IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN ALS WIRTSCHAFTSFAKTOR

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1 research analysis consulting IMMOBILIENMARKT MÜNCHEN ALS WIRTSCHAFTSFAKTOR Dipl.-Geogr. Hartmut Bulwien FRICS, Vorsitzender des Aufsichtsrat der Immobilien Colloquium München, 18. Februar 2011 Nymphenburger Straße München Tel. (089) Fax (089) info@bulwiengesa.de

2 Immobilienbestand Nutzungsart Berechnung Wert Wohnungen Private Haushalte Unternehmen und öffentliche Hand 17,5 Mio. WE x Euro 22,5 Mio. WE x Euro = Mrd. Euro = Mrd. Euro 6,4 = 72 % Gewerbe Büroflächen Einzelhandel Hotel Industrie- und Gewerbeflächen 410 Mio. qm x Euro/qm** 120 Mio. qm x 3.400Euro/qm** ca. 2,5 Mio. Zimmer (à ) 3,15 Mrd. qm Mio. qm Büro/Handel/Hotel = 2,6 Mrd. qm x 420* Euro/qm = 700 Mrd. Euro = 410 Mrd. Euro = 150 Mrd. Euro = Mrd. Euro 2,45 = 28 % 8,85 Bio. Euro * 10-facher Wert des durchschnittlichen Kaufwertes für industrielles Bauland ** Büro 10 Euro/qm und Einzelhandel bei 20 Euro/qm Miete und einer unterstellten Rendite von 7% Quelle: Aktualisierte Schätzungen nach dem Frühjahrsgutachten 2003 der Immobilienzeitung 2011 Folie 2

3 Nettoanlagevermögen 2008*: Mrd. Euro Übrige Wirtschaftsbereiche = Nichtwohnbauten: Mrd. Euro (darunter u. a.: 342 Mrd. Euro Produzierendes Gewerbe, 687 Mrd. Euro Handel, Verkehr und Kreditgewerbe, Mrd. Euro Dienstleistungen) Ausrüstungen, Maschinen, Fahrzeuge, Nutztiere immaterielle Anlagegüter: Mrd. Euro Grundstücks- und Wohnungswesen = Wohnbauten: Mrd. Euro * zu Jahresbeginn zu Wiederbeschaffungspreisen Quelle: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung nach Angaben des Statistischen Bundesamts, Fortschreibung des Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e. V Folie 3

4 Bodennutzung und Grundstückswerte 2008 Kaufwerte für unbebautes Land Tsd. qkm Anteil Gesamtfläche 357,0 Waldfläche 29,5 % Landwirtschaftsfläche 52,9 % Wasserfläche 2,3 % Andere Nutzung 2,3 % Gesamtwerte Siedlungs-/Verkehrsfläche 46,4 13,0 % Euro/qm Mrd. Euro Verkehrsfläche 17,6 37,9 % Verkehrsfläche 12,2 215 Siedlungsfläche 28,8 62,1 % Erholung und Friedhof 3,9 13,5 % Freiflächen 13,7 53 Betriebsfläche ohne Abbauland 0,8 2,9 % Gebäude- und Freifläche 24,1 83,7 % Wohnen 11,4 47,1 % Baureifes Land Nichtwohnen 12,8 52,9 % Industrieland Wert bebaute Grundstücke Quelle: Fortschreibung nach Angaben des Statistischen Bundesamts des Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e. V Folie 4

5 Immobilienvermögen in Bio. Euro 2008 nach VGR* Anteil Wert der bebauten Grundstücke Gesamt Bauten/Immobilien 6,624 87,2 % 2,252 8,876 Ausrüstungen und sonstige Anlagen 1,055 12,8 % Insgesamt 7, % 2,252 * Nettoanlagevermögen zu Wiederbeschaffungspreisen nach der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung des Statistischen Bundesamts, ohne Grund und Boden Quelle: Fortschreibung nach Angaben des Statistischen Bundesamts des Gutachtens des ifo Instituts für Wirtschaftsforschung e. V Folie 5

6 Wertschöpfung und Beschäftigung in Teilbereichen der Volkswirtschaft 2007 Gegenstand der Nachweisung Vermietung und Verpachtung Sonstige Immobilienwirtschaft* Bauwirtschaft Insgesamt Wertschöpfung (Mrd. Euro) Anteil an der Wertschöpfung von 2,27 Bio. Euro 12,2 % 4,0 % 2,5 % 18,7 % Erwerbstätige Anteil an den 39,1 Mio. Erwerbstätigen 1,0 % 5,7 % 3,1 % 9,8 % * u. a. Architekten und Ingenieure, Banken, Immobilienfonds etc. Quelle: IW/ZEW Gutachten Wirtschaftsfaktor Immobilien, in ZIÖ Sonderheft Folie 6

7 Bruttowertschöpfung und Erwerbstätige im Branchenvergleich 2008 Fahrzeugbau Gastgewerbe Chemie Maschinenbau Verkehr /Nachrichtenübermittlung Einzel- /Großhandel Gesund- heits- /Sozialwesen Immobilienwirtschaft Verarbeitendes Gewerbe Quelle: Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen 2011 Folie 7

8 Wirtschaftszweige der Immobilienwirtschaft 2006 Wirtschaftszweige Architekten/Ingenieure Bauindustrie Banken Vermittler/Verwalter Vermieter Immobilienfonds Sonstige Anzahl Unternehmen Umsatz (Mio. Euro) k. A Erwerbstätige Immobilienwirtschaft = 22,8 % von = 7,7 % von = 9,8 % von Quelle: IW/ZEW Gutachten/ZIÖ Sonderheft 2009: Wirtschaftsfaktor Immobilien, Kap. 3 und Folie 8

9 Wohnungsbestand in München Wohnungen in Gebäuden Geschätzter Anteil Ein- und Zweifamilienhäuser >15 % = Wohnungen in Gebäuden Ø-Wert für Reihenhäuser: Euro (RIWIS: Erstbezug Euro, Bestand Euro) Geschätzter Anteil Eigentumswohnungen im Geschossbau ca. 10 % = Wohnungen Ø-Wert: Euro/qm bei 80 qm Wohnfläche (RIWIS: Erstbezug Euro/qm, Bestand Euro/qm) Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (gemeinsam mit ETW in Gebäuden = 11 WE/Gebäude) Ø-Wert: 10 Euro/qm bei 65 qm Wohnfläche (RIWIS: Erstbezug 12,80 Euro/qm, Wiedervermietung 11,20 Euro/qm) unterstellte Rendite: 5,25 % = 19fach 2011 Folie 9

10 Immobilien"wert" München Nutzungsart Wohnungen EFH/ZFH ETW Mietwohnungen Berechnung WE x Euro WE x Euro/qm WE x 10 Euro/qm 2 Wert = 48 Mrd. Euro = 19 Mrd. Euro = 81 Mrd. Euro 148 = 65 % 1 ETW Durchschnittsgröße 80 qm, 2 Mietwohnungen Durchschnittsgröße 65 qm und Rendite 5,25 % 2011 Folie 10

11 Gewerbeimmobilien in München 16,5 Mio. qm BGF Büroflächen, davon 14 Mio. qm in größeren Gebäuden (> qm) Ø-Miete (RIWIS Cityrand): 14,50 Euro/qm Ø-Rendite: 5,5-6,0 % (= 17,5fach) ergibt einen Wert von gut Euro/qm 1,55 Mio. qm Einzelhandels-Verkaufsfläche, davon qm im Zentrum Ø-Miete: 35,00 Euro/qm (RIWIS, Nebenlagen) Ø-Miete im Zentrum: 70,00 Euro/qm Ø-Rendite: 6 % (= 16,5fach) bzw. 5 % im Zentrum ergibt Werte von knapp bzw Euro/qm, entsprechend knapp Euro/qm im Schnitt 2011 Folie 11

12 Immobilien"wert" München Nutzungsart Wohnungen EFH/ZFH ETW Mietwohnungen Gewerbe Büroflächen Berechnung WE x Euro WE x Euro/qm WE x 10 Euro/qm 2 16,5 Mio. qm x Euro/qm 3 Wert = 48 Mrd. Euro = 19 Mrd. Euro = 81 Mrd. Euro = 50 Mrd. Euro 148 = 65 % Einzelhandel 1,55 Mio. qm x Euro/qm 4 = 15 Mrd. Euro 1 ETW Durchschnittsgröße 80 qm, 2 Mietwohnungen Durchschnittsgröße 65 qm und Rendite 5,25 %, 3 Büro 14,50 Euro/qm, Rendite 5,75 %, 4 Einzelhandel bei 35,00 Euro/qm Miete, Rendite 6 % 2011 Folie 12

13 Gewerbeimmobilien in München Hotelbetten Annahme 2-3 Sterne Hotel = Euro/Zimmer Gebäude- und Freiflächen: ha = 137 Mio. qm - 87 Mio. qm Wohnen - 20 Mio. qm Büro - 5 Mio. qm Einzelhandel = 25 Mio. qm Ø-Grundstückswert Gewerbe (RIWIS): 520 Euro/qm 2011 Folie 13

14 Immobilien"wert" München Nutzungsart Wohnungen EFH/ZFH ETW Mietwohnungen Gewerbe Büroflächen Einzelhandel Hotel Gebäude- und Freiflächen Berechnung WE x Euro WE x Euro/qm WE x 10 Euro/qm 2 16,5 Mio. qm x Euro/qm 3 1,6 Mio. qm x Euro/qm Zimmer à Euro Mio. qm Mio. qm Wohnen/Büro/Handel/Hotel = 25 Mio. qm x Euro/qm Wert = 48 Mrd. Euro = 19 Mrd. Euro = 81 Mrd. Euro = 50 Mrd. Euro = 15 Mrd. Euro = 2 Mrd. Euro = 13 Mrd. Euro 228 Mrd. Euro 148 = 65 % 80 = 35 % 1 ETW Durchschnittsgröße 80 qm, 2 Mietwohnungen Durchschnittsgröße 65 qm und Rendite 5,25 %, 3 Büro 14,50 Euro/qm, Rendite 5,75 %, 4 Einzelhandel bei 35,00 Euro/qm Miete, Rendite 6 %, 5 Annahme eines 2-3 Sterne Hotels, 6 Durchschnittswert Gewerbegrundstücke 2011 Folie 14

15 Gebäude und Flächen in München Ergebnis: Problematisch: Offen: Wohnungen Gebäude 54 Mio. qm Wohnfläche = 40 qm/person Gewerbe- und Industrieflächen ha Verkehrsflächen ha Wald-, Wasser- und Erholungsflächen Infrastrukturgebäude 2011 Folie 15

16 Infrastrukturgebäude in München (Auswahl) 45 Krankenhäuser mit Betten 55 "Altenheime" mit Pflegeplätze Kindertagesstätten für Kinder 325 Allgemeinbildende Schulen mit Schülern 14 Hochschulen mit Studierenden 25 "staatliche" Museen 8 Theaterhäuser 84 Kinosäle mit Sitzplätzen Bäder, Spiel- und Sportplätze 2011 Folie 16

17 Andere Berechnungen der "Gebäudeflächen" Verkehrsfläche (Deutschland: qkm = 202,7 Mrd. Euro = 15 Euro/qm) München: 55 Mio. qm = 825 Mio. Euro Freiflächen (Deutschland: qkm = 49,7 Mrd. Euro = 18 Euro/qm) München: 65 Mio. qm = 1,17 Mrd. Euro Beschäftigte in München Annahme IW Köln: Anteil Immobilienwirtschaft 9,8 % = ca Beschäftigte (Vergleich: Verarbeitendes Gewerbe SVP, öffentl. Verwaltung SVP) Bruttowertschöpfung in München: 66 Mrd. Euro (2008) Annahme IW Köln: Anteil Immobilienwirtschaft 18,7 % = 12 Mrd. Euro in München (Vergleich: Verarbeitendes Gewerbe: 14 Mrd. Euro) Anlagevermögen Stadt München (Ende 2009): 19,6 Mrd. Euro 2011 Folie 17

18 Anlagevermögen der Landeshauptstadt München Eröffnungsbilanz zum nach der kaufmännischen Buchführung (DOPPIK) mit Abweichungen zum neuen kommunalen Finanzwesen (NKFB) Anlagevermögen: 17,95 Mrd. Euro (Stand : 19,6 Mrd. Euro) darunter u. a.: Immaterielle Vermögensgegenstände 2,95 Mrd. Euro 1 Sachanlagen 11,7 Mrd. Euro Finanzanlagen 3,05 Mrd. Euro 2 1 insbesondere Investitionszuwendungen; 2 Eigenbetriebe und Beteiligungen nach dem gezeichneten Kapital: u. a. GWG, GEWOFAG (40 Mio. Euro von 422 Mio. Euro), Stadtwerke (485 Mio. Euro von 3,25 Mrd. Euro), Messe (124 Mio. Euro), Flughafen (70 Mio. von 400 Mio. Euro) 2011 Folie 18

19 Anlagevermögen der Landeshauptstadt München Sachanlagen: 11,7 Mrd. Euro darunter u. a. Unbebaute Grundstücke (v. a. Gemeinbedarfsflächen, Straßen- und Grünflächen Bebaute Grundstücke (v. a. Infrastrukturvermögen) Betriebs- und Verwaltungsgebäude Wohngebäude Infrastrukturbauten 3 Straßen, Wege, Plätze Brücken (440 Mio. Euro), Tunnel (560 Mio. Euro) Anlagen im Bau (bewertet nach geleisteten Zahlungen) Hochbauten Tiefbaumaßnahmen 0,9 Mrd. Euro 1 2,8 Mrd. Euro 3,0 Mrd. Euro 2 0,2 Mrd. Euro 1,25 Mrd. Euro 1,1 Mrd. Euro 0,6 Mrd. Euro 0,5 Mrd. Euro 3,7 Mrd. Euro 3,3 Mrd. Euro 2,3 Mrd. Euro 1,4 Mrd. Euro 1 ohne marktnahe Nutzung Euro/qm, Straßen- und Grünflächen einheitlich 12 Euro/qm; mit marktnaher Nutzung: Bodenrichtwert; darunter 530 Mio. Euro für Schulen, 900 Mio. Euro Betriebsgebäude, Infrastrukturaufbauten 750 Mio. Euro 2 ohne marktnahe Nutzung: modifiziertes Sachwertverfahren; mit marktnaher Nutzung: Ertragswertverfahren Straßenaufbauten nach Unterhaltsklassen, ähnlich bei Brücken- und Tunnelbauwerken nach Bautyp und Bauart; Grünanlagen werden nach Kategorien und Ausstattungsmerkmalen unterschieden und bewertet 2011 Folie 19

20 Zusammenfassung Immobilien"wert" München Wohnungsbestand Gewerbliche Immobilien Kommunale Infrastruktur (Sachanlagen Landeshauptstadt München) Ähnliche Größenordnung des Freistaats/ des Bundes unterstellt 148 Mrd. Euro 80 Mrd. Euro 12 Mrd. Euro 10 Mrd. Euro 250 Mrd. Euro Kirchen, Stiftungen etc. unbekannt 2011 Folie 20

21 Folie 21