und die SBB auf die Realisierung des Bahnhofneubaus verzichten und das Baugesuch zurückziehen. Ja Nein Bei dieser Kombination werden die PK Publica und die SBB auf die Realisierung des Bahnhofneubaus verzichten und das Baugesuch zurückziehen. Die Gemeinde muss mit den SBB ein anderweitiges Vertragsverhältnis (z.b. Miete oder Baurecht) für einen eingeschossigen, freistehenden Bushof aushandeln. Nein Nein Bei dieser Kombination steht es der PK Publica und den SBB frei, je nach Ausgang der laufenden Rechtsmittelverfahren das geplante Bahnhofgebäude zu realisieren. Die Gemeinde muss die Finanzierungsmodalitäten für den im Gebäude integrierten Bushof neu aushandeln und zur Abstimmung bringen. Nein Ja Mit dieser Kombination würde die gleiche Situation wie bei der Kombination Nein Nein entstehen, weil die SBB nur bereit ist, das Bushofgrundstück nach Ausrichtung einer Entschädigung gemäss Vorlage A zu verkaufen. Die Gemeinde müsste die Finanzierungsmodalitäten für den im Gebäude integrierten Bushof neu aushandeln und zur Abstimmung bringen. 10

11 Folgekosten Für den Kauf des Bushofgrundstücks wurde mit den SBB ein günstiges Angebot von Fr /m2 ausgehandelt. Den daraus resultierenden Kaufpreis von Fr. 735'000.- muss die Gemeinde verzinsen und abschreiben. Allein die Verzinsung ergibt bei einem angenommenen Zinsfuss von 3 % jährlich wiederkehrende Zinslasten von Fr. 22' Hinzu kämen beim eingeschossigen Bushof zusätzliche Unterhalts- und Reinigungskosten (z.b. Flachdach). Bei der Realisierung des Bushofs im neuen Bahnhofgebäude müsste die Gemeinde gemäss abgeschlossenen Verhandlungen lediglich einen jährlichen Baurechtszins von Fr. 17'500.- entrichten. Gesamtbeurteilung des Gemeinderates Der Gemeinderat nahm den Auftrag der Stimmberechtigten aus der Urnenabstimmung vom 27. Februar 2005 auf und verhandelte mit Investor und Grundeigentümerin über einen freiwilligen Verzicht auf die Realisierung des von ihm baurechtlich bewilligten Bahnhofneubaus. Der vorliegende zweiteilige Antrag ist das aus der Sicht des Gemeinderates als gut zu beurteilende Verhandlungsergebnis. Er gibt den Stimmberechtigten die Möglichkeit, direkt auf den geplanten Bahnhofneubau der PK Publica und der SBB Einfluss nehmen zu können. Trotz des guten Verhandlungsergebnisses ist der Gemeinderat nach wie vor der Auffassung, dass die aus dem umfassenden Planungs- und Wettbewerbsverfahren hervorgegangene Gesamtüberbauung einschliesslich des baurechtlich bewilligten Bahnhofneubaus mit integriertem Bushof realisiert werden sollte. Auf Grund der vorliegenden finanziellen Fakten empfiehlt der Gemeinderat den Stimmberechtigten, sowohl die Vorlage A als auch die Vorlage B abzulehnen. Horgen, 4. Juli 2005 GEMEINDERAT HORGEN Der Präsident: W. Bosshard Der Schreiber: E. Burri Antrag der Rechnungsprüfungskommission Wir empfehlen der Gemeindeversammlung, sowohl Vorlage A als auch Vorlage B abzulehnen. Horgen, 12. Juli 2005 RECHNUNGSPRÜFUNGSKOMMISSION Der Präsident: U. Niggli Der Aktuar: R. Gemperle 11

12 Druckerei Studer AG, Horgen