Wohngebietsausweisungen und kommunale Haushalte Kostenaspekte von Flächenausweisungen

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1 Jens-Martin Gutsche Wohngebietsausweisungen und kommunale Haushalte Kostenaspekte von Flächenausweisungen 3. Zukunftswerkstatt Flächenverbrauch in der Metropolregion Hamburg,

2 Flächeninanspruchnahme in der Metropolregion Hamburg Entwicklung der Siedlungsund Verkehrsfläche in % Kategorien 10-15% 15-20% über 20% sind in der Metropolregion gut besetzt.

3 Flächeninanspruchnahme in der Metropolregion Hamburg Die hohe Zunahme der Flächeninanspruchnahme ist ein wirtschaftliches Problem: Wir verlieren unsere produktivsten Agrarflächen.... ist ein ökologische Problem Wir verlieren einen unserer effizientesten Filter.... ist ein soziales Problem Wir verlieren den Zugang zu Freiraumflächen in hoch verdichteten Räumen.... ist ein Kostenproblem

4 Kostenfaktor Flächenzuwachs Kostenproblem? (Steigende) Kosten sind für sich genommen kein Problem solange man sie sich leisten kann Siedlungs- und Verkehrsfläche Kosten Einwohner Zahler

5 Kostenfaktor Flächenzuwachs Siedlungs- und Verkehrsfläche + 12% Kosten Einwohner + 2% Zahler

6 Zuwachs der Siedlungs- und Verkehrsfläche bis 2020 Trendentwicklung (Bundesrepublik) Annahme: weiterhin 130 ha / Tag bis bis 2020: km 2 entspricht der Fläche von Freie u. Hansestadt Hamburg Landkreis Pinneberg Landkreis Segeberg Landkreis Stormarn Kreis Herzogtum Lauenburg Landkreis Harburg Landkreis Lüneburg

7 Kostenfaktor Flächenzuwachs (Trendfortschreibung) Siedlungs- und Verkehrsfläche + 19% Kosten Einwohner + 0,3% Zahler Einwohner nach Bevölkerungsprognose des Stat. Bundesamtes (Var. 5)

8 Zuwachs der Siedlungs- und Verkehrsfläche bis 2020 Trendentwicklung Annahme: weiterhin 130 ha / Tag bis bis 2020: km 2 entspricht der Fläche von Freie u. Hansestadt Hamburg Landkreis Pinneberg Landkreis Segeberg Landkreis Stormarn Kreis Herzogtum Lauenburg Landkreis Harburg Landkreis Lüneburg Reduktionsziel Rückgang auf 30 ha / Tag bis bis 2020: km 2 entspricht der Fläche von Freie u. Hansestadt Hamburg Landkreis Pinneberg Landkreis Segeberg Landkreis Stormarn

9 Kostenfaktor Flächenzuwachs (Reduktionsziel) Siedlungs- und Verkehrsfläche + 11% Kosten Einwohner + 0,3% Zahler Einwohner nach Bevölkerungsprognose des Stat. Bundesamtes (Var. 5)

10 Kostenfaktor Flächenzuwachs Kosten abhängig von der Fläche abhängig von der Nutzungsdichte abhängig von der Lage

11 Kostenfaktor Flächenzuwachs Kosten abhängig von der Fläche Jeder zusätzliche m 2 Siedlungs- u. Verkehrsfläche bindet Kapital und kostet Instandhaltung abhängig von der Nutzungsdichte abhängig von der Lage

12 Kostenfaktor Flächenzuwachs Kosten abhängig von der Fläche Jeder zusätzliche m 2 Siedlungs- u. Verkehrsfläche bindet Kapital und kostet Instandhaltung abhängig von der Nutzungsdichte abhängig von der Lage

13 Kosten abhängig von der Nutzungsdichte Aufwand für die Versorgung mit Trinkwasser Meter Trinkwasserleitung pro m 2 Geschossfläche 0,3 0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 realisierte Geschossflächenzahl (GFZ) Quelle: BTU Cottbus, IÖR Dresden (2004)

14 Kosten abhängig von der Nutzungsdichte Aufwand für die Abwasserentsorgung Meter Abwasserleitung pro m 2 Geschossfläche 0,20 0,16 0,12 0,08 0,04 0,00 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 realisierte Geschossflächenzahl (GFZ) Quelle: BTU Cottbus, IÖR Dresden (2004)

15 Kosten abhängig von der Nutzungsdichte Aufwand für die Verkehrserschließung Meter Straßennetz pro m 2 Geschossfläche 0,3 0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 realisierte Geschossflächenzahl (GFZ) Quelle: BTU Cottbus, IÖR Dresden (2004)

16 Kostenfaktor Flächenzuwachs Kosten abhängig von der Fläche Jeder zusätzliche m 2 Siedlungs- u. Verkehrsfläche bindet Kapital und kostet Instandhaltung abhängig von der Nutzungsdichte Niedrige Siedlungsdichten haben deutlich höhere Kosten pro Einwohner abhängig von der Lage

17 Kosten abhängig von der Lage

18 Kosten abhängig von der Lage

19 Kosten abhängig von der Lage

20 Kosten abhängig von der Lage

21 Kosten abhängig von der Lage oder direkter formuliert...

22 Verkehrserzeugung neuer Wohngebiete im Großraum Hamburg Mit dem Pkw pro Bewohner neuer Wohngebiete und Tag zurückgelegte Entfernung Elmshorn Pinneberg Bad Bramstedt Kaltenkirchen Quickborn Norderstedt Bad Oldesloe Bargteheide Ahrensburg Stade Wedel Hamburg Trittau unter 12 km km km km km km km über 28 km Harsefeld Buxtehude Tostedt Neu Wulmstorf Buchholz i.d.n. Reinbek Winsen (Luhe) Geesthacht Schwarzenbek Lüneburg Quelle: Gutsche (2003)

23 Standorte der jährlich im Großraum Hamburg neu gebauten Wohnungen Neubauquote (Wohnungen pro Jahr und Einwohner) 7,1 8,5 5,4 2,8 niedrige Verkehrserzeugung hohe Verkehrserzeugung

24 Kosten abhängig von der Lage 70% 60% 50% 40% Anteil am Zuwachs der Siedlungs- und Verkehrsfläche % 20% 10% 0% unter- und nichtzentrale Gemeinden Mittelzentren Oberzentren Zentralität Ausstattung soziale Infrastruktur Quelle: Siedentop (2003)

25 Soziale Infrastruktur Bestehendes Finanzierungsproblem für soziale Infrastruktureinrichtungen (vgl. aktuelle Schulschließungen) Für viele wohnungsnahe Infrastrukturen geht die Nachfrage aufgrund des demografischen Wandels zurück. Es besteht ein gesellschaftlichspolitischer Konsens darüber, dass das soziale Infrastrukturangebot verbessert werden muss (vgl. PISA-Debatte) In den letzten Jahren sind die Normvorgaben der Infrastrukturversorgung eher angehoben worden (vgl. Rechtsanspruch auf Kindertagesbetreuung)

26 Soziale Infrastruktur Finanzierungsproblem der öffentl. Hand Demografische Entwicklung Steigender spezifischer Bedarf ( PISA ) Fortschreitende Zersiedlung + Vorhaltung und Finanzierung von tendenziell unterausgelasteter (Doppel-)Infrastruktur Weite Wege zu den Einrichtungen und Absenkung der Planungsnormen für wohnungsnahe Versorgung

27 Kostenfaktor Flächenzuwachs Kosten abhängig von der Fläche Jeder zusätzliche m 2 Siedlungs- u. Verkehrsfläche bindet Kapital und kostet Instandhaltung abhängig von der Nutzungsdichte Niedrige Siedlungsdichten haben deutlich höhere Kosten pro Einwohner abhängig von der Lage Disperse Siedlungsstruktur erzwingt doppelte Infrastrukturvorhaltung und erzeugt viel Verkehr Die Kosten zum Betrieb der Region sind abhängig von der Siedlungsstruktur

28 Kosten der Zersiedlung : Ergebnisse aus Österreich Studien aus Österreich: (Mehr-)Kosten der Zersiedlung im Bereich der technischen Infrastruktur: 2,76 Milliarden Euro ( ) bzw. 15% des Gesamtinvestitionsbedarfs Private Häuslebauer zahlen davon nur 37%, Rest zahlt die öffentliche Hand (Gemeinde, Länder, Bund) Zersiedlung hat darüber hinaus erhebliche Auswirkungen auf die Transportkosten der sozialen Infrastruktur (Kindergartenkinder- und Schülertransporte, Heimhilfebesuche, Essen auf Rädern): kompakte Ortschaft: EUR pro Jahr und Einw. Streusiedlungen: EUR pro J. u E.

29 Kosten der Zersiedlung : Ergebnisse aus Österreich

30 ARE/ECOPLAN-Studie (Schweiz) Durchschnittliche Infrastrukturkosten in EUR pro Einwohner und Jahr Strom Verkehr Abwasser Wasser Einfamilienhaussiedlung Reihenhaussiedlung Mehrfamilienhäuser (<= 3 Geschosse) Mehrfamilienhäuser (> 3 Geschosse)

31 Gefahr: Strukturelle Kostenfalle Erheblicher Anstieg der Gebühren für Wasser, Abwasser und Fernwärme in den Neuen Bundesländern Gegebene Infrastruktur Rückgang der Bevölkerung Rückgang der spez. Verbräuche Fixkosten Rückgang der Abnahmemengen Rückbau, Anstieg Instandhaltung, Aufschub Investitionen Anstieg der Gebühren und der zukünftigen Belastungen

32 Gefahr: Strukturelle Kostenfalle

33 Zwischenfazit Siedlungs- und Verkehrsfläche Einwohner Kosten Zahler Siedlungsstruktur Welche Bauformen an welchen Standorten? Wir haben ein erhebliches gemeinsames Interesse an einer kosteneffizienten Siedlungsentwicklung in der Metropolregion Hamburg

34 Schwierigkeit: Kostenträgerschaft vernebelt Kostenwahrnehmung Flächenbesitzer Hauskäufer/-mieter Projektentwickler Konkrete Planungsentscheidung über ein neues Baugebiet Kommune (langfristigen) Gesamtkosten

35 Schwierigkeit: Kostenträgerschaft vernebelt Kostenwahrnehmung Neue Wohngebiete = eine sprudelnde Geldquelle für den Kommunalhaushalt? =

36 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Ergebnisse einer Modellrechnung für die Gemeinden des Großraumes Hamburg Untersuchungsfrage Welchen fiskalischen Nettoeffekt hat ein neues Wohngebiet auf die jeweilige gebietsausweisende Gemeinde? Bodenpreis für Einfamilienhäuser ( #! " $ %& ' +,, - # +,,.+ /, - # + /,.0,, - # 0,,.1,, - # 1,,.2,, - # 2,,.3,, - # ) 3,, - # " ** * Modellierung unter Gemeindeniveau (1 ha-raster) & ) Detaildokumentationen: siehe Hinweise in der Tagungsmappe

37 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Grundsteuer Abhängigkeit vom Standort Ausweisung eines neuen Wohngebiets Immobilienmarkt wirkt auf Bauformen und Bewohner Einkommensteuer Kommunaler Finanzausgleich Baulandbereitstellung & * * & 4 ( * ) Umlage an Kreis Umlage an Amt / Samtgemeinde

38 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Unterschiedliche Struktur der Ergebnisse je nach Verwaltungsform der Gemeinde Amtsfreie Gemeinden im schleswig-holsteinischen Teil des Großraums Hamburg Amtsangehörige Gemeinden im schleswig-holsteinischen Teil des Großraums Hamburg Einheitsgemeinden im niedersächsischen Teil des Großraums Hamburg Mitgliedsgemeinden von Samtgemeinden im niedersächsischen Teil des Großraums Hamburg

39 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Einnahmen aus der Grundsteuer in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * 6. +,, + +, 7, +,,

40 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Einnahmen aus der Einkommensteuer in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * , 1,, 0 7, 0 8,

41 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Einnahmen aus der Einkommensteuer in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * , 1,, 0 7, 0 8, Die ersten etwa 7 Jahre erzielt die Gemeinde trotz Zuzugs keine zusätzlichen Einnahmen aus der Einkommensteuer, da sich ihre Schlüsselzahl nicht verändert.

42 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Einnahmen aus 32a FAG SH (FamLeistAusgl) in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * 6. 1, 1,

43 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Einnahmen aus Kommunalen Finanzausgleich in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * 6. + /, + /, 0 /,,

44 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Ausgaben für Baulandbereitstellung in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * , + /, + 0, + 2,

45 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche lfd. Ausgaben für eigene Leistungserstellung in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * , + 2, 0 2, 2,

46 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche inv. Ausgaben für eigene Leistungserstellung in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * 2, *. *. 5 *. * 6. 1, 0, /,

47 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Ausgaben für Kreisumlage in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * , + 8, + 8, 0 3,

48 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Zusätzliche Ausgaben für Amts-/Samtgemeindeumlage in EUR pro Bewohner und Jahr (Annuität über 25 Jahre bei 4% Realzins) *. * *. *. 5 *. * , + 2,

49 Fiskalische Gesamtwirkung neuer Wohngebiete Fiskalische Gesamtbilanz Die Größenordnung des fiskalischen Nettoeffekts eines neuen Wohngebiets liegt in den meisten Fällen bei plus minus Null. Neue Wohngebiete sind kein sicheres Mittel der kommunalen Haushaltssanierung. Kreisfreie Gemeinden (nicht dargestellt) schneiden besser ab. Hier sind neue Wohngebiete vermutlich rentabel. In abundanten Gemeinden ist der fiskalische Nettoeffekt eines neuen Wohngebiets i.d.r. negativ (Hintergrund: Finanzausgleichsabgabe und zusätzliche Kreisumlage)

50 Fazit Es gibt ein gemeinsames Interesse aller Beteiligten, das zu finanzierende Gesamtsystem Metropolregion Hamburg nicht durch eine hohe Rate der Flächeninanspruchenahme und der Zersiedlung infrastrukturell ineffizienter und teurer zu machen. Flächensparendes Bauen kann erheblich zu einer Abminderung der (Kosten-)Zuwächse beitragen. Die Innenentwicklung und die Entwicklung von Standorten mit guter Infrastrukturausstattung muss Priorität haben.

51 Fazit Es gilt, die entstehenden Kosten transparent zu machen und verursachergerecht anzulasten - denn hinter der Neuinanspruchnahme von Flächen stehen immer Nutzenerwartungen der entsprechenden Akteure. Der fiskalische Nettoeffekt ( Gewinn ) eines Neubaugebiets für eine gebietsausweisende kreisangehörige Gemeinde ist erheblich niedriger als häufig unterstellt. Er stellt sich wenn überhaupt erst langfristig ein. Der fiskalische Streitwert von Neubaugebieten (interkommunale Konkurrenz) ist damit ebenfalls niedriger anzusetzen. Dies sollte interkommunale Kooperationen erleichtern.

52 Jens-Martin Gutsche Technische Universität Hamburg-Harburg Arbeitsbereich Hamburg 040 / gutsche@tuhh.de Gertz Gutsche Rümenapp Stadtentwicklung und Mobilität Curschmannstraße Hamburg 040 / gutsche@gertz-partner.de