Real Estate Asset Management. greenproperty Das Schweizer Gütesiegel im Zeichen der Nachhaltigkeit

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1 Real Estate Asset Management greenproperty Das Schweizer Gütesiegel im Zeichen der Nachhaltigkeit

2 «Ich tue alles am liebsten mit Nachhaltigkeit.» Nachhaltigkeit. Aus Verantwortung Das erste Schweizer Gütesiegel für nachhaltige Immobilien setzt ein unübersehbares Zeichen für eine grünere Welt. Ivana Bianchet, Kommunikationsverantwortliche greenproperty In Zeiten des zunehmenden Klimawandels und der globalen Ressourcenverknappung drängt der Begriff Nachhaltigkeit unaufhaltsam ins Bewusstsein. Wenn der Peak Oil kurz bevorsteht und Wasser gerade zum wertvollsten Gut auf Erden wird, wenn immer noch die Hälfte aller weltweit verfügbaren Ressourcen vom Bausektor beansprucht wird und über vierzig Prozent des Energieverbrauchs in Heizwärme fliesst, werden nachhaltiges Denken und Handeln zur Pflicht, vor allem im Immobilienbereich. Gerade Liegenschaften mit ihrer langen Lebensdauer sind prädestiniert für einen nachhaltigen Ansatz. Als grösster privater Bauherr der Schweiz handelt das Real Estate Asset Management der CS zukunftsorientiert. Mit seinem Credo, nachhaltige Überlegungen in die Gesellschaft, Wirtschaft und Umwelt sowie in eigene Geschäftspraktiken einfliessen zu lassen, nimmt es Verantwortung beispielhaft wahr. Das Real Estate Asset Management der CS ist der Überzeugung, dass ein nachhaltiger Umgang mit Immobilien unverzichtbar geworden ist. Seit der Lancierung des Gütesiegels im April 2009 konnten bereits sieben Bauprojekte im Wert von 425 Millionen Franken erworben werden, davon fällt rund ein Drittel auf Wohnnutzung, der Rest auf kommerzielle Immobilien (Stand Februar 2011). Eines der sieben Bauprojekte konnte Mitte 2010 fertiggestellt und bezogen werden, drei weitere werden 2011 abgeschlossen. Seit 2010 investiert das Real Estate Asset Management nur noch in nachhaltige Projekte und nimmt im Bezug auf nachhaltiges Bauen eine Vorreiterrolle ein. Ziel ist es, bis 2015 rund ein Drittel der Assets under Management in Projekte und Liegenschaften nach greenproperty zu zertifizieren. Aktuelle Informationen zum Gütesiegel, den Bauprojekten und dem Real Estate Asset Management sind abrufbar unter com/greenproperty. Inhalt Einführung 03 Entwicklung 04 Vorteile 06 Zertifizierung 08 Bewertung 10 Bild Titelseite: Prof. Dietrich Schwarz, Dipl. Architekt ETH/SIA und Geschäftsführer GLASSX AG, Modell: Projekt amrietpark, Schlieren Nachhaltiges Bauen schafft die Voraussetzung dafür, dass ökologische, wirtschaftliche und gesellschaftliche Herausforderungen heute und morgen gemeistert werden können. Kriterien der Nachhaltigkeit werden zudem der wichtigste künftige Gradmesser nicht nur für grüne Liegenschaften, sondern auch für rentable Immobilienanlagen sein. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse hat deshalb das erste Schweizer Gütesiegel für nachhaltige Immobilien initiiert und realisiert: greenproperty. Einführung 3

3 Das Gütesiegel. Mit Wirkungskraft Erstmals gibt es in der Schweiz ein umfassendes Label, das die Nachhaltigkeit von Immobilien ganzheitlich bewertet. Entwickelt wurde greenproperty vom Real Estate Asset Management der Credit Suisse in Zusammenarbeit mit dem Ingenieur- und Planungsbüro Amstein + Walthert in Zürich. Seit mehreren Jahren ist das Real Estate Asset Management der CS bestrebt, nachhaltige Bauprojekte zu realisieren. Mit dem Geschäftshaus Leonardo in Zürich- Oerlikon wurde 2002 ein baugeschichtlicher Meilenstein gesetzt: Leonardo war bei der Eröffnung das grösste MINERGIE -Gebäude der Schweiz kam als erstes Mehrfamilienhaus im MINERGIE-P -Standard das Eichgut in Winterthur dazu. Zahlreiche energieoptimierte Liegenschaften mit einem Investitionsvolumen in Milliardenhöhe folgten an starken Standorten in schweizerischen Ballungsräumen. Nachhaltiges Bauen ist für den Immobilien investor der Credit Suisse also nichts grundsätzlich Neues. Bei der Schaffung des Gütesiegels ging es nicht darum, die Nachhaltigkeit im Immobilienbereich neu zu erfinden. Die Herausforderung bestand darin, führende in- und ausländische Bewertungsverfahren einzuschätzen, zu vergleichen und zu integrieren, wo es Sinn machte. Die Basis von greenporperty bilden die umfassenden Empfehlungen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins in SIA 112/1: Nachhaltiges Bauen - Hochbau. Ganz oder teilweise eingegliedert sind die Standards der wohlbekannten Labels MINERGIE /MINERGIE-P und MINERGIE-ECO /P-ECO (siehe Grafik Seite 5). greenproperty setzt jedoch auf eine umfassendere, aber trotzdem höchst praktikable Bewertung, welche die grösstmögliche Anwendbarkeit in der Nachhaltigkeitsprüfung sicherstellt. Erklärtes Ziel ist es, mit greenproperty das erste ganzheitliche Gütesiegel für nachhaltige Immobilien in der Schweiz zu etablieren und eine gesamthafte Beurteilung und Qualifizierung von Immobilien zu ermöglichen. Damit steht dem Real Estate Asset Management der Credit Suisse nun ein zukunftsfähiges strategisches Instrument für die nachhaltige Weiterentwicklung seines Immobilienbestandes zur Verfügung. Anwendungsbereiche sind Immobilienanlageprodukte wie die Immobilienfonds, die Immobilienanlagegruppen der Anlage stiftungen sowie Gefässe im Mandat. greenproperty als ganzheitliches Gütesiegel Minergie Quelle: Credit Suisse AG Minergie-ECO SIA 112/1 greenproperty Die MINERGIE-Labels MINERGIE Der freiwillige Baustandard fordert den rationellen Energieeinsatz und die breite Nutzung erneuerbarer Energien bei gleichzeitiger Verbesserung der Lebensqualität, Sicherung der Konkurrenz fähigkeit und Senkung der Umweltbelastung. MINERGIE-P Der Standard bezeichnet und qualifiziert Bauten, die einen noch tieferen Energieverbrauch als MINERGIE anstreben. MINERGIE-P bedingt ein eigenständiges, am niedrigen Energieverbrauch orientiertes Gebäudekonzept. MINERGIE-ECO /P-ECO Voraussetzung für die Zertifizierung ist eine konsequente Bauweise nach MINERGIE respektive nach MINERGIE-P. Während Merkmale wie Komfort und Energieeffizienz MINERGIE -Gebäuden eigen sind, erfüllen zertifizierte Bauten nach MINERGIE-ECO auch Anforderungen einer gesunden und ökologischen Bauweise. Quelle: 4 Entwicklung Entwicklung 5

4 Nachhaltige Vorteile. Für Viele Das Gütesiegel zeigt den verschiedenen Beteiligten auf, wie ideelle Werte für sie zu reellen Werten werden. Erste nationale und internationale Studien zeigen, dass sich Nachhaltigkeit bei Immobilien auszahlt. Denn eine zukunftsfähige Liegenschaft minimiert das Risiko, aufgrund künftiger Entwicklungen an Wert zu verlieren bzw. maximiert die Chance, an Wert zu gewinnen. Obwohl nachhaltiges Bauen mehr kosten kann, lohnt es sich langfristig, da in der Regel tiefere Energie-, Entsorgungs- und Wasser kosten sowie insgesamt niedrigere Betriebs- und Unterhaltskosten anfallen. Die höhere Attraktivität für Mieter führt zudem zu optimaler Erstvermietbarkeit und zu geringeren Ertragsausfällen bei Wiedervermietung. Die bessere Qualität der Innenausstattung und der höherer Lebenskomfort von nachhaltigen Gebäuden entsprechen zudem den Erwartungen der Gesellschaft, die sich durch ein zunehmendes Gesundheitsund Umweltbewusstsein auszeichnet. Die Anleger Im April 2009 wurde der erste Schweizer Immobilienfonds lanciert, der ausschliesslich in zertifizierte Liegenschaften investiert: Der Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate Fund Green Property verschafft heute qualifizierten Anlegern und künftig dem Publikum Zugang zu einem diversifizierten Portfolio mit nachhaltigen Liegenschaften an wirtschaftlich starken Standorten in der Schweiz. Das Gütesiegel greenproperty ist somit Wegweiser zu attraktiven nachhaltigen indirekten Immobilenanlagen. Seit 2010 setzt das Real Estate Asset Management der CS in allen seinen Anlageprodukten auf nachhaltige Bauprojekte. Die Eigentümer Die Nachhaltigkeit einer Immobilie kommt Eigentümern unmittelbar zugute. Die Werthaltigkeit solcher Liegenschaften ist über den ganzen Lebenszyklus hoch und stabil. Die vom Gütesiegel verlangte Energie effizienz sowohl beim Bau als auch beim Betrieb sorgt für tiefere Kosten. Zudem fordert und fördert das Gütesiegel eine hohe Flexibilität der Gebäude struktur und eine grosse Umnutzungs möglichkeit, was eine heraus ragende Vermietbarkeit über Jahre bewirkt. Die Erbauer Das Gütesiegel mit seinen hohen Anforderungen ist ein aktiver Beitrag zur Nachhaltigkeit im Immobiliensektor und hat einen positiven Effekt auf die schweizerische Baubranche. green property verleiht dem Begriff nicht nur mehr Gewicht, sondern motiviert Architekten, Ingenieure, Projektentwickler, Total- und Generalunternehmen sowie Zulieferer vermehrt in diese Richtung zu denken, zu planen und zu handeln. Sie haben die Gewissheit, dass hinter dem Anstoss zum Umdenken der innovativste private Immobilieninvestor der Schweiz steht. Die Mieter Mit den Standards von greenproperty gehen keinerlei Komforteinschränkungen einher. Im Gegenteil: Die Berücksichtigung der MINERGIE-ECO - Anforderungen verspricht einen eher höheren Arbeits- und Wohnkomfort. Die Verwendung umweltverträglicher Materialien, beispielhafte Energieeffizienz und optimale Anbindung an bestehende Infrastruktur tragen zu einer ebenso angenehmen wie verantwortungsvollen Nutzung bei. Die Öffentlichkeit Das Gütesiegel funktioniert als ein verständliches und damit wirkungsvolles Kommunikationsinstrument. Es ist Qualitäts zeichen, Massstab und Wegweiser in einem und stellt den grössten gemeinsamen Nenner im Umgang mit Nachhaltigkeit für Fachverbände, Forschungs stellen, Medien und Öffentlich keit dar. greenproperty ist ein starkes Signal für die Akteure in der inländischen Immobilienbranche und eine klare Botschaft für das Ausland. «Ich spiele am liebsten draussen und am liebsten drinnen.» Lisa-Maria Meier, Kind von Mietern in einer nachhaltigen Liegenschaft 6 Vorteile Lenoni Numquam Vorteile 7

5 Die Zertifizierung. Das Ziel vor Augen Die Zertifizierung ist ein integrierter Prozess - von der Planung bzw. vom Kauf der Immobilie bis hin zur nachhaltigen Bewirtschaftung. «Ich baue jeden Tag mit Überzeugung an der Nachhaltigkeit.» Nachhaltiges Bauen beginnt bei der Planung. Hier stellt sich zum ersten Mal die Frage, ob die geplante Liegenschaft den Anforderungen des Gütesiegels genügt. Wird sie positiv beantwortet, nimmt ein mehrstufiger standardisierter Prozess seinen Anfang, in dem der Akquisitionsund Realisierungsablauf und das Prüfund Zertifizierungsverfahren Hand in Hand vor sich gehen (siehe Grafik). Die Planungsphase Mit den Indikatoren lässt sich das Projekt bereits während der Planung auf die angestrebte Nachhaltigkeit überprüfen. Das in einem Spinnendiagramm dargestellte Resultat zeigt auf, wie das Bauprojekt in den einzelnen Dimensionen der Nachhaltigkeit abschneidet und wo es Verbesserungspotenzial aufweist. Das ist der Moment, die angestrebte Nachhaltigkeit für alle Akteure, insbesondere für das Total- oder Generalunternehmen, präzis zu definieren und sie für entsprechende Leistungen während der Planung und Umsetzung zu schulen. Massnahmen, die zur Erreichung der Zertifizierung zwingend einzuhalten sind, werden wo nötig vertraglich festgehalten. Sind alle Anforderungen berücksichtigt, erteilt ein unabhängiger Schätzungsexperte das provisorische Gütesiegel in Gold, Silber oder Bronze. Die Bauphase Der Bauprozess wird unter Einbezug eines projektspezifischen greenproperty- Qualitätsmanagements vom verantwortlichen Projektleiter des Real Estate Asset Managements der CS begleitet, der die Einhaltung der Nachhaltigkeitsmassnahmen überwacht und durchsetzt. Nach Fertigstellung und Übergabe der Immobilie wird die Kriterienkonformität erneut durch den unabhängigen Schätzungsexperten geprüft, und bei Erfüllung wird das Gütesiegel in Gold, Silber oder Bronze definitiv verliehen. Die Bewirtschaftungsphase Die Vergabe des Gütesiegels wird jährlich überprüft und jeweils durch den Schätzungsexperten bestätigt. Diese periodische Kontrolle stellt ein wegweisendes Unterscheidungsmerkmal von greenproperty gegenüber herkömmlichen Zertifizierungen dar. Erfüllt eine Immobilie die Standards von greenproperty nicht mehr, wird sie in die tiefere Kategorie zurückgestuft oder sie verliert das Gütesiegel. greenproperty Zertifizierungsprozess greenproperty-vorprüfung bei Projektevaluation provisorisches Zertifikat vor Baubeginn definitives Zertifikat nach Bauende jährliche Rezertifizierung in der Bewirtschaftungsphase Quelle: Credit Suisse AG Gianfranco Basso, Leiter Entwicklung, Halter Entwicklungen 8 Zertifizierung Zertifizierung 9

6 Die Bewertung. Ein nachhaltiges System Das praxisorientierte Gütesiegel berücksichtigt alle Bereiche des nachhaltigen Bauens und macht Vorgaben mess- und vergleichbar. Damit Immobilien in der Schweiz erstmals ganzheitlich auf ihre Nachhaltigkeit überprüft werden können, ist eine geeignete Methode Voraussetzung. Als solche begreift sie nachhaltiges Bauen als ein umfassendes System, in dessen Mittelpunkt der Mensch steht. So ist für die Beurteilung etwa entscheidend, ob die Grundversorgung und Durchmischung im Quartier das gewünschte Niveau erreichen und ob ein Gebäude gut an den öffentlichen Verkehr angebunden ist. Ebenso sollen das individuelle Wohlbefinden der Nutzer, der gesellschaftliche Nutzen, der gewissenhafte Ressourcenumgang, aber auch die Aussicht auf langfristige Rentabilität im Einklang stehen. Fünf Dimensionen der Nachhaltig keit Um den Mittelpunkt des innovativen Bewertungssystems gruppieren sich sowohl ökologische als auch ökonomische und soziale Nachhaltigkeitsaspekte. Bewertet werden insgesamt 35 Kriterien, die in fünf Dimensionen zusammengefasst sind (siehe Grafik Seite 11). Sie repräsentieren die für die Gebäudenachhaltigkeit ausschlaggebenden Bereiche. Es sind: Nutzung, Infrastruktur, Energie, Materialien und Lebenszyklus. Die stärkste Gewichtung erfahren die Bereiche Nutzung und Infrastruktur mit jeweils neun Kriterien, der Bereich Materialien weist sieben Kriterien auf und die Bereiche Energie und Lebenszyklus zeigen je fünf. Betrachtet man die 35 Kriterien nach ihrer Relevanz bezüglich Gesellschaft, Umwelt und Wirtschaft, ergibt sich die Verteilung in Reihenfolge: 43 Prozent, 37 Prozent und 20 Prozent. Über achtzig Indikatoren Den qualitativen und quantitativen Kriterien sind insgesamt 86 Indikatoren zugeordnet, welche die Nachhaltigkeit bewertbar machen. Die Indikatoren können entweder erfüllt, teilweise erfüllt oder nicht erfüllt sein. Die Ergebnisse werden subsumiert und erscheinen als Erfüllungsgrade der fünf Dimensionen in einem übersichtlichen Spinnendiagramm. Die anschauliche Illustration zeigt, ob eine Immobilie den Anforderungen der einzelnen Dimensionen genügt oder nicht genügt, und sie legt ihre Stärken und Schwächen bezüglich der Nachhaltigkeit offen. Die wegweisende Methode von greenproperty beurteilt Liegenschaften differenziert, ganzheitlich und objektiv. Dadurch setzt das Gütesiegel einen höheren Massstab an als alle bisher in der Schweiz angewendeten Bewertungsmethoden. Weil Nachhaltigkeitskonzepte künftige gesellschaftliche, technische und wirtschaftliche Entwicklungen berücksichtigen sollen, ist das Bewertungssystem flexibel gehalten in dem Sinne, dass es jährlich überprüft und gegebenenfalls an neue Standards angepasst wird. Damit ist auch das System als solches nachhaltig. Dimensionen und Kriterien Lebenszyklus Lebenszyklus Gebäudestruktur/Ausbau Lebenszykluskosten Bewertung Betrieb/Unterhalt Instandsetzung Quelle: Credit Suisse AG Lebenszyklus Materialien Materialien Auswertung Beispielprojekt Materialien Verfügbarkeit von Rohstoffen Bausubstanz Altlasten Umweltbelastung Schadstoffe Rückbau Wasser Nutzung Auswertung Beispielprojekt Energie Raumklima Sommerlicher Wärmeschutz Wärme für Warmwasser Elektrizität Deckung Energiebedarf Energie Energie Infrastruktur Grundversorgung Standort Raumluft Öffentlicher Verkehr/ Langsamverkehr Sicherheit Strahlung Lärm/Erschütterungen Individuelle Mobilität Abfälle aus Betrieb/ Nutzung Infrastruktur Infrastruktur Nutzung Integration/Durchmischung Soziale Kontakte Solidarität/Gerechtigkeit Partizipation Räumliche Identität Zugänglichkeit Tageslicht Grundstücksfläche Biodiversität 10 Bewertung Bewertung 11

7 Das vorliegende Dokument dient Marketingzwecken; es ist nicht das Ergebnis einer Finanzanalyse oder Research und unterliegt folglich nicht den von der Schweizerischen Bankiervereinigung herausgegebenen «Richtlinien zur Sicherstellung der Unabhängigkeit der Finanzanalyse». Der Inhalt dieses Dokuments erfüllt daher nicht die gesetzlichen Vorschriften für die Unabhängigkeit der Finanzanalyse. Auch bestehen vor der Veröffentlichung von Analysedaten keine Handelsbeschränkungen. Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und/oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Beizug eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Weder das vorliegende Dokument noch Kopien davon dürfen in die Vereinigten Staaten versandt oder dahin mitgenommen werden oder in den Vereinigten Staaten oder an eine US-Person abgegeben werden. Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird. Copyright 2011 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. Der in dieser Publikation genannte Anlagefonds ist in der Schweiz aufgelegt worden. Der Anlegerkreis des Credit Suisse Real Estate Fund Green Property ist auf qualifizierte Anleger im Sinne von Art. 10 Abs. 3 KAG beschränkt. Fondsleitung ist die Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospekts und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Prospekt, der Fondsvertrag sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Asset Management Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden. CREDIT SUISSE AG Real Estate Asset Management Sihlcity Kalandergasse 4 CH-8070 Zürich , AIIA 274 Diese Broschüre wurde auf das umweltfreundliche Papier Lessebo gedruckt. Lessebo ist FSC und PEFC zertifiziert sowie Co² neutral.