Herleitung von Richtwerten für angemessene Kosten der Unterkunft (KdU) gem. 22 SGB II nach einem schlüssigen Konzept

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1 Herleitung von Richtwerten für angemessene Kosten der Unterkunft (KdU) gem. 22 SGB II nach einem schlüssigen Konzept auf Basis lokaler Wohnungsmärkte Petra Heising Dortmund, 25. Juni 2014

2 Inhalt I Gesetzgeber, Gerichte und Kommunen II Definition von Mietarten III Das empirica-konzept Basisanalyse (5 Arbeitsschritte) Ergänzende Bausteine Erfahrungen 2

3 Das sagt der Gesetzgeber: SGB I - 1 (1): Das Recht des Sozialgesetzbuchs soll dazu beitragen, ein menschenwürdiges Dasein zu sichern ( ). SGB II - 22 (1): Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. SGB II - 22c (1) (bei Satzungsermächtigung): Zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung sollen die Kreise und kreisfreien Städte insbesondere 1. Mietspiegel, qualifizierte Mietspiegel und Mietdatenbanken und 2. geeignete eigene statistische Datenerhebungen und -Auswertungen oder Erhebungen Dritter einzeln oder kombiniert berücksichtigen. Hilfsweise können auch die monatlichen Höchstbeträge nach 12 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes berücksichtigt werden. In die Auswertung sollen sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieten einfließen. Die Methodik der Datenerhebung und -auswertung ist in der Begründung der Satzung darzulegen. 3

4 Das sagen die Sozialgerichte: BSG-Urteil vom 22. September 2009 (RdNr ): Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers ( ). Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt: (math.-stat. Grundsätze). Entscheidend ist ( ), dass ( ) damit die Begrenzung der tatsächlichen Unterkunftskosten auf ein "angemessenes Maß" hinreichend nachvollziehbar ist. empirica Das schlüssige Konzept soll die hinreichende Gewähr dafür bieten, dass die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes wiedergegeben werden. Die Verwaltung ist daher bis auf Weiteres nicht auf eine bestimmte Vorgehensweise festgelegt. Sie selbst kann auf Grund ihrer Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten am besten einschätzen, welche Vorgehensweise sich für eine Erhebung der grundsicherungsrechtlich erheblichen Daten am besten eignen könnte. Für die Datenerhebung kommen nicht nur die Daten von tatsächlich am Markt angebotenen Wohnungen in Betracht, sondern auch von bereits vermieteten. Pressemitteilung der Stadt Arnsberg vom 17. Juni 2014: Bundesweit sind bei den Sozialgerichten über Verfahren anhängig, die sich mit der Berechnung von Unterkunftskosten beschäftigen. 4

5 Reaktion der Kommunen: Auszug aus aktueller Ausschreibung zur Erstellung eines schlüssigen Konzeptes * 40 Punkte für die meisten gewonnenen Gerichtsverfahren 20 P. für alle Mietarten; 10 P. für 2 Mietarten (egal welche!) * Ausschreibung von Mai

6 Je mehr, desto besser?! Die Datenbasis soll möglichst groß sein: Aber: Ist es wirklich ein Qualitätsmerkmal, wenn man den gesamten Wohnungsbestand erhebt (Vollerhebung)? Oder wenn man nur deshalb mit Bestandsmieten arbeitet, weil es davon mehr gibt? Die Fallzahl einer Datenquelle soll möglichst groß sein: Aber: Ist es wirklich ein Qualitätsmerkmal, wenn man Mieten über einen möglichst langen Zeitraum sammelt? Oder wenn man einfach keine Doppler herausfiltert? Die Stichprobe soll möglichst groß sein: Aber: Um die Wasserqualität des Bodensees zu beurteilen, muss man nicht den ganzen See auspumpen! Das ist doch gerade die Idee von repräsentativen Stichproben: Eine doppelt so große Stichprobe würde faktisch die gleichen Ergebnisse liefern. Anzahl der Datenquellen soll möglichst groß sein: Aber: Ist es wirklich ein Qualitätsmerkmal, wenn man neben Neuvertragsmieten zusätzlich auch noch Bestandsmieten aus Altverträgen erhebt? Oder zusätzlich auch noch Angebotsmieten, zu denen gar kein Mieter gefunden wurde (kein Neuvertrag)? Anzahl der gewonnenen Gerichtsverfahren soll möglichst groß sein: Aber: Möchte man wirklich nur Konzept beauftragen, gegen die am häufigsten (erfolglos) geklagt wurde? 6

7 Zusammenhang zw. Angebots-, Neuvertrags- und Bestandsmieten aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes = Neuvertragsmieten! Angebotsmieten ohne Vertragsabschluss mit Vertragsabschluss Neuvertragsmieten aus Neuverträgen identisch aus Altverträgen Bestandsmieten Zur Erhebung von Neuvertragsmieten reicht ein Teil der Angebotsmieten ODER ein Teil der Bestandsmieten. 7

8 Mietarten im Vergleich: Angebots- und Bestandsmieten Beispiel: Region mit steigenden Preisen empirica Angebotsmieten 2013 (verfügbare Wohnungen) Bestandsmieten 2013 (vermietete Wohnungen) Wenn Richtwert hier aus Bestandsmieten (Altverträgen) abgeleitet würde: Alle verfügbaren Wohnungen wären unangemessen selbst die billigsten! Vorteil Angebotsmieten: Belegbarer Nachweis der Verfügbarkeit! 8

9 empirica-konzept: Angebotsmieten der Höhe nach sortiert Mietspektrum verfügbarer Wohnungen (gleicher Größe am gleichen Ort) Median ( Mittlere Wohnung ) Höchster Preis = höchste Qualität und/oder beste Lage Niedrigster Preis = niedrigste Qualität und/oder einfachste Lage 33%-Linie ( Unteres Drittel ) 66%-Linie ( Oberes Drittel ) Mietspektrum = Qualitätsspektrum: Ein bestimmter Teil der verfügbaren Wohnungen soll angemessen sein. 9

10 Ergebnisdarstellung: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen für jede Haushaltsgröße in einem Vergleichsraum Konzept Mietobergrenzen nachvollziehbar und einfach herleiten! Vorteile: Wohnstandard für alle gleich und nachweislich verfügbar. Quelle: empirica-preisdatenbank (Basis: empirica-systeme; bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH), ggf. erweitert um Daten von WoU 10

11 Ziel: Richtwert soll menschenwürdiges Dasein sichern Ziel erreicht? Stichtagsabfrage im Internet: angemessene Wohnungen konkret verfügbar? Mindeststandard erfüllt? empirica Ziel erreicht! Quelle: Online-Portale von Maklern und/oder Zeitungen (Hinweis: ersetzt keine persönliche Begehung) 11

12 Baustein Bestandsmieten (optional): Mittlere Miete vermieteter Wohnungen (Pfeile) im Vergleich zu Mieten verfügbarer Wohnungen (Kurven) Angebotsmieten und Bestandsmieten transparent machen. Je enger die Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments, desto schlechter die anmietbare Wohnqualität! Quelle: Bestandsmieten: Jobcenter und städt. Sozialämter (SGB II /SGB XII); Wohnungsunternehmen; Angebotsmieten: empirica- Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme, bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH); Daten von Wohnungsunternehmen. 12

13 - Baukastensystem Schlüssiges Konzept erweiterbar Basisanalyse: Schlüssiges Konzept Arbeitsschritt 1: 1: Angemessenheitsdefinitionen (in Absprache, z.b. Vergleichsräume) Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Datenbankaufbereitung (empirica-preisdatenbank) Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen (S-Kurven) Arbeitsschritt 4: Plausibilitätsund Qualitätskontrolle Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle Angemessene Nettokaltmieten + Bericht empirica Ergänzende Bausteine (optional) Beratungs- und Abstimmungsgespräche vor Ort Aufnahme weiterer Mietangebote (z.b. von Wohnungsunternehmen) Berücksichtigung von Bestandsmieten Richtwerttabelle für Bruttomieten (kalte + warme Nebenkosten) Aktualisierungen (in den Folgejahren) Ergebnispräsentationen und Stellungnahmen zu Anfragen 13

14 Umsetzung in der Praxis funktioniert gut: empirica-konzept ist klar und einfach: Transparenz schaffend und Mietobergrenzen nachvollziehbar herleitend (Richtwerte ablesbar und so gewählt, dass Daseinssicherung gewährleistet ist) minimalistisch, aber dennoch ein Konzept und schlüssig Bearbeitungsdauer 6-8 Wochen netto für eine Stadt, ca netto für einen Landkreis Kommunen, die damit arbeiten, sind hoch zufrieden: Kommunen aus über 20 Landkreisen/ krfr. Städte verwenden Richtwerte schon länger: Das Problem KdU ist endlich gelöst Es gibt keine Diskussionen mehr. Ja, so sind die Mieten bei uns das ist so. Seit Einführung weniger Gerichtsverfahren. Keine Kommune hat bisher eine Klage verloren. Weitere Anregungen nehmen wir gerne auf. 14

15 Stimmen von Sozialrichtern: Nur Angebotsmieten und Drittel-Einteilung reicht aus: Richterkommentar 2011* empirica Es lassen sich durchaus schlüssige Konzepte allein unter Berücksichtigung der Neuvertragsmieten finden. Deren Erhebung ist für die Kommunen deutlich weniger aufwändig und kostengünstiger sowie weitaus aktueller ( ) vorzunehmen als die Ermittlung von Bestandsmieten. Zu beachten ist, dass (...) mittlerweile unabhängige Beratungsunternehmen wie z.b. das empirica-institut ( umfangreiche Wohnungsmarktbeobachtungen ( ) in Regionaldatenbanken so aufbereitet haben, dass dort relevantes Datenmaterial ( ) abgerufen werden kann. Aktuelle Einschätzung des LSG NRW**: empirica-ansatz wird bestätigt mit der Erläuterung: Der Senat geht im Grundsatz davon aus, dass es drei Marktsegmente ( ) gibt, nämlich den unteren, mittleren und oberen Bereich. Vom Grundsatz her ist jedes Marktsegment mit 1/3 des gesamten Wohnungsmarkts anzunehmen. Abweichungen hierzu sind nur dann zulässig, wenn es konkrete Anhaltspunkte davon gibt. ** * Löns/Herold-Tews, SGB II Grundsicherung für Arbeitssuchende, Kommentar mit Checklisten und Prüfschemata, 3. Auflage, München 2011; 22a-c RdNr.18; 22 RdNr.44. ** Landessozialgericht NRW: L 12 AS 1159/11 Protokoll, März

16 Fazit: Einfachheit beginnt in den Kommunen Die Schraube dreht sich sonst immer weiter: Je mehr Aufwand Kommunen betreiben, umso mehr Gerichtsurteile gibt es zu aufwändigen Verfahren! Solange Gerichte aber nur aufwändige Verfahren auf dem Tisch haben, können sie nur sagen, dass diese schlüssig sind. Das heißt aber nicht, dass nur diese schlüssig sind! Korrektiv erfolgt über Kommunen: Das menschenwürdige Dasein (SGB I) lässt sich auch einfacher sichern. Vertrauen, dass Sozialgerichte unabhängig genug sind, auch einfache Konzepte zu akzeptieren. Mehr Einfachheit und Klarheit wagen! 16

17 Wir unterstützen Sie gerne! Ihre Ansprechpartnerin: Petra Heising (Bonn) empirica ag Forschung und Beratung AG Kurfürstendamm 234, D Berlin Fon: 030 / Fax: 030 / Mail: berlin@empirica-institut.de USt.-ID: DE St.Nr.: 27/473/ empirica ag Zweigniederlassung Bonn Kaiserstr. 29, D Bonn Fon: 0228 / Fax: 0228 / Mail: bonn@empirica-institut.de USt.-ID: DE St.Nr.: 205/5715/0047 komet-empirica gmbh Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH Schreberstr. 1, D Leipzig Fon: 0341 / Fax: 0341 / Mail: leipzig@empirica-institut.de USt.-ID: DE St.Nr.: 231/1120/7720

18 Arbeitsschritte des empirica-konzepts: Herleitung der Angemessenheit aus Angebotsmieten empirica Schlüssiges Konzept in 5 Schritten: 1) Definition einer physischen, qualitativen und räumlichen Angemessenheit (in Absprache mit dem Auftraggeber): Was ist eine angemessene Wohnung? 2) Lokalspezifische Aufbereitung der empirica-preisdatenbank (in Absprache mit dem Auftraggeber) 3) Analyse des aktuellen lokalen Wohnungsmarktes (S-Kurve), Verdichtung zu einem Richtwert (Monetäre Angemessenheit). 4) Plausibilitäts- und Qualitätsprüfung (zu Richtwerten menschenwürdige Daseinssicherung möglich?) 5) Erstellung einer Richtwerttabelle: Obergrenze einer angemessenen Netto-Monatskaltmiete (je nach Haushaltsgröße; für jede Gemeinde): Was kostet eine angemessene Wohnung? 18

19 1. Schritt: Definition von Angemessenheit Festlegungen in Absprache mit dem Auftraggeber: Was ist angemessen? empirica Physische Angemessenheit (Größe) Angemessene Wohnungsgrößen: z.b. 1-Pers-Haushalt: 45 qm Qualitative Angemessenheit (Qualität) Angemessenes Marktsegment: z.b. Unteres Drittel. Räumliche Angemessenheit (Lage) Angemessene Vergleichsräume: Mietgebirge : Karte mit Mietniveaus verfügbarer Wohnungen je Gemeinde Ziel: mind. 500 Fälle je VR, zusammenhängende VR, max. 1 /qm Mietgefälle je VR, sozialräumliche Zusammenhänge (mit AG) Kartengrundlage: Infas Geodaten 19

20 2. Schritt: Lokalspezifische Aufbereitung der Datenbank empirica-preisdatenbank* (=öffentlich inserierte Wohnungsangebote) eine der größten und aktuellsten Mietpreisdatenbanken ihrer Art in D seit 2004 deutschlandweit erfasste Immobilieninserate aus lokalen und überregionale Zeitungen sowie diversen (!) Internetportalen seit 2012 durch eigene Tochterfirma empirica-systeme aktuell bis zum letzten Quartal professionelle, mehrstufige Dopplerbereinigung im Querschnitt (über alle Medien) und im Längsschnitt (Wohnungen, die über einen längeren Zeitraum inseriert werden, fließen nur zu der zuletzt genannten Miete in die Auswertung ein/neuvertragsmiete) Lokalspezifische Datenquellen (=weitere Wohnungsangebote) Daten von Wohnungsunternehmen, die nicht öffentlich inserieren Anzeigenblätter, die (noch) nicht in der Preisdatenbank enthalten sind ggf. weitere (falls vorhanden) => Lokalspezifisch erweiterte Preisdatenbank *empirica-preisdatenbank (Basis: empirica-systeme; bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH) 20

21 3. Schritt: Analyse des aktuellen lokalen Wohnungsmarkts Darstellung des gesamten Mietspektrums Alle Wohnungsangebote der letzten vier oder acht Quartale von Wohnungen in angemessener Größe innerhalb jedes Vergleichsraums werden aus der erweiterten empirica-preisdatenbank herausgefiltert. Alle Mieten werden der Höhe nach sortiert und grafisch abgebildet => Abbild des gesamten Mietspektrums (S-Kurve); => Qualitätsunterschiede werden sichtbar (Transparenz) Ausschluss unangemessener Wohnungen (Mietobergrenze) Alle Haushalte sollen gleiche Wohnqualität anmieten können. In ländlichen und städtischen Gebieten gleichermaßen anwendbar. = > Einheitliche Abgrenzung des unteren Marktsegments für alle = empirica-konzept 21

22 Ergebnisdarstellung: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen für jede Haushaltsgröße in einem Vergleichsraum Auswertungszeitraum: die letzten vier oder acht Quartale 22 Quelle: empirica-preisdatenbank (Basis: empirica-systeme; bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH), ggf. erweitert um Daten von WoU

23 4. Schritt: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle empirica Räumlich plausibel? Bei Aktualisierung: zeitlich plausibel? Kartengrundlage: Infas Geodaten 23

24 4. Schritt: Plausibilitäts- und Qualitätskontrolle empirica Qualität ok? Stichtagsabfrage im Internet: angemessene Wohnungen konkret verfügbar? Mindeststandard erfüllt? Kein gehobener Wohnstandard? Quelle: Online-Portale von Maklern und/oder Zeitungen (Hinweis: ersetzt keine persönliche Begehung) 24

25 5. Schritt: Erstellen der Richtwerttabelle: Mietobergrenze für jeden Vergleichsraum Angemessene Netto-Monatskaltmieten (Euro) Gemeinde 1-Personen- Haushalt 2-Personen- Haushalt 3-Personen- Haushalt 4-Personen- Haushalt 5-Personen- Haushalt A B C D E Werte aus den Mietspektrum-Kurven werden übernommen: Zu diesen Werten steht allen Haushalten die gleiche Wohnqualität zu. Wohnungen mit höherer Miete sind nicht angemessen. => FERTIG! 25

26 - Baukastensystem Schlüssiges Konzept erweiterbar Basisanalyse: Schlüssiges Konzept Arbeitsschritt 1: 1: Angemessenheitsdefinitionen (in Absprache, z.b. Vergleichsräume) Arbeitsschritt 2: Lokalspezifische Datenbankaufbereitung (empirica-preisdatenbank) Arbeitsschritt 3: Mietspektrum verfügbarer Wohnungen (S-Kurven) Arbeitsschritt 4: Plausibilitätsund Qualitätskontrolle Arbeitsschritt 5: Richtwerttabelle Angemessene Nettokaltmieten + Bericht empirica Ergänzende Bausteine (optional) Beratungs- und Abstimmungsgespräche vor Ort Aufnahme weiterer Mietangebote (z.b. von Wohnungsunternehmen) Berücksichtigung von Bestandsmieten Richtwerttabelle für Bruttomieten (kalte + warme Nebenkosten) Aktualisierungen (in den Folgejahren) Ergebnispräsentationen und Stellungnahmen zu Anfragen 26

27 Baustein Bestandsmieten (optional): Mittlere Miete vermieteter Wohnungen (Pfeile) im Vergleich zu Mieten verfügbarer Wohnungen (Kurven) Angebotsmieten und Bestandsmieten transparent machen. Je enger die Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments, desto schlechter die anmietbare Wohnqualität! Quelle: Bestandsmieten: Jobcenter und städt. Sozialämter (SGB II /SGB XII); Wohnungsunternehmen; Angebotsmieten: empirica- Preisdatenbank (Basis: empirica-systeme, bis 2011: IDN ImmoDaten GmbH); Daten von Wohnungsunternehmen. 27

28 Baustein Nebenkosten: Spanne der tatsächlichen Nebenkosten für ca. 65 qm große Wohnungen* empirica Nichtprüfungs grenze Tatsächliche Nebenkosten transparent machen * Hier: von Wohnungen, die von Bedarfsgemeinschaften bewohnt werden. Quelle: Jobcenter und städt. Sozialämter (SGB II/SGB XII); eigene Auswertung, eigene Darstellung. => Oberhalb der Nichtprüfungsgrenze: Einzelfallprüfung! 28

29 Baustein Aktualisierung: Gleiche Auswertung mit aktuelleren Mieten empirica Vergleich mit Auswertung des Vorjahres (gepunktet) => Richtwerte ändern sich nur dann und nur so weit, wie sich Mieten verändert haben. 29

30 III Erfahrungen mit diesem Konzept 30

31 Sozialrichter verweisen auf unseren Ansatz: Zu beachten ist, dass (...) mittlerweile unabhängige Beratungsunternehmen wie z.b. das empirica-institut ( umfangreiche Wohnungsmarktbeobachtungen ( ) in Regionaldatenbanken so aufbereitet haben, dass dort relevantes Datenmaterial ( ) abgerufen werden kann. ( ) Dieser Rückgriff dürfte sich bereits deshalb ( ) anbieten, weil bei den Beratungsunternehmen ( ) auch bereits deren Auswertung unter Beachtung eines nach Auffassung des Leistungsträgers schlüssigen Konzepts abgefragt werden kann. Der vom Leistungsträger zu betreibende Aufwand verringert sich dadurch wesentlich." ( 22 Rn44).* * Löns/Herold-Tews, SGB II Grundsicherung für Arbeitssuchende, Kommentar mit Checklisten und Prüfschemata, 3. Auflage, München (Foto: empirica ag). 31

32 Reaktion der Sozialgerichte: empirica Seit Verwendung des empirica-konzepts (2009) hat mit unseren Richtwerten bisher noch keine Kommunen eine Klage verloren. Am hat das Sozialgericht Leipzig das Vorgehen im Rahmen des empirica-konzepts zur Auswertung der Angebotsmieten bestätigt (S 23 AS 2794/13 ER). Am hat das Landessozialgericht NRW die grundsätzliche Methodik von empirica akzeptiert und lediglich in zwei Einzelpunkten Änderungswünsche angebracht (L 12 AS 1159/11 Protokoll).* * Die beiden Änderungswünsche bezogen sich auf die Abgrenzung der Wohnungsgrößenklassen (+/-5qm statt +/-10qm) und die Abgrenzung des unteren Wohnungsmarktsegments (unteres Drittel statt unteres Viertel). 32

33 Referenzliste (Auswahl) Landkreis Holzminden - Niedersachsen (2014) Landkreis Unterallgäu - Bayern (2014) Landkreis Mainz-Bingen - Rheinland-Pfalz (2013) Kreis Recklinghausen - NRW (2013) Landkreis München - Bayern (2013) Landkreis Ravensburg - Baden-Württemberg (2013) Landkreis Lindau - Bayern (2013) Kreis Viersen - NRW (2012, Aktualisierung 2013) Stadt Mainz - Rheinland-Pfalz (2012) Rhein-Erft-Kreis - NRW (2012, Aktualisierung 2013) Landkreis Kulmbach - Bayern (2012) Landkreis Ostallgäu - Bayern (2012) Stadt Krefeld - NRW (2010, 2012, Aktualisierung 2013) Rhein-Neckar-Kreis - Baden-Württemberg (2011, Aktualisierung 2013) Landkreis Landsberg am Lech - Bayern (2011, Aktualisierung 2013) Landkreis Fulda Hessen (2010/11, Aktualisierung 2012) Landkreis Weilheim-Schongau Bayern (2010) Landkreis Leipzig - Sachsen (2010, Aktualisierung 2012) Ennepe-Ruhr-Kreis - NRW (2010, Aktualisierung 2011, Aktualisierung 2012) Stadt Magdeburg - Sachsen-Anhalt (2009) Rhein-Sieg-Kreis - NRW (2009, Aktualisierung 2011, Aktualisierung 2013) 33