Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Leverkusen

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Leverkusen

2 Wohn- und Geschäftshäuser Leverkusen Residential Investment Leverkusen Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Leverkusen mit seinen rund Einwohnern steht stärker denn je zuvor im Blickfeld der Investoren. Einer erhöhten Nachfrage steht derzeit aber noch ein ausreichendes Angebot gegenüber. In der unmittelbar an Köln angrenzenden Stadt, dem Hauptsitz des im DAX gelisteten Unternehmens Bayer AG, wurden 2014 mit 93 Verträgen 45 % mehr Wohn- und Geschäftshäuser vermarktet als im Vorjahr. Der damit verbundene Umsatzanstieg auf ca. 50 Mio. EUR war schwächer ausgeprägt (+13 %), weil viele kleinere Objekte mit einem Wert von unter EUR gehandelt wurden. In dieser Größenklasse wurden 73 % aller Transaktionen gezählt. In der Größenordnung bis 1,1 Mio. EUR waren es 15 % und im Bereich darüber 12 %. Opladen mit den meisten Verkäufen Ein Großteil des Marktgeschehens konzentriert sich auf die drei Stadtteile Opladen, Schlebusch und Wiesdorf. Mit einem Anteil von 31 % wurden die meisten Immobilien in Opladen gehandelt. Hier konzentrieren sich auch die wenigen Verkäufe mit einem Wert von mehr als 1 Mio. EUR. Schlebusch und Wiesdorf folgen im Verkaufs-Ranking mit einem Marktanteil von jeweils 15 % schon mit deutlichem Abstand. Auch Kölner weichen bei der Wohnungssuche aufgrund der niedrigeren Mieten gern auf diese drei beliebtesten Wohnquartiere aus und pendeln täglich zur Arbeit. Der Kölner Hauptbahnhof ist von Leverkusen innerhalb von 15 Minuten zu erreichen. In der städtebaulichen Entwicklung der Neuen Bahnstadt Opladen kommen die ersten The focus of the investors on the market for residential investment in Leverkusen with its approx. 161,000 inhabitants is stronger than ever before. However, the increased demand is still fulfilled by an adequate range of offers at present. In this city, the main seat of the DAX-listed company Bayer AG, that borders immediately on Cologne, with 93 deals 45 % more residential investments were marketed in 2014 than during the previous year. The consequent rise in turnover to approx. 50 million euros was weaker (+13 %) because many smaller properties with a value below 500,000 euros were traded. 73 % of all transactions were registered in this size category whereas in the category up to 1.1 million euros the figure was 15 % and in the range above that amounted to 12 %. Opladen recorded the most sales A major part of the market activity is concentrated on the three districts Opladen, Schlebusch and Wiesdorf. With a share of 31 % the most properties exchanged hands in Opladen where the few sales with a value of more than 1 million euros are concentrated. With a clear margin Schlebusch and Wiesdorf follow in the sales ranking with a market share of 15 % each. Home-seekers from Cologne also tend to diverge to these most popular residential areas due to the lower rents, and accept having to commute to work daily. The main station in Cologne can be reached from Leverkusen by train within 15 minutes. In the urban planning development of the Neue Bahnstadt Opladen (New Rail City Opladen) the first projects are reaching the realisation stage so that Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 160,6 160,8 159,4 159,9 160,8 161,3 165,5 168,5 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 79,1 79,3 79,7 80,4 81,6 81,9 84,4 86,0 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,03 2,02 2,00 1,99 1,97 1,97 1,96 1,96 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), IT.NRW, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Leverkusen

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* Hj * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime min. Gut good Mittel average Einfach basic gew. Mittel weighted average max EUR/m² für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 70 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Leverkusen, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Leverkusen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Projekte in die Umsetzungsphase, sodass hier auch sichtbare Impulse für die Wohn- und Aufenthaltsqualität zu erwarten sind. In den übrigen Stadtbezirken mit meist einfacheren Lagen überwiegen Bestände von Gesellschaften und Genossenschaften. Hier werden nur wenige Objekte gehandelt. Immer mehr Anleger aus Köln Die Käufer kommen vorwiegend direkt aus Leverkusen. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Investoren, die schon mehrere Wohn- und Geschäftshäuser besitzen und den Markt genau kennen. Auch Anleger aus Köln versuchen immer mehr dem größer werdenden Angebotsmangel in der Domstadt und der dortigen Preisdynamik auszuweichen. Ihnen geht es dabei aber vor allem um die attraktivere Mietrendite und weniger um steigende Objektwerte. Sofern Immobiliengesellschaften am Markt tätig werden, handelt es sich in der Regel um Unternehmen, die bereits in Leverkusen investiert haben und ihre Bestände optimieren. Ausländische oder überregionale Investoren sind eher die Ausnahme. Die Nachfrage wird zwar unterstützt durch das niedrige Zinsniveau und fehlende Anlagealternativen, doch die Banken erwarten eine gesunde Eigenkapitalbasis. Nachgefragt werden hauptsächlich reine Mehrfamilienhäuser. In Opladen werden auch Objekte mit Gewerbeflächen gesucht, wenn die Mikrolage stimmt. Hier sind auch Objekte gefragt, deren Wohnungen kleinteilig aufteilbar sind. Dies ist der gestiegenen Nachfrage durch Studenten geschuldet, die ein durchaus wichtiger Faktor auf dem Mietwohnungsmarkt sind. Steigende Mieten in guten Lagen Die gestiegenen Mieten in den guten und sehr guten Lagen, die sich in einer Spanne zwischen 7,00 und 10,10 EUR/m² bewegen, spiegeln die steigende Beliebtheit der Stadt wider. Hier haben auch die Kaufpreise und Faktoren leicht angezogen, sind aber noch weit vom Kölner Niveau entfernt. Stabiles Umsatzvolumen Trotz der weiterhin lebhaften Nachfrage rechnen wir für das Gesamtjahr 2015 mit einer etwas geringeren Verkaufszahl zwischen 70 und 85. Das Umsatzvolumen wird allerdings ähnlich hoch sein wie 2014 und sich in einer Spanne zwischen 42 und 50 Mio. EUR bewegen. visible impulses for the living and recreational quality can be expected here shortly. In the remaining districts of the city with mostly more basic locations, the property stocks of companies and associations are predominant. Only few properties exchange hands in these areas. Increasingly more investors come from Cologne The buyers mainly come from Leverkusen itself. These are mostly investors who already own several residential investments and are precisely familiar with the market. Investors from Cologne also try to avoid the everincreasing shortage of offers in the cathedral city and the price dynamism there. They are especially drawn by the more attractive rental yields and less by rising property values. Wherever property companies are active on the market, these are usually companies that have already invested in Leverkusen and wish to optimise their local portfolios. Foreign or supra-regional investors tend to form an exception. Although the demand is supported by the low interest level and the lack of investment alternatives, the banks expect a healthy equity capital basis. The demand is mainly for pure apartment buildings. In Opladen properties with commercial units are also of interest provided their micro-location is acceptable. Here properties are also sought-after where their apartments can be divided into smaller units as a result of the demand from students who are definitely an important factor on the rental housing market. Rising rents in good locations The rise in rents in good and prime locations that lie between 7.00 and euros/m², reflect the increasing popularity of the city. Here the purchase prices and multipliers have also risen slightly, but are still far from the present level in Cologne. Stable turnover volume Despite the continued lively demand, we reckon on a slightly lower number of sales between 70 and 85 for the whole of However, the turnover volume will be similar to that of 2014 and will lie within a range of 42 to 50 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Leverkusen

5 Leverkusen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Leverkusen - Residential Investment locations Hitdorf RHEIN A59 Engel & Völkers Commercial A1 Rheindorf A542 Bürrig A3 Opladen Küppersteg Wiesdorf Manfort Bergisch Neukirchen Quettingen Alkenrath Lützenkirchen Schlebusch Steinbüchel Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 11,0 12,0 11,2 12,9 11,6 13,5 11,8 13,7 Multiplier 9,5 10,8 10,1 11,2 10,2 11,5 10,2 11,6 8,1 9,3 8,5 10,0 8,5 10,0 8,5 10,0 6,0 7,1 6,7 7,9 6,7 7,9 6,7 7,9 Whg.-Mieten in EUR/m 2 6,40 8,20 6,70 9,20 7,35 9,70 7,55 10,10 Residential rents in EUR/m 2 6,20 7,10 7,00 7,65 7,00 7,95 7,00 8,15 6,05 6,75 6,30 6,90 6,30 7,00 6,30 7,00 4,50 5,20 4,90 5,80 4,90 5,80 4,90 5,80 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Leverkusen

6 EVC Rheinland GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Im MediaPark Köln Tel. +49-(0) KoelnCommercial@engelvoelkers.com