Kunze Unternehmensgruppe 12. Beiratskongress Mannheim, den

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1 Kunze Unternehmensgruppe 12. Beiratskongress Mannheim, den Ist der Zitterbeschluss tot? Was kann man beschließen was nicht? Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Geht das? Die Eigentümerversammlung beschließt am die Genehmigung der Jahresgesamtabrechnung nebst den Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr Anwesend bzw. vertreten sind 38 von insgesamt 100 Miteigentumsanteilen. Eigentümer Q moniert zu Recht, dass die Eigentümerversammlung gem. 25 Abs. 3 WEG gar nicht beschlussfähig ist. Verwalter V interessiert das nicht, er verkündet munter Beschlüsse. Ist die Abrechnung wirksam beschlossen? 2

3 25 Abs. 3 WEG Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten. 3

4 23 Abs. 4 S. 2 WEG Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt worden ist. 4

5 46 Abs. 1 S. 2 WEG Die Beschlussanfechtungsklage ist binnen eines Monats ab dem Tage der Beschlussfassung zu erheben und binnen eines weiteren Monats zu begründen. 5

6 23 Abs. 4 S. 1 WEG Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. 6

7 BGH, Urt. v V ZR 116/15, ZWE 2016, Abs. 3 WEG gehört zu den Vorschriften i.s.d. 24 Abs. 3 WEG, auf deren Einhaltung im Einzelfall verzichtet werden kann. Beschlüsse einer beschlussunfähigen Eigentümerversammlung sind daher nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. 7

8 Geht das auch? Die Eigentümerversammlung beschließt am , dass die kommenden Eigentümerversammlungen ohne Rücksicht auf die anwesenden oder vertretenen Miteigentumsanteile stets beschlussfähig sind. In der Eigentümerversammlung am sind 38 von insgesamt 100 Miteigentumsanteilen vertreten. Die Eigentümerversammlung beschließt die Genehmigung der Jahresabrechnung

9 BGH, Beschl. v V ZB 58/99, ZMR 2000, Abs. 3 WEG gehört zu den Vorschriften i.s.d. 24 Abs. 3 WEG, auf deren Einhaltung zwar verzichtet werden kann, dies allerdings nur im Einzelfall. Eine allgemein geltende, d.h. generelle Abweichung von gesetzlichen Bestimmungen oder von Vereinbarungen ist allenfalls durch Vereinbarung möglich. Die generelle Abänderung gesetzlicher oder vereinbarter Regelungen durch bloßen Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz ist nichtig, d.h. rechtsunwirksam. 9

10 Nichtige Beschlüsse Merksatz Nr. 1 des heutigen Tages: Das Nutella-Prinzip Nur da, wo im WEG Beschluss draufsteht, ist auch Beschluss drin! 10

11 Nichtige Beschlüsse Das Nutella-Prinzip 1. Jahrhundertentscheidung des BGH Beschl. v V ZB 58/99, ZMR 2000, Beschlussfassung ohne gesetzliche Beschlusskompetenz = nichtig! - Beschlussfassung zur generellen Abänderung gesetzlicher Regelungen = nichtig! - Beschlussfassung zur generellen Änderung von Vereinbarungen = nichtig! 11

12 Nichtige Beschlüsse Das Nutella-Prinzip Fehlt den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, so ist ein gleichwohl gefasster Beschluss nichtig, d.h. auch im Falle seiner Verkündung von vornherein rechtsunwirksam. Ein von vornherein rechtlich unbeachtlicher Beschluss muss nicht mit der fristgerecht zu erhebenden Beschlussanfechtungsklage angegriffen werden, da er nicht in Bestandskraft erwachsen kann. 12

13 Ist knapp daneben auch vorbei? Die WEG möchte den Einbau einer energiesparenden neuen Heizungsanlage beschließen, obwohl die vorhandene Heizung erst 15 Jahre alt ist und noch ordnungsgemäß funktioniert. Der Beschluss wird mit 74 % der Stimmen nach Anzahl der Eigentümer gefasst, wobei diese insgesamt 49 % aller Miteigentumsanteile auf sich vereinen. Beirat B fragt sich, ob der Beschluss zustande gekommen ist. 13

14 22 Abs. 2 WEG Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. 14

15 Lesart Nr. 1 Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können beschlossen werden; sind aber nur rechtmäßig, wenn der Beschluss durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wird. 15

16 Lesart Nr. 2 Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können nur dann abweichend von Absatz 1 beschlossen werden, wenn dies durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile geschieht. 16

17 LG München I, ZMR 2014, 480; ZMR 2008, 915 offen gelassen von BGH, V ZR 53/14, ZMR 2015, 252 Die Verfehlung gesetzlicher oder vereinbarter qualifizierter Beschlussmehrheiten berührt nicht die Beschlusskompetenz als solche, derartige Beschlüsse sind bloß rechtswidrig. Im Falle der Beschlussverkündung liegt ein sog. Zitterbeschluss vor, der im Falle der Anfechtung für ungültig zu erklären ist. 17

18 Der Verwalter als Vormund? Verwalter V verkündet in der Eigentümerversammlung, dass der Beschlussantrag, dem Eigentümer E den Einbau eines Velux-Fensters zu gestatten, abgelehnt ist. Das Abstimmungsergebnis (103 von 150 Eigentümern waren anwesend oder vertreten) lautet wie folgt: 100 x JA, 3 x Enthaltung, 0 x NEIN Eigentümer E ist fassungslos. 18

19 22 Abs. 1 WEG Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden. 19

20 22 Abs. 1 WEG Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. 20

21 Lesart Nr. 1 Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden; sind aber nur rechtmäßig, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. 21

22 Lesart Nr. 2 Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können nur dann beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. 22

23 LG Bamberg v T 8/15, ZMR 2015, 395 LG München I, Urt. v S 19129/08, ZMR 2009, 874 Da dem Verwalter die Pflicht obliegt, nur rechtmäßige Beschlüsse zu verkünden, darf er einen Beschluss über die Genehmigung einer störenden baulichen Veränderung nur verkünden, wenn Allstimmigkeit vorliegt. AG Oberhausen, Urt. v C 55/09, ZMR 2011, 76 Jennißen/Hogenschurz, WEG, 4. Aufl. 2015, 22 Rn. 21 Aus der Verkündungspflicht des Versammlungsleiters folgt gerade kein Recht, die Verkündung eines gegebenenfalls rechtswidrigen Beschlusses zu verweigern; lediglich die Verkündung ersichtlich nichtiger oder formell rechtswidriger Beschlüsse hat zu unterbleiben. 23

24 Bierdeckel oder Beschluss? Eigentümer E errichtet auf der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Terrasse eine Überdachung und wird von Nachbareigentümer N auf Beseitigung verklagt. E wendet ein, dass die übrigen Wohnungseigentümer anlässlich der Einweihungsfeier auf einem Bierdeckel ihre Zustimmung erklärt hätten; zudem laute das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung, dass die Eigentümer sich darüber einig seien, dass die Terrassenüberdachung in Ordnung sei. 24

25 LG München I v S 22070/14 WEG, ZMR 2016, 61 LG Hamburg v S 111/05, ZMR 2013, 373 Entgegen einer teilweise vertretenen Auffassung, wonach jede Form der Zustimmung zu einer baulichen Veränderung ausreichen soll, ist ein formeller Genehmigungsakt durch positive Abstimmung in einer Eigentümerversammlung notwendig. offen gelassen in BGH v V ZR 25/13, ZMR 2014,

26 Bis zur letzten Instanz Eigentümer Q erhebt Beschlussanfechtungsklage gegen die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlung. Verwalter V beauftragt Rechtsanwalt R mit der Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Die daraufhin von V einberufene Eigentümerversammlung beschließt, gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung einzulegen. Beirat B findet das Urteil völlig in Ordnung. 26

27 46 Abs. 1 S. 1 WEG Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Folge: Die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähiger Verband ist am Beschlussanfechtungsprozess nicht beteiligt. 27

28 27 Abs. 2 WEG Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie, 2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. 28

29 AG Charlottenburg v C 17/15, IMR-online AG Erfurt, Urt. v C (WEG) 46/12, ZMR 2014, 152 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat keine Beschlusskompetenz dahingehend, dass sie über die Einlegung eines Rechtsmittels gegen eine erfolgreiche Beschlussanfechtung befinden könnte. Ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig. Der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer ist nämlich nicht Prozesspartei. Zwar sind die einzelnen beklagten Wohnungseigentümer als notwendige Streitgenossen anzusehen, was jedoch nicht dazu führt, dass diese eine Art Gemeinschaft bilden würden, die durch Mehrheitsbeschluss entscheiden könnte. 29

30 BGH, Urt. v V ZR 85/13, ZMR 2014, 559 BGH, Urt. v V ZR 241/12, ZMR 2013, 975 LG Frankfurt a.m. v S 1/13, IMR-online Jennißen/Heinemann, WEG. 4. Aufl. 2015, 27 Rn. 74 Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2015, 27 Rn. 72 Aus 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG ergibt sich, dass der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer im Beschlussanfechtungsrechtsstreit vertritt und einen Rechtsanwalt beauftragen darf. Die Wohnungseigentümer können daher im Innenverhältnis durch Mehrheitsbeschluss über die Einlegung der Berufung entscheiden und damit dem Verwalter eine Weisung erteilen. 30

31 Bis zur letzten Instanz II Eigentümer Q erhebt Beschlussanfechtungsklage gegen die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlung. Verwalter V beauftragt Rechtsanwalt R mit der Vertretung der beklagten Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht gibt der Klage statt. Daraufhin beauftragt V Rechtsanwalt R, namens der beklagten übrigen Wohnungseigentümer gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung einzulegen. Beirat B findet das Urteil völlig in Ordnung. 31

32 LG Dortmund v S 416/12, ZWE 2014, 325 LG Berlin v S 170/12 WEG, ZMR 2013, 735 Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl. 2015, 27 Rn. 72 Die Befugnis des Verwalters als Prozessvertreter ist grundsätzlich umfassend zu verstehen. Hat der Verwalter die Befugnis einen Rechtsanwalt zu beauftragen, schließt dies die Berechtigung zur Weiterführung des Rechtsstreits in der Berufungsinstanz ein, auch ohne Beschluss der Eigentümer. Hierdurch wird der Prozess für die Beklagten nicht zum Aktivprozess, da auch in der Berufungsinstanz die Abwehr der Beschlussanfechtung als Rechtsschutzziel beibehalten wird. 32

33 Große Wünsche Zitterbeschlüsse Verwalter V lädt mit Schreiben vom zur ordentlichen Eigentümerversammlung für den ein. Eigentümer Q wünscht nun mit Schreiben vom die Erweiterung der von V vorgesehenen Tagesordnung um insgesamt 15 weitere Tagesordnungspunkte. V und die übrigen Wohnungseigentümer haben keine Lust, die Versammlung auf die Nachtstunden auszudehnen. 33

34 LG Hamburg, Urt. v S 196/11, ZMR 2013, 62 LG München I, Urt. v S 5166/11, ZMR 2011, 839 Auch ohne Vorliegen der Voraussetzungen der Bestimmung des 24 Abs. 2 WEG (analog) besteht ein Anspruch darauf, dass entweder eine Eigentümerversammlung abgehalten oder anlässlich einer bereits einberufenen Eigentümerversammlung bislang nicht aufgenommene Tagesordnungspunkte behandelt werden, sofern dies dem Erfordernis der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, es also einen sachlichen Grund für die Behandlung des TOP gibt. 34

35 LG Düsseldorf v S 26/09, ZMR 2013, 459 Sollte sich die Regelungswirkung des angefochtenen Beschlusses darin erschöpfen, dass lediglich die Verfahrensweise der betreffenden Versammlung geregelt werden soll und somit nicht über die konkrete Versammlung hinausgehende Wirkungen erzeugt werden, fehlt es der Klage am notwendigen Rechtsschutzinteresse, diese ist als unzulässig abzuweisen. 35