Flächen- und Baulandaktivierung für den Wohnungsbau
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- Pamela Bachmeier
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1 Flächen- und Baulandaktivierung für den Wohnungsbau Konzepte und Strategien der Stadt Münster Dipl.-Ing. Andreas B. Nienaber Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 1
2 Forschung / Wissenschaft Kongresse Fernsehkrimis Hochschulen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 2
3 Stadt des Westfälischen Friedens Aasee Fahrradhauptstadt Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 3
4 ha Stadtgebiet, davon ha Agrar- und Grünflächen ha Landschaftsschutzgebiet 847 ha Wasserflächen Münster Zahlen und Daten Knapp Einwohner, davon Studierende eine der größten Universitäten Deutschlands Sozialstruktur Beamte und Angestellte 64 % Arbeiter 29 % Selbständige und mithelfende Familienangehörige 7 % Wirtschaftsstruktur Öffentlicher Dienst und private Dienstleistungen 42 % Groß-und Einzelhandel 15% Warenverarbeitung 15 % Energie 18% Banken und Versicherungen 10 % Oberzentrum für 1.2 Millionen Menschen in Westfalen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 4
5 Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (1) Der Rat der Stadt Münster hat am einen richtungsweisenden Beschluss gefasst: neues Baurecht, wenn mind. 50 % im Eigentum der Stadt Veränderung/Anpassung Baurecht, wenn wohnungspolitische Zielsetzungen anerkannt werden Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 5
6 Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (2) besondere kommunaleselbstverpflichtung: MEFA: 60 % öffentlich geförd. WoBau EFA: Vergaberichtlinien Private: MEFA im Innenbereich: 30% öffentl. geförd. WoBau 30% förderfähige Wohnungen EFA im Innenbereich: 30% nach städt. Vergaberichtlinien Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 6
7 Sozialgerechte Bodennutzung in Münster (3) Einrichtung revolvierender Bodenfonds Entwicklung von Ausschreibungsmodalitäten Vergabe städtischer Grundstücke zur Errichtung von Mehrfamilienhäusern (unter differenzierten wohnungspolitischen Zielsetzungen) Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 7
8 Handlungskonzept Wohnen Kommunales Handlungskonzept Wohnen Sensibilisierung Öffentlichkeit 61 Wohnungsmarktmonitoring Kooperation, Bündnis Wohnen Ergänzende Bausteine 61 Mobilisierung von Standorten im Siedlungsbestand 50 Barrierefreiheit in Neubau und Bestand 64 preiswerter Bestand Sicherung von Preisund Belegungsbindungen Sozialer Münsteraner Modell Wohnungsbau Baulandentwicklung Sozialgerechte Zielvereinbarung Bodennutzung mit Land NRW Kernbausteine Dialogkultur mit Marktakteuren Ziele Stadtentwicklung und Wohnungspolitik Wohnungsmarktanalyse Grundlagen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 8
9 Ziele Handlungskonzept Wohnen mindestens 1500 Wohnungen per anno 750 WE im Innenbereich 750 WE im Außenbereich 300 WE öffentlich gefördert Barierefreiheit Angebote für unterschiedliche Zielgruppen Bezahlbarkeit! Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 9
10 Einwohnerentwicklung Münster Prognose: T Einwohnerzuwachs in den nächsten 15 Jahren Jahresanfang Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 10
11 Preisentwicklung Mehrfamilienhäuser + 34,5% Eigentumswohnungen + 33,5% ungebremste Mietpreissteigerungen Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 11
12 Entwicklung geförderter Wohnungsbestand Anz. Wohnungen Jahr WE 1. FW/EK-Gruppe A WE 2./3. FW/EK-Gruppe B Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 12
13 An-und Verkäufe Stadt Münster /2014 Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis Mio Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] Aug 14 Jahre Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 13
14 Bodenspekulation im Alten Testament Jesaja 5,8-9: Wehe denen, die sich ein Haus nach dem anderen bauen und ein Grundstück nach dem anderen kaufen, bis keines mehr übrig ist! Sie finden erst Ruhe, wenn das ganze Land ihnen gehört. Ich habe die Worte des Herrn, des allmächtigen Gottes, noch im Ohr. Er schwor: Die großen und schönen Häuser werden verwüstet daliegen, und niemand wird mehr darin wohnen. Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 14
15 Spagat zwischen einem starken räumlichen Steuerungsanspruch und einer den Alt-und Zwischeneigentümern möglichst viele Freiheiten lassenden Bodenpolitik Übermäßige Hortung Unterausnutzung Hohe Flächeninanspruchnahme Hohes Preisniveau Hohe Ausschöpfung leistungsloser Bodenwertgewinne Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 15
16 Kommunale Baulandstrategien sind als bodenreformerischer Ersatz anzusehen! Implementierung einer kommunalen Baulandstrategie ist der Versuch, das deutsche Bodenrecht zu überlisten und damit ein Optimum an Steuerung zu erzielen. Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 16
17 Beispiele Schaffung von Baurecht nur, wenn die Kommune eigenen Grundbesitz hat Koppelung der Wirksamkeit der Kaufverträge an den Erwerb der gesamten zu beplanenden Fläche Verkauf von 25% des Bruttobaulandes an die Stadt zum Verkehrswert vor Planungsbeginn Bauland nur, wenn vor Umlegungsbeginn freiwillige Leistungen vereinbart werden Verfügungsoption der Kommunen über 40 % des verbleibenden Nettobaulandes 40 % unentgeltlicher Flächenabzug Öffentliche Bedarfsflächen zum Preis von Bauerwartungsland, Rest zum Preis von Rohbauland 100% Zwischenerwerb, langfristige Bodenvorratspolitik Baurecht nur, wenn sichergestellt ist, die Eigentümer durch Teilverzicht auf planungsbedingte Wertzuwächse an Folgekosten zu beteiligen Beteiligung an den Kosten für Infrastruktur Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 17
18 Erfolg versprechend? Was macht eine erfolgreiche Baulandstrategie aus? Entwickelt Baulandpolitik tatsächlich soviel (positives) Wirkungspotenzial? Welche fiskalischen Wirkungen erwachsen aus einer Baulandstrategie? Kann man sich Baulandpolitik leisten? Was muss beachtet werden, damit sie nicht zum Zuschussgeschäft wird? Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 18
19 Wohnungszuwachs Münster Hamm Bonn Köln Bielefeld Dortmund Mönchengladbach Oberhausen Düsseldorf Essen Duisburg Bochum Gelsenkirchen Wohnungszuwachs (Jahresanfang) in % Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 19
20 Stadt braucht Boden! Stadtentwicklung braucht Boden Wohnen braucht Boden (Bauboden) Wirtschaftsentwicklung braucht Boden Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 20
21 Bauboden muss produziert werden! vom Ackerland zum baureifen Grundstück aus der Brache oder Konversionsfläche durch Mobilisierung von ungenutzten/ mindergenutzten Flächen im Bestand Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 21
22 Boden: Warum ist Stadt gefragt bei der Entwicklung von Bauland? als besonderes Gut nicht vermehrbar kein funktionierendermarktmechanismus/ Wechselspiel Angebot Nachfrage angewiesen auf dessen Nutzung, kein Transport möglich Medium, Werte über Generationen zu retten Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14, Abs. 2 GG) staatliche Lenkung wird somit gerechtfertigt Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 22
23 Bodenpolitik (goldene Regel): Verfügbarkeit von bebaubaren Flächen ist zentrale Voraussetzung für erfolgreiche Baulandpolitik richtiger Ort richtige Zeit angemessene Preise Aufgabe der kommunalen Selbstverwaltung Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 23
24 Entwicklungsstufen zum Bauland Bodenwert Baureifes Land Planungsvorteil Bauerwartungs- Agrarland land Baureifes erschließungs- Umlegungsvorteil Land kostenfrei Baureifes Land Rohbauland erschließungs- erschließungskostenpflichtig flächenabgabe- & frei erschließungsflächenabgabepflichtig & erschließungs- erschließungskostenpflichtig flächenabgabe- & frei A B C D E F Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 24
25 Zielvereinbarung Land NRW Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 25
26 Flächen Baulandprogramm Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 26
27 Transparente Baulandkalkulation Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 27
28 Konsequenzen Ratsbeschluss Abkehr von der Angebotsplanung hin zur kooperativen Bedarfsplanung Verhandlungen mit Eigentümern/Investoren vorder Planung Verzicht der Eigentümer auf vollen Planungsmehrwert, dadurch preisdämpfende Wirkung auf Grundstückspreise und Wohnungsmieten Schnelle Umsetzung der Maßnahmen Revolvierender Bodenfonds Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 28
29 An-und Verkäufe Stadt Münster /2014 Gegenüberstellung der An- und Verkäufe in den Jahren 2002 bis 2014 Mio Ankauf [Mio ] Verkauf [Mio ] Aug 14 Jahre Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 29
30 Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% Kauffälle % 50% 40% 30% 20% 10% 0% Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 30
31 Kaufpreise Bauerwartungsland % des jeweiligen Bodenrichtwertes (y) Bauerwartungsland, Rohbauland 90% 80% 70% 60% Kauffälle Kauffälle % 40% 30% 20% 10% 0% Wartezeit bis zur Baureife in Jahren (x) Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 31
32 Erfolgsfaktoren: Konsequenz Offenheit, Transparenz, Akzeptanz Gleichbehandlung Investitionssicherheit Klare Ziele, Wege und Instrumente Klare Kriterien für An- und Verkauf Regelmäßige Erfolgskontrolle Großer politischer Konsens Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 32
33 Das beste Zeichen einer guten Wirtschaft ist, dass die Stadt fortfährt, Grundstücke zu kaufen, besonders von fremden Besitzern in der Nachbarschaft Plädoyer für Bodenvorratspolitik Johann Wolfgang von Goethe (1742/Frankf./M. 1832/Weimar) Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 33
34 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Wohnungsbautage NRW 2014 Folie 34
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